So finanziere ich Haus und Wohnung: die Kunst, Vermögen zu bilden
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
München
Dt. Taschenbuch-Verl.
1990
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| Ausgabe: | 5. Aufl., Stand: 1. Juni 1990 |
| Schriftenreihe: | dtv
5222 : Beck-Rechtsberater im dtv |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XV, 459 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 3423052228 3406345956 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis XI
1. Abschnitt. Zusammenhänge
Kapitel I. Finanzieren: Aufgabe and Lösungsansätze 1
A. Um was handelt es sich? 1
B. Der Fachausdruck: Finanzierung 1
C. Der Kreislauf des Geldes 2
D. Risiken beim Wohneigentum 5
E. Die Aufnahme fremder Mittel als Aufgabe mit Wiederholung ... 8
Kapitel II. Die Finanzplanung: Das Hilfsmittel 9
A. Kapitalbedarfsrechnung 10
1. Aufstellung der Gesamtkosten 12
2. Wohnflächenberechnung 15
3. Kosten des Baugrundstücks 17
4. Baukosten Berechnung des umbauten Raumes 17
5. Preisindices für den Neubau von Wohngebäuden 28
B. Finanzierungsplan 42
1. Finanzierungsräume 44
2. Finanzierungsmittel 47
C. Lastenberechnung 52
D. Wirtschaftlichkeits (Rentabilitäts )Berechnung 59
E. Steuerrechnung 64
1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 64
2. Abschreibungsursache: Der Wertverzehr des Sachvermögens 68
a) Die Abschreibungssumme 69
b) Die Abschreibungsdauer 71
c) Welche Abschreibungsmethoden können ausgewählt wer¬
den? 72
d) Lineare Abschreibung 72
e) Degressive Abschreibung 73
3. Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen 77
a) Übersicht aber die steuerrechtlichen Vorschriften zur För¬
derung des Wohneigentums 77
b) Andere erhöhte Abschreibungen 77
c) Abschreibungen für die Modernisierung und energiespa¬
rende Maßnahmen 85
d) Neue Vorschriften zur steuerlichen Förderung des Woh¬
nungsbaus 88
VIII Inhaltsverzeichnis
1. Erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an Gebäu¬
den zur Schaffung neuer Mietwohnungen (§ 7 c EStG) . 88
2. Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsge¬
bieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
(§ 7h EStG) 89
3. Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7i EStG) .. 90
4. Absetzungen für Wohnungen mit Sozialbindung (§ 7 h
EStG) 90
5. Buchwertentnahme von Gebäuden im Betriebsvermö¬
gen (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 4 EStG) 91
6. Steuerbegünstigungen für zu eigenen Wohnzwecken ge¬
nutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebie¬
ten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ lOf
EStG) 91
7. Fortsetzung der Nutzungswertbesteuerung über 1998
hinaus (§52 Abs. 15 Satz 12 EStG) 92
8. Verteilung von Erhaltungsaufwand (§§ lla und llb
EStG) 93
9. Ausdehnung des § 14b Berlin FG . 93
10. Erleichterung Baulandverkauf 93
11. Maßnahmen im Planungs und Baurecht 93
e) Steuerbegünstigung der zu eigenen Wohnzwecken ge¬
nutzten Wohnung im eigenen Haus nach § lOeEStG.. 93
1. Abschreibungssumme 94
2. Abschreibungsdauer, Abschreibungsmethode 97
3. Objektbeschränkung und Folgeobjekte 98
4. Kinderkomponente 102
5. Aufwendungen vor der erstmaligen Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken nach § lOe Abs, 6 EStG 102
6. Übergangsregelungen , 104
7. Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte .. 108
8. Nach dem Ende der Selbstnutzung: Welche Absetzungen
für Abnutzung können geltend gemacht werden 112
4. Der Grundzusammenhang zwischen Fremdfinanzierung und
Abschreibung 113
a) Was ist bei der Auswahl der Abschreibungsmethode zu
beachten? 114
b) Können mehrere Abschreibungsvergünstigungen neben¬
einander in Anspruch genommen werden? 129
F. Zahlungsplan 129
G. So wendet man die Finanzplanung an: Beispiel mit Erläuterun¬
gen 131
I. Ausgangsdaten 132
II. Kapitalbedarfsrechnung Gesamtkostenermittlung 133
! Inhaltsverzeichnis Di
III. Ermittlung der geschuldeten Fremdmittel 134
IV. Finanzierungsmittel 134
, V. Lastenberechnung 135
( VI. Wirtschaftlichkeits (Rentabilitäts )Rechnung 135
VII. Steuerrechnung 137
a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 137
¦ b) Berechnung der Steuerersparnis bei Selbstnutzung nach
dem 1.1.1987 (HOeEStG) Hl
, Kapitel III. Sicherheiten für Finanzierungsmittel 142
* A. Das zweigliedrige Schuldverhältnis 142
, 1. Die persönliche Haftung des Darlehensnehmers 145
t 2. Die dingliche Haftung des Grundstücks 149
3. Der Inhalt von Schuldurkunden für Grundpfandrechte 155
B. Wie benutzt man das Grundbuch für die Finanzierung 159
1. Wie ist es eingeteilt? 159
2. Wie erreicht man eine Eintragung in das Grundbuch? 165
* 3. Die Rangordnung der Grundbuchrechte 167
* 4. Wie beeinflußt man den Rang der Grundpfandrechte? 168
5. Das Prinzip der beweglichen Rangstelle 171
C. Bürgschaften 172
D. Baulastenverzeichnis 174
E. Wie bekommt man eine Darlehenszusage? 175
Kapitel IV. Die Bewertung des Pfandgrundstäcks 189
A. Beleihungsregeln 192
1. Beleihungsgrenzen 197
. 2. Überschreitung der Beleihungsgrenzen 198
3. Nutzungsrechte, Verwertungsrechte, Erwerbsrechte und Ver¬
fügungsbeschränkungen als Vorlasten 200
a) Nutzungsrechte 200
b) Verwertungsrechte 203
c) Erwerbsrechte 204
d) Verfügungsbeschränkungen 208
4. Erbbaurecht 209
5. Wohnungs und Teileigentum 216
2. Abschnitt Zahlungsmechanik
Kapitel V. Die Technik des Schuldendienstes 219
A. Zinsberechnungen 219
1. Zinsstaffelrechnungen 223
2. Zeitpunkte der Verrechnung von Tilgungsleistungen 225
3. Effektivzinssätze 232
4. Grundmuster von Zinsvereinbarungen 234
, 5. Formen der Darlehensrückzahlung 236
X Inhaltsverzeichnis
a) Annuitätendarlehen/Progressive Tilgungsrechnung 236
b) Abzahlungsdarlehen 266
c) Festdarlehen 267
6. Wie erleichtert man sich den Kapitaldienst? 268
a) Tilgungsstreckungsdarlehen 268
b) Aussetzen der Tilgung 269
c) Dynamische Tilgung 269
d) TUgungszuschußdarlehen 270
3. Abschnitt. Merkmale der Finanzierungsmittel
Kapitel VI. Die eigenen Mittel der mühsame Teil 275
A. Wie vermehrt man sein Geldvermögen? 276
1. Wohnungsbauprämien 277
2. Sonderausgaben 292
3. Vermögensbildung der Arbeitnehmer 296
a) Wohnungsbau 298
b) Schuldentilgung 298
c) Wohnungsbauprämie 299
d) Versicherungen 299
e) Sparbeiträge 299
4. Sparprämien 301
5. Unterhaltssicherungsgesetz 302 •
6. Kapitalisierung von Renten 302
B. Wie kann man Eigenkapital ersetzen? 303
1. Kauf auf Rentenbasis 303
2. Ersatz durch Fremdfinanzierungsmittel 311
3. Ersatz durch Verminderung des Kapitalbedarfs 312
Kapitel VII. Die fremden Mittel der teure Teil 314
A. Überblick 314
B. Herkunft der Finanzierungsmittel 317
1. Auf dem Kapitalmarkt beschaffte Gelder 320
2. Aus Einlagen stammende Mittel 324
3. Der Sonderfall: Bauspardarlehen 326
a) Wie funktioniert das Bauspargeschäft? 327
b) Wartezeiten 331
c) Begriffe = Bedeutungen und Beziehungen 335
d) Tarifvarianten der Bausparkassen 344
e) Absicherung der Bauspardarlehen 356
4. Gelder von Versicherungen 363
C. Entscheidungselemente und Wahlmöglichkeiten 365
1. Was ist zu bedenken? 365
2. Was kann man auswählen? 366
Die „klassische Finanzierung 368
Vorfinanzierung einer I. Hypothek 369
Inhaltsverzeichnis XI
Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung von Bauspar¬
verträgen 370
Auffüllkredit 373
Finanzierung aus einer Hand Verbundfinanzierung 375
3. Schuldendiensthilfen 376
Kapitel VIII. Die staatlichen Subventionen der geschenkte Teil. . . 381
A. Sozialer Wohnungsbau 382
1. Erster Förderungsweg 385
2. Zweiter Förderungsweg 390
3. Dritter Förderungsweg 392
4. Wohnungsbauprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau
(KfW) 393
5. Wie wirken sich die Finanzierungsprogramme der öffentli¬
chen Hand aus? 394
6. Befreiung von den speziellen Eigentumsbindungen durch
Umfinanzierung 398
B. Steuerlich berücksichtigungsfällige Abschreibungen 406
C. Vom Einheitswert des Grundvermögens abhängige Steuerermä¬
ßigungen 408
1. Vermögen , Schenkung und Erbschaftsteuer 414
2. Grundsteuer 419
a) Wie hängen Einheitswert, Steuermeßzahl und Steuerme߬
betrag zusammen? 419
b) Grundsteuerermäßigung nach dem II. Wohnungsbaugesetz 421
c) Wie muß man vorgehen, um die Grundsteuerermäßigung
zu erlangen? 424
d) Welche Bedingungen müssen erfüllt sein? 425
e) Was ist neugeschaffener Wohnraum? 425
f) Welche Wohnflächengrenzen sind einzuhalten? 426
g) Ist die Vermietung des Familienheims oder der eigenge¬
nutzten Eigentumswohnung steuerschädlich? 428
3. Grundsteuerermäßigung für Kriegsbeschädigte und deren
Witwen 429
4. Verminderung des Einheitswerts bei Fortfall der Grund¬
steuerermäßigung 429
D. Gebührenbefreiung beim Wohnungsbau 430
E. Grunderwerbsteuerbefreiung 430
F. Besteuerung von Spekulationsgeschäften Abgrenzung gewerb¬
licher Grundstückshandel zur privaten Vermögensverwaltung . . 432
G. Wohnungsbauprämien — Vorsorgeaufwendungen (Sonderaus¬
gaben) 434
H. Wohngeld: Miet und Lastenzuschuß 435
Sachregister 453
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