Immobilienveranlagung: Bauherrenmodelle, Kapitalgesellschaften
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Wien
Ueberreuter
1990
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| Schriftenreihe: | Ueberreuter-Wirtschaft
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| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 188 S. |
| ISBN: | 3800091151 |
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|---|---|
| adam_text | Inhalt Vorwort 15
A. Steuerliche Grundlagen 17
I. Bauherrenmodelle 17
1. Allgemeines 17
2. Begriff des Bauherren 19
2.1. Rechtsprechung des BFH 19
2.2. Rechtsprechung des VwGH zur Grunderwerbsteuer 19
2.3. Bauherr und Umsatzsteuer 20
2.4. Begünstigung nach der Verordnung zu § 28 Abs. 2 und 3 EStG 20
3. Problemstellungen zum Entstehen der Verordnung zu
§ 28 EStG 22
3.1. Modelle im betrieblichen Bereich 22
3.2. Vermietung und Verpachtung mit Eigennutzung 22
3.3. Sanierung von Althäusern 23
3.4. Errichtung neuer Projekte 23
3.5. Problem Finanzausgleich 24
3.6. Gefahr von großen Ausfällen? 25
4. Keine Bauherreneigenschaft erforderlich 26
4.1. Stadterneuerung und Denkmalschutz im betrieblichen Bereich 26
4.2. Sanierung von Althäusem, Instandsetzung und Herstellung 26
4.3. Unterschied zwischen »Bauherr« und »kein Bauherr« 27
5. Verordnungstext 28
6. Miteigentümergemeinschaften 29
6.1. Allgemeines 29
6.2. Beteiligung mehrerer Personen 29
6.3. Wohnungseigentum 31
6.4. Feststellungsverfahren 32
6.5. Verwaltungspraxis und Rechtsprechung 33
II. Einkunftsart 35
1. Vermietung und Verpachtung 35
5
1.1. Allgemeines 35
1.2. Vermietung von Mietobjekten 36
1.3. Steuerliche Folgen bei Verkauf 36
1.3.1. Allgemeines 36
1.3.2. Spekulationsgeschäfte 37
1.3.2.1. Spekulationsfrist 37
1.3.2.2. Veräußerung unentgeltlich erworbener Anteile 38
1.3.2.3. Ausnahme von der Besteuerung bei Gebäuden 38
1.3.2.3.1. Eigenheime und Eigentumswohnungen 38
1.3.2.3.2. Selbsthergestellte Gebäude 39
1.3.2.4. Enteignung 39
1.3.2.5. Anschaffungskosten 40
1.3.2.6. Nachversteuerung von Subventionen 40
1.3.2.7. Tauschvorgänge 41
1.3.2.8. Verwaltungspraxis und Rechtsprechung 41
1.3.3. Auswirkung bei vorheriger Vermietung 42
1.3.4. Korrektur von Zehntelabsetzungen 43
1.3.5. Nachversteuerung von steuerfreien Beträgen 43
1.3.6. Nachversteuerung steuerlicher Begünstigungen 43
1.3.6.1. Allgemeines 43
1.3.6.2. Anwendungsfall der Nachversteuerung 44
1.3.6.3. Umfang der Nachversteuerung 45
1.3.6.4. Anwendung auf Abschreibungen vor 1989 47
1.3.6.5. Steuersatz bei Nachversteuerung 48
1.4. Private Nutzung 49
1.4.1. Alleineigentümer 49
1.4.2. Private Nutzung durch den Miteigentümer 49
1.4.3. Vermietung und Verpachtung mit Eigennutzung 50
2. Gewerbliche Vermietung 50
2.1. Voraussetzungen für eine gewerbliche Vermietung 51
2.2. Vermietung im Rahmen gewerblicher Einkünfte 52
2.3. Steuerliche Begünstigungen 52
2.3.1. AfA für Betriebsgebäude (§ 8 Abs.l) 53
2.3.2. Stadterneuerung und Denkmalschutz (§ 8 Abs.2) 54
2.3.3. Investitionsfreibetrag (§ 10) 54
2.4. Steuerliche Folgen bei Veräußerung 55
2.5. Verwaltungspraxis und Rechtsprechung 56
2.6. Betriebliche Nutzung 56
2.6.1. Alleineigentümer 56
2.6.2. Miteigentümer 57
6
innaii
2.6.2.1. Betriebliche Nutzung ohne Mietvertrag 57
2.6.2.2. Betriebliche Nutzung mit Mietvertrag 58
3. Gewerblicher Grundstückshandel 60
3.1. Voraussetzungen 60
3.2. Verwaltungspraxis und Rechtsprechung 62
III. Einkunftsquelle 64
1. Allgemeines 64
2. Liebhaberei bei Vermietung 66
3. Beschränkungen auf der Einnahmenseite 68
4. Liebhaberei Verordnung 69
5. Durchführungserlaß 72
IV. Nutzung von Wohnungseigentum 85
1. Betriebliche Nutzung von Wohnungseigentum 85
1.1. Umfang des Betriebsvermögens 85
1.2. Unterschied zur Nutzung von Mieteigentum 85
1.3. Unterschied zur Nutzung Wohneinheiten als bloßer Mieter 86
1.4. Vorsteuerabzug 86
1.5. Abwägen der Vor und Nachteile 86
2. Private Nutzung von Wohnungseigentum 87
3. Einkünfte durch Wohnungseigenttimergemeinschaft 88
4. Abverkauf im Wohnungseigentum 89
V. Dachbodenausbau bei Miteigentümermodellen 90
1. Allgemeines 90
1.1. Dachbodenausbau als Herstellungsaurwand 90
1.2. Dachbodenausbau als begünstigter Sanierungsaufwand 90
1.2.1. Wohnhaussanierung 90
1.2.2. Stadterneuerung 91
1.2.3. Denkmalschutz 91
2. Einbauten ohne Anrechnung auf Miete 92
3. Einbauten mit Anrechnung auf Miete 93
3.1. Allgemeines 93
7
32. Echte Vorauszahlung Qd
3.3. Darlehen JJ
3.4. Vorauszahlung beim Mieter 95
3.4.1. Vorauszahlung oder Mietrecht 95
3 4.2. Bezahlung von Einbauten durch eine Mietvorauszahlung 96
3.4.3. Zurechnung der Investition an den Mieter 96
3.4.4. Keine Vorauszahlung beim Vermieter 97
4. Dachbodenaasbau im Wohnungseigentum 98
41. Korrektur von Zehntelabsetzungen 98
4.2. Nachversteuerung von steuerfreien Beträgen 98
4.3. Nachversteuerung gemäß § 28 Abs. 7 EStG 1988 98
44. Umsatzsteuerliche Folgen 99
VI. Werbungskosten 100
!• Allgemeines 100
2. Werbungskosten 101
2.1. Begriff der Werbungskosten 101
2.2. Zeitpunkt der steuerlichen Berücksichtigung 101
¦J 3. Verteilung von Vorauszahlungen 102
2.4. Keine Werbungskosten 103
2 5. Verwaltungspraxis und Rechtsprechung 104
•*• Anschaffungskosten in,
3 1. Allgemeines ]05
3 2. Wirtschaftlicher Eigentümer Q5
3.3. Gebäudebestandteil oder selbständige Wirtschaftsgüter 106
3.4. AfA Bemessungsgrundlage ,n7
3.4.1. Anschafiungskosten
3.4.2. Herstellungskosten J9!
35. Nutzungsdauer
3 52 vtuUngSdaUe:;bd EWert) CineS ^Objektes JS9
3 5.2. Verlängerung der Nutzungsdauer ,,
3 6. Zeitpunkt des AfA Beginnes
4 I^UnaL^r ^ReChtSPreChUng d Venvaltungspraxis 112
41. Begriff der Instandhaltung !J4
42. Sofortabzug 114
4.3. Verteilung auf 10 Jahre über Antrag ! 11
4 4. Übertragung des Gebäudes JJ^
8
Inhalt
5. Instandsetzung 116
5.1. Begriff der Instandsetzung 116
5.2. Teilweise Wohnzwecke und teilweise andere Zwecke 117
5.3. Instandsetzung und Subventionen 118
5.4. Instandsetzung und steuerfreie Beträge 118
5.5. Vorauszahlung von Instandsetzungen 119
5.6. Steuerliche Folgen bei Übertragung des Gebäudes 119
6. Herstellung 120
6.1. Allgemeines 120
6.2. Verbindung von Herstellung und Erhaltung 120
6.3. Begünstigter Herstellungsaufwand 121
6.3.1. Tatbestand des § 28 Abs. 3 EStG 1988 121
6.3.2. Aufwendungen nach §§ 3 bis 5 MRG 121
6.3.3. Sanierungsmaßnahmen mit Förderungszusage 122
6.3.4. Assanierungsaufwendungen nach Stadterneuerungsgesetz 122
6.3.5. Sanierungsaufwendungen nach Denkmalschutzgesetz 123
6.4. Übertragung des Gebäudes 123
6.5. Verwaltungspraxis und Rechtsprechung 124
7. Nachgeholte Instandsetzungskosten 126
8. Freimachungskosten 128
9. Abbruchkosten 129
9.1. Abbruch durch den Alteigentümer 129
9.2. Abbruch durch den Erwerber 130
10. ABC der Werbungskosten bei Bauherrenmodellen 131
Abbruchkosten 131
Absetzung für Abnutzung und Sonderabschreibungen 131
Abstandszahlungen 131
Agio 131
Angehörige 132
Anwaltskosten 132
Avalprovision 132
Bankbearbeitungsgebühren 132
Baubetreuung 132
Baureifmachung 133
Bauzeitzinsen 134
Beratungskosten 134
Damnum, Disagio 134
Fahrtkosten 134
Fertigstellungsgarantie 13 5
Finanzierungsbeschaffung und bearbeitung 135
9
Finanzierungsvermittlungsgebühr 135
Freimachungskosten 136
Geldbeschaffungskosten 136
Gerichtsgebühren 136
Geringwertige Wirtschaftsgüter 136
Großreparatur 137
Grundsteuer 137
Gutachten 137
Hausverwaltung 137
Höchstpreisgarantie 137
Kontoführungsgebühr 137
Konzeptionskosten 138
Leerstehende Wohnungen 138
Maklergebühren 13 8
Mittelverwendungskontrolle 138
Notar und Grundbuchgebühren 138
Organisatorische Abwicklung 139
Planungskosten 139
Prospektprüfung 139
Provisionen 139
Rechtsberatung 139
Schuldzinsen 139
Sonderwerbungskosten 140
Steuerberatung 140
Treuhandgebühren 141
Umsatzsteuer 141
Vergütung für Geschäftsbesorger 141
Vermietungsgarantie 142
Vermittlung der Mietverträge 142
Vermittlungsgebühr 143
Versicherungsbeiträge 143
Verwalterkosten 143
Zinsenvorauszahlung 143
Zuzählungsgebühr 143
VII. Steuerfreier Betrag 144
1. Allgemeines 144
2. Verrechnungspflichtige Einnahmen und Ausgaben 145
10
Inhalt
3. Bildung des steuerfreien Betrages 146
3.1. Steuerlich anzusetzende Verrechnungspflichtige Einnahmen 146
3.2. Steuerlich anzusetzende Werbungskosten 146
3.3. Steuerpflichtiger Überschuß 147
3.4. Antrag und Verzeichnisvorlage 148
3.5. Bildung für jedes Mietobjekt 148
3.6. Bildung bei Hausgemeinschaften 148
4. Auflösung 149
5. Steuerliche Folgen bei Übertragungen 150
VIII. Subventionen aus öffentlichen Mitteln 151
1. Steuerfreistellung ab 1989 151
2. Übergangsregelung 153
3. Förderungszusage 154
B. Immobilien Veranlagung im Betriebsvermögen 155
1. Immobilienfonds Aktiengesellschaft 155
1.1. Stammaktien und Vorzugsaktien 155
1.2. Besteuerung der Aktiengesellschaft und der Aktionäre 156
2. Immobilienfonds AG mit stillen Gesellschaftern 158
2.1. Begriff und Wesen der stillen Gesellschaft 158
2.2. Beteiligte Personen 158
2.2.1. Inhaber des Handelsgewerbes 158
2.2.2. Stiller Gesellschafter 159
2.3. Vermögenseinlage 160
2.4. Gewinn und Verlustbeteiligung 160
2.5. Gesellschaftsvertrag 160
2.6. Beendigung der stillen Gesellschaft 161
2.7. Besteuerung des Geschäftsherrn 161
2.7.1. Körperschaftsteuer 161
2.7.2. Gewerbesteuer 162
2.7.3. Vermögensteuer 162
2.7.4. Gebühren und Verkehrsteuern 163
2.7.5. Kapitalertragsteuer 163
2.8. Besteuerung des echten stillen Gesellschafters 163
11
2.8.1. Abgrenzung zur atypisch stillen Gesellschaft und
partiarischen Rechtsverhältnissen 163
2.8.2. Ermittlung des steuerlichen Gewinn und Verlustanteiles 164
2.8.3. Zufließen von Gewinn und Verlustanteilen 165
2.8.4. Veranlagung des echten stillen Gesellschafters 165
2.8.5. Vermögensteuer 166
2.8.6. Beendigung der stillen Beteiligung 166
2.9. Besteuerung des atypisch stillen Gesellschafters 166
2.9.1. Ermittlung des steuerlichen Gewinn und Verlustanteiles 166
2.9.2. Steuerliche Zurechnung der Gewinn und Verlusttangenten 167
2.9.3. Steuerliche Veranlagung des atypisch stillen Gesellschafters 168
2.9.4. Vermögensteuer 168
2.9.5. Beendigung der atypisch stillen Beteiligung 168
3. Immobilienfonds AG und Ausgabe von Genußscheinen 170
3.1. Rechtliche Grundlagen des Genußscheines 170
3.1.1. Begriffsbestimmungen und Abgrenzung zu anderen Rechten 170
3.2. Erfordernisse für die Ausgabe und Verbriefung 171
3.3. Genußrecht als steuerfreie Einlage bzw Verbindlichkeit 171
3.3.1. Steuerliche Auswirkung der Genußrechte in der
Aktiengesellschaft 171
3.3.2. Körperschaftsteuer 171
3.3.3. Gerwerbesteuer 172
3.3.4. Vermögensteuer 172
3.3.5. Gebühren 173
3.4. Steuerliche Auswirkung bei »privaten« Genußrechtsinhabern 173
3.4.1. Einkommensteuer 173
3.4.2. Vermögensteuer 173
3.5. Steuerliche Auswirkung bei »institutionellen«
Genußrechtsinhabern 174
3.5.1. Körperschaftsteuer 174
3.5.2. Gewerbesteuer 174
3.5.3. Vermögensteuer 174
C. Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft 175
1. Gesellschaftsrechtliche Gestaltung 175
2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 176
3. Ermittlung der Einkünfte 177
12
Inhalt
4. Besteuerung der Gesellschaft 179
5. Besteuerung der Gesellschafter 180
6. Steuerliche Folgen bei Beendigung des
Gesellschaftsverhältnisses 181
Stichwortverzeichnis 18 3
13
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