Immobilienfonds und Erwerbermodelle:
Gespeichert in:
| Vorheriger Titel: | Werner, Horst S. Immobilienfonds, Bauherren- und Erwerbermodelle |
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| Hauptverfasser: | , |
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Neuwied [u.a.]
Luchterhand
1993
|
| Ausgabe: | 2., neubearb. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XIX, 213 S. |
| ISBN: | 347201539X |
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|---|---|
| adam_text | Inhalt
Abkürzungen XVII
1. Teil
Geschlossene Immobilienfonds und andere
Publikumspersonengesellschaften
A. Rechtliche und tatsächliche Gestaltung von Geschlossenen
Immobilienfonds 1
B. Haftungsrisiken des Anlegers Abwehr von Drittansprüchen ... 2
I. Haftungsrisiken bei geschlossenen Immobilienfonds in der
Rechtsform der BGB Gesellschaft/Gestaltungsformen 2
1. Vertragliche Haftungsbeschränkung 3
a) Haftungsbeschränkung durch Vereinbarung mit den
Gesellschaftsgläubigern/Gesellschaftsvertrag 3
b) Haftungsbeschränkung durch Beschränkung der Ver¬
tretungsmacht der geschäftsführenden Gesellschafter . . 3
aa) Zulässigkeit 3
bb) Wirksamkeit gegenüber Gesellschaftsgläubigern/
Erkennbarkeit 4
cc) Umfang der Haftungsbeschränkung 5
2. Treuhandlösung 6
a) Rechtsnatur und Art der Treuhandschaft 7
b) Der Treuhandvertrag 8
II. Gestaltungsformen und Haftungsrisiken bei Immobilienfonds
in der Form der Bruchteilsgemeinschaft 9
1. Die Ausgestaltung der Verwaltung 9
2. Haftung der Anleger 11
III. Haftungsrisiken bei geschlossenen Immobilienfonds als
Kommanditgesellschaft 11
C. Rechte und Pflichten innerhalb der Leistungsbeziehungen 12
I. Verpflichtung zur Einlagezahlung 12
VII
Inhalt
II. Verpflichtung zur Zahlung von Nachschüssen 13
1. Rechtliche Nachschußpflicht 13
a) Kommanditgesellschaft 13
b) BGB Gesellschaft 13
2. Nachschuß Verpflichtung durch Mehrheitsbeschluß 14
3. Faktische Nachschußpflicht 14
III. Inhaltskontrolle /Wahrnehmung von Minderheitenrechten ... 14
1. Grundsätze der Inhaltskontrolle von Gesellschaftsverträgen
bei Publikumspersonengesellschaften 14
2. Einzelne Minderheitenrechte 15
a) Kündigung des Treuhandvertrages/Verwaltungsvertrages . 15
b) Optionsklausel 16
c) Einstellung von Zinszahlungen in der Krise 16
d) Sondervorteile für Gründergesellschafter 16
e) Auskunftsansprüche 17
f) Einberufung der Gesellschafterversammlung 19
g) Stimmrecht 19
h) Änderung des Gesellschaftsvertrages 19
i) Abtretung der Einlageforderung 20
D. Lösung der gesellschaftsrechtlichen Beteiligung/Rücktritts und
Kündigungsrechte des Anlegers 21
I. Kündigungsrechte 21
1. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß
§ 123 BGB 21
2. Kündigung aus wichtigem Grund 22
a) Direkte Beteiligung als Gesellschafter 22
aa) Kündigung aus wichtigem Grund wegen arglistiger
Täuschung 22
bb) Außerordentliche Kündigung aus anderen »wichtigen
Gründen« 23
cc) Wegfall der Geschäftsgrundlage 23
b) Zwischenschaltung eines Treuhänders 25
3. Rücktritt gemäß § 13a UWG 26
4. Widerruf von Haustürgeschäften nach dem HTWiG .... 26
VIII
Inhalt
II. Verweigerung der Einlagezahlung in der Krise 27
1. Direkte Beteiligung als Kommanditist 27
a) Kommanditeinlage 27
b) Darlehen 28
c) Stille Beteiligung 28
2. Zwischenschaltung eines Treuhänders 29
a) Die BGH Entscheidung vom 17. 12. 1979 29
b) Die Entscheidung des OLG München vom 22. 02. 1984 . 30
c) Aufrechnung 34
III. Beitritt unter einer Bedingung 35
E. Prospekthaftung/Schadensersatzansprüche gegen Modellinitiatoren . 36 Ar
I. Vertragliche Haftungsansprüche 37
II. Prospekthaftung 37
1. Anspruchsgrundlagen 37
2. Prospekt 39
3. Anspruchsgegener 41
4. Pflichten und Pflichtverletzung bei der Prospektherausgabe . 43
a) Grundsätzliche Anforderungen an den Prospektinhalt . 43
b) Einzelne Prospektangaben Rechtsprechungs¬
dokumentation 44
aa) Rendite und Wirtschaftlichkeitsberechnungen/
Zukunftsprognosen 44
bb) Eintritt von Steuervorteilen 45
cc) Wirtschaftliche Verflechtungen 47
dd) Wirtschaftliche Situation der Beteiligungs¬
gesellschaft 48
ee) Wirtschaftliche Situation des Geschäftsführers ... 48
ff) Rechtsgrundlagen und Haftungssituation 48
gg) Honorarfluß und Kostenrelation 48
hh) Miethöhe 49
ii) Einzelfälle 49
5. Verschulden 52
6. Kausalität 52
7. Anspruchsumfang 54
a) Allgemeines 54
IX
Inhalt
b) Entgangener Gewinn aus Alternativanlage 54
c) Entgangener Steuervorteil als Schaden 55
d) Anrechnung von Steuervorteilen im Wege der
Vorteilsausgleichung 57
e) Parteivereinbarung über Anrechnung von
Steuervorteilen 59
f) Mitverschulden 61
g) Zug um Zug Leistung 62
8. Verjährung 64
a) Verjährungsfrist 64
aa) Prospekthaftungsansprüche i.e.S 64
bb) Initiator als Mitgesellschafter der Fondsgesellschaft . 65
cc) Vertragliche Haftung der Gründerkommanditisten
gegenüber Treuhandkommanditisten 65
dd) Sachwalterhaftung/persönliche Vertrauenswerbung . 66
ee) Bauherrenelemente 67
b) Abkürzung der Verjährungsfrist/Verwirkung 67
9. Haftungsbeschränkung 68
a) Haftungsbegrenzung durch Vertragsklauseln und
Prospektvorbehalt 68
b) Umfang der Haftungsbeschränkung 69
10. Gerichtsstand 70
F. Haftungsverantwortung weiterer Funktionsträger 70
I. Treuhänder 70
1. Haftungsgrundlagen 70
a) Volltreuhänder 71
aa) Vertragliche Haftung 71
bb) Prospekthaftung/Informationspflichten 76
b) Treuhänder mit eingeschränktem Aufgabenbereich/
Mittelverwendungstreuhänder 79
2. Verjährung, Haftungsbeschränkung 79
3. Gerichtsstand 80
4. Eingeschränkte Haftung gegenüber Vermittler 80
II. Anlagevermittler/Anlageberatung 80
1. Anlageempfehlung 81
2. Einfache Anlagevermittlung 81
X
Inhalt
3. Anlage Vermittlung mit besonderer Vertrauenswerbung ... 84
4. Einzelne Vermittlerpflichten 86
a) Ungewöhnlich hohe Renditeversprechen 86
b) Hinweis auf kritische Presseberichte 86
5. Anlageberatung 87
a) Allgemeines 87
b) Anlageberatung durch Steuerberater und
Wirtschaftsprüfer 87
aa) Belehrungspflichten im Rahmen der laufenden
Steuerberatung 88
bb) Heranziehung des Steuerberaters als individuellen
Berater 90
cc) Umfassende Überprüfung des Beteiligungs¬
angebotes 90
c) Anlageberatung durch Kreditinstitute 92
6. Verjährung 95
7. Schadensberechnung 95
8. Beweislast 96
9. Geschäftsführer/Untervertreter 96
a) Geschäftsführer 97
aa) Erhebliches wirtschaftliches Interesse 97
bb) Besonderes persönliches Vertrauen 97
b) Untervertreter 98
III. Rechtsanwälte/Wirtschaftsprüfer/Steuerberater 99
1. Prospekthaftung 99
2. Prospektprüfungsberichte und Erteilung fehlerhafter
Testate 101
a) Sittenwidrige Schädigung, § 826 BGB 101
b) Vertragliche Dritthaftung 102
aa) Haftungsgrundlagen 102
bb) Reichweite der Haftung 104
3. Anlageberatung 104
4. Provision 104
5. Vertragsentwürfe/Rechtsberatungsgesetz 104
6. Verjährung, Haftungsbeschränkung 105
a) Steuerberater 105
XI
Inhalt
b) Wirtschaftsprüfer 107
c) Rechtsanwälte 107
d) Verjährungsproblematik bei Mehrfachberuflern 108
e) Haftungsbeschränkung 109
7. Berufshaftpflichtversicherung 109
IV. Beirat, Aufsichtsrat, Kontrollausschuß 111
1. Vertragliche Pflichten 111
2. Prospekthaftung 111
3. Anspruch aus § 826 BGB 112
4. Verjährung 112
5. Anspruch der Gesellschaft 112
6. Vermögensschaden Haftpflichtversichung 112
G. Rechte und Ansprüche gegenüber den finanzierenden
Kreditinstituten 113
I. Nichtigkeit des Darlehensvertrages gemäß §§ 134 BGB,
56 GewO 114
II. Einwendungsdurchgriff 116
III. Schadensersatz, Verletzung von Aufklärungspflichten 118
1. Aufklärungspflichten der sich auf die Finanzierung
beschränkenden Bank 118
2. Aufklärungspflichten und Pflichtverletzungen in
Sonderfällen 120
a) Wissensvorsprung der Bank 120
aa) Sicheres Scheitern des Projekts 121
bb) Sanierungsbedürftigkeit des Objektes 122
cc) Überhöhter Kaufpreis 123
dd) Unterdeckung/Mieteinnahmen 124
ee) Fehlende Bonität 124
ff) Schuldübernahme 124
gg) Projektbeteiligter Rechtsanwalt 124
hh) Kausalität 124
b) Die Bank nimmt besonderes Vertrauen in Anspruch . . 125
aa) Finanzierungszusage 125
bb) Bankgeprüfte Beteiligung 125
c) Bank als Referenz 127
XII
Inhalt
d) Die Bank schafft einen Gefährdungstatbestand 127
e) Die Bank wirkt aktiv bei der Konzeption oder
dem Vertrieb mit 128
IV. Rechtsschutzversicherung 131
2. Teil
Bauherren und Erwerbermodelle
A. Rechtliche und tatsächliche Gestaltung von
Bauherrenmodellen etc 133
I. Bauherrenmodell 133
II. Erwerbermodell/Kauf vom Bauträger 134
B. Haftungsrisiken der Bauherren im Außenverhältnis bei Baukosten¬
überschreitungen oder Konkurs des Baubetreuers 134
I. Haftung des Bauherren für Werkunternehmerforderungen . . 134
II. Tilgungswirkung bei Zahlung an Treuhänder 136
III. Festpreisgarantien/Beschränkung der Vollmacht 136
C Inhaltskontrolle von Bauherrenmodellverträgen 137
I. Grundlagen/Anwendbarkeit 137
1. Treuhandvertrag 137
2. Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft 138
3. Sonstige Verträge 138
II. Einzelne Klauseln/Minderheitenrechte 140
1. Musterprozeß 141
2. Garantiemietenregelung 141
3. Auskunftsansprüche gegen Treuhänder 142
D. Abwehr von Gebührenansprüchen 142
I. Erfolgsunabhängige Provisionen/»Abwahl« von Leistungen . . 143
1. Finanzierungsvermittlungsprovisionen 143
2. Mietvermittlung/Mietgarantie 144
II. Initiatorenvergütung 144
III. Rückforderung überhöhter Provisionszahlungen 144
IV. Vertriebsprovision bei Verflechtungstatbeständen 145
V. Herausgabe von Sondervorteilen durch Steuerberater 145
XIII
Inhalt E. Ansprüche aus Rücknahmegarantien 148
F. Lösen von der Beteiligung 152
I. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB . 153
1. Anfechtung des Treuhand /Baubetreuungsvertrages .... 153
2. Anfechtung der sonstigen Verträge 155
II. Fehlerhafte Bevollmächtigung des Treuhänders 155
1. Anlagevermittlungsvertrag/Zeichnungsschein 156
2. Treuhandvertrag 156
3. Sonstige Verträge, Vertretergeschäfte 157
a) Vollmacht bei Vertragsschluß vorgelegt 157
b) Vollmacht bei Vertragsschluß nicht vorgelegt 158
III. Widerruf von Haustürgeschäften 159
IV. Rückabwicklung über Schadensersatzansprüche 159
G. Schadensersatzansprüche gegen Modellinitiatoren und sonstige
Funktionsträger beim Bauherrenmodell 159
I. Grundlagen 159
II. Anspruchsgegner 160
1. Prospektherausgeber und Initiator 160
a) Vertragliche Ansprüche 160
b) Prospekthaftung 160
aa) Grundlagen 160
bb) Verjährung 161
2. Treuhänder 161
a) Mittelverwendungskontrolle/Kostenüberschreitung . . . 162
b) Vertragsabschlüsse durch Treuhänder 163
c) Prospekthaftung, Aufklärungspflichten 165
d) Sonstige Pflichten 165
aa) Steuerliches Konzept 165
bb) Bürgschaften 166
cc) Mietgarantien/Renditerisiko 166
dd) Kontrolle des Rohbaus und der Gewerke 166
ee) Nichtigkeit des Treuhandvertrages 167
3. Anlagevermittler, Rechtsanwälte, Steuerberater 167
4. Baubetreuer 167
XIV
Inhalt
5. Kreditinstitute 168
6. Gesamtschuldnerische Haftung 169
III. Schadensersatz, Anspruchsumfang 169
1. Totalverlust 169
2. Teilverlust/Bauprojekt wird verwirklicht 169
a) Rückabwicklung 170
b) Festhalten am Vertrag 171
aa) Wertdifferenz als Schaden/Vertragsanpassung ... 171
bb) Entgangene Steuervorteile als Schaden 172
(1) Zugesicherte Steuervorteile 173
(2) Steuernachteile durch falsche
Vertragskonstruktion 174
(3) Entgangene Steuervorteile als
Vertrauensschaden/Prospekthaftung 174
c) Anrechnung von Steuervorteilen 174
3. Mitschulden 176
4. Rechtsschutzversicherung 176
3. Teil
Beteiligungssparfonds
A. Einführung 178
B. Die typischen Risiken von Beteiligungssparfonds auf dem freien
Kapitalmarkt 179
I. Fehlende Marktaufsicht und Überwachung 179
II. Qualifikationsrisiko 180
III. Kostenstruktur 180
C. Aufklärungspflichten beim Vertrieb von Beteiligungssparfonds . . 181
D. Aufklärungspflichten bei Warentermingeschäften 182
I. Aufklärung über Gebühren und deren Auswirkungen 182
II. Art der Aufklärung 183
1. Gestaltung der Risikoaufklärung 183
2. Relativierung der Risikoaufklärung 183
E. Übertragung der »Warenterminrechtsprechung« auf
Beteiligungssparfonds 184
XV
Inhalt I. Aufklärung über wirtschaftliche Auswirkung unüblicher
Gebühren 184
II. Form der Aufklärung 185
Urteilsregister 187
Sachregister 211
XVI
|
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| author | Werner, Horst S. 1947- Machunsky, Jürgen |
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