Handbuch Immobilien-Investitionen in USA: Steuern, Gesellschaftsrecht, Kaufvertrags- und Grundstücksrecht, Finanzierung, Investitionstypen, Fallstudie mit Investitionsrechnung
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| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Schmidt
1992
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | Literaturverz. S. 189 - 207 |
| Beschreibung: | XXVIII, 218 S. graph. Darst., Kt. |
| ISBN: | 3504400315 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht
Seile
Vorwort VII
Inhaltsverzeichnis XIII
Abkürzungsverzeichnis XXV
A. Einführung
I. Ausmaß der Immobilien Investitionen ausländischer
Investoren in USA 1
II. Motive für Immobilien Investitionen ausländischer
Investoren in USA 7
B. Rahmenbedingungen und Strukturierung der
Immobilien Investitionen ausländischer
Investoren in USA
I. Erwerbsbeschränkungen für ausländische Immobilien
Investoren in USA 14
N. Grundzüge des US Steuerrechts für ausländische
Immobilien Investitionen 19
III Grundzüge des US Gesellschaftsrechts 38
IV. Strukturierung der ausländischen Immobilien Investition
als Synthese Steuer und gesellschaftsrechtlicher
Rahmenbedingungen (tax structure planning) 51
V. Grundzüge des US Kaufvertrags und Immobiliarsachen
rechts 61
VI. Grundzüge der Immobilienfinanzierung in USA .... 78
VII. Das kulturelle Umfeld für deutsche Investitionen in USA . 96
XI
Inhaltsübersicht
Seite
C. Haupterwerbsformen der ausländischen
Immobilien Investoren, ihre Risiken,
aktuellen Trends und Marktchancen
I. Investitionstypen allgemein 115
II. Bürohäuser 116
IM. Shopping centers 124
IV. Appartementhäuser 130
V. Farmland 134
D. Fallstudie: Errichtung eines Appartement
Hochhauses in Tampa/Florida, USA
I. Ziel und Hauptelemente der Fallstudie 140
II. Prämissen und anlagepolitische Grundsatzentscheidung 141
III. Standortentscheidung 143
IV. Grundstückskaufvertrag und Eigentumsübertragung . . 146
V. Marktanalyse (market analysis) 149
VI. Machbarkeitsstudie (feasibility study) 156
VII. Vorbereitung der Baudurchführung 182
E. Schlußbemerkungen 187
Literaturverzeichnis 189
Stichwortverzeichnis 209
XII
Inhaltsverzeichnis
Seite
Vorwort VII
Inhaltsübersicht XI
Abkürzungsverzeichnis XXV
A. Einführung
I. Ausmaß der Immobilien Investitionen ausländischer
Investoren in USA 1
1. Allgemeine ausländische Direktinvestitionen 1
2. Immobilien Investitionen ausländischer Investoren . . 3
II. Motive der Immobilien Investitionen ausländischer
Investoren in USA 7
1. Sachbezogene Motive 7
2. Emotionale Motive 12
B. Rahmenbedingungen und Strukturierung der
Immobilien Investitionen ausländischer
Investoren in USA
I. Erwerbsbeschränkungen für ausländische
Immobilien Investoren in USA 14
1. Bundesvorschriften 14
2. Einzelstaatliche Vorschriften 16
H. Grundzüge des US Steuerrechts für ausländische
Immobilien Investitionen 19
1. Grundzüge des US Steuersystems 19
XIII
Inhaltsverzeichnis
Seite
2. Einkommen bzw. Körperschaftsteuer 20
a) US Einkunftsarten generell und Höchststeuersätze . 20
b) Brutto oder Nettobesteuerung bei Mieten .... 21
c) Quellensteuern auf Zahlungen an ausländische
Immobilieninvestoren 22
d) Quellensteuer bei US Zweigniederlassungen
ausländischer Gesellschaften (Branch Profits Tax) . 23
e) Wesentliche Neuregelungen des Tax Reform Act
(TRA) von 1986 für Immobilieninvestoren .... 24
f) Abschließende Beurteilung der US Einkommen¬
bzw. Körperschaftsteuersituation 26
3. Kapitalgewinnsteuer FIRPTA 26
a) Entstehung des Foreign Investment in Real
PropertyTax Act von 1980 (FIRPTA) 26
b) Die wichtigsten Bestimmungen des FIRPTA ... 27
b1) Höchststeuersätze 27
b2) „US Real Property Interest (USRPI) und „US
Real Property Holding Corporation (USRPHC) 28
b3) Die FIRPTA Quellenbesteuerung und ihre
Ausnahmen 29
b4) Abschließende Würdigung des FIRPTA ... 30
4. US Bundesnachlaßsteuer 31
5. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) der USA ... 32
a) Definition und Frühgeschichte 32
b) Die Auswirkungen eines DBA für einen ausländi¬
schen Immobilieninvestor am Beispiel des DBA
(Einkommen) USA Schweiz vom 1.1.1951
und (Nachlaß) vom 17. 9. 1952 33
b1) DBA USA Schweiz bei schweizerischer
Einkommensteuer 33
b2) DBA USA Schweiz bei schweizerischer
Nachlaßsteuer 37
c) Abschließende Beurteilung der DBA USA Schweiz 37
XIV
Inhaltsverzeichnis
Seite
III. Grundzüge des US Gesellschaftsrechts 38
I.Einführung in das US Gesellschaftsrecht 38
2. Einzelfirma (sole proprietorship) 38
a) Grundstruktur der Einzelfirma 38
b) Vor und Nachteile der Einzelfirma 39
3. Einfache Personengesellschaft (partnership) .... 39
a) Definition und Gründung der partnership 39
b) Vertretungsmacht, Haftung und Gewinnverteilung
der partner 40
c) Auflösung und Abwicklung der partnership .... 40
4. Kommanditgesellschaft (limited partnership) .... 41
a) Gründung der limited partnership 41
b) Vertretungsmacht, Haftung und Gewinnverteilung
der partner 41
c) Auflösung und Abwicklung der limited partnership . 42
5. Gemeinschaftsunternehmung (unincorporated Joint
venture) 42
6. Kapitalgesellschaft (corporation) 43
a) Arten und Definition der corporation 43
b) Gründung der corporation 44
b1) Wahl des Gründungsstaates (State of founda
tion) 44
b2) Gründung, Gründungsurkunde (articles of incor
poration) und Gründungsvertrag (shareholders
agreement) 45
b3) Statuten (bylaws) 47
c) Geschäftsführung und Vertretung der corporation . 47
d) Verwaltungsrat (board of directors) 47
c2) Vorstandsmitglieder/leitende Angestellte
(officers) 48
d) Gesellschafterversammlung der corporation ... 49
e) Auflösung und Abwicklung der corporation .... 49
XV
Inhaltsverzeichnis
Seite
7. Vergleichende Beurteilung der US Gesellschafts¬
formen, ihre Vor und Nachteile 50
IV. Strukturierung der ausländischen Immobilien Investi¬
tion als Synthese Steuer und gesellschaftsrecht¬
licher Rahmenbedingungen (tax structure planning) . 51
1. Grundzüge der steuerlichen und nicht steuerlichen
Zielvorstellungen 51
2. Die alternativen Eigentumsstrukturen, ihre steuer¬
lichen Vor und Nachteile 54
a) Struktur 1: Direkte Investition 54
b) Struktur 2: Investition durch eine US amerikanische
oder ausländische Personengesellschaft 55
c) Struktur 3: Investition durch eine US amerikanische
oder ausländische Kapitalgesellschaft 56
d) Struktur 4: Investition durch einen US grantor
oder non grantor trust 58
e) Struktur 5: Investition in einen Real Estate Invest¬
ment Trust (REIT) 59
3. Beispiel für eine mögliche Optimalstruktur 60
V. Grundzüge des US Kaufvertrags und Immobiliar
sachenrechts 61
1. Grundzüge des Kaufvertragsrechts 61
a) Einführung in das Kaufvertragsrecht 61
b) Vorstufen eines Grundstückskaufvertrages .... 62
c) Mindestinhalt eines Grundstückskaufvertrages . . 63
d) Weitere Schlüsselelemente eines Grundstücks¬
kaufvertrages 64
d1) Anzahlung und Treuhänder (downpayment
and escrow agent) 64
d2) Finanzierung des Kaufpreises (financing) ... 64
d3) Eigentumsanspruch (title) 65
d4) Amtliches Grundstücksmeßblatt (survey) ... 66
XVI
Inhaltsverzeichnis
Seite
d5) Abschlußbedingungen des Käufers
(buyers contingencies) 66
d6) Garantie und Gewährleistungserklärungen des
Verkäufers (warranties and representations) . . 67
d7) Vertragsbruch und Rechtsansprüche
(breach of contract and remedies) 68
d8) Abschlußverhandlung (closing) 68
e) Abschließende Beurteilung des US Kaufvertrags¬
rechts 69
2. Grundzüge des Immobiliarsachenrechts
(real estate law) 69
a) Einführung in das Grundstücksrecht 69
b) Dingliche Rechte an Grundstücken
(system of land tenure) 70
b1) Unbeschränkte und beschränkte Eigentums¬
rechte (freehold estates) 71
b2) Vorübergehende Eigentumsrechte
(non freehold estates) 71
b3) Beschränkt dingliche Rechte (easements,
licenses, convenants and adverse possession) . 73
c) Übereignung von Grundbesitz (conveyancing) . . 73
d) Versicherung der Eigentumsrechte (title insurance) . 75
e) Sicherungsrechte an Grundstücken
(security interests in land) 76
f) Nutzungsbeschränkungen aufgrund gesetzlicher
Vorschriften (zoning, eminent domain) 77
VI. Grundzüge der Immobilienfinanzierung in USA . . 78
1. Erste Grundlagen einer erfolgreichen Finanzierungs¬
beschaffung 78
2. Definition der Immobilienfinanzierung 79
3. Quellen der US Hypothekarfinanzierung 79
a) Commercial banks 80
b) Savings and loan associations 80
XVII
Inhaltsverzeichnis
Seite
c) Mutual savings banks 82
d) Life insurance companies 82
e) Pension funds 83
f) Sonstige Quellen der US Hypothekarfinanzierung . 84
4. Fundamentale Veränderungen und Fortentwicklungen
im Finanzierungsbereich 84
5. Wichtige innovative Formen der Endfinanzierung
(types of takeouts) 87
a) Definition und Funktion der sog. „takeouts .... 87
b) Variable rate mortgage 87
c) Participation mortgages 88
d) Accrual loans 89
e) Convertible mortgages 90
6. Das Beteiligungsgeschäft (Joint venture) 91
a) Wesen und grundsätzliche Bedeutung 91
b) Vorteile für Bauträger (developer) als auch
institutionelle Anleger (investor) 91
c) Joint venture Finanzierungsmodelle der Praxis . . 93
d) Steuerliche Gesichtspunkte der Modellwahl . . 93
c2) Modell 1: zugerechnetes Eigenkapital
(imputed equity) 93
c3) Modell 2: Darlehen zuzüglich Eigenkapital
(dept plus equity) 94
c4) Modell 3: Kombination aus Wandel und Beteili¬
gungshypothek (convertible/partici
pation mortgage) 94
d) Vertrag des Beteiligungsgeschäftes
(Joint venture agreement) 95
VII. Das kulturelle Umfeld für deutsche Investitionen
in USA 96
1. Das kulturelle System der USA im allgemeinen ... 96
a) Sprache und Kommunikation 98
XVIII
Inhaltsverzeichnis
Seite
b) Erziehung 99
c) Religion 102
d) Werte und Einstellungen 103
2. Kulturelle Barrieren für deutsche Investoren in USA . . 105
a) Das Verhältnis zur Zeit 106
b) Das Verhältnis zur Räumlichkeit 107
c) Das Verhältnis zu Besitz 108
d) Das Verhältnis zum Unternehmen; Unternehmens¬
kultur 109
e) Das Verhältnis zum Rechtsleben 111
f) Das Verhältnis zur Politik 112
g) Das Verhältnis zu Umgangsformen 113
3. Zusammenfassung 114
C. Haupterwerbsformen der ausländischen
Immobilien Investoren, ihre Risiken,
aktuellen Trends und Marktchancen
I. Investitionstypen allgemein 115
II. Bürohäuser 116
1. Bürohaustypen 116
2. Generelle immobilienspezifische Risiken 118
3. Immobilienspezifische Anlagerisiken bei Bürohäusem . 119
4. Aktuelle Trends und Marktchancen 122
IM. Shopping centers 124
1. Centertypen 124
2. Immobilienspezifische Anlagerisiken der Shopping
centers 126
3. Aktuelle Trends und Marktchancen 127
XIX
Inhaltsverzeichnis
Seite
IV. Appartementhäuser 130
1. Appartementhaustypen 130
2. Immobilienspezifische Anlagerisiken bei Appartement¬
häusern 130
3. Aktuelle Trends und Marktchancen 132
V. Farmland 134
1. Farmland, die „andere Anlage 134
2. Grundzüge der Bewirtschaftungsverträge 136
3. Immobilienspezifische Risiken des Farmlandes . . . 136
4. Aktuelle Trends und Marktchancen 138
D. Fallstudie: Errichtung eines Appartement
Hochhauses in Tampa/Florida, USA
I. Ziel und Hauptelemente der Fallstudie 140
II. Prämissen und anlagepolitische Grundsatz¬
entscheidung 141
III. Standortentscheidung 143
I.Arten der Standortbestimmung 143
2. Determinanten der Standortentscheidung 144
a) Überregional 144
b) Regional 145
c) Lokal 145
IV. Grundstückskaufvertrag und Eigentumsübertragung 146
1. Risikobegrenzung im Grundstückskaufvertrag .... 146
a) Versicherung der Eigentumsrechte (title insurance) . 147
b) Abschlußbedingungen des Käufers (buyer s conti
nencies; conditions precedent to buyer s obligations) 147
XX
Inhaltsverzeichnis
Seite
c) Garantie und Gewährleistungserklärungen
des Verkäufers (warranties and representations) . . 147
d) Vertragsbruch des Käufers (breach of contract
and remedies) 148
2. Eigentumsübertragung 148
V. Marktanalyse (market analysis) 149
1. Grundsätzliche Projektkonzeption 149
2. Aufgabenstellung an die Marktanalyse 150
3. Methodik der Marktanalyse (methodology of the
market analysis) 150
4. Hauptergebnisse der Marktanalyse
(key findings of the market analysis) 151
a) Demographische Untersuchungsergebnisse
(demographics) 151
b) Ergebnisse der Vorort Feldstudie
(field survey of comparables) 152
5. Schlußfolgerungen aus der Marktanalyse
(conclusions of the market analysis) 155
VI. Machbarkeitsstudie (feasibility study) 156
1. Definition, Zweck und Verwendung eines Immobilien
Schätzgutachtens (appraisal) 156
2. Aufgabenstellung an den Immobilien Schätzgutachter
(appraiser) 158
3. Methodik des vorliegenden Immobilien Schätz¬
gutachtens (appraisal report) 159
a) Bewertungsverfahren (Appraisal Process) .... 159
b) Sachwertverfahren (Cost Approach) 159
c) Verkehrswertverfahren (Market Approach) .... 160
d) Ertragswertverfahren (Income Approach) .... 161
e) Analyse des Umsatzüberschusses
(Cash Flow Analysis) 161
XXI
Inhaltsverzeichnis
Seite
4. Ergebnisse des Immobilien Schätzgutachtens
(final conclusions) 162
5. Internationale Immobilien Vergleichsrechnung USA
Bundesrepublik Deutschland Schweiz (International
Property Comparison) Investitionsrechnungen ... 164
a) Einführung in die Immobilien Vergleichsrechnung . 164
b) Methodik der wirtschaftlichen Immobilien
Vergleichsrechnung (in dynamischer Investitions¬
rechnung) 166
c) Methodik der steuerlichen Immobilien Vergleichs¬
rechnung (in statischer Investitionsrechnung) ... 168
d) Die diskontierten Umsatzüberschuß Analysen
USA Bundesrepublik Deutschland Schweiz . . 171
d1) Die diskontierte Umsatzüberschuß Analyse
des Projektes Tampa/Florida, USA 171
d2) Die diskontierte Umsatzüberschuß Analyse
des Vergleichsobjektes im Großraum
Frankfurt/M., Bundesrepublik Deutschland . . 172
d3) Die diskontierte Umsatzüberschuß Analyse
des Vergleichsobjektes im Großraum
Zug/Zürich, Schweiz 174
e) Feststellung des steuerlich optimalen Standortes . 175
6. Abschließende Würdigung der Ergebnisse 175
VII. Vorbereitung der Baudurchführung 182
1. Der Architektenvertrag als Mittel prophylaktischer
Risikobegrenzung bei der Baudurchführung 182
2. Das AIA Formularwesen der USA 182
a) Die AIA Bau und Architektenverträge
im allgemeinen 182
b) AIA Grundleistungen des Architekten 183
3. Risikobegrenzung im Architektenvertrag 183
a) Beauftragung des Fachanwaltes 183
XXII
Inhaltsverzeichnis
Seite
b) Kostenschätzungen des Architekten
zur Budgetkontrolle 184
c) Qualitäts und Baufortschrittskontrolle
des Architekten 185
d) Haftung und Versicherung des Architekten .... 185
E. Schlußbemerkungen 187
Literaturverzeichnis 189
Stichwortverzeichnis 209
XXIII
|
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