Der österreichische Immobilienmakler:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Wien
Service, Fachverl. an der Wirtschaftsuniv. Wien
1992
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| Schriftenreihe: | Institut für Betriebswirtschaftslehre der Klein- und Mittelbetriebe <Wien>: Schriftenreihe des Instituts für Betriebswirtschaftslehre der Klein- und Mittelbetriebe an der Wirtschaftsuniversität Wien
10 |
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| Beschreibung: | Zugl.: Wien, Wirtschaftsuniv., Diss. |
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INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1. Einleitung und Problemstellung 7
2. Definition, Abgrenzungen und spezielle
Eigenschaften österreichischer
Immobilienvermittlungsbetriebe 11
2.1 Die historische Entwicklung 11
2.2 Die juristische Stellung der österreichischen
Immobilienvermittlungsbetriebe 14
2.2.1 Die gewerberechtliche Stellung des
Immobilienmaklers 14
2.2.1.1 Gewerberechtlicher Begriff 14
2.2.1.2 Gewerberechtliche Voraussetzungen und
Abgrenzungen 15
2.2.1.2.1 Immobilienmakler 15
2.2.1.2.2 Immobilienverwaltung 17
2.2.1.2.3 Einziehung fremder Forderungen 17
2.2.1.2.4 Versteigerung beweglicher Sachen 17
2.2.1.2.5 Bauträger 17
2.2.1.2.6 Ausgleichsvermittler 17
2.2.1.2.7 Vermögensverwalter 17
2.2.1.2.8 Adressenbüros 18
2.2.1.2.9 Baugewerbe - Immobilienhandel 18
2.2.2 Die zivilrechtliche Stellung des
Immobilienmaklers 19
2.2.2.1 Zivilrechtliche und handelsrechtliche
Definition 19
2.2.2.2 Die Rechtsnatur des Maklervertrages 21
2.3 Betriebswirtschaftliche Abgrenzungen 23
2.3.1 Der idealtypische Vermittlungsbetrieb 23
2.3.2 Vermittlungsfunktion versus Absatzfunktion 24
2.3.3 Die Immobilie als Vermittlungsobjekt 26
2
Seite
2 4 Der wirtschaftliche Nutzen des
Immobilienvermittlungsbetriebes 28
2 4 1 Die Nutzenproblematik 28
242 Unternehmenstheoretische Nutzenanalyse 30
2 4.3 Die Analyse der Gutseigenschaft 31
2.5 Die spezifischen Eigenschaften der
Dienstleistung Immobilienvermittlung 36
2.5.1 Immaterialität - fehlende sinnliche
Wahrnehmbarkeit 36
2.5.2 Vergänglichkeit bzw. Nichtspeicherbarkeit 40
2.5.3 Zeitpunktbezogenheit 41
2.5.4 Bedingte Standortungebundenheit 42
2.5.5 Simultantität von probabilistischem
Absatz und Produktion 44
3. Faktorielle Analyse 47
3.1 Grundfragen der Faktorkombination im
Immobilienvermittlungsbetrieb 47
3.1.1 Der Produktionsbegriff 48
3.1.2 Die Produktionsfaktoren im allgemeinen 49
3.2 Die Produktionsfaktoren im
Immobilienvermittlungsbetrieb 51
3.2.1 Interne Produktionsfaktoren 51
3.2.1.1 Reale immaterielle Produktionsfaktoren 51
3.2.1.1.1 Menschliche Arbeitsleistungen 51
3.2.1.1.1.1 Die Anzahl der Mitarbeiter 52
3.2.1.1.1.2 Die Qualifikation der Mitarbeiter 53
3.2.1.1.2 Dienstleistungen Dritter 56
3.2.1.1.3 Ökonomische Potentiale 57
3.2.1.1.3.1 Spezielles Know-how 58
3.2.1.1.3.2 Standort und Reputation 59
3.2.1.1.3.3 Außen-und Innenorganisation 60
3.2.1.1.3.4 Kundenstamm und Auftragsbezugsquellen 62
3.2.1.1.4 Rechte 64
3.2.1.1.4.1 Der Maklervertrag bzw. Vermittlungsauftrag 65
3.2.1.1.4.2 Der Alleinvermittlungsauftrag 66
3.2.1.1.5 Informationen 67
3.2.1.2 Reale materielle Produktionsfaktoren 70
3.2.1.3 Nominale Produktionsfaktoren - Kapital 72
3.2.2 Externe Produktionsfaktoren 72
3.2.2.1 Reale immaterielle Produktionsfaktoren 73
3.2.2.1.1 Die Leistungsabnehmer 73
3.2.2.1.2 Dienstleistungen Dritter 77
3.2.2.1.3 Bestands-und Nutzungsrechte 77
3.2.2.1.4 Informationen 77
3.2.2.1.5 Dritte Personen und Institutionen 78
3.2.2.2 Reale materielle Produktionsfaktoren 80
3.2.2.2.1 Die Immobilie 80
3.2.2.2.1.1 Die Immobilie als Vermittlungsobjekt 80
3.2.2.2.1.2 Die Immobilie als Handelsobjekt 81
3
Seite
3.2.2.3 Nominale Produktionsfaktoren -
Hypothekarkredite 82
3.3 Die Faktorkombination 83
3.3.1 Die Herstellung der Leistungsbereitschaft 83
3.3.2 Die Endkombination 85
3.3.2.1 Das immobilienvermittlungsspezifische
Faktorsystem 86
3.3.2.2 Zusammenfassende Definition 89
4. Funktionale Analyse 91
4.1 Die Funktion Beschaffung 92
4.1.1 Die Beschaffung für die Herstellung der
Leistungsbereitschaft 92
4.1.2 Die Beschaffung für die Leistungserstellung 94
4.1.2.1 Die Beschaffung materieller
Produktionsfaktoren 94
4.1.2.2 Die Beschaffung immaterieller
Produktionsfaktoren 95
4.1.2.2.1 Die Beschaffung ohne externen Faktor 95
4.1.2.2.2 Die Beschaffung mit externem Faktor 95
4.1.2.2.2.1 Die Beschaffung von Informationen
und Rechten 95
4.1.2.2.2.2 Die Beschaffung ökonomischer Potentiale 96
4.1.2.2.2.2.1 Die Beschaffung von Stammkunden bzw.
Auftragsbezugsquellen 97
4.2 Die Funktion Leistungserstellung 99
4.2.1 Die Funktion Kontaktierung 99
4.2.2 Die Funktion Konkretisierung 100
4.2.3 Die Funktion Finalisierung 101
4.3 Die Funktion Leistungsverwertung 102
4.3.1 Die Absatzvorbereitung 102
4.3.1.1 Die Informationsgewinnung 103
4.3.1.2 Die Absatzplanung 104
4.3.2. Die Absatzdurchführung 105
4.3.2.1 Die Informations- und Beratungsfunktion 106
4.3.2.2 Die räumliche Funktion 108
4.3.2.3 Die zeitliche Funktion 110
4.3.2.4 Die qualitative Funktion 111
4.3.2.5 Die quantitative Funktion 112
4.3.2.5.1 Die quantitative Funktion im
einzelnen Auftrag 112
4.3.2.5.2 Die quantitative Funktion im
Auftragsvolumen 113
4.3.2.5.2.1 Die persönliche Markterschließung 114
4.3.2.5.2.2 Die unpersönliche Markterschließung 115
4.3.2.5.2.2.1 Die Firmenwerbung 115
4.3.2.5.2.2.2 Die Produktwerbung 116
4.3.2.5.2.2.2.1 Bekanntmachung und Einstellungs¬
beeinflussung 117
4.3.2.5.2.2.2.2 Auftragsakquisition und Verkauf 117
4
Seite
4 3 2 5 2 2.3 Die Public Relations-Maßnahmen 120
43 2 5.2.2.3.1 Die berufliche Standesvertretung 120
4-32 5.2i2.3.2 Das Ehrenschiedsgericht 121
4 3 2 5 2 2 4 Die überbetriebliche Zusammenarbeit 122
43.3 Die Absatzkontrolle 123
44 Die Funktion Verwaltung 124
4.5 Die Funktion Finanzierung 125
4.6 Die Funktion Leitung 126
5. Kostentheoretische Analyse 129
5.1 Die Produktionskosten 129
5.1.1 Die Kosten immaterieller Produktions¬
faktoren 130
5.1.1.1 Die Kosten der menschlichen Arbeit 130
5.1.1.1.1 Die Kosten der angestellten und
freien Mitarbeiter 130
5.1.1.1.2 Der kalkulatorische Unternehmerlohn 131
5.1.1.2 Die Kosten der Dienstleistungen Dritter 132
5.1.1.2.1 Die Kosten der Dienstleistungen anderer
Immobilienvermittlungsbetriebe 132
5.1.1.2.2 Die Kosten sonstiger Dienstleistungen 132
5.1.1.3 Die Kosten ökonomischer Potentiale 133
5.1.1.4 Die Kosten der Rechte 133
5.1.1.5 Die Kosten der Informationen 134
5.1.2 Die Kosten materieller Produktions¬
faktoren 134
5.1.3 Die Kosten nominaler Produktionsfaktoren 134
5.2 Die Kostendeterminanten 136
5.2.1 Der Beschäftigungsgrad 136
5.2.1.1 Beschäftigungsgrad und Kapazität 136
5.2.1.2 Die Einzelleistungskapazität 137
5.2.1.3 Die Gesamtleistungskapazität 139
5.2.1.4 Fixe und variable Kosten 140
5.2.2 Die Betriebsgröße 143
5.2.3 Das Produktionsprogramm 144
5.2.4 Der Faktor Qualität 146
5.2.5 Die Faktorpreise 147
6. Entscheidungstheoretische Analyse 149
6.1 Entscheidungstheoretische Begriffe,
Ziele und Prämissen 149
6.1.1 Der Begriff Entscheidung 149
6.1.2 Die Entscheidungsphasen 150
6.1.3 Die Motive und Prämissen entscheidungs¬
theoretischer Betrachtungen 152
6.1.4 Die Entscheidungsziele und Dimensionen 154
5
Seite
6.2 Entscheidungsanalyse der
strategischen Ebene 157
6.2.1 Die Führungsgrundsätze 157
6.2.1.1 Die Führungsgrundsätze im allgemeinen 157
6.2.1.2 Die Führungsgrundsätze österreichischer
Immobilienvermittlungsbetriebe 158
6.2.1.2.1 Die Motive 158
6.2.1.2.2 Das Gewinn-und Sicherheitsstreben 160
6.2.1.2.2.1 Das betriebsspezifische Risiko im
strategischen Bereich 162
6.2.1.2.2.2 Die strategische Risikopolitik 165
6.2.1.2.2.2.1 Die erwerbswirtschaftlich motivierte
Risikopolitik 165
6.2.1.2.2.2.2 Die chancenverwertungsorientierte
Risikopolitik 167
6.2.2 Umweltanalyse und
Stärken-/Schwächen-Analyse 172
6.2.2.1 Der Parameter Marktkonformität 173
6.2.2.2 Der Parameter Verfügbarkeit 174
6.2.2.3 Die Stärken-/Schwächen-Analyse 176
6.2.3 Strategisches Entscheidungsverhalten 177
6.3 Entscheidungsanalyse der operativen Ebene 180
6.3.1 Das betriebsspezifische Risiko
im operativen Bereich 181
6.3.2 Die operative Risikopolitik 182
7. Entscheidungsmodelle 185
7.1 Einleitung 185
7.1.1 Die Modelldefinition 185
7.1.2 Die Modellkonstruktion 186
7.1.2.1 Total-und Partialmodelle 186
7.1.2.2 Die Grob-bzw. Tendenzaussage 187
7.1.2.3 Die Fiktivprämissen 188
7.2 Entscheidungsmodelle auf der
strategischen Ebene 189
7.2.1 Führungsgrundsätze 189
7.2.2 Strategische Ziele 193
7.2.3 Umweltanalyse bzw. Stärken-/Schwächen-
Analyse 194
7.2.3.1 Die Auftragstypologie 194
7.2.3.1.1 Auftragstyp 1.1 196
7.2.3.1.2 Auftragstyp 1.2 196
7.2.3.1.3 Auftragstyp 2.1 197
7.2.3.1.4 Auftragstyp 2.2 197
7.2.3.2 Auftragstypen und betriebsspezifisches
Risiko 198
7.2.3.2.1 Auftragstyp 1.1 und Risiko 199
7.2.3.2.2 Auftragstyp 1.2 und Risiko 199
7.2.3.2.3 Auftragstyp 2.1 und Risiko 200
7.2.3.2.4 Auftragstyp 2.2 und Risiko 200
6
Seite
7 2 3 3 Auftragstypen und Faktorpotentiale 200
7 2^3-1 Auftragstyp 1.1 und Auftrags¬
bezugsquellen 201
7 2 3 3-2 Auftragstyp 1.2 und Know-how 201
72*3 3-3 Auftragstyp 2.1 und Außenorganisation 201
7 2 3 3-4 Auftragstyp 2.2 und Innenorganisation 202
-j 2A Strategische Entscheidungsszenarien 202
7 3 Entscheidungsmodelle auf der operativen
Ebene 209
7.3.1 Betriebstypische operative Entscheidungs¬
determinanten 209
7.3.1.1 Die Operationalisierung der Realisations¬
wahrscheinlichkeit 209
7.3.1.1.1 Die Determinanten der Realisations¬
wahrscheinlichkeit 209
7.3.1.1.2 Die Determinierung der Realisations¬
wahrscheinlichkeit 210
7.3.1.1.2.1 Das Konzept der subjektiven
Wahrscheinlichkeit 210
7.3.1.1.2.2 Die Operationalisierung der subjektiven
Wahrscheinlichkeit 213
7.3.1.1.3 Die Operation mit der Realisations¬
wahrscheinlichkeit 214
7.3.2 Auftragstypenspezifische operative
Entscheidungsgrundlagen 217
7.3.2.1 Operative Grundlagen bei Auftragstyp 1.1 217
7.3.2.2 Operative Grundlagen bei Auftragstyp 1.2 218
7.3.2.3 Operative Grundlagen bei Auftragstyp 2.1 218
7.3.2.4 Operative Grundlagen bei Auftragstyp 2.2 218
8. Die Befragung 219
8.1 Einleitung 219
8.1.1 Zweck der Befragung 219
8.1.2 Umfang und Auswahl der Befragten 219
8.1.3 Konstruktion und Auswertung
des Fragebogens 220
8.2 Die Fragen 222
8.3 Die Antworten 229
9. Zusammenfassung und Abschluß 267
Literaturverzeichnis 273
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