Verfügbarkeit: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft

Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft:

Gespeichert in:

Bibliographische Detailangaben
Weitere Verfasser:	Murfeld, Egon 1940- (HerausgeberIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Freiburg ; München ; Stuttgart Haufe Group 2023
Ausgabe:	9., völlig überarbeitete und aktualisierte Auflage 2023
Schriftenreihe:	Haufe Fachbuch
Schlagworte:	Betriebswirtschaftslehre Berufsschule Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Immobilienwirtschaft Hammonia Grundstückswirtschaft Wohnungswirtschaft Steuern Objektfinanzierung öffentliche Wohnnungsbaufinanzierung Murfeld Rechnungswesen Immobilien Komplettlösungen Lehrbuch
Online-Zugang:	Inhaltstext Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	1116 Seiten
ISBN:	9783648166840

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Datensatz im Suchindex

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ZUR NEUNTEN AUFLAGE ................................................................................................................ 27 VORWORT ZUR ERSTEN AUFLAGE .................................................................................................................... 28 ABBILDUNGSVERZEICHNIS ........................................................................................................................... 29 ABKUERZUNGSVERZEICHNIS ......................................................................................................................... 33 ZUORDNUNG DER LEHRINHALTE DIESES BUCHES ZU DEN FUENF WAHLQUALIFIKATIONEN DES AUSBILDUNGSBERUFS IMMOBILIENKAUFMANN/IMMOBILIENKAUFFRAU ............................................ 41 1 UNTERNEHMEN UND MAERKTE DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT ....................................................... 45 1.1 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE UNTERNEHMEN .............................................................................. 45 1.1.1 RECHTSFORMEN IM UEBERBLICK ................................................................................... 45 1.1.2 MERKMALE DER AM HAEUFIGSTEN ANZUTREFFENDEN UNTERNEHMENSFORMEN ................. 46 1.1.2.1 EINZELUNTERNEHMEN .......................................................................... 46 1.1.2.2 GESELLSCHAFTEN MIT BESCHRAENKTER HAFTUNG (GMBH) UND UNTERNEHMENSGESELLSCHAFT (UG) ............................................ 46 1.1.2.3 EINGETRAGENE GENOSSENSCHAFT (E.G.) ............................................... 47 1.2 UNTERSCHIEDE DER RECHTSPOSITIONEN UND RISIKEN ZWISCHEN TRAEGERN VON VORHABEN, BETREUERN, BERATERN UND MAKLERN ........................................................................... 48 1.3 GESCHAEFTSFELDER IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN - EIN UEBERBLICK ....................... 49 1.3.1 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE PROJEKTENTWICKLUNG/BAUTRAEGERSCHAFT ........................ 49 1.3.1.1 ZUM BEGRIFF DER PROJEKTENTWICKLUNG ............................................... 50 1.3.1.2 FELDERDER MACHBARKEITSSTUDIE ........................................................ 50 1.3.2 DURCHFUEHRUNG VON BAUVORHABEN DURCH BAUTRAEGER - PROJEKTMANAGEMENT ........... 51 1.3.2.1 AM BAU BETEILIGTE UNTERNEHMEN ..................................................... 51 1.3.2.2 VERBRAUCHERSCHUETZENDE VORSCHRIFTEN BEI BAUTRAEGERN ..................... 52 1.3.2.3 LEISTUNGEN DES BAUTRAEGERS .............................................................. 53 1.3.2.4 AUFZEICHNUNGS UND INFORMATIONSPFLICHTEN DES BAUTRAEGERS ............ 54 1.3.2.5 VERGUETUNG DES BAUTRAEGERS ............................................................... 55 1.3.2.6 VERSICHERUNGSBEDARF DES BAUTRAEGERS ............................................. 55 1.3.3 BAUBETREUUNG UND PROJEKTSTEUERUNG ................................................................... 56 1.3.3.1 DIE WIRTSCHAFTLICHE BAUBETREUUNG ................................................... 57 1.3.3.2 HAFTUNG DES BAUBETREUERS ................................................................ 57 1.3.3.3 VERJAEHRUNG IM BAUBETREUUNGSGESCHAEFT .......................................... 59 1.3.3.4 VERSICHERUNG DES BAUBETREUERS ...................................................... 59 1.3.3.5 VERGUETUNG DES BAUBETREUERS ............................................................ 60 1.3.3.6 DER PROJEKTSTEUERER ......................................................................... 60 1.3.4 OBJEKTBETREUUNG (MIETHAUSVERWALTUNG) .............................................................. 61 1.3.4.1 GRUNDGEDANKEN DER OBJEKTBETREUUNG ............................................ 61 1.3.4.2 LEISTUNGSBEREICHE DER OBJEKTBETREUER ............................................ 62 1.3.4.3 DER MIETHAUSVERWALTERVERTRAG, VERWALTERVERGUETUNG ....................... 64 1.3.4.4 RECHNUNGSLEGUNG UND ABRECHNUNG ................................................ 66 1.3.4.5 VERTRETUNGSBEFUGNISSE UND VERWALTERVOLLMACHT ............................ 66 1.3.4.6 HAFTUNGDESOBJEKTBETREUERS .......................................................... 68 6 INHALTSVERZEICHNIS 1.3.5 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE UNTERNEHMEN ALS PARTNER DER KOMMUNEN .............. 69 1.3.5.1 MITWIRKUNG BEI BEBAUUNGSPLANUNG, BODENORDNUNG UND BAULANDERSCHLIESSUNG (BAULANDPRODUKTION) ........................... 70 1.3.5.2 VERTRAEGE IM ZUSAMMENHANG MIT EINHEIMISCHENMODELLEN ............ 73 1.3.5.3 UEBERNAHME VON AUSGLEICHSMASSNAHMEN ......................................... 74 1.3.5.4 MITWIRKUNG BEI SANIERUNGS UND ENTWICKLUNGSMASSNAHMEN ........... 74 1.4 VERBAENDE ................................................................................................................................ 76 1.4.1 SPITZENVERBAENDE .................................................................................................... 78 1.4.2 VERBAENDE FUER IMMOBILIEN-UND WOHNUNGSUNTERNEHMEN ..................................... 79 1.4.2.1 GDW BUNDESVERBAND DEUTSCHER WOHNUNGS UND IMMOBILIENUNTERNEHMEN E.V. ................................................ 79 1.4.2.2 BFW BUNDESVERBAND FREIER IMMOBILIEN UND WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V. .................................................. 81 1.4.2.3 BUNDESVEREINIGUNG DER LANDESENTWICKLUNGS UND IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN E.V ................................................... 81 1.4.3 VERBAENDE IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER MARKTLEISTUNGSTRAEGER .............................. 81 1.4.3.1 IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND DER IMMOBILIENBERATER, MAKLER, VERWALTER UND SACHVERSTAENDIGEN E.V. ............................................................. 81 1.4.3.2 BUS BUNDESVERBAND DER IMMOBILIEN-INVESTMENT SACHVERSTAENDIGEN E.V. .................................................................... 83 1.4.3.3 B.V.S. BUNDESVERBAND OEFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER SACHVERSTAENDIGER E.V. ........... 83 1.4.4 VERWALTERVERBAENDE ............................................................................................... 83 1.4.4.1 VERBAND DER IMMOBILIENVERWALTER DEUTSCHLAND E.V. (VDIV) .......... 83 1.4.4.2 BVI BUNDESFACHVERBAND DER IMMOBILIENVERWALTER E.V. ................. 84 1.4.4.3 CRE.NET DEUTSCHLAND E.V. ................................................................. 84 1.4.5 FACILITY-MANAGEMENT-VERBAENDE ............................................................................ 85 1.4.5.1 INTERNATIONAL FACILITY MANAGEMENT ASSOCIATION (IFMA) ................... 85 1.4.5.2 GERMAN FACILITY MANAGEMENT ASSOCIATION (GEFMA) ...................... 85 1.4.6 INTERESSENVERBAENDE DER MIETER BZW. VERMIETER ..................................................... 85 1.4.6.1 DEUTSCHER MIETERBUND E.V. (DMB) ................................................... 85 1.4.6.2 HAUS & GRUND DEUTSCHLAND - ZENTRALVERBAND DER DEUTSCHEN HAUS-, WOHNUNGS UND GRUNDEIGENTUEMERE.V. .................................................................... 86 1.4.6.3 VERBAND WOHNEIGENTUM E. V. (BIS 2005 DEUTSCHER SIEDLERBUND E.V. GESAMTVERBAND FUER HAUS UND WOHNEIGENTUM) ....................................................................... 86 1.4.6.4 RING DEUTSCHER SIEDLER RDS E.V. ....................................................... 86 1.4.7 BAUSPARKASSENVERBAENDE ....................................................................................... 87 1.4.7.1 VERBAND DER PRIVATEN BAUSPARKASSEN E.V. ...................................... 87 1.4.8 IMMOBILIENVERBAENDE MIT KONFESSIONELLER AUSRICHTUNG ........................................ 87 1.4.8.1 EID EVANGELISCHER IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND E.V. ............... 87 1.4.8.2 KSD KATHOLISCHER SIEDLUNGSDIENST E.V. BUNDESVERBAND FUER WOHNUNGS-UND STAEDTEBAU ....................................................... 87 1.4.9 IMMOBILIENVERBAENDE ZUR POLITIKBERATUNG ............................................................ 87 1.4.9.1 DEUTSCHER VERBAND FUER WOHNUNGSWESEN, STAEDTEBAU UND RAUMORDNUNGE.V. .................................................................. 87 1.4.9.2 VHW BUNDESVERBAND FUER WOHNEN UND STADTENTWICKLUNG E.V. ....... 88 INHALTSVERZEICHNIS 7 1.4.10 VERBAENDE MIT SONDERSTATUS .................................................................................. 88 1.4.10.1 ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS) DEUTSCHLAND ........ 88 1.4.10.2 URBAN LAND INSTITUTE (ULI) ................................................................ 88 1.4.11 WEITERE VERBAENDE .................................................................................................. 88 1.5 ETHIK ........................................................................................................................................ 89 1.5.1 GRUNDSAETZLICHE UEBERLEGUNGEN ............................................................................... 89 1.5.2 PRAXISBEISPIEL FUER BERUFS-UND STANDESREGELN ...................................................... 91 1.5.3 MORAL-ETHIK-KORRUPTION .................................................................................... 95 1.6 DER IMMOBILIENMARKT ............................................................................................................. 96 1.6.1 VERSORGUNGSSYSTEME ............................................................................................. 97 1.6.2 STRUKTURMERKMALE DES IMMOBILIENMARKTES .......................................................... 98 1.6.2.1 TEILMAERKTE NACH DEM ENTWICKLUNGSZUSTAND ................................... 98 1.6.2.2 TEILMAERKTE NACH IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN NUTZUNGSKRITERIEN ........................................................................... 100 1.6.2.3 TEILMAERKTE NACH VERTRAGSKRITERIEN ................................................... 102 1.6.2.4 TEILMAERKTE NACH RAEUMLICHEN KRITERIEN ............................................ 102 1.6.3 ORGANISATION DES IMMOBILIENMARKTES .................................................................. 106 1.6.4 BESTIMMUNGSGRUENDE VON ANGEBOT UND NACHFRAGE ............................................... 108 1.6.5 DIE PREISBILDUNG AUF DEM IMMOBILIENMARKT ........................................................ 109 1.6.5.1 DER MARKTPREIS ................................................................................. 109 1.6.5.2 PREISBINDUNG ..................................................................................... 110 2 UNTERNEHMENSFUEHRUNG UND PERSONALWIRTSCHAFT IN UNTERNEHMEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT ................................................................................................... 113 2.1 UNTERNEHMENSFUEHRUNG ............................................................................................................ 113 2.1.1 FUEHRUNGSAUFGABEN ................................................................................................ 114 2.1.2 FUEHRUNGSZIELE ZUR ERREICHUNG VON UNTERNEHMENSZIELEN .................................... 114 2.1.3 FUEHRUNGSSTILE ......................................................................................................... 115 2.1.4 MANAGEMENTTECHNIKEN ......................................................................................... 116 2.1.4.1 CUSTOMER RELATIONSHIP MANAGEMENT ............................................. 118 2.1.4.2 BUSINESS PROCESS REENGINEERING .................................................... 118 2.1.4.3 BALANCED SCORECARD ........................................................................ 118 2.1.5 CORPORATE GOVERNANCE .......................................................................................... 119 2.2 PERSONALWIRTSCHAFT .................................................................................................................. 122 2.2.1 PERSONALPLANUNG ................................................................................................... 122 2.2.2 PERSONALBESCHAFFUNGUND-AUSWAHL ....................................................................... 122 2.2.2.1 EXTERNE PERSONALBESCHAFFUNG .......................................................... 123 2.2.2.2 INTERNE PERSONALBESCHAFFUNG .......................................................... 123 2.2.3 PERSONALEINSATZ ..................................................................................................... 123 2.2.4 PERSONALBEURTEILUNG ............................................................................................. 123 2.2.4.1 FREIE BEURTEILUNG ............................................................................. 123 2.2.4.2 KENNZEICHNUNGS UND EINSTUFUNGSVERFAHREN ................................. 124 2.2.5 PERSONALENTLOHNUNG ............................................................................................. 124 2.2.6 PERSONALENTWICKLUNG ............................................................................................. 125 2.2.6.1 AUS-UND FORTBILDUNG IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT ........................ 125 2.2.6.2 BERUFSQUALIFIKATIONEN FUER TAETIGKEITEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND ........... 130 2.2.7 PERSONALERHALTUNG UND PERSONALENTWICKLUNG ..................................................... 130 8 INHALTSVERZEICHNIS 3 UNTERNEHMENSSTEUERUNG, UNTERNEHMENSKONTROLLE, UNTERNEHMENSFINANZIERUNG .... 133 3.1 UNTERNEHMENSSTEUERUNG UND UNTERNEHMENSKONTROLLE ....................................................... 133 3.1.1 ZIELSETZUNGEN EINES UNTERNEHMENS ...................................................................... 133 3.1.1.1 OEKONOMISCHE ZIELE .......................................................................... 133 3.1.1.2 OEKOLOGISCHE UND SOZIALE ZIELE .......................................................... 133 3.1.1.3 ZIELE VON IMMOBILIENUNTERNEHMEN ................................................. 134 3.1.2 UNTERNEHMENSSTEUERUNG ....................................................................................... 135 3.1.3 UNTERNEHMENSSTRATEGIE ......................................................................................... 136 3.1.4 KRITERIEN ZUR BEURTEILUNG DER BONITAET EINES IMMOBILIENUNTERNEHMENS ............. 137 3.1.5 KENNZAHLEN EINES UNTERNEHMENS .......................................................................... 138 3.1.5.1 ARTEN VON KENNZAHLEN ...................................................................... 138 3.1.5.2 FINANZWIRTSCHAFTLICHE KENNZAHLEN ................................................... 139 3.1.6 TYPISCHE KENNZAHLEN VON IMMOBILIENUNTERNEHMEN ............................................ 146 3.1.6.1 FINANZWIRTSCHAFTLICHE KENNZAHLEN .................................................. 146 3.1.6.2 KENNZAHLEN DES NICHT FINANZIELLEN BEREICHS .................................. 153 3.1.7 KENNZAHLEN ZUR UNTERNEHMENSSTEUERUNG ............................................................ 154 3.1.8 UNTERNEHMENSSTEUERUNG IM RAHMEN DES UNTERNEHMENS-RATINGS ..................... 155 3.1.9 AUSWERTUNG AKTUELLER KENNZAHLEN ZUM ERKENNEN VON RISIKEN BEI WOHNUNGSUNTERNEHMEN ................................................................................ 157 3.1.10 UNTERNEHMENSSTEUERUNG MIT DEM EINSATZ DER BALANCED SCORECARD .................... 158 3.1.11 BILANZIERUNGSGRUNDSAETZE SOWIE PFLICHTEN BEI DER ERSTELLUNG VON JAHRESABSCHLUESSEN ......................................................................................... 159 3.1.12 ERSTELLUNG VON HANDELS UND STEUERBILANZEN ......................................................... 162 3.1.13 UNTERNEHMENSSTEUERUNG IM RAHMEN DER BILANZPOLITIK ....................................... 163 3.1.13.1 AUSSAGEFAEHIGKEIT VON BILANZEN ........................................................ 163 3.1.13.2 BEWEGUNGSBILANZ ............................................................................. 163 3.1.13.3 KAPITALFLUSSRECHNUNG ...................................................................... 164 3.1.14 FINANZWIRTSCHAFTLICHE VORSCHAU EINES UNTERNEHMENS ........................................... 166 3.1.14.1 FUNKTION UND INHALT EINES WIRTSCHAFTSPLANS ................................... 166 3.1.14.2 ERFOLGSPLAN ...................................................................................... 167 3.1.14.3 INVESTITIONSPLAN BZW. BAUPLAN ........................................................ 167 3.1.14.4 FINANZPLAN ........................................................................................ 167 3.1.14.5 LIQUIDITAETSPLAN ................................................................................. 168 3.1.15 EIN MODELL ZUR STEUERUNG EINES IMMOBILIENUNTERNEHMENS .................................. 168 3.2 BETRIEBSERGEBNISRECHNUNGEN UND DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNGEN ........................................ 171 3.2.1 BETRIEBSERGEBNIS IN DER GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG ......................................... 171 3.2.2 BETRIEBSERGEBNISRECHNUNGEN IN DER KOSTEN UND LEISTUNGSRECHNUNG .................. 173 3.2.3 DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNGEN .............................................................................. 174 3.3 UEBERWACHUNGSSYSTEME UND UEBERWACHUNGSINSTANZEN VON UNTERNEHMEN ............................ 176 3.3.1 INTERNE UEBERWACHUNGSSYSTEME ............................................................................ 177 3.3.2 INTERNE REVISION ..................................................................................................... 178 3.3.2.1 ZIELE UND AUFGABEN DER INTERNEN REVISION ..................................... 178 3.3.2.2 MASSNAHMEN DER INTERNEN REVISION IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT ..................................................................... 180 3.3.3 PRUEFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES ............................................................................ 181 3.4 PORTFOLIOMANAGEMENTINDERIMMOBILIENWIRTSCHAFT ............................................................. 182 3.4.1 BEGRIFFPORTFOLIOMANAGEMENT ............................................................................... 182 3.4.2 ZIEL DES PORTFOLIOMANAGEMENTS ............................................................................ 182 3.4.3 ENTSTEHUNG DER PORTFOLIOMETHODEN ...................................................................... 182 3.4.4 VORTEILE EINER PORTFOLIOANALYSE ............................................................................. 183 3.4.5 ARBEITSSCHRITTE ZUR ERSTELLUNG EINER PORTFOLIOANALYSE ........................................... 183 INHALTSVERZEICHNIS 9 3.4.6 METHODEN UND MODELLE ZUR PORTFOLIOANALYSE DES IMMOBILIENBESTANDS ............. 184 3.4.6.1 PORTFOLIO-MATRIX DER BOSTON-CONSULTING-GROUP (BCG-MATRIX) ........ 184 3.4.6.2 PORTFOLIO-MATRIX NACH MCKINSEY ...................................................... 186 3.4.7 ANWENDUNGSMOEGLICHKEITEN DER PORTFOLIOMETHODEN FUER DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT ..................................................................................... 188 3.4.8 UNTERNEHMENSENTSCHEIDUNGEN AUFGRUND EINER PORTFOLIOANALYSE ......................... 189 3.5 INVESTITION UND UNTERNEHMENSFINANZIERUNG ......................................................................... 189 3.5.1 INVESTITION .............................................................................................................. 189 3.5.1.1 BEGRIFF ............................................................................................... 189 3.5.1.2 INVESTITIONSGRUENDE .......................................................................... 190 3.5.1.3 INVESTITIONSARTEN ............................................................................. 190 3.5.2 FINANZIERUNG .......................................................................................................... 190 3.5.2.1 BEGRIFF .............................................................................................. 190 3.5.2.2 INVESTITION UND FINANZIERUNG IM RECHNUNGSWESEN ........................ 191 3.5.3 INVESTITIONSPLANUNG ................................................................................................ 191 3.5.3.1 INVESTITIONEN BEI IMMOBILIENUNTERNEHMEN ..................................... 192 3.5.3.2 INVESTITIONSZIELE BEI IMMOBILIENUNTERNEHMEN ............................... 192 3.5.3.3 INVESTITIONSANLAESSE UND INVESTITIONSMASSNAHMEN .......................... 192 3.5.3.4 AUSWAHLKRITERIEN FUER INVESTITIONEN ................................................. 192 3.5.3.5 RECHENVERFAHREN ZUR AUSWAHL VON INVESTITIONEN ............................ 192 3.5.4 UNTERNEHMENSFINANZIERUNG ................................................................................... 199 3.5.4.1 BEDARF EINES UNTERNEHMENS AN FINANZIERUNGSMITTELN ................... 199 3.5.4.2 SICHERUNG DER LIQUIDITAET ................................................................... 199 3.5.4.3 DER WIRTSCHAFTSPLAN ALS GRUNDLAGE DER LIQUIDITAETSPLANUNG ............ 201 3.5.4.4 FINANZIERUNGSARTEN .......................................................................... 206 3.5.4.5 KREDITARTEN/SPAREINRICHTUNGEN ...................................................... 207 3.5.4.6 KREDITSICHERHEITEN ........................................................................... 210 4 ORGANISATION, INFORMATION UND KOMMUNIKATION ............................................................... 213 4.1 ORGANISATION ............................................................................................................................ 213 4.1.1 STELLENBESCHREIBUNG ............................................................................................. 215 4.1.2 DIENSTANWEISUNG ................................................................................................... 216 4.1.3 SYSTEME, MODELLE, KONZEPTE UND REGELWERKE ...................................................... 218 4.1.3.1 ARBEITSSICHERHEIT - ARBEITSSCHUTZMANAGEMENTSYSTEME ................. 219 4.1.3.2 UMWELTMANAGEMENTSYSTEM ........................................................... 222 4.1.3.3 QUALITAETSMANAGEMENT-SYSTEME - UMWELTMANAGEMENT - INTEGRIERTES MANAGEMENT ................................................................ 223 4.2 INFORMATION UND KOMMUNIKATION .......................................................................................... 225 4.2.1 IT-GESTUETZTE INFORMATIONSSYSTEME ........................................................................ 225 4.2.2 DATENPFLEGE, DATENSICHERUNG UND DATENSCHUTZ ................................................... 226 4.2.2.1 DATENPFLEGE ...................................................................................... 226 4.2.2.2 DATENSICHERUNG ............................................................................... 227 4.2.2.3 DATENSCHUTZ .................................................................................... 228 4.2.3 COMPUTER AIDED FACILITY MANAGEMENT (CAFM) .................................................... 230 4.3 KOMMUNIKATIONSMITTEL ............................................................................................................ 231 4.4 FREMDSPRACHEN ........................................................................................................................ 232 10 INHALTSVERZEICHNIS 5 CONTROLLING .............................................................................................................................. 233 5.1 EINFUEHRUNG ................................................................................................................................ 233 5.2 GRUNDLAGEN .............................................................................................................................. 235 5.2.1 BEGRIFF UND ABGRENZUNGEN .................................................................................... 235 5.2.1.1 CONTROLLING UND ANDERE UEBERWACHUNGSINSTANZEN .......................... 235 5.2.1.2 CONTROLLING UND INTERNE REVISION .................................................... 236 5.3 BETRACHTUNGSWEISEN DES CONTROLLINGS .................................................................................... 237 5.3.1 FUNKTIONALE BETRACHTUNGSWEISE ............................................................................ 237 5.3.1.1 PLANEN ALS GRUNDLAGE ...................................................................... 237 5.3.1.2 STEUERUNG DER LEISTUNGSPROZESSE ................................................... 238 5.3.1.3 KOORDINATION .................................................................................... 238 5.3.1.4 KONTROLLE .......................................................................................... 239 5.3.1.5 CONTROLLING ALS FUNKTIONSUEBERGREIFENDES SYSTEM ............................ 240 5.3.2 INSTITUTIONALE BETRACHTUNGSWEISE .......................................................................... 241 5.3.2.1 CONTROLLING UND BETRIEBSGROESSE ........................................................ 241 5.3.2.2 BETRIEBSGROESSEN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN ............ 243 5.3.2.3 CONTROLLINGGERECHTE ORGANISATIONSSTRUKTUR .................................... 244 5.3.2.4 KOSTENCONTROLLING DER UNTERNEHMERISCHEN TEILBEREICHE ............... 249 5.3.2.5 BEISPIELHAFTE EINZELBEREICHE DES CONTROLLINGS ............................... 249 5.3.3 ZEITRAUMBEZOGENE BETRACHTUNGSWEISE DES CONTROLLINGS ..................................... 252 5.3.3.1 STRATEGISCHES CONTROLLING ................................................................. 252 5.3.3.2 OPERATIVES CONTROLLING .................................................................... 252 5.3.3.3 TAKTISCHES CONTROLLING .................................................................... 253 5.4 ZIELAUSRICHTUNGSFUNKTION DES CONTROLLINGS ............................................................................ 253 5.4.1 BEISPIELE FUER OPERATIVE EINZELZIELE IN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN UNTERNEHMEN ....................................................................................................... 255 5.4.2 OBERZIELE UND OPERATIVES HANDELN ........................................................................ 256 5.5 UNTERNEHMENSPHILOSOPHIE, UNTERNEHMENSLEITBILD, UNTERNEHMENSKULTUR .......................... 257 5.6 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE GESCHAEFTSFELDER UNTER CONTROLLINGASPEKTEN ............................... 258 5.7 CONTROLLINGINSTRUMENTE INFORMATION UND BERICHTSWESEN ...................................................... 259 5.7.1 INFORMATIONSBESCHAFFUNGUND-VERARBEITUNG ........................................................ 260 5.7.2 BENCHMARKING ........................................................................................................ 261 5.7.3 KENNZAHLEN ............................................................................................................ 262 5.7.4 GRAFIKEN ................................................................................................................. 266 5.7.5 BERICHTSWESEN ........................................................................................................ 267 6 STEUERN BEI IMMOBILIEN ........................................................................................................ 269 6.1 STEUERSYSTEMATIK/STEUERLICHE GRUNDBEGRIFFE .......................................................................... 269 6.1.1 UEBERBLICK ZUR STEUERSYSTEMATIK ............................................................................ 269 6.1.2 STEUERLICHE GRUNDBEGRIFFE ..................................................................................... 270 6.1.3 EINTEILUNG DER STEUERN .......................................................................................... 272 6.1.4 UEBERBLICK UEBER EINKUNFTSARTEN/ERMITTLUNG DES GESAMTBETRAGS DER EINKUENFTE ......................................................................................................... 273 6.1.4.1 GEWINNEINKUENFTE/UEBERSCHUSSEINKUENFTE .......................................... 273 6.1.4.2 ERMITTLUNG DES GESAMTBETRAGS DER EINKUENFTE/ MINDESTBESTEUERUNG ....................................................................... 273 6.2 EINKOMMENSTEUER BEI IMMOBILIEN ZUR VERMIETUNG/VERPACHTUNG BZW. ZUR BETRIEBLICHEN NUTZUNG ..................................................................................................... 273 6.2.1 AUSGEWAEHLTE EINNAHMEARTEN ................................................................................ 275 INHALTSVERZEICHNIS 11 6.2.2 AUSGEWAEHLTE AUSGABEARTEN/WERBUNGSKOSTEN ..................................................... 276 6.2.2.1 BETRIEBSTYPISCHE AUFWENDUNGEN FUER DIE OBJEKTBEWIRTSCHAFTUNG ................................................................... 276 6.2.2.2 WERBUNGSKOSTEN BEI EINKUENFTEN AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG FUER KAPITALANLAGEOBJEKTE IM PRIVATVERMOEGEN ......................................................................... 277 6.2.2.3 WERBUNGSKOSTEN IM FINANZIERUNGSBEREICH .................................... 277 6.2.2.4 WERBUNGSKOSTEN IM BEWIRTSCHAFTUNGSBEREICH ............................... 278 6.2.3 ANSCHAFFUNGS UND HERSTELLUNGSKOSTEN, BASISBEGRIFFE STEUERLICHER BEMESSUNGSGRUNDLAGE ........................................................................................ 279 6.2.3.1 BEGRIFF ANSCHAFFUNGSKOSTEN ............................................................. 279 6.2.3.2 BEGRIFF HERSTELLUNGSKOSTEN ............................................................. 282 6.2.4 ABSETZUNGFUER ABNUTZUNG BEI GEBAEUDEN UND GEBAEUDETEILEN ............................ 287 6.2.4.1 NORMALE LINEARE GEBAEUDE-AFA GEMAESS §7 ABS. 4 ESTG .................... 289 6.2.4.2 DEGRESSIVE ABSCHREIBUNG FUER WOHNGEBAEUDE GEMAESS §7 ABS. 5 NR. 3C ESTG ....................................................................... 293 6.2.4.3 ERHOEHTE ABSETZUNGEN BEI GEBAEUDEN GEMAESS §§7H, I ESTG ............. 293 6.2.4.4 SONDERABSCHREIBUNG FUER MIETWOHNUNGSNEUBAU GEMAESS § 7B ESTG .... 296 6.2.5 UEBERBLICK UEBER FOERDERANSAETZE ZUM SELBST GENUTZTEN WOHNEIGENTUM ................ 296 6.2.6 FOERDERUNG HAUSHALTSNAHER BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE, DIENSTLEISTUNGEN, HANDWERKERLEISTUNGEN ........................................................................................ 296 6.2.6.1 ANKNUEPFUNGSPUNKTE FUER EINE STEUERERMAESSIGUNG ........................... 297 6.2.6.2 KONZEPT FUER HAUSHALTSNAHE BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE GEMAESS § 35A ABS. 1 ESTG ................................................................. 297 6.2.6.3 KONZEPT FUER SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIGE BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE/HAUSHALTSNAHE DIENSTLEISTUNGEN GEMAESS § 35A ABS. 2 ESTG ..................................... 298 6.2.6.4 KONZEPT FUER DIE INANSPRUCHNAHME VON HAUSHATTSNAHEN HANDWERKERLEISTUNGEN GEMAESS § 35A ABS. 3 ESTG ........................... 298 6.2.7 FOERDERUNG DES SELBST GENUTZTEN WOHNEIGENTUMS DURCH WOHN-RIESTER........... 301 6.2.7.1 GRUNDKONZEPTFUER WOHN-RIESTER IM UEBERBLICK ........................... 301 6.2.7.2 MERKMALE FUER DIE ALTERSVORSORGEZULAGE BEI WOHN-RIESTER IM UEBERBLICK ................................................................................... 302 6.2.8 STEUERERMAESSIGUNG FUER ENERGETISCHE MASSNAHMEN BEI SELBSTGENUTZTEM WOHNEIGENTUM (§ 35C ESTG), VERLAENGERUNG DURCH JAHRESSTEUERGESETZ 2022 .... 304 6.3 UMSATZSTEUER ........................................................................................................................ 305 6.3.1 GRUNDLAGEN ZUR UMSATZSTEUER IM UEBERBLICK ....................................................... 305 6.3.2 UEBERSICHT ZU UMSAETZEN NACH DER TATSAECHLICHEN BESTEUERUNGSMOEGLICHKEIT (§LUSTG) ............................................................................................ 307 6.4 GRUNDERWERBSTEUER ................................................................................................................ 313 6.4.1 GEGENSTAND DER GRUNDERWERBSTEUER ..................................................................... 313 6.4.2 ALLGEMEINE AUSNAHMEN VON DER BESTEUERUNG ...................................................... 314 6.4.3 BEMESSUNGSGRUNDLAGE DER GRUNDERWERBSTEUER ................................................... 315 6.4.4 NICHTFESTSETZUNG DER STEUER UND AUFHEBUNG ODER AENDERUNG DER STEUERFESTSETZUNG ......................................................................... 315 6.5 GRUNDSTEUER ........................................................................................................................... 316 6.5.1 GEGENSTAND DER GRUNDSTEUER ............................................................................... 316 6.5.2 BEMESSUNG DER GRUNDSTEUER NACH ALTEM RECHT ................................................... 317 6.5.3 ZEITACHSE DER GRUNDSTEUERREFORM AB 1.1.2022 (§221 BEWG) ............................... 317 6.5.4 BEMESSUNGDER NEUEN GRUNDSTEUER ..................................................................... 318 6.5.5 BUNDESLAENDER MIT BUNDESMODELL FUER DEN GRUNDSTEUERWERT (ABSCHN. 7 BEWG) .... 318 12 INHALTSVERZEICHNIS 6.5.6 WERTANSAETZE IM BUNDESMODELL ............................................................................. 319 6.5.7 DATEN FUER DIE ERMITTLUNG DES GRUNDSTEUERWERTS IM BUNDESMODELL ZUM HAUPTFESTSTELLUNGSZEITPUNKT ....................................................... 319 6.5.8 ERMITTLUNG DES GRUNDSTEUERWERTS IM BUNDESMODELL BEI UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKEN (§247 BEWG) ................................................................ 319 6.5.9 ERMITTLUNG DES GRUNDSTEUERWERTS IM BUNDESMODELL BEI BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN IM VEREINFACHTEN ERTRAGSWERTVERFAHREN (§§250 FF. BEWG) ........... 319 6.5.10 ERMITTLUNG DER GRUNDSTEUERWERTE IM BUNDESMODELL BEI BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN IM NICHTWOHNBEREICH IM SACHWERTVERFAHREN (§§ 258-260 BEWG) ................................................................................................ 321 6.5.11 LAENDERMODELLE FUER DEN GRUNDSTEUERWERT ........................................................... 322 6.5.12 MOEGLICHKEITEN ZUR REDUZIERUNG DER GRUNDSTEUER BEI STEUERMESSZAHL SOWIE BEI ERLASS DER GRUNDSTEUER ......................................................................... 324 6.5.13 FORTSCHREIBUNG DER GRUNDSTEUERWERTE (BIS 31.12.2024 EINHEITSWERTE) (§21 FF. I.V. M. §222 BEWG) .................................................................................... 324 6.6 BEWERTUNGSGESETZ ........................................................................................................... :... 325 6.7 ERBSCHAFT UND SCHENKUNGSTEUER BEI IMMOBILIEN IM PRIVATVERMOEGEN ................................. 325 6.7.1 GRUNDMERKMALE DER BESTEUERUNG VON GRUNDBESITZ IM ERBSCHAFTS BZW. SCHENKUNGSFALL ............................................................................................ 326 6.7.2 VERSCHONUNGSREGELUNGEN FUER SELBST GENUTZTES WOHNEIGENTUM .......................... 327 6.8 BAUABZUGSTEUER ....................................................................................................................... 329 7 VERSICHERUNGEN ...................................................................................................................... 331 7.1 RISIKO UND VERSICHERUNGEN ....................................................................................................... 331 7.2 AUFGABEN DER VERSICHERUNGEN ................................................................................................. 332 7.3 EINTEILUNG DER VERSICHERUNGEN ................................................................................................ 332 7.4 VERSICHERUNGSVERMITTLER .......................................................................................................... 334 7.4.1 VERSICHERUNGSVERTRETER .......................................................................................... 336 7.4.2 STRUKTURVERTRIEBE ................................................................................................... 337 7.4.3 VERSICHERUNGSMAKLER .............................................................................................. 338 7.5 VERSICHERUNGSBERATER .............................................................................................................. 340 7.6 VERSICHERUNGSVERTRAG .............................................................................................................. 341 7.6.1 PFLICHTEN DES VERSICHERUNGSNEHMERS ................................................................... 341 7.6.2 PFLICHTEN DES VERSICHERERS ..................................................................................... 341 7.6.3 SONDERHEITEN DES VERSICHERUNGSVERTRAGS .............................................................. 342 7.6.3.1 ALLGEMEINE VERTRAGSBEDINGUNGEN .................................................. 342 7.6.3.2 BESONDERE BEDINGUNGEN ................................................................. 342 7.6.3.3 KLAUSELN ............................................................................................ 342 7.6.3.4 INDIVIDUELLE VEREINBARUNGEN ............................................................ 342 7.7 VERSICHERUNGSARTENINDERIMMOBILIENWIRTSCHAFT .................................................................. 342 7.7.1 SACHVERSICHERUNGEN ............................................................................................. 343 7.7.1.1 VERBUNDENE WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNGEN .................................. 343 7.7.1.2 HAUSRATVERSICHERUNG/INHALTSVERSICHERUNG ..................................... 345 7.7.1.3 BAULEISTUNGSVERSICHERUNG.. ............................................................ 345 7.7.1.4 VERSICHERUNGSWERTE ......................................................................... 346 7.7.2 CYBERVERSICHERUNGEN ........................................................................................... 349 7.7.3 HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN (VERMOEGENSVERSICHERUNGEN) .................................... 352 7.7.3.1 HAUS-UND GRUNDBESITZERHAFTPFLICHTVERSICHERUNG .......................... 353 7.7.3.2 BAUHERREN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG ............................................... 353 INHALTSVERZEICHNIS 13 7.7.3.3 PRIVATHAFTPFLICHTVERSICHERUNG .......................................................... 353 7.7.3.4 GEWAESSERSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG ..................................... 354 7.7.3.5 BETRIEBSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG ....................................................... 354 7.7.3.6 ARCHITEKTEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG ................................................ 354 7.73.7 VERMOEGENSSCHADEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG ................................. 355 7.73.8 VERMOEGENSSCHADEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG FUER UNTERNEHMENSLEITER (D+O-VERSICHERUNG) .................................. 356 7.7.4 RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG ..................................................................................... 357 7.7.5 PERSONENVERSICHERUNG .......................................................................................... 358 7.8 SCHADENSREGULIERUNG ............................................................................................................. 358 7.8.1 ABWICKLUNG VERSICHERTER SCHAEDEN ........................................................................ 358 7.8.2 DIGITALISIERUNG DER VERSICHERUNGSSCHADENABWICKLUNG ........................................ 359 7.9 ORGANISATION UND KONTROLLEDES VERSICHERUNGSWESENS ......................................................... 360 7.9.1 ERKENNEN VON RISIKEN UND ERFASSUNG DES VERSICHERUNGSBEDARFS ........................ 361 7.9.2 KONTROLLE DER VERSICHERUNGSVERTRAEGE UND DER SCHADENSREGULIERUNG ................... 361 8 IMMOBILIENENTWICKLUNG ....................................................................................................... 363 8.1 BAURECHTLICHE GRUNDLAGEN ..................................................................................................... 363 8.1.1 BAUPLANUNGS UND BAUORDNUNGSRECHTLICHE BESTIMMUNGEN ................................. 363 8.1.1.1 BAULEITPLANUNG ................................................................................. 365 8.1.1.2 ART UND MASS DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................... 373 8.1.2 ERSCHLIESSUNG .......................................................................................................... 377 8.1.2.1 ERSCHLIESSUNGSANLAGEN ..................................................................... 377 8.1.2.2 ERSCHLIESSUNGSTRAEGER ........................................................................ 378 8.1.23 ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE ..................................................................... 379 8.1.2.4 ERMITTLUNG DER ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ................................................ 380 8.1.2.5 AUSGLEICHSMASSNAHMEN FUER BODENVERSIEGELUNGEN ........................ 381 8.1.3 BODENORDNUNG ...................................................................................................... 384 8.13.1 UMLEGUNG/BAULANDUMLEGUNG ........................................................ 384 8.13.2 VEREINFACHTE UMLEGUNG ................................................................... 385 8.1.33 ABLAUF DER BAULANDUMLEGUNG NACH DEM BAUGESETZBUCH (§§45 FF. BAUGB) .............................................................................. 385 8.1.4 AUFSTELLUNG EINES BEBAUUNGSPLANS ...................................................................... 386 8.2 AUFGABEN UND STELLUNG DER AM BAU BETEILIGTEN PERSONEN .................................................... 393 8.3 BAUVORBEREITUNG .................................................................................................................... 394 8.3.1 DER ARCHITEKTENVERTRAG ......................................................................................... 394 8.3.2 BAUZEICHNUNGEN UND GRUNDRISSE .......................................................................... 395 8.3.3 DAS ARCHITEKTENHONORAR NACH DER HONORARORDNUNG FUER ARCHITEKTEN UND INGENIEURE (HOAI) .......................................................................................... 396 8.4 BAUDURCHFUEHRUNG .................................................................................................................... 400 8.4.1 UEBERSICHT VOM BAUABLAUF BIS ZUR SCHLUSSABNAHME ............................................. 400 8.4.2 GRUNDLEGENDE BESTIMMUNGEN VON BAUORDNUNGEN ............................................. 404 8.4.3 DIEVERSCHIEDENEN ARTEN DER VERGABE VON BAULEISTUNGEN ................................... 405 8.4.4 DIE VERGABE-UND VERTRAGSORDNUNG FUER BAULEISTUNGEN ........................................ 407 8.4.5 VERSICHERUNGSSCHUTZ WAEHREND DER BAUZEIT ......................................................... 410 8.4.5.1 BAULEISTUNGSVERSICHERUNG (BAUWESEN-VERSICHERUNG) ..................... 410 8.4.5.2 BAUHERRENHAFTPFLICHT ...................................................................... 410 8.5 BAUABRECHNUNG ...................................................................................................................... 411 8.6 BAUABNAHME ........................................................................................................................... 411 8.7 DURCHSETZUNG DER MAENGELBESEITIGUNG WAEHREND DER GEWAEHRLEISTUNGSFRIST ............................ 412 14 INHALTSVERZEICHNIS 9 OBJEKTFINANZIERUNG ............................................................................................................... 413 9.1 GRUNDLAGEN DER OBJEKTFINANZIERUNG ..................................................................................... 413 9.2 KREDITGEBER FUER DIE FINANZIERUNG VON BAUVORHABEN ............................................................. 413 9.2.1 PFANDBRIEF BANKEN ................................................................................................. 414 9.2.2 GESCHAEFTSBANKEN UND SPARKASSEN ........................................................................ 414 9.2.3 BAUSPARKASSEN ....................................................................................................... 414 9.2.3.1 DIE ANSPARPHASE .............................................................................. 415 9.2.3.2 ZUTEILUNGSREIFEDES BAUSPARVERTRAGS ................................................ 415 9.2.3.3 DIE DARLEHENSPHASE ......................................................................... 416 9.2.3.4 VORFINANZIERUNG (VORAUSDARLEHEN, SOFORTDARLEHEN, KOMBIDARLEHEN) BEI BAUSPARKASSEN .............................................. 417 9.2.3.5 UEBERTRAGBARKEIT VON BAUSPARVERTRAEGEN ........................................... 419 9.2.4 LEBENSVERSICHERUNGSGESELLSCHAFTEN ..................................................................... 419 9.2.4.1 DIE RISIKOLEBENSVERSICHERUNG (= VERSICHERUNG AUF DEN TODESFALL) .................................................. 419 9.2.4.2 KAPITALBILDENDE LEBENSVERSICHERUNGEN ........................................... 420 9.3 DARLEHENSMERKMALE UND DARLEHENSABWICKLUNG ..................................................................... 422 9.3.1 SICHERHEITEN FUER DARLEHENSGEBER .......................................................................... 422 9.3.1.1 BONITAET DER DARLEHENSNEHMER ......................................................... 423 9.3.1.2 BELEIHUNGSWERT DES GRUNDSTUECKS ................................................... 423 9.3.1.3 DAS DAMNUM (= DISAGIO BZW. DARLEHENSABGELD) ............................ 425 9.3.1.4 NACHRANGIGE DARLEHEN BZW. L-B-DARLEHEN ....................................... 426 9.3.1.5 BELEIHUNGSUNTERLAGEN ..................................................................... 427 9.3.2 DARLEHENSKOSTEN .................................................................................................... 428 9.3.2.1 EINFLUSSGROESSEN AUF ZINSSAETZE .......................................................... 428 9.3.2.2 VARIABLE ZINSSAETZE ............................................................................ 429 9.3.2.3 SICHERUNGSMASSNAHMEN GEGEN ZINSERHOEHUNGEN ............................ 430 9.3.2.4 SOLLZINSSATZ - NOMINALZINSSATZ - EFFEKTIVZINSSATZ ............................ 434 9.3.2.5 DARLEHENSANBIETER IM INTERNET ........................................................ 439 9.3.2.6 HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER HYPOTHEKENZINSSAETZE VON JANUAR 1993 BIS NOVEMBER 2022 ............................................ 439 9.3.3 COVENANTS (NEBENABREDEN BEI IMMOBILIENDARLEHEN) .......................................... 440 9.3.4 DARLEHENSAUFNAHME BIS DARLEHENSBEENDIGUNG .................................................. 441 9.3.4.1 DARLEHENSARTEN ................................................................................. 441 9.3.4.2 RECHTLICHE UND TECHNISCHE DARLEHENSABWICKLUNG .................. 442 9.3.4.3 TILGUNGSARTEN VON DARLEHEN ............................................................ 443 9.3.4.4 KUENDIGUNGSMOEGLICHKEITEN EINES DARLEHENS ................................... 446 9.3.5 MODERNE FINANZIERUNGSVEREINBARUNGEN ............................................................... 448 9.3.5.1 DARLEHEN VON BAUSPARKASSEN .......................................................... 448 9.3.5.2 ENDFAELLIGES DARLEHEN MIT FONDSTILGUNG ............................................ 451 9.3.5.3 SWAP-FINANZIERUNGEN ...................................................................... 451 9.3.5.4 ALTERNATIVE FINANZIERUNGSMOEGLICHKEITEN ........................................ 454 9.3.5.5 SCHWARMFINANZIERUNG BZW. CROWDFUNDING FUER PROJEKTENTWICKLER ..................................................................... 455 9.3.5.6 ALLFINANZ-ANGEBOTE FUER PRIVATKUNDEN ............................................. 456 9.4 INVESTITIONEN FUER UND FINANZIERUNG VON FREI FINANZIERTEN WOHNUNGEN ................................. 456 9.5 STATISCHE INVESTITIONSRECHNUNG ............................................................................................... 458 9.5.1 INVESTITIONSRECHNUNG MITHILFE EINER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN WOHNHAUS .................................................................. 458 9.5.2 WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS ......... 460 INHALTSVERZEICHNIS 15 9.5.3 AUSWERTUNG DER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS .......................................................................... 461 9.5.4 ERMITTLUNG DER RENTABILITAET BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS ............... 464 9.5.5 FORTSCHREIBUNG DER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG ............................................. 465 9.5.6 ALTERNATIVE FORM EINER STATISCHEN INVESTITIONSRECHNUNG .................................... 467 9.6 DYNAMISCHE INVESTITIONSRECHNUNG ........................................................................................ 471 9.6.1 DYNAMISCHE INVESTITIONSRECHNUNG MIT DEM INTERNEN ZINSFUSS ............................. 471 9.6.1.1 MUSTERBEISPIEL: DYNAMISCHE INVESTITIONSRECHNUNG MIT DER METHODE DES INTERNEN ZINSFUSSES ....................................... 471 9.6.1.2 ZUSAMMENFASSUNG UND BERECHNUNG DER RENTABILITAET .................... 474 9.6.2 INVESTITIONSRECHNUNG MIT EINEM VOLLSTAENDIGEN FINANZPLAN ............................. 474 9.7 INVESTITIONEN IN IMMOBILIEN ZUM VERKAUF .............................................................................. 480 9.7.1 BESONDERHEITEN DER FINANZIERUNG BEI VERKAUFSOBJEKTEN .................................... 480 9.7.1.1 MEZZANINE-FINANZIERUNG BEI BAUTRAEGERN ........................................ 480 9.7.1.2 SCHWARMFINANZIERUNG ODER CROWDFINANZIERUNG UEBER DAS INTERNET ..................................................................................... 481 9.7.2 KAPITALBINDUNG BEI VERKAUFSOBJEKTEN ................................................................... 481 9.7.3 BAUTRAEGERKALKULATION ............................................................................................. 482 9.7.3.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN .................................................................... 482 9.7.3.2 WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNG ........................................................... 483 9.7.3.3 BEISPIEL EINER BAUTRAEGERKALKULATION ............................................... 484 9.7.3.4 BEISPIEL EINES ZAHLUNGSPLANS GEMAESS MAKLER UND BAUTRAEGERVERORDNUNG (MABV) .................................................. 485 9.7.4 BEDEUTUNG DER ZWISCHENFINANZIERUNGSZINSEN FUER DIE KALKULATION DES VERKAUFSPREISES .............................................................................................. 487 9.7.5 BEISPIEL ZUR BERECHNUNG DER ZWISCHENFINANZIERUNGSZINSEN FUER DIE VERKAUFSKALKULATION ................................................................................. 488 9.8 STAATLICHE WOHNRAUMFOERDERUNG ............................................................................................. 491 9.8.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN .......................................................................................... 491 9.8.2 STAATLICHE FOERDERUNGSMOEGLICHKEITEN UND DEREN AUSWIRKUNGEN .......................... 492 9.8.3 EINZELNE WOHNRAUMFOERDERUNGEN DES BUNDES ...................................................... 493 9.8.3.1 STAATLICHE BUERGSCHAFTEN FUER DEN WOHNUNGSBAU ............................ 493 9.8.3.2 STAATLICHE WOHNUNGSBAUPRAEMIEN FUER BAUSPARER WAEHREND DER ANSPARPHASE .............................................................. 493 9.8.3.3 DIE ARBEITNEHMER-SPARZULAGE NACH DEM 5. VERMOEGENSBILDUNGSGESETZ ......................................................... 494 9.8.3.4 WOHN-RIESTER - FOERDERUNG DER SELBST GENUTZTEN IMMOBILIE ALS ALTERSVORSORGE .......................................................... 495 9.8.3.5 STEUERVERGUENSTIGUNGEN FUER SANIERUNGSGEBIETE UND BAUDENKMALE .......................................................................... 497 9.8.3.6 WOHNGELD FUER MIETER - LASTENZUSCHUSS FUER EIGENTUEMER SELBST GENUTZTER WOHNUNGEN ......................................................... 497 9.8.4 GESETZ UEBER DIE SOZIALE WOHNRAUMFOERDERUNG (WOHNRAUMFOERDERUNGSGESETZ) ............................................................................ 498 9.8.4.1 ZIELE UND ZIELGRUPPEN ...................................................................... 498 9.8.4.2 FOERDERUNGSGRUNDSAETZEDESWOHNRAUMFOERDERUNGSGESETZES .......... 499 9.8.4.3 FOERDERGEGENSTAENDE UND FOERDERMASSNAHMEN ................................. 500 9.8.4.4 EINKOMMENSGRENZEN UND AUSGLEICHSZAHLUNGEN BEI FEHLFOERDERUNGEN ....................................................................... 501 9.8.4.5 KOOPERATIONSVERTRAEGE ...................................................................... 501 16 INHALTSVERZEICHNIS 9.8.4.6 BINDUNGEN BEI DER VERGABE VON MIETWOHNUNGEN UND BEI DER MIETPREISBILDUNG ......................................................... 501 9.8.4.7 DAUER DER BINDUNGEN UND UEBERTRAGUNG AUF ANDERE WOHNUNGEN ..................................................................................... 503 9.8.4.8 BINDUNGEN BEI SELBST GENUTZTEM WOHNEIGENTUM ......................... 503 9.8.5 STAATLICHE WOHNRAUMFOERDERUNG DER BUNDESLAENDER ............................................. 503 9.9 IMMOBILIENLEASING .................................................................................................................. 505 9.9.1 WESEN DES IMMOBILIENLEASINGS .............................................................................. 505 9.9.2 IMMOBILIENLEASING-VERTRAG ..................................................................................... 506 9.9.2.1 INHALT DES LEASINGVERTRAGS ............................................................... 507 9.9.2.2 INHALTLICHE UNTERSCHIEDE DES IMMOBILIENLEASING VERTRAGS ZUM MIETVERTRAG NACH DEM BGB ....................................... 508 9.9.3 FINANZIERUNG EINES IMMOBILIENLEASING-OBJEKTS ................................................... 509 9.9.4 VORZUEGE DES LEASINGS FUER EINEN LEASINGNEHMER ................................................... 510 9.9.4.1 FINANZIELLE ASPEKTE .......................................................................... 510 9.9.4.2 LEISTUNGEN DES LEASINGGEBERS ........................................................ 510 9.10 IMMOBILIEN ZUR SELBSTNUTZUNG UND ALS GELDANLAGE .............................................................. 511 9.10.1 OPTIMALE FINANZIERUNGEN ....................................................................................... 514 9.10.2 ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT ................................................................ 515 9.10.2.1 BEISPIEL ZUR ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT BEI BAU BZW. ERWERB EINER EIGENTUMSWOHNUNG OHNE STAATLICHE FOERDERUNG ....................................................................... 516 9.10.2.2 BEISPIEL ZUR ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT BEI BAU BZW. ERWERB MIT STAATLICHER FOERDERUNG ............................ 518 9.10.3 IMMOBILIEN ALS GELDANLAGE .................................................................................. 520 9.10.3.1 RENDITE BEI VERMIETETEN IMMOBILIEN ............................................... 520 9.10.3.2 INDIREKTE GELDANLAGE IN IMMOBILIEN ............................................... 524 9.10.3.3 OFFENE IMMOBILIENFONDS (AIF) .......................................................... 528 9.10.3.4 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS (AIF) ............................................. 531 10 IMMOBILIENMANAGEMENT ................................................................................................... 539 10.1 WOHNRAUM UND GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAG ......................................................................... 539 10.1.1 MIETGEGENSTAND ................................................................................................... 539 10.1.1.1 WOHNRAEUME ....................................................................................... 540 10.1.1.2 GESCHAEFTSRAEUME ................................................................................ 541 10.1.2 WOHN UND NUTZFLAECHENBERECHNUNG ..................................................................... 542 10.1.3 WOHNRAUMMIETVERTRAG .......................................................................................... 545 10.1.3.1 WOHNUNGSARTEN UND VERGABE .......................................................... 545 10.1.3.2 ZUSTANDEKOMMEN DES MIETVERTRAGS ................................................ 549 10.1.3.3 PARTEIEN DES MIETVERTRAGS ................................................................ 551 10.1.3.4 FORM DES MIETVERTRAGS ..................................................................... 553 10.1.3.5 VERWENDUNG VON FORMULARMIETVERTRAEGEN ....................................... 555 10.1.3.6 INHALT DES MIETVERTRAGS ..................................................................... 557 10.1.3.7 AUSGEWAEHLTE REGELUNGSBEDUERFTIGE TATBESTAENDE .............................. 572 10.1.3.8 MIETVERTRAG UND HAUSORDNUNG ......................................................... 590 10.1.3.9 VERAENDERUNGEN BEI DEN PARTEIEN DES MIETVERTRAGS ........................ 593 10.1.3.10 MUSTERVERTRAEGE ................................................................................. 596 10.1.4 GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAG ................................................................................... 614 10.1.4.1 VERTRAGSTYPEN ................................................................................... 614 10.1.4.2 BONITAETSPRUEFUNG DES GEWERBERAUMMIETERS ................................... 615 10.1.4.3 MIETSICHERHEITEN .............................................................................. 616 INHALTSVERZEICHNIS 17 10.1.4.4 RECHTE UND PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTEIEN .................................... 616 10.1.4.5 MIETHOEHE BEI GESCHAEFTSRAEUMEN ...................................................... 618 10.1.4.6 MIETERHOEHUNG BEI GESCHAEFTSRAEUMEN ............................................... 618 10.1.5 ANBAHNUNG VON GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAEGEN .................................................... 620 10.2 MIETPREISERHOEHUNG ................................................................................................................ 621 10.2.1 UEBERBLICK ............................................................................................................... 621 10.2.2 MIETERHOEHUNG BEI GESCHAEFTSRAEUMEN ..................................................................... 622 10.2.2.1 MIETAENDERUNGSVEREINBARUNG ............................................................ 622 10.2.2.2 AENDERUNGSKUENDIGUNG ...................................................................... 622 10.2.2.3 MIETERHOEHUNG ALS IM MIETVERTRAG VORGESEHENE MOEGLICHKEIT .......... 622 10.2.2.4 WEGFALL DER GESCHAEFTSGRUNDLAGE ...................................................... 626 10.2.3 MIETPREISBREMSE DER WOHNRAUMMIETE I. V. M. ERST UND NEUVERMIETUNG GEMAESS §§ 556D-G BGB ................................................................ 626 10.2.4 AENDERUNG DER MIETE BEI PREISFREIEM WOHNRAUM .................................................. 628 10.2.4.1 MIETERHOEHUNGSVEREINBARUNG ............................................................ 628 10.2.4.2 MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE ....................... 629 10.2.4.3 MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG ............................................... 638 10.2.4.4 VERAENDERUNGEN VON BETRIEBSKOSTEN GEMAESS §560 BGB ................... 650 10.2.4.5 STAFFELMIETE GEMAESS § 556A BGB ...................................................... 652 10.2.4.6 INDEXMIETE GEMAESS § 557B BGB ........................................................ 653 10.2.4.7 MIETERHOEHUNG UND §5 WISTG ............................................................ 654 10.2.5 MIETERHOEHUNG NACH WOHNRAUMFOERDERUNGSGESETZ (WOFG) ................................... 655 10.2.6 HINWEISE ZUR MIETERHOEHUNG BEI OEFFENTLICH GEFOERDERTEM WOHNRAUM (FOERDERZUSAGE BIS 31.12.2001) .............................................................................. 656 10.2.6.1 KOSTENMIETE ..................................................................................... 656 10.2.6.2 MIETPREISAENDERUNG .......................................................................... 656 10.3 BEENDIGUNGUND ABWICKLUNG DES MIETVERHAELTNISSES ............................................................. 658 10.3.1 UEBERBLICK ............................................................................................................... 658 10.3.2 AUFHEBUNGSVEREINBARUNG ...................................................................................... 658 10.3.3 KUENDIGUNGSSCHUTZ ................................................................................................ 659 10.3.4 ALLGEMEINE KUENDIGUNGSREGELN ............................................................................. 659 10.3.5 ORDENTLICHE KUENDIGUNG VON MIETVERTRAEGEN ......................................................... 662 10.3.5.1 FORM DER KUENDIGUNG UND INHALT DES KUENDIGUNGSSCHREIBENS, ANGABE VON KUENDIGUNGSGRUENDEN ................................................... 662 10.3.5.2 KUENDIGUNGSFRISTEN BEI ORDENTLICHER KUENDIGUNG .............................. 663 10.3.5.3 KUENDIGUNGSGRUND ........................................................................... 666 10.3.5.4 TEILKUENDIGUNG .................................................................................. 672 10.3.6 BEENDIGUNG ZEITLICH BEFRISTETER MIETVERHAELTNISSE UND MIETVERHAELTNISSE MIT KUENDIGUNGSAUSSCHLUSS ................................................................................. 672 10.3.7 AUFLOESEND BEDINGTE MIETVERHAELTNISSE, MIETVERHAELTNISSE MIT VERLAENGERUNGSKLAUSEL, AUSUEBUNGEINEROPTION ............................................ 674 10.3.8 AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG VON MIETVERTRAEGEN ................................................ 675 10.3.8.1 AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG MIT FRIST ........................................... 676 10.3.8.2 DIE FRISTLOSE KUENDIGUNG VON WOHNRAUM UND GESCHAEFTSRAUMMIETVERHAELTNISSEN .......................................... 678 10.3.9 VERAEUSSERUNGUNDVERTRAGSENDE ........................................................................... 682 10.3.10 ABWICKLUNG DES BEENDETEN MIETVERHAELTNISSES .................................................... 682 10.4 UEBERWACHUNGSAUFGABEN ....................................................................................................... 686 10.4.1 UEBERWACHUNGSAUFGABEN IM KAUFMAENNISCHEN BEREICH ........................................ 687 10.4.1.1 UEBERWACHUNG DES PUENKTLICHEN MIETEINGANGS ................................. 687 10.4.1.2 VERSCHIEDENE ARTEN VON MAHNUNGEN ............................................... 687 18 INHALTSVERZEICHNIS 10.4.1.3 EINHALTUNG ERTEILTER AUFLAGEN UND GENEHMIGUNGEN ...................... 688 10.4.1.4 EIGEN UND FREMDVERWALTUNG .......................................................... 688 10.4.1.5 ZENTRALE UND DEZENTRALE WOHNUNGSVERWALTUNG ............................. 688 10.4.2 UEBERWACHUNGSAUFGABEN IM TECHNISCHEN BEREICH .............................................. 688 10.4.2.1 NUTZUNG VON SONDEREINRICHTUNGEN ................................................. 688 10.4.2.2 VERFAHREN VOM EINGANG DER REPARATURMELDUNG BIS ZUR MAENGELBESEITIGUNG .............................................................. 689 10.4.2.3 VERPFLICHTUNG NACH WERK-UND DIENSTVERTRAG .................................. 691 10.4.2.4 KONTROLLE UND UEBERWACHUNG DES ZUSTANDS DER WOHNUNGEN, DER GEBAEUDE UND DES UMFELDES ..................................................... 692 10.4.2.5 VOR UND NACHTEILE BEIM ABSCHLUSS VON WARTUNGSVERTRAEGEN .......... 695 10.4.2.6 EINRICHTUNG EIGENER WARTUNGSDIENSTE ............................................. 696 10.4.2.7 BETREIBERVERANTWORTUNG-BETREIBERHAFTUNG ................................... 696 10.5 MIETERUND VERMIETER ALS PARTNER ........................................................................................... 697 10.5.1 DIE PARTNER BEI DER GESCHAEFTSRAUMMIETE ............................................................. 697 10.5.2 DIE PARTNER BEI DER WOHNRAUMMIETE .................................................................... 697 10.5.2.1 WOHNKLIMABEEINFLUSSUNG ............................................................... 697 10.5.2.2 LOESUNGSWEGE ZUR VERMEIDUNG VON SPANNUNGEN ZWISCHEN VERMIETER UND MIETER ..................................................... 698 10.5.2.3 GEMEINSCHAFTSEINRICHTUNGEN .......................................................... 699 10.5.2.4 BERATUNG BEI MOBILIAR UND HILFEN IM ALLTAG ................................. 699 10.5.2.5 MOEGLICHKEITEN ZUR SCHLICHTUNG VON MIETERSTREITIGKEITEN ................. 700 10.6 BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN BEI WOHN-UND GEWERBERAUM .............................................. 700 10.6.1 BETRIEBSKOSTENMANAGEMENT ................................................................................. 700 10.6.2 BETRIEBSKOSTEN, DIE ZWEITE MIETE ...................................................................... 703 10.6.3 ENTLASTUNGSPAKETE DER BUNDESREGIERUNG ............................................................. 705 10.6.3.1 GESETZ UEBER EINE SOFORTHILFE FUER LETZTVERBRAUCHER VON LEITUNGSGEBUNDENEM ERDGAS UND KUNDEN VON WAERME (ERDGAS-WAERME-SOFORTHILFEGESETZ, EWSG) ..................................... 705 10.6.3.2 PREISBREMSE FUER GAS, WAERME UND STROM ........................................ 708 10.6.3.3 GESETZ ZUR EINFUEHRUNG EINER STROMPREISBREMSE UND ZUR AENDERUNG WEITERER ENERGIERECHTLICHER BESTIMMUNGEN (STROMPREISBREMSEGESETZ-STROMPBG) ......................................... 710 10.6.3.4 HAERTEFALLHILFEN AUCH FUER OEL, HOLZPELLETS UND ANDERE BRENNMITTEL ..................................................................................... 710 10.6.3.5 ENERGIEABGABENSENKUNG ................................................................. 710 10.6.3.6 ENERGIEPREISPAUSCHALE ..................................................................... 711 10.6.3.7 VERORDNUNG ZUR SICHERUNG DER ENERGIEVERSORGUNG UEBER KURZFRISTIG WIRKSAME MASSNAHMEN (ENSIKUMAV) ............................ 711 10.6.3.8 VERORDNUNG ZUR SICHERUNG DER ENERGIEVERSORGUNG DURCH MITTELFRISTIG WIRKSAME MASSNAHMEN (ENSIMIMAV) .............. 712 10.6.4 ENDPREISBETRACHTUNG UND LASTQUOTE ALS RISIKOFAKTOR ....................................... 713 10.6.5 MIETRECHTLICHE/VERWALTUNGSTECHNISCHE AUSGANGSLAGE FUER DIE BETRIEBSKOSTEN .......................................................................................... 716 10.6.6 BEGRIFF NEBENKOSTEN .............................................................................................. 717 10.6.7 BEGRIFF BETRIEBSKOSTEN ........................................................................................ 717 10.6.8 ABGRENZUNG DER BETRIEBSKOSTEN ZU ANDEREN BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN ............... 717 10.6.9 MERKMALSVERGLEICH VON VEREINBARUNGEN UEBER BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN VON WOHNRAUM UND GEWERBERAUM ............ 719 INHALTSVERZEICHNIS 19 10.6.10 AUFSTELLUNG DER EINZELNEN BETRIEBSKOSTEN, MOEGLICHKEITEN DER KOSTENBEGRENZUNG ......................................................................................... 720 10.6.10.1 LAUFENDE OEFFENTLICHE LASTEN DES GRUNDSTUECKS (NR. 1 GEMAESS §2 BETRKV) .................................................................. 720 10.6.10.2 KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG (NR. 2 GEMAESS § 2 BETRKV) ................ 721 10.6.10.3 KOSTEN DER ENTWAESSERUNG (NR. 3 GEMAESS §2 BETRKV) ........................ 722 10.6.10.4 KOSTEN DER HEIZUNG (NR. 4 GEMAESS §2 BETRKV) .................................. 723 10.6.10.5 KOSTEN DER WARMWASSERVERSORGUNG (NR. 5 GEMAESS § 2 BETRKV) ........ 730 10.6.10.6 KOSTEN VERBUNDENER HEIZUNGS UND WARMWASSERVERSORGUNGSANLAGEN (NR. 6 GEMAESS §2 BETRKV) ........... 731 10.6.10.7 KOSTEN DES BETRIEBS DES PERSONEN ODER LASTENAUFZUGS (NR. 7 GEMAESS §2 BETRKV) .................................................................. 732 10.6.10.8 KOSTEN DER STRASSENREINIGUNG UND MUELLABFUHR (NR. 8 GEMAESS §2 BETRKV) ................................................................. 732 10.6.10.9 KOSTEN DER HAUSREINIGUNG UND UNGEZIEFERBEKAEMPFUNG (NR. 9 ZU §2 BETRKV) ......................................................................... 733 10.6.10.10 KOSTEN DER GARTENPFLEGE (NR. 10 ZU §2 BETRKV) ............................... 734 10.6.10.11 KOSTEN DER BELEUCHTUNG (NR. 11 ZU §2 BETRKV) ............................... 735 10.6.10.12 KOSTEN DER SCHORNSTEINREINIGUNG (NR. 12 ZU §2 BETRKV) ................. 735 10.6.10.13 KOSTEN DER SACH UND HAFTPFLICHTVERSICHERUNG (NR. 13 ZU §2 BETRKV) ....................................................................... 735 10.6.10.14 KOSTEN FUER DEN HAUSWART (NR. 14 ZU §2 BETRKV) .............................. 736 10.6.10.15 KOSTEN DES BETRIEBS DER GEMEINSCHAFTSANTENNENANLAGE ODER DES BETRIEBS DER MIT EINEM BREITBANDKABELNETZ VERBUNDENEN PRIVATEN VERTEILANLAGE (NR. 15 ZU §2 BETRKV) ........... 738 10.6.10.16 KOSTEN DES BETRIEBS DER EINRICHTUNGEN FUER DIE WAESCHEPFLEGE (NR. 16 ZU §2 BETRKV) ....................................................................... 739 10.6.10.17 SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN (NR. 17 ZU §2 BETRKV) .............................. 740 10.6.11 ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN ................................................... 740 10.6.11.1 WIRTSCHAFTLICHKEIT, ABRECHNUNGSZEITRAUM, ABRECHNUNGSEINHEIT, KOSTENERFASSUNG, AUSSCHLUSSFRIST, VERJAEHRUNG, KONTROLLRECHTE, EINWENDUNGSSCHLUSS ......................... 741 10.6.11.2 ANFORDERUNGEN AN EINE BETRIEBS BZW. NEBENKOSTENABRECHNUNG .............................................................. 743 10.6.11.3 UMLAGESCHLUESSEL FUER BETRIEBSKOSTEN ............................................... 743 10.6.12 SONDERFALL ABRECHNUNG DER HEIZ-UND WARMWASSERKOSTEN ................................ 745 10.6.12.1 ANWENDUNGSBEREICH ....................................................................... 745 10.6.12.2 FOLGEN DER HEIZKOSTENVERORDNUNG .................................................. 745 10.6.12.3 KOSTENAUFTEILUNG BEI NUTZERWECHSEL ............................................... 749 10.6.13 BEISPIELE FUER EINE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG SOWIE EINE ABRECHNUNG UEBER HEIZUNG UND WARMWASSER ....................................................... 751 10.6.14 ZUSAMMENFASSUNG ZU BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN BEI WOHN UND GEWERBERAUM ................................................................................................ 753 10.7 BESTANDSPFLEGE UND-ERHALTUNG .............................................................................................. 755 10.7.1 VORBEMERKUNG ...................................................................................................... 755 10.7.2 FACILITY-MANAGEMENT (FM) ..................................................................................... 757 10.7.2.1 FACILITY-MANAGEMENT ALS KONZEPT .................................................. 759 10.7.2.2 CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT (CREM) PUBLIC REAL ESTATE MANAGEMENT (PREM)......................................... 760 10.7.3 INSTANDHALTUNG, INSTANDSETZUNG, MODERNISIERUNG UND SANIERUNG ALS GEGENSTAND VON FOERDERGESETZEN .................................................. 762 20 INHALTSVERZEICHNIS 10.7.4 RECHTLICHE GRUNDLAGEN .......................................................................................... 762 10.7.4.1 DULDUNGSPFLICHTEN ............................................................................ 763 10.7.4.2 PFLICHTEN DES VERMIETERS ................................................................. 763 10.7.4.3 KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER ............................................................ 765 10.7.4.4 UMGANG MIT MAENGELN ....................................................................... 766 10.7.4.5 VERJAEHRUNG DER ERSATZANSPRUECHE DES VERMIETERS GEGENUEBER DEM MIETER .................................................................... 767 10.7.5 SCHOENHEITSREPARATUREN ALS TEIL DER INSTANDSETZUNG ............................................. 767 10.7.6 ABGRENZUNGDER SCHOENHEITSREPARATUREN VON KLEINEN INSTANDHALTUNGEN ........... 770 10.7.7 INSTANDHALTUNG ...................................................................................................... 771 10.7.7.1 KOSTEN DER INSTANDHALTUNG .............................................................. 771 10.7.7.2 PLANUNG, ORGANISATION UND DURCHFUEHRUNG DER INSTANDHALTUNG .... 772 10.7.7.3 INSTANDHALTUNG ALS TECHNISCHER OBERBEGRIFF VON WARTUNG, INSPEKTION, INSTANDSETZUNG UND VERBESSERUNG ....... 774 10.7.8 INSTANDSETZUNG ...................................................................................................... 774 10.7.8.1 KOSTENDERINSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN ....................................... 775 10.7.8.2 ORGANISATION DER INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN .............................. 775 10.7.9 MODERNISIERUNG ...................................................................................................... 776 10.7.9.1 ORGANISATION UND ABLAUFEINER MODERNISIERUNGSMASSNAHME ......... 776 10.7.9.2 MIETERMODERNISIERUNG ..................................................................... 777 10.7.9.3 ENERGIEEINSPARUNG ........................................................................... 778 10.7.10 ABGRENZUNG VON INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ZUR MODERNISIERUNG ........ 779 11 BEGRUENDUNG UND VERWALTUNG VON WOHNUNGS UND TEILEIGENTUM .................................... 781 11.1 GRUNDBEGRIFFE ......................................................................................................................... 781 11.1.1 RAUMEIGENTUM ...................................................................................................... 781 11.1.2 WOHNUNGS-UND TEILEIGENTUM ............................................................................... 783 11.1.3 EIGENTUMSBEREICHE ............................................................................................... 784 11.1.3.1 GEGENSTAND DES SONDER UND GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS .... 784 11.1.3.2 INHALTE DES SONDEREIGENTUMS .......................................................... 789 11.1.3.3 GEMEINSCHAFTSVERMOEGEN ................................................................. 790 11.2 BEGRUENDUNG VON WOHNUNGS-UND TEILEIGENTUM .................................................................... 791 11.2.1 GEMEINSCHAFTSORDNUNG ........................................................................................ 792 11.2.2 EINTRAGUNGSBEWILLIGUNG UND BEIZUFUEGENDE ANLAGEN ............................................ 792 11.2.3 BEGRUENDUNG DES WOHNUNGS-/TEILERBBAURECHTS .................................................... 793 11.3 DIE DIE GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ................................................................... 794 11.3.1 BRUCHTEILSGEMEINSCHAFT UND GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .............. 794 11.3.2 RECHTSBEZIEHUNGEN IN DER GEMEINSCHAFT .............................................................. 794 11.3.3 RECHTSFAEHIGKEIT ....................................................................................................... 795 11.3.4 ENTSTEHUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ................................... 795 11.3.5 AUSSENVERHAELTNISDER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .......................... 795 11.3.5.1 HAFTUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER IM AUSSENVERHAELTNIS GEGENUEBER GLAEUBIGERN DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .................................................................... 796 11.3.5.2 VERTRETUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .............. 796 11.3.5.3 VERTRETUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER GEGENUEBER DEM VERWALTER .............................................................. 797 11.3.5.4 ORDNUNGSMAESSIGE VERWALTUNG DURCH DIE GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER .............................................................. 798 INHALTSVERZEICHNIS 21 11.4 RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER NACH §§13,14,16 WEG .......................................................................................................... 799 11.4.1 RECHTE AUS DEM SONDEREIGENTUM ........................................................................ 799 11.4.2 PFLICHTEN DES WOHNUNGSEIGENTUEMERS ................................................................... 800 11.4.3 NUTZUNGEN UND KOSTEN .......................................................................................... 801 11.5 DER VERWALTER ........................................................................................................................... 802 11.5.1 GEWERBEERLAUBNIS, WEITERBILDUNG, HAFTPFLICHTVERSICHERUNG ............................... 802 11.5.2 ORGAN DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ........................................... 802 11.5.3 BESTELLUNG DES VERWALTERS .................................................................................... 802 11.5.4 ABBERUFUNG DES VERWALTERS .................................................................................. 803 11.5.5 DER VERWALTERVERTRAG ............................................................................................. 803 11.5.6 HAFTUNG DES VERWALTERS ......................................................................................... 805 11.5.7 AUFGABEN UND KOMPETENZEN DES VERWALTERS ........................................................ 805 11.5.7.1 AUSSENVERHAELTNIS ............................................................................... 805 11.5.7.2 INNENVERHAELTNIS ............................................................................... 805 11.5.7.3 HANDLUNGSKOMPETENZ DES VERWALTERS ............................................ 807 11.5.8 DER ZERTIFIZIERTE VERWALTER ...................................................................................... 808 11.5.9 UEBERNAHME DER VERWALTUNGSTAETIGKEIT .................................................................. 809 11.5.10 VERSICHERUNGEN DES VERWALTERS ............................................................................. 810 11.5.11 ENTLASTUNG DES VERWALTERS .................................................................................... 810 11.6 WIRTSCHAFTSPLAN, JAHRESABRECHNUNG, VERMOEGENSBERICHT ...................................................... 811 11.6.1 WIRTSCHAFTSPLAN ...................................................................................................... 811 11.6.2 JAHRESABRECHNUNG ................................................................................................ 812 11.6.2.1 GRUNDLAGEN ...................................................................................... 812 11.6.2.2 EIGENTUEMERWECHSEL: VORSCHUESSE - NACHSCHUESSE - ANPASSUNG DER VORSCHUESSE ............................................................ 814 11.6.3 VERMOEGENSBERICHT ................................................................................................ 815 11.6.4 HINWEISEZU ABRECHNUNG UND STEUERN .................................................................. 816 11.6.4.1 UMSATZSTEUERAUSWEIS IN DER JAHRESABRECHNUNG ........................... 816 11.6.4.2 HAUSHALTSNAHE DIENSTLEISTUNGEN (§ 35A ESTG) ................................. 816 11.7 DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG .............................................................................. 816 11.7.1 VEREINBARUNGEN UND BESCHLUESSE .......................................................................... 816 11.7.1.1 BESCHLUSSFASSUNG IN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG .... 816 11.7.1.2 BESCHLUSSKOMPETENZ ...................................................................... 817 11.7.1.3 FORMALE VORAUSSETZUNGEN FUER DIE ENTSTEHUNG VON BESCHLUESSEN ............................................................................ 818 11.7.1.4 ANFECHTUNGSFRIST (§45 WEG) ............................................................. 818 11.7.1.5 BESCHLUSSARTEN ................................................................................ 818 11.7.2 GREMIEN FUER DIE BESCHLUSSFASSUNG ........................................................................ 819 11.7.3 ONLINE-TEILNAHME AN DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG ............................................ 819 11.7.4 EINBERUFUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG ......................................... 820 11.7.4.1 EINBERUFUNG UND VORSITZ .................................................................. 820 11.7.4.2 BEZEICHNUNG DER BESCHLUSSGEGENSTAENDE ........................................ 821 11.7.4.3 FORM, FRIST, VERSAMMLUNGSORT, VERSAMMLUNGSSTAETTE UND VERSAMMLUNGSZEIT ................................................................... 821 11.7.4.4 EINZULADENDE PERSONEN .................................................................. 822 11.7.4.5 NICHTOEFFENTLICHKEIT DER VERSAMMLUNG ............................................. 822 11.7.4.6 BESCHLUSSFAEHIGKEIT DER VERSAMMLUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 822 11.7.5 STIMMENMEHRHEIT UND STIMMRECHTSPRINZIPIEN ................................................... 823 11.7.5.1 STIMMENMEHRHEIT ........................................................................... 823 11.7.5.2 STIMMRECHTSPRINZIPIEN .................................................................... 823 22 INHALTSVERZEICHNIS 11.7.5.3 VERTRETUNG/BEVOLLMAECHTIGUNG ........................................................ 824 11.7.5.4 STIMMRECHTSVERBOTE ........................................................................ 825 11.7.6 NIEDERSCHRIFT UND BESCHLUSSSAMMLUNG ................................................................. 825 11.7.6.1 NIEDERSCHRIFT ..................................................................................... 825 11.7.6.2 BESCHLUSSSAMMLUNG ......................................................................... 826 11.8 DER VERWALTUNGSBEIRAT ............................................................................................................ 827 11.9 BESONDERE RECHTLICHE REGELUNGEN .......................................................................................... 828 11.9.1 DIE VERAEUSSERUNGSBESCHRAENKUNG ............................................................................ 828 11.9.2 SONDERNUTZUNGSRECHTE .......................................................................................... 829 11.9.3 ENTZIEHUNG DES WOHNUNGSEIGENTUMS ................................................................... 830 11.9.4 BAULICHE MASSNAHMEN IM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM .............................................. 831 11.9.4.1 ERHALTUNGSMASSNAHMEN IM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM .................... 831 11.9.4.2 BAULICHE VERAENDERUNGEN IM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM UND DIE KOSTENTRAGUNG/-VERTEILUNG ................................................ 832 11.9.4.3 KOSTENVERTEILUNG ............................................................................. 835 11.9.4.4 NUTZUNGEN UND BAULICHE MASSNAHMEN ........................................... 835 11.9.4.5 BESCHLUSSFASSUNGUND NIEDERSCHRIFT ............................................... 836 11.9.4.6 BAUMASSNAHMEN AM SONDEREIGENTUM ........................................... 836 11.9.5 SCHRIFTLICHES UMLAUFVERFAHREN .............................................................................. 837 11.9.6 DURCHSETZEN VON HAUSGELDANSPRUECHEN ................................................................ 838 11.9.6.1 VERSORGUNGSSPERRE ........................................................................... 838 11.9.6.2 ENTZIEHUNG DES WOHNUNGSEIGENTUMS ........................................... 838 11.9.6.3 MASSNAHMEN DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG ........................................... 839 11.9.7 DAS GERICHTLICHE VERFAHREN - UEBERSICHT ................................................................ 840 11.10 WOHNUNGSEIGENTUM UND MIETE ............................................................................................... 841 11.10.1 UMWANDLUNG ......................................................................................................... 841 11.10.1.1 UMWANDLUNG UND VORKAUFSRECHT DES MIETERS ................................. 841 11.10.1.2 UMWANDLUNG UND KUENDIGUNGSBESCHRAENKUNG ................................. 842 11.10.2 VERSTOESSE DES MIETERS GEGEN DIE BESEHLOSSENE/VEREINBARTE HAUSORDNUNG UND ANDERE BESTEHENDE GEBRAUCHSREGELN ........................................................... 842 11.10.3 VERTEILUNG VON BETRIEBSKOSTEN ............................................................................ 842 11.10.4 DULDUNGSANSPRUCH VON BAUMASSNAHMEN ............................................................ 842 11.10.5 ANSPRUCH DES MIETERS AUF MASSNAHMEN ZUR BARRIEREREDUZIERUNG, ZUR E-MOBILITAET UND ZUM EINBRUCHSCHUTZ ............................................................ 843 11.11 DAUERWOHNRECHT ..................................................................................................................... 843 11.12 KONFLIKTMANAGEMENT .............................................................................................................. 843 11.13 ERGAENZENDE BEGRIFFSERKLAERUNGEN ............................................................................................ 845 11.13.1 BRUCHTEILSGEMEINSCHAFT ........................................................................................ 845 11.13.2 GESAMTHANDSGEMEINSCHAFT ................................................................................... 845 11.13.3 STOCKWERKSEIGENTUM ............................................................................................. 846 12 ERWERB UND VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIEN .......................................................................... 847 12.1 RECHTSGRUNDLAGEN ................................................................................................................... 847 12.1.1 LIEGENSCHAFTSKATASTER UND GRUNDBUCH ALS INFORMATIONSQUELLEN ......................... 848 12.1.1.1 LIEGENSCHAFTSKATASTER ...................................................................... 848 12.1.1.2 GRUNDBUCH UND SEINE EINRICHTUNGEN ............................................. 854 12.1.1.3 GRUNDBUCHEINTRAGUNGSVERFAHREN ................................................... 858 12.1.1.4 BEDEUTUNG DES OEFFENTLICHEN GLAUBENS UND EINTRAGUNG VON WIDERSPRUECHEN ......................................................................... 862 INHALTSVERZEICHNIS 23 12.1.2 GRUNDSTUECKSBEGRIFF UND GRUNDSTUECKSARTEN .......................................................... 864 12.1.2.1 GRUNDSTUECKSBEGRIFF .......................................................................... 864 12.1.2.2 GRUNDSTUECKSARTEN ........................................................................... 866 12.1.3 BAULEITPLAENE ALS INFORMATIONSGRUNDLAGE ............................................................. 868 12.1.4 RECHTEAM GRUNDSTUECK .......................................................................................... 869 12.1.4.1 EIGENTUM AM GRUNDSTUECK ............................................................... 869 12.1.4.2 DINGLICHE RECHTE (RECHTE DRITTER), VORMERKUNGEN .......................... 870 12.1.4.3 GRUND PFAND RECHTE ........................................................................... 880 12.1.4.4 RANGFOLGE BEI EINTRAGUNG MEHRERER RECHTE .................................... 889 12.1.4.5 RECHTE AM GRUNDSTUECK AUSSERHALB DES GRUNDBUCHS ...................... 891 12.1.5 OBJEKT UND LAGEANALYSE ...................................................................................... 897 12.1.5.1 MAKROLAGE ........................................................................................ 897 12.1.5.2 MIKROLAGE ......................................................................................... 898 12.2 GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG .......................................................................................................... 899 12.2.1 FORM ....................................................................................................................... 900 12.2.2 INHALT DES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGS ..................................................................... 900 12.2.2.1 BETEILIGTE AM GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG ........................................... 900 12.2.2.2 KAUFGEGENSTAND ............................................................................... 901 12.2.2.3 KAUFPREIS ......................................................................................... 901 12.2.2.4 HAFTUNG DES VERKAEUFERS FUER MAENGEL ................................................ 905 12.2.2.5 UEBERGANG VON BESITZ, NUTZEN, LASTEN UND GEFAHR ......................... 907 12.2.2.6 KOSTEN UND STEUERN ......................................................................... 908 12.2.3 AUFLASSUNG UND GRUNDBUCHEINTRAGUNG ................................................................. 908 12.2.4 MUSTER EINES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGS ................................................................. 911 12.3 ERBBAURECHTSVERTRAG ............................................................................................................... 918 12.3.1 BEGRUENDUNG DES ERBBAURECHTS .............................................................................. 918 12.3.1.1 RECHTSCHARAKTERUND WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG ............................ 918 12.3.1.2 BESTELLUNG DES ERBBAURECHTS .......................................................... 920 12.3.1.3 INHALT DES ERBBAURECHTSVERTRAGS ..................................................... 922 12.3.1.4 UEBERTRAGUNG UND BELASTUNG DES ERBBAURECHTS ............................... 933 12.3.1.5 BEENDIGUNG DES ERBBAURECHTS ........................................................ 933 12.4 SONSTIGE ERWERBSVORGAENGE .................................................................................................... 935 12.4.1 ZUSCHLAG IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG ................................................................... 935 12.4.1.1 INFORMATIONSBESCHAFFUNG ............................................................... 935 12.4.1.2 ZWANGSVERSTEIGERUNGSVERFAHREN ..................................................... 937 12.4.2 FREIWILLIGE GRUNDSTUECKSVERSTEIGERUNG ................................................................... 948 12.4.3 ENTEIGNUNGSVERFAHREN NACH BAUGESETZBUCH ........................................................ 948 12.4.3.1 ZULAESSIGKEIT DER ENTEIGNUNG NACH §§ 85-92 BAUGB ........................ 949 12.4.3.2 ENTSCHAEDIGUNG NACH §§93-103 BAUGB ............................................ 950 12.4.3.3 ENTEIGNUNGSVERFAHREN ..................................................................... 951 12.4.4 VERBINDUNG UND TEILUNG VON GRUNDSTUECKEN .......................................................... 952 12.4.4.1 VERBINDUNG VON GRUNDSTUECKEN ........................................................ 952 12.4.4.2 TEILUNG VON GRUNDSTUECKEN ............................................................... 953 12.5 GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNG ................................................................................................. 954 12.5.1 WERTBEGRIFFE .......................................................................................................... 954 12.5.1.1 WERT UND PREIS ................................................................................. 955 12.5.1.2 VERKEHRSWERT/MARKTWERT ................................................................. 956 12.5.1.3 MARKET VALUE .................................................................................... 956 12.5.1.4 BELEIHUNGSWERT ............................................................................... 957 24 INHALTSVERZEICHNIS 12.5.1.5 FAIR VALUE UND (FORTGEFUEHRTE) AK/HK ............................................... 958 12.5.1.6 GEMEINERWERT ................................................................................. 958 12.5.1.7 VERSICHERUNGSWERT ........................................................................... 959 12.5.2 SACHVERSTAENDIGE .................................................................................................... 959 12.5.2.1 FREIE SACHVERSTAENDIGE ...................................................................... 959 12.5.2.2 VERBANDSANERKANNTE SACHVERSTAENDIGE ........................................... 959 12.5.2.3 OEFFENTLICH BESTELLTE UND VEREIDIGTE SACHVERSTAENDIGE ...................... 959 12.5.2.4 ZERTIFIZIERTE SACHVERSTAENDIGE .......................................................... 960 12.5.2.5 CHARTERED SURVEYORS ........................................................................ 960 12.5.3 GUTACHTERAUSSCHUESSE UND IHRE AUFGABEN ............................................................. 960 12.5.4 DIE VERKEHRSWERT-/MARKTWERTERMITTLUNG ............................................................... 962 12.5.5 VERGLEICHSWERTVERFAHREN ........................................................................................ 963 12.5.5.1 BODENWERTERMITTLUNG MIT BODENRICHTWERTEN ................................. 965 12.5.5.2 BODENWERTERMITTLUNG MIT VERGLEICHSPREISEN ................................. 966 12.5.5.3 BEWERTUNG BEBAUTER GRUNDSTUECKE MIT VERGLEICHSPREISEN ............. 968 12.5.5.4 VERGLEICHSFAKTOREN ........................................................................... 969 12.5.6 ERTRAGSWERTVERFAHREN ............................................................................................ 971 12.5.6.1 JAEHRLICHER ROHERTRAG ........................................................................ 973 12.5.6.2 VERMIETBARE FLAECHE .......................................................................... 973 12.5.6.3 NICHT UMLAGEFAEHIGE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN ................................. 974 12.5.6.4 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ ...................................................................... 974 12.5.6.5 KAPITALISIERUNGSFAKTOR ..................................................................... 975 12.5.6.6 ERTRAGSWERT ...................................................................................... 976 12.5.6.7 BEISPIEL EINER ERTRAGSWERTERMITTLUNG .............................................. 976 12.5.7 SACHWERTVERFAHREN ............................................................................................... 977 12.5.7.1 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN .............................................................. 978 12.5.7.2 DIE GROESSE DES OBJEKTS ..................................................................... 980 12.5.7.3 ALTERSWERTMINDERUNG ...................................................................... 981 12.5.7.4 AUSSENANLAGEN ................................................................................. 981 12.5.7.5 SACHWERTFAKTOR ................................................................................. 981 12.5.7.6 BEISPIELRECHNUNG FUER DAS SACHWERTVERFAHREN ................................. 982 12.5.8 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTS AUS DEM VORLAEUFIGEN VERGLEICHS-, ERTRAGS ODER SACHWERT ......................................................................................... 983 12.5.9 KOSTEN DER GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNG ............................................................... 984 13 DER MAKLER ALS DIENSTLEISTER AM IMMOBILIENMARKT ........................................................... 985 13.1 WARUM GIBT ES IMMOBILIENMAKLER? ........................................................................................ 985 13.2 DIE GESETZLICHE GRUNDLAGE DES MAKLERBERUFS .......................................................................... 986 13.3 DIE ROLLE DES MAKLERS ............................................................................................................... 987 13.3.1 DIE ROLLE DES MAKLERS IM GESCHAEFTSVERKEHR .......................................................... 987 13.3.2 DAS GESETZLICHE LEITBILD ............. 988 13.3.3 AUFGABEN ............................................................................................................... 989 13.4 ZULASSUNG UND QUALIFIKATION .................................................................................................. 991 13.4.1 ZULASSUNG ............................................................................................................... 991 13.4.2 QUALIFIKATION .......................................................................................................... 992 13.4.3 ZERTIFIZIERUNG .......................................................................................................... 995 13.4.4 FORTBILDUNGSVERPFLICHTUNG (AM BEISPIEL DES IVD) ................................................. 997 13.5 PRINZIPIEN DES MAKLERGESCHAEFTS ............................................................................................... 998 13.5.1 ERFOLGSPRINZIP ......................................................................................................... 998 13.5.2 PRINZIP DER ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT ......................................................................... 999 13.5.3 PRINZIP DER GEGENSEITIGEN UNABHAENGIGKEIT ............................................................ 1000 INHALTSVERZEICHNIS 25 13.5.4 NEUTRALITAETSPRINZIP ................................................................................................... 1001 13.5.5 PRINZIP DER INTERESSENSIDENTITAET .............................................................................. 1002 13.6 FUNKTIONEN (TAETIGKEITEN) DES MAKLERS ....................................................................................... 1002 13.6.1 INFORMATIONSFUNKTION (NACHWEISTAETIGKEIT) .............................................................. 1003 13.6.2 VERMITTLUNGSFUNKTION (VERMITTLUNGSTAETIGKEIT) ........................................................ 1007 13.6.3 BERATUNGSFUNKTION ................................................................................................... 1009 13.7 VERTRAGSGRUNDLAGEN ZUM MAKLERGESCHAEFT ................................................................................. 1010 13.7.1 TEXTFORMERFORDERNIS FUER DEN MAKLERVERTRAG ............................................................ 1010 13.7.2 WIDERRUFSRECHT, WIDERRUFSBELEHRUNG UND RECHTSFOLGEN DES WIDERRUFS ............... 1011 13.7.3 RECHTSNATUR DES MAKLERVERTRAGS .............................................................................. 1013 13.7.4 SONDERFORMEN DES MAKLERVERTRAGS .......................................................................... 1016 13.7.4.1 ALLEINAUFTRAG ...................................................................................... 1016 13.7.4.2 QUALIFIZIERTER ALLEINVERKAUFSAUFTRAG .................................................. 1017 13.8 DER PROVISIONSANSPRUCH DES MAKLERS ........................................................................................ 1018 13.8.1 VORAUSSETZUNGEN FUER DEN PROVISIONSANSPRUCH ....................................................... 1018 13.8.1.1 URSACHENZUSAMMENHANG .................................................................. 1019 13.8.1.2 PROVISIONSANSPRUCH NUR BEI ERFUELLUNG ALLER VORAUSSETZUNGEN ........ 1020 13.8.2 PROVISIONSHOEHE UND PROVISIONSTEILUNG BEIM VERKAUFSAUFTRAG ................................ 1020 13.8.3 PROVISIONSREGELUNG BEIM VERMIETUNGSAUFTRAG ....................................................... 1020 13.8.3.1 BESTELLERPRINZIP .................................................................................. 1020 13.8.3.2 ZAHLUNGSPFLICHT DES SUCHENDEN ......................................................... 1021 13.8.3.3 HONORARBEGRENZUNG .......................................................................... 1021 13.8.3.4 PROVISIONSAUSSCHLUESSE ....................................................................... 1022 13.8.4 AUFWENDUNGSERSATZ ................................................................................................. 1023 13.9 LEISTUNGSARTEN UND LEISTUNGSBEREICHE DES MAKLERS ............................................................... 1023 13.9.1 LEISTUNGSARTEN ........................................................................................................ 1024 13.9.2 LEISTUNGSBEREICHE ................................................................................................... 1025 13.9.3 LEISTUNGSMATRIX EINES MAKLERBETRIEBS ..................................................................... 1027 13.10 DER MAKLERBETRIEB .................................................................................................................... 1028 13.10.1 BETRIEBSORGANISATION ............................................................................................... 1028 13.10.2 SCHMALSPURMAKLER ODER HIGH-END-ANBIETER? ........................................................ 1032 13.10.3 STRUKTURKENNZAHLEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT ................................................... 1033 13.10.4 ERLOESE UND KOSTEN IM MAKLERGESCHAEFT, ERFOLGSKONTROLLE ........................................ 1034 13.11 AUFTRAGSAKQUISITION DES MAKLERS ............................................................................................... 1037 13.11.1 OBJEKT UND INTERESSENTENAKQUISITION ..................................................................... 1037 13.11.2 AKTIVE UND PASSIVE AUFTRAGSAKQUISITION ................................................................... 1038 13.11.3 POTENZIELLE UND AKTUELLE MARKTTEILNEHMER .............................................................. 1038 13.11.4 VORGANG DER AKQUISITION .......................................................................................... 1039 13.11.4.1 BESICHTIGUNG ...................................................................................... 1040 13.11.4.2 DATENAUFNAHME ................................................................................. 1041 13.11.4.3 OBJEKTANALYSE .................................................................................... 1041 13.11.4.4 PREISFIXIERUNG ..................................................................................... 1044 13.11.4.5 MAKLERVERTRAGSABSCHLUSS ................................................................... 1045 13.12 DAS MAKLEREXPOSE .................................................................................................................... 1046 13.12.1 EXPOSEALS MITTEL ZUR SACHINFORMATION ................................................................... 1047 13.12.2 EXPOSE ALS MITTEL ZUR VERSTAERKUNG DER MARKTTRANSPARENZ ........................................ 1050 13.12.3 EXPOSEALS MITTEL DER OBJEKTWERBUNG ..................................................................... 1051 13.12.4 EXPOSE ALS MITTEL DER FIRMENWERBUNG ..................................................................... 1052 13.12.5 EXPOSEINHALT ........................................................................................................... 1053 26 INHALTSVERZEICHNIS 13.12.6 WEITERE WERBEMITTEL (AUSZUG) ................................................................................. 1055 13.12.6.1 DER MAKLERAUFTRITT IM INTERNET (HOMEPAGE) ....................................... 1056 13.12.6.2 ANZEIGEN - PRINT UND ONLINE ................................................................ 1057 13.12.6.3 WERBEERFOLGSANALYSE .......................................................................... 1058 13.13 VERTRAGSVERMITTLUNG UND VERTRAGSVORBEREITUNG ....................................................................... 1059 13.13.1 KAUFVERTRAGSVERMITTLUNG ........................................................................................ 1060 13.13.1.1 VERMITTLUNGSMETHODEN ..................................................................... 1060 13.13.1.2 ZIELKONFLIKTE ....................................................................................... 1060 13.13.1.3 VERBINDLICHKEIT DER GETROFFENEN VEREINBARUNGEN .............................. 1061 13.13.1.4 VERTRAGSINHALTE, BEURKUNDUNG .......................................................... 1061 13.13.1.5 VERTRAGSPARTEIEN ................................................................................ 1062 13.13.1.6 BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGS ......................................................... 1063 13.13.1.7 GELDWAESCHEGESETZ (GWG) ................................................................... 1063 13.13.2 VORBEREITUNG VON MIETVERTRAEGEN ............................................................................. 1065 13.13.2.1 WOHNFLAECHENBEDARF, WOHNUNGSNOT, URSACHEN UND WIRKUNG .......... 1065 13.13.2.2 DAS VERMIETUNGSGESCHAEFT IM ALLGEMEINEN ......................................... 1065 13.13.2.3 WOHNRAUMFOERDERUNG, MIETPREISBEMESSUNG ..................................... 1066 13.13.2.4 MIETVERTRAGSINHALTE, MIETERAUSWAHL UND BETREUUNG IM LAUFENDEN VERTRAG ......................................................................... 1067 13.13.2.5 HONORAR .............................................................................................. 1069 13.13.3 GESCHAEFTSRAUMVERMITTLUNG .................................................................................... 1069 13.14 GEDANKEN ZUR ZUKUNFT DES MAKLERGESCHAEFTS .............................................................................. 1070 LITERATURVERZEICHNIS ................................................................................................................................. 1073 STICHWORTVERZEICHNIS ............................................................................................................................... 1089 DIE AUTORINNEN ........................................................................................................................................ 1111
adam_txt	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ZUR NEUNTEN AUFLAGE . 27 VORWORT ZUR ERSTEN AUFLAGE . 28 ABBILDUNGSVERZEICHNIS . 29 ABKUERZUNGSVERZEICHNIS . 33 ZUORDNUNG DER LEHRINHALTE DIESES BUCHES ZU DEN FUENF WAHLQUALIFIKATIONEN DES AUSBILDUNGSBERUFS IMMOBILIENKAUFMANN/IMMOBILIENKAUFFRAU . 41 1 UNTERNEHMEN UND MAERKTE DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 45 1.1 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE UNTERNEHMEN . 45 1.1.1 RECHTSFORMEN IM UEBERBLICK . 45 1.1.2 MERKMALE DER AM HAEUFIGSTEN ANZUTREFFENDEN UNTERNEHMENSFORMEN . 46 1.1.2.1 EINZELUNTERNEHMEN . 46 1.1.2.2 GESELLSCHAFTEN MIT BESCHRAENKTER HAFTUNG (GMBH) UND UNTERNEHMENSGESELLSCHAFT (UG) . 46 1.1.2.3 EINGETRAGENE GENOSSENSCHAFT (E.G.) . 47 1.2 UNTERSCHIEDE DER RECHTSPOSITIONEN UND RISIKEN ZWISCHEN TRAEGERN VON VORHABEN, BETREUERN, BERATERN UND MAKLERN . 48 1.3 GESCHAEFTSFELDER IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN - EIN UEBERBLICK . 49 1.3.1 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE PROJEKTENTWICKLUNG/BAUTRAEGERSCHAFT . 49 1.3.1.1 ZUM BEGRIFF DER PROJEKTENTWICKLUNG . 50 1.3.1.2 FELDERDER MACHBARKEITSSTUDIE . 50 1.3.2 DURCHFUEHRUNG VON BAUVORHABEN DURCH BAUTRAEGER - PROJEKTMANAGEMENT . 51 1.3.2.1 AM BAU BETEILIGTE UNTERNEHMEN . 51 1.3.2.2 VERBRAUCHERSCHUETZENDE VORSCHRIFTEN BEI BAUTRAEGERN . 52 1.3.2.3 LEISTUNGEN DES BAUTRAEGERS . 53 1.3.2.4 AUFZEICHNUNGS UND INFORMATIONSPFLICHTEN DES BAUTRAEGERS . 54 1.3.2.5 VERGUETUNG DES BAUTRAEGERS . 55 1.3.2.6 VERSICHERUNGSBEDARF DES BAUTRAEGERS . 55 1.3.3 BAUBETREUUNG UND PROJEKTSTEUERUNG . 56 1.3.3.1 DIE WIRTSCHAFTLICHE BAUBETREUUNG . 57 1.3.3.2 HAFTUNG DES BAUBETREUERS . 57 1.3.3.3 VERJAEHRUNG IM BAUBETREUUNGSGESCHAEFT . 59 1.3.3.4 VERSICHERUNG DES BAUBETREUERS . 59 1.3.3.5 VERGUETUNG DES BAUBETREUERS . 60 1.3.3.6 DER PROJEKTSTEUERER . 60 1.3.4 OBJEKTBETREUUNG (MIETHAUSVERWALTUNG) . 61 1.3.4.1 GRUNDGEDANKEN DER OBJEKTBETREUUNG . 61 1.3.4.2 LEISTUNGSBEREICHE DER OBJEKTBETREUER . 62 1.3.4.3 DER MIETHAUSVERWALTERVERTRAG, VERWALTERVERGUETUNG . 64 1.3.4.4 RECHNUNGSLEGUNG UND ABRECHNUNG . 66 1.3.4.5 VERTRETUNGSBEFUGNISSE UND VERWALTERVOLLMACHT . 66 1.3.4.6 HAFTUNGDESOBJEKTBETREUERS . 68 6 INHALTSVERZEICHNIS 1.3.5 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE UNTERNEHMEN ALS PARTNER DER KOMMUNEN . 69 1.3.5.1 MITWIRKUNG BEI BEBAUUNGSPLANUNG, BODENORDNUNG UND BAULANDERSCHLIESSUNG (BAULANDPRODUKTION) . 70 1.3.5.2 VERTRAEGE IM ZUSAMMENHANG MIT EINHEIMISCHENMODELLEN . 73 1.3.5.3 UEBERNAHME VON AUSGLEICHSMASSNAHMEN . 74 1.3.5.4 MITWIRKUNG BEI SANIERUNGS UND ENTWICKLUNGSMASSNAHMEN . 74 1.4 VERBAENDE . 76 1.4.1 SPITZENVERBAENDE . 78 1.4.2 VERBAENDE FUER IMMOBILIEN-UND WOHNUNGSUNTERNEHMEN . 79 1.4.2.1 GDW BUNDESVERBAND DEUTSCHER WOHNUNGS UND IMMOBILIENUNTERNEHMEN E.V. . 79 1.4.2.2 BFW BUNDESVERBAND FREIER IMMOBILIEN UND WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V. . 81 1.4.2.3 BUNDESVEREINIGUNG DER LANDESENTWICKLUNGS UND IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN E.V . 81 1.4.3 VERBAENDE IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER MARKTLEISTUNGSTRAEGER . 81 1.4.3.1 IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND DER IMMOBILIENBERATER, MAKLER, VERWALTER UND SACHVERSTAENDIGEN E.V. . 81 1.4.3.2 BUS BUNDESVERBAND DER IMMOBILIEN-INVESTMENT SACHVERSTAENDIGEN E.V. . 83 1.4.3.3 B.V.S. BUNDESVERBAND OEFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER SACHVERSTAENDIGER E.V. . 83 1.4.4 VERWALTERVERBAENDE . 83 1.4.4.1 VERBAND DER IMMOBILIENVERWALTER DEUTSCHLAND E.V. (VDIV) . 83 1.4.4.2 BVI BUNDESFACHVERBAND DER IMMOBILIENVERWALTER E.V. . 84 1.4.4.3 CRE.NET DEUTSCHLAND E.V. . 84 1.4.5 FACILITY-MANAGEMENT-VERBAENDE . 85 1.4.5.1 INTERNATIONAL FACILITY MANAGEMENT ASSOCIATION (IFMA) . 85 1.4.5.2 GERMAN FACILITY MANAGEMENT ASSOCIATION (GEFMA) . 85 1.4.6 INTERESSENVERBAENDE DER MIETER BZW. VERMIETER . 85 1.4.6.1 DEUTSCHER MIETERBUND E.V. (DMB) . 85 1.4.6.2 HAUS & GRUND DEUTSCHLAND - ZENTRALVERBAND DER DEUTSCHEN HAUS-, WOHNUNGS UND GRUNDEIGENTUEMERE.V. . 86 1.4.6.3 VERBAND WOHNEIGENTUM E. V. (BIS 2005 DEUTSCHER SIEDLERBUND E.V. GESAMTVERBAND FUER HAUS UND WOHNEIGENTUM) . 86 1.4.6.4 RING DEUTSCHER SIEDLER RDS E.V. . 86 1.4.7 BAUSPARKASSENVERBAENDE . 87 1.4.7.1 VERBAND DER PRIVATEN BAUSPARKASSEN E.V. . 87 1.4.8 IMMOBILIENVERBAENDE MIT KONFESSIONELLER AUSRICHTUNG . 87 1.4.8.1 EID EVANGELISCHER IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND E.V. . 87 1.4.8.2 KSD KATHOLISCHER SIEDLUNGSDIENST E.V. BUNDESVERBAND FUER WOHNUNGS-UND STAEDTEBAU . 87 1.4.9 IMMOBILIENVERBAENDE ZUR POLITIKBERATUNG . 87 1.4.9.1 DEUTSCHER VERBAND FUER WOHNUNGSWESEN, STAEDTEBAU UND RAUMORDNUNGE.V. . 87 1.4.9.2 VHW BUNDESVERBAND FUER WOHNEN UND STADTENTWICKLUNG E.V. . 88 INHALTSVERZEICHNIS 7 1.4.10 VERBAENDE MIT SONDERSTATUS . 88 1.4.10.1 ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS) DEUTSCHLAND . 88 1.4.10.2 URBAN LAND INSTITUTE (ULI) . 88 1.4.11 WEITERE VERBAENDE . 88 1.5 ETHIK . 89 1.5.1 GRUNDSAETZLICHE UEBERLEGUNGEN . 89 1.5.2 PRAXISBEISPIEL FUER BERUFS-UND STANDESREGELN . 91 1.5.3 MORAL-ETHIK-KORRUPTION . 95 1.6 DER IMMOBILIENMARKT . 96 1.6.1 VERSORGUNGSSYSTEME . 97 1.6.2 STRUKTURMERKMALE DES IMMOBILIENMARKTES . 98 1.6.2.1 TEILMAERKTE NACH DEM ENTWICKLUNGSZUSTAND . 98 1.6.2.2 TEILMAERKTE NACH IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN NUTZUNGSKRITERIEN . 100 1.6.2.3 TEILMAERKTE NACH VERTRAGSKRITERIEN . 102 1.6.2.4 TEILMAERKTE NACH RAEUMLICHEN KRITERIEN . 102 1.6.3 ORGANISATION DES IMMOBILIENMARKTES . 106 1.6.4 BESTIMMUNGSGRUENDE VON ANGEBOT UND NACHFRAGE . 108 1.6.5 DIE PREISBILDUNG AUF DEM IMMOBILIENMARKT . 109 1.6.5.1 DER MARKTPREIS . 109 1.6.5.2 PREISBINDUNG . 110 2 UNTERNEHMENSFUEHRUNG UND PERSONALWIRTSCHAFT IN UNTERNEHMEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 113 2.1 UNTERNEHMENSFUEHRUNG . 113 2.1.1 FUEHRUNGSAUFGABEN . 114 2.1.2 FUEHRUNGSZIELE ZUR ERREICHUNG VON UNTERNEHMENSZIELEN . 114 2.1.3 FUEHRUNGSSTILE . 115 2.1.4 MANAGEMENTTECHNIKEN . 116 2.1.4.1 CUSTOMER RELATIONSHIP MANAGEMENT . 118 2.1.4.2 BUSINESS PROCESS REENGINEERING . 118 2.1.4.3 BALANCED SCORECARD . 118 2.1.5 CORPORATE GOVERNANCE . 119 2.2 PERSONALWIRTSCHAFT . 122 2.2.1 PERSONALPLANUNG . 122 2.2.2 PERSONALBESCHAFFUNGUND-AUSWAHL . 122 2.2.2.1 EXTERNE PERSONALBESCHAFFUNG . 123 2.2.2.2 INTERNE PERSONALBESCHAFFUNG . 123 2.2.3 PERSONALEINSATZ . 123 2.2.4 PERSONALBEURTEILUNG . 123 2.2.4.1 FREIE BEURTEILUNG . 123 2.2.4.2 KENNZEICHNUNGS UND EINSTUFUNGSVERFAHREN . 124 2.2.5 PERSONALENTLOHNUNG . 124 2.2.6 PERSONALENTWICKLUNG . 125 2.2.6.1 AUS-UND FORTBILDUNG IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 125 2.2.6.2 BERUFSQUALIFIKATIONEN FUER TAETIGKEITEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND . 130 2.2.7 PERSONALERHALTUNG UND PERSONALENTWICKLUNG . 130 8 INHALTSVERZEICHNIS 3 UNTERNEHMENSSTEUERUNG, UNTERNEHMENSKONTROLLE, UNTERNEHMENSFINANZIERUNG . 133 3.1 UNTERNEHMENSSTEUERUNG UND UNTERNEHMENSKONTROLLE . 133 3.1.1 ZIELSETZUNGEN EINES UNTERNEHMENS . 133 3.1.1.1 OEKONOMISCHE ZIELE . 133 3.1.1.2 OEKOLOGISCHE UND SOZIALE ZIELE . 133 3.1.1.3 ZIELE VON IMMOBILIENUNTERNEHMEN . 134 3.1.2 UNTERNEHMENSSTEUERUNG . 135 3.1.3 UNTERNEHMENSSTRATEGIE . 136 3.1.4 KRITERIEN ZUR BEURTEILUNG DER BONITAET EINES IMMOBILIENUNTERNEHMENS . 137 3.1.5 KENNZAHLEN EINES UNTERNEHMENS . 138 3.1.5.1 ARTEN VON KENNZAHLEN . 138 3.1.5.2 FINANZWIRTSCHAFTLICHE KENNZAHLEN . 139 3.1.6 TYPISCHE KENNZAHLEN VON IMMOBILIENUNTERNEHMEN . 146 3.1.6.1 FINANZWIRTSCHAFTLICHE KENNZAHLEN . 146 3.1.6.2 KENNZAHLEN DES NICHT FINANZIELLEN BEREICHS . 153 3.1.7 KENNZAHLEN ZUR UNTERNEHMENSSTEUERUNG . 154 3.1.8 UNTERNEHMENSSTEUERUNG IM RAHMEN DES UNTERNEHMENS-RATINGS . 155 3.1.9 AUSWERTUNG AKTUELLER KENNZAHLEN ZUM ERKENNEN VON RISIKEN BEI WOHNUNGSUNTERNEHMEN . 157 3.1.10 UNTERNEHMENSSTEUERUNG MIT DEM EINSATZ DER BALANCED SCORECARD . 158 3.1.11 BILANZIERUNGSGRUNDSAETZE SOWIE PFLICHTEN BEI DER ERSTELLUNG VON JAHRESABSCHLUESSEN . 159 3.1.12 ERSTELLUNG VON HANDELS UND STEUERBILANZEN . 162 3.1.13 UNTERNEHMENSSTEUERUNG IM RAHMEN DER BILANZPOLITIK . 163 3.1.13.1 AUSSAGEFAEHIGKEIT VON BILANZEN . 163 3.1.13.2 BEWEGUNGSBILANZ . 163 3.1.13.3 KAPITALFLUSSRECHNUNG . 164 3.1.14 FINANZWIRTSCHAFTLICHE VORSCHAU EINES UNTERNEHMENS . 166 3.1.14.1 FUNKTION UND INHALT EINES WIRTSCHAFTSPLANS . 166 3.1.14.2 ERFOLGSPLAN . 167 3.1.14.3 INVESTITIONSPLAN BZW. BAUPLAN . 167 3.1.14.4 FINANZPLAN . 167 3.1.14.5 LIQUIDITAETSPLAN . 168 3.1.15 EIN MODELL ZUR STEUERUNG EINES IMMOBILIENUNTERNEHMENS . 168 3.2 BETRIEBSERGEBNISRECHNUNGEN UND DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNGEN . 171 3.2.1 BETRIEBSERGEBNIS IN DER GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG . 171 3.2.2 BETRIEBSERGEBNISRECHNUNGEN IN DER KOSTEN UND LEISTUNGSRECHNUNG . 173 3.2.3 DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNGEN . 174 3.3 UEBERWACHUNGSSYSTEME UND UEBERWACHUNGSINSTANZEN VON UNTERNEHMEN . 176 3.3.1 INTERNE UEBERWACHUNGSSYSTEME . 177 3.3.2 INTERNE REVISION . 178 3.3.2.1 ZIELE UND AUFGABEN DER INTERNEN REVISION . 178 3.3.2.2 MASSNAHMEN DER INTERNEN REVISION IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 180 3.3.3 PRUEFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES . 181 3.4 PORTFOLIOMANAGEMENTINDERIMMOBILIENWIRTSCHAFT . 182 3.4.1 BEGRIFFPORTFOLIOMANAGEMENT . 182 3.4.2 ZIEL DES PORTFOLIOMANAGEMENTS . 182 3.4.3 ENTSTEHUNG DER PORTFOLIOMETHODEN . 182 3.4.4 VORTEILE EINER PORTFOLIOANALYSE . 183 3.4.5 ARBEITSSCHRITTE ZUR ERSTELLUNG EINER PORTFOLIOANALYSE . 183 INHALTSVERZEICHNIS 9 3.4.6 METHODEN UND MODELLE ZUR PORTFOLIOANALYSE DES IMMOBILIENBESTANDS . 184 3.4.6.1 PORTFOLIO-MATRIX DER BOSTON-CONSULTING-GROUP (BCG-MATRIX) . 184 3.4.6.2 PORTFOLIO-MATRIX NACH MCKINSEY . 186 3.4.7 ANWENDUNGSMOEGLICHKEITEN DER PORTFOLIOMETHODEN FUER DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 188 3.4.8 UNTERNEHMENSENTSCHEIDUNGEN AUFGRUND EINER PORTFOLIOANALYSE . 189 3.5 INVESTITION UND UNTERNEHMENSFINANZIERUNG . 189 3.5.1 INVESTITION . 189 3.5.1.1 BEGRIFF . 189 3.5.1.2 INVESTITIONSGRUENDE . 190 3.5.1.3 INVESTITIONSARTEN . 190 3.5.2 FINANZIERUNG . 190 3.5.2.1 BEGRIFF . 190 3.5.2.2 INVESTITION UND FINANZIERUNG IM RECHNUNGSWESEN . 191 3.5.3 INVESTITIONSPLANUNG . 191 3.5.3.1 INVESTITIONEN BEI IMMOBILIENUNTERNEHMEN . 192 3.5.3.2 INVESTITIONSZIELE BEI IMMOBILIENUNTERNEHMEN . 192 3.5.3.3 INVESTITIONSANLAESSE UND INVESTITIONSMASSNAHMEN . 192 3.5.3.4 AUSWAHLKRITERIEN FUER INVESTITIONEN . 192 3.5.3.5 RECHENVERFAHREN ZUR AUSWAHL VON INVESTITIONEN . 192 3.5.4 UNTERNEHMENSFINANZIERUNG . 199 3.5.4.1 BEDARF EINES UNTERNEHMENS AN FINANZIERUNGSMITTELN . 199 3.5.4.2 SICHERUNG DER LIQUIDITAET . 199 3.5.4.3 DER WIRTSCHAFTSPLAN ALS GRUNDLAGE DER LIQUIDITAETSPLANUNG . 201 3.5.4.4 FINANZIERUNGSARTEN . 206 3.5.4.5 KREDITARTEN/SPAREINRICHTUNGEN . 207 3.5.4.6 KREDITSICHERHEITEN . 210 4 ORGANISATION, INFORMATION UND KOMMUNIKATION . 213 4.1 ORGANISATION . 213 4.1.1 STELLENBESCHREIBUNG . 215 4.1.2 DIENSTANWEISUNG . 216 4.1.3 SYSTEME, MODELLE, KONZEPTE UND REGELWERKE . 218 4.1.3.1 ARBEITSSICHERHEIT - ARBEITSSCHUTZMANAGEMENTSYSTEME . 219 4.1.3.2 UMWELTMANAGEMENTSYSTEM . 222 4.1.3.3 QUALITAETSMANAGEMENT-SYSTEME - UMWELTMANAGEMENT - INTEGRIERTES MANAGEMENT . 223 4.2 INFORMATION UND KOMMUNIKATION . 225 4.2.1 IT-GESTUETZTE INFORMATIONSSYSTEME . 225 4.2.2 DATENPFLEGE, DATENSICHERUNG UND DATENSCHUTZ . 226 4.2.2.1 DATENPFLEGE . 226 4.2.2.2 DATENSICHERUNG . 227 4.2.2.3 DATENSCHUTZ . 228 4.2.3 COMPUTER AIDED FACILITY MANAGEMENT (CAFM) . 230 4.3 KOMMUNIKATIONSMITTEL . 231 4.4 FREMDSPRACHEN . 232 10 INHALTSVERZEICHNIS 5 CONTROLLING . 233 5.1 EINFUEHRUNG . 233 5.2 GRUNDLAGEN . 235 5.2.1 BEGRIFF UND ABGRENZUNGEN . 235 5.2.1.1 CONTROLLING UND ANDERE UEBERWACHUNGSINSTANZEN . 235 5.2.1.2 CONTROLLING UND INTERNE REVISION . 236 5.3 BETRACHTUNGSWEISEN DES CONTROLLINGS . 237 5.3.1 FUNKTIONALE BETRACHTUNGSWEISE . 237 5.3.1.1 PLANEN ALS GRUNDLAGE . 237 5.3.1.2 STEUERUNG DER LEISTUNGSPROZESSE . 238 5.3.1.3 KOORDINATION . 238 5.3.1.4 KONTROLLE . 239 5.3.1.5 CONTROLLING ALS FUNKTIONSUEBERGREIFENDES SYSTEM . 240 5.3.2 INSTITUTIONALE BETRACHTUNGSWEISE . 241 5.3.2.1 CONTROLLING UND BETRIEBSGROESSE . 241 5.3.2.2 BETRIEBSGROESSEN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN . 243 5.3.2.3 CONTROLLINGGERECHTE ORGANISATIONSSTRUKTUR . 244 5.3.2.4 KOSTENCONTROLLING DER UNTERNEHMERISCHEN TEILBEREICHE . 249 5.3.2.5 BEISPIELHAFTE EINZELBEREICHE DES CONTROLLINGS . 249 5.3.3 ZEITRAUMBEZOGENE BETRACHTUNGSWEISE DES CONTROLLINGS . 252 5.3.3.1 STRATEGISCHES CONTROLLING . 252 5.3.3.2 OPERATIVES CONTROLLING . 252 5.3.3.3 TAKTISCHES CONTROLLING . 253 5.4 ZIELAUSRICHTUNGSFUNKTION DES CONTROLLINGS . 253 5.4.1 BEISPIELE FUER OPERATIVE EINZELZIELE IN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN UNTERNEHMEN . 255 5.4.2 OBERZIELE UND OPERATIVES HANDELN . 256 5.5 UNTERNEHMENSPHILOSOPHIE, UNTERNEHMENSLEITBILD, UNTERNEHMENSKULTUR . 257 5.6 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE GESCHAEFTSFELDER UNTER CONTROLLINGASPEKTEN . 258 5.7 CONTROLLINGINSTRUMENTE INFORMATION UND BERICHTSWESEN . 259 5.7.1 INFORMATIONSBESCHAFFUNGUND-VERARBEITUNG . 260 5.7.2 BENCHMARKING . 261 5.7.3 KENNZAHLEN . 262 5.7.4 GRAFIKEN . 266 5.7.5 BERICHTSWESEN . 267 6 STEUERN BEI IMMOBILIEN . 269 6.1 STEUERSYSTEMATIK/STEUERLICHE GRUNDBEGRIFFE . 269 6.1.1 UEBERBLICK ZUR STEUERSYSTEMATIK . 269 6.1.2 STEUERLICHE GRUNDBEGRIFFE . 270 6.1.3 EINTEILUNG DER STEUERN . 272 6.1.4 UEBERBLICK UEBER EINKUNFTSARTEN/ERMITTLUNG DES GESAMTBETRAGS DER EINKUENFTE . 273 6.1.4.1 GEWINNEINKUENFTE/UEBERSCHUSSEINKUENFTE . 273 6.1.4.2 ERMITTLUNG DES GESAMTBETRAGS DER EINKUENFTE/ MINDESTBESTEUERUNG . 273 6.2 EINKOMMENSTEUER BEI IMMOBILIEN ZUR VERMIETUNG/VERPACHTUNG BZW. ZUR BETRIEBLICHEN NUTZUNG . 273 6.2.1 AUSGEWAEHLTE EINNAHMEARTEN . 275 INHALTSVERZEICHNIS 11 6.2.2 AUSGEWAEHLTE AUSGABEARTEN/WERBUNGSKOSTEN . 276 6.2.2.1 BETRIEBSTYPISCHE AUFWENDUNGEN FUER DIE OBJEKTBEWIRTSCHAFTUNG . 276 6.2.2.2 WERBUNGSKOSTEN BEI EINKUENFTEN AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG FUER KAPITALANLAGEOBJEKTE IM PRIVATVERMOEGEN . 277 6.2.2.3 WERBUNGSKOSTEN IM FINANZIERUNGSBEREICH . 277 6.2.2.4 WERBUNGSKOSTEN IM BEWIRTSCHAFTUNGSBEREICH . 278 6.2.3 ANSCHAFFUNGS UND HERSTELLUNGSKOSTEN, BASISBEGRIFFE STEUERLICHER BEMESSUNGSGRUNDLAGE . 279 6.2.3.1 BEGRIFF ANSCHAFFUNGSKOSTEN . 279 6.2.3.2 BEGRIFF HERSTELLUNGSKOSTEN . 282 6.2.4 ABSETZUNGFUER ABNUTZUNG BEI GEBAEUDEN UND GEBAEUDETEILEN . 287 6.2.4.1 NORMALE LINEARE GEBAEUDE-AFA GEMAESS §7 ABS. 4 ESTG . 289 6.2.4.2 DEGRESSIVE ABSCHREIBUNG FUER WOHNGEBAEUDE GEMAESS §7 ABS. 5 NR. 3C ESTG . 293 6.2.4.3 ERHOEHTE ABSETZUNGEN BEI GEBAEUDEN GEMAESS §§7H, I ESTG . 293 6.2.4.4 SONDERABSCHREIBUNG FUER MIETWOHNUNGSNEUBAU GEMAESS § 7B ESTG . 296 6.2.5 UEBERBLICK UEBER FOERDERANSAETZE ZUM SELBST GENUTZTEN WOHNEIGENTUM . 296 6.2.6 FOERDERUNG HAUSHALTSNAHER BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE, DIENSTLEISTUNGEN, HANDWERKERLEISTUNGEN . 296 6.2.6.1 ANKNUEPFUNGSPUNKTE FUER EINE STEUERERMAESSIGUNG . 297 6.2.6.2 KONZEPT FUER HAUSHALTSNAHE BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE GEMAESS § 35A ABS. 1 ESTG . 297 6.2.6.3 KONZEPT FUER SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIGE BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE/HAUSHALTSNAHE DIENSTLEISTUNGEN GEMAESS § 35A ABS. 2 ESTG . 298 6.2.6.4 KONZEPT FUER DIE INANSPRUCHNAHME VON HAUSHATTSNAHEN HANDWERKERLEISTUNGEN GEMAESS § 35A ABS. 3 ESTG . 298 6.2.7 FOERDERUNG DES SELBST GENUTZTEN WOHNEIGENTUMS DURCH WOHN-RIESTER. 301 6.2.7.1 GRUNDKONZEPTFUER WOHN-RIESTER IM UEBERBLICK . 301 6.2.7.2 MERKMALE FUER DIE ALTERSVORSORGEZULAGE BEI WOHN-RIESTER IM UEBERBLICK . 302 6.2.8 STEUERERMAESSIGUNG FUER ENERGETISCHE MASSNAHMEN BEI SELBSTGENUTZTEM WOHNEIGENTUM (§ 35C ESTG), VERLAENGERUNG DURCH JAHRESSTEUERGESETZ 2022 . 304 6.3 UMSATZSTEUER . 305 6.3.1 GRUNDLAGEN ZUR UMSATZSTEUER IM UEBERBLICK . 305 6.3.2 UEBERSICHT ZU UMSAETZEN NACH DER TATSAECHLICHEN BESTEUERUNGSMOEGLICHKEIT (§LUSTG) . 307 6.4 GRUNDERWERBSTEUER . 313 6.4.1 GEGENSTAND DER GRUNDERWERBSTEUER . 313 6.4.2 ALLGEMEINE AUSNAHMEN VON DER BESTEUERUNG . 314 6.4.3 BEMESSUNGSGRUNDLAGE DER GRUNDERWERBSTEUER . 315 6.4.4 NICHTFESTSETZUNG DER STEUER UND AUFHEBUNG ODER AENDERUNG DER STEUERFESTSETZUNG . 315 6.5 GRUNDSTEUER . 316 6.5.1 GEGENSTAND DER GRUNDSTEUER . 316 6.5.2 BEMESSUNG DER GRUNDSTEUER NACH ALTEM RECHT . 317 6.5.3 ZEITACHSE DER GRUNDSTEUERREFORM AB 1.1.2022 (§221 BEWG) . 317 6.5.4 BEMESSUNGDER NEUEN GRUNDSTEUER . 318 6.5.5 BUNDESLAENDER MIT BUNDESMODELL FUER DEN GRUNDSTEUERWERT (ABSCHN. 7 BEWG) . 318 12 INHALTSVERZEICHNIS 6.5.6 WERTANSAETZE IM BUNDESMODELL . 319 6.5.7 DATEN FUER DIE ERMITTLUNG DES GRUNDSTEUERWERTS IM BUNDESMODELL ZUM HAUPTFESTSTELLUNGSZEITPUNKT . 319 6.5.8 ERMITTLUNG DES GRUNDSTEUERWERTS IM BUNDESMODELL BEI UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKEN (§247 BEWG) . 319 6.5.9 ERMITTLUNG DES GRUNDSTEUERWERTS IM BUNDESMODELL BEI BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN IM VEREINFACHTEN ERTRAGSWERTVERFAHREN (§§250 FF. BEWG) . 319 6.5.10 ERMITTLUNG DER GRUNDSTEUERWERTE IM BUNDESMODELL BEI BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN IM NICHTWOHNBEREICH IM SACHWERTVERFAHREN (§§ 258-260 BEWG) . 321 6.5.11 LAENDERMODELLE FUER DEN GRUNDSTEUERWERT . 322 6.5.12 MOEGLICHKEITEN ZUR REDUZIERUNG DER GRUNDSTEUER BEI STEUERMESSZAHL SOWIE BEI ERLASS DER GRUNDSTEUER . 324 6.5.13 FORTSCHREIBUNG DER GRUNDSTEUERWERTE (BIS 31.12.2024 EINHEITSWERTE) (§21 FF. I.V. M. §222 BEWG) . 324 6.6 BEWERTUNGSGESETZ . :. 325 6.7 ERBSCHAFT UND SCHENKUNGSTEUER BEI IMMOBILIEN IM PRIVATVERMOEGEN . 325 6.7.1 GRUNDMERKMALE DER BESTEUERUNG VON GRUNDBESITZ IM ERBSCHAFTS BZW. SCHENKUNGSFALL . 326 6.7.2 VERSCHONUNGSREGELUNGEN FUER SELBST GENUTZTES WOHNEIGENTUM . 327 6.8 BAUABZUGSTEUER . 329 7 VERSICHERUNGEN . 331 7.1 RISIKO UND VERSICHERUNGEN . 331 7.2 AUFGABEN DER VERSICHERUNGEN . 332 7.3 EINTEILUNG DER VERSICHERUNGEN . 332 7.4 VERSICHERUNGSVERMITTLER . 334 7.4.1 VERSICHERUNGSVERTRETER . 336 7.4.2 STRUKTURVERTRIEBE . 337 7.4.3 VERSICHERUNGSMAKLER . 338 7.5 VERSICHERUNGSBERATER . 340 7.6 VERSICHERUNGSVERTRAG . 341 7.6.1 PFLICHTEN DES VERSICHERUNGSNEHMERS . 341 7.6.2 PFLICHTEN DES VERSICHERERS . 341 7.6.3 SONDERHEITEN DES VERSICHERUNGSVERTRAGS . 342 7.6.3.1 ALLGEMEINE VERTRAGSBEDINGUNGEN . 342 7.6.3.2 BESONDERE BEDINGUNGEN . 342 7.6.3.3 KLAUSELN . 342 7.6.3.4 INDIVIDUELLE VEREINBARUNGEN . 342 7.7 VERSICHERUNGSARTENINDERIMMOBILIENWIRTSCHAFT . 342 7.7.1 SACHVERSICHERUNGEN . 343 7.7.1.1 VERBUNDENE WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNGEN . 343 7.7.1.2 HAUSRATVERSICHERUNG/INHALTSVERSICHERUNG . 345 7.7.1.3 BAULEISTUNGSVERSICHERUNG. . 345 7.7.1.4 VERSICHERUNGSWERTE . 346 7.7.2 CYBERVERSICHERUNGEN . 349 7.7.3 HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN (VERMOEGENSVERSICHERUNGEN) . 352 7.7.3.1 HAUS-UND GRUNDBESITZERHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 353 7.7.3.2 BAUHERREN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 353 INHALTSVERZEICHNIS 13 7.7.3.3 PRIVATHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 353 7.7.3.4 GEWAESSERSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 354 7.7.3.5 BETRIEBSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 354 7.7.3.6 ARCHITEKTEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 354 7.73.7 VERMOEGENSSCHADEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 355 7.73.8 VERMOEGENSSCHADEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG FUER UNTERNEHMENSLEITER (D+O-VERSICHERUNG) . 356 7.7.4 RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG . 357 7.7.5 PERSONENVERSICHERUNG . 358 7.8 SCHADENSREGULIERUNG . 358 7.8.1 ABWICKLUNG VERSICHERTER SCHAEDEN . 358 7.8.2 DIGITALISIERUNG DER VERSICHERUNGSSCHADENABWICKLUNG . 359 7.9 ORGANISATION UND KONTROLLEDES VERSICHERUNGSWESENS . 360 7.9.1 ERKENNEN VON RISIKEN UND ERFASSUNG DES VERSICHERUNGSBEDARFS . 361 7.9.2 KONTROLLE DER VERSICHERUNGSVERTRAEGE UND DER SCHADENSREGULIERUNG . 361 8 IMMOBILIENENTWICKLUNG . 363 8.1 BAURECHTLICHE GRUNDLAGEN . 363 8.1.1 BAUPLANUNGS UND BAUORDNUNGSRECHTLICHE BESTIMMUNGEN . 363 8.1.1.1 BAULEITPLANUNG . 365 8.1.1.2 ART UND MASS DER BAULICHEN NUTZUNG . 373 8.1.2 ERSCHLIESSUNG . 377 8.1.2.1 ERSCHLIESSUNGSANLAGEN . 377 8.1.2.2 ERSCHLIESSUNGSTRAEGER . 378 8.1.23 ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE . 379 8.1.2.4 ERMITTLUNG DER ERSCHLIESSUNGSKOSTEN . 380 8.1.2.5 AUSGLEICHSMASSNAHMEN FUER BODENVERSIEGELUNGEN . 381 8.1.3 BODENORDNUNG . 384 8.13.1 UMLEGUNG/BAULANDUMLEGUNG . 384 8.13.2 VEREINFACHTE UMLEGUNG . 385 8.1.33 ABLAUF DER BAULANDUMLEGUNG NACH DEM BAUGESETZBUCH (§§45 FF. BAUGB) . 385 8.1.4 AUFSTELLUNG EINES BEBAUUNGSPLANS . 386 8.2 AUFGABEN UND STELLUNG DER AM BAU BETEILIGTEN PERSONEN . 393 8.3 BAUVORBEREITUNG . 394 8.3.1 DER ARCHITEKTENVERTRAG . 394 8.3.2 BAUZEICHNUNGEN UND GRUNDRISSE . 395 8.3.3 DAS ARCHITEKTENHONORAR NACH DER HONORARORDNUNG FUER ARCHITEKTEN UND INGENIEURE (HOAI) . 396 8.4 BAUDURCHFUEHRUNG . 400 8.4.1 UEBERSICHT VOM BAUABLAUF BIS ZUR SCHLUSSABNAHME . 400 8.4.2 GRUNDLEGENDE BESTIMMUNGEN VON BAUORDNUNGEN . 404 8.4.3 DIEVERSCHIEDENEN ARTEN DER VERGABE VON BAULEISTUNGEN . 405 8.4.4 DIE VERGABE-UND VERTRAGSORDNUNG FUER BAULEISTUNGEN . 407 8.4.5 VERSICHERUNGSSCHUTZ WAEHREND DER BAUZEIT . 410 8.4.5.1 BAULEISTUNGSVERSICHERUNG (BAUWESEN-VERSICHERUNG) . 410 8.4.5.2 BAUHERRENHAFTPFLICHT . 410 8.5 BAUABRECHNUNG . 411 8.6 BAUABNAHME . 411 8.7 DURCHSETZUNG DER MAENGELBESEITIGUNG WAEHREND DER GEWAEHRLEISTUNGSFRIST . 412 14 INHALTSVERZEICHNIS 9 OBJEKTFINANZIERUNG . 413 9.1 GRUNDLAGEN DER OBJEKTFINANZIERUNG . 413 9.2 KREDITGEBER FUER DIE FINANZIERUNG VON BAUVORHABEN . 413 9.2.1 PFANDBRIEF BANKEN . 414 9.2.2 GESCHAEFTSBANKEN UND SPARKASSEN . 414 9.2.3 BAUSPARKASSEN . 414 9.2.3.1 DIE ANSPARPHASE . 415 9.2.3.2 ZUTEILUNGSREIFEDES BAUSPARVERTRAGS . 415 9.2.3.3 DIE DARLEHENSPHASE . 416 9.2.3.4 VORFINANZIERUNG (VORAUSDARLEHEN, SOFORTDARLEHEN, KOMBIDARLEHEN) BEI BAUSPARKASSEN . 417 9.2.3.5 UEBERTRAGBARKEIT VON BAUSPARVERTRAEGEN . 419 9.2.4 LEBENSVERSICHERUNGSGESELLSCHAFTEN . 419 9.2.4.1 DIE RISIKOLEBENSVERSICHERUNG (= VERSICHERUNG AUF DEN TODESFALL) . 419 9.2.4.2 KAPITALBILDENDE LEBENSVERSICHERUNGEN . 420 9.3 DARLEHENSMERKMALE UND DARLEHENSABWICKLUNG . 422 9.3.1 SICHERHEITEN FUER DARLEHENSGEBER . 422 9.3.1.1 BONITAET DER DARLEHENSNEHMER . 423 9.3.1.2 BELEIHUNGSWERT DES GRUNDSTUECKS . 423 9.3.1.3 DAS DAMNUM (= DISAGIO BZW. DARLEHENSABGELD) . 425 9.3.1.4 NACHRANGIGE DARLEHEN BZW. L-B-DARLEHEN . 426 9.3.1.5 BELEIHUNGSUNTERLAGEN . 427 9.3.2 DARLEHENSKOSTEN . 428 9.3.2.1 EINFLUSSGROESSEN AUF ZINSSAETZE . 428 9.3.2.2 VARIABLE ZINSSAETZE . 429 9.3.2.3 SICHERUNGSMASSNAHMEN GEGEN ZINSERHOEHUNGEN . 430 9.3.2.4 SOLLZINSSATZ - NOMINALZINSSATZ - EFFEKTIVZINSSATZ . 434 9.3.2.5 DARLEHENSANBIETER IM INTERNET . 439 9.3.2.6 HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER HYPOTHEKENZINSSAETZE VON JANUAR 1993 BIS NOVEMBER 2022 . 439 9.3.3 COVENANTS (NEBENABREDEN BEI IMMOBILIENDARLEHEN) . 440 9.3.4 DARLEHENSAUFNAHME BIS DARLEHENSBEENDIGUNG . 441 9.3.4.1 DARLEHENSARTEN . 441 9.3.4.2 RECHTLICHE UND TECHNISCHE DARLEHENSABWICKLUNG . 442 9.3.4.3 TILGUNGSARTEN VON DARLEHEN . 443 9.3.4.4 KUENDIGUNGSMOEGLICHKEITEN EINES DARLEHENS . 446 9.3.5 MODERNE FINANZIERUNGSVEREINBARUNGEN . 448 9.3.5.1 DARLEHEN VON BAUSPARKASSEN . 448 9.3.5.2 ENDFAELLIGES DARLEHEN MIT FONDSTILGUNG . 451 9.3.5.3 SWAP-FINANZIERUNGEN . 451 9.3.5.4 ALTERNATIVE FINANZIERUNGSMOEGLICHKEITEN . 454 9.3.5.5 SCHWARMFINANZIERUNG BZW. CROWDFUNDING FUER PROJEKTENTWICKLER . 455 9.3.5.6 ALLFINANZ-ANGEBOTE FUER PRIVATKUNDEN . 456 9.4 INVESTITIONEN FUER UND FINANZIERUNG VON FREI FINANZIERTEN WOHNUNGEN . 456 9.5 STATISCHE INVESTITIONSRECHNUNG . 458 9.5.1 INVESTITIONSRECHNUNG MITHILFE EINER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN WOHNHAUS . 458 9.5.2 WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS . 460 INHALTSVERZEICHNIS 15 9.5.3 AUSWERTUNG DER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS . 461 9.5.4 ERMITTLUNG DER RENTABILITAET BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS . 464 9.5.5 FORTSCHREIBUNG DER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG . 465 9.5.6 ALTERNATIVE FORM EINER STATISCHEN INVESTITIONSRECHNUNG . 467 9.6 DYNAMISCHE INVESTITIONSRECHNUNG . 471 9.6.1 DYNAMISCHE INVESTITIONSRECHNUNG MIT DEM INTERNEN ZINSFUSS . 471 9.6.1.1 MUSTERBEISPIEL: DYNAMISCHE INVESTITIONSRECHNUNG MIT DER METHODE DES INTERNEN ZINSFUSSES . 471 9.6.1.2 ZUSAMMENFASSUNG UND BERECHNUNG DER RENTABILITAET . 474 9.6.2 INVESTITIONSRECHNUNG MIT EINEM VOLLSTAENDIGEN FINANZPLAN . 474 9.7 INVESTITIONEN IN IMMOBILIEN ZUM VERKAUF . 480 9.7.1 BESONDERHEITEN DER FINANZIERUNG BEI VERKAUFSOBJEKTEN . 480 9.7.1.1 MEZZANINE-FINANZIERUNG BEI BAUTRAEGERN . 480 9.7.1.2 SCHWARMFINANZIERUNG ODER CROWDFINANZIERUNG UEBER DAS INTERNET . 481 9.7.2 KAPITALBINDUNG BEI VERKAUFSOBJEKTEN . 481 9.7.3 BAUTRAEGERKALKULATION . 482 9.7.3.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN . 482 9.7.3.2 WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNG . 483 9.7.3.3 BEISPIEL EINER BAUTRAEGERKALKULATION . 484 9.7.3.4 BEISPIEL EINES ZAHLUNGSPLANS GEMAESS MAKLER UND BAUTRAEGERVERORDNUNG (MABV) . 485 9.7.4 BEDEUTUNG DER ZWISCHENFINANZIERUNGSZINSEN FUER DIE KALKULATION DES VERKAUFSPREISES . 487 9.7.5 BEISPIEL ZUR BERECHNUNG DER ZWISCHENFINANZIERUNGSZINSEN FUER DIE VERKAUFSKALKULATION . 488 9.8 STAATLICHE WOHNRAUMFOERDERUNG . 491 9.8.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN . 491 9.8.2 STAATLICHE FOERDERUNGSMOEGLICHKEITEN UND DEREN AUSWIRKUNGEN . 492 9.8.3 EINZELNE WOHNRAUMFOERDERUNGEN DES BUNDES . 493 9.8.3.1 STAATLICHE BUERGSCHAFTEN FUER DEN WOHNUNGSBAU . 493 9.8.3.2 STAATLICHE WOHNUNGSBAUPRAEMIEN FUER BAUSPARER WAEHREND DER ANSPARPHASE . 493 9.8.3.3 DIE ARBEITNEHMER-SPARZULAGE NACH DEM 5. VERMOEGENSBILDUNGSGESETZ . 494 9.8.3.4 WOHN-RIESTER - FOERDERUNG DER SELBST GENUTZTEN IMMOBILIE ALS ALTERSVORSORGE . 495 9.8.3.5 STEUERVERGUENSTIGUNGEN FUER SANIERUNGSGEBIETE UND BAUDENKMALE . 497 9.8.3.6 WOHNGELD FUER MIETER - LASTENZUSCHUSS FUER EIGENTUEMER SELBST GENUTZTER WOHNUNGEN . 497 9.8.4 GESETZ UEBER DIE SOZIALE WOHNRAUMFOERDERUNG (WOHNRAUMFOERDERUNGSGESETZ) . 498 9.8.4.1 ZIELE UND ZIELGRUPPEN . 498 9.8.4.2 FOERDERUNGSGRUNDSAETZEDESWOHNRAUMFOERDERUNGSGESETZES . 499 9.8.4.3 FOERDERGEGENSTAENDE UND FOERDERMASSNAHMEN . 500 9.8.4.4 EINKOMMENSGRENZEN UND AUSGLEICHSZAHLUNGEN BEI FEHLFOERDERUNGEN . 501 9.8.4.5 KOOPERATIONSVERTRAEGE . 501 16 INHALTSVERZEICHNIS 9.8.4.6 BINDUNGEN BEI DER VERGABE VON MIETWOHNUNGEN UND BEI DER MIETPREISBILDUNG . 501 9.8.4.7 DAUER DER BINDUNGEN UND UEBERTRAGUNG AUF ANDERE WOHNUNGEN . 503 9.8.4.8 BINDUNGEN BEI SELBST GENUTZTEM WOHNEIGENTUM . 503 9.8.5 STAATLICHE WOHNRAUMFOERDERUNG DER BUNDESLAENDER . 503 9.9 IMMOBILIENLEASING . 505 9.9.1 WESEN DES IMMOBILIENLEASINGS . 505 9.9.2 IMMOBILIENLEASING-VERTRAG . 506 9.9.2.1 INHALT DES LEASINGVERTRAGS . 507 9.9.2.2 INHALTLICHE UNTERSCHIEDE DES IMMOBILIENLEASING VERTRAGS ZUM MIETVERTRAG NACH DEM BGB . 508 9.9.3 FINANZIERUNG EINES IMMOBILIENLEASING-OBJEKTS . 509 9.9.4 VORZUEGE DES LEASINGS FUER EINEN LEASINGNEHMER . 510 9.9.4.1 FINANZIELLE ASPEKTE . 510 9.9.4.2 LEISTUNGEN DES LEASINGGEBERS . 510 9.10 IMMOBILIEN ZUR SELBSTNUTZUNG UND ALS GELDANLAGE . 511 9.10.1 OPTIMALE FINANZIERUNGEN . 514 9.10.2 ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT . 515 9.10.2.1 BEISPIEL ZUR ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT BEI BAU BZW. ERWERB EINER EIGENTUMSWOHNUNG OHNE STAATLICHE FOERDERUNG . 516 9.10.2.2 BEISPIEL ZUR ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT BEI BAU BZW. ERWERB MIT STAATLICHER FOERDERUNG . 518 9.10.3 IMMOBILIEN ALS GELDANLAGE . 520 9.10.3.1 RENDITE BEI VERMIETETEN IMMOBILIEN . 520 9.10.3.2 INDIREKTE GELDANLAGE IN IMMOBILIEN . 524 9.10.3.3 OFFENE IMMOBILIENFONDS (AIF) . 528 9.10.3.4 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS (AIF) . 531 10 IMMOBILIENMANAGEMENT . 539 10.1 WOHNRAUM UND GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAG . 539 10.1.1 MIETGEGENSTAND . 539 10.1.1.1 WOHNRAEUME . 540 10.1.1.2 GESCHAEFTSRAEUME . 541 10.1.2 WOHN UND NUTZFLAECHENBERECHNUNG . 542 10.1.3 WOHNRAUMMIETVERTRAG . 545 10.1.3.1 WOHNUNGSARTEN UND VERGABE . 545 10.1.3.2 ZUSTANDEKOMMEN DES MIETVERTRAGS . 549 10.1.3.3 PARTEIEN DES MIETVERTRAGS . 551 10.1.3.4 FORM DES MIETVERTRAGS . 553 10.1.3.5 VERWENDUNG VON FORMULARMIETVERTRAEGEN . 555 10.1.3.6 INHALT DES MIETVERTRAGS . 557 10.1.3.7 AUSGEWAEHLTE REGELUNGSBEDUERFTIGE TATBESTAENDE . 572 10.1.3.8 MIETVERTRAG UND HAUSORDNUNG . 590 10.1.3.9 VERAENDERUNGEN BEI DEN PARTEIEN DES MIETVERTRAGS . 593 10.1.3.10 MUSTERVERTRAEGE . 596 10.1.4 GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAG . 614 10.1.4.1 VERTRAGSTYPEN . 614 10.1.4.2 BONITAETSPRUEFUNG DES GEWERBERAUMMIETERS . 615 10.1.4.3 MIETSICHERHEITEN . 616 INHALTSVERZEICHNIS 17 10.1.4.4 RECHTE UND PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTEIEN . 616 10.1.4.5 MIETHOEHE BEI GESCHAEFTSRAEUMEN . 618 10.1.4.6 MIETERHOEHUNG BEI GESCHAEFTSRAEUMEN . 618 10.1.5 ANBAHNUNG VON GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAEGEN . 620 10.2 MIETPREISERHOEHUNG . 621 10.2.1 UEBERBLICK . 621 10.2.2 MIETERHOEHUNG BEI GESCHAEFTSRAEUMEN . 622 10.2.2.1 MIETAENDERUNGSVEREINBARUNG . 622 10.2.2.2 AENDERUNGSKUENDIGUNG . 622 10.2.2.3 MIETERHOEHUNG ALS IM MIETVERTRAG VORGESEHENE MOEGLICHKEIT . 622 10.2.2.4 WEGFALL DER GESCHAEFTSGRUNDLAGE . 626 10.2.3 MIETPREISBREMSE DER WOHNRAUMMIETE I. V. M. ERST UND NEUVERMIETUNG GEMAESS §§ 556D-G BGB . 626 10.2.4 AENDERUNG DER MIETE BEI PREISFREIEM WOHNRAUM . 628 10.2.4.1 MIETERHOEHUNGSVEREINBARUNG . 628 10.2.4.2 MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE . 629 10.2.4.3 MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG . 638 10.2.4.4 VERAENDERUNGEN VON BETRIEBSKOSTEN GEMAESS §560 BGB . 650 10.2.4.5 STAFFELMIETE GEMAESS § 556A BGB . 652 10.2.4.6 INDEXMIETE GEMAESS § 557B BGB . 653 10.2.4.7 MIETERHOEHUNG UND §5 WISTG . 654 10.2.5 MIETERHOEHUNG NACH WOHNRAUMFOERDERUNGSGESETZ (WOFG) . 655 10.2.6 HINWEISE ZUR MIETERHOEHUNG BEI OEFFENTLICH GEFOERDERTEM WOHNRAUM (FOERDERZUSAGE BIS 31.12.2001) . 656 10.2.6.1 KOSTENMIETE . 656 10.2.6.2 MIETPREISAENDERUNG . 656 10.3 BEENDIGUNGUND ABWICKLUNG DES MIETVERHAELTNISSES . 658 10.3.1 UEBERBLICK . 658 10.3.2 AUFHEBUNGSVEREINBARUNG . 658 10.3.3 KUENDIGUNGSSCHUTZ . 659 10.3.4 ALLGEMEINE KUENDIGUNGSREGELN . 659 10.3.5 ORDENTLICHE KUENDIGUNG VON MIETVERTRAEGEN . 662 10.3.5.1 FORM DER KUENDIGUNG UND INHALT DES KUENDIGUNGSSCHREIBENS, ANGABE VON KUENDIGUNGSGRUENDEN . 662 10.3.5.2 KUENDIGUNGSFRISTEN BEI ORDENTLICHER KUENDIGUNG . 663 10.3.5.3 KUENDIGUNGSGRUND . 666 10.3.5.4 TEILKUENDIGUNG . 672 10.3.6 BEENDIGUNG ZEITLICH BEFRISTETER MIETVERHAELTNISSE UND MIETVERHAELTNISSE MIT KUENDIGUNGSAUSSCHLUSS . 672 10.3.7 AUFLOESEND BEDINGTE MIETVERHAELTNISSE, MIETVERHAELTNISSE MIT VERLAENGERUNGSKLAUSEL, AUSUEBUNGEINEROPTION . 674 10.3.8 AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG VON MIETVERTRAEGEN . 675 10.3.8.1 AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG MIT FRIST . 676 10.3.8.2 DIE FRISTLOSE KUENDIGUNG VON WOHNRAUM UND GESCHAEFTSRAUMMIETVERHAELTNISSEN . 678 10.3.9 VERAEUSSERUNGUNDVERTRAGSENDE . 682 10.3.10 ABWICKLUNG DES BEENDETEN MIETVERHAELTNISSES . 682 10.4 UEBERWACHUNGSAUFGABEN . 686 10.4.1 UEBERWACHUNGSAUFGABEN IM KAUFMAENNISCHEN BEREICH . 687 10.4.1.1 UEBERWACHUNG DES PUENKTLICHEN MIETEINGANGS . 687 10.4.1.2 VERSCHIEDENE ARTEN VON MAHNUNGEN . 687 18 INHALTSVERZEICHNIS 10.4.1.3 EINHALTUNG ERTEILTER AUFLAGEN UND GENEHMIGUNGEN . 688 10.4.1.4 EIGEN UND FREMDVERWALTUNG . 688 10.4.1.5 ZENTRALE UND DEZENTRALE WOHNUNGSVERWALTUNG . 688 10.4.2 UEBERWACHUNGSAUFGABEN IM TECHNISCHEN BEREICH . 688 10.4.2.1 NUTZUNG VON SONDEREINRICHTUNGEN . 688 10.4.2.2 VERFAHREN VOM EINGANG DER REPARATURMELDUNG BIS ZUR MAENGELBESEITIGUNG . 689 10.4.2.3 VERPFLICHTUNG NACH WERK-UND DIENSTVERTRAG . 691 10.4.2.4 KONTROLLE UND UEBERWACHUNG DES ZUSTANDS DER WOHNUNGEN, DER GEBAEUDE UND DES UMFELDES . 692 10.4.2.5 VOR UND NACHTEILE BEIM ABSCHLUSS VON WARTUNGSVERTRAEGEN . 695 10.4.2.6 EINRICHTUNG EIGENER WARTUNGSDIENSTE . 696 10.4.2.7 BETREIBERVERANTWORTUNG-BETREIBERHAFTUNG . 696 10.5 MIETERUND VERMIETER ALS PARTNER . 697 10.5.1 DIE PARTNER BEI DER GESCHAEFTSRAUMMIETE . 697 10.5.2 DIE PARTNER BEI DER WOHNRAUMMIETE . 697 10.5.2.1 WOHNKLIMABEEINFLUSSUNG . 697 10.5.2.2 LOESUNGSWEGE ZUR VERMEIDUNG VON SPANNUNGEN ZWISCHEN VERMIETER UND MIETER . 698 10.5.2.3 GEMEINSCHAFTSEINRICHTUNGEN . 699 10.5.2.4 BERATUNG BEI MOBILIAR UND HILFEN IM ALLTAG . 699 10.5.2.5 MOEGLICHKEITEN ZUR SCHLICHTUNG VON MIETERSTREITIGKEITEN . 700 10.6 BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN BEI WOHN-UND GEWERBERAUM . 700 10.6.1 BETRIEBSKOSTENMANAGEMENT . 700 10.6.2 BETRIEBSKOSTEN, DIE ZWEITE MIETE . 703 10.6.3 ENTLASTUNGSPAKETE DER BUNDESREGIERUNG . 705 10.6.3.1 GESETZ UEBER EINE SOFORTHILFE FUER LETZTVERBRAUCHER VON LEITUNGSGEBUNDENEM ERDGAS UND KUNDEN VON WAERME (ERDGAS-WAERME-SOFORTHILFEGESETZ, EWSG) . 705 10.6.3.2 PREISBREMSE FUER GAS, WAERME UND STROM . 708 10.6.3.3 GESETZ ZUR EINFUEHRUNG EINER STROMPREISBREMSE UND ZUR AENDERUNG WEITERER ENERGIERECHTLICHER BESTIMMUNGEN (STROMPREISBREMSEGESETZ-STROMPBG) . 710 10.6.3.4 HAERTEFALLHILFEN AUCH FUER OEL, HOLZPELLETS UND ANDERE BRENNMITTEL . 710 10.6.3.5 ENERGIEABGABENSENKUNG . 710 10.6.3.6 ENERGIEPREISPAUSCHALE . 711 10.6.3.7 VERORDNUNG ZUR SICHERUNG DER ENERGIEVERSORGUNG UEBER KURZFRISTIG WIRKSAME MASSNAHMEN (ENSIKUMAV) . 711 10.6.3.8 VERORDNUNG ZUR SICHERUNG DER ENERGIEVERSORGUNG DURCH MITTELFRISTIG WIRKSAME MASSNAHMEN (ENSIMIMAV) . 712 10.6.4 ENDPREISBETRACHTUNG UND LASTQUOTE ALS RISIKOFAKTOR . 713 10.6.5 MIETRECHTLICHE/VERWALTUNGSTECHNISCHE AUSGANGSLAGE FUER DIE BETRIEBSKOSTEN . 716 10.6.6 BEGRIFF NEBENKOSTEN . 717 10.6.7 BEGRIFF BETRIEBSKOSTEN . 717 10.6.8 ABGRENZUNG DER BETRIEBSKOSTEN ZU ANDEREN BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN . 717 10.6.9 MERKMALSVERGLEICH VON VEREINBARUNGEN UEBER BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN VON WOHNRAUM UND GEWERBERAUM . 719 INHALTSVERZEICHNIS 19 10.6.10 AUFSTELLUNG DER EINZELNEN BETRIEBSKOSTEN, MOEGLICHKEITEN DER KOSTENBEGRENZUNG . 720 10.6.10.1 LAUFENDE OEFFENTLICHE LASTEN DES GRUNDSTUECKS (NR. 1 GEMAESS §2 BETRKV) . 720 10.6.10.2 KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG (NR. 2 GEMAESS § 2 BETRKV) . 721 10.6.10.3 KOSTEN DER ENTWAESSERUNG (NR. 3 GEMAESS §2 BETRKV) . 722 10.6.10.4 KOSTEN DER HEIZUNG (NR. 4 GEMAESS §2 BETRKV) . 723 10.6.10.5 KOSTEN DER WARMWASSERVERSORGUNG (NR. 5 GEMAESS § 2 BETRKV) . 730 10.6.10.6 KOSTEN VERBUNDENER HEIZUNGS UND WARMWASSERVERSORGUNGSANLAGEN (NR. 6 GEMAESS §2 BETRKV) . 731 10.6.10.7 KOSTEN DES BETRIEBS DES PERSONEN ODER LASTENAUFZUGS (NR. 7 GEMAESS §2 BETRKV) . 732 10.6.10.8 KOSTEN DER STRASSENREINIGUNG UND MUELLABFUHR (NR. 8 GEMAESS §2 BETRKV) . 732 10.6.10.9 KOSTEN DER HAUSREINIGUNG UND UNGEZIEFERBEKAEMPFUNG (NR. 9 ZU §2 BETRKV) . 733 10.6.10.10 KOSTEN DER GARTENPFLEGE (NR. 10 ZU §2 BETRKV) . 734 10.6.10.11 KOSTEN DER BELEUCHTUNG (NR. 11 ZU §2 BETRKV) . 735 10.6.10.12 KOSTEN DER SCHORNSTEINREINIGUNG (NR. 12 ZU §2 BETRKV) . 735 10.6.10.13 KOSTEN DER SACH UND HAFTPFLICHTVERSICHERUNG (NR. 13 ZU §2 BETRKV) . 735 10.6.10.14 KOSTEN FUER DEN HAUSWART (NR. 14 ZU §2 BETRKV) . 736 10.6.10.15 KOSTEN DES BETRIEBS DER GEMEINSCHAFTSANTENNENANLAGE ODER DES BETRIEBS DER MIT EINEM BREITBANDKABELNETZ VERBUNDENEN PRIVATEN VERTEILANLAGE (NR. 15 ZU §2 BETRKV) . 738 10.6.10.16 KOSTEN DES BETRIEBS DER EINRICHTUNGEN FUER DIE WAESCHEPFLEGE (NR. 16 ZU §2 BETRKV) . 739 10.6.10.17 SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN (NR. 17 ZU §2 BETRKV) . 740 10.6.11 ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN . 740 10.6.11.1 WIRTSCHAFTLICHKEIT, ABRECHNUNGSZEITRAUM, ABRECHNUNGSEINHEIT, KOSTENERFASSUNG, AUSSCHLUSSFRIST, VERJAEHRUNG, KONTROLLRECHTE, EINWENDUNGSSCHLUSS . 741 10.6.11.2 ANFORDERUNGEN AN EINE BETRIEBS BZW. NEBENKOSTENABRECHNUNG . 743 10.6.11.3 UMLAGESCHLUESSEL FUER BETRIEBSKOSTEN . 743 10.6.12 SONDERFALL ABRECHNUNG DER HEIZ-UND WARMWASSERKOSTEN . 745 10.6.12.1 ANWENDUNGSBEREICH . 745 10.6.12.2 FOLGEN DER HEIZKOSTENVERORDNUNG . 745 10.6.12.3 KOSTENAUFTEILUNG BEI NUTZERWECHSEL . 749 10.6.13 BEISPIELE FUER EINE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG SOWIE EINE ABRECHNUNG UEBER HEIZUNG UND WARMWASSER . 751 10.6.14 ZUSAMMENFASSUNG ZU BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN BEI WOHN UND GEWERBERAUM . 753 10.7 BESTANDSPFLEGE UND-ERHALTUNG . 755 10.7.1 VORBEMERKUNG . 755 10.7.2 FACILITY-MANAGEMENT (FM) . 757 10.7.2.1 FACILITY-MANAGEMENT ALS KONZEPT . 759 10.7.2.2 CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT (CREM) PUBLIC REAL ESTATE MANAGEMENT (PREM). 760 10.7.3 INSTANDHALTUNG, INSTANDSETZUNG, MODERNISIERUNG UND SANIERUNG ALS GEGENSTAND VON FOERDERGESETZEN . 762 20 INHALTSVERZEICHNIS 10.7.4 RECHTLICHE GRUNDLAGEN . 762 10.7.4.1 DULDUNGSPFLICHTEN . 763 10.7.4.2 PFLICHTEN DES VERMIETERS . 763 10.7.4.3 KUENDIGUNG DURCH DEN MIETER . 765 10.7.4.4 UMGANG MIT MAENGELN . 766 10.7.4.5 VERJAEHRUNG DER ERSATZANSPRUECHE DES VERMIETERS GEGENUEBER DEM MIETER . 767 10.7.5 SCHOENHEITSREPARATUREN ALS TEIL DER INSTANDSETZUNG . 767 10.7.6 ABGRENZUNGDER SCHOENHEITSREPARATUREN VON KLEINEN INSTANDHALTUNGEN . 770 10.7.7 INSTANDHALTUNG . 771 10.7.7.1 KOSTEN DER INSTANDHALTUNG . 771 10.7.7.2 PLANUNG, ORGANISATION UND DURCHFUEHRUNG DER INSTANDHALTUNG . 772 10.7.7.3 INSTANDHALTUNG ALS TECHNISCHER OBERBEGRIFF VON WARTUNG, INSPEKTION, INSTANDSETZUNG UND VERBESSERUNG . 774 10.7.8 INSTANDSETZUNG . 774 10.7.8.1 KOSTENDERINSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN . 775 10.7.8.2 ORGANISATION DER INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN . 775 10.7.9 MODERNISIERUNG . 776 10.7.9.1 ORGANISATION UND ABLAUFEINER MODERNISIERUNGSMASSNAHME . 776 10.7.9.2 MIETERMODERNISIERUNG . 777 10.7.9.3 ENERGIEEINSPARUNG . 778 10.7.10 ABGRENZUNG VON INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ZUR MODERNISIERUNG . 779 11 BEGRUENDUNG UND VERWALTUNG VON WOHNUNGS UND TEILEIGENTUM . 781 11.1 GRUNDBEGRIFFE . 781 11.1.1 RAUMEIGENTUM . 781 11.1.2 WOHNUNGS-UND TEILEIGENTUM . 783 11.1.3 EIGENTUMSBEREICHE . 784 11.1.3.1 GEGENSTAND DES SONDER UND GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS . 784 11.1.3.2 INHALTE DES SONDEREIGENTUMS . 789 11.1.3.3 GEMEINSCHAFTSVERMOEGEN . 790 11.2 BEGRUENDUNG VON WOHNUNGS-UND TEILEIGENTUM . 791 11.2.1 GEMEINSCHAFTSORDNUNG . 792 11.2.2 EINTRAGUNGSBEWILLIGUNG UND BEIZUFUEGENDE ANLAGEN . 792 11.2.3 BEGRUENDUNG DES WOHNUNGS-/TEILERBBAURECHTS . 793 11.3 DIE DIE GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 794 11.3.1 BRUCHTEILSGEMEINSCHAFT UND GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 794 11.3.2 RECHTSBEZIEHUNGEN IN DER GEMEINSCHAFT . 794 11.3.3 RECHTSFAEHIGKEIT . 795 11.3.4 ENTSTEHUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 795 11.3.5 AUSSENVERHAELTNISDER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 795 11.3.5.1 HAFTUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER IM AUSSENVERHAELTNIS GEGENUEBER GLAEUBIGERN DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 796 11.3.5.2 VERTRETUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 796 11.3.5.3 VERTRETUNG DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER GEGENUEBER DEM VERWALTER . 797 11.3.5.4 ORDNUNGSMAESSIGE VERWALTUNG DURCH DIE GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 798 INHALTSVERZEICHNIS 21 11.4 RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER NACH §§13,14,16 WEG . 799 11.4.1 RECHTE AUS DEM SONDEREIGENTUM . 799 11.4.2 PFLICHTEN DES WOHNUNGSEIGENTUEMERS . 800 11.4.3 NUTZUNGEN UND KOSTEN . 801 11.5 DER VERWALTER . 802 11.5.1 GEWERBEERLAUBNIS, WEITERBILDUNG, HAFTPFLICHTVERSICHERUNG . 802 11.5.2 ORGAN DER GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 802 11.5.3 BESTELLUNG DES VERWALTERS . 802 11.5.4 ABBERUFUNG DES VERWALTERS . 803 11.5.5 DER VERWALTERVERTRAG . 803 11.5.6 HAFTUNG DES VERWALTERS . 805 11.5.7 AUFGABEN UND KOMPETENZEN DES VERWALTERS . 805 11.5.7.1 AUSSENVERHAELTNIS . 805 11.5.7.2 INNENVERHAELTNIS . 805 11.5.7.3 HANDLUNGSKOMPETENZ DES VERWALTERS . 807 11.5.8 DER ZERTIFIZIERTE VERWALTER . 808 11.5.9 UEBERNAHME DER VERWALTUNGSTAETIGKEIT . 809 11.5.10 VERSICHERUNGEN DES VERWALTERS . 810 11.5.11 ENTLASTUNG DES VERWALTERS . 810 11.6 WIRTSCHAFTSPLAN, JAHRESABRECHNUNG, VERMOEGENSBERICHT . 811 11.6.1 WIRTSCHAFTSPLAN . 811 11.6.2 JAHRESABRECHNUNG . 812 11.6.2.1 GRUNDLAGEN . 812 11.6.2.2 EIGENTUEMERWECHSEL: VORSCHUESSE - NACHSCHUESSE - ANPASSUNG DER VORSCHUESSE . 814 11.6.3 VERMOEGENSBERICHT . 815 11.6.4 HINWEISEZU ABRECHNUNG UND STEUERN . 816 11.6.4.1 UMSATZSTEUERAUSWEIS IN DER JAHRESABRECHNUNG . 816 11.6.4.2 HAUSHALTSNAHE DIENSTLEISTUNGEN (§ 35A ESTG) . 816 11.7 DIE WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 816 11.7.1 VEREINBARUNGEN UND BESCHLUESSE . 816 11.7.1.1 BESCHLUSSFASSUNG IN DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 816 11.7.1.2 BESCHLUSSKOMPETENZ . 817 11.7.1.3 FORMALE VORAUSSETZUNGEN FUER DIE ENTSTEHUNG VON BESCHLUESSEN . 818 11.7.1.4 ANFECHTUNGSFRIST (§45 WEG) . 818 11.7.1.5 BESCHLUSSARTEN . 818 11.7.2 GREMIEN FUER DIE BESCHLUSSFASSUNG . 819 11.7.3 ONLINE-TEILNAHME AN DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 819 11.7.4 EINBERUFUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSAMMLUNG . 820 11.7.4.1 EINBERUFUNG UND VORSITZ . 820 11.7.4.2 BEZEICHNUNG DER BESCHLUSSGEGENSTAENDE . 821 11.7.4.3 FORM, FRIST, VERSAMMLUNGSORT, VERSAMMLUNGSSTAETTE UND VERSAMMLUNGSZEIT . 821 11.7.4.4 EINZULADENDE PERSONEN . 822 11.7.4.5 NICHTOEFFENTLICHKEIT DER VERSAMMLUNG . 822 11.7.4.6 BESCHLUSSFAEHIGKEIT DER VERSAMMLUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMER . 822 11.7.5 STIMMENMEHRHEIT UND STIMMRECHTSPRINZIPIEN . 823 11.7.5.1 STIMMENMEHRHEIT . 823 11.7.5.2 STIMMRECHTSPRINZIPIEN . 823 22 INHALTSVERZEICHNIS 11.7.5.3 VERTRETUNG/BEVOLLMAECHTIGUNG . 824 11.7.5.4 STIMMRECHTSVERBOTE . 825 11.7.6 NIEDERSCHRIFT UND BESCHLUSSSAMMLUNG . 825 11.7.6.1 NIEDERSCHRIFT . 825 11.7.6.2 BESCHLUSSSAMMLUNG . 826 11.8 DER VERWALTUNGSBEIRAT . 827 11.9 BESONDERE RECHTLICHE REGELUNGEN . 828 11.9.1 DIE VERAEUSSERUNGSBESCHRAENKUNG . 828 11.9.2 SONDERNUTZUNGSRECHTE . 829 11.9.3 ENTZIEHUNG DES WOHNUNGSEIGENTUMS . 830 11.9.4 BAULICHE MASSNAHMEN IM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM . 831 11.9.4.1 ERHALTUNGSMASSNAHMEN IM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM . 831 11.9.4.2 BAULICHE VERAENDERUNGEN IM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM UND DIE KOSTENTRAGUNG/-VERTEILUNG . 832 11.9.4.3 KOSTENVERTEILUNG . 835 11.9.4.4 NUTZUNGEN UND BAULICHE MASSNAHMEN . 835 11.9.4.5 BESCHLUSSFASSUNGUND NIEDERSCHRIFT . 836 11.9.4.6 BAUMASSNAHMEN AM SONDEREIGENTUM . 836 11.9.5 SCHRIFTLICHES UMLAUFVERFAHREN . 837 11.9.6 DURCHSETZEN VON HAUSGELDANSPRUECHEN . 838 11.9.6.1 VERSORGUNGSSPERRE . 838 11.9.6.2 ENTZIEHUNG DES WOHNUNGSEIGENTUMS . 838 11.9.6.3 MASSNAHMEN DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG . 839 11.9.7 DAS GERICHTLICHE VERFAHREN - UEBERSICHT . 840 11.10 WOHNUNGSEIGENTUM UND MIETE . 841 11.10.1 UMWANDLUNG . 841 11.10.1.1 UMWANDLUNG UND VORKAUFSRECHT DES MIETERS . 841 11.10.1.2 UMWANDLUNG UND KUENDIGUNGSBESCHRAENKUNG . 842 11.10.2 VERSTOESSE DES MIETERS GEGEN DIE BESEHLOSSENE/VEREINBARTE HAUSORDNUNG UND ANDERE BESTEHENDE GEBRAUCHSREGELN . 842 11.10.3 VERTEILUNG VON BETRIEBSKOSTEN . 842 11.10.4 DULDUNGSANSPRUCH VON BAUMASSNAHMEN . 842 11.10.5 ANSPRUCH DES MIETERS AUF MASSNAHMEN ZUR BARRIEREREDUZIERUNG, ZUR E-MOBILITAET UND ZUM EINBRUCHSCHUTZ . 843 11.11 DAUERWOHNRECHT . 843 11.12 KONFLIKTMANAGEMENT . 843 11.13 ERGAENZENDE BEGRIFFSERKLAERUNGEN . 845 11.13.1 BRUCHTEILSGEMEINSCHAFT . 845 11.13.2 GESAMTHANDSGEMEINSCHAFT . 845 11.13.3 STOCKWERKSEIGENTUM . 846 12 ERWERB UND VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIEN . 847 12.1 RECHTSGRUNDLAGEN . 847 12.1.1 LIEGENSCHAFTSKATASTER UND GRUNDBUCH ALS INFORMATIONSQUELLEN . 848 12.1.1.1 LIEGENSCHAFTSKATASTER . 848 12.1.1.2 GRUNDBUCH UND SEINE EINRICHTUNGEN . 854 12.1.1.3 GRUNDBUCHEINTRAGUNGSVERFAHREN . 858 12.1.1.4 BEDEUTUNG DES OEFFENTLICHEN GLAUBENS UND EINTRAGUNG VON WIDERSPRUECHEN . 862 INHALTSVERZEICHNIS 23 12.1.2 GRUNDSTUECKSBEGRIFF UND GRUNDSTUECKSARTEN . 864 12.1.2.1 GRUNDSTUECKSBEGRIFF . 864 12.1.2.2 GRUNDSTUECKSARTEN . 866 12.1.3 BAULEITPLAENE ALS INFORMATIONSGRUNDLAGE . 868 12.1.4 RECHTEAM GRUNDSTUECK . 869 12.1.4.1 EIGENTUM AM GRUNDSTUECK . 869 12.1.4.2 DINGLICHE RECHTE (RECHTE DRITTER), VORMERKUNGEN . 870 12.1.4.3 GRUND PFAND RECHTE . 880 12.1.4.4 RANGFOLGE BEI EINTRAGUNG MEHRERER RECHTE . 889 12.1.4.5 RECHTE AM GRUNDSTUECK AUSSERHALB DES GRUNDBUCHS . 891 12.1.5 OBJEKT UND LAGEANALYSE . 897 12.1.5.1 MAKROLAGE . 897 12.1.5.2 MIKROLAGE . 898 12.2 GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG . 899 12.2.1 FORM . 900 12.2.2 INHALT DES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGS . 900 12.2.2.1 BETEILIGTE AM GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG . 900 12.2.2.2 KAUFGEGENSTAND . 901 12.2.2.3 KAUFPREIS . 901 12.2.2.4 HAFTUNG DES VERKAEUFERS FUER MAENGEL . 905 12.2.2.5 UEBERGANG VON BESITZ, NUTZEN, LASTEN UND GEFAHR . 907 12.2.2.6 KOSTEN UND STEUERN . 908 12.2.3 AUFLASSUNG UND GRUNDBUCHEINTRAGUNG . 908 12.2.4 MUSTER EINES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGS . 911 12.3 ERBBAURECHTSVERTRAG . 918 12.3.1 BEGRUENDUNG DES ERBBAURECHTS . 918 12.3.1.1 RECHTSCHARAKTERUND WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG . 918 12.3.1.2 BESTELLUNG DES ERBBAURECHTS . 920 12.3.1.3 INHALT DES ERBBAURECHTSVERTRAGS . 922 12.3.1.4 UEBERTRAGUNG UND BELASTUNG DES ERBBAURECHTS . 933 12.3.1.5 BEENDIGUNG DES ERBBAURECHTS . 933 12.4 SONSTIGE ERWERBSVORGAENGE . 935 12.4.1 ZUSCHLAG IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG . 935 12.4.1.1 INFORMATIONSBESCHAFFUNG . 935 12.4.1.2 ZWANGSVERSTEIGERUNGSVERFAHREN . 937 12.4.2 FREIWILLIGE GRUNDSTUECKSVERSTEIGERUNG . 948 12.4.3 ENTEIGNUNGSVERFAHREN NACH BAUGESETZBUCH . 948 12.4.3.1 ZULAESSIGKEIT DER ENTEIGNUNG NACH §§ 85-92 BAUGB . 949 12.4.3.2 ENTSCHAEDIGUNG NACH §§93-103 BAUGB . 950 12.4.3.3 ENTEIGNUNGSVERFAHREN . 951 12.4.4 VERBINDUNG UND TEILUNG VON GRUNDSTUECKEN . 952 12.4.4.1 VERBINDUNG VON GRUNDSTUECKEN . 952 12.4.4.2 TEILUNG VON GRUNDSTUECKEN . 953 12.5 GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNG . 954 12.5.1 WERTBEGRIFFE . 954 12.5.1.1 WERT UND PREIS . 955 12.5.1.2 VERKEHRSWERT/MARKTWERT . 956 12.5.1.3 MARKET VALUE . 956 12.5.1.4 BELEIHUNGSWERT . 957 24 INHALTSVERZEICHNIS 12.5.1.5 FAIR VALUE UND (FORTGEFUEHRTE) AK/HK . 958 12.5.1.6 GEMEINERWERT . 958 12.5.1.7 VERSICHERUNGSWERT . 959 12.5.2 SACHVERSTAENDIGE . 959 12.5.2.1 FREIE SACHVERSTAENDIGE . 959 12.5.2.2 VERBANDSANERKANNTE SACHVERSTAENDIGE . 959 12.5.2.3 OEFFENTLICH BESTELLTE UND VEREIDIGTE SACHVERSTAENDIGE . 959 12.5.2.4 ZERTIFIZIERTE SACHVERSTAENDIGE . 960 12.5.2.5 CHARTERED SURVEYORS . 960 12.5.3 GUTACHTERAUSSCHUESSE UND IHRE AUFGABEN . 960 12.5.4 DIE VERKEHRSWERT-/MARKTWERTERMITTLUNG . 962 12.5.5 VERGLEICHSWERTVERFAHREN . 963 12.5.5.1 BODENWERTERMITTLUNG MIT BODENRICHTWERTEN . 965 12.5.5.2 BODENWERTERMITTLUNG MIT VERGLEICHSPREISEN . 966 12.5.5.3 BEWERTUNG BEBAUTER GRUNDSTUECKE MIT VERGLEICHSPREISEN . 968 12.5.5.4 VERGLEICHSFAKTOREN . 969 12.5.6 ERTRAGSWERTVERFAHREN . 971 12.5.6.1 JAEHRLICHER ROHERTRAG . 973 12.5.6.2 VERMIETBARE FLAECHE . 973 12.5.6.3 NICHT UMLAGEFAEHIGE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN . 974 12.5.6.4 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ . 974 12.5.6.5 KAPITALISIERUNGSFAKTOR . 975 12.5.6.6 ERTRAGSWERT . 976 12.5.6.7 BEISPIEL EINER ERTRAGSWERTERMITTLUNG . 976 12.5.7 SACHWERTVERFAHREN . 977 12.5.7.1 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN . 978 12.5.7.2 DIE GROESSE DES OBJEKTS . 980 12.5.7.3 ALTERSWERTMINDERUNG . 981 12.5.7.4 AUSSENANLAGEN . 981 12.5.7.5 SACHWERTFAKTOR . 981 12.5.7.6 BEISPIELRECHNUNG FUER DAS SACHWERTVERFAHREN . 982 12.5.8 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTS AUS DEM VORLAEUFIGEN VERGLEICHS-, ERTRAGS ODER SACHWERT . 983 12.5.9 KOSTEN DER GRUNDSTUECKSWERTERMITTLUNG . 984 13 DER MAKLER ALS DIENSTLEISTER AM IMMOBILIENMARKT . 985 13.1 WARUM GIBT ES IMMOBILIENMAKLER? . 985 13.2 DIE GESETZLICHE GRUNDLAGE DES MAKLERBERUFS . 986 13.3 DIE ROLLE DES MAKLERS . 987 13.3.1 DIE ROLLE DES MAKLERS IM GESCHAEFTSVERKEHR . 987 13.3.2 DAS GESETZLICHE LEITBILD . 988 13.3.3 AUFGABEN . 989 13.4 ZULASSUNG UND QUALIFIKATION . 991 13.4.1 ZULASSUNG . 991 13.4.2 QUALIFIKATION . 992 13.4.3 ZERTIFIZIERUNG . 995 13.4.4 FORTBILDUNGSVERPFLICHTUNG (AM BEISPIEL DES IVD) . 997 13.5 PRINZIPIEN DES MAKLERGESCHAEFTS . 998 13.5.1 ERFOLGSPRINZIP . 998 13.5.2 PRINZIP DER ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT . 999 13.5.3 PRINZIP DER GEGENSEITIGEN UNABHAENGIGKEIT . 1000 INHALTSVERZEICHNIS 25 13.5.4 NEUTRALITAETSPRINZIP . 1001 13.5.5 PRINZIP DER INTERESSENSIDENTITAET . 1002 13.6 FUNKTIONEN (TAETIGKEITEN) DES MAKLERS . 1002 13.6.1 INFORMATIONSFUNKTION (NACHWEISTAETIGKEIT) . 1003 13.6.2 VERMITTLUNGSFUNKTION (VERMITTLUNGSTAETIGKEIT) . 1007 13.6.3 BERATUNGSFUNKTION . 1009 13.7 VERTRAGSGRUNDLAGEN ZUM MAKLERGESCHAEFT . 1010 13.7.1 TEXTFORMERFORDERNIS FUER DEN MAKLERVERTRAG . 1010 13.7.2 WIDERRUFSRECHT, WIDERRUFSBELEHRUNG UND RECHTSFOLGEN DES WIDERRUFS . 1011 13.7.3 RECHTSNATUR DES MAKLERVERTRAGS . 1013 13.7.4 SONDERFORMEN DES MAKLERVERTRAGS . 1016 13.7.4.1 ALLEINAUFTRAG . 1016 13.7.4.2 QUALIFIZIERTER ALLEINVERKAUFSAUFTRAG . 1017 13.8 DER PROVISIONSANSPRUCH DES MAKLERS . 1018 13.8.1 VORAUSSETZUNGEN FUER DEN PROVISIONSANSPRUCH . 1018 13.8.1.1 URSACHENZUSAMMENHANG . 1019 13.8.1.2 PROVISIONSANSPRUCH NUR BEI ERFUELLUNG ALLER VORAUSSETZUNGEN . 1020 13.8.2 PROVISIONSHOEHE UND PROVISIONSTEILUNG BEIM VERKAUFSAUFTRAG . 1020 13.8.3 PROVISIONSREGELUNG BEIM VERMIETUNGSAUFTRAG . 1020 13.8.3.1 BESTELLERPRINZIP . 1020 13.8.3.2 ZAHLUNGSPFLICHT DES SUCHENDEN . 1021 13.8.3.3 HONORARBEGRENZUNG . 1021 13.8.3.4 PROVISIONSAUSSCHLUESSE . 1022 13.8.4 AUFWENDUNGSERSATZ . 1023 13.9 LEISTUNGSARTEN UND LEISTUNGSBEREICHE DES MAKLERS . 1023 13.9.1 LEISTUNGSARTEN . 1024 13.9.2 LEISTUNGSBEREICHE . 1025 13.9.3 LEISTUNGSMATRIX EINES MAKLERBETRIEBS . 1027 13.10 DER MAKLERBETRIEB . 1028 13.10.1 BETRIEBSORGANISATION . 1028 13.10.2 SCHMALSPURMAKLER ODER HIGH-END-ANBIETER? . 1032 13.10.3 STRUKTURKENNZAHLEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT . 1033 13.10.4 ERLOESE UND KOSTEN IM MAKLERGESCHAEFT, ERFOLGSKONTROLLE . 1034 13.11 AUFTRAGSAKQUISITION DES MAKLERS . 1037 13.11.1 OBJEKT UND INTERESSENTENAKQUISITION . 1037 13.11.2 AKTIVE UND PASSIVE AUFTRAGSAKQUISITION . 1038 13.11.3 POTENZIELLE UND AKTUELLE MARKTTEILNEHMER . 1038 13.11.4 VORGANG DER AKQUISITION . 1039 13.11.4.1 BESICHTIGUNG . 1040 13.11.4.2 DATENAUFNAHME . 1041 13.11.4.3 OBJEKTANALYSE . 1041 13.11.4.4 PREISFIXIERUNG . 1044 13.11.4.5 MAKLERVERTRAGSABSCHLUSS . 1045 13.12 DAS MAKLEREXPOSE . 1046 13.12.1 EXPOSEALS MITTEL ZUR SACHINFORMATION . 1047 13.12.2 EXPOSE ALS MITTEL ZUR VERSTAERKUNG DER MARKTTRANSPARENZ . 1050 13.12.3 EXPOSEALS MITTEL DER OBJEKTWERBUNG . 1051 13.12.4 EXPOSE ALS MITTEL DER FIRMENWERBUNG . 1052 13.12.5 EXPOSEINHALT . 1053 26 INHALTSVERZEICHNIS 13.12.6 WEITERE WERBEMITTEL (AUSZUG) . 1055 13.12.6.1 DER MAKLERAUFTRITT IM INTERNET (HOMEPAGE) . 1056 13.12.6.2 ANZEIGEN - PRINT UND ONLINE . 1057 13.12.6.3 WERBEERFOLGSANALYSE . 1058 13.13 VERTRAGSVERMITTLUNG UND VERTRAGSVORBEREITUNG . 1059 13.13.1 KAUFVERTRAGSVERMITTLUNG . 1060 13.13.1.1 VERMITTLUNGSMETHODEN . 1060 13.13.1.2 ZIELKONFLIKTE . 1060 13.13.1.3 VERBINDLICHKEIT DER GETROFFENEN VEREINBARUNGEN . 1061 13.13.1.4 VERTRAGSINHALTE, BEURKUNDUNG . 1061 13.13.1.5 VERTRAGSPARTEIEN . 1062 13.13.1.6 BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGS . 1063 13.13.1.7 GELDWAESCHEGESETZ (GWG) . 1063 13.13.2 VORBEREITUNG VON MIETVERTRAEGEN . 1065 13.13.2.1 WOHNFLAECHENBEDARF, WOHNUNGSNOT, URSACHEN UND WIRKUNG . 1065 13.13.2.2 DAS VERMIETUNGSGESCHAEFT IM ALLGEMEINEN . 1065 13.13.2.3 WOHNRAUMFOERDERUNG, MIETPREISBEMESSUNG . 1066 13.13.2.4 MIETVERTRAGSINHALTE, MIETERAUSWAHL UND BETREUUNG IM LAUFENDEN VERTRAG . 1067 13.13.2.5 HONORAR . 1069 13.13.3 GESCHAEFTSRAUMVERMITTLUNG . 1069 13.14 GEDANKEN ZUR ZUKUNFT DES MAKLERGESCHAEFTS . 1070 LITERATURVERZEICHNIS . 1073 STICHWORTVERZEICHNIS . 1089 DIE AUTORINNEN . 1111
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