Risikomanagement im Rahmen des Immobilien-Portfoliomanagements institutioneller Investoren:
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[Köln]
Immobilien-Manager-Verl.
2009
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| Series: | Schriften zur Immobilienökonomie
54 |
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VII
INHALTSÜBERSICHT
1 Einleitung.................................................................................................................1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung..........................................................................1
1.2 Forschungsmethodik..............................................................................................4
1.3 Abgrenzung und Gang der Untersuchung.............................................................6
1.4 Gegenstand und Umfang der empirischen Untersuchung....................................8
2 Grundlagen............................................................................................................17
2.1 Institutionelle Investoren......................................................................................17
2.2 Immobilien-Portfoliomanagement........................................................................23
2.3 Risiko und Risikomanagement............................................................................49
2.4 Zusammenfassung..............................................................................................67
3 Darstellung der einzelnen Phasen des Risikomanagementprozesses
und Analyse verschiedener Methoden und Instrumente im Risiko¬
management.........................................................................................................70
3.1 Risikostrategie......................................................................................................70
3.2 Risikoerkennung..................................................................................................75
3.3 Risikomessung...................................................................................................111
3.4 Risikobewertung,................................................................................................195
3.5 Risikosteuerung.................................................................................................208
3.6 Risikokontrolle....................................................................................................220
3.7 Risikoprozesskontrolle.......................................................................................225
3.8 Dokumentation...................................................................................................230
3.9 Zusammenfassung............................................................................................236
4 Konzeption eines idealtypischen Risikomanagementprozesses für das
Immobilienportfolio-Risikomanagement...,.....................................................242
4.1 Aufbauorganisatorische Grundlagen.................................................................242
4.2 IdealtypischerRisikomanagementprozess........................................................246
4.3 Zusammenfassung............................................................................................282
5 Zusammenfassung und Ausblick....................................................................284
5.1 Zusammenfassung............................................................................................284
5.2 Ausblick 289
Seite
viii
_____________________________________________________________________
INHALTSVERZEICHNIS
Geleitwort............................................................................................................................
I
Vorwort..............................................................................................................................
I
Abbildungsverzeichnis...................................................................................................XIV
Tabellenverzeichnis.......................................................................................................XIX
Abkürzungsverzeichnis..................................................................................................XXI
1 Einleitung.................................................................................................................1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung..........................................................................1
1.2 Forschungsmethodik.............................................................................................4
1.3 Abgrenzung und Gang der Untersuchung............................................................6
1.4 Gegenstand und Umfang der empirischen Untersuchung....................................8
1.4.1 Zielsetzung und theoretischer Bezugsrahmen.................................................8
1.4.2 Design der Datenerhebung.............................................................................10
1.4.2.1 Struktureller Aufbau....................................................................................10
1.4.2.2 Aufbau der Grundgesamtheit.....................................................................11
1.4.3 Design der Datenauswertung..........................................................................14
1.4.4 Oberblick über die Datenauswertung..............................................................16
2 Grundlagen........................................................................................................17
2.1 Institutionelle Investoren......................................................................................17
2.1.1 Definition des Begriffs «institutioneller Investor..............................................17
2.1.2 Anlageziele und -grundsätze Institutioneller Investoren.................................19
2.1.2.1 Anlageziele und -grundsätze bei Versicherungsunternehmen,
Pensionskassen und Kapitalanlagegesellschaften 19
2.1.2.2 Aniageziele und -grundsätze bei Immobilien-Aktiengesellschaften
und geschlossenen Immobilienfonds 22
2.1.2.3 Gemeinsame Anlageziele und-grundsätze 23
2.2 immobHien-Portfoliornanagement 23
2.2.1 Definition des Begriffs Jmmobilien-Portfoüomanagement .23
2.2.2 Theoretische Grundlagen des Immobilien-Portfoliomanagements 26
2.2.3 Ablauf des Immobilien-Portfoliomanagementprozesses .33
2.2.3.1 Planungsphase................................................................ 34
2.2.3.2 Steuerungsphase.................................. 42
Seite
IX
2.2.3.3 Kontrollphase.............................................................................................42
2.2.3.3.1 Performancemessung............................................................................42
2.2.3.3.2 Portfolio Monitoring................................................................................47
2.3 Risiko und Risikomanagement............................................................................49
2.3.1 Risiko...............................................................................................................49
2.3.2 Risikomanagement.........................................................................................51
2.3.2.1 Betriebswirtschaftliche Sichtweise.............................................................51
2.3.2.1.1 Betriebswirtschaftliche Definition des Begriffs „Risikomanagemenf....51
2.3.2.1.2 Betriebswirtschaftliche Konzeption des Risikomanagements..............53
2.3.2.2 Rechtliche Sichtweise................................................................................57
2.3.2.2.1 Rechtliche Definition des Begriffs „Risikomanagement .......................57
2.3.2.2.2 Rechtliche Anforderungen an das Risikomanagement.........................57
2.3.2.2.2.1 Anforderungen an das Risikomanagement im Sinne des AktG 57
2.3.2.2.2.2 Anforderungen an das Risikomanagement im Sinne des VAG .61
2.3.2.2.2.3 Anforderungen an das Risikomanagement im Sinne des InvG.......,62
2.3.2.2.2.4 Anforderungen an das Risikomanagement von geschlossenen
Immobilienfonds...............................................................................64
2.3.2.3 Zusammenführung betriebswirtschaftlicher Gestaltungsmöglichkeiten
und rechtlicher Anforderungen an das Risikomanagement......................64
2.4 Zusammenfassung..............................................................................................67
3 Darstellung der einzelnen Phasen des Risikomanagementprozesses
und Analyse verschiedener Methoden und Instrumente im Risiko¬
management.........................................................................................................70
3.1 Risikostrategie.....................................................................................................70
3.1.1 Gegenstand der Risikostrategie.....................................................................70
3.1.2 Empirische Studie...........................................................................................72
3.2 Risikoerkennung..................................................................................................75
3.2.1 Gegenstand der Risikoerkennung..................................................................75
3.2.2 Anforderungen an die Risikoerkennung.........................................................76
3.2.3 Prognoseverfahren als Grundlage des Immobilienportfolio-Risiko-
managements,................................................................................................77
3.2.3.1 Bedeutung von Prognoseverfahren für das Immobilienportfolio-
Risikomanagement....................................................................................78
3.2.3.2 Quantitative Prognosemethoden...............................................................80
3.2.3.2.1 Zeitreihenmodelle..................................................................................80
3.2.3.2.2
õkonometrische
Strukturgleichungsmodelle.........................................83
Seite
X
3.2.3.3 Qualitative Prognosemethoden...................................................................85
3.2.3.3.1 Szenariomethode..................................................................................85
3.2.3.3.2 Delphi-Methode......................................................................................87
3.2.3.4 Vergleich von Theorie und Praxis der Prognoserechnung.........................88
3.2.4 Instrumente der Risikoerkennung..................................................................91
3.2.4.1
Brainstorming
..............................................................................................91
3.2.4.1.1 Darstellung des Instruments
„Brainstorming
........................................91
3.2.4.1.2 Bewertung der Eignung des Instruments
„Brainstorming
....................92
3.2.4.2
Mind Mapping.............................................................................................
.93
3.2.4.2.1 Darstellung des Instruments
„Mind Mapping .......................................
93
3.2.4.2.2 Bewertung der Eignung des Instruments
„Mind Mapping ....................
94
3.2.4.3 Fragenkataloge und
Checklisten
................................................................95
3.2.4.3.1 Darstellung des Instruments „Fragenkataloge und Checklisten ..........95
3.2.4.3.2 Bewertung der Eignung des Instruments „Fragenkataloge und
Checklisten ............................................................................................96
3.2.4.4 ABC-Analyse..............................................................................................97
3.2.4.4.1 Darstellung des Instruments „ABC-Analyse .........................................97
3.2.4.4.2 Bewertung der Eignung des Instruments „ABC-Analyse .....................99
3.2.4.5 Objektbesichtigung......................................................................................99
3.2.4.5.1 Darstellung des Instruments „Objektbesichtigung ...............................99
3.2.4.5.2 Bewertung der Eignung des Instruments „Objektbesichtigung .........102
3.2.4.6
Due Diligence...........................................................................................
103
3.2.4.6.1 Darstellung des Instruments
„Due Diligence .....................................
103
3.2.4.6.2 Bewertung der Eignung des Instruments
„Due Diligence ..................
105
3.2.4.7
Sensitivitătsanalyse.
.................................................................................106
3.2.4.7.1 Darstellung des Instruments
„Sensitivitătsanalyse
............................106
3.2.4.7.2 Bewertung der Eignung des Instruments „Sensitivitätsanalyse 109
3.2.5 Zusammenfassung 109
3.2.6 Empirische Studie.................................................. 110
3.3 Risikomessung. 111
3.3.1 Gegenstand der Risikomessung...................................... 111
3.3.2 Anforderungen an die Risikomessung 113
3.3.3 Messung qualitativer Risiken................................ 116
3.3.3.1 Scoring-Verfahren....................................................... 117
3.3.3.1.1 Darstellung der Methode „Scoring-Verfahren 117
3.3.3.1.2 Bewertung der Eignung der Methode „Scoring-Verfahren 121
3.3.3.2 Weitere Methoden zur Messung qualitativer Risiken 124
Seite
XI
3.3.4 Messung quantitativer Risiken......................................................................124
3.3.4.1 Risikomessung ohne Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeits¬
verteilungen..............................................................................................124
3.3.4.1.1 Kennzahlenvergleich............................................................................124
3.3.4.1.1.1 Darstellung der Methode „Kennzahlenvergleich ............................124
3.3.4.1.1.2 Bewertung der Eignung der Methode „Kennzahlenvergleich ........128
3.3.4.1.2 Korrekturverfahren...............................................................................129
3.3.4.1.2.1 Darstellung der Methode „Korrekturverfahren ...............................129
3.3.4.1.2.2 Bewertung der Eignung der Methode „Korrekturverfahren ...........130
3.3.4.1.3 Sensitivitätsanalyse.............................................................................132
3.3.4.1.3.1 Darstellung der Methode „Sensitivitätsanalyse .............................132
3.3.4.1.3.2 Bewertung der Eignung der Methode „Sensitivitätsanalyse .........132
3.3.4.2 Risikomessung mit Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeits¬
verteilungen..............................................................................................133
3.3.4.2.1 Grundlagen..........................................................................................133
3.3.4.2.2 Phase 1 des Prozesses zur wahrscheinlichkeitsbasierten Risiko¬
messung..............................................................................................135
3.3.4.2.2.1 Überblick.........................................................................................135
3.3.4.2.2.2 Ermittlung der Wahrscheinlichkeitsverteilungen der Eingangs¬
größen auf Basis objektiver Daten..................................................136
3.3.4.2.2.3 Ermittlung der Wahrscheinlichkeitsverteilungen der Eingangs¬
größen auf Basis subjektiver Schätzungen....................................139
3.3.4.2.2.4 Berücksichtigung von Abhängigkeiten zwischen Eingangs¬
größen.............................................................................................144
3.3.4.2.3 Phase 2 des Prozesses zur wahrscheinlichkeitsbasierten Risiko¬
messung..............................................................................................151
3.3.4.2.3.1 Oberblick.........................................................................................151
3.3.4.2.3.2 Risikoanalyse..................................................................................151
3.3.4.2.3.3 Exkurs: Verfahren zur Generierung von Zufallsstichproben...........154
3.3.4.2.4 Phase 3 des Prozesses zur wahrscheinlichkeitsbasierten Risiko¬
messung..............................................................................................157
3.3.4.2.4.1 Oberblick..........................................................................................157
3.3.4.2.4.2 Überprüfung der Normalverteilungshypothese...............................158
3.3.4.2.4.3 Wahl des Risikomaßes....................................................................160
3.3.5 Stresstests.....................................................................................................182
3.3.5.1 Darstellung der Methode .Stresstests ....................................................182
3.3.5.2 Bewertung der Eignung der Methode
„Stresstests
................................188
Seite
XII
______________________________________________________________________________
3.3.6 Zusammenfassung........................................................................................190
3.3.7 Empirische Studie..........................................................................................191
3.4 Risikobewertung................................................................................................195
3.4.1 Grundlagen....................................................................................................195
3.4.2 Risikobewertung unter dem Aspekt der Portfoliooptimierung......................196
3.4.3 Risikobewertung unter dem Aspekt der Risikotragfähigkeit.........................202
3.4.4 Empirische Studie..........................................................................................207
3.5 Risikosteuerung.................................................................................................208
3.5.1 Grundlagen....................................................................................................208
3.5.2 Strategien und Instrumente der Risikosteuerung.........................................210
3.5.3 Empirische Studie.........................................................................................217
3.6 Risikokontrolle...................................................................................................220
3.6.1 Grundlagen....................................................................................................220
3.6.2 Durchführung der Risikokontrolle.................................................................221
3.6.3 Empirische Studie..........................................................................................224
3.7 Risikoprozesskontrolle.......................................................................................225
3.7.1 Grundlagen....................................................................................................225
3.7.2 Risikoprozesskontrolle hinsichtlich des Gesamtprozesses..........................226
3.7.3 Risikoprozesskontrolle hinsichtlich der einzelnen Prozessphasen..............227
3.7.4 Zuständigkeiten und Instrumente der Risikoprozesskontrolle......................227
3.7.5 Empirische Studie.........................................................................................229
3.8 Dokumentation...................................................................................................230
3.8.1 Grundlagen....................................................................................................230
3.8.2 Instrumente der Dokumentation....................................................................232
3.8.3 Empirische Studie..........................................................................................235
3.9 Zusammenfassung........................................................................................236
4 Konzeption eines idealtypischen Risikomanagementprozesses für das
Immobilienportfolio-Risikomanagement.....................................................242
4.1 Aufbauorganisatorische Grundlagen.................................................................242
4.2 Idealtypischer Risikomanagementprozess. 246
4.2.1 Grundlagen..................................................................................................246
4.2.2 Risikostrategie als Grundlage des Risikomanagementprozesses...............247
4.2.3 Risikomanagementprozess im Rahmen des Ankaufs .248
4.2.3.1 Risikoerkennung im Rahmen des Ankaufs..............................................248
4.2.3.2 Risikomessung im Rahmen des Ankaufs 250
4.2.3.3 Risikobewertung im Rahmen des Ankaufs. 253
4.2.3.4 Risikosteuerung im Rahmen des Ankaufs......................................255
_________________________________________________________________________________________Seite XIII
4.2.3.5 Risikokontrolle im Rahmen des Ankaufs.................................................257
4.2.4 Risikomanagementprozess im Rahmen des Bestandsmanagements.........258
4.2.4.1 Risikoerkennung im Rahmen des Bestandsmanagements....................258
4.2.4.2 Risikomessung im Rahmen des Bestandsmanagements.......................261
4.2.4.3 Risikobewertung im Rahmen des Bestandsmanagements....................264
4.2.4.4 Risikosteuerung im Rahmen des Bestandsmanagements.....................265
4.2.4.5 Risikokontrolle im Rahmen des Bestandsmanagements........................267
4.2.5 Risikomanagementprozess im Rahmen des Verkaufs.................................269
4.2.5.1 Risikoerkennung im Rahmen des Verkaufs............................................269
4.2.5.2 Risikomessung im Rahmen des Verkaufs...............................................271
4.2.5.3 Risikobewertung im Rahmen des Verkaufs.............................................273
4.2.5.4 Risikosteuerung im Rahmen des Verkaufs.............................................274
4.2.5.5 Risikokontrolle im Rahmen des Verkaufs................................................276
4.2.6 Risikoprozesskontrolle...................................................................................277
4.2.7 Dokumentation..............................................................................................277
4.2.7.1 Allgemeine Anforderungen an die Dokumentation..................................278
4.2.7.2 Besondere Anforderungen an die Dokumentation im Rahmen des
Ankaufs....................................................................................................280
4.2.7.3 Besondere Anforderungen an die Dokumentation im Rahmen des
Verkaufs...................................................................................................281
4.3 Zusammenfassung............................................................................................282
5 Zusammenfassung und Ausblick....................................................................284
5.1 Zusammenfassung............................................................................................284
5.2 Ausblick.............................................................................................................289
Anhang......................................................................................................................292
Quellenverzeichnis...................................................................................................386
Das Thema Immobilien-Risikomanagement hat in den vergangenen Jahren erheblich
an Bedeutung gewonnen und vor allem durch die Subprime-Krise und die weltweite
Wirtschaftskrise eine besondere Aktualität erlangt. Ein Großteil der institutionellen
Immobilienanleger in Deutschland ist bereits heute gesetzlich verpflichtet, Risiko¬
managementsysteme zu implementieren. Trotz dieser Feststellung ist eine um¬
fassende wissenschaftliche Auseinandersetzung mit dem Risikomanagement von
Immobilienportfolios bislang weitgehend unterblieben.
Die vorliegende Arbeit setzt an dieser Stelle an, indem ein theoretisch fundiertes und
zugleich anwendungsorientiertes Risikomanagementmodell konzipiert wird. Auf¬
bauend auf den betriebswirtschaftlichen Grundlagen und den rechtlichen Anforde¬
rungen des AktG, InvG und VAG werden geeignete Methoden und Instrumente für das
Immobilienportfolio-Risikomanagement bestimmt. Aufbauend auf den theoretischen
und empirischen Ergebnissen wird ein Modell eines idealtypischen Risikomanage¬
mentprozesses für das Portfoliomanagement von Immobilien entwickelt, für dessen
inhaltliche Ausgestaltung Handlungsempfehlungen abgeleitet werden.
Dieses Buch ist in besonderem Maße für institutionelle Investoren mit Immobilien¬
vermögen interessant, die sich mit der Früherkennung und dem Management von Im¬
mobilienrisiken im Rahmen des Immobilien-Portfoliomanagements befassen. Es
richtet sich ferner an Wissenschaftler und Studenten der Betriebswirtschaftslehre
mit dem Schwerpunkt Immobilienökonomie.
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