Praxishandbuch Immobilien-Investitionen:
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| Main Authors: | , , |
|---|---|
| Format: | Book |
| Language: | German |
| Published: |
München
C.H. Beck
2016
|
| Edition: | 3., [aktualisierte und ergänzte] Auflage |
| Series: | Immobilienrecht
|
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltstext Ausführliche Beschreibung Inhaltsverzeichnis |
| Item Description: | Literaturverzeichnis Seite XXXI - XL |
| Physical Description: | LIV, 721 Seiten Diagramme 24 cm x 16 cm |
| ISBN: | 9783406682681 3406682685 |
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VORWORT ZUR 3. A U FLA G E
.
. . . . . V
INHALTSVERZEICHNIS.
IX
L ITERATURVERZEICHNIS
.
XXXI
A
BKUERZUNGSVERZEICHNIS.
XLIII
A
UTORENVERZEICHNIS.
XLVII
TEIL 1 ANLAGEFORMEN
*
GENERELLE ASPEKTE DER IMMOBILIENINVESTITION SOWIE
IMMOBIHENIIIVESTOREN
(REBITZER). 1
TEIL 2 ITTI FTNRPLNPN
.
45
1 ANLAGESTRATEGIEN UND HERAUSFORDERUNGEN IM INVESTMENTPROZESS DER
INSTITUTIONELLEN KAPITALANLAGE
(KU*KE/VO*XEN). 45
II. BERUFSSTAENDISCHE VERSORGUNGSWERKE
(KORFMACHER/PINGER). 61
111* EUROPAEISCHER IMMOBILIEN-DACHFONDS
CHANCEN EINES JUNGEN IMMOBILIENPRODUKTES
FUER INSTITUTIONELLE ANLEGER
(ENGLISCH). 69
IV. GESCHLOSSENE IMMOBILIEN-INVESTMENTVERMOEGEN (RUHL)
.
89
V. IMMOBILIEN-AG
(SCHAEFERS/SCHOLZ/SCHUHE/VOLCKENS). 109
VI. INTERNATIONALE IMMOBILIEN-INVESTOREN (KNOFLACH)
.
149
VII. LEASINGGESELLSCHAFTEN
(SOETHE). 157
VIII. OFFENE IMMOBILIENFONDS (BILLAND/LAUTERFELD)
.
175
IX. *OPPORTUNITY FONDS*
*
EINE BEGRIFFSBESTIMMUNG UND EINFUEHRUNG IN IHRE
INVESTITIONSSTRATEGIE UND ORGANISATIONSWEISE (MEINEL)
.
217
X. IMMOBILIENINVESTITIONEN PRIVATER ANLEGER (SCHAEFER)
.
231
XI. PROJEKTENTWICKLUNGSGESELLSCHAFTEN
(CONZEN). 269
XII. REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) IN DEUTSCHLAND (MROTZEK) . .
. . . . . . . 289
XIII. REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) IN DEN USA (LANGE) .
303
XIV IMMOBILIENINVESTMENTS AUS DER SICHT EINER STIFTUNG (LAEMMERHIRT) . .
. . . . . . . 315
XV. VERSICHERUNG
(PLUG).
325
XVI. WOHNUNGSWIRTSCHAST (BUCH) . . .
. . 343
XVII. *NON-PERFORMING LOANS* DEFINITION, DUE DILIGENCE
*
BEWERTUNG UND
MARKTENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND (WESNER)
.
355
TEIL3
FINANZIERUNG.
369
I. IMMOBILIENFINANZIERUNG (BETTINK)
.
369
II. IMMOBILIENFINANZIERUNG UEBER DEN KAPITALMARKT (KIRSTEN) . . . . . . .
. . . . . . . . 393
TEIL
4 RECHTLICHE A S P E K TE
.
409
1 RECHTLICHE ASPEKTE VON IMMOBILIENINVESTITIONEN (MAY/MAKOWSKI) . . . .
. . . . 409
II. REGULIERUNG GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS UNTER DEM
KAPITALANLAGEGESETZBUCH * EIN UEBERBLICK (GLUECK)
.
437
TEIL 5 STEUERLICHE ASPEKTE VON IM M OB***EN*NVEST*T*ONE** (SEIKEL) . . .
. . . . . . . . 451
TEIL
6
INSTRUMENTE DER IM M
OBILIENINVESTITIONEN. 509
I. BETRACHTUNGEN ZUR KAPITALMARKTORIENTIERTEN IMMOBILIENBEWERTUNG
( B E L I K ) . . . . . 509
II. IMMOBILIENMARKTPROGNOSEN UND IMMOBILIENRATINGS 525
111* STANDORT- UND MARKTANALYSEN ALS ENTSCHEIDUNGSGRUNDLAGE BEI
IMMOBILIENINVESTMENTS
(JAHN/MIILLER). 549
IV. VERAEUSSERUNGEN VON IMMOBILIENPORTFOLIOS IM RAHMEN STRUKTURIERTER
VERFAHREN
(TSCHAMTNLER).
569
V. WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNGEN (VESPERMANN/SCHAEFER/CONZEN) . . . . .
. . . . . . 585
VI. DUE DILIGENCE CHECKLISTEN (VESPEMANN/SCHAFER/CONZEN) . . . . . . . .
. . . . . . . . 599
TEIL 7 INSTRUMENTE DES IMMOBIHENMANAGEMENTS
.
605
1 IMMOBILIEN-PORTFOLIO-MANAGEMENT UND LMMOBILIEN-ASSET-MANAGEMENT
(WELLNER/BALS).
605
II. PROPERTY UND FACILITY MANAGEMENT
(FLECHTNER/LANGE). 627
III. BENCHMARKING VON BETRIEBSMODELLEN IM ASSET- UND PROPERTY MANAGEMENT
(BELL/KARHAN).
.
651
IV. LEISTUNGSTEIGERUNG IN DER MIETERBINDUNG UND -GEWINNUNG - UEB ER
EXZEL-
LENZ IN DER MIETERBINDUNG ZU NACHHALTIGER MIETERGEWINNUNG * (KOLBUSA) .
. . 667
V. PROFESSIONELLES IMMOBILIENANLAGE-REPORTING (HOMANN)
.
681
VI. OPERATIVES CONTROLLING ALS INTEGRALER BESTANDTEIL DES RISIKO
MANAGEMENT
SYSTEMS (GEBHARDT/SCHWARZENBACH)
.
697
VORWORT ZUR 3. A U FLA G
E.
_ V
INHALTSUEBERSICHT.
VII
L
ITERATURVERZEICHNIS.
XXXI
A BKUERZUNGSVERZEICHNIS
.
XLIII
A UTORENVERZEICHNIS
.
XLVII
TEIL 1 ANLAGEFORMEN
*
GENERELLE ASPEKTE DER IM M OBILIENINVESTITION SOWIE
IMMOB***EN*NVESTOREN
(REBITZER).
1
1. GENERELLE
ASPEKTE.
2
1.1 ANLAGEKLASSE IM M
OBILIE.
2
1.2 VOLKSWIRTSCHAFTLICHE
DATEN. 2
1.3 R EN D
ITE.
4
1.4 RISIKO
.
6
1.5 TIM
ING.
8
1.6 M
ANAGEMENT.
9
1.7
INFORMATIONSQUELLEN.
10
2. IMMOBILIEN IM
UBERBLICK.
13
2.1
BESONDERHEITEN.
13
2.2
WOHNIMMOBILIEN.
14
2.3
GEWERBEIMMOBILIEN.
17
2.3.1 BUEROIMMOBILIEN
.
17
2.3.2 HANDELSIMMOBILIEN
.
19
2.3.3 H
OTELS.
21
2.3.4 SPORT-UND FREIZEITIMMOBILIEN
.
21
2.3.5 SOZIALIMMOBILIEN
.
21
2.3.6 LOGISTIKIMMOBILIEN
.
22
3. ANLAGEFORMEN * UEBERBLICK
.
22
3.1 DIREKTE UND INDIREKTE ANLAGE
.
22
3.2 SHARE DEAL UND ASSET D E A L
.
24
3.3 INVESTMENTSTILE UND PRODUKTE
.
25
3.4 ANLEGERSCHUTZ UND
KAPITALANLAGEGESETZBUCH. 26
3.4.1 GENERELLER VERGLEICH
.
28
3.5 AUSGEWAEHLTE
IMMOBILIENPRODUKTE. 31
3.5.1 FONDS MIT FIXEM K APITAL
.
31
3.5.2 FONDS MIT VARIABLEM
KAPITAL. 32
3.5.3
SPEZIALFONDS.
34
3.5.4 IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN
.
35
3.5.5 REAL ESTATE INVESTMENT T RUSTS
.
36
3.5.6 OPPORTUNITY FONDS .
.
.
.
37
4. IMMOBILIENINVESTOREN IM
UEBERBLICK. 38
4.1
INVESTORENGRUPPEN.
38
4.2 PRIVATE INVESTOREN
.
38
4.3 INSTITUTIONELLE INVESTOREN
.
39
4.3.1 VERSICHERUNGEN UND PENSIONSFONDS
.
40
4.3.2 FAMILY O
FFICE.
41
4.3.3 STIFTUNGEN
.
.
42
4.3.4
KIRCHEN.
42
4.3.5
IMMOBILIENLEASING.
42
4.3.6 CORPORATE REAL E STATE
.
42
4.3.7 AUSLAENDISCHE INVESTOREN
.
43
TEIL
2 IM M OBILIENINVESTOREN IM E IN Z E LN E N
.
45
1 A NLAGESTRATEGIEN UND HERAUSFORDERUNGEN IM INVESTMENTPROZESS DER
INSTITUTIONEILEN KAPITALANLAGE (KU*KE/VO*XEN)
.
45
1 EINLEITUNG * * * * * 45
1.1 SKIZZIEREN VON HERAUSFORDERUNGEN DER INSTITUTIONELLEN KAPITAL-
A N L E
.
45
1.1.1 FIXED INCOME SUBSTITUT VS. PRIVATE EQUITY FOKUSSIERT . .
46
1.2 DIREKT VS. INDIREKT
.
4/
2. INDIREKTE INVESTITIONSKONZEPTE
.
49
2.1
INDIVIDUALFONDS.
49
2.1.1 SINGLE INVESTMENT S TRATEGE
.
49
2.1.2 MULTI INVESTMENT STRATEGIE
.
50
2.1.2.1 D IRE K T
.
50
2.1.2.2 DIREKT/INDIREKT
.
50
2.1.2.3 DACHFONDS/FUND OF FUNDS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
50
2.2 POOLED
FUNDS.
50
2.2.1 GENERALISTEN STRATEGEN (BETA-FONDS)
.
51
2.2.2 SPEZIALISTEN (FOKUSSIERTE) STRATEGIEN (ALPHA FONDS) . . . . . . .
51
2.2.2.1 LAENDERFONDS
.
51
2.2.2.2 SEKTOREN F
ONDS. 51
2.3 CLUB D
EALS.
**
2.3.1
PORTFOLIEN.
52
2.3.2 EINZELINVESTMENTS
**
HOFSTATT*
.
52
2.4 REAL ES*TE
SECONDARIES.
52
3. INVESTMENT
STRATEGIEN.
53
3.1 ERARBEITUNG VON STRATEGIEN (INPUT)
.
53
3.2 MANAGER- UND PRODUKTSELEKTION
.
55
3.3 UMSETZUNG/INVESTITIONS-ANALYEUND-OPTIMIERUNG/
MONITORING/INVESTMENT-CONO
.
57
4.
ERFOLGSFAKTOREN.
59
II. BERUFSSTANDISCHE VERSORERUNGSWERKE (KORFMACHER/PMGER) . . . . . . .
. . . . . . 61
1. RECHTSGRUNDLAGEN UND REGULATORISCHE RAHMENBEDINGUNGEN . . . . . . . .
. 61
2. HISTORISCHE ENTWICKLUNG UND WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG . . . . . . . .
. . . . 62
3
ORGANISATIONSSTRUKTUREN.
63
4.
RMANZIERUNGSVERSAHREH.
63
5.
BESTEUERUNG.
64
6. AKTUELLE JRLERAUSSORDERUNGEN FUER BERUFSSTAENDISCHE VERSORGUNGSWERKE .
. . 64
7. IMMOBILIEN - EINE TRADITIONELLE ANLAGEKLASSE BERUSSSTANDISCHER
VERSORGUNGSWERKE
.
65
111* EUROPAEISCHER IMMOBILIEN-DACHFONDS CHANCEN EINES JUNGEN
IMMOBILIENPRODUKTES FUER INSTITUTIONELLE ANLEGER (ENGLISCH) . . . . . . .
. . . 69
1
EINLEITUNG.
69
2. IMMOBILIENDACHFONDS K
ONZEPT. 70
2.1 DACHFONDS IM ALLGEMEINEN
.
70
2.2 IMMOBILIEN-DACHSONDS IM ALLGEMEINEN
.
71
2.3 ENTWICKLUNG DES EUROPAEISCHEN IMMOBILIEN-DACHSONDS . . . . . . . . .
72
2.4 CHARAKTERISTIKA DES IMMOBILIEN-DACHFONDS
.
72
2.4.1
RENDITE/RISIKO-PROFIL.
73
2.4.2 GEOGRAPHISCHE
ABDECKUNG. 73
2.4.3 SEKTOREN
ABDECKUNG. 74
2.4.4 LAUFZEIT DES
DACHSONDS. 74
2.4.5 EMPIRISCHE
UEBERPRUEFUNG. 74
3 ANALYSE DES ABSATZMARKTES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . 75
3.1 ANALYSE DER
INVESTORENNACHFRAGE.
75
3.2 JUENGERE
ENTWICKLUNG.
76
3.3 SEGMENTIERUNGEN DER
INVESTOREN. 76
4. ANALYSE DES BESCHAFFUNGSMARKTES
.
77
4.1 TRADITIONELLE ZIELBETEILIGUNGEN
.
77
4.1.1 VIELFALT DER IMMOBILIENSONDS
.
77
4.1.2 OFFENE IMMOBILIENFONDS
.
78
4.1.3 GESCHLOSSENE
IMMOBILIENFONDS. 78
4.2 UNTERGEORDNETE ZIELBETEILIGUNGEN: REITS UND BOERSENNOTIERTE
IMMOBILIENGESELLSCHASTEN
.
79
4.3 JUENGERE ENTWICKLUNG: NEUE ZIELBETEILIGUNGEN . . . . . . . . . . . .
. . . . 80
5. ANALYSE DES KONKURRENZMARKTES: WETTBEWERBSPRODUKTE . . . . . . . . .
. . . . 81
5.1
IMMOBILIENFONDS.
81
5.2 IMMOBILIENAKTIENFONDS
.
81
6. WETTBEWERBSINTENSITAET INNERHALB DER IMMOBILIEN-DACHSONDS-BRANCHE .
82
6.1 PERFORMANCE
.
82
6.2
ERFOLGSKRITERIEN.
83
6.2.1 INVESTMENTPROZESS
.
83
6.2.2 RISIKOMANAGEMENT
.
84
6.2.3 SONSTIGE QUALITAETEN DES DACHFONDS-MANAGERS. . . . . . . . . . 84
7. GROESSE DES MARKTES FUER
IMMOBILIEN-DACHSONDS. 85
*
.1 HEUTIGE
MARKTGROESSE.
85
7.2 ZUKUENFTIGE
MARKTGROESSE.
86
8 W
UERDIGUNG.
86
8.1 VPRTEILE DES
IMRNOBILIEN-DACHFONDS. 86
8.2
AUSBLICK.
87
IV. GESCHLOSSENE IM M OBILIEN-INVESTM ENTVERM OEGEN (RM ) . . . . . . . .
. . . . . 89
1 KURZCHARAKTERISIERUNG GESCHLOSSENER INVESTMENTVERMOEGEN . . . . . . .
. . . . 89
2. GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS IN DER
VERGANGENHEIT. 90
2.1 STEUERORIENTIERTE UND AUSSCHUETTUNGSORIENTIERTE FONDS . .
. 90
2.*
LEASINGFONDS.
90
3. GESCHLOSSENE IMMOBILIEN-INVESTMENTVERMOGEN UNTER DEM KAPITAL-
ANLAGEGESETZDUCH.
91
3.1 ZIELE DER REGULIERUNG
.
91
3.2 RECHTSFORMEN UND TYPISCHE STRUKTUR VON GESCHLOSSENEN
INVESTMENTVERMOEGEN
.
92
3.2.1 KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFT (KVG) . . . . . . .
. 92
3.2.2 VERWAHRSTELLE
.
93
3.3 GESCHLOSSENE SPEZIAL-AIF
.
. . 94
3.4 GESCHLOSSENE INVESTMENTVERMOEGEN IM SINNE VON PUBLIKUMS-AIF 95
3.4.1 ANLAGEBEDINGUNGEN
.
95
3.4.2 RISIKOMISCHUNG
.
96
3.4.3 ASSET-MANAGEMENT-KOMPETENZ IM F O K . . . . 96
4. ANLAGEOBJEKTE GESCHLOSSENER IMMOBILIEN-INVESTMENTVERMOEGEN . . . . . .
. 97
4.1 GEEIGNETE
INVESTITIONSOBJEKTE.
97
4.2 AUSWAHLKRITERIEN FUER DIE INVESTITIONSOBJEKTE
.
97
4.2.1 OBJEKTSPEZIFISCHE KRITERIEN
.
98
4.2.2 STANDORT
.
98
4.2.3 VERMIETUNGSSITUATION. 99
4.2.4 RECHTLICHE UND STEUERLICHE ASPEKTE
.
100
4.2.5
KAUFPREIS.
100
4.3 AKQUISITION VON IMMOBILIEN
.
101
4.3.1 VERKAEUFERGRUPPEN
.
101
4.3.2 AKQUISITIONSWEGE
.
101
5. KONZEPTION EINES GESCHLOSSENEN IMMOBILIEN-AIF
.
102
5.1 RECHTLICHE STRUKTUR
.
102
5.1.1 FONDSGESELLSCHAFT
.
102
5.1.2 BETEILIGUNGSFORM DES ANLEGERS
.
102
5.1.3 WESENTLICHE
VERTRAEGE.
103
5.2 STEUERLICHE S TRU K TU
R.
104
5.2.1 EINKOMMENSTEUERLICHE BEHANDLUNG
.
104
5.2.2
ABGRENZUNG.
104
5.3 WIRTSCHAFTLICHE
PROGNOSERECHNUNG. 105
6. FAZIT UND AUSBLICK
.
106
V. IMMOBILIEN-AG (SCHAEFERS/SCHOLZ/SCHULTE/VOLCKENS)
.
109
1.
IMMOBILIEN-AG.
109
1.1 DEFINITORISCHE
GRUNDLAGEN.
110
1.2 ABGRENZUNG ZU REAL ESTATE INVESTMENT TRU STS
.
112
2. IMINOBILIEN-AG IM MARKTUMSELD
.
114
2.1 T 1 '1' ** IM ANLAGESPEKTRUM
.
114
2.2 IMMOBILIEN-AG IM DEUTSCHEN K O N TEX T
.
115
2.3 IMMOBILIEN-AG IM EUROPASCHEN KONTEXT
.
116
2.4 IMMOBILIEN-AG IM GLOBALEN KONTEXT
.
118
3. ERFOLGSFAKTOREN UND WERTTREIBER VON IMMOBILIEN-AGS IM KAPITALMARKT
121
3.1 MANAGEMENTQUALITAET UND TRACK RECORD
.
121
3.2 AUSRICHTUNG DES GESCHAEFTSMODELLS
.
121
3.3 AUSNUTZUNG VON MARKTZYKLEN
.
122
3.4 WERTSCHOPNING IM PORTFOLIO
.
122
3.5
PROJEKTENTWICKLUNGEN.
123
3.6
WACHSTUMSPHANTASIE.
123
3.7 GROESSE
*
LIQUIDITAET UND KAPITALSTRUKTUR
.
124
3.8 TRANSPARENZ UND CORPORATE GOVERNANCE
.
124
4. RECHNUNGSLEGUNG VON IMMOBILIEN-AGS
.
125
4.1 VORRAETE (IAS
2). 126
4.2 FERTIGUNGSAUFTRAEGE (IAS 11
). 126
4.3 ALS SACHANLAGEN GEHALTENE IMMOBILIEN (IAS 16) . . . . . . . . . . .
. . . . 127
4.4 ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN (IAS 4 0 ) . . . . . . .
. . . . 128
4.5 ZUR VERAEUSSERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE VERMOEGENSWERTE UND
AUFGEGEBENE GESCHAEFTSBEREICHE (IFRS 5 )
.
131
5 BEWERTUNG VON IMMOBILIEN_AGS
.
132
5.1
EINLEITUNG.
132
5.2 DISCOUNTED CASH FLOW-VERSAHREN ZUR BEWERTUNG VON
IMMOBILIEN-AGS
.
133
5.2.1
UEBERBLICK.
133
5.2.2 AUSGEWAEHLTE ASPEKTE ZUR ANWENDUNG DER DISCOUNTED
CASH
FLOW-VERSAHEN.
134
5.2.2.1 ERMITTLUNG DES FREE CASH FLOWS 134
5.2.2.2 ERMITTLUNG DER KAPITALKOSTEN.
136
5.3 MULTIPLIKATORENVERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIEN-AGS . 137
5.3.1
UEBERBLICK.
137
5.3.2 SPEZIFISCHE MULTIPLIKATORENVERFAHREN FUER IMMOBILIEN-AGS 138
5.3.2.1 MULTIPLIKATORBEWERTUNG NACH IMMOBILIENORIEN-
TIERTEN ERFOLGSKENNZAHLEN . 138
5.3.2.2 MULTIPLIKATORENBEWERTUNG NACH FUNDS FROM
OPERATIONS (FFO )
.
139
5.4 NET ASSET VALUE-VERFAHREN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIEN-AGS
*
142
5.4.1
EINFUEHRUNG.
142
5.4.2 BESTIMMUNG DES NET ASSET VALUES FUER IMMOBILIEN-AGS . . 143
5.4.3 PREMIUMS UND DISCOUNTS ZUM NET ASSET VALUE BEI
IMMOBILIEN_AGS
.
145
6
SCHLUSSBEMERKUNG.
147
VI. INTERNATIONALE IMMOBILIEN-INVESTOREN (KNOFLACH)
.
149
1 EINE ASSETKLASSE IM WACHSTUM * UND WANDEL
.
149
2. GRENZEN HERKOEMMLICHEN PORTFOLIOMANAGEMENTS BEI ALTERNATIVEN
ANLAGEKLASSEN.
150
3. GUTES DATENMATERIAL IST DURCH NICHTS ZU ERSETZEN, ES SEI DENN
*
DURCH
MEHR GUTES D ATENM
ATERIAL.
150
4. UNTERSCHIEALICHE KUNDENBEDUERFNISSE VERLANGEN ADAPTIONSFAEHIGKEIT UND
HOCHPROSESSIONELLES KNOW-HOW VOM M ANAGER
.
151
5. STRUKTURIERTER INVESTMENTPROZESS MIT INTEGRIERTEM RISIKOMANAGEMENT
- EIN KERNBESTANDTEIL MODERNEN IMMOBILIENMANAGEMENTS . . . . . . . . . .
. 152
6. EXKURS: OUTSOURCING ALS GEEIGNETE ANTWORT AUFGESTIEGENE
ANFORDERUNGSKOMPLEXITAT*.
154
/. DIE GUTE ALTE
CHECKLISTE.
155
VII. LEASINGGESELLSCHAFTEN
(SOETHE).
157
1. EINORDNUNG DES IMMOBILIEN-LEASING IN DIE INVESTITIONSFORMEN
FUER
IMMOBILIENINVESTMENTS.
157
1.1 LEASINFFMARKT UND LEASINGQUOTE IN DEUTSCHLAND . . . . . . . . . . .
. . . . 157
*.2 IMMOBILIEN-LEASING ALS ALTERNATIVE ZUR KREDITFINANZIERTEN
EIGENINVESTITION
.
159
1.* IMMOBILIEN-LEASING ALS ALTERNATIVE ZUR MIETE
.
159
1.4 IMMOBNIEN-LEASING ALS INVESTM ENT
.
159
1.5 MATRIX DER MOEGLICHEN ALTERNATIVEN
.
160
2 ALLGEMEINE GRUNDLAGEN DES IMMOBILIEN-LEASING
.
160
2.1 DEFINITION DES LEASING
.
160
2.2 BESONDERHEIT
**
OBJEKTGESELLSCHAFT* . . . . .
161
2.3 LEASINGOBJEKTE .
.
161
2.4 LEASINGVERTRAG UND VERTRAGSFORMEN
.
162
3. BILANZIELLE UND STEUELICHE GRUNDLAGEN DES LEASING . . . . . . . . . .
. . . . . . . 162
3.1 ZURECHNUNG DES WIRTSCHAFTLICHEN EIGENTUMS
.
163
3.2 BILANZIELLE
AUSWEISSEAGEN.
165
3.3 STEUERLICHE W
IRKUNGEN.
166
3.3.1 STEUERLICHE WIRKUNGEN ZU BEGINN UND AM ENDE EINES
LEASING-ENGAGEMENTS
.
166
3.3.2 STEUERLICHE WIRKUNGEN WAEHREND DER LEASING-PHASE . 166
4. BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHE ASPEKTE DES LEASING
.
167
4.1 QUALITATIVE B EURTEILUNG
.
168
4.1.1 . AUS SICHT DES NUTZERS EINER INVESTITION . . .
. 168
4.1.2 . AUS SICHT DES KAPITALGEBERS EINER INVESTITION . .
170
4.2 QUANTITATIVE ASPEKTE
.
171
4.2.1 . AUS SICHT DES NUTZERS EINER INVESTITION . . .
. . 171
4.2.2 . AUS SICHT DES KAPITALGEBERS EINER INVESTITION . .
172
5. ZUSAMMENFASSUNG UND F A Z IT
.
173
VIII. OFFENE IMMOBILIENFONDS (BILLAND/LAUTERFELD)
.
175
1 OFFENE IMMOBILIENSONDS ALS EIGENSTAENDIGE ANLAGEKLASSE . . . . . . . .
. . . . . 176
2. INVESTMENTRECHTLICHER R AH M EN
.
179
2.1 EINFUEHRUNG DES K AG
B.
179
2.2 KONSTRUKTIONSMERKMALE OFFENER IMMOBILIENSONDS . . . . . . . . . . .
. 180
2.2.1 DIE VERWALTUNG OFFENER IMMOBILIENFONDS IM INVESTMENT-
DREIECK
.
181
2.2.2 WEITEE BETEILIGTE UND KONTROLLINSTANZEN . . . . . . . . . . . . .
. 184
2.3 BESONDERE VORGABEN MIT AUSWIRKUNG AUF DEN INVESTMENTPROZESS 186
2.3.1 UNABHAENGIGE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN UND IMMO-
BILIENGESELLSCHAFTEN.
186
2.3.2 RISIKOMISCHUNG ZULAESSIGE VERMOEGENSGEGENSTAENDE UND
ANLAGEGRENZEN
.
188
2.3.3 LIQUIDITAETSMANAGEMENT
.
189
2.3.4
FREMDFINANZIERUNG.
190
2.4 FAZIT ZUM INVESTMENTRECHTLICHEN RAHM
EN. 193
3. STEUERLICHE
RAHMENBEDINGUNGEN.
195
3.1 BESTEUERUNG OFFENER
IMMOBILIENFONDS. 195
3.2 FAZIT ZU DEN STEUERLICHEN RAHMENBEDINGUNGEN . . . . . . . . . . . .
. . . 197
4. INVESTITIONSZIELE UND
ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN. 198
4.1
PORTFOLIOSTRATEGIE.
199
4.2 OBJEKTARTEN UND
SELEKTIONSKRITERIEN. 201
4.2.1
BUEROOBJEKTE.
202
4.2.2 EINZELHANDELSIMMOBILIEN
. 203
4.2.3 H
OTELS.
204
4.2.4 L OGISTIK
.
204
4.3 NACHHALTIGKEIT
.
205
4.4 FAZIT ZU DEN INVESTITIONSZIELEN UND ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN . . . . .
. 206
5. TRANSAKTIONSSTRUKTUREN UND R I K 207
5.1 ANKAUF VON
BESTANDSOBJEKTEN.
207
5.2 ANKAUFVON LAUFENDEN BAUVORHABEN^^ . . . . . . . . . . . . 208
5.2.1 ANKAUF VON BAUVORHABEN MIT ENDFAELLIGER ZAHLUNG. . . . 209
5.2.2 ERWERB VON BAUVORHABEN MIT ZAHLUNG NACH BAUFORTSCHRITT 209
5.2.3 DURCHFUEHRUNG VON PROJEKTENTWICKLUNGEN IN EIGENREGIE . . 209
5.3 FAZIT ZU TRANSAKTIONSSTRUKTUREN UND RISIKOALLOKATION . . . . . . . .
. . 210
6. ANKAUSSPROZESS VON OFFENEN IMMOBILIENFONDS
.
210
6.1 ANGEBOTSPHASE
.
. 210
6.2
PRUEFUNGSPHASE.
211
6.2.1 KOMMERZIELLE DUE D
ILIGENCE. 211
6.2.2 RECHTLICHE UND GGF. FINANZIELLE SOWIE STEUERLICHE
DUE D
ILIGENCE.
211
6.2.3 TECHNISCHE DUE
DILIGENCE. 91?
6.3
VERHANDLUNGSPHASE.
212
6.4
VOLLZUGSPHASE.
213
6.5 FAZIT ZUM ANKAUFSPROZESS BEI OFFENEN IMMOBILIENFONDS. . . . . . . .
213
7. FAZIT UND AUSBLICK
.
213
IX .
**
OPPORTUNITY FONDS" - EINE BEGRIFFSBESTIM M UNG UND EINFUEHRUNG
IN IHRE INVESTITIONSSTRATEGIE UND ORGANISATIONSWEISE (MEINEL) . . . . .
. . . 217
1 IMMOBILIEN OPPORTUNITY FONDS
.
217
2.
DEFINITION.
218
3. ORGANISATIONSSTRUKTUR
.
218
4.
RISIKOKATEGORIEN.
220
4.1
**
CORE*
.
221
4.2
**
CORE+*
.
222
4.3
**
VALNPAHRL" * 222
4.4 OPPORTUNITY UND DEVELOPMENT
FONDS. 223
4.5
DISTRESSED&DEBT.
224
4.6 FORM
ELN.
225
4.7
BEISPIELSRECHNUNG.
226
5 IMMOBILIENSINANZIERUNG UND OPPORTUNITY F O N D
S. 228
X. IMMOBILIENINVESTITIONEN PRIVATER ANLEGER (SCHAEFER) . . . . . . . . .
. . . . . . . . 231
1. GRUNDLAGENAUBERLEGUNGEN
.
231
1.1 IMMOBILIENANIAGEN PRIVATER
INVESTOREN. 231
1.2 GRUENDE IUR
IMMOBILIENINVESTMENTS.
233
1.3
ANLAGESPEKTRUM.
235
1.4 DIREKTINVESTMENTS VERSUS
INDIREKTINVESTMENTS. 235
1.5 VERAENDERUNG DER INVESTITIONSSITUATION/-RAHMENBEDINGUNGEN. . . . .
236
1.5.1 DEMOGRAPHIE ALS ZU BEACHTENDER FAKTOR FUER IMMOBILIEN-
INVESTMENTS?.
236
1.5.2 WEITERE GRUNDSAETZLICHE VERAENDERUNGEN DER
INVESTITIONSRAHMENBEDINGUNGEN FUER DIREKTE IMMOBILIEN-
INVESTMENTS IN
DEUTSCHLAND. 238
1.5.3 NEUREGELUNGEN
*
BEREINIGUNGEN UND SONSTIGE WESENTLICHE
VERAENDERUNGEN IM BEREICH DER INDIREKTEN IMMOBILIEN-
ANLAGEVEHIKEL.
241
2. WICHTIGE ERFOLGSFAKTOREN UND KLASSISCHE FEHLER DER
IMMOBILIENINVESTITION.
247
2.1 ANALYSEPHASE
.
247
2.1.1 Z IELE
.
247
2.1.2 PERSOENLICHE AUSGANGSSITUATION
.
2.2 KONZEPTIONSPHASE
.
.
2.3 SELEKTIONSSPHASE
.
2.3.1 KRITERIEN FUER DIREKTINVESTMENTS
.
2.3.1.1 Q UALITAET
.
2.3.1.2 MARKT UND MARKTENTWICKLUNG . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3.1.3 RENDITE
2.3.1.3.1 GRUNDUEBERLEGUNGEN . . . . .
2.3.1.3.2 ARTEN DER KALKULATION
2.3.2 KRITERIEN FUER INDIREKTE INVESTMENTS . . . .
.
2.3.2.1 OFFENE IMMOBILIENFONDS
.
2.3.2.2 GESCHLOSSENE IMMOBILIENSONDS . .
2.3.2.3 IMMOBILIENAKTIENGESELLSCHAFTEN. . . . . .
2.3.2.4 REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) . . . . . . . . . .
2.3.2.5 IMMOBILIEN AG * BZW. REIT-FONDS
2.4 MANAGEMENTPHASE
.
: . . . . . .
2,/11 *7*****
**
-**** MANAGEN BEI DIREKTINVESTMENTS .
2.4.2 BAUSTEINE UND KOSTEN DES IMMOBILIENMANAGEMENTS
2.4.3 MANAGEMENT VON INDIREKTINVESTMENTS
.
2.4.4 BEHAVIORAL
FINANCE.
3
SPEZIALTHEMEN.
3.1 VERMOEGENSVERWALTER ALS IMMOBILIENDIENSTLEISTER . . . .
3.2
AUSLANDSINVESTMENTS.
3.3 STEUERLICHE KOMPONENTEN BEI IMMOBILIENINVESTMENTS
4. FAZIT UND AUSBLICK
.
XL PROJEKTENTWICKLUNGSGESELLSCHASTEN (CONZEN)
.
1. DEFINITION UND ABGRENZUNG DER PROJEKTENTWICKLUNG . . . . . . . . . .
. . . . . .
1.1 BEGRIFF
*
FORMEN UND Z IE LE
.
1.2 AULGABENSPEKTRUM
.
2 MARKTTEILNEHMER UND MARKTSEGMENTE
.
3 PROJEKTANALYSE UND NUTZUNGSKONZEPTION
.
3.1 GRUNDLAGEN DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
.
3.2 GRUNDSTUCKS*
*
STANDORT-UND MARKTANALYSE
.
3.2.1 GRUNDSTUECKSANALYSE
.
3.2.2 STANDORTANALYSE
.
3.2.3 MARKTANALYSE
.
3.2.3.1 ANGEBOTS-UND WETTBEWERBSANALYSE .
3.2.3.2 NACHFRAGEANALYSE
.
3.2.4 RENTABILITAETSANALYSE
.
3.3 NUTZUNGSKONZEPTION UND PROJEKTPLANUNG
.
4. GRUNDSTIICKSAKQUISITIONASICHERUNG
.
4.1
VORKAUFSRECHT.
4.2
ANKAUSSRECHT.
4.3
GRUNDSTUECKSKAUF.
4.4 KAUF VON OBJEKTGESELLSCHAFTEN
.
5.
BAURECHTSSCHAFSUNG.
6.
PROJEKTREALISIERUNG.
6.1 VERGABE VON BAULEISTUNGEN
.
6.1.1 EINZEL- UND PAKETVERGABE
.
248
248
251
251
251
253
253
253
254
254
254
256
257
258
258
259
259
261
7*
263
263
263
266
266
267
269
269
269
271
272
274
974
275
275
275
276
276
277
277
278
278
278
279
279
279
279
280
280
280
6.1.2 GENERALUNTERNEHMER/GENERALUEBERNEHMER-VERGABE. . . . . . . 280
6.2 TERMIN-
*
KOSTEN-UND QUALITAETSMANAGEMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
7. VERMARKTUNG
.
: . 282
7.1 PROJEKTMARKETING
.
282
7.2 VERM
IETUNG.
282
7.3 V
ERKAUF.
282
8 ZUSAMMENARBEIT ZWISCHEN 284
8.1 INVESTOREN UND IHRE ANLAGEKRITERIEN
. 284
8.2
VERKAUFSTIMING.
284
9.
REDEVELOPMENT.
286
10
AUSBLICK.
288
XII. REAL ESTATE INVESTM ENT TRUSTS (REITS) IN DEUTSCHLAND (MROTZEK) . .
. . . 289
1. EINLEITENDE
BEMERKUNGEN.
289
2 EINFUEHRUNG VON REITS IN DEUTSCHLAND
.
290
2.1 GRUENDE ZUR E INFUEHRUNG
.
290
2.2 KONZEPTIONELLE EINORDNUNG
.
290
2.3 WEG ZUM
G-REIT-GESETZ.
291
3. GESETZLICHE GRUNDLAGE UND CHARAKTERISTIKA VON G-REITS . . . . . . . .
. . . 292
1.* WESENTLICHE BESTIMMUNGEN
.
292
3.2 SANKTIONEN BEI
VERSTOESSEN.
293
3.3 KRITIK AM REIT-G ESETZ
.
294
4. VEROREITUNG IN DEUTSCNLAND
.
295
4.1 IMMOBILIEN-AGS UND REITS
.
295
4.2 GESCHAEFTSMODELLE DER DEUTSCHEN R E IT
S. 296
4.2.1 ALSTRIA OFFICE R E IT -A G
.
296
4.2.2 HAMBORNER REIT AG
.
297
4.2.3 FAIR VALUE REIT-AG 297
4.3 URSPRUENGLICHE ERWARTUNGEN VERSUS AKTUELLER SITUATION. . . . . . . .
. . 298
5. LEISTUNGSINDIKATOREN UND TRANSPARENZ VON K E IT
S. 299
6 ZUSAMMENFASSUNG UND
AUSBLICK.
301
XIII. REAL ESTATE INVESTM ENT TRUSTS (REITS) IN DEN USA (LANGE) . . . .
. . . . . . . 303
1.
DEFINITION.
303
2. MARKTGROESSE
*
ARTEN
*
STRUKTUR DER R E IT S
.
304
2.1 M ARKTGROESSE
.
304
2.2 A RTE N
.
304
2.2.1 EQUITY R EITS
.
304
2.2.2 MORTGAGE (HYPOTHEKEN) R E IT S
. 304
2.2.3 H YBRIDR E IT S
.
. . . . . . . . 305
2.3 S
TRUKTUR.
305
3 A
TTRIBUTE.
305
3.1 LAUFENDE R E N D ITE
.
?06
3.2 KORRELATION ZU AKTIEN UND
OBLIGATIONEN. 307
3.* POTENTIELLER INFLATIONSSCHUTZ
.
308
3.4 GLEICHGERICHTETE INTERESSEN DES MANAGEMENTS UND DER AKTIONAERE;
VERNAITEN DES MANAGEMENTS ALS MITEIGENTUEMER. . . . . . . . . . . . . . .
. 308
3.5
FUNGIBILITAET.
309
6.* DIVERSIFIZIERUNG (NACH REGION)
. 309
3.6.1 NACH R E G IO N
.
309
3.6.2 NACH O B JEK
TART.
309
3.7
ANLAGEFLEXIBILITAET.
3.8 CORPORATE GOVERNANCE
.
. . . .
3.9 EFFIZIENTER ZUGANG ZU GROSSEN IMMOBILIENVERMOEGEN
4. INVESTITIONEN IN
.
.
4.1
ANLAGEKRITERIEN.
4.1.1
IMMOBILIENZYKLUS.
4.1.2 KAPITALMARKT
4.1.3
IMMOBILIEN.
4.1.4
MANAGEMENT.
4.2
BEWERTUNG.
4.3 VERGLEICH MIT ANDEREN
ANLAGEKLASSEN.
4.4 STEUERLICHE BEHANDLUNG.
*
.
4.5
P E R FO R M A N C E
.
XIV IMMOBILIENINVESTMENTS AUS DER SICHT EINER STIFTUNG (LAEMMERHIRT)
. .
1
DEFINITIONEN.
1.1 RECHTSFAEHIGE
STIFTUNG.
1.2 NICHT RECHTSFAEHIGE
STIFTUNG.
1.3 ARTEN VON
STIFTUNGEN.
1.3.1 KIRCHLICHE STIFTUNGEN
.
1.3.2
FAMILIENSTIFTUNGEN.
2. STIFTUNGEN UND
STEUERN.
3. RECHNUNGSLEGUNG VON
STIFTUNGEN.
3.1
ADRESSATEN.
3.2 F O R M
.
3.3 Z
IEL.
4. VERMOEGENSANLAGE VON STIFTUNGEN
.
4.1 ANLAGE IN
IMMOBILIEN.
4.2 RISIKOKLASSE DES
IMMOBILIENINVESTMENTS.
4.3 IMMOBILIENINVESTMENTS VON
STIFTUNGEN.
XV. VERSICHERUNG (PLUG)
**
*
*
.
1. IMMOBILIENANLAGE ALS TEIL DER KAPITALANLAGE BEI VERSICHERUNGEN
1.1 KAPITALANLAGEN DER DEUTSCHEN VERSICHERUNGSWIRTSCHAFT. . . . . . . .
. .
1.2 VERSICHERUNGEN IM WETTBEWERB MIT ANDEREN IMMOBILIEN-
INVESTOREN
.
1.3 R ESTLICHER UND REGULATORISCHER RAHMEN FUER VERSICHERUNGEN
1.3.1 ANLAGEGRUNDSAETZE UND ANLAGEVERORDNUNG . . . . . . . . . . . . . .
1.3.2 GEBUNDENES UND FREIES
VERMOEGEN.
1.3.3 UMSETZUNG UND AUSWIRKUNGEN VON SOLVENCY II . . . . . . . . .
2. IMMOBILIENANLAGEN BEI
VERSICHERUNGEN.
2.1 BEDEUTUNG DER IMMOBILIENANLAGE
.
2.2 BESONDERHEITEN BEI IMMOBILIENINVESTITIONEN . . . . . . . . . . . . .
. . . . .
2.3 DIREKTE VERSUS INDIREKTE
ANLAGEN.
3. PORTFOLIOMANAGEMENT UND IMINOBILIENANLAGESTRAIEGIE
VON
VERSICHERUNGEN.
3.1 STRATEGISCHES
PORTFOLIOMANAGENIENT.
3.1.1 ANALYSE UND ANLAGESTRATEGIE DER DIREKTEN IMMOBILIEN-
ANLAGE.
3.1.2 ANALYSE UND ANLAGESTRATEGIE DER INDIREKTEN IMMOBILIEN-
ANLAGE.
309
310
310
310
310
310
310
310
311
311
312
313
314
315
315
316
317
317
317
317
318
319
319
319
319
319
320
322
322
325
325
326
327
327
327
328
329
330
331
332
333
335
335
336
337
3.2 OPERATIVES
PORTFOLIOMANAGEMENT.
337
3.2.1 OPERATIVES MANAGEMENT DER DIREKTEN IMMOBILIENANLAGE . . 338
3.2.2 OPERATIVES MANAGEMENT DER INDIREKTEN IMMOBILIENANLAGE 339
3.3 MONITORING UND C
ONTROLLING. 339
4.
AUSBLICK.
341
XVI. W OHNUNGSWIRTSCHAST
(BUCH).
343
EINLEITUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
1.
WOHNUNGSBAUPOLITIK.
344
1.1 ENTWICKLUNG DES
WOHNUNGSMARKTES. 344
1.1.1
BAUGENEHMIGUNGEN.
344
1.1.2
BAUFERTIGSTELLUNGEN.
345
1.2
BEDARFSANALYSE.
345
1.2.1
BEVOELKERUNGSENTWICKLUNG.
345
1.2.2 ANGEBOT UNAE NACHFRAGE
.
346
2. WOHNUNGSPOLITIK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . 347
2.1 STAATLICHE REGULIERUNGEN
.
34=
2.1.1 AUFGABEN DER STAATLICHEN WOHNUNGSPOLITIK 347
2.1.2 MIETGESETZGEBUNG
.
348
2.2 OEKOLOGISCHE PROGRAMME
.
348
2.2.1 ENERGETISCHE SANIERUNG
.
348
2.2.2 ZERTIFIZIERUNG UND NACHHALTIGKEIT
.
349
3. IMMOBILIE ALS
KAPITALANLAGE.
349
3.1
SZENARIEN.
349
3.1.1 WOHNIMMOBILIEN UND FINANZKRISE
.
349
3.1.2 WOHNIMMOBILIEN-GEWINNER IN UNSICHEREN ZEITEN . . 350
3.2 STRATEGIEN PRIVATER INVESTOREN
.
351
3.2.1 PORTFOLIOSTRATEGIE
.
351
3.2.2 PORTFOLIOMANAGEMENTSTRATEGIE
. 352
3.2.3 AKQUISITIONSSTRATGIE
.
352
3.2.4 FINANZIERUNGSSTRATEGIE
.
352
3.2.5 KUNDENORIENTIERUNG
.
353
4. F A Z IT.
*
. . . . . . . . . . . . . . . . .
*
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
XVII. *NON-PERFORM ING LOANS*I
D EFIN ITION , D U E D ILIG E N C E
*
BEW ERTU N G U ND M ARKTENTW ICKLUNG
IN DEUTSCHLAND 355
1
HISTORIE.
5
**
2. DUE
DILIGENCE.
358
3. BEWERTUNG UND PREISFINDUNG
.
360
4 ROLLE DES
SERVICERS.362
5 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND STRUKTURIERUNG . . . . . . . . . . .
. . . . 364
6 JUENGERE ENTWICKLUNGEN UND
AUSBLICK. 368
TEIL3
FINANZIERUNG.
369
1 IM M OBILIENFINANZIERUNG (BETTINK)
.
.
369
1. VON DER STATISCHEN ZUR DYNAMISCHEN IMMOBILIEN-FINANZIERUNG . . . . .
. . 369
1.1 KLASSISCHELMMOBILIENFINANZIERUNG
.
370
1.2 /
**
^
*********
ORIENTIERUNG AM C ASHFLOW
.
371
N MIETERBONITAET ALS SEKUNDAERRISIKO
.
371
1.4 RISIKOADAQUATES P
RICING.
1.5 VERGLEICHENDE BETRACHTUNG ZUR KLASSISCHEN IMMOBILIENSINANZIE-
RUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . .
2. PROZESSORIENTIERUNG DER
FINANZIERUNG.
2.1 ART UND WIRKUNGSWEISE DER COVENANTS
.
2.2 EIGENMITTELEINSATZ UND
ENTSCHULDUNG.
2.3 TERM
SHEET.
3. BESONDERHEITEN DER
PORTFOLIOFINANZIERUNG.
3.1 INVESTITION IN
IMMOBILIENPORTSOLIEN.
3.2 VORAUSSETZUNGEN FUER DIE PORTFOLIOFINANZIERUNG . . .
3.3 CASHFLOW-ANALYSE UND
COVENANTS.
4. PROJEKT- ODER JOINT
VENTURE-FINANZIERUNG.
4.1 FINANZIERUNG OHNE
CASHFLOW.
4.2 PROJEKTGEMEINSCHAFT IM JOINT
.
4.3 VORAUSSETZUNGEN UND
PROJEKTPHASEN.
4.3.1
PROJEKTVORBEREITUNG.
4.3.2
REALISIERUNGSPHASE.
4.3.3 STABILISIERUNGS- UND
EXIT-PHASE.
4.4 PROJEKTENTWICKLUNG BEI SICH WANDELNDEN MAERKTEN . . . . . . . . . . .
.
5. FINANZIERUNGMAERKTE IM WANDEL
.
5.1 ERHOEHTE ANFORDERUNGEN AN DIE EIGENKAPITALAUSSTATTUNG . . . . . . . .
5.2 MEHR LIQUIDITAET.
.
5.3 EINFUEHRUNG EINER VERSCHULDUNGSOBERGRENZE
.
5.4 NEBENWIRKUNGEN DER REGULIERUNG
.
5.5 ALTERNATIVE
KREDITGEBER.
5.5.1 KREDITFONDS
.
5.5.2 PRIVATE E Q U ITY
.
5.6 ZWISCHEN PARTNERSCHAFT UND KONKURRENZ
.
6.
FAZIT.
II IMMOBILIENFINANZIERUNG UEBER DEN KAPITALMARKT (KIRSTEN) . . . . . . .
. . .
1. ABGRENZUNG ZUR KLASSISCHEN IMMOBILIENFINANZIERUNG . . . . . . . . . .
. . . .
1.1
DISINTERMEDIATION.
1.2
INFORMATIONS(A)SYMETRIEN.
1.3 BREITE UND TIESE DES VERSCHIEDENEN FINANZIERUNGSFORM EN.
1.4 VERHALTENSOEKONOMISCHE ASPEKTE
.
2. EIGENKAPITAL
.
2.1
CHARAKTERISTIKA.
2.2 SCHAFFUNG UND REDUZIERUNG
.
2.3 KOMMUNIKATION (INVESTOR RELATIONS)
.
3. IMMOBILIEN AG AUS DEM BLICKWINKEL DES KAPITALMARKTES . . . . . . . .
. . .
4 R A TIN G
.
.
4.1 *U N K TIO N
.
4.2 VORGEHENSWEISE UND KLASSIFIZIERUNG
.
4.3 RATING UND IMMOBIIIENUNTERNEHMEN
.
5. HYBRIDKAPITAL * NACHRANGANLEIHEN
.
5.1 D EFINITION
.
5.2
AUSGESTALTUNG.
5.3 SINN UND
ZWECK.
5.4 HYBRIDANLEIHEN UND IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN
.
6. WANDELANLEIHEN * CONVERTIBLE 402
6.1 D
EFINITION.
402
6.2
AUSGESTALTUNG.
402
6.3 SINN UND
ZWECK.
403
6.4 NUTZUNG DURCH IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN
.
404
7. FREMDKAPITAL IM ENGEREN S IN N E
.
404
7.1 DER EUROPAEISCHE MARKT FUER FREMDKAPITAL . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . 404
7.2 BESICHERTE FINANZIERUNGEN - RMBS UND CMBS. . . . . . . . . . . . . .
. 404
7.3 UNBESICHERTE KAPITALMARKTSAJLIGE FINANZIERUNGEN. . . . . . . . . . .
. . . 405
7.3.1 *MGLE DOCUMENTATION B
ONDS. 405
**
1.1
VORAUSSETZUNGEN.
405
**
.1.2 STANDALONE DOKUM ENTATION
.
405
7.3.1.J
AUSGESTALTUNG.
405
7.3.1.4 KONFLIKTE ZWISCHEN DEN FINANZIERUNGSFORMEN . . . . 406
7.3.2 EMTN PROGRAM M
E. 406
7.4 KOMMUNIKATION (CREDITOR DELATIONS)
. 406
8
SCWUSSBEMERKUNG.
407
TEIL 4 RECHTLICHE A S P E K TE
.
409
I. RECHTLICHE ASPEKTE VON IM M OBILIENINVESTITIONEN (***/MAKOWSKI) . . .
. 409
1. ASSET D E A
L.
410
1.1 TRANAKTIONSTYPEN (TRANSAKTIONSGEGENSTAENDE UND VERTRAGSMODELLE) 410
1.1.1 UEBERBLICK UEBER E RW ERBSVARIAN
.
410
1.1.1.1 TRANSAKTION UEBER EINZELIMMOBILIE MIT BESTANDS
GEBAUDE
.
410
1.1.1.2 BAUTRAEGERVERTRAG
.
410
1.1.1.3 GENERALUEBERNEHMERMODELL.
410
1.1.1.4 GRUNDSTUECKSKAUF MIT VERTRAGSUEBERNAHME. . . . . . . . 411
1.1.1.5 PORTFOLIOTRANSAKTION
.
411
1.1.1.6 SALE AND LEASEBACK
.
411
1.1.1.7 KAUF VON GESELLSCHAFTSANTEILEN. . . . . . . . . . . . . . . . .
411
1.1.2 TRANSAKTION UEBER EINZELIMMOBILIE MIT BESTANDSGEBAUDE. . 411
1.1.2.1 KAUFEINES *GEBRAUCHTEN* BESTANDSOBJEKTS. . . . . . . . 411
1.1.2.2 KAUF EINES NEU ERRICHTETEN OBJEKTS . . . . . . . . . . . . . 411
1.1.3 TRANSAKTION UEBER EINZELIMMOBILIE MIT ZU ERRICHTENDEM
GEBAEUDE.
412
1.1.3.1 BAUTRAEGERVERTRAG
.
412
1.1.3.2
GENERALIIBERNEHTNERMODELL. 413
1.1.3.3 GRUNDSTUECKSKAUF MIT V E RTRA G S 414
1.1.4 PORTFOLIOTRANSAKTION
.
414
1.1.4.1 DEFINITION UND VORTEILE VON PORTFOLIOTRANS-
AKTIONEN . . . .
. 414
1.1.4.2
BIETERVERFAHREN.
415
1.1.5 SALE AND
LEASEBACK.
415
1.2 HINWEISE ZUR GESTALTUNG DES GRUNDSTUCKSKAUFVERTRAGES . . . . . . . .
416
1.2.1 KAUFGEGENSTAND
.
416
1.2.1.1 GRUNDSTUECK/TEILFLAECHE AN EINEM GRUNDSTUECK. 416
1.2.1.2 WESENTLICHE BESTANDTEIL/ERBBAURECHT. . . . . . . . . . . 416
1.2.1.3 ZUBEHOER
.
416
1.2.2 FORM DES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGES
.
417
1.2.3
KAUFPREIS.
417
1.2.3.1
BESTIMMUNG.
417
1.2.3.2 FAELLIGKEIT.
.
418
1.2.3.3 GRUNDERWERBSTEUER/UMSATZSTEUER. . . . . . . . . . . . . . 418
1.2.3.4 SICHERHEITEN DES VERKAEUFERS . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. 419
1.2.4
FINANZIERUNG.
419
1.2.5
ANDERKONTO.
419
1.2.6 MAENGELHAFTUNG UND
VERJAEHRUNG. 420
1.2.6.1
SACHMAENGEL.
420
1.2.6.2
RECHTSMAENGEL.
420
1.2.6.3 RECHTE WEGEN MAENGELN DER KAUFSACHE . . . . . . . . . . 420
1.2.6.4
VERJAEHRUNG.
421
1.2.7
MEDIATIONSKLAUSEL.
421
1.2.8
**
KAUF BRICHT NICHT .
422
1.3 KARTELLRECHTLICHE
ANMELDEPFLICHT. 423
1.4 GRUNDSTUECKSVERTRAEGE MIT AUSLANDSBEZUG
.
423
1.4.1 VERTRAEGE UEBER GRUNDSTUECKE IN 423
1.4.2 VERTRAEGE UEBER GRUNDSTUCKE IM AUSLAND
.
424
2. SHARE D
EAL.
425
2.1 ABGRENZUNG ZUM ASSET DEAL
.
425
2.2 STEUERLICHE VORUEBERLEGUNGEN
.
425
2.3 BESONDERHEITEN DES SHARE DEAL 426
2.3.1 UNTERNEHMENSKAUF MIT GRUNDSTUECKSVERTRAGSELEMENTEN . . 426
2.3.2 AUFWAENDIGERE DUE DILIGENCE
.
426
2.3.3 TRANSAKTIONSKOSTEN
.
426
2.3.4 HAFTUNGSRISIKEN DER GESELLSCHAFT UND DES KAEUFERS . . . . . . . .
427
2.3.5 SICHERUNG UND WIRKSAMKEITSVORAUSSETZUNGEN DES ANTEILS-
ERWERBS.
427
2.3.6 UEBERGANG VON VERTRAGSVERH.ALTNISSEN
.
428
2.4 HINWEISE ZUR GESTALTUNG DES A N T E I L S 428
2.4.1
KAUFGEGENSTAND.
428
2.4.2 FORM UND VOLLZUG DES ANTEILSKAUSVERTRAGES. . . . . . . . . . . . .
428
2.4.3
KAUFPREIS.
429
2.4.3.1
BESTIMMUNG.
429
2.4.3.2
FAELLIGKEIT.
429
2.4.3.3 SICHERHEIT DES VERKAEUFERS
.
430
2.4.4
FINANZIERUNG.
430
2.4.5 MAENGELHAFTUNG UND VERJAEHRUNG
.
430
3. RECHTLICHE DUE DILIGENCE
.
431
3.1 BEDEUTUNG DER DUE DILIGENCE
. 431
3.2 VORBEREITUNG DER DUE DILIGENCE . . . . . . . . . . 431
3.3 DURCHFUEHRUNG DER DUE D I LIG E N T
.
432
3.4 DUE
DILIGENCE-CHECKLISTE.
433
3.4.1 CHECKLISTE BEI ASSET
DEAL. 433
3.4.2 CHECKLISTE BEI SHARE D E A
L. 435
II REGULIERUNG GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS UNTER DEM
KAPITALANLAGEGESETZBUCH * EIN UEBERBLICK
(GLIICK). 437
1. HINTERGRUND DER REG*ULIERUNG GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS . . . . .
. . . 437
2. DIE VERWALTUNG VON INVESTMENTVERMOEGEN NACH DEM KAGB . . . . . . . . .
. 438
2.1 ADRESSAT DER REGULIERUNG: DER AIFM^ 438
2.2 ZENTRALE VORAUSSETZUNG: VERWALTUNG VON INVESTMENTVERMOEGEN . . 438
2.2.1 ORGANISMUS FUER EINE GEMEINSAME ANLAGE . . . . . . . . . . . . . .
. 439
2.2.2 EINSAMMELN VON K APITAL
.
440
2.2.3 O P E A TIV TAETIGE VEHIKEL
.
440
2.3 (WEITERE)
BEREICHSAUSNAHMEN.
441
2.4 ERLAUBNISVORBEHALT
.
441
2.4.1 EIGENEERLAUBNISVS.KOOPERATIONSMODELL 441
2.4.2 EXTERNE VS INTERNE K V G
. 442
2.4.3 REGULATORISCHE (ORGANISATIONS)ANFORDERUNGEN . . . . . . . . . .
442
2.4.4 WEITERE
STAKEHOLDER.
443
2.4.5 F A Z
IT.
444
2.5 AUSSICHTSERLEICHTERUNGEN BEI *KLEINEN AIFM*
.
444
3. ARTEN VON
IMMOBILIEN-INVESTMENTVERMOEGEN.
445
3.1 OFFENE UND GESCHLOSSENE
FONDS. 445
3.2 ZULAESSIGE RECHTLICHE S TRUKTUREN
.
445
3.3 ANLEGERKATEGORIEN: PUBLIKUMS- UND SPEZIAL-AIF . . . . . . . . . . .
. . . 446
3.4 OFFENER
IMINOBILIEN-AIF.
447
3.5 GESCHLOSSENER IMMOBILIEN_AIF
.
448
4.
VERTRIEB.
448
5.
AUSBLICK.
449
TEIL 5 STEUERLICHE ASPEKTE VON IMMOBILIENINVESTITIONEN (SEIKEL)
_ 451
1.
EINLEITUNG.
452
2. ERTRAGSTEUERLICHE
ASPEKTE.
453
2.1 EINKOMMENSTEUER UND STEUERLICHE BEHANDLUNG DER IMMOBILIEN-
PERSONENGESELLSCHAFT.
453
2.1.1 EINKOMMENSTEUER
.
453
2.1.1.1 ABGRENZUNG PRIVATE VERMOEGENSVERWALTUNG UND
GEWERBEBETRIEB
.
453
2.1.1.2 ALLGEMEINE REGELUNGEN DER EINKOMMEN-
BESTEUERUNG VON IMMOBILIENINVESTITIONEN . 457
2.1.2 STEUERLICHE BEHANDLUNG VON
GESELLSCHAFTEN
.
461
2.1.2.1 GEWERBLICHE PERSONENGESELLSCHAFT . . . . . . . . . . . . . . 462
2.1.2.2 PERSONENGESELLSCHAFT MIT PRIVATE VERMOEGENS-
VERWALTUNG
.
465
2.2 KOERPERSCHAFTSTEUER UND BESTEUERUNG DER IMMOBILIENKAPITAL-
GESELLSCHAST.
466
2.3
GEWERBESTEUER.
468
2.3.1
UEBERBLICK.
468
2.3.2 ANWENDBARKEIT DER GEWERBESTEUER . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . 469
2.3.3 VORAUSSETZUNGEN DER ERWEITERTEN KUERZUNG .
469
2.3.3.1 UE
BERBLICK.
469
2.3.3.2 AUSSCHLIESSLICHE NUTZUNG UND VERWALTUNG EIGENEN
GRUNDBESITZES.
470
2.3.3.3 KEINE ERWEITERTE K UE RZ U G ^ ^
(AUCH) DEM GEWERBEBETRIEB EINES GESELLSCHAFTERS
DIENT
.
472
2.3.3.4 KEINE ANWENDUNG DER ERWEITERTEN KUERZUNG AUS
BESTIMMTE GRUNDBESITZVERAEUSSERUNGSGEWINNE
SOWIE BESTIMMTE SONDERVERGUETUNGEN UND GEWER-
BESTEUERBARE GEWINNE AUS MITUNTERNEHMERANTEILS-
VERAEUSSERUNG ODER -AUSGABE
.
473
2.3.3.5 BESONDERHEITEN BEI BESTEHEN VON ORGANCHAFTEN . 473
2.3.3.6 STRUKTURIERUNGEN UNA *MSTRUKTURIERUNGENIN
BEZUG AUF DIE ERWEITERTE KUERZUNG . . . . . . . . . . . . . . 473
2.3.4 GRUNDZUEGE DER GEWERBETESTEUERUNG
.
474
2.3.5 GEWERBESTEUERENTLASTUNG BEI DER EINKOMMENSTEUER UEBER
§35 ESTG 476
2.4 ERTRAGSTEUERLICHE ASPEKTE DER FINANZIERUNG VON IMMOBILIEN-
INVESTITIONEN.
477
2.5 ERTRAGSTEUERLICHE BESONDERHEITEN BEI IMMOBILIENINVESTITIONEN
DURCH
STEUERAUSLAENDER.
480
2.6 ERTRAGSTEUERLICHE BESONDERHEITEN BEI KOLLEKTIVEN IMMOBILIEN-
INVESTITIONSVEJIIKELN
.
484
2.6.1
REIT-AG.
484
2.6.2 DEUTSCHER OFFENER IMMOBILIENSONDS
.
485
3.
UMSATZSTEUER.
487
3.1 UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG DER IMMOBILIENNUTZUNGS-
UEBERLASSUNG.
488
3.2 UMSATZSTEUERLICHE BEURTEILUNG DES IMMOBILIENVERKAUFS UND
-ERWERBS.
494
4.
GRUNDERWEROSTEUER.
497
4.1
UEBERBLICK.
497
4.2 ASSET D E A L
.
498
4.3 SHARE D E A L
.
501
4.4 AUSNAHMEN VON DER GRUNDERWERBBESTEUERUNG
.
502
4.5 STRUKTURIERUNGSUEBERLEG IN BEZUG AUF DIE GRUNDERWERB-
STEUER.
504
4.6 GRUNDERWERBSTEUERLICHE ANZEIFFEOFLICHTEN
.
505
5. ERBSCHAFT- UND
SCHENKUNGSTEUER.
506
6 GRUNDSTEUER
.
507
TEIL 6 INSTRUMENTE DER IM M
OBIIIENINVESTITIONEN. 509
I. BETRACHTUNGEN ZUR KAPITALM ARKTORIENTIERTEN IM M OBILIENBEWERTUNG
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509
1. VORBEMERKUNGEN
.
509
2.
GRUNDLAGEN.
511
2.1 BEWERTUNGANLAESSE
.
511
2.2 REGULATORISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN. 513
2.3 W ERTBEGRIFFE
.
515
*
BEWERTUNGSKONZEPTE.
517
3.1 BEWERTUNG MITTELS M
ARKTANALOGE. 517
3.2 BEWERTUNG DURCH ERTRAGSPROJEKTION UND ABZINSUNG . . . . . . . . . .
. . 517
3.3 BEWERTUNG ANHAND VON
KOSTEN. 519
4. PHAENOMENE DES IMMOBILIENKAPITALMARKTES
.
519
4.1
**
MARK TO MARKET* VERSUS
**
MARK TO MODEL
.
520
4.2 RUECKBESINNUNG AUF DIE FUNDAMENTALEN CHARAKTERISTIKA EINER
IM M
OBILIE.
520
4.3 PORTFOLIOBEWERTUNG
*
PRAEMIEN UND ABSCHLAEGE . . . . . . . . . . . . . . . . . 521
4.4 PHASE DES SOG.
**
LEND AND PRETEND"
.
523
5. EIN GEDANKE ZUM
SCHLUSS.
524
II. IM M OBILIENM ARKTPROGNOSEN UND IM M OBILIENRATINGS (KNEPEL) . . . .
. . . . 525
1.
EINFUEHRUNG.
: . 525
2. IMMOBILIENMARKTPROGNOSEN . . .
. . . . 526
2.1
GRUNDLAGEN.
526
2.1.1
ANFORDERUNGEN.
526
2.1.2 KLASSIFIKATION VON PROGNOSEVERFAHREN UND PROGNOSE-
BEGRIFFE.
527
2.1.2.1
FORMALISIERUNGSGRAD. 527
2.1.2.2
KONSISTENZ.
527
2.1.2.3 ZEITLICHE
REICHWEITE. 527
2.1.2.4 PROGNOSEBEGRIFFE
.
528
2.2 PROGNOSEMETHODEN
.
529
2.2.1 QUALITATIVE PROGNOSEVERFAHREN
.
529
2.2.2 ZEITREIHEN-PROGNOSEVERFAHREN
.
529
2.2.3 OEKONOMETRISCHE
PROGNOSEVERFAHREN. 530
2.3 ANWENDUNGSBEREICHE VON PROGNOSEN IM IMMOBILIENMARKT . . . . . . 531
2.3.1 ALLGEMEINE PROGNOSEANWENDUNGEN.
531
2.
*
.1.1 MAKLERUNTERNEHMEN
.
531
2.*.2.2 IMMOBILIENUNTERNEHMEN
.
.
534
2.O.2.3 REAL ESTATE RESEARCH-INSTITUTE.
534
2.4 PROGNOSEMODELLE (BEISPIEL: FERI EURORATING MODELL) . . . . . . . . .
536
3.
IMMOBILIENRATING.
538
3.1
GRUNDLAGEN.
538
3.1.1 ANFORDERUNGEN
.
538
3.1.2 RATINGBEGRIFF
.
538
3.1.3 RATINGAGENTUREN UND R
ATINGPROZESS. 539
3.1.4 R ATINGSKALEN
.
540
3.1.5 RATINGTYPEN
.
541
3.2 MARKT- UND STANDORTRATING
.
541
3.2.1 ANWENDUNGSBEREICHE FUER M A R TO A N . . . . . . . . . . . . . . .
. 541
3.2.2 METHODE (BEISPIEL: FERI IMMOBILIENMARKT RATING). . . . . . 541
3.3 OBJEKTRATING
.
542
3.3.1 ANWENDUNGSBEREICHE FUER
OBJEKTRATING. 542
3.3.2 M
ETHODEN.
543
3.3.2.1 IMMOBILIEN MARKT- UND OBJEKTRATING . . . . . . . . . . . 543
3.3.2.2 FERI IMMOBILIENOBJEKT RATING . . . . . . . 544
3.4
PRODUKTRATING.
545
3.4.1 ANWENDUNGSBEREICHE FUER PRODUKTRATINGS . . . . . . . . . . . . . .
. 545
3.4.2 METHODE (BEISPIEL: FERI IMMOBILIENFONDS RATING FUER
GESCHLOSSENE
FONDS). 546
4. ZUSAMMENFASSUNG
.
548
111* STANDORT- UN D MARKTANALYSEN ALS ENTSCHEIDUNGSGRUNDLAGE BEI IM -
MOBILIENINVESTMENTS
(JAHN/MIILLER).
549
1. ANWENDUNGSBEREICHE
*
ZIELSETZUNG UND INHALT MODERNER STANDORT- UND
M A R K TA N A LY S E N * * * * * 549
1.1 ANWENDUNGSBEREICHE UND
ZIELSETZUNG. 549
1.2 AUFBAU UND
INHALT.
550
2 DATEN- UND
INFORMATIONSBESCHAFFUNG.
552
3. ELEMENTE EINER STANDORT-UND 553
3.1 STANDORTSEITIGE
RAHMENBEDINGUNGEN. 553
3.2
MARKTANALYSE.
5
**
3.3 ANALYSE OBJEKTSEITIGER
EIGENSCHAFTEN. 561
3.3.1 FUNKTIONS- UND NUTZUNGSKONZEPT
.
561
3.3.2 UMSATZ- UND UMSATZPOTENZIALANALYSE
.
BOE2
3.3.* BEWERTUNG DES
MIETANSATZES. 4* *
3.3.4 WEITERE ODJEKTSEITIGE F AKTOREN
.
5*B
4 ZUSAMMENFUEHREN DER
ANALYSEERGEBNISSE. *0*
5.
FAZIT.
568
IV VERAEUSSERUNGEN VON IMMOBILIENPORTFOLIOS IM RAHMEST STRUKTURIERTER
VERFAHREN
(TSCHAMMLER).
569
1
EINLEITUNG.
569
2. EXKURS: DEUTSCHER GEWERBEIMMOBILIENMARKT MIT DEM ROKUS
AUFPORTFOLIOTRANSAKTIONEN.
570
3. DAS STRUKTURIERTE VERFAHREN BEI IMMOBILIENVERAUSSERUNGEN. . . . . . .
. . . . 571
3.1 GENERELLE
ASPEKTE.
571
3.1.1 VERAEUSSERUNGSARTEN IM STRUKTURIERTEN VERFAHREN *
PORTFOLIO DEAL VS SINGLE D
EAL. 571
3.1.2 MOTIVATION DER INVESTOREN ZUM ANKAUF VON IMMOBILIEN-
PORTFOLIOS.
572
3.1.3 VARIANTEN VON TRANSAKTIONSPROZESSEN IM STRUKTURIERTEN
VERFAHREN.
572
3.2 TRANSAKTIONSPROZESS * LIMITIERTE (KONTROLLIERTE) AUKTION . . . . . .
. . 573
3.2.1 PHASE I-TRANSAKTIONSVORBEREITUNG
.
574
3.2.1.1 ABSTIMMUNG UDER DEN PROZESSVERLAUF . . . . . . . . . . . 574
3.2.1.2 OBJEKTANALYSE
.
576
3.2.1.3 VENDOR DUE DILIGENCE UND DATENRAUMERSTELLUNG . 576
3.2.1.4 VERMARKTUNGSUNTERLAGEN
.
578
3.2.2 PHASEII- TRANSAKTIONSDURCHSURIRUNG. . . . . . . . . . . . . . . .
. . 578
3.2.2.1 INVESTORENANSPRACHE UND ABGABE DER *INDIKATIVEN*
ANGEBOTE.
578
3.2.2.2 BUY ^LDE DUE DILIGENCE UND KONKRETE (FINALE)
INVESTORENANGEBOTE
.
579
3.2.3 PHASE III *
CLOSING.
582
3.2.3.1 VERTRAGSVERHANDLUNGEN & VERTRAGSUNTERZEICHNUNG 582
3.2.3.2 TRANSAKTIONSKOSTEN
.
583
4. ZUSAMMENFASSUNG
.
583
V. WIRTSCHASTLICHKEITSBERECHNUNGEN (VESPERMANN/SCHAEFER/CONZEN) . . . . .
. . . 585
1.
EINLEITUNG.
585
Z. WIRTSCHASTLICHKEITSBERECHNUNGEN RUR GRUNDSTUECKE MIT BESTAND . . . . .
. . 58
*
2.1 STATISCHE
VERFAHREN.
586
2.1.1 RENTABILITAETSBERECHNUNG
.
586
2.1.2 KOSTEN- UND GEWINNVERGLEICHSRECHNUNG . . . . . .
586
2.1.3 AMORTISATIONSRECHNUNG
.
587
2.2 DYNAMISCHE VERFAHREN
.
587
2.2.1 KLASSISCHE V
ERFAHREN. 587
2.2.1.1
KAPITALWERTMETHODE. 587
2.2.1.2 INTERNE ZINSFUSS-METHODE (INTERNAL RATE OF
RETURN) . . .
588
2.2.2 MODERNE
VERFAHREN.
588
2.2.2.1 ENDVERMOEGEN NACH VOFI-METHODE . . . . . . . . . . . . 589
2222 VOFI-RENTABILITAETSKENNZIFFERN
*. . . . . . . . . . . . . . .
590
3. WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNGEN FUER GRUNDSTUECKE ZUR ENTWICKLUNG . .
590
3.1
DEVELOPMENTRECHNUNGEN.
590
3.1.1 RESIDUALVERFAHREN/BAUTRAEGERMETHODE
.
590
3.1.2
INVESTITIONSRECHNUNG.
592
VI DUE DILIGENCE CHECKLISTEN (VESPERMANN/SCHAEFER/CONZEN) .
. 599
1.
EINLEITUNG.
599
2. DUE DILIGENCE CHECKLISTE BESTANDSGEBAEUDE
. 600
2.1 KOMMERZIELLE A
NALYSE.
600
2.2 TECHNISCHE
ANALYSE.
600
2.* RECHTLICHE A
NALYSE.
600
2.4 STEUERLICHE
ANALYSE.
600
3. DUE DILIGENCE CHECKLISTE FUER EINEN GRUNDSTUECKSKAUF
MIT ENTWICKLUNGSABSICHTEN
.
601
3.1
ANFORDERUNGSPROFIL.
601
3.2
GRUNDSTUECKSANALYSE.
601
TEIL 7 INSTRUMENTE DES IM M OBIH ENM ANAGEM
ENTS. 605
I. IM M OBILIEN-PORTFOLIO-M ANAGEM ENT UND IMMOBILIEN-ASSET-
MANAGEMENT
(WELLNER/BALS).
605
1. IMMOBILIEN-PORTFOLIO-MANAGEMENT UND IMMOBILIEN-ASSET-
MANAGEMENT
.
605
2. GRUNDLAGEN EINES ENTSCHEIDUNGSORIENTIERTEN IMMOBILIEN-ASSET-
MANAGEMENT-ANSATZES.
607
2.1 DAS PROBLEM DER HARMONISIERUNG VON EIGENTUEMERINTERESSEN UND
DAS PRINZIP DER
BARWERTMAXIMIERUNG. 607
2.2 CHARAKTERISIERUNG DER FINANZIERUNGSBEZIEHUNG ZWISCHEN INVESTOR
UND
IMMOBILIENVERMOEGEN.
608
2.3 FINANZIERUNGSTHEORETISCHES MODELL DER PREISBILDUNG VON
IMMOBILIENVERMOEGEN.
609
3 .
**
PORTFOLIO SELECTION THEORY* NACH M ARKOW
ITZ. 610
3.1
GRUNDLAGEN.
610
3.2 STATISTISCH-MATHEMATISCHE GRUNDLAGEN DER MPT . . . . . . . . . . . .
. . 611
3.3 ANWENDUNG DER MPT BEI IMMOBILIEN
.
614
3.4 DIVERSIFIKATIONSMOEGLICHKEITEN BEI IMMOBILIEN . . .
. 617
3.5 GRENZEN DER ANWENDUNG UND KRITIK DER MPT^ 617
3.6 CAPM ZUR ABLEITUNG RISIKOAEQUIVALENTER KAPITALKOSTENSAETZE . . . . .
619
4 PROZESS DES IMMOBILIEN-ASSET-MANAGEMENTS
.
620
4.1 PHASE 1
*
INPUTS
.
621
4.2 PHASE II: STRATEGISCHE ASSET ALLOKATION
.
621
4.3 PHASE III: TAKTISCHE ASSET ALLOKATION
.
622
4.4 PHASE IV: ERGEBNISKONTROLLE UND RISIKOMANAGEMENT .
623
5. IPM-SYSTEME. .
.
624
6.
SYMBOLVERZEICHNIS.
626
II. PROPERTY UND FACILITY MANAGEMENT (FLECHTNER/LANGE) . .
. . 627
1. HANDLUNGSFELDER AN DER SCHITTSE^ 627
1.1 ABGRENZUNG DER MANAGEMENTDISZIPLINEN A SET-
*
PROPERTY- UND
FACILITY MANAGEMENT
.
627
1.2 ZIELE UND HANDLUNGSFELDER VON IMMOBILIENINVESTOREN . . . . . . . . .
. 629
2 OPERATIVE WERTSCHOEPFUNG IM PROPERTY MANAGEMENT
.
631
2.1 PERFORMANCE-ORIENTIERTES LEISTUNGSVERSTAENDNIS
.
631
2.2 PROPERTY MANAGEMENT ZWISCHEN STRATEGIE UND UMSETZUNG 632
2.3 HANDLUNGSFELDER DES PROPERTY MANAG^^
LIQUIDITATS- UND
WERTSTEIGERUNG. 632
2.3.1
FORDERUNGSMANAGEMENT.
633
2.3.2
MIETERBINDUNG.
634
2.3.3 B EW IRTSCHAFTUNGSKOSTENOPTI^E*^
.
635
3 ERGEBNISORIENTIERTES FACILITY M ANAGEM ENT
.
O3OE
3.1 PLANUNGS- UND BAUBEGLEITENDES FACILITY MANAGEMENT . . . . . . . . .
. . 0 0 *
3.1.1 ANFORDERUNGEN AN EIN PROFESSIONELLES BAUMANAGEMENT. . . . 637
3.1.2 BAUBEGLEITENDES FACILITY MANAGEMENT ALS KOSTENEINSPARER . 637
3.2 FACILITY MANAGEMENT IN DER NUTZUNGSPHASE
.
638
3.3 KOSTEN- UND LEISTUNGSOPTIMIERUNG DURCH BEDARFSGERECHTE
BETRIEBSKONZEPTE.
640
3.4 PRAXISBERICHT: TYPISCHE VERGATEMI
. 642
3.4.1 GEWERKEBEZOGENE EINZELVERGABE^
.
642
3.4.2 GESAMTVERGABEN AUF BASIS ERGEBNISORIENTIERTER AUS-
SCHREIBUNGEN
.
643
3.4.3 PROZESSORIENTIERTE VERGABEN MIT VERANTWORTUNGS-
UEBERTRAGUNG.
643
4. DAS OUTSOURCING VON FACILITY UND PROPERTY MANAGEMENT LEISTUNGEN
ALS
WERTSCNOPFUNGSPARTNERSCHAFT.
644
4.1 GRUENDE FUER
OUTSOURCING.
644
4.2 ZIELSETZUNG DES
AUFTRAGGEBERS.
645
4.3 ERFOLGSKRITISCHE FAKTOREN FUER DAS OUTSOURCING VON IMMOBILIEN-
DIENSTIEISTUNGEN.
645
4.4 WEITERE ENTWICKLUNG DES TRENDS ZUM OUTSOURCING . . . . . . . . . . .
. 647
5. AUSBLICK UND ENTWICKLUNGEN IM . 647
III BENCHMARKING VON BETRIEBSMODELLEN IM ASSET-
UND PROPERTY MANAGEMENT (BELL/KARBAN)
. 051
1. EINSTIEG: ORGANISATIONS-BENCHMARKING ALS BASIS FUER
UNTERNEHMENSENTSCHEIDUNGEN.
651
2. DEFINITION: WAS IST BENCHMARKING UND WELCHE ANSAETZE EXISTIEREN? . . .
. . 653
2.1 INTERNES UND EXTERNES BENCHMARKING
.
654
2.2 UNTERSCHEIDUNG DER ANSAETZE NACH OBJEKT
.
655
2.3 QUANTITATIVES UND QUALITATIVES BENCHMARKING
.
656
3. NUTZEN UND GRENZEN: WELCHEN NUTZEN STIFTET BENCHMARKING WO LIEGEN
DIE
GRENZEN?.
656
3.1 NUTZEN: BENCHMARKING IST NICHT DAS ZIEL
*
SONDERN AUSGANGSPUNKT
FUER WEITERE UEBERLEGUNGEN!
.
656
3.2 GANZEN: BENCHMARKING HAT SEINE H E U
GRENZEN! . 657
3.2.1 MANGELNDE
VERGLEICHBARKEIT. 657
3.2.2 SCHWACHE DATENBASIS
.
657
3.2.3 FALSCHE D ATEN
.
657
4. GRUNDKONZEPT UND HUERDE NR. 1: WIE GEHT MAN MIT DEN FEINDEN
DER VERGLEICHBARKEIT U M ?
.
658
4.1 WIE WIRD DIE VERGLEICHBARKEIT DER KENNZAHLEN AUFGRUND DER
UNTERSCHIEDLICH AUFGABEN- UND FUNKTIONSBEZEICHNUNGEN
SICHERGESTELLT?. 658
4.2 WIE WIRD DIE VERGLEICHBARKEIT DER KENNZAHLEN AUFGRUND DER
UNTERSCHIEDLICHEN PORTFOLIO-STRUKTUREN SICHERGESTELLT? . . . . . . . . .
. 659
5. ANALYSE UND HUERDE NR. 2: WO LIEGEN DIE HERAUSFORDERUNGEN DER
EXTERNEN DATENSAMMLUNG?.:
660
5.1 ZUM EINSTIEG: PRIORISIERUNG DES BENCHMARKING DURCH DEN
TEILNEHMERKREIS
.
660
5.2 SICHERSTELLUNG OBJEKTIVITAET UND ^ . . . . . . . . . . . . . . . 661
5.3 UNKLARE ABGRENZUNG UND DEFINITIONEN
.
661
5.4 UNKLARE ERHEBUNGSBOEGEN UND ERHEBUNGSVORGEHENSWEISE . . . . . . . 661
5.4 HETEROGENE DATENQUELLEN: SYSTEMWELTEN, AKTUALITAET UND
ANSPRECHPARTNER.
661
5.5
DATENLUECKEN.
662
5.6 PLAUSIBILITAETEN
.
662
6. ERGEBNIS: AUSGEWAEHLTE KENNZAHLEN IN VERGLEICH UND
IN EINKLANG
BRINGEN!.
662
6.1 INTERNE UND EXTERNE KOSTEN DES B ESTAN D S 662
6.1.1 IDENTIFIKATION DER K OSTENARTEN
.
663
6.1.2 D IFFEENZIEUNG DER BETRACHTUNGSBLICKWINKEL . . . . . . . . . . .
663
6.2 INTERNER RESSOURCENEINSATZ
.
664
6.3 QUANTITATIVE PERFORMANCE-INDIKATOREN
.
664
6.4 OBJEKTBASIERTE PORTFOLIO-KOMPLEXITAET
.
665
6.5
SYNOPSE.
665
7. FAZIT: ZUSAMMENFASSUNG UND ERKENN
.
666
IV LEISTUNGSSTEIGERUNG IN DER M IETERBINDUNG UND -GEW INNUNG
*
UEB E R
EXZELLENZ IN DER M IETERBINDUNG ZU NACHHALTIGER MIETERGEWINNUNG -
(KOIBUSA).
667
1. DER KOMPLEXITAET DES VERMIETUNGSMARKTES MIT DEM RICHTIGEN
VORGEHENSMODELL
BEGEGNEN.
667
2. TRANSPARENZ MIT HILFE DES
OBJEKT-PORTFOLIOS. 669
3. ABLEITUNG DER OBJEKT-CLUSTER AUS DEM OBJEKT-PORTSOLIO . . . . . . . .
. . . . . 672
4. ERMITTLUNG DER RELEVANTEN STELLHEBEL FUER DIE MIETERBINDUNE PRO
CLUSTER 673
5. ERMITTLUNG DES MARKETING-MIX TUR DIE MIETERGEWINNUNG PRO CLUSTER .
676
6. UMSETZUNG UND CHANGE
MANAGEMENT. 678
/. ZUSAMMENFASSUNG
.
679
V. PROFESSIONELLES IM M OBILIENANLAGE-R EPORTING (HOMANN) . . . . . . .
. . . . . . 681
1.
EINLEITUNG.
681
2. ABRISS UEBER DIE EVOLUTION DES PROFESSIONELLEN IMMOBILIENANLAGE-
R EP O RTIN G
S.
682
2.1 A N * N G E . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 682
2.2 STATUS QUO * * * * * . .
082
3. REPORTING-FUNKTIONEN UND-A NFO^
. 683
3.1 REOORTING-FUNKTIONEN IN DER IMMOBILIENANLAGE . . . . .
. 683
3.2 ALLGEMEINE
REPORTING-ERSOLGSFAKTOREN. 685
4. DIFFERENZIERUNG VON
REPORTING-ART^^. 687
4.1 DIFFERENZIERUNG NACH IN H A
LT. 687
4.2 DIFFERENZIERUNG NACH
ANLASS. 688
4.3 DIFFERENZIERUNG NACH PRASENTATIONSFORM UND -INTERAKTIONSGRAD . .
688
5. DESIGN EINES REPORTING-SYSTEMS FUER DIE PROFESSIONELLE
IMMOBILIENANLAGE.
689
5.1 REPORTING-SYSTEME IM
ALLGEMEIN^^. 689
5.2 REPORTING-SYSTEM FUER DIE PROFESSIONELLE IMMOBILIENANLAGE . . . . . .
69*
6. WESENTLICHE HERAUSFORDERUNGEN FUER EIN HERVORRAGENDES
IMMOBILIENANLAGE-REPORTING
.
694
6.1 HERAUSFORDERUNG IN DER INFORMATIONSGEWINNUNG BEI IMMOBILIEN-
ANLAGEN.
694
6.2 KONSEQUENZ FUER DIE R EPORTING-E
.
694
7. ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK IN THESEN
.
695
VI. OPERATIVES CONTROLLING ALS INTEGRALER BESTANDTEIL DES RISIKO
MANAGEMENT SYSTEMS (GEBHARDT/SCHWARZENBACH)
.
.
.
697
1. ERST DIE STRATEGE, DANN DIE
RENDITE. 697
2. CONTROLLING ALS ELEMENT DES RISIKO M A G 699
3. PROJEKTCONTROLLING ALS UNTERSTUETZUNG DES PROJEKTMANAGERS UND
DER
UNTERNEHMENSLEITUNG.
699
4. ANFORDERUNGEN AN DIE BERICHTERA 701
5. HAEUFIGE (FEHL-)ENTWICKLUNGEN IM PROJEKTCONTROLLING . . . . . . . . .
. . . . . . 701
5.1 UNKLARE
PROJEKTDEFINITION.
701
5.2 ZEMENTIEREN GAENGIGER PRAX
IS. 702
5.3 ERFUELLEN RECHTLICHER ANFORDERUNGEN AN EIN FRUEHWARNSYSTEM . . . . .
702
5.4 NEUE
BEWERTUNG.
702
5.5 UNFLEXIBLE
CONTROLLINGSYSTEME.
702
5.6 UNTERSCHAETZEN DER
DYNAMIK. 702
5.7 MISSACHTUNGEN DES SUBSIDIARIA^ 703
5.8 ENTKOPPELUNGEN VON DEN ENTSCHEIDU^ 703
5.9 FEHLENDE
VERZAHNUNG.
703
5.10 MISSACHTUNG DER HANDELNDEN
.
703
6. AUSGESTALTUNG DES PROJEKTCONTRO^
. 704
7. BASIS DER INFORMATION: DER PROJEKTBERICHT
.
705
8. VERDICHTUNG AER PROJEKTBERICHTE: DAS MANAGEMENT INFORMATIONSSYSTEM
* *
*
*
*
* *
*
* * * * * * * * * * * . * 705
9. EIN GUTES PROJEKTCONTROLLING BENOETIGT SCHNITTSTELLENKOMPETENZ
KERNAUSGABEN DES
CONTROLLERS.
709
1*. RESUEMEE: JEDES PROJEKT IST EINZIGARTIG * ABER IMMER TEIL
EINER
STRATEGIE.
710 |
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