Projektentwicklung für leerstehende Büroimmobilien in Köln: von der Leerstandsanalyse zum bewerteten Umnutzungs- und Entwurfskonzept einer ausgewählten Büroimmobilie
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Hamburg
Disserta-Verl.
2012
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IMAGE 1
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 7
INHALTSVERZEICHNIS 8
1.0 AUFGABENSTELLUNG 14
1.1 EINLEITUNG 14
1.2 AUFGABENSTELLUNG 15
1.3 ZIELSETZUNG 16
1.4 ABGRENZUNG 16
1.5 AUFBAU DER PROJEKTENTWICKLUNG 18
2.0 MARKT- UND LEERSTANDSANALYSE 22
2.1 EINLEITUNG 22
2.2 STRUKTUR DER MARKT- UND LEERSTANDSANALYSE 23
2.3 MARKTANALYSE 25
2.3.1 ANALYSE DER NACHFRAGESITUATION 25
2.3.1.1 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN 25
2.3.1.2 BUEROLAGEN IN KOELN 26
2.3.1.3 STADTENTWICKLUNGSVORHABEN DER STADT KOELN 28 2.3.1.4
FLAECHENNACHFRAGE IN KOELN 38
2.3.1.5 BUEROMIETEN IN KOELN 40
2.3.1.6 VERKAUF VON BUEROFLAECHEN IN KOELN 44
2.3.1.7 ZUSAMMENFASSUNG DER NACHFRAGESITUATION 44 2.4 LEERSTANDSANALYSE
45
2.4.1 VORGEHENSWEISE 45
2.4.2 KERNAUSSAGEN DER BULWIEN-GESA-STUDIE 47
2.4.3 EXEMPLARISCHE BESTANDSERHEBUNG DES BUEROLEERSTANDES 51
8 PROJEKTENTWICKLUNG FUER LEER STEHENDE BUEROIMMOBILIEN IN KOELN
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IMAGE 2
2.5 MODELLLEERSTANDSOBJEKT 73
3.0 ENTWICKLUNG VON NUTZUNGSKONZEPTEN 78
3.1 VORGEHENSWEISE 78
3.2 REDEVELOPMENT VON BUEROIMMOBILIEN 80
3.3 UMNUTZUNG VON BUEROIMMOBILIEN 83
3.4 MARKTANALYSE II 86
3.4.1 SOZIOLOGISCHES UND DEMOGRAPHISCHES UMFELD IN KOELN 86 3.4.2
WIRTSCHAFTLICHES UND POLITISCHES UMFELD IN KOELN 92
3.4.3 EINZELHANDEL . 94
3.4.4 HOTELMARKT 100
3.4.5 WOHNUNGSMARKT 104
3.4.6 FAZIT DER MARKTANALYSE II 114
3.4.7 AUSWAHLKRITERIEN BEZOGEN AUF EINE UMNUTZUNG 115 3.5
UMNUTZUNGSOBJEKTE 119
3.5.1 KONRAD ADENAUER UFER 120
3.5.2 MAX - WALLRAF - STRASSE 122
3.5.3 BELVEDERE STRASSE 124
3.5.4 HOHENZOLLERNRING 126
3.6 OBJEKTBESCHREIBUNG 128
3.6.1 GEBAEUDESTRUKTUR 128
3.6.2 GEBAEUDEKONSTRUKTION 129
3.6.3 OBJEKTZUSTAND 129
3.6.4 EINFLUSSFAKTOREN AUF DEN ENTWURF UND EINE PROJEKTENTWICKLUNG 131
3.7 MACHBARKEITSSTUDIE 134
3.7.1 ERTRAGSWERTBETRACHTUNG 134
3.7.2 SACHWERTBETRACHTUNG 138
3.7.3 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES 140
3.7.4 BACKDOOR APPROACH 141
3.7.5 UNTERSUCHUNG UNTERSCHIEDLICHER NUTZUNGSKONZEPTE 147
4.0 STANDORTANALYSE 152
4.1 EINLEITUNG 152
4.2. MAKROSTANDORT KOELN 152
4.2.1 VERKEHRSINFRASTRUKTUR 155
4.2.2 BILDUNGSINFRASTRUKTUR 159
4.2.3 GRUEN- UND FREIFLAECHENANGEBOT 163
4.2.4 KULTURELLES ANGEBOT 165
4.2.5 HOCHWASSER 167
4.2.6 KRIMINALITAET 170
4.2.7 FAZIT DER MAKROSTANDORTANALYSE ^ 173
4.3 MIKROSTANDORT FRIESENPLATZ 174
4.3.1 EINLEITUNG 176
4.3.2 BEVOELKERUNGSSTRUKTUR 180
4.3.3 VERKEHRSINFRASTRUKTUR 182
INHALTSVERZEICHNIS
IMAGE 3
4.3.4 BILDUNGSINFRASTRUKTUR 183
4.3.5 GRUEN- UND FREIFLAECHENANGEBOT 184
4.3.6 KULTURELLES ANGEBOT 185
4.3.7 RELIGIOESE EINRICHTUNGEN 187
4.3.8 EINZELVERSORGUNG 188
4.3.9 HOCHWASSER 192
4.3.10 KARNEVAL 192
4.3.11 IMAGE 194
4.3.12 FAZIT DER MIKROSTANDORTANALYSE 196
4.4 FORMULIERUNG DER PROJEKTIDEE . 197
5.0 KONKURRENZBETRACHTUNG 200
5.1 EINLEITUNG 200
5.2 CORNELIUSSTRASSE IN FRANKFURT AM MAIN 201
5.3 BOGENALLEE IN HAMBURG 206
5.4 BUEROUMNUTZUNG IN ZUERICH 208
5.5 FALKENRIED IN HAMBURG 210
5.6 LOFT LOUISE IN BRUESSEL 212
5.7 WEITERE UMNUTZUNGEN 214
5.8 FAZIT DER KONKURRENZBETRACHTUNG 216
6.0 PROJEKTSTUDIE 220
6.1 BESTANDSAUFNAHME 220
6.1.1 GENIUS LOCI 220
6.1.2 ANNAEHERUNG 222
6.1.3 PLATZSITUATION 222
6.1.4 HAUPTVERKEHRSACHSEN 224
6.1.5 BEGRUENUNG 224
6.1.6 GEGENUEBERLIEGENDE BEBAUUNG 226
6.1.7 SCHNITTSTELLE INNEN/AUSSEN 226
6.2 STAERKEN- SCHWAECHENANALYSE 228
6.2.1 STAERKEN 228
6.2.2 SCHWAECHEN 229
6.3 ENTWURFSZIELE 230
6.4 KONZEPTION 231
6.4.1 RING LOFTS 234
6.4.2 ENTWURF 235
6.4.3 LOFTTYPEN 244
6.5 BAUBESCHREIBUNG 244
7.0 FLAECHENNACHWEISE 264
7.1 FLAECHENBERECHNUNG NACH DIN 277 265
7.2 VERMARKTUNGSFAEHIGE FLAECHE 268
7.3 STELLPLATZNACHWEIS 271
PROJEKTENTWICKLUNG FUER LEER STEHENDE BUEROIMMOBILIEN IN KOELN
IMAGE 4
7.4 NACHWEIS DER ABSTELLRAUMFLAECHEN 272
8.0 BESCHREIBUNG DER NOTWENDIGEN BAULICHEN MASSNAHMEN 276
8.1 EINLEITUNG 276
8.2 KOSTENBERECHNUNG I - ABBRUCHKOSTEN 278
9.0 WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNGEN 288
9.1 KOSTENBERECHNUNG II NACH DIN 276 288
9.2 PROJEKTENTWICKLUNGSRECHNUNG 294
9.3 ERTRAGSWERTBETRACHTUNG 299
9.4 MARKTBETRACHTUNG DES MIKROSTANDORTES 302
9.5 PREISBESTIMMUNG 303
9.6 VERKAUFSPREISE LOFTS 305
9.7 RESIDUALVERFAHREN 305
9.8 DARSTELLUNG VON ALTERNATIVEN 306
9.9 ZUSAMMENFASSUNG DER WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNGEN 308
10. ZUSAMMENFASSUNG 312
INDEX 316
LITERATURVERZEICHNIS 318
ABBILDUNGSNACHWEIS UND NACHWEIS DER GRUPPENARBEIT 319
ANHANG 320
VERFASSERNACHWEIS 341
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