Holdings: L' exercice du droit de préemption immobilier au regard du droit privé

L' exercice du droit de préemption immobilier au regard du droit privé:

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Bibliographic Details
Main Author:	Rubido, José-Miguel (Author)
Format:	Thesis Book
Language:	French
Published:	Genève [u.a.] Schulthess 2012
Series:	Collection Genèvoise
Subjects:	Vorkaufsrecht Schweiz Hochschulschrift
Online Access:	Inhaltsverzeichnis
Physical Description:	228 S.

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adam_text	Table des matières Remerciements ......................................................................................................... VII Table des matières .................................................................................................... IX Abréviations ............................................................................................................XIX Bibliographie ........................................................................................................XXIII Introduction ..............................................................................................................1 A. Notions de base ...................................................................................3 I. Définition, nature et conditions d exercice du droit de préemption ............................................................................................3 a) Définition ...............................................................................................3 b) Nature du droit de préemption .........................................................3 1. Généralités .......................................................................................................3 2. Distinction entre le droit de préemption légal et conventionnel .............4 c) Conditions d exercice du droit de préemption ................................5 1. La modification des cas de préemption prévus par la loi .........................5 2. L annotation au Registre foncier du droit de préemption conventionnel et de la suppression ou de la modification du droit de préemption légal ........................................................................................7 2.1 L annotation au Registre foncier du droit de préemption conventionnel ..................................................................................................7 2.2 L annotation au Registre foncier de la suppression ou de la modification du droit de préemption légal .................................................8 2.2.1 La portée de l annotation ...............................................................................8 2.2.2 Les intervenants à la suppression ou à la modification du droit de préemption .................................................................................................9 2.2.3 L objet de l annotation .................................................................................10 2.2.3.1 L annotation de la suppression ou de la modification du droit de préemption du copropriétaire ....................................................................12 2.2.3.2 L annotation de la suppression ou de la modification du droit de préemption du superficiant ou du superficiaire ......................................13 2.2.3.3 Le droit de superficie non immatriculé au Registre foncier ...................14 2.2.4 Synthèse .........................................................................................................15 d) La forme du pacte de préemption ...................................................17 IX Table des matières 1. Les conditions d exercice du droit de préemption soumises à la forme authentique ........................................................................................17 1.1 La protection du propriétaire grevé ...........................................................17 1.2 La protection du préempteur ......................................................................20 1.3 La modification du pacte de préemption ..................................................21 2. Le prix doit-il être déterminé ou déterminable ?.....................................21 II. L objet du droit de préemption ........................................................24 a) Le bien-fonds ......................................................................................24 b) Le droit distinct et permanent immatriculé au Registre foncier ..................................................................................................24 c) La part de copropriété .......................................................................26 1. La part de copropriété ordinaire ................................................................26 2. La part de copropriété d une propriété par étages ..................................26 d) L entreprise et l immeuble agricoles au regard de la LDFR ........27 1. L entreprise agricole .....................................................................................27 1.1 Ensemble d immeubles, de bâtiments et d installations .........................27 1.2 L unité ............................................................................................................28 1.3 L usage agricole ............................................................................................28 1.4 L unité de main-d œuvre standard ............................................................28 2. L entreprise mixte .........................................................................................29 3. L entreprise affermée par parcelles ............................................................29 4. Autres types d entreprises ...........................................................................30 4.1 Aliénation d une participation majoritaire à une personne morale ......30 4.2 Aliénation d une entreprise horticole ........................................................32 III. La titularité du droit ..........................................................................34 a) La cessibilité et la transmissibilité du droit de préemption .........34 b) La reprise du droit de préemption et la stipulation pour autrui ....................................................................................................35 1. La reprise du droit de préemption .............................................................35 2. La stipulation pour autrui ...........................................................................36 c) La propriété collective .......................................................................39 1· La communauté héréditaire ........................................................................39 1.1 La cessibilité du droit de préemption conventionnel dans le cadre du partage successoral .................................................................................40 1.2 La reprise du droit de préemption conventionnel dans le cadre du partage successoral .................................................................................40 1.3 Le droit de préemption légal dans le cadre du partage successoral .....................................................................................................41 2. La société simple ...........................................................................................41 Table des matières 2.1 La cessibilité du droit de préemption conventionnel dans le cadre de la dissolution de la société simple .........................................................41 2.2 La reprise du droit de préemption conventionnel dans le cadre de la dissolution de la société simple .........................................................43 2.3 Le droit de préemption légal dans le cadre de la dissolution de la société simple ................................................................................................43 3. L indivision ....................................................................................................43 3.1 La cessibilité du droit de préemption conventionnel dans le cadre de la dissolution de l indivision .................................................................44 3.2 La reprise du droit de préemption conventionnel dans le cadre de la dissolution de l indivision .................................................................45 3.3 Le droit de préemption légal dans le cadre de la dissolution de l indivision .....................................................................................................45 4. La communauté de biens .............................................................................45 4.1 La cessibilité du droit de préemption conventionnel dans le cadre de la dissolution du régime matrimonial ..................................................46 4.2 La reprise du droit de préemption conventionnel dans le cadre de la dissolution du régime matrimonial ..................................................46 4.3 Le droit de préemption légal dans le cadre de la dissolution du régime matrimonial ......................................................................................46 5. La communauté des copropriétaires ordinaires et de la propriété par étages .......................................................................................................47 d) Le droit de préemption des parents, du fermier et des copropriétaires au regard de la LDFR .............................................49 1. La titulante du droit .....................................................................................50 1.1 Le descendant, les frères et sœurs ou leur enfant ....................................50 1.2 Le fermier .......................................................................................................52 1.3 Le copropriétaire ...........................................................................................54 2. L exploitant à titre personnel ......................................................................54 2.1 La définition objective de l exploitant à titre personnel ..........................54 2.2 La définition subjective de l exploitant à titre personnel ........................55 2.3 Les qualités du conjoint ou d une tierce personne ..................................55 2.4 L exploitation par une personne morale ...................................................56 3. Le conjoint et les père et mère .....................................................................56 IV. La valeur de rendement et ses correctifs ........................................59 a) Généralités ...........................................................................................59 b) L augmentation de la valeur de rendement ...................................59 c) L interdiction d aliéner et le droit de réméré de l aliénateur .......60 1. L interdiction d aliéner ................................................................................60 2. Le droit de réméré de l aliénateur ..............................................................61 d) Le droit au gain ..................................................................................63 XI Table des matières 1. Définition, nature, étendue et exigibilité du droit au gain .....................63 2. Le montant et la garantie du droit au gain ...............................................63 B. LES CAS DE PRÉEMPTION ......................................................................65 I. Les actes dans lesquels les parties ont un lien particulier entre elles .............................................................................................66 a) La vente entre parents .......................................................................66 1. Le conjoint, le partenaire ou l allié .............................................................67 2. Le concubinage .............................................................................................67 3. Le rôle de l officier public et la liberté contractuelle ...............................68 b) La donation .........................................................................................69 c) L entretien et la rente viagère ...........................................................72 IL Les actes dans lesquels l aliénateur ne reçoit pas de contreprestation pécuniaire ..............................................................75 a) La dation en paiement .......................................................................75 b) L échange .............................................................................................75 III. Les actes fondés sur le droit des sociétés ........................................79 a) L apport et la reprise d un immeuble .............................................79 b) La fusion, la transformation et la scission d une société ..............80 c) Le transfert de patrimoine ................................................................80 d) La liquidation d une société .............................................................82 e) La vente des droits sur une société immobilière ...........................83 IV. Autres cas de préemption .................................................................86 a) La vente partielle de l immeuble grevé d un droit de préemption ..........................................................................................86 b) La vente conjointe de plusieurs immeubles ...................................87 c) La promesse de vendre et le pacte d emption ...............................88 d) La constitution d un droit de superficie .........................................88 e) La vente d un immeuble grevé partiellement d un droit de superficie .............................................................................................90 V. Les cas de préemption au regard de la LDFR ................................91 a) L apport à une communauté de biens, à une société, à une société coopérative ou à une autre corporation au sens de l art. 43 lit. a LDFR .............................................................................91 b) Le transfert à titre gratuit au sens de l art. 43 lit. b LDFR ............92 XII Table des matières c) L aliénation à un autre parent ou conjoint au sens de l art. 43 lit. с LDFR ..............................................................................93 d) L applicabilité de l art. 43 LDFR au droit de préemption sur les parts de copropriété .....................................................................93 С L EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION ................................................95 I. La notification .....................................................................................95 a) L auteur de la notification .................................................................95 1. La propriété collective ..................................................................................95 2. Le Conservateur du Registre foncier, l officier public, l acquéreur du bien, et la tierce personne ......................................................................96 2.1 Le Conservateur du Registre foncier et l officier public .........................96 2.2 L acquéreur du bien .....................................................................................97 2.3 La tierce personne .........................................................................................97 b) Le destinataire de la notification ......................................................98 1. La personne du préempteur ........................................................................98 2. Le chef ou l exploitant de l indivision, l exécuteur testamentaire, le représentant de la communauté héréditaire, et le liquidateur officiel .............................................................................................................98 3. L administrateur d office .............................................................................99 4. L absence du préempteur ............................................................................99 5. L administrateur de la communauté des copropriétaires d une propriété par étages ....................................................................................100 c) Le moment de la notification ..........................................................100 d) La forme de la notification ..............................................................100 e) L étendue de la notification ............................................................101 1. Le contenu de l acte de vente immobilière .............................................101 2. Les limites de la notification au regard de l art. 216d al. 1 СО ............103 3. Les autres renseignements complémentaires .........................................107 f) Le défaut de notification .................................................................108 1. Le droit de préemption légal .....................................................................109 2. Le droit de préemption conventionnel ....................................................109 3. La protection du vendeur, voire du tiers acquéreur ..............................110 g) Le rôle de l officier public ...............................................................111 II. La déclaration du préempteur .......................................................112 a) L auteur de la déclaration ...............................................................112 1. La personne du préempteur ......................................................................112 XIII Table des matières 2. Le chef ou l exploitant de l indivision, l exécuteur testamentaire, le représentant de la communauté héréditaire, le liquidateur officiel ...........................................................................................................112 3. L administrateur d office ...........................................................................113 4. L administrateur d une communauté des copropriétaires d une propriété par étages ....................................................................................113 b) La forme de la déclaration ..............................................................114 c) Le contenu de la déclaration ...........................................................118 III. L objet du droit .................................................................................121 1. La vente partielle de l immeuble grevé du droit de préemption .........121 2. La vente conjointe de plusieurs immeubles ............................................122 3. Le cas particulier du droit de superficie ..................................................123 3.1 La délimitation du droit de préemption du superficiaire .....................123 3.2 Le droit de préemption du superficiaire en cas de vente de la totalité du fonds grevé ...............................................................................125 3.3 Le droit du superficiant en cas de vente d une ou plusieurs quotes-parts de copropriété par étages ...................................................126 4. L aliénation de l entreprise agricole, voire de l immeuble agricole, et la cession de participations majoritaires à une personne morale au regard de la LDFR ..................................................128 4.1 L aliénation de l entreprise agricole, voire de l immeuble agricole .... 128 4.2 La cession de participations majoritaires à une personne morale .......129 IV. Le prix ................................................................................................131 a) L erreur essentielle quant au prix ..................................................131 b) L abus de droit quant au prix convenu entre le vendeur et l acquéreur ........................................................................................135 c) L absence de valeur dans l acte d aliénation ................................135 1. La donation mixte .......................................................................................136 2. L échange .....................................................................................................138 d) La valeur du bien préempté au regard de la LDFR ....................139 1. Absence d autorisation relative à la vente entre le vendeur et le tiers acquéreur .............................................................................................140 2. L exercice du droit de préemption du fermier en cas de vente à un conjoint, père ou mère ..........................................................................141 3. L augmentation du prix de reprise au regard de la LDFR ...................142 D. La situation du préempteur après l exercice du droit de PRÉEMPTION ........................................................................................145 I· La nature du pacte de préemption ................................................145 XIV Table des matières 1. La théorie de la vente conditionnelle potestative ..................................146 2. La théorie de l acte constitutif d un droit formateur .............................148 3. Les conséquences de l une et l autre des théories au regard de la situation du préempteur ............................................................................148 3.1 Les garanties du vendeur ..........................................................................148 3.2 Le bien-fondé de la théorie de l acte de vente ........................................149 3.2.1 La garantie contre l éviction ......................................................................150 3.2.2 La garantie quant aux défauts de la chose promise ...............................150 i. Le droit de préemption non limitatif .......................................................150 ii. Le droit de préemption limitatif ...............................................................151 3.2.3 Conclusion ...................................................................................................152 3.3 Le bien-fondé de la théorie de l acte constitutif .....................................153 II. Le transfert de propriété .................................................................155 a) Le droit de préemption conventionnel non annoté au Registre foncier .................................................................................155 b) Le droit de préemption conventionnel annoté au Registre foncier ou le droit de préemption légal ........................................155 III. Les rapports entre le préempteur, le vendeur et le tiers acquéreur ...........................................................................................157 a) La diminution de valeur de l immeuble .......................................157 b) L augmentation de la valeur de l immeuble ................................158 c) Les charges et profits engendrés par l immeuble ........................159 E. La situation du préempteur avant la réalisation du cas DE PRÉEMPTION ..................................................................................161 a) La déclaration unilatérale du préempteur d exercer, ou de renoncer, à l exercice de son droit, antérieurement à la réalisation du cas de préemption ...................................................161 1. La déclaration unilatérale du préempteur d exercer son droit ............161 2. La déclaration unilatérale du préempteur de renoncer à l exercice de son droit ..................................................................................................162 b) La clause contractuelle stipulant la déclaration d exercice, ou la renonciation à l exercice du préempteur, antérieurement à la réalisation d un cas de préemption ............165 c) La vente future exclue des cas de préemption .............................166 1. Qualification de la convention ..................................................................166 2. Le contenu de la convention .....................................................................169 3. Bien-fondé de la convention de modification .........................................170 XV Table des matières F. Le rang du droit de préemption ..................................................173 I. Le concours entre des droits de préemption conventionnels.... 173 a) Le droit de préemption conventionnel non annoté au Registre foncier .................................................................................173 b) Le droit de préemption conventionnel annoté au Registre foncier ................................................................................................176 II. Le concours entre un droit de préemption conventionnel et un droit légal .....................................................................................177 III. Le concours entre deux ou plusieurs droits de préemption légaux identiques .............................................................................178 a) Les droits de préemption du copropriétaire et du superficiaire ou du superficiant au sens de l art. 682 CC ...........178 1. Le droit de préemption du copropriétaire ..............................................178 2. Le droit de préemption du superficiant ..................................................179 3. Le droit de préemption du superficiaire .................................................180 b) Les droits de préemption sur un immeuble agricole au regard de la LDFR ............................................................................182 IV. Le concours entre deux ou plusieurs droits de préemption légaux différents ...............................................................................184 a) Le concours entre deux ou plusieurs droits de préemption légaux prévus dans le CC ...............................................................184 1. Le superficiaire en concours avec les copropriétaires du fonds grevé .............................................................................................................185 2. Le superficiant en concours avec les copropriétaires du droit de superficie ......................................................................................................186 3. Le droit de superficie soumis au régime de la propriété par étages ............................................................................................................186 b) Le concours entre deux ou plusieurs droits de préemption légaux prévus dans la LDFR ..........................................................188 c) Le concours entre deux ou plusieurs droits de préemption légaux prévus dans le CC et dans la LDFR ..................................189 V. Le concours avec les autres droits légaux d acquisition prioritaire ...........................................................................................191 VI. Le concours avec les autres droits portés au Registre foncier ... 192 VII. Le concours entre le droit de préemption relevant du droit public et celui relevant du droit privé ..........................................195 XVI Table des matières G. L EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION AU REGARD DE LA POURSUITE POUR DETTES ET LA FAILLITE ...........................................197 I. Le droit du préempteur dans le cadre d une procédure de réalisation forcée ..............................................................................198 II. L exercice du droit de préemption sur un immeuble durant la procédure de réalisation forcée ..................................................200 a) Les discussions doctrinales relatives à la jurisprudence du Tribunal fédéral ................................................................................201 b) Le pouvoir de disposer du débiteur au regard du droit sur l exécution forcée ..............................................................................203 1. L étendue de l art. 96 LP ............................................................................203 2. L étendue de l art. 204 LP ..........................................................................206 c) Les effets de l exercice du droit d emption et de son annotation au Registre foncier dans le cadre du droit de l exécution forcée ..............................................................................209 d) L application par analogie au droit de préemption ....................211 III. La vente de gré à gré et le délai d exercice du droit de préemption ........................................................................................215 a) La vente degré à gré comme cas de préemption ........................215 b) Le délai d exercice du droit de préemption au regard de la vente de gré à gré .............................................................................215 IV. L exercice du droit de préemption au regard de la LDFR .........219 a) La valeur de rendement au regard de la vente aux enchères.... 219 b) L examen des conditions matérielles de la LDFR au regard de la vente aux enchères .................................................................221 V. Synthèse .............................................................................................224 a) L exercice du droit d emption dans le cadre d une procédure d exécution forcée .........................................................224 b) La protection de l annotation du droit conventionnel ................225 c) L application par analogie au droit de préemption ....................225 d) La vente de gré à gré et le délai d exercice du droit de préemption ........................................................................................225 e) L exercice du droit de préemption au regard de la LDFR .........226 Conclusion ...........................................................................................................227 XVII
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