Miete und Mieterhöhung:
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Freiburg ; München
Haufe-Gruppe
2015
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EINLEITUNG 11
TEIL 1: MIETE 13
1 ALLGEMEINES 15
2 MIETSTRUKTUR 17
2.1 WIE SIE
DIE MIETSTRUKTUR GESTALTEN KOENNEN 17
2.2 AENDERUNG DER MIETSTRUKTUR 20
2.2.1 WIE FUNKTIONIERT DIE GESETZLICHE UMSTRUKTURIERUNG GEMAESS
§ 556A ABS. 2 BGB? 21
2.2.2 WIE WIRD DIE UMSTRUKTURIERUNG ERKLAERT? 24
3 MIETHOEHE 27
3.1 ALLGEMEINES 27
3.2 MIETPREISBREMSE BEI WIEDERVERMIETUNG 27
3.2.1 ALLGEMEINES 27
3.2.2 VERORDNUNGSERMAECHTIGUNG (§ 556D BGB N. F.) 29
3.2.3 ZULAESSIGE MIETE BEI MIETBEGINN 31
3.3 BERUECKSICHTIGUNG DER VORMIETE/BESTANDSSCHUTZ 43
3.3.1 VORMIETE -1. TATBESTAND 43
3.3.2 VORMIETE UND MIETPREISUEBERHOEHUNG 44
3.3.3 VORMIETE UND MINDERUNG 45
3.3.4 VORMIETE UND EIGENTUEMERWECHSEL 45
3.3.5 VORMIETE UND FREIWILLIGE MIETERHOEHUNGSVEREINBARUNG 46
3.4 MODERNISIERUNG (§ 556E ABS.
2 BGB N. F.) 49
3.4.1 MASSGEBLICHER MODERNISIERUNGSZEITRAUM 49
3.4.2 ERMITTLUNG DER ZULAESSIGEN MIETE BEI MODERNISIERUNG 50
3.5 AUSNAHMEN 51
3.5.1 NEUBAU 51
3.5.2 UMFASSEND MODERNISIERTE WOHNUNGEN 52
3.6 RECHTSFOLGEN 53
3.6.1 REDUZIERUNG AUF ZULAESSIGE MIETE 53
3.6.2 BEREICHERUNGSANSPRUCH/RUEGEPFLICHT DES MIETERS 55
3.7 AUSKUNFT UEBER DIE MIETE 60
3.7.1 AUSKUNFT UEBER VORMIETE 62
5
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INHALTSVERZEICHNIS
3.7.2 AUSKUNFT UEBER MODERNISIERUNG 62
3.7.3 UNVOLLSTAENDIGE, FEHLENDE ODER FEHLERHAFTE AUSKUNFT 63
3.8 SONSTIGE RECHTE DES MIETERS BEI VERSTOSS GEGEN DIE MIETPREISBREMSE 64
3.8.1 AUFRECHNUNG MIT UEBERZAHLTEN MIETEN 64
3.8.2 FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN PFLICHTVERLETZUNG 64
3.8.3 RUECKZAHLUNGSANSPRUCH HINSICHTLICH DER KAUTION 64
4 SCHRANKEN DER MIETE 65
4.1 ALLGEMEINES 65
4.2 MIETPREISUEBERHOEHUNG 65
4.2.1 UNANGEMESSEN HOHES ENTGELT 65
4.2.2 ZIVILRECHTLICHE FOLGEN 66
4.3 WUCHER 67
4.3.1 STRAFTATBESTAND GEMAESS § 291
STGB 67
4.3.2 SITTENWIDRIGES RECHTSGESCHAEFT NACH § 138 ABS.
1 BGB 68
4.3.3 WUCHER NACH § 138 ABS.
2 BGB 68
5 MIETZAHLUNG 71
5.1 FAELLIGKEIT 71
5.1.1 VERTRAGSABSCHLUSS NACH DEM 1.9.2001 71
5.1.2 VERTRAGSABSCHLUSS VOR DEM 1.9.2001 72
5.2 ERFUELLUNGSORT 73
5.3 VERRECHNUNGSBESTIMMUNG 74
5.4 AUFRECHNUNG UND ZURUECKBEHALTUNG 75
5.4.1 AUFRECHNUNG 75
5.4.2 ZURUECKBEHALTUNGSRECHT 77
6 VERZUG 79
6.1 SCHULDNERVERZUG 79
6.2 RECHTSFOLGEN 83
6.2.1 VERZUGSSCHADEN 83
6.2.2 FRISTLOSE KUENDIGUNG 83
7 VERJAEHRUNG BZW. VERWIRKUNG VON
ANSPRUECHEN 87
7.1 VERJAEHRUNG 87
7.2 BERECHNUNG DER VERJAEHRUNGSFRIST 88
7.3 NEUBEGINN DER VERJAEHRUNG 88
7.3.1 HEMMUNG DER VERJAEHRUNG 89
7.3.2 DIE WICHTIGSTEN HEMMUNGSTATBESTAENDE 89
7.4 VERWIRKUNG 90
6
INHALTSVERZEICHNIS
TEIL 2: MIETERHOEHUNG 93
1 ALLGEMEINES 95
2 STAFFELMIETE 97
2.1 FORM UND LAUFZEIT 97
2.2 AUSSCHLUSS ANDERER MIETERHOEHUNGEN . 99
2.3 KUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS 100
2.4 KUENDIGUNGSVERZICHT 101
2.5 GRENZEN DER STAFFELMIETE 102
2.6 MIETRECHTSNOVELLIERUNGSGESETZ 103
3 INDEXMIETE 105
3.1 VORAUSSETZUNGEN 105
3.2 ANDERE MIETERHOEHUNGEN 106
3.3 FORM UND BERECHNUNG 106
4 MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE 111
4.1 ALLGEMEINES 111
4.2 JAHRESFRIST 111
4.3 ORTSUEBLICHE VERGLEICHSMIETE 114
4.4 KAPPUNGSGRENZE 118
4.4.1 ABGESENKTE KAPPUNGSGRENZE 125
4.4.2 WEGFALL DER PREISBINDUNG 126
4.4.3 MODERNISIERUNGSMIETERHOEHUNG UND KAPPUNGSGRENZE 126
4.5 AUSSCHLUSS DER MIETERHOEHUNG 130
4.6 FORM UND BEGRUENDUNG DER MIETERHOEHUNG
(§ 558ABGB) 132
4.6.1 STELLVERTRETUNG/BEVOLLMAECHTIGUNG 133
4.6.2 TEXTFORM 134
4.6.3 ZUSTELLUNG 136
4.7 BEGRUENDUNG DER MIETERHOEHUNG 138
4.7.1 MIETSPIEGEL 138
4.7.2 MIETDATENBANK 147
4.7.3 SACHVERSTAENDIGENGUTACHTEN 148
4.7.4 VERGLEICHBARE WOHNUNGEN 151
4.8 DRITTMITTEL 156
4.9 ZUSTIMMUNG 157
4.10 KLAGE 159
7
INHALTSVERZEICHNIS
4.11 AUSWIRKUNGEN AUF DAS KUENDIGUNGSRECHT 162
4.11.1 SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS (§ 561
ABS.
1 BGB) 162
4.11.2 SCHONFRIST BEI ZAHLUNGSVERZUG (§ 569 ABS.
3 NR.
3 BGB) 164
5 MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 165
5.1 ERHALTUNGSMASSNAHMEN 165
5.2 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 167
5.3 ENERGETISCHE MODERNISIERUNG (§ 555B
NR.
1 UND NR. 2 BGB) 168
5.4 MODERNISIERUNGEN GEMAESS § 555B NR. 3 BIS 5 UND NR. 7 BGB 170
5.5 GEMISCHTE MASSNAHMEN 171
5.6 HAERTEEINWAND 173
5.6.1 FRIST FUER HAERTEEINWAND 174
5.6.2 FOLGEN DER FRISTVERSAEUMNIS 175
5.7 ANKUENDIGUNGSERKLAERUNG 176
5.7.1 FORM UND FRIST DER ANKUENDIGUNG (§ 555C ABS.
1
SATZ
1 BGB) 176
5.7.2 INHALT DER ANKUENDIGUNG (§ 555C
ABS.
1 SATZ 2 BGB) 176
5.7.3 BAGATEILMASSNAHME 187
5.8 AUFWENDUNGSERSATZ 188
5.9 SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS 189
6 MIETERHOEHUNG BEI MODERNISIERUNG GEMAESS § 559
BGB 193
6.1 VORAUSSETZUNG DER ERHOEHUNG 193
6.2 BERUECKSICHTIGUNGSFAEHIGE KOSTEN 193
6.3 NOTWENDIGE KOSTEN 195
6.4 BERUECKSICHTIGUNG VON DRITTMITTELN 195
6.5 GELTENDMACHUNG DER MIETERHOEHUNG (§ 559B BGB) 196
6.5.1 ZWINGENDE INHALTE DER MODERNISIERUNGSMIETERHOEHUNG 196
6.5.2 FORM UND FRIST 198
6.5.3 HAERTEEINWAND 199
6.5.4 SONDERKUENDIGUNGSRECHT 200
7 MODERNISIERUNGSVEREINBARUNG 203
8 ANPASSUNG DER
BETRIEBSKOSTEN 211
8.1 ANPASSUNG VON VORAUSZAHLUNGEN 211
8.2 ANPASSUNG DER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE 214
8.2.1 ERHOEHUNG DER PAUSCHALE 215
8.2.2 ERMAESSIGUNG DER PAUSCHALE 220
8
INHALTSVERZEICHNIS
9 MIETERHOEHUNG BEI GESCHAEFTSRAEUMEN 223
9.1 UNBEFRISTETE GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSE 223
9.2 BEFRISTETE GEWERBERAUMMIETVERHAELTNISSE 225
9.2.1 WERTSICHERUNGSKLAUSEL 225
9.2.2 LEISTUNGSVORBEHALT 228
10 MIETERHOEHUNG BEI GARAGEN 229
10.1 EINHEITLICHES WOHNRAUMMIETVERHAELTNIS 229
10.2 SELBSTSTAENDIGES GARAGENMIETVERHAELTNIS 229
LITERATURVERZEICHNIS 233
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS 235
STICHWORTVERZEICHNIS 241
9
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