Marktwertermittlung von Hotelimmobilien: Jenseits der Festpacht
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| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
Weimar
Verl. der Bauhaus-Univ.
2011
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| Series: | Schriftenreihe der Professur Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen
14 |
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| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
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INHALTSVERZEICHNIS I
ABBILDUNGSVERZEICHNIS VIII
TABELLENVERZEICHNIS X
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XII
1 EINFUEHRUNG 1
1.1 ALLGEMEINE MARKTINFORMATIONEN 2
1.2 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG 9
1.3 AUFBAU DER ARBEIT 14
2 WERTERMITTLUNG UND BEWERTUNG VON HOTELIMMOBILIEN 18
2.1 EINORDNUNG IN DAS ALLGEMEINE WERTVERSTAENDNIS 18
2.1.1 UNTERSCHIED ZWISCHEN PREIS UND WERT EINES INVESTITIONSOBJEKTES 18
2.1.1.1 DER PREIS EINER IMMOBILIE 18
2.1.1.2 DER WERT EINER IMMOBILIE 19
2.1.2 DIFFERENZIERUNG ZWISCHEN BEWERTUNG UND WERTERMITTLUNG 19
2.1.2.1 DIE IMMOBILIENBEWERTUNG ALS INDIVIDUELLE ENTSCHEIDUNGSGRUNDLAGE
19
2.1.2.2 DIE IMMOBILIENWERTERMITTLUNG ALS PRAEFERENZFREIES ABBILD DES
MARKTES 20
2.2 GAENGIGE VERFAHREN IM LICHTE DER THEORIE 22
2.2.1 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 22
2.2.1.1 DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN 24
2.2.1.2 DAS PACHTWERTVERFAHREN ALS DERIVAT DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 30
2.2.2 BEWERTUNGSVERFAHREN 40
2.2.2.1 RENDITEARTEN 41
BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/1017302472
DIGITALISIERT DURCH
IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
2.2.2.1.1 ALL RISKS YIELD/OVERALL RATE 41
2.2.2.1.2 NETTOANFANGSRENDITE - INITIAL YIELD 42
2.2.2.1.3 INTERNER ZINSFUSS - INTERNAL RATE OF RETURN/TOTAL RETURN 42
2.2.2.1.4 TARGET RATE OF RETURN/TARGET YIELD 42
2.2.2.2 BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHES VERFAHREN UND INTERNATIONALE PENDANTS
43
2.2.2.3 ERMITTLUNG DES IMMOBILIENBEZOGENEN ERTRAGS NACH RUSHMORE 48
2.2.2.4 BAND OF INVESTMENT - ONE STABILIZED YEAR 52
2.2.2.5 DISCOUNTED CASH FLOW (DCF) NACH MELLEN 54
2.2.2.6 ZEHN JAHRE DCF MIT PAUSCHALEM DISKONTZINS 56
2.3 ZUSAMMENFASSUNG DES ZWEITEN KAPITELS 57
3 FINANZIERUNGSTHEORETISCHE ANALYSE DER NUTZUNG VON
HOTELIMMOBILIEN 58
3.1 NUTZBARKEIT UNTERSCHIEDLICHER FLAECHEN 58
3.2 FINANZIERUNGSEBENEN BEI HOTELIMMOBILIEN 59
3.2.1 FINANZIERUNG DER NUTZUNG VON HOTELIMMOBILIEN 60
3.2.1.1 FINANZIERUNG DER NUTZUNG VON IMMOBILIEN ALLGEMEIN 60
3.2.1.2 FINANZIERUNG DER NUTZUNG BEI HOTELIMMOBILIEN UNTER
BERUECKSICHTIGUNG
BETREIBERVERTRAGLICHER AUSGESTALTUNGEN 62
3.2.1.2.1 BEZIEHUNG GAST - BETREIBER 64
3.2.1.2.2 BEZIEHUNG BETREIBER - EIGENTUEMER 64
3.2.1.3 OPTIMALE FINANZIERUNGSSTRUKTUR BEI HOTELIMMOBILIEN IN DER
BEZIEHUNG
BETREIBER-EIGENTUEMER 67
3.2.1.3.1 DIE TRANSAKTIONSKOSTENTHEORIE UND DAS FINANZIERUNGSPOSTULAT
VON
WILLIAMSON 68
3.2.1.3.2 DIE PRINZIPAL-AGENT-THEORIE UND DAS NEUE FINANZIERUNGSPOSTULAT
VONSOTELO 72
3.2.1.3.3 DIE OPTIMALE FINANZIERUNGSSTRUKTUR BEI HOTELIMMOBILIEN 73
3.2.2 FINANZIERUNG DER ERTRAEGE DER NUTZUNG VON HOTELIMMOBILIEN 79
3.3 BESCHREIBUNG GAENGIGER FINANZIERUNGSFORMEN DER NUTZUNG 80
3.3.1 PACHTVERTRAG 80
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS
3.3.1.1 RECHTSGRUNDLAGE UND ALLGEMEINE BESCHREIBUNG 80
3.3.1.2 STELLUNG DER VERTRAGSPARTEIEN 81
3.3.1.3 VARIANTEN 84
3.3.1.3.1 FESTPACHT 84
3.3.1.3.2 UMSATZPACHT 87
3.3.2 MANAGEMENTVERTRAG 87
3.3.2.1 RECHTSGRUNDLAGE UND ALLGEMEINE BESCHREIBUNG 88
3.3.2.2 STELLUNG DER VERTRAGSPARTEIEN 89
3.3.2.3 VARIANTEN 96
3.3.2.3.1 KLASSISCHER MANAGEMENTVERTRAG 96
3.3.2.3.2 MANAGEMENTVERTRAG MIT GARANTIE 97
3.3.2.3.3 MANAGEMENTVERTRAG MIT RESERVEFONDS 98
3.4 ZUSAMMENFASSUNG DES DRITTEN KAPITELS UND MARKTBEZUG 98
4 OEKONOMISCHE ANALYSE RELEVANTER MAERKTE ALS GRUNDLAGE
DER WERTERMITTLUNG 103
4.1 EIGENSCHAFTEN DES HOTELMARKTES 103
4.1.1 DIE ANGEBOTSSEITE DES HOTELMARKTES 103
4.1.1.1 PRODUKTDIFFERENZIERUNG UND SEGMENTIERUNG DES ANGEBOTS 104
4.1.1.2 SUBSTITUTION SEGMENTIERTER UEBERNACHTUNGSLEISTUNGEN UND
CLUSTERBILDUNG 105
4.1.2 DIE NACHFRAGESEITE DES HOTELMARKTES 107
4.1.2.1 SEGMENTIERUNG DER NACHFRAGE NACH HOTEL- UND
TOURISTIKDIENSTLEISTUNGEN
IN KONSUMTIVE UND PRODUKTIVE NACHFRAGE 107
4.1.2.2 ABHAENGIGKEIT DER NACHFRAGE VOM EINKOMMEN 108
4.1.2.3 ABHAENGIGKEIT DER NACHFRAGE VOM PREIS 110
4.1.2.4 ABHAENGIGKEIT DER NACHFRAGE VOM MARKTPREISSUBSTITUTIONSEFFEKT 110
4.1.2.5 ABHAENGIGKEIT DER NACHFRAGE VOM KONSUMKLIMAINDEX 110
4.1.2.6 ABHAENGIGKEITEN BEI UNTERSCHIEDLICHEN PREISSEGMENTEN 111
4.2 EIGENSCHAFTEN DES HOTELIMMOBILIENMARKTES 112
4.2.1 ANALYSE ANHAND DES GUETERWIRTSCHAFTLICHEN ANSATZES 113
4.2.1.1 SEGMENTIERUNG DES HOTELIMMOBILIENMARKTES 114
IMAGE 4
INHALTSVERZEICHNIS
4.2.1.2 ANGEBOT UND NACHFRAGE BEI SEGMENTIERTEN HOTELIMMOBILIEN ALS
HOMOGENE GUETER 115
4.2.1.2.1 ANGEBOT AN HOTELIMMOBILIEN 116
4.2.1.2.2 NACHFRAGE NACH HOTELIMMOBILIEN 117
4.2.1.3 INDIVIDUELLE KAUFPREISFINDUNG AUF DEM IMMOBILIENMARKT 118
4.2.2 ANALYSE ANHAND DES VERMOEGENSMARKTWIRTSCHAFTLICHEN ANSATZES 120
4.3 ZUSAMMENFASSUNG DES VIERTEN KAPITELS 124
4.3.1 ZUSAMMENFASSUNG DER EIGENSCHAFTEN DES HOTELMARKTES 124
4.3.2 ZUSAMMENFASSUNG DER EIGENSCHAFTEN DES HOTELIMMOBILIENMARKTES 126
5 DIE HEDONISCHE THEORIE ALS GRUNDLAGE DER EMPIRISCHEN
ANALYSE 128
5.1 HISTORISCHE ENTWICKLUNG 128
5.2 ZENTRALE ASPEKTE DER HEDONISCHEN THEORIE 129
5.3 ANWENDUNG IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN FORSCHUNG 130
5.4 STATISTISCHE GRUNDLAGEN DER HEDONISCHEN MODELLE 133
5.4.1 DAS MULTIPLE REGRESSIONSMODELL ALLGEMEIN 133
5.4.2 VORAUSSETZUNGEN UND VORGEHEN BEI REGRESSIONSANALYSEN 135
5.4.3 DIE FUNKTIONSFORMEN DER MULTIPLEN REGRESSION 138
5.4.4 QUALITATIVE UND QUANTITATIVE VARIABLEN 141
5.5 BERUECKSICHTIGUNG DER ZEITLICHEN ENTWICKLUNG 142
5.6 ALTERNATIVE MODELLE ODER PARAMETERSCHAETZUNGEN 143
5.7 ZUSAMMENFASSUNG DES FUENFTEN KAPITELS 145
6 EMPIRISCHE ANALYSE DES HOTELIMMOBILIENMARKTES 147
6.1 UNTERSUCHUNGSZIEL 147
6.2 UNTERSUCHUNGSAUFBAU 148
6.3 DURCHFUEHRUNG DER UNTERSUCHUNG 149
IV
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS
6.3.1 AUSWAHL KAUFPREISBEEINFLUSSENDER KRITERIEN UND MESSGROESSEN 149
6.3.1.1 KAUFPREISBEEINFLUSSENDE KRITERIEN DES OBJEKTES, STANDORTES UND
HOTELMARKTES NACH DOLESCHAL 150
6.3.1.1.1 ALLGEMEINES ZUR UNTERSUCHUNG 150
6.3.1.1.2 ANALYSE KAUFPREISBEEINFLUSSENDER EIGENSCHAFTEN UND
IDENTIFIKATION
DER PREISTREIBER 151
6.3.1.1.3 ELIMINIERUNG EINZELNER KRITERIEN 154
6.3.1.2 ERWEITERUNG DES KRITERIENKATALOGES UM DIE BISHERIGEN
ERKENNTNISSE
DIESER ARBEIT 156
6.3.1.3 ABSCHLIESSENDE BESCHREIBUNG DER UNTERSUCHUNGSKRITERIEN UND
ZUORDNUNG DER MESSGROESSEN 158
6.3.1.3.1 STANDORT 162
6.3.1.3.1.1 MAKROSTANDORT 162
6.3.1.3.1.2 MIKROSTANDORT 164
6.3.1.3.2 RELEVANTER HOTELMARKT 168
6.3.1.3.3 OBJEKT 168
6.3.1.3.3.1 FLAECHENWIRTSCHAFTLICHKEIT 169
6.3.1.3.3.2 AUSSTATTUNG 170
6.3.1.3.3.3 ZUSTAND 171
6.3.1.3.4 NATIONALE WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 172
6.3.2 AUSWAHL UND BESCHREIBUNG DER DATENGRUNDLAGE 174
6.3.2.1 AUSWAHL DER DATENQUELLEN 174
6.3.2.2 AUSSCHLUSS- UND CLUSTERKRITIERIEN 175
6.3.2.3 DURCHZUFUEHRENDE UNTERSUCHUNGEN UND DESKRIPTIVE STATISTIK 179
6.3.3 VORGEHEN ZUR BESTIMMUNG DES SPEZIELLEN MODELLS 181
6.3.3.1 ALLGEMEINES HEDONISCHES MODELL 181
6.3.3.2 DURCHFUEHRUNG DER REGRESSIONSANALYSE 183
6.3.3.3 ERSTE BEURTEILUNG DER MODELLGUETE 185
6.3.3.4 SPEZIELLES HEDONISCHES MODELL 187
6.3.4 BEURTEILUNG DES SPEZIELLEN MODELLS 187
6.3.4.1 BEURTEILUNG DER MODELLGUETE 187
6.3.4.2 ERGEBNIS INTERPRETATION 189
6.4 MODELLUNTERSUCHUNGEN 189
IMAGE 6
INHALTSVERZEICHNIS
6.4.1 UEBERREGIONALE UNTERSUCHUNG 189
6.4.2 REGIONALE UNTERSUCHUNG AM BEISPIEL BERLIN 198
6.5 ZUSAMMENFASSUNG DES SECHSTEN KAPITELS 206
7 BILDUNG DES HEDONISCHEN WERTERMITTLUNGSMODELLS 209
7.1 EINFLUSSFAKTOREN AUF DAS WERTERMITTLUNGSMODELL 209
7.1.1 RECHTLICHE EINFLUSSFAKTOREN 209
7.1.1.1 ANFORDERUNGEN DES BAUGESETZBUCHES 209
7.1.1.2 ANFORDERUNGEN DER IMMOWERTV 210
7.1.1.3 ANFORDERUNGEN DER WERTR06 212
7.1.2 METHODISCHE EINFLUSSFAKTOREN 212
7.1.2.1 DIFFERENZIERUNG ZWISCHEN WERTERMITTLUNG UND BEWERTUNG 212
7.1.2.2 FINANZIERUNG DER NUTZUNG 213
7.1.3 EINFLUSSFAKTOREN AUS DER EMPIRISCHEN UNTERSUCHUNG 213
7.2 GESTALTUNGSFELDER DES WERTERMITTLUNGSMODELLS 214
7.2.1 WAHL EINES WERTERMITTLUNGSTECHNISCHEN GRUNDPRINZIPS 214
7.2.2 ANFORDERUNGEN AN DIE ERFASSUNG DER MESSGROESSEN 215
7.3 BILDUNG UND BESCHREIBUNG DES WERTERMITTLUNGSMODELLS 216
7.4 BERUECKSICHTIGUNG DER EINFLUSSFAKTOREN IM WERTERMITTLUNGSMODELL 218
7.5 BEISPIELHAFTE ANWENDUNG 220
7.6 ZUSAMMENFASSUNG DES SIEBTEN KAPITELS 225
8 VALIDIERUNG DES WERTERMITTLUNGSMODELLS 227
8.1 VERGLEICH DURCH RUECKRECHNUNG 227
8.1.1 QUANTITATIVER VERGLEICH 227
8.1.2 QUALITATIVE BEURTEILUNG 229
8.2 OUT-OF-SAMPLE VERGLEICH 231
8.2.1 QUANTITATIVER VERGLEICH 231
8.2.2 QUALITATIVE BEURTEILUNG 232
VI
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS
8.3 VERGLEICH MIT DEM BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHEN VERFAHREN 233
8.3.1 QUANTITATIVER VERGLEICH 233
8.3.2 QUALITATIVE BEURTEILUNG 238
8.4 ZUSAMMENFASSUNG DES ACHTEN KAPITELS 240
9 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK 244
9.1 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 244
9.2 NEUWERT UND AUSBLICK 250
LITERATURVERZEICHNIS 252
ANHANGVERZEICHNIS 270
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