Holdings: Urbanisation et gestion du foncier urbain à Dakar

Urbanisation et gestion du foncier urbain à Dakar: défis et perspectives

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Bibliographic Details
Main Author:	Diop, Djibril (Author)
Format:	Book
Language:	French
Published:	Paris L'Harmattan 2012
Series:	Études africaines
Subjects:	Verstädterung Dakar Afrika
Online Access:	Inhaltsverzeichnis Klappentext
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ISBN:	9782296970403

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adam_text	TABLE DES MATIÈRES REMERCIEMENTS ..............................................................................7 SIGLES ET ACRONYMES ....................................................................9 AVANT-PROPOS ............................................................................... 17 INTRODUCTION ...............................................................................21 PREMIÈRE PARTIE ..........................................................................29 ETAT DES LIEUX ET ENJEUX DE LA GESTION FONCIÈRE ................29 À DAKAR .........................................................................................29 Chapitre 1.......................................................................................31 Contexte général de l étude ..............................................................31 I. Gouvernance locale : le cadre institutionnel et les moyens ..............................31 /. /. Le cadre institutionnel et son évolution ..............................................................31 I. 2. Les moyens financiers des collectivités locales de la région ..............................39 I. 2. 1. Les dispositions réglementaires ................................................................39 I. 2. 2. Les moyens financiers de la ville de Dakar ..............................................40 II. Dakar et le désert sénégalais ................................................................................44 //. /. Une hyper concentration dans la région de Dakar ...........................................44 II. 2. Dakar le seul vrai centre urbain du pays ..........................................................46 Ш. LA GESTION DE L ENVIRONNEMENT URBAIN .................................................................48 II. I. Les dispositions réglementaires ........................................................................48 II. 2. Une difficulté récurrente de gestion des ordures à Dakar ................................49 II. 3. Disparition progressive des espaces publics et des espaces verts... ..................57 IV. Une situation socio-économique très marquée par la pauvreté ........................62 IV. I. Le secteur primaire ..........................................................................................64 IV. 2. Le secteur secondaire ......................................................................................65 IV. 3. Le secteur tertiaire ...........................................................................................65 IV. 4 Le secteur informel ...........................................................................................65 V. Une croissance démographique et spatiale incontrôlée .....................................66 V. 1. Une situation démographique explosive ...........................................................66 V. 2. Dakar un centre urbain cosmopolite .................................................................71 IV. 2. I. Des premiers plans d urbanisme au Dakar d aujourd hui ................71 IV. 2. 2. Dakar entre ville moderne et anarchie .............................................75 IV. 2. 3. Un déplacement de la vie nocturne ..................................................80 V. 3. Les quartiers irréguliers proches du centre-ville ..............................................81 V. 4. La banlieue et ses quartiers irréguliers. ............................................................82 V. 5. Les villages traditionnels ..................................................................................86 VI. MOBILITÉ URBAINE ET INFRASTRUCTURES ROUTIÈRES ..................................................87 VI. I. Les acteurs du transport urbain .......................................................................90 VI. 2. L autoroute à péage .........................................................................................92 VI. 3. Les travaux routiers initiés dans le cadre de l ANOCI ....................................96 Chapitre 2..................................................................................... 1O1 Dispositifs de gestion du foncier urbain an Sénégal ......................... 1O1 I. Le foncier urbain : entre anachronisme et complexité ....................................... loi /. /. Les droits fonciers coutumiers .........................................................................102 I. 2. Les lois foncières coloniales ............................................................................102 309 /. 3. Les lois foncières du Sénégal indépendant et leurs évolutions .........................105 3. I. Le régimede l immatriculation ..............................................................106 3. 2. Du domaine national aux nouvelles lois foncières ..................................107 /. 4. Contribution foncière des propriétés bâties et non bâties ................................112 4. I . Champs d application de la contribution foncière des propriétés bâties .112 4. 2. Base et taux d imposition des propriétés bâties ......................................114 4. 3. Champs d application de la contribution foncière des propriétés non bâties ..........................................................................................................................115 I. 4. 4. Le taux de la contribution foncière des propriétés non bâties .................116 /. 5. Les acteurs de la gestion foncière à Dakar ...................................................... 1 17 I. 5. . Les acteurs institutionnels ......................................................................120 5. 5. 5. 5. 5. 5. sol .. 5. conservation foncière ...................................................................................125 /. 6. Les 5. 5. 5. 5. 5. . 1. Le ministère de l aménagement du territoire .................120 . 2. Le ministère de l urbanisme de l habitat .........................121 2. I. La direction de l urbanisme et de l architecture ........................122 2. 2. La direction de l habitat et de la construction ...........................122 2. 3. La direction du cadastre ............................................................122 2. 4. La direction de la surveillance et du contrôle de l occupation du ...........................................................................................................123 2. 5. La direction de l enregistrement des domaines, du timbre et de la 2. 6. La direction de la protection civile ...........................................125 . 3. Les communes et la gestion du foncier urbain ..............126 3. I . Les dispositions générales ........................................................126 3. 2. Compétences particulières ........................................................127 3. 3. Les organismes d appui aux collectivités locates ......................128 autres acteurs de la gestion du foncier à Dakar ........................................129 6. I. Les organisations non gouvernementales .........................................130 . 6. 2. Les acteurs coututniers ...................................................................„ 132 . 6. 4. Les coopératives d habitat ................................................................134 . 6. 5. Les sociétés d économie mixte, établissements et organismes aménageurs ..................................................................................................136 6. 5. 1. Les promoteurs immobiliers ..................................................136 6. 5. 2. Les agences immobilières ....................................................138 6. 6. Les courtiers de quartier ...................................................................139 /. 7. La politique d habitat du Sénégal et son évolution ..........................................141 7. I. Les sociétés immobilières étatiques ..................................................141 7. 2. Le temps de l ouverture ....................................................................144 II. Les instruments et outils de gestion du foncier urbain ...................................145 //. 2. Les documents de planification urbaine ..........................................................147 II. 2. 1. Les schémas directeurs d aménagement et d urbanisme .................147 II. 2. 2. Les plans directeurs d urbanisme ....................................................147 II. 2. 3. Les plans d urbanisme de détails .....................................................148 IL 2. 4. Les plans d urbanisme de référence ................................................149 il. 3. Les opérations de gestion et de suivi urbains ..................................................149 3. 1. La rénovation urbaine .......................................................................149 3. 2. Le remembrement urbain .................................................................150 3. 3. La restructuration urbaine .................................................................150 I. 3.4. Les zones d aménagement concerté .................................................151 3. 5. Le lotissement ..................................................................................152 /. 4. Les outils d administration du foncier urbain .................................................. і 53 4. L Le permis ou autorisation de construire ............................................1 S3 4. 2. Le certificat d urbanisme ..................................................................155 4. 3. Le certificat de conformité ...............................................................156 ill. Les différentes manieres de posseder le foncier urbain ..................................156 ///. Λ Us modes régulières ....................................................................................157 III. 1. 1. Le titre foncier ...............................................................................157 III. 1 . 2. Le bail sur le domaine national ......................................................159 III. 1. 3. Le bail sur le domaine public maritime .......................................... 159 310 III. I. 4. Le droit de preemption ...................................................................160 111. 1. 5. La constitution d une réserve foncière ...........................................161 III. 2. Les modes irréguliers ..............................................................................····■ 161 Ш. 2. 1. Les filières coutumières ou néo-coutumières .................................161 Ш. 2. 2. L occupation irrégulière ................................................................162 Chapitre 3.................................................................................··« 16S Les difficultés d accès au foncier à Dakar et leurs conséquences .....165 I. Un secteur en pleine croissance ............................................................................165 /. I. L importance de l immobilier dans l économie nationale ................................166 I. 2. Augmentation constante du prix du loyer .........................................................¡70 I. 3. L Investissement immobilier comme source de blanchiment ............................178 IL LES RAISONS DE CETTE CROISSANCE FULGURANTE ......................................................179 II. L Dakar serait-il victime de sa renommée ?.......................................................182 II. 2. Le taux d intérêt des banques qui corse le crédit foncier ?.............................184 IL 3. Le prix du mètre carré qui ne cesse de grimper ..............................................186 II. 4. La pénurie mère de toutes les enchères ..........................................................189 III. Un secteur en début de crise ?...........................................................................190 ///. /. Un dégonflement de la bulle en vue ?............................................................190 III. 2. Le foncier à Dakar : une poudrière en veilleuse ?.........................................191 DEUXIÈME PARTIE ........................................................................ 195 DIAGNOSTIC DES CONTRAINTES ET QUELLES PERSPECTIVES ...... 195 À LA GESTION DU FONCIER À DAKAR ............................................ 195 Chapitre 1 ..................................................................................... 197 Quel débat public autour de la question foncière ?.......................... 197 I. Une gestion foncière émaillée de scandales ........................................................198 /. /. Yqff une zone litigieuse par excellence .............................................................202 I. 2. Ouakam : une autre zone litigieuse de Dakar ..................................................203 IL L ESCROQUERIE : UNE PRATIQUE COURANTE À DAKAR .................................................205 //. /. Des transactions attestées sans valeur juridique ............................................205 IL 2. Les litiges fonciers à Dakar : un fait divers ....................................................206 Ш. Convoitises autour du patrimoine de l aéroport de Dakar .............................207 IV. Les contestations autour de la gestion du domaine maritime ........................210 V. Litiges entre la mairie de Dakar et le gouvernement .........................................217 VI. Les enjeux fonciers autour du reträtt des bases françaises ...........................220 VIL La question foncière dans le débat politique ..................................................222 VU. I. Accusations de boulimie foncière contre les tenants du régime ....................222 VIL 2. Les députés veulent réglementer le prix des loyers .......................................224 Chapitre 2.....................................................................................227 Quelles perspectives pour une gestion durable des ressources foncières à Dakar ?.......................................................................................227 I. Les limites à la sécurité de l occupation foncière eţ immobilière .....................227 /. /. La situation pour les occupants du domaine de l Etat. .....................................227 1. 2. Le code du domaine de l Etat ...........................................................................229 I. 3. La loi relative à l expropriation pour utilité publique ......................................229 IL Une nécessité de réorganiser le régime de la propriété foncière ...................230 III. UN SYSTÈME D INFORMATION FONCIÈRE COMME SOLUTION ?.....................................233 III. I. Obstacles d ordre institutionnel et administratif ...........................................234 Ht. 2. Les blocages sociopolitiques ...................................................... 234 III. 3. Un SIF à quelle fin? .................................................................. . . . . ........236 IV. UN PROJET DE NUMÉRISATION DU CADASTRE COMME SOLUTION .................................237 IV. I. Le projet d appui à la modernisation du Cadastre ........................................237 IV. 2. Un numéro d identification unique des parcelles ..........................................239 V. UNE NOUVELLE STRATÉGIE : POUR QUEL DÉVELOPPEMENT URBAIN ?...........................239 V. I. La stratégie de développement urbain du Grand-Dakar ................................239 V. 2. Désencombrer Dakar : un véritable casse-tête .................................. 242 V. 3. La construction en hauteur serait-elle la solution ?..................................... 247 V. 4. L extension vers la périphérie : une solution pour sauver Dakar ...................249 311 V. 5. Le Plan Jaxaay : vraie fausse solution ?.........................................................257 VI. DlAMNIADIO OU UNE NOUVELLE CAPITALE : QUEL PROJET POUR LA SURVIE DE DAKAR ? ......................................................................................................................................261 Vi. I. La Plate-forme de Diamniadio, une initiative mort-née .................................261 Vi. 2. Le projet de nouvelle capitale toujours en attente .........................................262 COIfCLtrSIOK .................................................................................265 ■^fl^^XHť^* ..... Г ........... ι. ....... Il ------ 11 ------- I. ------ li I - II II- 269 Annexe I. Décretn° 2002-276 du 11 mars 2002......................................................269 Annexe 2. Conditions d acquisition d une parcelle ...........................................273 Annexe 3. Textes législatifs et réglementaires .................................................276 Annexe 4. Exemple de zone d aménagement concerté : ZAC de Mbao .............279 Annexe 5. Taux d imposition des terrains bâtis et non bâtis selon la région (article 238, lois №2004-12 du 6 février 2004)......................................................281 Annexe 6. Dispositions relatives au contrôle et sanctions prévues par le Code de l urbanisme du 20 juin 1988.......................................................................282 Annexe 7. Décret №2010-439 du 6 avril 2010 abrogeant et remplaçant le décret № 88-074 du 18 janvier 1988 fixant le barème du prix des terrains nus et des terrains bâtis, applicable en matière de loyer .......................................285 BIBLIOGRAPHIE. ............................................................................394 TABLE DES MATIERES ................................................................... 3O9 Urbanisation et gestion du foncier urbain à Dakar Défis et perspectives Dans le nouveau Sénégal imaginé par le président Wade dès le début de son premier magistère, rien ne semble se passer comme avant. À Dakar, la ville a été secouée dans toutes ses formes, prenant tantôt l allure d un vaste champ de ruines à reconstruire, tantôt celle d une ville moderne. Sur le plan urbanistique, si du Plan Écochard au document cadre dénommé « Dakar Horizon 2025 », les pouvoirs publics semblent avoir pris conscience de l importance du secteur à travers les stratégies et programmes mis en œuvre pour la modernisation de la ville, le problème du logement semble insoluble. Or la croissance urbaine fulgurante de la ville rend cruciale la gestion du foncier urbain. Dès lors, comment la demande d accès au foncier sera-t-elle gérée dans le cadre d un développement urbain équilibré ? Autrement dit, quelle politique foncière pour un aménagement viable de la métropole sénégalaise ? Après une maîtrise en environnement à l université de Saint-Louis, Djibril Dîop a poursuivi un DEA sur les dynamiques des « Espaces ruraux » à ľunn/ersité de Toulouse 2 Le Mirali. Docteur en géographie de l Université Pans 1 Panthéon Sorbonne (UMR PRODIG 8586 * Pouvoirs et dynamiques territoriales »), ses thèmes de recherches portent sur la décentralisation, le développement local et les questions de gouvernance. Il enseigne depuis 2007 à ľlnstitut d urbanisme de ľunh/ersité de Monteai au Canada. Il est ľauteur de Décentralisation et gouvernance locale au Sénégal. Quelle pertinence pour le développement tocal ?, Les Régions à ľépreuve de la régionalisation au Sénégal : état des ïieux et perspectives parus aux éditions L Harmattan, et de nombreuses communications sur les problématiques de la décentralisation au Sénégal, M : 978-2-296-97040-3 33 euros
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