Immobilien- und Baufinanzierung:
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Freiburg [im Breisgau] ; München [i.e. Planegg]
Haufe-Gruppe
2014
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INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 13
1 DIE FINANZIERUNG GUT VORBEREITEN 15
1.1 GRUNDBUCH, BELEIHUNG, EFFEKTIVZINS
- GRUNDBEGRIFFE DER BAUFINANZIERUNG 15
1.1.1 DAS GRUNDBUCH, DIE BASIS
DER FINANZIERUNG 15
1.1.2 DIE BELEIHUNGSPRUEFUNG, DIE GRUNDLAGE FUER DIE HOEHE DES DARLEHENS 17
1.1.3 SOLL- UND EFFEKTIVZINSEN 19
1.2 DARLEHEN VON
BAUGELDVERMITTLERN 22
1.2.1 DER VORTEIL
DIESER DARLEHEN 22
1.2.2 DER NACHTEIL 23
1.2.3 DER ABLAUF DER DARLEHENSAUFNAHME 24
1.3 WIE SIE IHR EIGENKAPITAL
ERHOEHEN 26
1.3.1 ALTE BAUSPAR-UND KAPITALLEBENSVERSICHERUNGSVERTRAEGE 27
1.3.2 FAMILIENDARLEHEN 27
1.3.3 ERBBAUGRUNDSTUECKE 27
1.3.4 EIGENLEISTUNGEN 28
1.3.5 SCHENKUNGEN 29
1.4 SO TEUER DARF DIE IMMOBILIE SEIN 31
1.4.1 DAS PERSOENLICHE FINANZIERUNGSPOTENZIAL 31
1.4.2 DIE MAXIMALE DARLEHENSSUMME 33
1.4.3 DER MAXIMALE KAUFPREIS DER IMMOBILIE 35
1.5 KALKULIEREN MITHILFE DES FINANZIERUNGSPLANS 37
2 DAS ANNUITAETENDARLEHEN, DER KLASSIKER DER IMMOBILIENFINANZIERUNG 41
2.1 DAS PRINZIP
DER ANNUITAET 41
2.2 WAS BEI ANNUITAETENDARLEHEN ZU BEACHTEN IST 43
2.2.1 DIE ZINSBINDUNG UND TILGUNG 43
2.2.2 SONDERTILGUNGEN 44
2.2.3 DIE FLEXIBILITAET DES DARLEHENS 45
2.2.4 BELEIHUNGSGRENZEN 46
2.2.5 DIE TILGUNGSSTRATEGIE 47
2.3 DIE VERSCHIEDENEN DARLEHENSVARIANTEN 49
2.3.1 DAS FESTZINSDARLEHEN 49
2.3.2 DAS *8 PLUS 5"-DARLEHEN 51
5
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INHALTSVERZEICHNIS
2.3.3 DIE VOLLFINANZIERUNG
2.3.4 DIE RESERVEHYPOTHEK
2.3.5 DAS RESERVEDARLEHEN
2.3.6 DASVOLLTILGERDARLEHEN
2.3.7 DAS KONSTANTDARLEHEN DER BAUSPARKASSE
2.3.8 DIE FAMILIENHYPOTHEK
2.3.9 DAS
VARIABLE DARLEHEN
2.3.10 DAS FLEX-DARLEHEN
2.3.11 DAS
CAP-DARLEHEN
2.3.12 DAS KOMBIDARLEHEN
2.3.13 DAS FREMDWAEHRUNGSDARLEHEN
2.3.14 SONDERKREDITE
2.3.15 DER REALKREDIT
2.4 - DER RICHTIGE ANSCHLUSS:
DAS FORWARD-DARLEHEN
2.4.1 BESONDERHEITEN DES FORWARD-DARLEHENS
2.4.2 DIE AKTUELLE SITUATION
2.4.3 UNTERSCHIEDLICHE LAUFZEITEN UND KUENDIGUNGSFRISTEN
2.5 DIE PROLONGATION
- WENN DAS DARLEHEN WEITERLAEUFT
2.6 DIE UMSCHULDUNG
2.7 DIE NACHFINANZIERUNG
3 EXKURS: DIE FINANZIERUNG
IM AUSLAND
3.1 DIE FINANZIERUNG MIT
DEUTSCHEN KREDITGEBERN
3.2 DIE TATSAECHLICHE FINANZIERUNG IM AUSLAND
3.3 TIPPS ZUM
IMMOBILIENKAUF IM AUSLAND
4 ANDERE FORMEN DER
FINANZIERUNG
4.1 DAS BAUSPARDARLEHEN
IM FINANZIERUNGSMIX
4.1.1 GRUNDPRINZIPIEN DES BAUSPARVERTRAGS
4.1.2 DIE ANSPAR- UND DIE TILGUNGSPHASE
4.1.3 WANN SICH BAUSPARDARLEHEN LOHNEN
4.1.4 VOR- UND NACHTEILE DES BAUSPARVERTRAGS
4.2 DIE LEBENSVERSICHERUNG
4.2.1 DIE LEBENSVERSICHERUNG ALS ENDFAELLIGE HYPOTHEK
4.2.2 DAS POLICENDARLEHEN
4.2.3 VERKAUF DER KAPITALBILDENDEN LEBENSVERSICHERUNGSPOLICE
52
54
54
55
56
57
58
61
61
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84
85
85
86
6
INHALTSVERZEICHNIS
4.3 DAS KATENTILGUNGSDARLEHEN 86
4.4 DAS VORSORGEDARLEHEN 87
4.4.1 BESONDERHEITEN DES VORSORGEDARLEHENS 87
4.4.2 WANN SICH EIN VORSORGEDARLEHEN LOHNT 88
4.5 DER LOMBARDKREDIT 89
4.5.1 BESONDERHEITEN DIESES KREDITS 89
4.5.2 WANN SICH DER KREDIT EIGNET 90
4.5.3 BELEIHUNGSWERT UND AUSZAHLUNG DES KREDITS 90
4.5.4 UNTERFORMEN DES LOMBARDKREDITS 90
4.6 DER MODERNISIERUNGSKREDIT 91
4.6.1 BESONDERHEITEN DES MODERNISIERUNGSKREDITS 91
4.6.2 VOR-UND NACHTEILE DIESER FINANZIERUNG 91
4.7 DAS ARBEITGEBERDARLEHEN 92
4.7.1 ALLGEMEINES 92
4.7.2 VOR-UND NACHTEILE DES ARBEITGEBERDARLEHENS 93
4.7.3 STEUERLICHE BESONDERHEITEN 94
4.8 VERKAEUFER- UND
NACHRANGDARLEHEN 95
4.8.1 BESONDERHEITEN DIESER ART VON DARLEHEN 95
4.8.2 EINSCHAETZUNG DES VERKAEUFERDARLEHENS UND ALTERNATIVEN 96
4.9 KAUFEN OHNE BANK:
DER RENTENKAUF 97
4.9.1 DIE VERTRAGSGESTALTUNG 97
4.9.2 DIE EIGNUNG DER IMMOBILIENRENTE 98
4.10 DER MIETKAUF - EIN TEURES ERWERBSMODELL 99
4.10.1 PRINZIP UND EIGNUNG DES MIETKAUFS 99
4.10.2 NACH-UND VORTEILE DIESER FINANZIERUNG 99
4.10.3 FAZIT UND
TIPPS 100
5 BAUFINANZIERUNG FUER
BESTIMMTE PERSONENGRUPPEN 101
5.1 DIE BAUFINANZIERUNG FUER
SINGLES 103
5.2 DIE BAUFINANZIERUNG FUER
EHEPAARE UND
LEBENSGEMEINSCHAFTEN 103
5.2.1 ZUNAECHST DIE FAMILIENPLANUNG KLAEREN 104
5.2.2 BESONDERHEITEN BEI NICHT EHELICHEN LEBENSGEMEINSCHAFTEN 104
5.3 DIE BAUFINANZIERUNG FUER
EHEPAARE MIT
KINDERN 105
5.4 DIE BAUFINANZIERUNG FUER AELTERE (BAUFINANZIERUNG
50 PLUS) 106
5.4.1 KRITERIEN FUER DIE KREDITVERGABE 106
5.4.2 WAS
KREDITNEHMER BEACHTEN SOLLTEN 107
7
INHALTSVERZEICHNIS
5.5 DIE BAUFINANZIERUNG FUER
SELBSTSTAENDIGE 108
5.5.1 DIE FINANZIERUNG UEBER EINEN DIREKTFINANZIERER 108
5.5.2 KRITERIEN FUER DIE KREDITVERGABE 109
5.5.3 DAS
SELF-CERTIFIED-DARLEHEN 110
5.5.4 DAS DARLEHEN MIT HOHEM EIGENKAPITALANTEIL 110
5.5.5 OBJEKTE MIT GEWERBEANTEIL 111
5.6 DIE BAUFINANZIERUNG FUER
VERMIETER 111
5.6.1 WANN SIE
WIE VIEL FREMDKAPITAL EINSETZEN SOLLTEN 112
5.6.2 WELCHE DARLEHEN INFRAGE KOMMEN 113
6 KOSTEN SPAREN
MIT STAATLICHEN FOERDERMITTELN 115
6.1 DIE PROGRAMME DER KFW-BANKENGRUPPE 115
6.1.1 DAS KFW-WOHNEIGENTUMSPROGRAMM 115
6.1.2 DIE PROGRAMME ENERGIEEFFIZIENT BAUEN UND ENERGIEEFFIZIENT SANIEREN
116
6.1.3 DAS PROGRAMM ALTERSGERECHT UMBAUEN 116
6.1.4 MOEGLICHE KOMBINATIONEN DER FOERDERPROGRAMME 117
6.1.5 WANN SICH KFW-DARLEHEN LOHNEN 118
6.2 DIE FOERDERUNG DURCH
WOHN-RIESTER 119
6.2.1 DIE BELEIHUNG DES EIGENEN RIESTER-VERTRAGS 119
6.2.2 DIE AUFNAHME EINES WOHN-RIESTER-DARLEHENS 120
6.2.3 ZULAGEN UND STEUERVORTEILE 121
6.2.4 DIE NACHGELAGERTE BESTEUERUNG 122
6.3 DIE WOHNRAUMFOERDERUNG DER
BUNDESLAENDER 123
6.4 DIE UNTERSTUETZUNG DURCH DIE
KOMMUNEN 125
6.4.1 WER GEFOERDERT WERDEN KANN 126
6.4.2 DIE KONDITIONEN DER FOERDERUNG 126
6.4.3 ZUSTAENDIGKEITEN UND FRISTEN 127
6.5 DIE FOERDERUNG DURCH
DAS BAEFA 127
6.5.1 DAS FOERDERPROGRAMM VOR-ORT-BERATUNG 128
6.5.2 WEITERE FOERDERPROGRAMME FUER EIGENTUEMER 128
6.6 STEUERN SPAREN
MIT BAUDENKMAELERN 130
6.6.1 STEUERVORTEILE UND VORAUSSETZUNGEN 130
6.6.2 DER KAUF VOM BAUTRAEGER 130
6.7 DIE WOHNUNGSBAUPRAEMIE UND
DIE ARBEITNEHMERSPARZULAGE 131
6.7.1 DIE WOHNUNGSBAUPRAEMIE 131
6.7.2 DIE ARBEITNEHMERSPARZULAGE 132
8
INHALTSVERZEICHNIS
6.7.3 BEIDE FOERDERMITTEL MITEINANDER KOMBINIEREN 133
6.7.4 UEBERSICHT UEBER FOERDERMOEGLICHKETEN 133
7 BESONDERE ASPEKTE DER FINANZIERUNG 135
7.1 BAUFINANZIERUNG UND
SCHEIDUNG 135
7.1.1 DIE UEBERNAHME DER IMMOBILIE DURCH EINEN PARTNER 136
7.1.2 DIE HAFTUNGSENTLASSUNG UND FREISTELLUNG 136
7.1.3 DIE TEILUNG 137
7.1.4 DIE VERMIETUNG 138
7.2 DIE PLEITE DES BAUDIENSTLEISTERS 138
7.2.1 DAS PROBLEM ERKENNEN 138
7.2.2 DAS VORGEHEN BEI INSOLVENZ DES BAUDIENSTLEISTERS 139
7.2.3 WAS SIE
IM VORFELD TUN KOENNEN 140
7.3 ARBEITSLOSIGKEIT WAEHREND DER FINANZIERUNG 140
7.3.1 DER LASTENZUSCHUSS FUER SELBSTNUTZER VON IMMOBILIEN 141
7.3.2 DIE PRIVATE ARBEITSLOSENVERSICHERUNG 143
7.4 DIE ISLAMKONFORME BAUFINANZIERUNG 144
7.4.1 DAS FINANZIERUNGSMODELL MURABAHA 144
7.4.2 DAS FINANZIERUNGSMODELL ISTISNA 145
7.4.3 DAS FINANZIERUNGSMODELL MUSHARAKA 146
7.4.4 DAS FINANZIERUNGSMODELL MUDARABA 146
7.4.5 DAS FINANZIERUNGSMODELL ITJARA 147
7.4.6 DIE ISLAMKONFORME FINANZIERUNG NACH DEUTSCHEM RECHT 147
7.5 DIE BAUFINANZIERUNG FUER
GRENZGAENGER 148
7.5.1 GRENZGAENGER IM EURORAUM 148
7.5.2 GRENZGAENGER SCHWEIZ 148
7.5.3 GRENZGAENGER DAENEMARK 149
8 RECHTLICHE FRAGEN RUND
UM DIE IMMOBILIE 151
8.1 SCHWARZARBEIT UND
PFUSCH AM BAU 151
8.1.1 EIN AKTUELLER FALL 151
8.1.2 EINE KEHRTWENDE IN DER RECHTSPRECHUNG 152
8.2 DIE VORFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG 153
8.2.1 DIE HOEHE DER VORFAELLIGKEITSENTSCHAEDIGUNG 153
8.2.2 TRICKS
DER BANKEN UND WIE SIE SICH DAGEGEN WEHREN KOENNEN 154
9
INHALTSVERZEICHNIS
8.3 GEBUEHREN BEI
DER BAUFINANZIERUNG 157
8.3.1 UNZULAESSIGE GEBUEHREN 157
8.3.2 ZULAESSIGE GEBUEHREN 159
8.4 DER BANKWECHSEL OHNE
NOTARGEBUEHREN 160
8.5 ENERGIESPARAUFLAGEN FUER EIGENTUEMER 161
8.5.1 NEUBAUTEN UND MODERNISIERUNGEN 161
8.5.2 NACHRUESTPFLICHTEN FUER ALTBAUTEN 162
8.5.3 DER VOLLZUG
DER VERORDNUNG 162
8.6 DIE VERPFLICHTUNG ZUM EINSATZ ERNEUERBARER
ENERGIEN 163
8.6.1 MASSNAHMEN ZUR UMSETZUNG DER PFLICHT 163
8.6.2 ERSATZMASSNAHMEN FUER HAUSEIGENTUEMER 164
8.6.3 DIE FINANZIELLE FOERDERUNG ERNEUERBARER ENERGIEN 164
8.7 DAS BUERGERLICHE GESETZBUCH
(BGB) FUER DARLEHENSNEHMER 164
8.7.1 DIE PFLICHTEN VON
DARLEHENSGEBER UND DARLEHENSNEHMER 165
8.7.2 DIE KUENDIGUNGSMODALITAETEN 165
8.7.3 DAS AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNGSRECHT 166
8.8 PFLICHTEN BEI
EIGENLEISTUNGEN 167
8.8.1 DIE VERSICHERUNGSRECHTLICHE PFLICHT 167
8.8.2 DIE ARBEITSSCHUTZRECHTLICHEN VORSCHRIFTEN 167
8.8.3 DIE BAUSTELLENVERORDNUNG 168
8.9 BAUMAENGEL AM EIGENHEIM 168
8.9.1 DAS VORGEHEN
BEI BAUMAENGELN 169
8.9.2 DAS VORGEHEN
BEI AUSBLEIBENDER MAENGELBESEITIGUNG 170
8.10 DIE GUENSTIGE ALTERNATIVE:
BAUGEMEINSCHAFTEN ODER BAUGENOSSENSCHAFTEN 170
8.10.1 BESONDERHEITEN DER BAUGEMEINSCHAFT 170
8.10.2 DIE GEMEINSCHAFTSFORMEN 171
8.10.3 BERATUNGSSTELLEN 172
8.11 DER IMMOBILIENERWERB UEBER
EINE GBR 172
8.11.1 DER GESELLSCHAFTERVERTRAG 172
8.11.2 DIE FINANZIERUNG 173
8.11.3 DAS AUSSCHEIDEN EINES GESELLSCHAFTERS 174
9 WICHTIGE VERSICHERUNGEN 175
9.1 DIE FEUERROHBAUVERSICHERUNG
- DIE VORAUSSETZUNG
FUER EIN IMMOBILIENDARLEHEN 175
9.1.1 DIE FEUERROHBAUVERSICHERUNG ALS BESTANDTEIL DER WOHNGEBAEUDE
VERSICHERUNG 175
9.1.2 DIE VERSICHERUNGSDAUER 176
10
INHALTSVERZEICHNIS
9.1.3 DIE ABSICHERUNG WAEHREND DER ROHBAUPHASE UND DANACH 176
9.1.4 DIE VERSICHERUNGSBEDINGUNGEN 177
9.2 DIE RISIKOLEBENSVERSICHERUNG
ODER RESTSCHULDVERSICHERUNG -
OHNE SIE GEHT
ES NICHT 177
9.2.1 DIE RISIKOLEBENSVERSICHERUNG 177
9.2.2 DIE RESTSCHULDVERSICHERUNG 178
9.2.3 ABSICHERUNG GEGEN ARBEITSLOSIGKEIT UND ARBEITSUNFAEHIGKEIT 179
9.3 DIE BAUHERRENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG - UNERLAESSLICH BEI BAUVORHABEN
179
9.3.1 WOFUER DIE BAUHERRENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG EINSTEHT 180
9.3.2 WAS BEIM ABSCHLUSS EINER SOLCHEN VERSICHERUNG ZU BEACHTEN IST 180
9.3.3 WANN SIE WELCHE VERSICHERUNG BENOETIGEN 181
9.4 DIE BAULEISTUNGSVERSICHERUNG
- GEGEN SCHAEDEN
GEWAPPNET 181
9.4.1 DER VERSICHERUNGSSCHUTZ 182
9.4.2 DIE VERSICHERUNGSDAUER 183
9.5 DIE BAUHELFERUNFALLVERSICHERUNG - DIE PFLICHTVERSICHERUNG 183
9.5.1 DIE VERSICHERUNGSPFLICHT 183
9.5.2 DIE PRAEMIEN UND DER LEISTUNGSUMFANG 184
9.5.3 DIE PRIVATE BAUHELFERUNFALLVERSICHERUNG 184
9.6 DIE WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNG
- UNENTBEHRLICH FUER HAUSEIGENTUEMER 186
9.6.1 VERSICHERUNGSGEGENSTAENDE UND VERSICHERTE SCHADENSURSACHEN 187
9.6.2 DIE ZUSATZLEISTUNGEN 187
9.6.3 PREISVERHANDLUNGEN UND EINSPARMOEGLICHKEITEN 188
9.6.4 UEBERGANG DER POLICE BEIM IMMOBILIENKAUF 189
STICHWORTVERZEICHNIS 191
11 |
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