Große deutsche Wohnungsunternehmen im Stresstest: quantitative Analyse der Krisensensitivtät und Ansätze zur Förderung von Resilienz
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|---|---|
| Format: | Book |
| Language: | German |
| Published: |
Münster
MV Wissenschaft
[2017]
|
| Series: | Wissenschaftliche Schriften der WWU Münster. Reihe IV
Band 11 |
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| Online Access: | Volltext Inhaltsverzeichnis |
| Physical Description: | XXIII, 330 Seiten Illustrationen, Diagramme |
| ISBN: | 9783840501630 3840501636 |
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|---|---|
| adam_text | INHALTSVERZEICHNIS
DANKSAGUNG.............................................................................................................................
III
VORWORT.....................................................................................................................................V
INHALTSUEBERSICHT.....................................................................................................................VII
INHALTSVERZEICHNIS...................................................................................................................
IX
ABBILDUNGSVERZEICHNIS.........................................................................................................
XV
TABELLENVERZEICHNIS.............................................................................................................XIX
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS.......................................................................................................
XXI
SYMBOLVERZEICHNIS.............................................................................................................XXIII
ZUSAMMENFASSUNG...................................................................................................................
1
1
EINLEITUNG...........................................................................................................................
11
1.1
PROBLEMSTELLUNG..................................................................................................11
1.2 AUFBAU DER
ARBEIT................................................................................................17
1.3 STAND DER
LITERATUR..............................................................................................19
1.4 METHODISCHES
VORGEHEN.....................................................................................28
1.4.1 BETRACHTUNGSGEGENSTAND UND DATENLAGE
..................................................
28
1.4.1.1 CHARAKTERISIERUNG DER DEUTSCHEN
WOHNUNGSWIRTSCHAFT.....................28
1.4.1.2 EINSCHAETZUNG DER
DATENLAGE................................................................
32
1.4.1.3 EIGNUNG VON GESCHAEFTSBERICHTSDATEN ZUR VERGLEICHENDEN ANALYSE
....35
1.4.2 UNTERSUCHUNGSGEGENSTAND UND GRUNDGESAMTHEIT
...................................
43
1.4.3 FORSCHUNGSGEGENSTAND DER
ARBEIT.............................................................48
1.4.4 STRESSTEST ALS
UNTERSUCHUNGSMETHODE......................................................
49
1.4.4.1 DEFINITION
STRESSTEST............................................................................50
1.4.4.2 BISHERIGE ANWENDUNG IM FINANZSEKTOR
...............................................
53
1.4.4.3 ANWENDUNG AUF UNTERNEHMEN AUSSERHALB DES
FINANZSEKTORS............56
1.4.4.4 AKZEPTANZ UND RELEVANZ VON STRESSTESTERGEBNISSEN
.........................
58
1.4.4.5 KRITISCHE DESIGNFRAGEN FUER STRESSTESTS
................................................
64
1.4.4.6 GENERIERUNG VON SZENARIEN DURCH EINEN
MONTE-CARLO-ALGORITHMUS..70
2 GRUNDLAGEN UND
BEGRIFFSBESTIMMUNG...........................................................................
71
2.1 BEDEUTUNG DER
IMMOBILIENWIRTSCHAFT................................................................71
2.2 HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER GESCHAEFTSTAETIGKEIT BIS 2007
..................................
74
2.3 WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE W
ERTTREIBER..............................................................
77
2.3.1 IDENTIFIKATION UND
BEWERTUNG....................................................................77
2.3.2 DAS MAGISCHE VIELECK DER OPERATIVEN W ERTTREIBER
...................................
78
2.3.2.1 OPERATIVE UND FINANZIELLE ZUSAMMENHAENGE
.......................................
79
2 3 .2.2 URSACHEN UND
WIRKUNGEN....................................................................83
2.3.3 FOLGERUNGEN FUER DAS
MANAGEMENT............................................................
88
2.4 WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE GESCHAEFTSMODELLE UND IMPLIKATIONEN
......................
89
3 DESIGN EINES SPEZIFISCHEN STRESSTESTS FUER
WOHNUNGSUNTERNEHMEN........................91
3.1 ZIELSETZUNG DES
STRESSTESTS.................................................................................91
3.2 METHODIK VON
STRESSTESTS...................................................................................91
3.2.1 VERWENDETE SYSTEMATIK
............................................................................
91
3.2.2 UMGANG MIT DEN KRITISCHEN DESIGNFRAGEN ZUM STRESSTEST
........................
93
3.2.2.1 GESTALTUNG DER
RAHMENBEDINGUNGEN..................................................93
3.2.2.2 STRUKTURIERUNG DES MODELLS
.................................................................
94
3.2.2.3 INNERE
LOGIK..........................................................................................
95
3.3 STRUKTURIERUNG DES
TESTMODELLS..........................................................................97
3.3.1 ZIELSETZUNG UND
AUFBAU..............................................................................97
3.3.2 ABBILDUNG DER UNTERNEHMENSSTRUKTUR UND ENTWICKLUNG
........................
101
3.3.2.1
PORTFOLIO..............................................................................................
102
3.3.2.2 LEERSTAND
...........................................................................................
103
3.3.2.3
FLUKTUATION.........................................................................................104
3.3.2.4 BETRIEBSKOSTEN UND NEBENKOSTENABRECHNUNGEN
.............................
104
3.3.2.5 INSTANDHALTUNG UND
MODERNISIERUNG................................................ 105
3.3.2.G
PERSONAL..............................................................................................
106
3.3.2.7
ZINSEN.................................................................................................106
3.3.2.8 MAKLERFAKTOREN
..................................................................................
108
3.3.2.9
STEUERN..............................................................................................
108
3.3.3 MESSGROESSEN FUER DIE STRESSEMPFINDLICHKEIT
..............................................
109
3.3.3.1 MINDERUNGEN DES
UNTERNEHMENSWERTES..........................................109
3.3.3.2 AUFRECHTERHALTUNG DER ZAHLUNGSBEREITSCHAFT
...................................
110
3.3.3.3 KAPITALERHALTUNG UND
UEBERSCHULDUNG................................................111
3.3.3.4 MINDERUNGEN DER
KAPITALRENDITE.......................................................112
3.3.4 QUANTIFIZIERUNG DER
KRISENSENSITIVITAET......................................................113
3.4 IDENTIFIZIERUNG RELEVANTER RISIKEN UND
STRESSPARAMETER................................114
3.4.1 RELEVANTE RISIKEN FUER DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT
......................................
114
3.4.2 ABLEITUNG DER
STRESSPARAMETER................................................................117
3.5 DESIGN DER
SENSITIVITAETSANALYSE.........................................................................118
3.6 DESIGN DER
SZENARIOANALYSE..............................................................................120
3.6.1 DETERMINISTISCH-HYPOTHETISCHE SZENARIEN
...............................................
120
3.6.2 SZENARIEN GENERIERT DURCH MONTE-CARLO-ALGORITHMUS
............................
123
3.6.2.1 METHODISCHE GRUNDLAGEN
..................................................................
123
3.6.2.2 PHASE 1: FESTLEGUNG DES
PROGNOSEMODELLS........................................124
3.G.2.3 PHASE 2: AUSWAHL DER
STRESSPARAMETER.............................................124
3.G.2.4 PHASE 3: BESTIMMUNG VON WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
..........
125
3.6.2.5 PHASE 4: ERMITTLUNG DER
KORRELATIONEN..............................................126
3.6.2.6 PHASE 5: GENERIERUNG DER ZUFALLSZAHLEN UND SIMULATIONSLAEUFE
.......
128
4 DURCHFUEHRUNG ZWEIER FALLSTUDIEN
..............................................................................
133
4.1 ZIELSETZUNG UND FUNKTION DER
FALLSTUDIEN........................................................133
4.2 KURZBESCHREIBUNG DER FALLSTUDIENUNTERNEHMEN
.............................................
134
4.3 UMSETZUNG DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE IM
PERIODENVERGLEICH........................137
4.3.1 ABLEITUNG DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE
...................................................
137
4.3.1.1 FALL 1 - KERNPUNKTE DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE
..............................
137
4.3.1.2 FALL 2 - KERNPUNKTE DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE
..............................
138
4.3.1.3 UMSETZUNG IM BASISFALL
......................................................................
139
4.3.2 GESTALTUNG DER GESELLSCHAFTERSTRUKTUR
....................................................
140
4.3.2.1 FALL 1 - KAMPF GEGEN PRIVATISIERUNG
...................................................
140
4.3.2.2 FALL 2 - DURCHFUEHRUNG EINES BOERSENGANGS
........................................
140
4.3.3 STEIGERUNG DES UNTERNEHMENSWERTES BZW. DER
PROFITABILITAET.................141
4.3.3.1 GEPLANTE UMSETZUNG DER WERTSTEIGERUNG
.........................................
141
4.3.3.2 ENTWICKLUNG DES UNTERNEHMENSWERTS PRO M2
..................................
141
4.3.3.3 ENTWICKLUNG EIGENKAPITALRENTABILITAET
................................................
142
4.3.3.4 ENTWICKLUNG DER STILLEN RESERVEN
......................................................
143
4.3.3.5 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................
144
4.3.4 ERFUELLUNG DES
WACHSTUMSZIELS..................................................................
144
4.3.4.1 FALL 1 - MODERATES WACHSTUM
..........................................................
144
4.3.4.2 FALL 2 - STRATEGISCHER ERWERB GROSSER
PORTFOLIEN................................145
4.3.4.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................
146
4.3.5 DIENSTLEISTUNGEN FUER
DRITTE.......................................................................
146
4.3.5.1 FALL 1 - EXPANSION EIGENTUMSVERWALTUNG
..........................................
146
4.3.5.2 FALL 2 - PROFESSIONELLE VERWALTUNG VON
WOHNIMMOBILIEN................146
4.3.5.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL.......................................................................147
4.3.6 VERKAUF VON WOHN- UND GEWERBEIMMOBILIEN
........................................
147
4.3.6.1 FALL 1 - VERKAUF VON WOHN- UND
GEWERBEIMMOBILIEN.......................147
4.3.6.2 FALL 2 - SOZIALVERTRAEGLICHE PRIVATISIERUNG VORRANGIG AN
MIETER...........147
4.3.6.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................
152
4.3.7 AUSGESTALTUNG DES PORTFOLIOMANAGEMENTS
.............................................
152
4.3.7.1 FALL 1 - QUALITATIVES PORTFOLIOMANAGEMENT
.......................................
152
4.3.7.2 FALL 2 - AKTIVES PORTFOLIOMANAGEMENT
..............................................
152
4.3.7.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL.......................................................................153
4.3.8 TECHNISCHES
MANAGEMENT.......................................................................
153
4.3.8.1 FALL 1 - ENERGETISCHE SANIERUNG INNERHALB VON 20 JAHREN
.................
153
4.3.5.2 FALL 2 - MARKTGERECHTE
INSTANDHALTUNGSSTRATEGIE.............................154
4.3.5.3 ENTWICKLUNG DER SPEZIFISCHEN AUSGABEN
...........................................
155
4.3.5.4 VERGLEICH DER EINZELKOMPONENTEN
....................................................
156
4.3.5.5 BRANCHENUEBLICHST VON INSTANDHALTUNGS- UND
MODERNISIERUNGSAUSGABEN................................................................
156
4.3.5.6 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................
157
4.3.9 MANAGEMENT DER MIETNEBENKOSTEN
.......................................................
158
4.3.9.1 FALL 1 - SENKUNG MIETNEBENKOSTEN
....................................................
158
4.3.9.2 FALL 2 - WEITERGABE VON EINKAUFSVORTEILEN
........................................
158
4.3.9.3 ENTWICKLUNG DER MIETNEBENKOSTEN
...................................................
158
4.3.9.4 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................
159
4.3.10 BAUTRAEGERAKTIVITAETEN UND PROJEKTGESCHAEFT
..............................................
159
4.3.10.1 FALL 1 - MITTELFRISTIGER RUECKZUG AUS
BAUTRAEGERGESCHAEFT.....................159
4.3.10.2 FALL 2 - RUECKZUG AUS PROJEKTENTWICKLUNG
..........................................
159
4.3.10.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................
160
4.3.11 SOZIALE
ASPEKTE.........................................................................................160
4.3.11.1 FALL 1 - UEBERNAHME SOZIALER VERANTWORTUNG
..................................
160
4.3.11.2 FALL 2 - SOZIALVERTRAEGLICHE UNTERNEHMENSTAETIGKEIT
..........................
160
4.3.11.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................161
4.3.12 FINANZIERUNG UND
HEDGING........................................................................161
4.3.12.1 FALL 1 - ABSICHERUNG
ZINSRISIKO...........................................................161
4.3.12.2 FALL 2 - OPTIMIERUNG FINANZIERUNGSKOSTEN
........................................
162
4.3.12.3 STRUKTUR DES
KAPITALS..........................................................................164
4.3.12.4 FINANZIELLE
RAHMENBEDINGUNGEN......................................................
165
4.3.12.5 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................165
4.3.13 FALL 2 - SCHAFFEN EINER
MARKE..................................................................166
4.4 WEITERE ERKENNTNISSE AUS DEM PERIODENVERGLEICH
........................................
166
4.4.1 PERSONALENTWICKLUNG UND
-AUSGABEN.......................................................166
4.4.1.1 FALL 1 -
PERSONALENTWICKLUNG..............................................................
166
4.4.1.2 FALL 2 -
PERSONALENTWICKLUNG..............................................................
167
4.4.1.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................168
4.4.2 BEWIRTSCHAFTUNG DER
IMMOBILIENBESTAENDE..............................................169
4.4.2.1 FALL 1 - WESENTLICHE PARAMETER
..........................................................
169
4.4.2.2 FALL 2 - WESENTLICHE PARAMETER
..........................................................
170
4.4.2.3 UMSETZUNG IM
BASISFALL......................................................................171
4.4.3 OPERATIVER
CASHFLOW.................................................................................172
4.4.3.1 FALL 1 -
CASHFLOW-ENTWICKLUNG...........................................................172
4.4.3.2 FALL 2 - CASHFLOW-ENTWICKLUNG
.........................................................
172
4.5 KRITISCHE WUERDIGUNG VON STRATEGIE UND BERICHTERSTATTUNG
.............................
173
4.6 AUSWERTUNG DER STRESSTESTS DER FALLSTUDIENUNTERNEHMEN
.............................
175
4.6.1 ERGEBNISSE DES STRESSTESTS MIT UNIVARIATEN PARAMETERN
........................
175
4.6.1.1 AUSGANGSSITUATION FUER DEN STRESSTEST
................................................
175
4.6.1.2 AUSWIRKUNGEN AUF DEN UNTERNEHMENSWERT
.....................................
176
4.6.1.3 AUFRECHTERHALTUNG DER ZAHLUNGSBEREITSCHAFT
...................................
178
4.6.1.4 KAPITALERHALTUNG UND
UEBERSCHULDUNG............................................... 181
4.6.1.5 ERGEBNISSE DES INVERSEN STRESSTESTS MIT UNIVARIATEN
PARAMETERN... 182
4.6.1.6 HOEHE DER
KAPITALRENDITEN..................................................................185
4.6.1.7 FAZIT DES UNIVARIATEN
TESTS................................................................186
4.6.2 ERGEBNISSE DES STRESSTESTS MIT MULTIVARIATEN PARAMETERN
....................
186
4.6.2.1 AUSWIRKUNGEN AUF DEN UNTERNEHMENSWERT
.....................................
186
4.6.2.2 AUFRECHTERHALTUNG DER ZAHLUNGSBEREITSCHAFT
...................................
188
4.6.2.3 KAPITALERHALTUNG UND
UEBERSCHULDUNG...............................................189
4.6.2.4 HOEHE DER
KAPITALRENDITEN..................................................................189
4.6.2.5 FAZIT DER MULTIVARIATEN
TESTS.............................................................190
4.6.3 VERGABE DER
STRESSRESISTENZ-INDICES........................................................
190
4.7 BEURTEILUNG DER
MODELLADAEQUANZ.....................................................................191
4.7.1 ERKENNTNISSE AUS DEM
SOLL-IST-VERGLEICH.................................................. 191
4.7.2 KRITISCHE FAKTOREN FUER DIE AUSSAGEKRAFT DES MODELLS
.............................
193
4.7.3 ERKENNTNISSE AUS DEN
STRESSTESTS.............................................................193
4.7.4 WUERDIGUNG DER
FALLSTUDIENERGEBNISSE.....................................................
194
5 DARSTELLUNG UND INTERPRETATION DER STRESSTESTERGEBNISSE DES PANELS
...................
195
5.1 KURZBESCHREIBUNG DER GETESTETEN UNTERNEHMEN
............................................
195
5.2 RELATIVE BEDEUTUNG DER UNIVARIATEN
STRESSFAKTOREN........................................198
5.2.1 VERAENDERUNGEN DES UNTERNEHMENSWERTS IN UNIVARIATEN
TESTS..............198
5.2.2 AUFTRETEN VON LIQUIDITAETSENGPAESSEN IN UNIVARIATEN TESTS
......................
200
5.2.3 UMFANG DER KAPITALERHALTUNG IN UNIVARIATEN TESTS
.................................
201
5.2.4 VERAENDERUNGEN DER KAPITALRENDITE IN UNIVARIATEN TESTS
.........................
202
5.2.5 ERGEBNIS DER UNIVARIATEN
TESTS.................................................................202
5.3 TEST DER RELEVANZ EINZELNER STRESSFAKTOREN DURCH
SZENARIOANALYSE................203
5.3.1 VERAENDERUNGEN DES UNTERNEHMENSWERTS IN MULTIVARIATEN TESTS
..........
203
5.3.2 AUFTRETEN VON LIQUIDITAETSENGPAESSEN IN MULTIVARIATEN TESTS
...................
204
5.3.3 UMFANG DER KAPITALERHALTUNG IN MULTIVARIATEN TESTS
..............................
205
5.3.4 VERAENDERUNGEN DER KAPITALRENDITE IN MULTIVARIATEN TESTS
.....................
206
5.3.5 ERGEBNIS DER MULTIVARIATEN
TESTS.............................................................206
5.4 IDENTIFIZIERUNG VON BESTIMMUNGSGRUENDEN FUER ERHOEHTE
KRISENSENSITIVITAET
......
207
5.4.1 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER
UNTERNEHMENSWERTMINDERUNGEN...................209
5.4.2 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER LIQUIDITAETSENGPAESSE
.........................................
214
5.4.3 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER DIE GEFAEHRDUNG DER
KAPITALERHALTUNG..............224
5.4.4 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER DIE REDUZIERUNG DER
KAPITALRENDITE.................225
5.5 AUSWIRKUNGEN VON
EIGENTUEMERSTRUKTUREN.......................................................
227
5.5.1 HOMOGENITAET DER EIGENTUEMERGRUPPEN
....................................................
227
5.5.2 DURCHSCHNITTLICHE AUSGEWAEHLTE MERKMALE NACH
EIGENTUEMERGRUPPEN....231
5.5.3 RANGREIHEN DER STRESSINDICES NACH EIGENTUEMERGRUPPEN
........................
233
6 FAZIT DER
STRESSTESTS........................................................................................................237
6.1 ANWENDUNGSBEREICH FUER
STRESSTESTS.................................................................
237
6.2 VORAUSSETZUNGEN ZUR
TESTDURCHFUEHRUNG..........................................................237
6.3 ERGEBNISSE DER UNIVARIATEN
TESTS......................................................................237
6.4 ERGEBNISSE DER MULTIVARIATEN
TESTS..................................................................239
6.5 BESTIMMUNGSGRUENDE FUER
KRISENSENSITIVITAET......................................................
240
6.5.1 KATEGORIE UNTERNEHMENSWERTMINDERUNG
...............................................
240
6.5.2 KATEGORIE
LIQUIDITAETSDEFIZITE....................................................................242
6.5.3 KATEGORIEN KAPITALERHALTUNG UND KAPITALRENDITE
....................................
243
6.6 ERGEBNISSE DER DIFFERENZIERUNG NACH EIGENTUEMERSTRUKTUREN
..........................
244
6.7 BEDEUTUNG DER STRESSINDICES UND
INSOLVENZQUOTEN...............................
.
.......
245
7 ANSAETZE ZUR FOERDERUNG VON
RESILIENZ..........................................................................
247
7.1 MASSNAHMEN AUF
UNTERNEHMENSEBENE...........................................................
247
7.1.1 ALLGEMEINE VERBESSERUNG DER AUSGANGSBASIS
.........................................
247
7.1.2 SPEZIFISCHE MASSNAHMEN ZUR HEBUNG DER RESISTENZ
...............................
249
7.1.2.1 MASSNAHMEN ZUR STABILISIERUNG DES
UNTERNEHMENSWERTES..............249
7.1.2.2 MASSNAHMEN ZUR STABILISIERUNG DER LIQUIDITAETSLAGE
..........................
251
7.2 GESTALTUNG VON RAHMENBEDINGUNGEN DURCH DIE
POLITIK..................................254
7.3 ZIELKONFLIKTE AUF UNTERNEHMENS- UND POLITISCHER
EBENE.................................255
7.4 UMSETZUNG IM KONKRETEN
EINZELFALL..................................................................256
8
AUSBLICK...........................................................................................................................259
LITERATURVERZEICHNIS.............................................................................................................
261
ANHANG...................................................................................................................................283
UNTERNEHMENSSTECKBRIEFE..................................................................................................283
NR. 1
..........................................................................................................................
283
NR. 2
..........................................................................................................................
287
NR. 3
..........................................................................................................................
291
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.....................
;..................................................................................................295
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299
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