Zuverlässigkeit und Relevanz in der Immobilienbewertung: eine Analyse der angelsächsischen Discounted Cash Flow-Methode und des deutschen Ertragswertverfahrens
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| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
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Lohmar [u.a.]
Eul
2011
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| Series: | Steuer, Wirtschaft und Recht
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INHALTSVERZEICHNIS IX
INHALTSVERZEICHNIS
GELEITWORT V
VORWORT VII
INHALTSVERZEICHNIS IX
ABBILDUNGSVERZEICHNIS XVII
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XIX
1. EINLEITUNG 1
1.1 PROBLEMSTELLUNG 2
1.2 AUFBAU UND ZIELSETZUNG DER ARBEIT 3
2. DIE BEWERTUNG INHOMOGENER AKTIVA AUF ILLIQUIDEN MAERKTEN 5
2.1 ZUVERLAESSIGKEIT UND RELEVANZ ALS BEWERTUNGSKONTRAST 5
2.1.1 RELEVANZ 6
2.1.2 ZUVERLAESSIGKEIT 6
2.1.3 TRADE-OFF ZWISCHEN ZUVERLAESSIGKEIT UND RELEVANZ 7
2.1.3.1 ZEITWERTBEWERTUNG 8
2.1.3.2 DIE PARALLELE ZUR IMMOBILIENBEWERTUNG 9
2.1.3.3 ABBAU ASYMMETRISCHER INFORMATIONEN 12
2.2 HETEROGENITAET UND ILLIQUIDITAET 14
2.2.1 BESONDERHEITEN DES REALVERMOEGENSGUTS IMMOBILIE 14
2.2.2 CHARAKTERISIERUNG VON IMMOBILIENMAERKTEN 15
2.2.2.1 SACHLICHE UNTERTEILUNG 15
2.2.2.2 RAEUMLICHE UNTERTEILUNG 16
2.3 INFORMATIONSEFFIZIENZ UND PREISENTWICKLUNG 16
BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/100991961X
DIGITALISIERT DURCH
IMAGE 2
INHALTSVERZEICHNIS
2.3.1 DIE HYPOTHESE INFORMATIONSEFFIZIENTER MAERKTE 16
2.3.2 DER IMMOBILIENMARKT IM LICHTE DER EFFIZIENZMARKTHYPOTHESE 18
2.4 DER KONJUNKTURELLE PROZESS ALS KONSEQUENZ KONTINUIERLICHER
OEKONOMISCHER VERAENDERUNG 21
2.4.1 KONJUNKTURELLE EINFLUESSE AUF IMMOBILIENTEILMAERKTEN 27
2.4.1.1 DER WOHNUNGSBAU 30
2.4.1.2 DER MIETMARKT 31
2.4.1.3 DAS PERMANENTE EINKOMMEN 31
2.4.1.4 KREDIT-UND KAPITALMARKT 32
2.4.1.5 LEADS UND LAGS AUF DEM WOHNUNGSMARKT 32
2.4.2 EINFLUESSE DURCH VERMOEGENSINFLATORISCHE PROZESSE 34
2.4.3 DIE RELEVANZ DES GESAMTWIRTSCHAFTLICHEN KONJUNKTURIMPULSES ALS
SCHLUSSFOLGERUNG 35
3. IMMOBILIEN- UND UNTERNEHMENSBEWERTUNG IN DER RETROSPEKTIVE 37
3.1 HISTORISCHER RUECKBLICK AUF DIE BEWERTUNGSVERFAHREN 37
3.1.1 DER ERTRAGSWERTBEGRIFF 37
3.1.2 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN DER GRUNDSTUECKSBEWERTUNG IN DER
RETROSPEKTIVE 38
3.1.2.1 GRUNDSTUECKSBEWERTUNG ZU BESTEUERUNGSZWECKEN 1861-1913 38
3.1.2.2 ENTWICKLUNG DER BEWERTUNGSVERFAHREN NACH DEM 1. WELTKRIEG 40
3.1.2.2.1 ZWEIFEL AN DER ZUVERLAESSIGKEIT BESTEHENDER BEWERTUNGSVERFAHREN
42 3.1.2.2.2 KRITIK AM ERTRAGSWERTVERFAHREN 43
3.1.2.2.3 DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN IN DER HISTORISCHEN ENTWICKLUNG 44
3.1.2.3 IMMOBILIENBEWERTUNG NACH DEM 2. WELTKRIEG 45
3.1.2.4 EXKURS: ANWENDUNG EINES ERTRAGSWERTVERFAHRENS UM 1947 45
3.1.3 EINE RETROSPEKTIVE DES DISCOUNTED CASH FLOW-VERFAHRENS 50
3.1.3.1 DIE ENTWICKLUNG DES PRESENT VALUE-KONZEPTS UM 1930 50
3.1.3.2 DIE ENTWICKLUNG DER DCF-METHODIK IN DER UNTEMEHMENSBEWERTUNG 51
3.2 PARALLELEN DER UNTERNEHMENS- UND GRUNDSTUECKSBEWERTUNG 51
3.2.1 BARWERTERMITTLUNG IN DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG 51
3.2.1.1 DIE BEMESSUNG DER EINZAHLUNGSUEBERSCHUESSE 53
IMAGE 3
INHALTSVERZEICHNIS XI
3.2.1.2 DIE BESTIMMUNG DES DISKONTIERUNGSSATZES 54
3.2.1.2.1 ALTERNATIVRENDITE UND RISIKO BEIM ERTRAGSWERTVERFAHREN DER
UNTERNEHMENSBEWERTUNG 55
3.2.1.2.2 WEIGHTED AVERAGE COST OF CAPITAL BEIM DCF-VERFAHREN 56 3.2.1.3
DIE FRIST DES PROGNOSEHORIZONTS 60
3.2.2 DIE BERECHNUNG DES UNTEMEHMENSWERTS AUF BASIS DER
ERTRAGSWERTMETHODE 62
3.2.3 DIE BERECHNUNG DES UNTERNEHMENSWERTS AUF BASIS DER DCF-METHODE 63
3.2.4 SCHLUSSFOLGERUNGEN 64
4. DAS DISCOUNTED CASH FLOW-VERFAHREN 67
4.1 DIE ENTWICKLUNG DER DCF-METHODIK IN DER IMMOBILIENBEWERTUNG 67
4.2 DIE BESTIMMUNG DER CASH FLOWS 72
4.2.1 POTENTIAL GROSS INCOME 73
4.2.2 VACANCY ALLOWANCES 76
4.2.3 OTHER INCOME 76
4.2.4 EFFECTIVE GROSS INCOME 77
4.2.5 OPERATING EXPENSES 77
4.2.6 NET OPERATING INCOME 80
4.3 DIE ERMITTLUNG DES DISKONTIERUNGSZINSSATZES 81
4.3. 1 BEGRIFFSABGRENZUNG 81
4.3.2 ALTERNATIVE ERMITTLUNG DES DISKONTIERUNGSZINSES: DIE OVERALL
CAPITALIZATION RATE 82
4.3.3 DIE ERMITTLUNG DES DISKONTIERUNGSZINSES BEI DER DCF-BEWERTUNG 83
4.3.3.1 DIE SICHERE ALTERNATIVRENDITE 84
4.3.3.2 DIE ERMITTLUNG DES INFLATIONSFAKTORS 85
4.3.3.2.1 DIFFERENZIERUNG DER EINFLUSSGROESSEN 85
4.3.3.2.2 IMMOBILIENPREISE UND INFLATION 86
4.3.3.3 DIE ERMITTLUNG DES RISIKOFAKTORS 87
IMAGE 4
XII INHALTSVERZEICHNIS
4.3.3.3.1 DIE ERMITTLUNG DES RISIKOS MIT HILFE DES CAPM-MODELLS 88
4.3.3.3.2 DIE UNSYSTEMATISCHE RISIKOKOMPONENTE BEI MARKTEFFIZIENZ 90
4.3.3.3.3 DIE ERMITTLUNG DES RISIKOFAKTORS MIT HILFE VON EX
POST-ANALYSEN 91 4.3.3.3.4 KRITIK AN DER BESTIMMUNG DES RISIKOFAKTORS 92
4.3.3.4 DIE ERMITTLUNG DES WACHSTUMSFAKTORS 93
4.4 DER RESIDUAL VALUE 96
4.5 DIE SPIEGELUNG VON MARKTERWARTUNGEN IN IMMOBILIENPREISEN 99
5. DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN 103
5.1 EINE UEBERSICHT 103
5.2 DIE BESTIMMUNG DER REINERTRAEGE 105
5.2.1 DIE ROHERTRAGSBASIS 106
5.2.2 DIE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 107
5.2.2.1 VERWALTUNGSKOSTEN 107
5.2.2.2 BETRIEBSKOSTEN 108
5.2.2.3 INSTANDHALTUNGS- UND MODEMISIERUNGSAUFWAND 109
5.2.2.3.1 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 109
5.2.2.3.2 MODERNISIERUNGSKOSTEN 109
5.2.2.3.3 INSTANDSETZUNGSKOSTEN 111
5.2.2.4 MIETAUSFALLWAGNIS 112
5.2.2.4.1 DIE ABLEITUNG DES MIETAUSFALLWAGNISSES 112
5.2.2.4.2 AUSSCHLUSS VON PROGNOSEWERTEN 113
5.2.3 DER REINERTRAG 114
5.2.4 OVER- UND UNDERRENT 115
5.3 DER BODENWERT 116
5.3.1 BODENRICHTWERT 117
5.3.2 ABLEITUNG DES BODENWERTS VOM BODENRICHTWERT 118
5.4 DIE BODENWERTVERZINSUNG 120
5.4.1 ERMITTLUNG DER BODENWERTVERZINSUNG 121
5.4.2 ANTEIL DES BODENWERTS AM REINERTRAG 122
IMAGE 5
INHALTSVERZEICHNIS XIII
5.4.2.1 ALTERNATIVE 1: BODENWERT ALS EWIGE RENTE 122
5.4.2.2 ALTERNATIVE 2: ADDITION DES VERGLEICHSWERTS 123
5.4.2.3 ZIELSETZUNG DER BODENWERTVERZINSUNG 124
5.4.2.4 FEHLWEISUNG DER BODENWERTVERZINSUNG 127
5.4.3 OEKONOMISCHE BEURTEILUNG DER BODENWERTVERZINSUNG 127
5.5 DIE WIRTSCHAFTLICHE RESTNUTZUNGSDAUER 128
5.6 DER VERVIELFAELTIGER 130
5.7 DER LIEGENSCHAFTSZINS 132
5.7.1 GRUNDLEGENDES ZUM LIEGENSCHAFTSZINS 132
5.7.1.1 EINFLUSSFAKTOREN DES LIEGENSCHAFTSZINSES 133
5.7.1.2 KAPITALMARKTZINS UND LIEGENSCHAFTSZINS 133
5.7.2 DER LIEGENSCHAFTSZINS ALS RENDITEMASS 135
5.7.3 DER LIEGENSCHAFTSZINS ALS GEEIGNETER DISKONTFAKTOR 136
5.7.4 DER LIEGENSCHAFTSZINS UND DIE BEWERTUNG UNBEBAUTER GRUNDSTUECKE 137
5.8 FEHLERUEBERTRAGUNG IM ERTRAGSWERTVERFAHREN 138
5.8.1 PARTIELLE BETRACHTUNG DER ERTRAGSWERTVERFAHRENSFORMEL 138
5.8.2 DAS ZIRKULARITAETSPROBLEM BEI DER ERTRAGSWERTERMITTLUNG 145
5.9 SCHLUSSBETRACHTUNG DER PARAMETERANALYSE VON ERTRAGSWERTVERFAHREN UND
DCF-ANALVSE 149
6. DIE POTENZIALANALYSE DER VERFAHREN 157
6.1 VORGEHENSWEISE BEI DER DARSTELLUNG DER SZENARIEN 157
6.2 ANFORDERUNGEN AN DEN MERKMALSTRAEGER 158
6.3 ZIELSETZUNG DER UNTERSUCHUNG 159
6.4 DER MERKMALSTRAEGER 159
6.4.1 OBJEKTBESCHREIBUNG 160
6.4.1.1 ANGABEN ZUR MIKRO- UND MAKROLAGE 160
IMAGE 6
XIV INHALTSVERZEICHNIS
6.4.1.2 ART UND MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 160
6.4.1.2.1 GESCHOSS- UND GRUNDFLAECHENZAHL 160
6.4.1.2.2 NUTZUNGSART / FLAECHEN 161
6.4.1.2.3 GEBAEUDEBESCHREIBUNG 162
6.4.1.3 MIETVERTRAGSGESTALTUNG 162
6.4.2 MIETPREISENTWICKLUNG IN BERLIN 164
6.4.2.1 ENTWICKLUNGEN AUF DEM BUEROFLAECHENMARKT 164
6.4.2.2 ENTWICKLUNGEN AUF DEM EINZELHANDELSFLAECHENMARKT 165
6.4.2.3 ENTWICKLUNGEN AUF DEM HOTELFLAECHENMARKT 166
6.4.2.4 ENTWICKLUNGEN AUF DEM WOHNFLAECHENMARKT 166
6.5 DIE ERTRAGSWERTBERECHNUNG 167
6.5.1 DER BODENWERT 167
6.5.2 DIE ERTRAGSWERTERMITTLUNG 169
6.5.2.1 DER JAHRESROHERTRAG 169
6.5.2.2 DER JAHRESREINERTRAG 170
6.5.2.3 DER LIEGENSCHAFTSZINS 173
6.5.2.4 DIE BODENWERTVERZINSUNG 175
6.5.2.5 ERTRAGSANTEIL DER BAULICHEN ANLAGE 176
6.5.2.6 DER VERKEHRSWERT ALS ERGEBNIS DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 177
6.6 DAS DCF-VERFAHREN 178
6.6.1 DIE BESTIMMUNG DER CASH FLOWS 178
6.6.1.1 ABLEITUNG DES NOI 178
6.6.1.2 KONJUNKTURELLE ANPASSUNG 178
6.6.2 DIE BESTIMMUNG DES DISKONTIERUNGSZINSSATZES 182
6.6.2.1 DIE ERMITTLUNG DER RISIKOLOSEN ALTERNATIVRENDITE 182
6.6.2.2 DIE ERMITTLUNG DER RISIKOPRAEMIE 184
6.6.2.2.1 TRANSFORMATION DES RISIKOS 185
6.6.2.2.2 DIE INTRANSPARENZ DES RISIKOFAKTORS IM DCF-VERFAHREN 187
6.6.2.2.2.1 LAGESPEZIFISCHES RISIKO 190
6.6.2.2.2.2 BUEROFLAECHEN 190
6.6.2.2.2.3 EINZELHANDELSFLAECHEN 192
6.6.2.2.2.4 HOTELFLAECHEN 193
6.6.2.2.2.5 WOHNRAUM 193
6.6.2.3 DIE ERMITTLUNG DES INFLATIONSFAKTORS 194
IMAGE 7
INHALTSVERZEICHNIS XV
6.6.2.4 BESTIMMUNG DES WACHSTUMSFAKTORS 196
6.6.2.5 DIE ZINSKOMPONENTEN IM UEBERBLICK 197
6.6.3 DIE CASH FLOW-BERECHNUNG 198
6.6.3.1 DIE BERECHNUNG DER EXPLICIT FORECAST PERIOD 198
6.6.3.2 DIE BERECHNUNG DES FUTURE SELLING PRICE 203
6.6.3.3 DER VERKEHRSWERT ALS ERGEBNIS DER DCF-BEWERTUNG 206
6.6.3.4 INTERPRETATION DES ERGEBNISSES 207
6.6.3.4.1 DIE BEURTEILUNG VON RELEVANZ UND ZUVERLAESSIGKEIT DES
VERKEHRSWERTES NACH DCFV 207
6.6.3.4.2 DIE BEURTEILUNG VON RELEVANZ UND ZUVERLAESSIGKEIT DES
VERKEHRSWERTES NACH EWV 209
6.6.4 BEGRUENDUNG DER ABWEICHUNGEN 210
6.6.5 DIE BESTIMMUNG DES KONFIDENZINTERVALLS 211
6.7 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 216
7. ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK 219
ANHANG 225
LITERATURVERZEICHNIS 231
RECHTSPRECHUNGSVERZEICHNIS 253
GESETZE UND VERORDNUNGEN 255
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