Verfügbarkeit: Praxishandbuch städtebauliche Verträge

Praxishandbuch städtebauliche Verträge:

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Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Burmeister, Thomas 1960- (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Bonn vhw Verlag Dienstleistung GmbH Januar 2019
Ausgabe:	4. Auflage
Schlagworte:	Städtebaulicher Vertrag Deutschland Baulandentwicklung Baurecht Planungsrecht
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	407 Seiten Illustrationen, Karten 21 cm
ISBN:	9783879419876 3879419876

Internformat

MARC


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adam_text	INHALTSUEBERSICHT VORWORT ZUR 4. AUFLAGE..................................................................................... A) DER STAEDTEBAULICHE VERTRAG ALS RECHTLICHES INSTRUMENT DER KOOPERA TION MIT PRIVATEN BEI DER BAULANDENTWICKLUNG..................................... I. WAS SIND STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE? ................................................... 1. BEGRIFF DES STAEDTEBAULICHEN VERTRAGS UND DIE EINZELNEN VER TRAGSTYPEN ................................................................................... 2. RECHTSNATUR STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE......................................... 3. ABGRENZUNG ZU ANDEREN VERTRAGSTYPEN...................................... 4. PLANUNGSRECHT ALS GEGENLEISTUNG DER GEMEINDE ................... 5. GESTUFTE VERTRAGSGESTALTUNG: STAEDTEBAULICHE VORVERTRAEGE ODER GRUNDVEREINBARUNGEN ALS VORGESCHALTETE VERTRAEGE .................... 6. KOMBINATION DES STAEDTEBAULICHEN VERTRAGS MIT ANDEREN VERTRAE GEN .............................................................................................. II. ANWENDUNGSBEREICH STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE.................................. 1. VORHABEN, FUER DIE DIE GEMEINDE ERST NOCH BAURECHT SCHAFFEN MUSS........................................................................................... 2. KEINE ANWENDBARKEIT BEI VORHABEN MIT BEREITS BESTEHENDEM BAURECHT ..................................................................................... 3. STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE FUER DIE EINZELNEN PHASEN DER BAULAND ENTWICKLUNG UND -ERSCHLIESSUNG ................................................... A) STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE IM VORFELD DER BAULEITPLANUNG ....... B) STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE IM RAHMEN DER BAULEITPLANUNG C) STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE UEBER DIE UMLEGUNG UND UEBER DIE ERSCHLIESSUNG........................................................................ 4. STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE ALS TEIL DER KOMMUNALEN BODENBEVOR RATUNGSPOLITIK............................................................................... III. KOOPERATIONSMODELLE......................................................................... 1. KOOPERATION MIT EINEM EIGENTUEMER ODER INVESTOR ALS INITIATOR EINES VORHABENS......................................................................... 2. KOOPERATION MIT EINER VIELZAHL VON EIGENTUEMERN AUF INITIATIVE DER GEMEINDE............................................................................. 3. EINBINDUNG EINER GRUNDBESITZLOSEN ERSCHLIESSUNGSTRAEGERGESELL SCHAFT IN EINE KOOPERATION MIT EINER VIELZAHL VON EIGENTUEMERN .. A) PHASE 1: KLAERUNG DER MITWIRKUNGSBEREITSCHAFT DER EIGENTUE MER ....................................................................................... 3 19 19 19 20 23 24 25 28 28 28 30 30 30 31 31 32 33 33 35 36 B) PHASE 2: DIE ERSCHLIESSUNGSTRAEGERGESELLSCHAFT ALS ERSCHLIE SSUNGSTRAEGER ......................................................................... 38 C) ALTERNATIVE FUER PHASE 2: DIE EIGENTUEMER ALS ERSCHLIESSUNGS TRAEGER, DIE ERSCHLIESSUNGSTRAEGERGESELLSCHAFT ALS BLOSSER GE SCHAEFTSBESORGER.................................................................... 38 4. MODELLE DER BAULANDENTWICKLUNG UND -ERSCHLIESSUNG.................. 39 A) EINSCHALTUNG EINES PRIVATEN MASSNAHMENTRAEGERS IM RAH MEN EINES INVESTORENMODELLS .............................................. 39 B) EINSCHALTUNG EINER KOMMUNAL BEHERRSCHTEN ENTWICKLUNGS GESELLSCHAFT........................................................................... 42 5. PRAKTISCHE BEISPIELE VON BAULANDENTWICKLUNGSMODELLEN ........... 43 A) DAS MUENCHNER MODELL DER SOZIALGERECHTEN BODENNUTZUNG (SOBON)................................................................................ 43 B) DAS STUTTGARTER INNENENTWICKLUNGSMODELL (SIM) .................. 45 C) DAS BERLINER MODELL ALS BEISPIEL EINES EHER SOZIALISTISCH ORIENTIERTEN MODELLS............................................................ 46 IV. INTERESSEN UND ZIELE DER GEMEINDE.................................................. 49 1. KOSTENNEUTRALE BAULANDENTWICKLUNG UND -ERSCHLIESSUNG.............. 49 2. MINIMIERUNG GEMEINDLICHER ANLAUFKOSTEN ................................... 50 3. BETEILIGUNG DES EIGENTUEMERS/INVESTORS AN DEN FOLGEKOSTEN ..... 50 4. ABSCHOEPFUNG EINER PLANUNGSBEDINGTEN BODENWERTSTEIGERUNG? .. 51 5. UNENTGELTLICHER GRUNDERWERB OEFFENTLICHER FLAECHEN...................... 52 6. VERBILLIGTER GRUNDERWERB VON FLAECHEN MIT BESTIMMTER STAEDTE BAULICHER ZWECKBESTIMMUNG ...................................................... 52 7. BODEN- UND WOHNUNGSPOLITISCHE ZIELE......................................... 52 A) PFLICHT ZUR REALISIERUNG VON BAURECHTEN .............................. 52 B) SCHAFFUNG VON BEZAHLBAREM (MIET-)WOHNRAUM FUER BEVOELKE RUNGSGRUPPEN MIT BESONDEREN WOHNRAUMVERSORGUNGS PROBLEMEN ............................................................................ 53 C) BAUPLAETZE FUER EINKOMMENSSCHWAECHERE UND WENIGER BEGUE TERTE PERSONEN DER OERTLICHEN BEVOELKERUNG ODER JUNGE FAMI LIEN UND DAEMPFUNG DER BODENPREISE ................................... 53 8. ZIELE BEI DER AN- UND UMSIEDLUNG VON GEWERBEBETRIEBEN ......... 53 9. ZIELE BEI DER AN- UND UMSIEDLUNG VON EINZELHANDELSBETRIEBEN .. 54 10. OEKOLOGISCHE, INSBESONDERE ENERGIEPOLITISCHE ZIELE .................... 54 11. GESTALTERISCHE ZIELE INKLUSIVE HOCHBAULICHE WETTBEWERBE ........ 54 12. AKZEPTANZSTEIGERUNG BEI POLITISCH UMSTRITTENEN PROJEKTEN ......... 54 V. INTERESSEN UND ZIELE DES EIGENTUEMERS/VORHABENTRAEGERS .................. 55 1. PLANUNGSSICHERHEIT..................................................................... 56 2. KALKULATIONSSICHERHEIT................................................................. 57 3. BESCHLEUNIGUNG........................................................................... 57 4. RISIKOBEGRENZUNG BEI SCHEITERN DES BEBAUUNGSPLANS ............... 57 B) SCHRANKEN UND RISIKEN STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE .............................. 58 I. FORMELLE ANFORDERUNGEN ............................................................ 58 1. FORMBEDUERFTIGKEIT........................................................................ 58 2. ZUSTAENDIGKEIT............................................................................... 61 3. GENEHMIGUNG DURCH DIE RECHTSAUFSICHTSBEHOERDE...................... 62 4. AUSSCHREIBUNGSPFLICHT BEI DER VERAEUSSERUNG KOMMUNALER GRUND STUECKE ......................................................................................... 63 5. AUSSCHREIBUNGSPFLICHT BEI DER VERAEUSSERUNG KOMMUNALER GRUND STUECKE MIT EINKLAGBARER BAUPFLICHT .............................................. 64 6. AUSSCHREIBUNGSPFLICHT BEI DER BEAUFTRAGUNG VON PLANUNGSLEIS TUNGEN IM RAHMEN EINES BEBAUUNGSPLANVERFAHRENS ................ 69 7. AUSSCHREIBUNGSPFLICHT BEI ERSCHLIESSUNGSVERTRAEGEN .................... 70 A) AUSSCHREIBUNGSPFLICHT VON ECHTEN ERSCHLIESSUNGSVERTRAEGEN OBERHALB DER SCHWELLENWERTE .............................................. 70 B) AUSSCHREIBUNGSPFLICHT VON ERSCHLIESSUNGSVERTRAEGEN UNTER HALB DER SCHWELLENWERTE ...................................................... 75 C) AUSSCHREIBUNGSPFLICHT VOR ABSCHLUSS EINES MODIFIZIERTEN ERSCHLIESSUNGSVERTRAGES........................................................ 78 D) AUSSCHREIBUNGSPFLICHT AUF DER ZWEITEN STUFE BEI DER VER GABE VON BAUAUFTRAEGEN AN DRITTE DURCH DEN ERSCHLIESSUNGS TRAEGER? ................................................................................. 79 8. AUSSCHREIBUNGSPFLICHT BEIM ABSCHLUSS VON STAEDTEBAULICHEN VERTRAEGEN IM RAHMEN EINES INVESTORENMODELLS.......................... 81 9. AUSSCHREIBUNGSPFLICHT BEI DURCHFUEHRUNGSVERTRAEGEN ................... 82 10. RECHTSFOLGEN EINES VERSTOSSES GEGEN DIE AUSSCHREIBUNGSPFLICHT 83 II. MATERIELLE SCHRANKEN......................................................................... 84 1. VORWEGBINDUNGEN NACH § 1 ABS. 3 SATZ 2 BAUGB..................... 84 2. EINGRIFFE IN DAS PRIVATEIGENTUM ................................................... 87 A) BESCHRAENKUNG AUF AUFWENDUNGSERSATZ ............................... 87 B) KEINE ABWAELZUNG VON BETRIEBSKOSTEN.................................. 88 C) VERSTOSS GEGEN DAS ANGEMESSENHEITSGEBOT DES § 11 ABS. 2 SATZ 1 BAUGB ...................................................................... 90 D) VERSTOESSE GEGEN §§ 305FF. BGB (AGB)................................. 94 3. SACHLICHER ZUSAMMENHANG ALS AUSPRAEGUNG DES KOPPELUNGS VERBOTS ........................................................................................ 96 4. KEINE ANWENDBARKEIT BEI BEREITS GENEHMIGUNGSFAEHIGEN VORHA BEN.............................................................................................. 103 5. VERSTOESSE GEGEN DAS GLEICHBEHANDLUNGSGEBOT ........................... 103 6. VERBOT BEBAUUNGSPLANERSETZENDER STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE ..... 109 7. FESTSETZUNGSERGAENZENDE, FESTSETZUNGSERSETZENDE UND FESTSET ZUNGSEINSCHRAENKENDE VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN ................... 110 III. RECHTSFOLGEN DER VERLETZUNG VON RECHTSVORSCHRIFTEN ........................ 113 1. TEILNICHTIGKEIT ODER GESAMTNICHTIGKEIT? ....................................... 113 2. HEILUNG RECHTSFEHLERHAFTER STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE? ............ 115 3. RUECKABWICKLUNG BEREITS VOLLZOGENER VERTRAEGE ............................ 115 4. AUSWIRKUNGEN RECHTSFEHLERHAFTER STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE AUF DEN BEBAUUNGSPLAN.................................................................... 118 IV STRAFRECHTLICHE RISIKEN STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE ............................... 119 1. ERPRESSUNG GEMAESS § 253 STGB................................................... 120 A) DROHUNG, BEI NICHTZUSTANDEKOMMEN DES STAEDTEBAULICHEN VERTRAGS KEINEN BEBAUUNGSPLAN AUFZUSTELLEN...................... 120 B) DROHUNG, BEI NICHTZUSTANDEKOMMEN DES STAEDTEBAULICHEN VERTRAGS DAS GEMEINDLICHE EINVERNEHMEN GEMAESS § 36 BAUGB ZU VERSAGEN ............................................................. 121 C) WEITERE VORAUSSETZUNGEN DES OBJEKTIVEN TATBESTANDES ..... 121 D) VERWERFLICHKEITSPRUEFUNG........................................................ 122 E) BESONDERS SCHWERER FALL DER ERPRESSUNG GEMAESS § 253 ABS. 4 STGB ......................................................................... 122 2. VORTEILSANNAHME GEMAESS § 331 STG B......................................... 123 A) AMTSTRAEGER............................................................................ 123 B) TATHANDLUNG ......................................................................... 123 C) UNRECHTSVEREINBARUNG ......................................................... 126 D) RECHTFERTIGUNG NACH § 331 ABS. 3 STGB .............................. 127 3. VORTEILSGEWAEHRUNG GEMAESS § 333 STGB ...................................... 127 4. BESTECHLICHKEIT UND BESTECHUNG VON AMTSTRAEGERN GEMAESS § 108E STGB............................................................................... 128 A) HANDLUNGSBEREICH................................................................ 128 B) UNGERECHTFERTIGTER VORTEIL..................................................... 128 C) UNRECHTSVEREINBARUNG......................................................... 129 5. BETRUG GEMAESS § 263 STGB......................................................... 129 C) VERTRAGSGESTALTUNG................................................................................. 131 I. DIE EINZELNEN ELEMENTE DER VERTRAGSGESTALTUNG ............................... 131 1. FESTLEGUNG DER EINZELNEN LEISTUNGSPFLICHTEN UND OBLIEGENHEI TEN SOWIE DIE WAHL DES RICHTIGEN VERTRAGSTYPS ........................... 131 2. VORAUSSCHAUENDE VERTRAGSGESTALTUNG ALS STOERFALK-VORSORGE... 131 A) SICHERUNGEN ZUR ERFUELLUNG DER VERTRAGLICHEN PFLICHTEN ......... 132 B) REGELUNGEN BEI LEISTUNGSSTOERUNGEN ................................... 132 C) VERTRAGSANPASSUNGSKLAUSELN BEI AENDERUNG DER WIRTSCHAFTLI CHEN RAHMENBEDINGUNGEN .................................................. 132 II. VORAUSSCHAUENDE VERTRAGSGESTALTUNG ............................................... 132 1. FORMULIERUNGS- UND REGELUNGSTECHNIK: SPANNUNGSVERHAELTNIS ZWISCHEN EINDEUTIGKEIT UND AKZEPTANZ ....................................... 132 2. VERTRAGSGESTALTUNG AUS EINER HAND......................................... 133 3. VORFORMULIERTE TEXTBAUSTEINE ODER MASSANFERTIGUNG?.................. 133 III. VERTRAGSGESTALTUNG UND VERTRAGSMANAGEMENT.................................. 134 D) DIE EINZELNEN TYPEN STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE ..................................... 135 I. VEREINBARUNGEN UEBER DIE VORBEREITUNG UND DURCHFUEHRUNG ODER UEBER DIE ERSTATTUNG VON KOSTEN STAEDTEBAULICHER MASSNAHMEN (OHNE UMLE GUNG UND ERSCHLIESSUNG).................................................................... 135 1. STAEDTEBAULICHE PLANUNGEN .......................................................... 135 A) BEAUFTRAGUNG VON PLANUNGSLEISTUNGEN DURCH DEN EIGENTUE MER/INVESTOR GEMAESS § 11 ABS. 1 SATZ 2 NR. 1 BAUGB ......... 135 AA) AUSZUARBEITENDE PLANUNGEN UND GUTACHTEN ............... 135 BB) SICHERUNG VON QUALITAETSSTANDARDS ............................... 136 CC) VERFAHRENSSTEUERUNG DES VORHABENTRAEGERS UND LETZT VERANTWORTLICHKEIT DER GEMEINDE.................................. 137 B) ERSTATTUNG VON PLANUNGSKOSTEN DER GEMEINDE GEMAESS § 11 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 BAUGB .................................................. 138 C) ERSTATTUNG VON VERWALTUNGSINTERNEN PERSONAL- UND SACH KOSTEN GEMAESS § 11 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 BAUGB ................... 140 2. ERSTATTUNG VON INFRASTRUKTURFOLGEKOSTEN (FOLGEKOSTEN) GEMAESS § 11 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 BAUGB .................................................. 141 A) FOLGEKOSTENFAEHIGE STAEDTEBAULICHE MASSNAHMEN.................. 141 B) BESTIMMTHEIT DER MASSNAHMEN, FUER DIE FOLGEKOSTEN GELEIS TET WERDEN SOLLEN .................................................................. 142 C) ANFORDERUNGEN AN DIE KAUSALITAET (VORAUSSETZUNG ODER FOL GE DES GEPLANTEN VORHABENS) .............................................. 144 AA) BESCHRAENKUNG AUF AUFWENDUNGSERSATZ ........................ 144 BB) VORHABEN ALS GESAMTHEIT ALLER ZULAESSIGEN BAUVOR HABEN IN DEM PLANGEBIET............................................. 146 CC) VERURSACHUNG DES BEDARFS FUER EINE STAEDTEBAULICHE MASSNAHME DURCH MEHRERE BEBAUUNGSPLANGEBIETE ..... 147 DD) KAUSALE VERKNUEPFUNG IN FORM EINER BEDARFSERMITTLUNG 147 EE) SACHLICHE, ZEITLICHE UND RAEUMLICHE VORAUSSETZUNGEN DES KAUSALZUSAMMENHANGS ............ ........................... 150 FF) KOSTEN EINER UNTEILBAREN STAEDTEBAULICHEN MASSNAHME, DIE DURCH MEHRERE VORHABEN VERANLASST IST.................. 152 3. BODENSANIERUNG UND FREILEGUNG.................................................. 154 VEREINBARUNGEN ZUR FOERDERUNG UND SICHERUNG DER MIT DER BAULEIT PLANUNG VERFOLGTEN ZIELE (OHNE OEKOLOGISCHE ZIELE) ............................ 158 1. BINDUNGEN ZUR SICHERUNG DER GRUNDSTUECKSNUTZUNG.................... 158 A) BAUPFLICHT ............................................................................. 158 B) BETRIEBSPFLICHT............................................................. 160 C) RUECKBAUPFLICHT NACH NUTZUNGSAUFGABE ............................... 161 D) VERZICHT AUF ENTSCHAEDIGUNGSANSPRUECHE NACH §§39FF. BAUGB . .................................................................... 162 E) GEH-, FAHR- UND LEITUNGSRECHTE ............................ 163 F) MITBENUTZUNG VON STELLPLAETZEN............................................. 163 2. BINDUNGEN ZUR DECKUNG DES WOHNBEDARFS VON BEVOELKERUNGS GRUPPEN MIT BESONDEREN WOHNRAUMVERSORGUNGSPROBLEMEN ..... 164 A) VERTRAGLICHE BINDUNGEN ALS INSTRUMENT DER SOZIALEN FEIN STEUERUNG ........................................................................... 164 B) VERPFLICHTUNG ZUR ERRICHTUNG GEFOERDERTER MIET- UND EIGEN TUMSWOHNUNGEN .................................... 165 AA) FOERDERQUOTE - HOEHE, AUSGESTALTUNG UND ANGEMESSEN H E IT............................................................................... 165 BB) SPEZIFISCHE BINDUNGEN DER WOHNRAUMFOERDERUNG ........ 168 CC) ZUSAMMENSPIEL VON STAEDTEBAULICHEM VERTRAG UND FOERDERZUSAGE .............................................................. 169 DD) MIETPREISBINDUNGEN AUCH BEIM FREIFINANZIERTEN MIET WOHNUNGSBAU? ............................................................. 169 C) EINRAEUMUNG VON BELEGUNGS-, BESETZUNGS- UND BENEN NUNGSRECHTEN ZUGUNSTEN DER GEMEINDE .............................. 170 D) VERPFLICHTUNG ZUR ABTRETUNG VON BAUPLATZFLAECHE AN DIE STADT ZUM VERMINDERTEN W ERT........................... 172 E) ABLOESUNG IN GELD?................................................................ 174 F) VERPFLICHTUNG ZUR ERRICHTUNG VON PREISGEDAEMPFTEN MIETWOH NUNGEN................................................................................. 176 3. BINDUNGEN ZUM ERWERB ANGEMESSENEN WOHNRAUMS DURCH EINKOMMENSSCHWAECHERE UND WENIGER BEGUETERTE PERSONEN DER OERTLICHEN BEVOELKERUNG (EINHEIMISCHENMODELLE).......................... 177 A) LEITLINIEN FUER GEMEINDEN BEI DER VERGUENSTIGTEN UEBERLAS SUNG VON BAUGRUNDSTUECKEN IM RAHMEN DES SOGENANNTEN EINHEIMISCHENMODELLS......................................................... 179 B) RICHTLINIEN FUER DIE VERGABE GEMEINDLICHER BAUPLAETZE ........... 181 C) BINDUNGEN BEI VERBILLIGTER VERAEUSSERUNG GEMEINDEEIGENER GRUNDSTUECKE......................................................................... 183 D) GEMEINDLICHER ZWISCHENERWERB - VERKNUEPFUNG ZWISCHEN GRUNDSTUECKSERWERB UND BAULANDAUSWEISUNG...................... 186 AA) RECHTLICHE ANFORDERUNGEN AN DEN GRUNDSTUECKSERWERB DURCH DIE GEMEINDE IM RAHMEN EINES ZWISCHENER WERBSMODELLS............................................................... 186 BB) RECHTLICHE ANFORDERUNGEN AN DIE RUECK- ODER WEITER VERAEUSSERUNG VON GRUNDSTUECKEN DURCH DIE GEMEINDE.. 188 E) EINHEIMISCHENMODELLE OHNE GEMEINDLICHEN ZWISCHEN ERWERB ................................................................................. 189 AA) NOTARIELLES ANGEBOT AUF ABSCHLUSS EINES GRUNDSTUECKS KAUFVERTRAGES (WEILHEIMER MODELL).......................... 189 BB) ANKAUFSRECHT DER GEMEINDE (TRAUNSTEINER MODELL).. 192 CC) EINHEIMISCHENMODELLE IM RAHMEN EINER FREIWILLIGEN UMLEGUNG..................................................................... 193 4. BINDUNGEN BEI DER ANSIEDLUNG VON GEWERBEBETRIEBEN................ 194 A) EINHEIMISCHENMODELLE FUER GEWERBEBETRIEBE ................... 194 B) VERPFLICHTUNG ZUR VERLEGUNG DES UNTERNEHMENSSITZES SO WIE ZUR SCHAFFUNG UND ERHALTUNG VON ARBEITSPLAETZEN ........... 195 C) VERPFLICHTUNG ZUR VERGABE VON AUFTRAEGEN AN LOKALE BAU UNTERNEHMER UND HANDWERKER............................................. 197 5. BINDUNGEN BEI DER ANSIEDLUNG VON EINZELHANDELSBETRIEBEN ....... 197 A) JUNKTIM ZWISCHEN NEUANSIEDLUNG UND AUSSCHLUSS EINER EINZELHANDELSNUTZUNG AM ALTSTANDORT.................................. 197 B) JUNKTIM ZWISCHEN NEUANSIEDLUNG UND BETRIEBSPFLICHT FUER ALTSTANDORT IN ZENTRALER FUSSLAEUFIGER LAGE.............................. 198 6. BINDUNGEN ZUR SICHERUNG DER SANIERUNG STAEDTEBAULICH EXPONIER TER GEBAEUDE................................................................................ 199 7. GESTALTERISCHE BINDUNGEN INKLUSIVE HOCHBAULICHER WETTBEWERBE 200 8. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZUR AKZEPTANZSTEIGERUNG BEI POLITISCH UMSTRITTENEN VORHABEN................................................................ 202 III. VEREINBARUNGEN ZUR FOERDERUNG UND SICHERUNG DER MIT DER BAULEIT PLANUNG VERFOLGTEN OEKOLOGISCHEN ZIELE .............................................. 203 1. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZUR BEWAELTIGUNG VON IMMISSIONS SCHUTZKONFLIKTEN........................................................................... 203 2. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZUR DURCHFUEHRUNG UND KOSTENERSTAT TUNG VON NATURSCHUTZRECHTLICHEN AUSGLEICHSMASSNAHMEN ........... 209 A) VERTRAGLICHE REGELUNG ZUR DURCHFUEHRUNG VON AUSGLEICHS MASSNAHMEN I. S. D. § 1 A ABS. 3 BAUGB ............................... 209 B) VERTRAGLICHE REGELUNG ZUR KOSTENERSTATTUNG VON AUS GLEICHSMASSNAHMEN ............................................................. 211 3. VERTRAGLICHE REGELUNGEN ZUR DURCHFUEHRUNG UND KOSTENERSTAT TUNG VON ARTENSCHUTZRECHTLICHEN MASSNAHMEN (EINSCHLIESSLICH CEF-MASSNAHMEN)....................................................................... 213 4. ENERGIEKONZEPT UND VERTRAGLICHE REGELUNGEN FUER ENERGIESTAN DARDS UND WAERMEVERSORGUNG DES BAUGEBIETS ........................... 216 A) STAEDTEBAULICHES ENERGIE- UND WAERMEVERSORGUNGSKONZEPT.. 217 B) VEREINBARUNG EINES ENERGIESTANDARDS................................. 219 C) VEREINBARUNG EINES WAERMEVERSORGUNGSSYSTEMS ................ 219 5. WEITERE OEKOLOGISCHE BINDUNGEN................................................. 221 A) AUTOFREIES WOHNEN .............................................................. 221 B) VEREINBARUNGEN ZUR ABWASSERMINIMIERUNG .......................... 222 IV. VEREINBARUNGEN UEBER DIE GRUNDSTUECKSNEUORDNUNG (UMLEGUNG) ....... 222 1. VERMEIDUNG EINER UMLEGUNG: AUFKAUFMODELL (SELBSTUMLE GUNG) ........................................................................................ 223 2. VEREINBARUNGEN UEBER EINE FREIWILLIGE PRIVATRECHTLICHE UMLEGUNG 227 3. VEREINBARUNGEN IM RAHMEN DER AMTLICHEN UMLEGUNG ............... 233 4. GEMENGELAGE VON GESETZLICHER UND FREIWILLIGER UMLEGUNG IN EINEM UMLEGUNGSGEBIET ............................................................. 238 5. SCHRANKEN FUER UMLEGUNGSVEREINBARUNGEN .................................. 240 6. EINHEITLICHE VERTRAGLICHE REGELUNG VON UMLEGUNG UND ERSCHLIE SSUNG SOWIE UMFASSENDE STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE...................... 241 7. UNZULAESSIGE FLAECHENBEITRAEGE AUSSERHALB EINER UMLEGUNG WIE BEI EINER UMLEGUNG ..................................................................... 246 V. DER ERSCHLIESSUNGSVERTRAG GEMAESS § 11 ABS. 1 SATZ 2 NR. 1 BAUGB... 251 1. INHALT UND ABGRENZUNG DES ERSCHLIESSUNGSVERTRAGES................... 251 A) INHALT DES ERSCHLIESSUNGSVERTRAGES ....................................... 251 B) ABGRENZUNG ZU ANDEREN VERTRAEGEN ...................................... 252 2. VERTRAGSGEBIET............................................................................ 253 3. HERZUSTELLENDE ERSCHLIESSUNGSANLAGEN ....................................... 254 4. DIE EINZELNEN MODELLE DES ERSCHLIESSUNGSVERTRAGES ................... 256 A) DER ERSCHLIESSUNGSTRAEGER ALS EIGENTUEMER DER ZU ERSCHLIE SSENDEN GRUNDSTUECKE............................................................ 256 B) DER GRUNDBESITZLOSE ERSCHLIESSUNGSTRAEGER ALS REINER DIENST LEISTER ................................................................................... 258 C) KOMMUNAL BEHERRSCHTE ENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT ALS ER SCHLIESSUNGSTRAEGER ................................................................ 259 5. DIE GEMEINDE ALS TRAEGERIN DER ERSCHLIESSUNGSLAST UND ALS GRUNDSTUECKSEIGENTUEMERIN .......................................................... 259 6. UMFANG DER KOSTENUEBERNAHME .................................................. 262 A) VOLLSTAENDIGE UEBERNAHME DER ERSCHLIESSUNGSKOSTEN DURCH DEN ERSCHLIESSUNGSTRAEGER ...................................................... 262 B) BETEILIGUNG DER GEMEINDE AN DEN ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ..... 262 C) UEBERNAHME DER GEMEINDLICHEN VORLAUFKOSTEN...................... 263 D) AUSGESCHLOSSENE KOSTEN..................................................... 263 7. ERSCHLIESSUNGSVERTRAG, ABGABENRECHT UND KOSTENBETEILIGUNG DER GEMEINDE................................................................................... 263 A) BEITRAGSERHEBUNG UND KOSTENBETEILIGUNG DER GEMEINDE .... 263 B) FINANZIERUNG DER HERSTELLUNG VON VER- UND ENTSORGUNGSLEI TUNGEN DURCH BENUTZUNGSGEBUEHREN UND KOSTENBETEILIGUNG DER GEMEINDE ...................................................................... 266 C) DIE AUSWIRKUNGEN EINES ERSCHLIESSUNGSVERTRAGS AUF GLOBAL BERECHNUNG UND GEBUEHRENKALKULATION................................. 266 8. EINZELNE VERTRAGLICHE REGELUNGEN .............................................. 267 A) UEBERTRAGUNG DER ERSCHLIESSUNG, FESTLEGUNG DES ERSCHLIE SSUNGSGEBIETS UND GRUNDLAGEN DER ERSCHLIESSUNGSMASSNAH MEN ..................................................................................... 267 B) FESTLEGUNG DER HERZUSTELLENDEN ERSCHLIESSUNGSANLAGEN ....... 268 C) AUSBAUSTANDARD UND SCHNITTSTELLENPROBLEMATIK ................... 269 D) PLANUNG, AUSSCHREIBUNG UND VERGABE ................................ 270 E) BEAUFTRAGUNG EINES INGENIEURBUEROS..................................... 270 F) BAUBEGINN............................................................................ 270 G) BAUDURCHFUEHRUNG................................................................. 271 H) HAFTUNG, VERSICHERUNG UND GEFAHRTRAGUNG .......................... 272 I) FERTIGSTELLUNG DER ERSCHLIESSUNGSANLAGEN ............................ 272 J) GESONDERTES ERSCHLIESSUNGSKONTO ....................................... 273 K) VERTRAGSERFUELLUNGSBUERGSCHAFT................................................ 273 L ) ABNAHME ............................................................................. 275 M) GEWAEHRLEISTUNG.................................................................... 276 N) SUBSIDIAERE HAFTUNG DES ERSCHLIESSUNGSTRAEGERS .................... 277 O) ABTRETUNG VON GEWAEHRLEISTUNGSANSPRUECHEN GEGEN DIE BE AUFTRAGTEN UNTERNEHMER ...................................................... 277 P) UEBERNAHME DER ERSCHLIESSUNGSANLAGEN, WIDMUNG ............... 278 Q) EIGENTUMSUEBERGANG ............................................................. 278 R) KUENDIGUNG UND RUECKTRITT ...................................................... 278 S) FOLGEN EINES RUECKTRITTS ODER EINER KUENDIGUNG...................... 279 9. BAUPLANUNGSRECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN ................................... 281 10. ERSCHLIESSUNGSVERTRAG UND ERSCHLIESSUNGSPFLICHT.......................... 282 11. KOSTENWEITERGABE AN DIE GRUNDSTUECKSEIGENTUEMER ...................... 285 12. MODIFIZIERTER ERSCHLIESSUNGSVERTRAG BEI FEHLENDER MITWIRKUNGS BEREITSCHAFT EINZELNER EIGENTUEMER .............................................. 287 13. UEBERNAHME DES KOSTENANTEILS VON NICHT MITWIRKUNGSBEREITEN EIGENTUEMERN DURCH DEN ERSCHLIESSUNGSTRAEGER ODER DIE UEBRIGEN EIGENTUEMER.................................................................................. 294 14. UMSATZSTEUERRECHTLICHE ASPEKTE................................................. 296 A) ABRECHNUNG DES ERSCHLIESSUNGSTRAEGERS GEGENUEBER DEN EIGENTUEMERN ......................................................................... 296 B) VORSTEUERABZUG DES ERSCHLIESSUNGSTRAEGERS .......................... 297 15. VERGABERECHT............................................................................... 298 VI. VERTRAGLICHE ERSTATTUNG VON ERSCHLIESSUNGSKOSTEN DER GEMEINDE ..... 298 1. DIE VERTRAGLICHE KOSTENERSTATTUNG ALS DRITTER WEG NEBEN BEITRAGSERHEBUNG UND ERSCHLIESSUNGSVERTRAG .............................. 298 A) BAUGB-NOVELLE 2013............................................................ 298 B) GESETZGEBUNGSKOMPETENZ .................................................. 299 C) WEITERE FRAGEN.................................................................... 302 2. ERSCHLIESSUNG IN EIGENREGIE MIT VERTRAGLICHER KOSTENERSTATTUNG ODER ERSCHLIESSUNGSVERTRAG?........................................................ 303 VII. DER DURCHFUEHRUNGSVERTRAG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGS PLAN GEMAESS § 12 BAUGB................................................................... 304 1. VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN UND ANGEBOTSBEBAUUNGS PLAN.............................................................................................. 304 2. INHALT DES DURCHFUEHRUNGSVERTRAGS .............................................. 308 A) VERPFLICHTUNG ZUR REALISIERUNG DES VORHABENS INNERHALB EINER BESTIMMTEN FRIST......................................................... 308 AA) VORHABEN..................................................................... 308 BB) REALISIERUNGSFRIST......................................................... 312 B) VERPFLICHTUNG ZUR DURCHFUEHRUNG DER ERSCHLIESSUNG INNERHALB EINER BESTIMMTEN FRIST......................................................... 314 C) VERPFLICHTUNG, DIE PLANUNGS- UND ERSCHLIESSUNGSKOSTEN GANZ ODER TEILWEISE ZU UEBERNEHMEN..................................... 315 D) SONSTIGE REGELUNGEN .......................................................... 316 3. REALISIERUNGSWILLE UND -FAEHIGKEIT................................................. 317 4. VERHAELTNIS VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN, VORHABEN- UND ERSCHLIESSUNGSPLAN UND DURCHFUEHRUNGSVERTRAG ........................... 318 A) BESTANDTEILE DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANS ..... 318 B) VERLAGERUNG DER KONFLIKTBEWAELTIGUNG IN DEN DURCHFUEHRUNGS VERTRAG ................................................................................. 319 C) WIDERSPRUCHSFREIHEIT ZWISCHEN DURCHFUEHRUNGSVERTRAG UND VORHABENBEZOGENEM BEBAUUNGSPLAN.................................. 320 D) OEFFENTLICHE AUSLEGUNG DES ENTWURFS DES DURCHFUEHRUNGSVER TRAGS?................................................................................... 321 E) DER DURCHFUEHRUNGSVERTRAG ALS BESTANDTEIL DES ABWAEGUNGS MATERIALS............................................................................... 321 F) ABSCHLUSS DES DURCHFUEHRUNGSVERTRAGES VOR SATZUNGSBE SCHLUSS................................................................................. 322 G) INKRAFTTRETEN DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANS ALS KONKLUDENTE WIRKSAMKEITSVORAUSSETZUNG DES DURCHFUEH RUNGSVERTRAGS ...................................................................... 323 H) HEILUNG VON FEHLERN............................................................. 323 5. FORM DES DURCHFUEHRUNGSVERTRAGES............................................. 324 6. VERGABERECHT............................................................................... 325 7. AUFHEBUNG DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANS NACH §12 ABS. 6 BAUGB..................................................................... 325 8. BESONDERHEITEN BEI DER FESTSETZUNG EINES BAUGEBIETES NACH § 12 ABS. 3A BAUGB MIT KONKRETISIERUNG DES VORHABENS IM DURCHFUEHRUNGSVERTRAG................................................................. 327 A) FESTSETZUNG EINES BAUGEBIETS MIT KONKRETISIERUNG DES VORHABENS IM DURCHFUEHRUNGSVERTRAG ................................... 327 B) ABSCHLUSS EINES NEUEN DURCHFUEHRUNGSVERTRAGS NACH AENDE RUNG DES VORHABENS .............. 328 E) SICHERUNGEN ZUR ERFUELLUNG DER VERTRAGLICHEN P FLICHTEN...................... 330 I. ERFORDERLICHKEIT VON SICHERUNGEN ...................................................... 330 II. AUSWAHL EINES ANGEMESSENEN SICHERUNGSMITTELS............................. 332 III. EINZELNE SICHERUNGSMITTEL ................................................................. 332 1. VERTRAGSSTRAFE ............................................................................. 332 2. BANKBUERGSCHAFT........................................................................... 334 3. PATRONATSERKLAERUNG ..................................................................... 334 4. ZUZAHLUNGSVERPFLICHTUNG ............................................................. 335 5. DINGLICH GESICHERTES ANKAUFS- ODER WIEDERKAUFSRECHT ............... 336 6. RECHTSNACHFOLGEKLAUSEL .............................................................. 339 7. DIENSTBARKEIT............................................................................... 340 8. BAULAST........................................................................................ 341 9. UNTERWERFUNG UNTER DIE SOFORTIGE ZWANGSVOLLSTRECKUNG.............. 344 F) LEISTUNGSSTOERUNGEN............................................................................... 347 I. MOEGLICHE LEISTUNGSSTOERUNGEN............................................................ 347 II. ANWENDBARE RECHTSVORSCHRIFTEN........................................................ 348 1. REGELUNGSHIERARCHIE................................................................... 348 2. REGELUNGEN ZU LEISTUNGSSTOERUNGEN IM STAEDTEBAULICHEN VERTRAG 349 3. RUECKGRIFF AUF ANDERWEITIGE REGELUNG .......................................... 350 A) REGELUNGEN ZU LEISTUNGSSTOERUNGEN IM BAUGB ................... 350 B) REGELUNGEN ZU LEISTUNGSSTOERUNGEN IM VWVFG ................... 350 C) REGELUNGEN ZU LEISTUNGSSTOERUNGEN IM BGB ....................... 351 AA) WERKVERTRAGSAEHNLICHE VERTRAEGE ................................... 352 BB) TAUSCH- ODER KAUFVERTRAGSAEHNLICHE VERTRAEGE ............... 353 CC) VERTRAEGE, DIE NACH ALLGEMEINEM SCHULDRECHT ZU BE HANDELN SIND ................................................................. 354 III. TYPISCHE LEISTUNGSSTOERUNGEN IN DER SPHAERE DER GEMEINDE ......... 355 1. ABBRUCH DER VERTRAGSVERHANDLUNGEN DURCH DIE GEMEINDE ........ 355 2. SCHEITERN DES BEBAUUNGSPLANVERFAHRENS ODER ABWEICHEN DER PLANUNG VOM VERTRAGLICH VORAUSGESETZTEN INHALT ........................ 356 A) RISIKO FEHLGESCHLAGENER AUFWENDUNGEN IM ZUSAMMEN HANG MIT DEM BEBAUUNGSPLANVERFAHREN .............................. 356 B) LEISTUNGSPFLICHTEN DES VORHABENTRAEGERS NACH INKRAFTTRETEN DES BEBAUUNGSPLANS............................................................ 357 3. PLANREUE DER GEMEINDE NACH INKRAFTTRETEN DES BEBAUUNGS PLANS - NACHTRAEGLICHE AENDERUNG ODER AUFHEBUNG DES BEBAU UNGSPLANS VOR ERTEILUNG DER BAUGENEHMIGUNG ........................... 359 4. ZOEGERLICHE AUSUEBUNG GEMEINDLICHER MITWIRKUNGSPFLICHTEN ......... 360 IV. TYPISCHE LEISTUNGSSTOERUNGEN IN DER SPHAERE DES VORHABENTRAEGERS ... 361 1. ABBRUCH DER VERTRAGSVERHANDLUNGEN DURCH DEN VORHABENTRAEGER 361 2. DER VORHABENTRAEGER KOMMT ZAHLUNGSANSPRUECHEN DER GEMEIN DE NICHT ODER NICHT RECHTZEITIG NACH............................................. 362 A) VOR INKRAFTTRETEN DES BEBAUUNGSPLANS.................................. 362 B) NACH INKRAFTTRETEN DES BEBAUUNGSPLANS.............................. 362 3. DIE ERSCHLIESSUNG WIRD NICHT DURCHGEFUEHRT ODER BLEIBT VOR ABNAH ME STECKEN............................................................................. 363 4. SCHLECHTLEISTUNG BEI ERSCHLIESSUNGS- UND AUSGLEICHSMASSNAH MEN ............................................................................................ 363 5. VERSTOSS GEGEN EINE BAU-, SELBSTNUTZUNGS- ODER BETRIEBSPFLICHT 364 6. KEINE ODER NUR TEILWEISE UEBERTRAGUNG DER PFLICHTEN AUS EINEM STAEDTEBAULICHEN VERTRAG TROTZ RECHTSNACHFOLGEKLAUSEL ............... 365 G) VERTRAGSANPASSUNG BEI AENDERUNG DER WIRTSCHAFTLICHEN RAHMEN BEDINGUNGEN NACH § 60 VWVFG............................................................. 367 I. ANPASSUNGSANSPRUCH NACH § 60 ABS. 1 VWVFG ................................ 367 II. DER WECHSEL DES VORHABENTRAEGERS NACH § 12 ABS. 5 BAUGB ALS SONDERREGELUNG ZU § 60 ABS. 1 VWVFG............................................. 368 H) VERTRAGSMANAGEMENT............................................................................. 370 I. VERTRAGSMANAGEMENT ALS TEIL DES PROJEKTMANAGEMENTS ................... 370 II. ELEMENTE DES VERTRAGSMANAGEMENTS ............................................... 372 III. VERTRAGSPLANUNG .................... 372 1. REALISTISCHE EINSCHAETZUNG DER EIGENEN VERHANDLUNGSPOSITION... 372 A) PLANUNGSHOHEIT DER GEMEINDE............................................. 372 B) WIRTSCHAFTLICHE MACHTVERHAELTNISSE ................................... 372 C) EINZELNE MACHTFAKTOREN ................................................... 373 2. DIE STAEDTEBAULICHE KALKULATION.................................................... 374 A) GRUNDLAGEN DER STAEDTEBAULICHEN KALKULATION ....................... 374 B) ERMITTLUNG DER ERZIELBAREN EINNAHMEN................................. 375 C) ERMITTLUNG DER INVESTITIONSKOSTEN......................................... 376 D) ZEITLICHE ERLOES-, KOSTEN- UND FINANZPLANUNG ....................... 380 3. FESTLEGUNG UND GEWICHTUNG DER VERHANDLUNGSZIELE ................... 380 4. ZUSAMMENSTELLUNG DES VERHANDLUNGSTEAMS.............................. 380 IV. VERTRAGSVERHANDLUNG......................................................................... 381 1. ORGANISATORISCHE EMPFEHLUNGEN................................................. 381 A) UEBERSCHAUBARER KREIS UND KONTINUITAET DER VERHANDLUNGS TEAMS ................................................................................... 381 B) SPITZENGESPRAECHE IN KLEINER RUNDE ZUR KLAERUNG DER LETZTEN STREITPUNKTE.......................................... 381 C) VERANTWORTLICHER ANSPRECHPARTNER ....................................... 382 2. ERFOLGSBEDINGUNGEN DER VERHANDLUNGSFUEHRUNG ........................... 382 A) FRUEHZEITIGE EINBEZIEHUNG VON PROFESSIONELLEM SACHVER STAND .................................................................................... 382 B) INTERESSENVERTRETUNG MIT AUGENMASS UND FINGERSPITZENGE FUE H L....................................................................................... 382 C) VERSACHLICHUNG DER VERHANDLUNGEN .................................... 382 D) VERTRAUENSBILDUNG DURCH GERECHTE RISIKO- UND LASTENVER TEILUNG................................................................................... 383 E) ABSCHICHTUNG VON TEILEINIGUNGEN......................................... 383 F) ZEITDRUCK ALS KATALYSATOR EINER EINIGUNG.............................. 384 G) DIE EINIGUNG IM AUGE BEHALTEN ....................................... 384 H) INTERNE VERFAHRENSFUEHRUNG.................................................... 384 I) OEFFENTLICHKEITSARBEIT............................................................. 384 3. BESONDERHEITEN DES VERTRAGSMANAGEMENTS BEIM ABSCHLUSS STAEDTEBAULICHER VERTRAEGE ............................................................. 385 A) MINIMIERUNG DER GEMEINDLICHEN VORLAUFKOSTEN .................... 385 B) BESONDERHEITEN DES ZEITLICHEN VERTRAGSMANAGEMENTS ........ 385 C) VIELZAHL VON EIGENTUEMERN..................................................... 386 D) BETEILIGUNG VON ERBENGEMEINSCHAFTEN................................. 389 V VERTRAGSDURCHFUEHRUNG UND VERTRAGSCONTROLLING.................................. 389 LITERATURVERZEICHNIS....................... 391 STICHWORTVERZEICHNIS.................................................................................... 399 ZUM A U TO R...................................................................................................... 407
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