Maklerrecht: Leitfaden des Immobilienmaklers für Studium und Praxis
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Stuttgart
Kohlhammer
2013
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IMAGE 1
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT DES AUTORS V
KURZUEBERSICHT VII
INHALTSVERZEICHNIS IX
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XV
LITERATURVERZEICHNIS XVII
1. RECHTSPOLITISCHER STANDORT DES MAKLERRECHTS 1
1.1 STELLUNG IM BGB 1
1.2 GESETZESINITIATIVEN 1
1.3 "MAKLERS MUEH' IST OFT VERGEBLICH" 2
. 1.4 VORBEHALTE GEGENUEBER DEM MAKLERGESCHAEFT 2
1.5 MAKLERRECHT IST RICHTERRECHT 2
1.6 BERUFSSTAENDISCHE REGELN 3
1.7 VERMITTLUNGSVERBOTE UND BESCHRAENKUNGEN 4
1.8 EUROPARECHTLICHE REGELUNGEN 5
2. GESETZLICHE REGELUNGEN 5
2.1 BGB 5
2.2 HGB 5
2.3 WOVERMRG 6
2.4 § 34 C GEWO UND MABV 7
2.5 UWG UND PANGV 9
2.6 GWG 9
2.7 STRAFGESETZBUCH (STGB) UND WIRTSCHAFTSSTRAFGESETZ (WISTG) 10
3. RECHTSNATUR DES MAKLERVERTRAGES 10
3.1 EINSEITIG VERPFLICHTENDER VERTRAG 10
3.2 MAKLERALLEINAUFTRAG 10
3.3 ANSPRUCHSGRUNDLAGE FUER DIE PROVISION 11
3.4 ARTEN DER MAKLER 11
3.4.1 ZIVILMAKLER 11
3.4.2 DARLEHENS- ODER FINANZMAKLER 11
3.4.3 HANDELSMAKLER 11
3.4.4 VERSICHERUNGSMAKLER 11
3.4.5 ARBEITSVERMITTLER 12
3.4.6 HEIRATSVERMITTLER 12
IX
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IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
3.4.7 BAUVERMITTLER 12
3.4.8 SONSTIGE 12
4. ZUSTANDEKOMMEN DES MAKLERVERTRAGES 12
4.1 WIRKSAMKEIT DES MAKLERVERTRAGES 13
4.1.1 FORMVORSCHRIFTEN 13
4.1.2 GRUNDSTUECKSGESCHAEFTE 13
4.1.2.1 KAUFVERPFLICHTUNG 13
4.1.2.2 ENTSCHLIESSUNGSFREIHEIT 14
4.1.2.3 RESERVIERUNGSVEREINBARUNG 15
4.1.2.4 VERAEUSSERUNGSVERPFLICHTUNG 16
4.2 VERTRAGSSCHLUSS 17
4.2.1 DURCH ZEITUNGSANZEIGE ODER ANZEIGE IM INTERNET . . . 17
4.2.2 SUCHAUFTRAG 18
5. UNWIRKSAMKEIT DES MAKLERVERTRAGES 19
5.1 VERSTOSS GEGEN EIN GESETZLICHES VERBOT (§ 134 BGB) . . 19
5.2 SITTENWIDRIGE MAKLERVERTRAEGE (§138 BGB) 20
5.2.1 ANWALT 20
5.2.2 ARZT 20
5.2.3 ARCHITEKT 20
5.2.4 WUCHER 20
5.2.5 SCHMIERGELDZAHLUNG 21
5.2.6 VERTRAUENSMISSBRAUCH 21
5.2.7 ARGLISTIGE TAEUSCHUNG 22
5.2.8 VERWIRKUNG DES PROVISIONSANSPRUCHS 22
5.3 ANSPRUECHE DES MAKLERS IM FALLE DER UNWIRKSAMKEIT . 22
5.3.1 ANSPRUECHE AUS UNGERECHTFERTIGTER BEREICHERUNG (§§ 812FF. BGB) SIND
AUSGESCHLOSSEN 23
5.3.2 S354 HGB 23
6. VERPFLICHTUNGEN AUS DEM MAKLERVERTRAG 23
6.1 MAKLERVERTRAG DES BGB 23
6.2 HAUPTLEISTUNGSPFLICHTEN DES MAKLERS 25
6.2.1 NACHWEISTAETIGKEIT 25
6.2.1.1 GEGENSTAND DES NACHWEISES 25
6.2.1.2 VORAUSSETZUNGEN DES NACHWEISES 27
6.2.1.3 VORKENNTNIS 28
6.2.2 VERMITTLUNGSTAETIGKEIT 29
6.2.3 NACHWEIS- ODER VERMITTLUNGSTAETIGKEIT 29
6.2.4 ZWANGSVERSTEIGERUNG 30
6.3 VERTRAGLICHE NEBENPFLICHTEN DES MAKLERS 30
X
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
6.3.1 AUFKLAERUNGS-, OFFENLEGUNGS- UND UEBERPRUEFUNGSPFLICH TEN .30
6.3.2 WEITERE NEBENPFLICHTEN 32
6.3.3 DOPPELTAETIGKEIT DES MAKLERS 33
6.3.3.1 ZULAESSIGKEIT 33
6.3.3.2 UNPARTEILICHKEIT DES DOPPELMAKLERS 34
6.3.3.3 INFORMATIONSPFLICHTEN 35
6.3.3.4 FOLGEN DER PFLICHTVERLETZUNG DURCH DEN DOPPELMAKLER . 36 6.3.4
ALLEINAUFTRAG UND QUALIFIZIERTER ALLEINAUFTRAG (VER TRAUENSMAKLER) 36
6.3.5 WEITERGABE DER ANGEBOTSANGABEN 39
6.4 VERPFLICHTUNGEN DES AUFTRAGGEBERS 39
6.4.1 HAUPTLEISTUNGSPFLICHTEN 39
6.4.1.1 ZAHLUNG DES MAKLERLOHNES UND DER AUFWENDUNGEN . . 39 6.4.1.2
ABSCHLUSSFREIHEIT 39
6.4.2 NEBENLEISTUNGSPFLICHTEN 40
6.4.2.1 MITTEILUNGSPFLICHT 40
6.4.2.2 AUSKUNFTSPFLICHT 41
6.4.2.3 VERTRAULICHKEIT 41
7. BEENDIGUNG DES MAKLERVERTRAGES 43
7.1 KUENDIGUNG 43
7.2 FRISTABLAUF 43
7.3 ANDERE BEENDIGUNGSGRUENDE 43
7.4 RECHTSFOLGEN 43
8. WIRKSAMKEIT DES BEABSICHTIGTEN HAUPTVERTRAGES . . . . 44
8.1 MAKLERRECHTSTYPISCHE WIRKSAMKEITSKRITERIEN 44
8.1.1 WIRTSCHAFTLICHE GLEICHWERTIGKEIT (KONGRUENZ) 44
8.1.1.1 ANDERER VERTRAGSGEGENSTAND 46
8.1.1.2 ANDERE PERSON 46
8.1.1.3 ANDERES RECHT 47
8.1.1.4 ANDERER PREIS 47
8.1.2 VERFLECHTUNGSTATBESTAENDE 49
8.1.2.1 WIRTSCHAFTLICHE BETEILIGUNG (ECHTE VERFLECHTUNG) . . . . 49
8.1.2.2 INSTITUTIONALISIERTER INTERESSENSKONFLIKT (UNECHTE VER
FLECHTUNG) 50
8.1.2.3 EINTRAGUNG IM HANDELSREGISTER 52
8.1.2.4 VERWALTER NACH WEG 53
8.1.2.5 KENNTNIS DER VERFLECHTUNG 54
8.1.2.6 ZEITPUNKT DER VERFLECHTUNG 54
8.2 SONSTIGE FEHLERHAFTIGKEIT DES HAUPTVERTRAGES 54
8.2.1 ANFAENGLICHE UNWIRKSAMKEIT DES HAUPTVERTRAGES . . . . 54
8.2.2 NACHTRAEGLICHE UNWIRKSAMKEIT 55
XI
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
8.2.2.1 RUECKTRITT 55
8.2.2.2 KUENDIGUNG 56
8.2.2.3 WEGFALL DER GESCHAEFTSGRUNDLAGE 56
8.2.2.4 HAUPTVERTRAG MIT BEDINGUNG 58
8.2.2.5 GENEHMIGUNG DES HAUPTVERTRAGES 58
8.2.2.6 VORKAUFSRECHT UND MAKLERPROVISION 58
9. URSAECHLICHKEIT DER MAKLERLEISTUNG (KAUSALITAET) 58
9.1 FUER DEN ERWERB WESENTLICHE MAKLERLEISTUNG 58
9.2 MITURSAECHLICHKEIT 59
9.3 VORKENNTNIS 60
9.4 UNTERBROCHENE KAUSALITAET 61
10. DIE VERGUETUNG DES MAKLERS 63
10.1 § 653 BGB 63
10.2 UEBERERLOESKLAUSEL 63
10.3 VERTRAG ZU GUNSTEN DRITTER 64
10.4 SELBSTSTAENDIGES SCHULDVERSPRECHEN, SELBSTSTAENDIGES
PROVISIONSVERSPRECHEN, SCHULDUEBERNAHME 65
10.5 AUFWENDUNGSERSATZ 65
11. ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN (AGB) 66
11.1 GRUNDLAGEN DES AGB-RECHTS 67
11.1.1 ENTWICKLUNG DES AGB-RECHTS 67
11.1.2 VORFORMULIERUNG 67
11.1.3 INDIVIDUALVEREINBARUNGEN 67
11.1.4 EINBEZIEHUNG IN DEN VERTRAG 68
11.1.5 UEBERRASCHENDE, UNGEWOEHNLICHE UND UNKLARE KLAUSELN . 68 11.1.6
KEINE GELTUNGSERHALTENDE REDUKTION EINER UNWIRKSAMEN KLAUSEL AUF DEN
GERADE NOCH ZULAESSIGEN INHALT 68
11.1.7 GENERALKLAUSEL UND TRANSPARENZGEBOT 69
11.1.8 EINZELNE KLAUSELVERBOTE 69
11.1.9 ANWENDUNGSBEREICH 69
11.1.10 RECHTSSCHUTZ DURCH VERBANDSKLAGE 69
11.2 TYPISCHE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN DES IMMOBILIENMAKLERS 70
11.2.1 VERTRAGSSCHLUSS 70
11.2.1.1 UEBERRASCHENDE KLAUSEL 70
11.2.1.2 MAKLERKLAUSEL IM NOTARIELLEN VERTRAG 70
11.2.1.3 MAKLERVERTRAG NACH HAUPTVERTRAG 71
11.2.1.4 AUSHANDELNSBESTAETIGUNG 72
11.2.2 EINFACHER UND QUALIFIZIERTER ALLEINAUFTRAG 72
XII
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
11.2.3 INHALTSKONTROLLE EINZELNER KLAUSELN 73
11.2.3.1 PROVISIONSPFLICHT BEI VORVERTRAEGEN, VORKAUFSRECHTEN ODER
ANZAHLUNGEN 73
11.2.3.2 ABDINGUNG DER WIRTSCHAFTLICHEN IDENTITAET (KONGRUENZ) . 73
11.2.3.3 PROVISION FUER FOLGEVERTRAG 73
11.2.3.4 EINSCHRAENKUNG DES ERFORDERNISSES DER WIRKSAMKEIT DES
HAUPTVERTRAGES 74
11.2.3.5 FAELLIGSTELLUNG DER PROVISION 74
11.2.3.6 PROVISIONSPFLICHT BEI VERFLECHTUNGSTATBESTAENDEN * . . . . 74
11.2.3.7 PROVISIONSPFLICHT BEI UMGEHUNG DER KAUSALITAET . . . . 74
11.2.3.8 ANZEIGE DER VORKENNTNIS 74
11.2.3.9 VERSTOSS GEGEN DIE ABSCHLUSSFREIHEIT DES KUNDEN . . . . 75
11.2.3.10 AUSSCHLUSS DES RECHTS AUF RUECKFORDERUNG DER PROVISION 75
11.2.3.11 UNBEGRENZTE LAUFZEIT VON ALLEINAUFTRAEGEN 75
11.2.3.12 ZEITLICH UNBEGRENZTE RESERVIERUNGSVEREINBARUNGEN . . 75
11.2.3.13 ERWERB IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG 75
11.2.4 SCHADENSNACHWEIS 76
11.2.4.1 PAUSCHALIERTER SCHADENSERSATZ (§ 309 NR. 5 BGB) . . . 76
11.2.4.2 VERTRAGSSTRAFE (§ 309 NR. 6 BGB) 76
12. HAUSTUERGESCHAEFTE, FERNABSATZVERTRAEGE UND INTERNET . . 76
12.1 HAUSTUERGESCHAEFTE (§ 312 BGB) 77
12.2 FERNABSATZVERTRAEGE (§ 312 B BIS § 312 D BGB) 78
12.3 VERTRAEGE IM ELEKTRONISCHEN GESCHAEFTSVERKEHR (S 312E BGB) 79
12.4 TELEMEDIENGESETZ (TMG) UND INTERNETPORTALE 79
12.5 AUSBLICK 80
13. LAUTERKEITSRECHTLICHE FRAGEN 80
13.1 UWG (RECHTSGRUNDLAGEN) 80
13.2 BEISPIELE UNLAUTERER GESCHAEFTLICHER HANDLUNGEN BEI DER VERMARKTUNG
VON IMMOBILIEN 82
13.2.1 OBJEKTANGABEN 82
13.2.2 ANGABEN ZUR FINANZIERUNG 84
13.2.3 MAKLERANGEBOT OHNE ZUSTIMMUNG DES EIGENTUEMERS . . 84 13.2.4
HINWEIS AUF MAKLERANGEBOT 85
13.2.5 SONSTIGE MAKLERANGABEN 85
13.3 PANGV (RECHTSGRUNDLAGEN) 87
13.3.1 ENDPREISE 87
13.3.2 ORDNUNGSWIDRIGKEITEN 88
XIII
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
14. PROZESSUALES 88
14.1 UWG UND UKLAG 88
14.2 ANSPRUCHSBERECHTIGTE 89
14.3 VERFAHRENSRECHTLICHE BESONDERHEITEN 89
14.3.1 ABMAHNUNG 89
14.3.2 SCHUTZSCHRIFT 89
14.3.3 EINSTWEILIGE VERFUEGUNG 90
14.3.4 ABSCHLUSSSCHREIBEN ODER HAUPTSACHEKLAGE 90
15. ANHANG 91
15.1 STANDESREGELN UND WETTBEWERBSREGELN DES IVD . . . . 91
15.2 VERTRAGSMUSTER: MAKLER-ALLEIN-AUFTRAG 97
15.3 "SCHWARZE LISTE" (ANHANG ZU § 3 ABS. 3 UWG) . . . . 103
15.4 GESCHICHTE DER MAKLER 107
16. GESETZESTEXTE 109
16.1 GESETZ ZUR REGELUNG DER WOHNUNGSVERMITTLUNG (WOVERMRG) 109
16.2 GEWERBEORDNUNG - AUSZUEGE - 113
16.3 VERORDNUNG UEBER DIE PFLICHTEN DER MAKLER, DARLEHENS VERMITTLER,
BAUTRAEGER UND BAUBETREUER (MAKLER- UND BAUTRAEGERVERORDNUNG - MABV) 117
16.4 FORMULAR: ANTRAG AUF ERTEILUNG EINER ERLAUBNIS GEM. § 34 C ODER §
34 F GEWO 129
16.5 GESETZ UEBER DAS AUFSPUEREN VON GEWINNEN AUS SCHWEREN STRAFTATEN
(GELDWAESCHEGESETZ - GWG) 133
16.6 VERORDNUNG UEBER DIE VERBRAUCHSABHAENGIGE ABRECHNUNG DER HEIZ- UND
WARMWASSERKOSTEN (VERORDNUNG UEBER HEIZKOSTENABRECHNUNG - HEIZKOSTENV)
155
16.7 VERORDNUNG UEBER DIE AUFSTELLUNG VON BETRIEBSKOSTEN
(BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG - BETRKV) 163
16.8 VERORDNUNG ZUR BERECHNUNG DER WOHNFLAECHE (WOHN FLAECHENVERORDNUNG -
WOFLV) 167
STICHWORTVERZEICHNIS 171
XIV |
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