Bestimmungsfaktoren des Wohnungsbaus: eine statistische Analyse für die Bundesrepublik Deutschland von 1972 bis 1989 unter Berücksichtigung ausgewählter Bauherrengruppen
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| Veröffentlicht: |
Bergisch Gladbach ; Köln
Eul
1992
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| Schriftenreihe: | Reihe Quantitative Ökonomie
39 |
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Abbildungsverzeichnis iv
Tabellenverzeichnis vi
Abkürzungsverzeichnis viii
1 Einführung 1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung 1
1.2 Vorgehensweise und Methodik 3
2 Die Entwicklung des Wohnungsbaus von 1972 bis 1989 5
3 Kritische Betrachtung ausgewählter Literatur 11
3.1 Vorbemerkungen 11
3.2 Das Modell von Hardes 11
3.3 Das Modell von Buchholz 14
3.4 Das Modell von Bresser 17
3.5 Das Modell von Pfeuffer 18
3.6 Schlußfolgerungen 19
4 Die zu erklärende Variable des Wohnungsbaus 21
4.1 Auswahl der zu erklärenden Variablen 21
4.1.1 Bauinvestitionen 21
4.1.2 Anzahl genehmigter Wohnungen 21
4.1.3 Anzahl fertiggestellter Wohnungen 22
4.1.3.1 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden . ... 22
4.1.3.2 Fertiggestellte Wohnungen in Nichtwohngebäuden 22
4.2 Untergliederung nach Bauherren 23
4.2.1 Private Haushalte 23
4.2.2 Unternehmen 24
4.2.3 Öffentliche Bauherren 25
4.3 Untergliederung nach weiteren Gesichtspunkten 26
4.3.1 Öffentlich geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau . . 26
4.3.2 Bau für die eigene Nutzung und Mietwohnungsbau .... 27
ii
5 Potentielle Bestimmungsfaktoren des Wohnungsbaus 29
5.1 Vorbemerkungen 29
5.2 Zinsen 29
5.2.1 Hypothekenzins 29
5.2.2 Kapitalmarktzins 30
5.3 Preise 31
5.3.1 Allgemeines Preisniveau 31
5.3.2 Mieten 32
5.3.3 Baupreise 34
5.3.4 Baulandpreise 35
5.4 Art der Finanzierung 36
5.4.1 Einkommen der privaten Haushalte 36
5.4.2 Bausparverträge 39
5.4.3 Öffentliche Förderung im sozialen Wohnungsbau 40
5.4.4 Steuervergünstigungen 42
5.5 Wohnungsmarktsituation 44
5.5.1 Wohnungsbedarfsdeckung 44
5.5.2 Wohnraumversorgung 47
5.6 Konjunkturelle Bestimmungsfaktoren 49
5.6.1 Bruttosozialprodukt 50
5.6.2 Arbeitslosenquote 51
5.7 Der Zeitfaktor 52
5.8 Zusammenfassung 53
6 Methoden der regressionsanalytischen Untersuchung 55
6.1 Das multiple lineare Regressionsmodell 55
6.2 Stepwise Regression 56
6.3 All Possible Subsets Regression 58
6.4 Ausschlußkriterien 58
6.4.1 Multikollinearität 58
6.4.2 Der F Wert 59
6.5 Beurteilungskriterien 60
6.5.1 Der Determinationskoeffizient 60
6.5.1.1 Der unkorrigierte Determinationskoeffizient ... 60
6.5.1.2 Der korrigierte Determinationskoeffizient 60
6.5.1.3 Ein neuer korrigierter Determinationskoeffizient . 61
6.5.2 Das Informationskriterium von Akaike 64
6.5.3 Verknüpfung von R mit AIC bzw. BIC 66
iii
6.5.4 Die Prognosetauglichkeit 67
6.6 Verletzung der Modellannahmen 68
6.6.1 Autokorrelation 68
6.6.2 Heteroskedastizität 69
6.6.3 Normalität 69
6.7 Ausreißeranalyse 71
6.7.1 Ausreißer im engeren Sinne 72
6.7.2 Leverage points 73
6.7.3 Influential data 74
6.7.4 Einschränkung des Einflusses von influential data 75
6.7.4.1 Eliminierung von Beobachtungspunkten 75
6.7.4.2 Robuste Regression 75
6.8 Modellselektion 77
7 Ergebnisse der empirischen Untersuchungen 78
7.1 Allgemeine Ergebnisse 78
7.1.1 Öffentliche Förderung im sozialen Wohnungsbau 78
7.1.2 Preise 79
7.1.3 Einkommen 80
7.1.4 Dummies 82
7.1.5 Testverfahren auf Verletzung der Modellannahmen .... 83
7.2 Bauherrenspezifische Ergebnisse 83
7.2.1 Darstellungsform der Ergebnisse 83
7.2.2 Private Haushalte 85
7.2.2.1 Rentner und Pensionäre 85
7.2.2.2 Arbeiter sowie Beamte und Angestellte 87
7.2.2.3 Selbständige 90
7.2.2.4 Sonstige private Bauherren 91
7.2.3 Unternehmen 92
7.2.3.1 Unternehmen (ohne Wohnungsunternehmen) ... 92
7.2.3.2 Gemeinnützige Wohnungsunternehmen 94
7.2.3.3 Sonstige Unternehmen und Immobilienfonds ... 98
7.2.4 Öffentliche Bauherren 99
7.3 Privater Ein /Zwei und Mehrfamilienhausbau 101
7.4 Das Gesamtmodell 104
7.5 Die Prognose 106
8 Zusammenfassung und Ausblick 109
Anhang 111
Literaturverzeichnis 124
iv
Abbildungsverzeichnis
1 Zahl der genehmigten und der fertiggestellten Wohnungen in neu
errichteten Wohngebäuden 5
2 Zinsen auf Hypothekarkredite (Durchschnittswerte) 30
3 Kapitalmarktzins (Durchschnittswerte) 31
4 Preisindex für die Lebenshaltung (Veränderungsraten) 32
5 Preisindex für Neubaumieten (Veränderungsraten) 33
6 Preisindex für Bauleistungen am Bauwerk (Veränderungsraten) . 34
7 Durchschnittliche Verkaufswerte für Bauland (Veränderungsraten) 35
8 Durchschnittliches Realeinkommen der privaten Haushalte .... 39
9 Anzahl zugeteilter Bausparverträge 40
10 Bewilligungen im sozialen Wohnungsbau 42
11 Realer Wert der Grund und Einkommensteuervergünstigungen . 44
12 Wohnungsbestand pro Haushalt 46
13 Raumanzahl pro Person 48
14 Reales Bruttosozialprodukt zu Marktpreisen 50
15 Arbeitslosenquote 51
16 Darstellung von R2, R und R für alle Modelle 63
17 Kritische Werte für den DW Test 68
18 Darstellung eines Ausreißers im engeren Sinne 71
19 Darstellung eines leverage point 72
20 Auswirkung eines leverage point auf eine Regressionsgerade .... 73
21 Auswirkung eines Ausreißers auf eine robuste Schätzung 76
22 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die Rentner und Pensionäre 86
23 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die Arbeiter 88
24 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die Beamten und Ange¬
stellten 89
25 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die Selbständigen 90
V
26 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die sonstigen privaten Bau¬
herren 92
27 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die Unternehmen 94
28 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die gemeinnützigen Woh¬
nungsunternehmen I 96
29 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die gemeinnützigen Woh¬
nungsunternehmen II 97
30 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die sonstigen Unternehmen 98
31 OLS Schätzwerte und Originalwerte für die öffentlichen Bauherren 100
32 OLS Schätzwerte und Originalwerte für den privaten Ein und
Zweifamilienhausbau 102
33 OLS Schätzwerte und Originalwerte für den privaten Mehrfamili¬
enhausbau 103
34 OLS Schätzwerte und Originalwerte für das aggregierte Gesamt¬
modell 104
35 OLS Schätzwerte und Originalwerte für das Gesamtregressions
modell 106
vi
Tabellenverzeichnis
1 Zahl der genehmigten und der fertiggestellten Wohnungen in neu
errichteten Wohngebäuden von 1972 bis 1989 10
2 Rangfolgen der Modelle nach fi2, R2a und R 64
3 Modell für die Rentner und Pensionäre 85
4 Modell für die Arbeiter 87
5 Modell für die Beamten und Angestellten 87
6 Modell für die Selbständigen 90
7 Modell für die sonstigen privaten Bauherren 91
8 Modell für die Unternehmen 93
9 Modell I für die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen 95
10 Modell II für die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen 97
11 Modell für die sonstigen Unternehmen 98
12 Modell für die öffentlichen Bauherren 99
13 Modell für den privaten Ein und Zweifamilienhausbau 101
14 Modell für den privaten Mehrfamilienhausbau 101
15 Modell für die gesamten Fertigstellungen im Wohnungsbau .... 105
16 Ergebnis der Ex post Prognose für das aggregierte Gesamtmodell 107
17 Ergebnis der Ex post Prognose für das Gesamtregressionsmodell . 108
18 Übersicht über die Bestimmungsfaktoren der Teilmodelle 109
19 Zinsdaten 111
20 Preisdaten 111
21 Finanzierungsdaten 112
22 Daten zu den Steuervergünstigungen 112
23 Daten zur Wohnsituation 113
24 Konjunkturdaten 113
25 Fertigstellungen für die Rentner und Pensionäre 114
26 Fertigstellungen für die Arbeiter 114
vii
27 Fertigstellungen für die Beamten und Angestellten 115
28 Fertigstellungen für die Selbständigen 115
29 Fertigstellungen für die sonstigen privaten Haushalte 116
30 Fertigstellungen für die Unternehmen 116
31 Fertigstellungen für die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen I . 117
32 Fertigstellungen für die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen II 117
33 Fertigstellungen für die sonstigen Unternehmen 118
34 Fertigstellungen für die öffentlichen Bauherren 118
35 Fertigstellungen im Ein und Zweifamilienhausbau 119
36 Fertigstellungen im Mehrfamilienhausbau 119
37 Fertigstellungen nach Aggregation der Teilmodelle (I) 120
38 Fertigstellungen nach Aggregation der Teilmodelle (II) 120
39 Fertigstellungen für das Gesamtregressionsmodell 121
40 Ergebnis der Ex post Prognose für das aggregierte Gesamtmodell
(GEI) 121
41 Regressionsmodelle für die privaten Bauherren mit nicht standar¬
disierten Werten 122
42 Regressionsmodelle für die Unternehmen mit nicht standardisier¬
ten Werten 122
43 Regressionsmodelle für die übrigen Bauherrengruppen mit nicht
standardisierten Werten 123
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