Heizkostenabrechnung leicht gemacht: die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
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| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Freiburg im Breisgau
Haufe
1990
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| Ausgabe: | 3., vollst. neu überarb. Aufl. |
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Seite
Vorworte 5
Abkürzungsverzeichnis 13
1 Einleitung 15
1.1 Die Heizkostenverordnung und ihr wesentlicher Inhalt .... 15
1.2 Ziel der Verordnung 17
1.3 Kritik an der Verordnung 17
2 Der Geltungsbereich der Verordnung 19
2.1 Die Verteilung der Heiz und Warmwasserkosten 19
2.1.1 Die Kosten zentraler Heizungs und Warmwasser¬
versorgungsanlagen 19
2.1.2 Die Umlegung der Kosten der Wärmelieferung 20
2.1.3 Die Geltung der Verordnung unabhängig von der Art der
Nutzung des Gebäudes 22
2.2 Die betroffenen Personen 23
2.2.1 Die dem Gebäudeeigentümer gleichgestellten Personen .... 23
2.2.1.1 Der zur Nutzungsüberlassung im eigenen Namen und für
eigene Rechnung Berechtigte 23
2.2.1.2 Der Drittbetreiber 23
2.2.1.3 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis
zum Wohnungseigentümer 24
2.2.1.4 Die Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Nutzer 24
2.2.2 Die Nutzer 25
2.2.3 Die Verteilung der Kosten bei Direktbelieferung
durch Dritte 26
2.3 Die Anwendung der Heizkostenverordnung auf preis¬
gebundenen Wohnraum 27
2.4 Die Ausnahmen der Verordnung 28
2.4.1 Zu hohe Kosten für die Ausstattung 28
2.4.2 Kein Einfluß des Nutzers auf den Wärmeverbrauch 30
2.4.3 Alters und Pflegeheime, Studenten und Lehrlingsheime
und vergleichbare Gebäude 30
2.4.4 Die besondere Wärmeversorgung 31
2.4.5 Sonstige Einzelfälle 32
2.4.6 Die Anwendung der Ausnahmevorschriften auf preis¬
gebundenen Wohnraum 32
7
Inhaltsübersicht 3 Die Pflicht zur Verbrauchserfassung und verbrauchs¬
abhängigen Kostenverteilung 35
3.1 Die Pflichten des Gebäudeeigentümers, den Wärme und
Warmwasserverbrauch des einzelnen Nutzers zu erfassen .. 35
3.2 Der Anspruch des Nutzers auf verbrauchsabhängige
Abrechnung 35
3.2.1 Die gerichtliche Geltendmachung 35
3.2.2 Die Kürzung des Kostenanteils um 15% 36
3.3 Der Vorrang der Verordnung vor rechtsgeschäftlichen
Bestimmungen 39
3.3.1 Mögliche entgegenstehende Vereinbarungen 39
3.3.1.1 DieWarmmiete 39
3.3.1.2 Die Heizkostenpauschale 39
3.3.1.3 Die von der Verordnung abweichende Aufteilung der
Grund und Verbrauchskosten 40
3.3.1.4 Sonstige entgegenstehende Vereinbarungen 41
4 Die Anwendung der Verordnung auf das Wohnungs¬
eigentum 43
4.1 Vorrang der Verordnung vor abweichenden Regelungen ... 43
4.2 Die Anpassung auf Verlangen des einzelnen Wohnungs¬
eigentümers 43
4.2.1 Der Umfang der Anpassung 43
4.2.2 Die Beschlußfassung der Wohnungseigentümer¬
gemeinschaft 44
4.2.2.1 Die Entscheidung durch Mehrheitsbeschluß 44
4.2.2.2 Das Vorgehen bei vereinbarter Einstimmigkeit 44
4.2.3 Die Durchsetzbarkeit der von der Verordnung vor¬
geschriebenen Maßnahmen 45
4.2.4 Aufteilung der Kosten für die Meßgeräte 45
5 Die Ausstattung zur Verbrauchserfassung 47
5.1 Die Ausstattung mit Meßgeräten 47
5.1.1 Die Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers 47
5.1.2 Die Duldungspflicht des Nutzers 48
5.2 Die Meßgeräte, ihre Vor und Nachteile 49
5.2.1 Die Wärmezähler 49
5.2.2 Die Heizkostenverteiler mit elektrischer Meßgrößen¬
erfassung 50
5 2.3 Die Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip ... 51
5.2.4 Die Geräte zur Erfassung des Warmwassers 54
5.3 Die Abwälzbarkeit der Kosten für die Verbrauchserfassung 54
8
Inhaltsübersicht
5.3.1 Die Kosten der Anschaffung der Geräte durch Kauf 55
5.3.2 Die Abwälzung der Kosten auf die sonstigen Nutzer 57
5.3.3 Die Kosten der Anmietung der Geräte 57
5.3.4 Die Abwälzung der Eich , Wartungs und Reparaturkosten
für die Meßgeräte 58
6 Der Abrechnungszeitraum und die Verbrauchserfassung .. 61
6.1 Die Festlegung des Abrechnungszeitraums 62
6.1.1 Die Meßgeräte und die Festlegung des Abrechnungs¬
zeitraums 62
6.1.2 Die Art der Energieversorgung und der Abrechnungs¬
zeitraum 62
6.2 Die Bedeutung des Abrechnungszeitraums für die
Ermittlung der Kosten 63
6.2.1 Die Ermittlung der Brennstoffkosten 63
6.2.1.1 Die Ermittlung der Brennstoffkosten bei leitungs¬
gebundener Energieversorgung 63
6.2.1.2 Die Ermittlung der Brennstoffkosten bei nicht leitungs¬
gebundener Energieversorgung 64
6.2.2 Die Ermittlung der sonstigen Betriebskosten 65
6.3 Der Abrechnungszeitraum und die Ermittlung des anteiligen
Verbrauchs der Nutzer 65
6.3.1 Die Feststellung des anteiligen Verbrauchs 66
6.3.1.1 Das Ablesen der Meßgeräte 66
6.3.1.2 Der Ablesezeitpunkt 68
6.3.2 Die Kostenverteilung bei Geräteausfall 70
6.3.3 Die Ermittlung des anteiligen Verbrauchs bei Nutzerwechsel 71
6.3.3.1 Die Zwischenablesung 71
6.3.3.2 Die Grad Tag Zahlen 72
7 Die innerhalb eines Abrechnungszeitraums auf den Nutzer
umlegbaren Kosten 75
7.1 Die Kosten der verbrauchten Brennstoffe 75
7.2 Die sonstigen umlegbaren Betriebskosten 77
7.2.1 Die Kosten des Betriebsstroms 77
7.2.2 Die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege
der Anlage 78
7.2.3 Die Wartungskosten 78
7.2.4 Die Reinigungskosten 79
7.2.5 Die Kosten der Immissionsmessung 79
7.2.6 Die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung 80
9
Inhaltsübersicht 7.2.7 Die Kosten für die Anmietung von Meßgeräten 81
7.2.8 Die Kaminfegerkosten 81
7.2.9 Die nicht umlegbaren Nebenkosten 81
7.3 Die Kosten der Wärmelieferung 83
7.4 Der Vorwegabzug von Kosten 84
7.4.1 Die Trennung der Kosten für unterschiedliche Nutzer¬
gruppen 84
7.4.2 Die Kosten für Wärmelieferung an Dritte 84
7.4.3 Die Kosten der Bauheizung bei Erstbezug 84
8 Die Ermittlung der Kosten bei verbundenen Anlagen 87
8.1 Die Berechnung des Brennstoffverbrauchs für die Wasser¬
erwärmung 87
8.1.1 Die Berechnung nach der in der Verordnung angegebenen
Formel 87
8.1.2 Die Berechnung des Brennstoffverbrauchs nach den
anerkannten Regeln der Technik 90
8.1.3 Die zulässige Pauschalberechnung 90
8.2 Die Bestimmung des Anteils der Kosten nach dem
Brennstoffverbrauch 90
8.3 Die Berechnung der Kosten bei Wärmelieferung 91
9 Die Aufteilung der Heizkosten in verbrauchsabhängige und
verbrauchsunabhängige Kosten 93
9.1 Der Grund der Aufteilung 93
9.2 Die Kriterien für die Wahl des Aufteilungsschlüssels 94
9.3 Die Aufteilung bei unterschiedlichen Nutzergruppen 97
9.4 Die Änderung des gewählten Aufteilungsschlüssels 100
10 Die Aufteilung der Heizkosten auf die Nutzer 103
10.1 Die Aufteilung der nicht verbrauchsabhängigen Kosten ... 103
10.1.1 Die Aufteilung nach Wohn oder Nutzfläche oder dem
umbauten Raum 103
10.1.2 Die Aufteilung nach beheizter Wohn oder Nutzfläche oder
beheiztem umbauten Raum 105
10.1.3 Die Berechnung der Flächen bzw. Raumzuordnung bei
Auseinanderfallen von Nutzungs und Abrechnungs¬
zeitraum 106
10.2 Die Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten 107
10.2.1 Die Aufteilung entsprechend dem gemessenen Verbrauch .. 107
10.2.2 Die Verbrauchsermittlung bei nicht durchgeführter
Zwischenablesung 107
10
Inhaltsübersicht
11 Die Warm wasserkosten und ihre Aufteilung 109
11.1 Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasser¬
versorgungsanlage 109
11.1.1 Die Kosten der Wasserversorgung 109
11.1.2 Die Kosten der Wassererwärmung 109
11.1.3 Die Aufteilung der Kosten der Warmwassererwärmung in
verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten . 110
11.2 Die Aufteilung der Warmwasserkosten 111
12 Die Umlegung der anteiligen Kosten auf den Nutzer bei der
Verordnung widersprechenden Vereinbarungen 113
12.1 Die Umlegung bei bisher vereinbarter Warmmiete 113
12.2 Die Umlegung bei bisher vereinbarter Teilwarmmiete 117
12.3 Die Umlegung bei bisher vereinbarter Pauschale 118
13 Die Abrechnung der Heiz und Warmwasserkosten 121
13.1 Die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße
Abrechnung 121
13.1.1 Die äußeren Formalien 121
13.1.2 Die Verständlichkeit der Abrechnung 121
13.1.3 Die erforderlichen Mindestangaben in der Abrechnung .... 122
13.2 Die Anforderungen an eine materiell ordnungsgemäße
Abrechnung 123
13.2.1 Der Abrechnungszeitraum 123
13.2.2 Die Gesamtkosten und ihre Aufschlüsselung 124
13.2.3 Der Verteilerschlüssel 125
13.3 Die Überprüfung der Abrechnung 127
13.3.1 Die Checkliste 127
13.3.2 Die Plausibilitätskontrolle 130
13.3.3 Die Einsicht in die Abrechnungsbelege 131
13.4 Die fehlerhafte Abrechnung 132
13.5 Die Fälligkeit, Verjährung und Verwirkung der Neben¬
kostenforderung 133
13.5.1 Die Abrechnungsfrist 133
13.5.2 Die Fälligkeit der Forderung 134
13.5.3 Die Verjährung und Verwirkung der Forderung 134
13.6 Die Vorauszahlung 134
13.6.1 Die Höhe der Vorauszahlungen 135
13.6.2 Die Anhebung der Vorauszahlung 135
13.6.3 Der Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlung bei
fehlerhafter Abrechnung 135
11
Inhaltsübersicht 14 Empfehlungen zur künftigen Vertragsgestaltung 137
14.1 Die in den Vertrag aufzunehmenden Vereinbarungen 137
14.1.1 Die Festlegung der Aufteilung in verbrauchsabhängige und
verbrauchsunabhängige Kosten 137
14.1.2 Die erforderlichen Angaben zur Aufteilung der verbrauchs¬
unabhängigen Kosten 137
14.1.2.1 Die Wahl des Aufteilungsschlüssels 137
14.1.2.2 Die Angaben der Einzelfläche des Nutzers und der
Gesamtfläche 137
14.1.3 Die Festlegung des Abrechnungszeitraums 137
14.1.4 Die Angabe der umzulegenden Nebenkosten 137
14.1.5 Die Bestimmung der Vorauszahlung mit Anpassungsklausel 138
14.2 Das Muster einer Vertragsgestaltung 139
15 Entscheidungen zu aktuellen Problemen 141
Anhang I Musterabrechnung 153
Teil 1 Heizkostenabrechnung Nutzer 153
Teil 2 Heizkostenabrechnung für die Hausverwaltung 155
Anhang II Verordnung über Heizkostenabrechnung 156
Anhang III Auszug aus der Neubaumietenverordnung 165
Anhang IV Aufstellung der Betriebskosten
(Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung) . 172
Schrifttum 177
Stichwortverzeichnis 179
12
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