Die Ordnung des Baubodenmarkts in der Bundesrepublik Deutschland:
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1963
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| adam_text | Titel: Die Ordnung des Baubodenmarkts in der Bundesrepublik Deutschland
Autor: Müller, Wolfgang
Jahr: 1963
INHALT
VORWORT
Einfuhrung Seite
A. Dos Eigentum am stadtischen Bod en und die Baubodenversorgung in
frliheren Epochen 11
I. Aligemeine Vorbemerkungen 11
II. StBdtebau und Bodenrecht im Mittelolter 13
III. Stadtebau und Bodenrecht in der Zeit des landesfUrstlichen Abso-
lutismus (Merkantilismus) 17
IV. Die Entstehung der stadtischen Bodenfrage in der liberalen
Epoche des aufbluhenden Industrialismus 19
B. Die bodenpolitischen Aufgaben in der Bundesrepublik Deutschland 26
I. Die Situation nach Ende des Zweiten Weltkriegs 26
II. Die Baubodenbeschaffung flir den Wohnungsbau im Rahmen der
Wohnungs(bau)- und Eigentumspolitik 27
ERSTER TEIL
Baubodenmarkt und Baubodenpreise
A. Die Theorie der Baubodenpreisbildung in der freien Markrwirtschaft 31
I. Allgemeine Vorbemerkungen 31
II. Die wichtigsten theoretischen Grundlagen 32
1. Rohlandpreise und ErschlieQungskosten 32
2. Die Baubodenpreisbildung 33
B. Die gegenwartigen Verhaltnisse auf dem Baubodenmarkt in der Bundes-
republik Deutschland 38
I. Allgemeine Marktverhaltnisse 38
II. Die Baubodenpreise 40
C. Ursochen und Wirkungen der Entwicklung auf dem Baubodenmarkt in
der Bundesrepublik Deutschland 44
I. Die Nachfrage nach Bauboden 44
II. Das Angebot an Bauboden 45
1. Vorhandener Bauboden und Neuerschlieflung 45
2. Das Verhalten der BaubodeneigentUmer 47
a) Die Rentabilitat der Vermogensanlage Bauboden 47
b) Die Wertvorstellungen der Eigentumer 50
ba) Baubodenwerte und Baubodenbedarf 50
bb) Das Beispiel des gezahlten Preises 51
be) Der iHndliche BodeneigenfUmer 53
bd) Die Wertbestandigkeit des Bodens 55
be) Das kollektive Meinungsmonopol der
BodeneigentUmer 58
c) Die Auswirkungen des Preisstopps 59
III. Zusammenfassung 62
ZWEITER TEIL
MaBnahmen zur Auflockerung des Baubodenmark ts
A. Einleitung und Abgrenzung 64
B. Ansatzpunkte der Beeinflussung des Baubodenmarkts 69
C. Die Aufhebung der Preisvorschriften for den GrundstUcksverkehr 70
I. Die Forderung der Aufhebung des Preisstopps fi)r unbebaute Grund-
stOcke 70
II. Die Bestimmunoen im Bundesbaugesetz 71
III. Zusammenfassung 72
D. Planung und ErschlieQung newer Baugebiete 73
I. ErschlieQung, Stadtebau und Baubodenmarkt 73
II. Finanzwirtschafrliche Probleme 76
III. Zusammenfassung 78
E. Aktive Bodenpolitik der Gemeinden 79
I. Begriffsbestimmung 79
II. Geschichtliche Entwicklung bis heute 81
III. Allgemeine Grundsitfze aktiver gemeindlicher Bodenpolitik 84
IV. Die Bodenbeschaffung 87
1. Der freihandige Erwerb 87
2. Das Vorkaufsrecht der Gemeinden im Bundesbaugesetz 88
a) Die gesetzlichen Vorschriften 88
b) AnwendungsmtSglichkeiten und -ziele des besonderen
Vorkaufsrechts 90
3. Die Enteignung im Bundesbaugesetz 94
a) Die Enteignung in der Stadtebau- und Wohnungspolitik 94
b) Die gesetzlichen Enteignungsvoraussetzungen 97
c) Die allgemeine Bedeutung und die gesetzliche Regelung
der Enteignungsentschadigung 100
V. Die GrundstUcksverHuBerungspolitik 104
1. Allgemeine Grundstttze 104
2. Preispolitik und Versorgungspolitik 106
3. Die gesetzlichen Vorschriften fur die VerSuSerung der durch
Ausiibung des gesetzlichen Vorkaufsrechts beschafften Grund-
stOcke 109
4. Die gesetzlichen Vorschriften fur die VerSuBerung der durch
Enteignung beschafften GrundstUcke 111
5. ZusammengefaQte Beurteilung der gesetzlichen VertJuBerungs-
pf licht ohne Gewinn fUr die durch Ausubung des gesetz-
lichen Vorkaufsrechts oder Enteignung beschafften Grund -
stUcke H2
6. Soziale Bindungen 114
VI. Zusammenfassung 115
Die Schaffung besonderer baubodenwirtschaftlicher Organe 119
I. Allgemeine Vorbemerkungen 119
II. Die einzelnen Vorschlttge 120
1. Der Ausbau der HeimsKitten zu Baulandbeschaffungsorganen 120
2. GemeinnOtzige Baulandgesellschaften 122
III. Zusammenfassende Beurteilung 127
G. MaBnahmen der Bodenordnung - 131
I. Allgemeine Vorbemerkongen 131
II. Verfahren der Bodenordnung 132
1. Die Umlegung 132
a) Begriff und gesetzliche Regelung im Bundesbaugesetz 132
b) Die Verteilung der Verteilungsmasse nack Werten
und der Wertausgleich im Bundesbaugesetz 134
c) Die Verteilung der Verteilungsmasse nach FlSchen
und der Flochenbeitrag im Bundesbaugesetz 139
2. Die Grenzregelung 140
a) Begriff und gesetzliche Regelung im Bundesbaugesetz 140
b) Die BerUcksichtigung von Wertanderungen 141
3. Die Zusammenlegung 141
III. Zusammenfassende Beurteilung 142
H. Die Ermittlung von GrundstUckswerten durch offentliche Gutachter-
ausschusse und Geschaftsste I len 143
I. Die mangeInde Transparenz des Baubodenmarkts 143
II. Die Vorschriften des Bundesbaugesetzes 145
III. Die Wirkungsmoglichkeiten der freiwillig in Anspruch zu
nehmenden Sffentlichen GrundstUcksbewertung 148
1. Grundsatzliche Erwogungen 148
2. Die Wertermittlungsverfohren 148
3. GrundstUcksbewertung und Baubodenmarkt 151
IV. Zusammenfassende Beurtei lung 152
J. Die zeitliche Vorverlegung der Entstehung der ErschlieBungsbei-
tragspflicht 154
I. Die Neuregelung des ErschlieQungsrechts im Bundesbaugesetz 154
II. Die ErschlieGungsbeirragspfiicht nach bisherigem Recht 155
III. Die ErschlieQungsbeitragspflicht im Bundesbaugesetz 158
1. Der beitragsfahige Erich lieBungsaufwand 158
2. Gegenstand und Entstehung der Beitrogspflicht 159
a) Die gesetzlichen Bestimmungen 159
b) Rechtfertigung der Vorverlegung der Entstehung der
Erschliefiungsbeitragspf licht 160
ba) Das Wesen der Beitrage 160
bb) Die ErschlieGung als wirtschaftlicher Vorteil
fiir die GrundstuckseigentUmer 161
be) Rechtfertigung der Beitragspflicht nach § 133
Bundesbaugesetz 163
3. Die Hohe des ErschlieGungsbeitrags 164
4. Falligkeit und Zahlung des ErschlieRungsbeitrags 166
5. Einzelwirtschaftliche Auswirkungen bei den Grund-
stuckseigentUmem 169
IV. Zusammenfassende Beurteilung 171
Bodenwertausgleich und BodenwertabschBpfung 173
I. Allgemeine Problematik 173
II. Der Planungswertausgleich (PIWA) 176
1. BegrUndung 176
2. Der Planungswertausgleich im Baugesetzentwurf der
Hauprkommission 177
3. Der Planungswertausgleich als Mittel der Baubodenpreis-
politik 178
4. Zusammenfassung 182
Die Baulandsteuer (Grundsteuer C) 184
I. Allgemeine Vorbemerkungen 184
II. Geschichtlicher RUckblick 186
III . Die gesetzliche Regelung der Baulandsteuer im Bundesbaugesetz 189
IV. Die Zulassigkeit und Eignung der Baulandsteuer als Mittel zur 194
Ordnung des Baubodenmarkts - das Fur und Wider in der
Diskussion
1. Grundsatz liche Probleme 194
o) Die Baulandsteuer als Ordnungssteuer 194
b) Die Baulandsteuer und die allgemeinen GrundsStze
der Besteuerung 198
2. Die Baulandsteuer des Bundesbaugesetzes 20]
a) Die Definition unbebaute baureife GrundstUcke 201
b) Der Kreis der tatsttchlich erfaBten GrundstUcke 202
ba) Die Freistellung der Gebiete mit geringer Wohn-
siedlungstatigkeit (§ 12a Abs.7 GrStG) 202
bb) Die Steuerbefreiung fur GrundstUcke im Rahmen
eines landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen
oder partner!schen Betriebes oder eines Weinbaube-
triebes (§ 12a Abs.6 GrStG) 203
be) Die Besteuerung der baureifen TrUmmergrundstucke
(§ 12c GrStG) 205
c) Die Technik und Verwaltung der Baulandsteuer 206
ca) Die Fortschreibung und Nachfeststellung der Ein-
heitswerte 206
cb) Die Anpassung der Baulandsteuer durch Festlegung
der Hebesfltze 207
cc) Die laufende Verwaltung der Baulandsteuer 210
d) Die Belastung der GrundstUckseigentUmer durch die Bau-
landsteuer 211
da) Die voraussichtliche Hohe der Baulandsteuer im Ver-
hU Itnis zu den GrundstUckswerten 211
db) Die Rentabilitats wirkung der Baulandsteuer 212
dc) Die Liquiditarswirkung der Baulandsteuer 214
dd) Die befristete ruckwirkende Befreiung von der
(Mehr)Steuerpfiicht bei Bebauung der GrundstUcke
(§ 12a Abs. 5 GrStG) 215
de) GefOhrdet die Baulandsteuer das Eigentum des
kleinen Marines und begUnstigt sie finanzstarke
KauFinteressenten? 216
df) Die Gerechtigkeit der Baulandsteuer 219
e) Uberwalzung der Baulandsteuer 221
f) Die fiskalische Bedeutung der Baulandsteuer 222
g) Psychologische Wirkungen der Vorschriften Uber die Bau-
landsteuer 223
V. Zusammerrfassende Beurteilung 225
_ 9 - Seite
DRITTER TEIL
Die gegensei tigen Beziehungen der Moflnahmen
zur Ordnung des Baubodenmarkts und deren An-
wendung in der sozialen Marktwi rrschaf t
A. Das Zusammenwirken der einzelnen Instrumente der Baubodenpolitik 229
B. Sozial- und ordnungspoiitische Erfordernisse 234
C. Ergebnis: Forderungen an die praktische Baubodenpolitik und ab-
schlieBende Kritik 243
Anhang I-VII
Li reraturverze ichn is
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