Holdings: Redevelopment von Bestandsimmobilien

Redevelopment von Bestandsimmobilien: Planung, Steuerung und Bauen im Bestand

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Bibliographic Details
Other Authors:	Lederer, Marijan-Maximilian 1962- (Editor)
Format:	Book
Language:	German
Published:	München Beck 2016
Edition:	3. Auflage
Subjects:	Bauen im Bestand
Online Access:	Inhaltsverzeichnis
Physical Description:	XXIV, 326 Seiten Diagramme, Illustrationen
ISBN:	9783406667503

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adam_text	VORWORT ZUR 3. AU FLAGE........................................................................................... V BEARBEITERVERZEICHNIS............................................................................................. VII ABKUERZUNGSVERZEICHNIS......................................................................................... XIX LITERATURVERZEICHNIS............................................................................................... XXI TEIL A KRITERIEN FUER UND WIDER BAUEN IM BESTAND......................................................... 1 I. BEGRIFFSDEFINITION (HARLFINGER/METZNER/RINGEL) ................................................ 3 1. BAUEN IM BESTAND....................................................................................... 3 2. INSTANDHALTUNG........................................................................................... 4 3. M ODERNISIERUNG......................................................................................... 4 4. REVITALISIERUNG........................................................................................... 5 5. REDEVELOPMENT......................................................................................... 5 II. GRUENDE FUER DAS BAUEN IM BESTAND (HARLFINGER/METZNER/RINGEL) ...................... 7 1. LEBENSZYKLUSBEZOGENE G RUENDE................................................................. 7 2. IMMOBILIENMARKTBEZOGENE G RUE N D E......................................................... 9 A) CHARAKTERISIERUNG DES IMMOBILIENMARKTES ........................................ 9 B) SPEZIFISCHE FAKTOREN DER NACHFRAGE..................................................... 11 C) SPEZIFISCHE FAKTOREN DES ANGEBOTS....................................................... 13 D) TYPISCHER MARKTZYKLUS......................................................................... 14 3. VOLKSWIRTSCHAFTLICHE GRUENDE..................................................................... 15 A) KONJUNKTURELLE UND STRUKTURELLE FAKTOREN .......................................... 15 B) AENDERUNG DER ARBEITSWELTEN................................................................. 16 4. SOZIODEMOGRAFISCHE G RUENDE..................................................................... 18 A) NATUERLICHE BEVOELKERUNGSENTWICKLUNG ................................................ 18 B) MIGRATIONSBEDINGTE BEVOELKERUNGSENTWICKLUNG .................................. 19 5. STADTPLANERISCHE G RUE N D E........................................................................... 21 III. ENTSCHEIDUNGEN ZUR WERTSCHOEPFUNG IM BESTAND (HARLFINGER/METZNER/RINGEL) 23 1. ZUKUNFTSSICHERE IMMOBILIEN..................................................................... 23 2. POTENZIELLE MASSNAHMEN ........................................................................... 25 3. RATIONALE ENTSCHEIDUNGEN......................................................................... 27 IV. WERTSCHOEPFUNG DURCH ENERGIEMANAGEMENT BEI BESTANDSGEBAEUDEN (VEDDER) . 30 1. EINSPARPOTENTIALE BEI BESTANDSGEBAEUDEN .................................................. 30 A) STATISTISCHE VERTEILUNG DER BESTANDSGEBAEUDE NACH ALTER UND NUTZUNG 30 B) VERTEILUNG DER GEBAEUDENUTZUNGEN....................................................... 31 C) FORDERUNGEN ZUR ENERGIEEINSPARUNG................................................... 32 D) RANGFOLGE DER TGA-MEDIEN NACHEINSPARPOTENTIAL ............................ 34 2. GANZHEITLICHE BETRACHTUNG DES BESTANDSOBJEKTS ...................................... 35 A) BETRACHTUNGSSPEKTRUM DER EINZELGROESSEN ............................................ 35 B) ZEITZYKLEN............................................................................................. 35 AA) LEBENSZYKLUS DES GEBAEUDEMANAGEMENTS ...................................... 35 BB) ZEITZYKLEN DER BETRIEBSZUSTAENDE .................................................. 35 C) BERECHNUNGSANSAETZE FUER NUTZUNGSPROFILABHAENGIGEN ENERGIEBEDARF . . 36 3. ENERGIEMANAGEMENTSTRATEGIEN................................................................... 36 A) AUFGABENSTELLUNG................................................................................... 36 B) ENERGIEMANAGEMENTBEGLEITUNG DER OBJEKTPHASEN .............................. 37 AA) BESTANDSAUFNAHME ......................................................................... 37 BB) ZUSTANDSBEWERTUNG....................................................................... 38 CC) ANALYSE DER ENERGIESYSTEME........................................................... 38 DD) BERATUNG BEI DER ANLAGENPLANUNG................................................. 38 EE) MITWIRKEN BEI DER BETRIEBSOPTIMIERUNG ...................................... 38 4. ZIELKATALOG DER MODERNISIERUNG............................................................... 39 A) BEDARFSPLANUNG ALS VORAUSSETZUNG....................................................... 39 B) PROJEKTZIELE DER BESTANDSMODERNISIERUNG .......................................... 40 C) ZIELSYSTEM DES MODERNISIERUNGSPROJEKTS............................................. 41 AA) ZIELDEFINITION................................................................................. 41 BB) EBENEN DER ZIELHIERARCHIE............................................................... 41 CC) ZIELHIERARCHIE DER MODERNISIERUNGSPROJEKTE ................................ 42 DD) ZIELKRITERIEN................................................................................... 44 EE) STRUKTUR EINES ZIELSYSTEMS............................................................. 44 5. MODERNISIERUNGSMASSNAHMENFAECHER VERSUS BESTANDSEINGRIFFE ................ 46 A) UMFANG DER BESTANDSEINGRIFFE............................................................. 46 B) RUECKBAUGRADE....................................................................................... 46 C) EINFLUSS E NE V ....................................................................................... 47 V. DUE DILIGENCE (BROCK)........................................................................................ 49 1. MIETRECHTLICHER BESTAND............................................................................. 49 VORBEMERKUNG........................................................................................... 49 A) MIETVERTRAGLICHE SACHERHALTUNGSPFLICHTEN .......................................... 49 B) DULDUNGSPFLICHTEN DES MIETERS............................................................. 50 AA) VERTRAGLICHE DULDUNGSPFLICHTEN..................................................... 51 BB) GESETZLICHE DULDUNGSPFLICHT GERN. § 555A ABS. 1 BGB (ERHAL TUNGSMASSNAHMEN) ......................................................................... 52 CC) GESETZLICHE DULDUNGSPFLICHT GEMAESS § 555D BGB (MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN)....................................................... 54 C) BEENDIGUNG VON M IETVERTRAEGEN........................................................... 57 AA) MIETAUFHEBUNGSVEREINBARUNG ...................................... ................ 58 BB) DIE BEENDIGUNG BEFRISTETER M IETVERHAELTNISSE .............................. 59 CC) AUSSERORDENTLICHE VERTRAGSKUENDIGUNG........................................... 60 DD) KUENDIGUNG UNBEFRISTETER MIETVERHAELTNISSE .................................. 61 D) BESONDERHEITEN BEI WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSEN .............................. 64 2. TECHNICAL DUE DILIGENCE/WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG (BOHN/HARLFINGER)......................................................................................... 66 A) TECHNICAL DUE DILIGENCE....................................................................... 67 AA) VERFAHRENSABLAUF............................................................................. 67 BB) PRUEFUNGSINHALTE DER TECHNISCHEN DUE D ILIGENCE ........................ 68 (A) UNBEBAUTE GRUNDSTUECKE........................................................... 68 (B) GEBAEUDE IM B A U ....................................................................... 68 (C) BESTANDSGEBAEUDE....................................................................... 69 B) WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNGEN ...................................................... 70 AA) INVESTITIONSKOSTEN........................................................................... 70 BB) KOSTEN FUER DIE A BNUTZUNG............................................................. 70 CC) WEITERE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN .................................................. 71 VI. BESTANDSSCHUTZ UND SEINE GRENZEN (OEHMEN) .................................................. 72 1. NACHRUESTUNG BESTEHENDER GEBAEUDE .......................................................... 72 2. BESTANDSSCHUTZ........................................................................................... 72 A) INHALT DES BESTANDSSCHUTZES................................................................... 73 B) GRENZEN DES BESTANDSSCHUTZES .............................................................. 73 C) ARTEN DES BESTANDSSCHUTZES .................................................................. 75 AA) PASSIVER BESTANDSSCHUTZ ................................................................. 75 BB) AKTIVER BESTANDSSCHUTZ................................................................... 75 CC) UEBERWIRKENDER BESTANDSSCHUTZ .................................................... 76 DD) EIGENTUMSKRAEFTIG VERFESTIGTE ANSPRUCHSPOSITIONEN ...................... 77 D) RESTRIKTIONEN ....................................................................................... 77 E) HAFTUNGSRISIKEN FUER DEN ARCHITEKTEN .................................................. 77 3. ZUSAMMENFASSUNG BESTANDSSCHUTZ .......................................................... 78 VII. OEFFENTLICH-RECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN BEIM BAUEN IM BESTAND (OEHMEN) . . 79 1. PLANUNGSRECHT............................................................................................. 79 A) VORBEMERKUNG....................................................................................... 79 B) BAULEITPLANUNG ..................................................................................... 79 AA) LANDESPLANUNG............................................................................... 80 BB) FLAECHENNUTZUNGSPLAN..................................................................... 81 CC) RAHM ENPLAN.................................................... 81 DD) BEBAUUNGSPLAN............................................................................... 81 EE) VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN ............................................ 83 FF) PLANERSATZ - §§ 34, 35 BAUGB ...................................................... 83 2. BODENORDNUNG........................................................................................... 86 3. STAEDTEBAULICHE SANIERUNGSMASSNAHMEN, STAEDTEBAULICHE ENTWICKLUNGSMASSNAHMEN......................................................................... 87 4. STADTUMBAU UND MASSNAHMEN DER SOZIALEN S TA D T .................................... 88 5. STAEDTEBAULICHE VERTRAEGE............................................................................. 88 6. ALTLASTEN..................................................................................................... 89 7. UMWELTSCHUTZ ........................................................................................... 90 8. ERSCHLIESSUNG............................................................................................... 91 9. DENKMALSCHUTZ ......................................................................................... 92 10. ZWISCHENERGEBNIS....................................................................................... 93 VIII. ERFUELLUNG GESETZLICHER AUFLAGEN (SCHLOESSER) .................................................... 94 1. NACHRUESTUNG DER BESTANDSIMMOBILIE BEI GESETZESAENDERUNGEN .............. 94 2. BRANDSCHUTZ............................................................................................... 94 A) BRANDSCHUTZ IM OEFFENTLICHEN RECHT .................................................... 94 AA) UE BERBLICK....................................................................................... 95 BB) VORBEUGENDER BRANDSCHUTZ .......................................................... 95 CC) ABWEHRENDER BRANDSCHUTZ ............................................................ 96 DD) BRANDSCHUTZ IM BAUAUFSICHTLICHEN VERFAHREN ................................ 97 EE) BRANDSCHUTZ UND BESTANDSSCHUTZ .................................................. 97 FF) BRANDSCHUTZKONZEPTE..................................................................... 101 GG) CHECKLISTE ZUR BERUECKSICHTIGUNG BRANDSCHUTZRECHTLICHER ASPEKTE BEIM BAUEN IM BESTAND ................................................................. 101 B) BRANDSCHUTZ IM ZIVILRECHT ................................................................... 104 AA) PLANUNG........................................................................................... 104 BB) AUSFUEHRUNG..................................................................................... 105 IX. URHEBERRECHTLICHE ZWAENGE (PLANKER)............................................................... 108 1. URHEBERRECHT UND BAUEN IM BESTAND....................................................... 108 A) ANALYSE DER VERTRAGLICHEN AUSGANGSSITUATION ...................................... 108 B) DIE TATSAECHLICHE AUSGANGSSITUATION IN BEZUG AUF DEN BESTAND * DER WERKBEGRIFF DES § 2 U RH G ............................................................. 109 2. ABWEHR UND DURCHSETZUNG URHEBERRECHTLICHER ANSPRUECHE IN DER PRAXIS 111 A) URHEBERPERSOENLICHKEITSRECHTE............................................................... 111 B) DURCHSETZUNG UND ABWEHR VON BEEINTRAECHTIGUNGEN UND AENDERUNGEN DES WERKES (§§ 14, 39 U RHG )........................................... 111 C) DIE ABWAEGUNG ZWISCHEN ERHALTUNGSINTERESSE UND AENDERUNGSINTERESSE............................................................................... 112 AA) TYPISCHE AUFTRAGGEBER-ZBAUHERRENINTERESSEN .............................. 113 BB) TYPISCHE ERHALTUNGSINTERESSEN DES URHEBERS ................................ 114 3. SCHUTZ DER VERWERTUNGSRECHTE................................................................... 115 A) VERVIELFAELTIGUNGSRECHT ......................................................................... 115 B) AUSSTELLUNGS-UND VERBREITUNGSRECHT/URHEBER SCHUETZ VERM E RK .......... 115 4. DAUER DES URHEBERSCHUTZES....................................................................... 116 5. CHECKLISTE................................................................................................... 116 X. GESTALTUNG VON ARCHITEKTEN- UND INGENIEURVERTRAEGEN (REININGHAUS) ............ 117 1. LEISTUNGSBESCHREIBUNG............................................................................... 117 A) GRUNDLEISTUNGEN................................................................................... 117 B) BESONDERE LEISTUNGEN........................................................................... 118 C) KONVENTIONELLE UND FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG .................... 119 D) STUFENWEISE BEAUFTRAGUNG ................................................................... 120 2. HONORAR FUER ARCHITEKTEN- UND INGENIEURLEISTUNGEN ................................ 121 A) ANRECHENBARE K O STEN ........................................................................... 121 B) HONORARERHOEHUNGSVORSCHRIFTEN........................................................... 123 C) HONORAR FUER BESONDERE LEISTUNGEN ..................................................... 123 D) BAUZEITVERLAENGERUNG............................................................................. 123 3. HAFTUNG DER ARCHITEKTEN UND INGENIEURE ................................................ 124 4. F A Z IT........................................................................................................... 125 XL STEUERLICHE ASPEKTE DES REDEVELOPMENT (PIEFENBRINK/VERFUERTH) ...................... 126 1. EINLEITUNG UND UEBERBLICK (PIEFENBRINK)..................................................... 126 2. EINKOMMENSTEUER (PIEFENBRINK)................................................................. 126 A) UEBERBLICK............................................................................................... 126 B) ABGRENZUNG DER FUER IMMOBILIEN RELEVANTEN EINKUNFTSARTEN .............. 127 AA) EINKUENFTE AUS GEWERBEBETRIEB....................................................... 127 BB) EINKUENFTE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG .............................. 127 CC) EINKUENFTE AUS PRIVATEN VERAEUSSERUNGSGESCHAEFTEN .......................... 127 DD) ABGRENZUNG GEWERBLICHER EINKUENFTE VON EINKUENFTEN AUS VER MIETUNG UND VERPACHTUNG............................................................. 128 C) EINKUNFTSERMITTLUNG............................................................................. 130 AA) G EW INN........................................................................................... 130 BB) UEBERSCHUSS DER EINNAHMEN UEBER DIE WERBUNGSKOSTEN ................ 130 D) STEUERLICHE BEHANDLUNG VON AUFWENDUNGEN (BAUKOSTEN ETC.) IM ZUSAMMENHANG VON REDEVELOPMENT-PROJEKTEN ................................ 131 AA) ERHALTUNGSAUFWAND......................................................................... 131 BB) HERSTELLUNGSKOSTEN......................................................................... 132 E) ABSCHREIBUNGSVARIANTEN UND ABSCHREIBUNGSMOEGLICHKEITEN .............. 134 AA) ABSETZUNGEN FUER A BNUTZUNG......................................................... 134 BB) ERHOEHTE ABSCHREIBUNGEN FUER ABNUTZUNG UND SONDERABSCHREIBUN GEN FUER BAUDENKMAELER UND GEBAEUDE IN SANIERUNGSGEBIETEN ODER STAEDTEBAULICHEN ENTWICKLUNGSGEBIETEN ........................................ 137 F) FINANZIERUNGSKOSTEN............................................................................. 137 G) MOEGLICHKEIT DER UEBERTRAGUNG STILLER RESERVEN BEI DER VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIEN..................................................................................... 138 H) BAUABZUGSSTEUER ................................................................................... 139 3. ZUSAMMENFASSUNG/FAZIT EINKOMMENSSTEUER (PIEFENBRINK) ...................... 140 4. UMSATZSTEUER (VERFUERTH)............................................................................. 140 A) E INLEITUNG............................................................................................. 140 B) BESTEUERUNG DER LEISTUNG..................................................................... 141 AA) STEUERBARKEIT................................................................................... 141 BB) GESCHAEFTSVERAEUSSERUNG IM G ANZEN ................................................ 142 CC) STEUERFREIHEIT UND MOEGLICHKEITEN ZUR O PTION .............................. 143 DD) STEUERSATZ ....................................................................................... 145 EE) UMKEHR DER STEUERSCHULDNERSCHAFT .............................................. 145 C) ABZUG VON VORSTEUER............................................................................. 147 5. GRUNDERWERBSTEUER (VERFUERTH)................................................................... 148 A) GRUNDERWERBSTEUERPFLICHTIGE VORGAENGE ............................................ 149 AA) EIGENTUMS WECHSEL AN INLAENDISCHEM GRUNDSTUECK (§ 1 ABS. 1 GRESTG)........................................................................................... 150 BB) UEBERGANG DER VERWERTUNGSBEFUGNIS ............................................ 151 CC) AENDERUNG IM GESELLSCHAFTERBESTAND EINER PERSONENGESELLSCHAFT. . 151 DD) ANTEILSVEREINIGUNG......................................................................... 152 EE) GRUNDSTUECK..................................................................................... 152 B) STEUERBEFREIUNGEN................................................................................. 153 C) BEMESSUNGSGRUNDLAGE UND STEUERSATZ ................................................ 154 6. GRUNDSTEUER (VERFUERTH)............................................................................... 155 7. ZUSAMMENFASSUNG/FAZIT - UMSATZSTEUER, GRUNDERWERBSSTEUER UND GRUNDSTEUER (VERFUERTH) ....................................................................... 158 XII. GRUNDLAGEN DER FINANZIERUNG VON REDEVELOPMENT-PROJEKTEN (STRACHWITZ) . 159 1. VERHAELTNIS KUNDE - BANK........................................................................... 159 2. DIE KLASSISCHEN DREI RISIKEN ..................................................................... 160 3. BESONDERHEITEN DER FINANZIERUNG ............................................................ 160 A) KUNDEN KNOW-HOW............................................................................... 161 B) RUECKFALLPOSITION BEI ANKAUF ................................................................ 161 C) HOEHERE RISIKOSTUFE............................................................................... 161 D) RESTNUTZUNGSDAUER............................................................................... 162 E) FOERDERMITTEL ......................................................................................... 162 F) ORGANIGRAM M ....................................................................................... 162 G) BAUABSCHNITTE ....................................................................................... 163 H) IMAGE-W ERT........................................................................................... 163 I) BESTANDSUNTERSUCHUNG UND GEAENDERTE VORAUSSETZUNGEN .................... 163 J) ZWANGSLAEUFIGKEIT/NACHFINANZIERUNGSFALLE .......................................... 164 K) ZUVERLAESSIGKEIT DER KOSTENERMITTLUNG ................................................ 164 L) FRUEHES ANGEBOT..................................................................................... 164 M) BELASTBARES A N G EB O T............................................................................. 165 4. PROZESSABLAUF BIS ZUR FINANZIERUNGSZUSAGE .............................................. 165 A) BEGLEITUNG DER KONZEPTION................................................................... 165 B) ERSTEINSCHAETZUNG UND TERM SHEET ........................................................ 165 C) PROJEKTCHECK (PC)/MACHBARKEITSSTUDIE .............................................. 166 D) QUALITAET DES PROJEKTCHECKS (P C )........................................................... 167 E) GUTACHTEN ............................................................................................. 168 5. PROZESSABLAUF NACH DER KREDITZUSAGE......................................................... 169 A) M ONITORING........................................................................................... 169 B) PROJEKTSTEUERUNG................................................................................... 169 C) ABGESTUFTE VORGEHENSWEISE ................................................................. 169 D) PROJEKT-STATUSBERICHT ........................................................................... 172 6. F A Z IT........................................................................................................... 172 TEIL B DIE UMSETZUNG DER ENTSCHEIDUNG IM BESTAND ZU BAUEN/RISIKOREDUZIERUNG DURCH OPTIMIERTES VERTRAGS- UND PROJEKTMANAGEMENT .................................... 173 I. PROJEKTFORM UND PROJEKTRISIKEN (LEDERER) ....................................................... 175 1. KOSTENRISIKO............................................................................................... 176 A) VERGABEKOSTENRISIKO............................................................................. 176 B) NACHTRAGSKOSTENRISIKO........................................................................... 178 C) BAUHERRENKOSTENRISIKO ......................................................................... 178 2. TERMINRISIKO ............................................................................................. 181 A) VERTRAGSRISIKO....................................................................................... 182 B) KOORDINATIONSRISIKO ............................................................................. 183 C) LIQUIDITAETSRISIKO..................................................................................... 184 D) INSOLVENZRISIKO ..................................................................................... 184 3. QUALITAETSRISIKO........................................................................................... 185 A) KUENDIGUNGSRISIKO................................................................................. 185 B) HAFTUNGSRISIKO....................................................................................... 186 C) ABNAHMERISIKO..................................................................................... 186 D) INSOLVENZRISIKO ..................................................................................... 187 II. DIE VERGABEARTEN (LEDERER)............................................................................... 188 1. EINZELVERGABE............................................................................................. 188 A) GRUNDSATZ ............................................................................................. 188 B) DIE VOR- UND NACHTEILE......................................................................... 188 AA) DIE VORTEILE..................................................................................... 188 BB) DIE N ACHTEILE................................................................................. 190 C) F AZIT.................................................................................... 190 2. GU-VERGABE............................................................................................... 191 A) GRUNDSATZ ............................................................................................. 191 B) DIE VORTEILE........................................................................................... 191 C) DIE NACHTEILE......................................................................................... 192 D) F AZIT....................................................................................................... 193 3. GUE-VERGABE............................................................................................... 193 4. TOTALUNTERNEHMER-VERGABE....................................................................... 194 A) GRUNDSATZ ............................................................................................. 194 B) DIE VORTEILE........................................................................................... 194 C) DIE NACHTEILE......................................................................................... 195 D) F AZIT....................................................................................................... 195 5. ARGE-VERGABE......................................................................................... 196 6. PROJEKTENTWICKLER-(DEVELOPER-)VERGABE................................................... 197 A) GRUNDSATZ ............................................................................................. 197 B) VOR- UND N ACHTEILE............................................................................... 197 C) F AZIT....................................................................................................... 197 7. NEUE VERGABEMODELLE............................................................................... 198 A) GMP-MODELL......................................................................................... 200 B) CONSTRUCTION-MANAGEMENT ................................................................. 202 C) BUILD-OPERATE-TRANSFER ....................................................................... 202 III. VERTRAGSTYPOLOGIE (LEDERER)............................................................................. 204 1. VERKNUEPFUNG VERTRAGSART MIT UNTERNEHMEREINSATZFORM ........................ 204 2. VERKNUEPFUNG LEISTUNGS- UND VERGUETUNGSRISIKEN MIT VERTRAGSARTEN .... 204 3. DIE VERTRAGSARTEN IM EINZELNEN .............................................................. 204 A) UEBERSICHT................................................................ 204 B) EINHEITSPREISVERTRAG............................................................................... 205 C) PAUSCHALVERTRAG..................................................................................... 206 D) F AZIT....................................................................................................... 212 IV. EMPFEHLUNGEN (LEDERER/JUNG)........................................................................... 213 1. GIBT ES EINE VERGABE- UND VERTRAGSART, DIE FUER DAS REDEVELOPMENT VON BESTANDSIMMOBILIEN BESONDERS GEEIGNET IST? ............................................ 213 V. RISIKOMANAGEMENT BEIM BAUEN IM BESTAND (JUNG) ...................................... 215 1. REDEVELOPMENT SPEZIFISCHE RISIKEN * DAS BESTANDSRISIKO ...................... 215 A) DAS RISIKO AUS DEM BAUBESTAND .......................................................... 215 B) PARALLELEN ZWISCHEN BAUGRUNDRISIKO UND BESTANDSRISIKO .................... 216 2. RECHTLICHE KONSEQUENZEN DES BESTANDSRISIKOS ........................................ 217 A) DIE GEFAHRTRAGUNG ALS MOEGLICHER ANKNUEPFUNGSPUNKT FUER DAS BESTANDSRISIKO................................................................................. 217 AA) DIE GEFAHRTRAGUNG NACH DEM B G B .............................................. 218 BB) DIE GEFAHRTRAGUNG NACH VERTRAGLICHEN REGELWERKEN .................. 219 B) DAS LEISTUNGSSOLL ALS MOEGLICHER ANKNUEPFUNGSPUNKT FUER DAS BESTANDSRISIKO....................................................................................... 221 C) ZUSAMMENFUEHRUNG............................................................................... 223 D) RECHTSFOLGEN......................................................................................... 224 AA) GRUNDREGELN................................................................................... 224 BB) TERMINFOLGEN................................................................................. 225 CC) AUSNAHMEN VON DER ZUWEISUNG DES BESTANDSRISIKOS .................... 226 3. BEHANDLUNG DER RISIKEN BEIM BAUEN IM BESTAND .................................... 227 A) AUFKLAERUNG DER R ISIK EN ...................................................................... 227 B) VERSICHERUNG DER R ISIKEN .................................................................... 228 AA) VERSICHERUNGSFORMEN..................................................................... 228 BB) GRENZEN DES VERSICHERUNGSSCHUTZES .............................................. 229 C) ZUWEISUNG VON R ISIK E N ....................................................................... 229 AA) DIE DEFINITION DES LEISTUNGSERFOLGS * FUNKTIONALITAET VERSUS DETAILLIERUNG................................................................................... 230 BB) DIE ZUWEISUNG DES BESTANDSRISIKOS UEBER DIE DETAILLIERUNG H IN A U S............................................................................................. 232 (A) ZUWEISUNG DURCH INDIVIDUALVEREINBARUNG ............................ 233 (B) ZUWEISUNG DURCH ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN .......... 234 CC) DIE ZUWEISBARKEIT DER RISIKEN IM UEBERBLICK .............................. 237 (A) ZUWEISBARE RISIKEN UND LEISTUNGEN ...................................... 237 (B) NICHT ZUWEISBARE RISIKEN......................................................... 237 D) AUSSCHLUSS DER HAFTUNG FUER BESTANDSRISIKEN ...................................... 237 E) EMPFEHLUNGEN....................................................................................... 238 AA) PREISVEREINBARUNG FUER LEISTUNGSERWEITERUNGEN UEBER VERTRAGLICHE DETAILLIERUNGEN HINAUS................................................................... 239 BB) NEBENANGEBOTE UND SONDERVORSCHLAEGE ........................................ 239 CC) PLANUNGS-PARTNERSCHAFT: BAUTEAM-MODELL, GMP-VERTRAG CONSTRUCTIONMANAGEMENT UND ALLIANCE-CONTRACT ...................... 240 DD) R ISIKOTEILUNG................................................................................. 242 F) R ESUEM EE............................................................................................. 242 VI. BESONDERHEITEN DES PROJEKTMANAGEMENTS BEIM BAUEN IM BESTAND (BOHN/HARLFINGER)........................................................................... 244 1. ORGANISATION/PROJEKTSTRUKTUR................................................................... 248 A) AUFBAUORGANISATION............................................................................... 248 B) PROJEKTBETEILIGTE................................................................................... 249 AA) PLANER ............................................................................................. 249 BB) SACHVERSTAENDIGE UND G UTACHTER..................................................... 250 CC) BEHOERDEN......................................................................................... 250 DD) BAUUNTERNEHMEN............................................................................. 250 2. VERTRAGSMANAGEMENT................................................................................. 250 A) ENTWICKELN EINER PROJEKTBEZOGENEN VERGABESTRATEGIE ........................ 250 B) VORBEREITUNG UND UEBERWACHUNG DER PLANER- UND BERATERVERTRAEGE. . . 251 C) BESONDERHEITEN DER PLANERVERTAEGE UND -VERGUETUNGEN ........................ 251 AA) GRUNDLEISTUNGEN UND BESONDERE LEISTUNGEN ................................ 252 BB) UMBAUZUSCHLAG ............................................................................. 253 CC) MITZUVERARBEITENDE BAUSUBSTANZ................................................... 253 3. QUALITAETSMANAGEMENT............................................................................... 254 A) GENEHMIGUNGSMANAGEMENT................................................................. 255 AA) ANALYSE MOEGLICHER EINGRIFFSGRUNDLAGEN DES OEFFENTLICHEN BAU RECHTS ............................................................................................... 255 BB) ANALYSE BAURECHTLICHER GENEHMIGUNGSBEDUERFNISSE ...................... 256 B) MIETERINFORMATIONS- UND INTEGRATIONSKONZEPTE .................................. 256 C) ERARBEITUNG EINES BAULOGISTIKKONZEPTES............................................... 256 D) KONTROLLE VON PLANUNG, AUSSCHREIBUNG, VERGABE SOWIE BAUAUSFUEHRUNG..................................................................................... 257 4. KOSTENCONTROLLING ..................................................................................... 257 A) PROBLEMPUNKTE DER KOSTENERMITTLUNG BEI BAUMASSNAHMEN IM BESTAND ................................................................................................. 258 B) KOSTENERMITTLUNGSSTUFEN....................................................................... 260 C) BEWERTUNG DER KOSTENERMITTLUNGSVERFAHREN IM RAHMEN DER KOSTENSCHAETZUNG BEI BAUMASSNAHMEN IM BESTAND .............................. 260 AA) NUTZUNGSORIENTIERTES VERFAHREN..................................................... 261 BB) GEOMETRIEORIENTIERTES VERFAHREN................................................... 261 CC) VERHAELTNISORIENTIERTES V ERFAHREN................................................... 262 DD) KOSTENSCHAETZUNG UEBER GEWERKE..................................................... 262 EE) KOSTENSCHAETZUNG UEBER GROBELEMENTE/GEBAEUDENUNTERELEMENE . . . 262 FF) VERGLEICHDER KOSTENSCHAETZUNGSVERFAHREN .................................... 263 D) BEWERTUNG DER KOSTENERMITTLUNGSVERFAHREN IM RAHMEN DER KOSTEN BERECHNUNG BEI BAUMASSNAHMEN IM BESTAND ...................................... 263 AA) BAUELEMENTMETHODE....................................................................... 263 BB) AUSFUEHRUNGSORIENTIERTES VERFAHREN .............................................. 265 CC) GEEIGNETES KOSTENERMITTLUNGSVERFAHREN FUER BAUMASSNAHMEN IM B ESTAND........................................................................................... 266 E) KOSTENUEBERWACHUNG UND -STEUERUNG .................................................. 266 5. TERMINMANAGEMENT................................................................................... 267 A) PROBLEMPUNKTE DES TERMINMANAGEMENTS BEI BAUMASSNAHMEN IM BESTAND ................................................................................................. 268 B) KONSEQUENZEN FUER DAS TERMINMANAGEMENT BEI BAUMASSNAHMEN IM BESTAND ................................................................................................. 269 TEILC BAUPLANERISCHE BESONDERHEITEN BEIM BAUEN IM B E STA N D ................................ 271 I. GANZHEITLICHER PLANUNGSANSATZ (KAMPING) ...................................................... 273 1. H IN FUE HRUNG............................................................................................... 273 2. INNOVATIVER PLANUNGS- UND PRODUKTPROZESS ............................................ 276 3. MARKENBILDUNG UND ALLEINSTELLUNGSMERKMALE ........................................ 277 4. ENTWICKLUNG VON VARIANTEN UND A USW AHL .............................................. 279 5. VORTEILHAFTIGKEITSENTSCHEIDUNGEN ............................................................ 280 II. ERKENNEN VON BESTANDSRISIKEN (KAMPING) ...................................................... 284 1. GRUNDVERSTAENDNIS....................................................................................... 284 2. DUE DILIGENCE ........................................................................................... 284 3. BESTANDSDOKUMENTATION............................................................................. 285 4. GEBAEUDEDIAGNOSE/OBJEKTANALYSE............................................................... 286 5. ALTLASTENRISIKEN ......................................................................................... 287 6. BRANDSCHUTZRISIKEN..................................................................................... 288 III. PLANUNGSDISZIPLINEN UND IHRE KERNASPEKTE (KAMPING) .................................. 290 1. ALLGEMEINE ANFORDERUNGEN....................................................................... 290 2. ARCHITEKTUR UND FASSADE ........................................................................... 291 3. TRAGWERKSPLANUNG..................................................................................... 293 4. ENERGIEEFFIZIENZ UND GESETZLICHE RAHMENBEDINGUNGEN .......................... 295 5. ENERGIEDESIGN-/ENERGIEMANAGEMENT ....................................................... 297 6. GEBAEUDETECHNIK......................................................................................... 299 7. SCHALLSCHUTZ UND AKUSTIK........................................................................... 302 8. CRADLE TO CRADLE: POTENZIALE FUER REDEVELOPMENTS .................................. 303 A) HINTERGRUND ......................................................................................... 303 B) ANKNUEPFUNGSPUNKTE FUER BESTANDSIMMOBILIEN .................................... 304 C) CIRCULAR ENGINEERING UND PLANUNGSTOOLS ZUR UMSETZUNG .................. 305 D) BEISPIEL: NACHVERDICHTUNG MIT C2C-DESIGN IN S TUTTGART .................. 306 9. GREEN BUILDING: POTENTIAL FUER DAS REDEVELOPMENT .................................. 307 A) HINTERGRUND ......................................................................................... 307 B) ANKNUEPFUNGSPUNKTE FUER BESTANDSIMMOBILIEN .................................... 309 C) NACHHALTIGKEITSBEWERTUNG IM WOHNUNGSBAU .................................... 309 D) NACHHALTIGKEITSBEWERTUNG KOMMERZIELLE GEBAEUDE ............................ 310 E) AUSBLICK UND MARKETINGASPEKTE .......................................................... 310 IV. FACILITY MANAGEMENT ALS ELEMENTARE QUERSCHNITTSDISZIPLIN (KAMPING) ........ 312 1. BEGRIFFSDEFINITION....................................................................................... 312 2. TAXONOMIE DES FACILITY M ANAGEMENTS .................................................... 314 A) DER BEREICH DES FACILITY MANAGEMENT CONSULTING ............................ 315 B) STRATEGISCHES FACILITY MANAGEMENT ...................................................... 315 C) OPERATIVES FACILITY M ANAGEMENT......................................................... 316 D) VORTEILE DES GESAMTPROZESSES MIT FACILITY MANAGEMENT .................... 317 E) ENTWICKLUNGSTENDENZEN UND F A Z IT....................................................... 318 STICHW ORTVERZEICHNIS .......................... .. .................................................................. 321
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