Zukunftsstrategien für Wohnungsgenossenschaften vor dem Hintergrund sich wandelnder Rahmenbedingungen:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Nürnberg
Forschungsinst. für Genossenschaftswesen
2009
|
| Schriftenreihe: | Veröffentlichungen des Forschungsinstituts für Genossenschaftswesen an der Universität Erlangen-Nürnberg
55 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XVI, 379 S., S. XV - LIII graph. Darst. |
| ISBN: | 9783924677374 |
Internformat
MARC
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|---|---|
| adam_text | Titel: Zukunftsstrategien für Wohnungsgenossenschaften vor dem Hintergrund sich wandelnder Rahmenbedingung
Autor: Schulte-Eckel, Kerstin
Jahr: 2009
Inhaltsübersicht
Inhaltsübersicht
Inhaltsübersicht............................................................................................................I
Inhaltsverzeichnis......................................................................................................III
Abbildungsverzeichnis...............................................................................................IX
Tabellenverzeichnis...................................................................................................XI
Abkürzungsverzeichnis............................................................................................XIII
I. Einführung...............................................................................................................1
1. Problemstellung und Zielsetzung.........................................................................1
2. Vorgehensweise und Gesamtkonzeption.............................................................2
II. Begriffe und theoretische Grundlagen....................................................................6
1. Wohnen und Wohnung.........................................................................................6
2. Wohnungsgenossenschaft.................................................................................13
3. Strategien in Genossenschaften........................................................................50
III. Strategische Analyse der Rahmenbedingungen
wohnungsgenossenschaftlichen Handelns..........................................................65
1. Umweltanalyse...................................................................................................65
2. Empirische Unternehmensanalyse...................................................................167
IV. Ableitung strategischer Optionen für Wohnungs-genossenschaften.................287
1. Mitgliederförderung als oberstes Gestaltungsprinzip........................................287
2. Fördererfolgsorientierte Strategieelemente......................................................288
3. Markterfolgsorientierte Strategieelemente im Konnex
wohnungsgenossenschaftlicher Vorteilhaftigkeit..............................................330
4. Wechselseitiger Wirkungszusammenhang zwischen
Markt- und Fördererfolg....................................................................................357
V. Schlussbetrachtung............................................................................................361
Anhang................................................................................................................364
Literaturverzeichnis..................................................................................................XV
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
I. Einführung...............................................................................................................1
1. Problemstellung und Zielsetzung.........................................................................1
2. Vorgehensweise und Gesamtkonzeption.............................................................2
II. Begriffe und theoretische Grundlagen....................................................................6
1. Wohnen und Wohnung.........................................................................................6
1.1. Wohnen - ein existentielles Grundbedürfnis..................................................6
1.2. Vom Wohnbedürfnis zur Wohnungsnachfrage...............................................7
1.3. Das Gut „Wohnung .......................................................................................9
1.3.1. Begriff...................................................................................................9
1.3.2. Besonderheiten..................................................................................10
2. Wohnungsgenossenschaft.................................................................................13
2.1. Charakterisierung der genossenschaftlichen Rechtsform
im Allgemeinen.............................................................................................13
2.1.1. Begriffsmerkmale...............................................................................13
2.1.2. Genossenschaftliches Wertesystem..................................................16
2.1.2.1. Absolutes Wesensprinzip Mitgliederförderung..............................17
2.1.2.2. Wesensbestimmende Strukturprinzipien......................................18
2.1.2.2.1. Identitätsprinzip.......................................................................18
2.1.2.2.2. S-Prinzipien nach SCHULZE-DEUTSCH................................19
2.1.2.2.3. Regionalitätsprinzip.................................................................21
2.2. Charakterisierung der Wohnungsgenossenschaften im Besonderen..........21
2.2.1. Begriff.................................................................................................22
2.2.2. Wohnungsgenossenschaften in der Nomenklatur
genossenschaftlicher Organisationen................................................25
2.2.2.1. Wohnungsgenossenschaften als Förderungs-, Bezugs-,
Haushalts- und Primärgenossenschaften.....................................25
2.2.2.2. Wohnungsgenossenschaften zwischen .Traditioneller
Genossenschaft und .Marktgenossenschaft ................................27
2.2.3. Unternehmensgegenstand und Tätigkeitsfelder.................................30
2.2.4. Historische Entwicklung, strukturelle Konstitution und ökonomisches
Leistungspotenzial von Wohnungsgenossenschaften........................32
2.2.4.1. Phasen wohnungsgenossenschaftlicher Entwicklung...................33
2.2.4.1.1. Anfänge (1862-1889)..............................................................33
2.2.4.1.2. Erste große Gründungswelle (1890-1914)..............................37
2.2.4.1.3. Erste staatliche Wohnungsmarktintervention (1918-1933)......38
2.2.4.1.4. Gleichschaltung und Siedlerideologie (1933-1945).................40
2.2.4.1.5. Nachkriegszeit in Westdeutschland........................................41
2.2.4.1.6. Zusammenfassung..................................................................44
2.2.4.2. Entwicklung ausgewählter Strukturmerkmale...............................45
2.2.4.3. ökonomisches Leistungsvermögen..............................................49
3. Strategien in Genossenschaften........................................................................50
_____________Inhaltsverzeichnis
3.1. Strategiebegriff.............................................................................................
3.1.1. Zum Strategieverständnis..................................................................50
3.2.1. Strategiebegriff im ökonomischen Sinne............................................51
3.2. Wohnungsgenossenschaftlicher Strategiekorridor.......................................53
3 3. Prozess der Strategieentwicklung in Wohnungsgenossenschaften.............56
3.3.1. Strategieformulierung.........................................................................57
3.3.1.1. Strategische Analyse....................................................................57
3.3.1.1.1. Umweltanalyse........................................................................57
3.3.1.1.2. Unternehmensanalyse............................................................59
3.3.1.2. Strategische Optionen und Strategische Wahl.............................60
3.3.2. Strategieimplementierung..................................................................6°
3.3.2.1. Sachorientierte Umsetzung..........................................................61
3.3.2.2. Personelle Durchsetzung..............................................................62
3.3.3. Prozessbegleitende strategische Kontrolle........................................63
I. Strategische Analyse der Rahmenbedingungen wohnungs-
genossenschaftlichen Handelns..........................................................................65
1. Umweltanalyse...................................................................................................65
1.1. Analyse des wohnungsgenossenschaftlichen Makro-Umfeldes..................66
1.1.1. Makroökonomische Rahmenbedingungen.........................................67
1.1.1.1. Einkommen privater Haushalte.....................................................68
1.1.1.2. Wohnkosten..................................................................................71
1.1.1.3. Zinskosten....................................................................................76
1.1.1.4. Baupreise.....................................................................................77
1.1.2. Soziokulturelle Rahmenbedingungen.................................................78
1.1.2.1. Demographischer Wandel und Wohnen.......................................79
1.1.2.1.1. Bevölkerungsentwicklung........................................................79
1.1.2.1.1.1. Quantitative Veränderung.........................................................81
1.1.2.1.1.2. Strukturelle Umbrüche..............................................................83
1.1.2.1.1.2.1. Veränderungen in der Alterstruktur..................................83
1.7.2.1.12.2. Migration...........................................................................86
1.1.2.1.1.3. Fazit..........................................................................................89
1.1.2.1.2, Auswirkungen des demographischen Wandels auf die
Entwicklung privater Haushalte................................................89
1.1.2.1.2.1. Quantitative Entwicklung...........................................................90
1.1.2.1.2.2. Strukturelle Entwicklung....................................... ............ ........92
1.1.2.2. Gesellschaftlicher Wertewandel und Wohnen..............................94
1.1.2.2.1. Wertevielfalt und Wertedynamik..............................................94
1.1.2.2.2. Individualisierung der Lebensstile...........................................95
1.1.2.2.3. Pluralisierung der Haushaltsformen........................................97
1.1.3. Politisch-rechtliche Rahmenbedingungen........................................101
1.1.3.1. Ordnungspolitische Rahmenbedingungen wohnungs-
genossenschaftlichen Handelns.................................................101
1.1.3.1.1. Genossenschaftsrechtsnovelle 2006....................................102
1.1.3.1.2. Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 1990 ... 106
1.1.3.1.3. Mietrechtsreform 2001..........................................................HO
VI
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
VII
2.3. Ergebnisse der empirischen Mitgliederbefragung in
Wohnungsgenossenschaften......................................................................-|89
2.3.1. Antwortverhalten und Rücklaufgesamtheit als Basis der
Ergebnisdarstellung................................................. ^gQ
2.3.2. Bestandsaufnahme genossenschaftlichen Wohnens.......................191
2.3.2.1. Wohnen in Genossenschaften im Allgemeinen..........................191
2.3.2.1.1. Charakterisierung der Mitgliederstruktur in Wohnungs-
genossenschaften................................................ -|g-|
2.3.2.1.1.1. Soziodemographische Merkmale..................................... 191
2.3.2.1.1.2. Sozioökonomische Merkmale..........................................1.7 194
2.3.2.1.2. Darlegung der Mitgliederwohnsituation i. w. S.........7.........7 197
2.3.2.1.2.1. Mitgliedschaftsdauer und Wohndauer........................ . . .197
2.3.2.1.2.2. Wohnungsversorgung und genossenschaftlicher
Wohnungsbestand..................................... 201
2.3.2.1.2.3. Wohnzufriedenheit und Wohnwünsche............. . . . . . . 204
2.3.2.1.2.4. Umzugsabsicht und Umzugsgründe .................?20
2.3.2.1.2.5. Mietbelastung.................................... ...............................224
2.3.2.2. Besonderheiten genossenschaftlichen Wohnens ! . . . . . . . . . . .7226
2.3.2.21. Mitgliederengagement in Wohnungsgenossenschaften... 226
Hüll f!nzu9s9ründe nd Bewertung aus heutiger Sicht...... 227
^ .3.2.2.1.2. Mietermentalität vs. Miteigentümerschaft -
,,„,, Wohnungswertverbesserung durch Eigeninitiative..............232
t.i.l.ZA.i. Ehrenamtliches Engagement.............. 233
2.3.2.2.1.4. Finanzielle Beteiligung . .......................................237
23l II -™f «fderpartfcpatjon in Wohnungsgenossenschaften ZZlAZ
2 322? 2 Mftnn^rSrCf!aftSaktiVitäten Und Nachbarschaftsverhältnis.......243
-2-3.2.2.2.2. Mitghedennteresse und Partizipationsbereitschaft an
2 3 2 ? ? 1 rn°SSf Schaftlicher Willensbildung und Kontrolle........ 248
^3.2.2.2.3. Begründung der Nichtteilnahme an der
,„„, Mitgliederversammlung oder Vertreterwahl....... 251
?n 7I * i I ^ddltPonalePartizipationsmöglichkeiten .................255
2^ Tu elderW°hnUn9s9enossenschaftlichen Handelns.:::.....Z.....257
2.3.3.1. Wohnen mit Service..........................
23.3.1.1. Volumen und Struktur des Nachfragepotenzials....................
2 3^iT?Weitender Dienstleistungen............ 258
2.3.3.1.1.1. Nutzungspräferenzen hinsichtlich alternativer......................
Dienstleistungsangebote.......... ?.fi
l^ffi ............................
ffrfreisbere
. Globale Zahlungsbereitschaft
S
261
i zum Konzept der Nachb;
2.3.4. Zusammenführung der Ergebnisse der Unternehmensanalyse Z. 282
IV. Abtaümg strat6gischer OptiQnen f„r ^^^^
1 Mrtghederforoerung als obers«es Gestaltungsprinzip .................%
2. Fördererfolgsorientierte Strategieelemente......... ...............................
288
2.1. Dimensionen der Mitgliederförderung........................................................288
2.1.1. Ökonomische Mitgliederförderung...................................................288
2.1.1.1. Wohnungsbezogene und wohnbegleitende Förderleistungen.... 289
2.1.1.1.1. Von der quantitativen Wohnraumversorgung zu
integrierten Wohnkonzepten..................................................289
2.1.1.1.2. Qualitativ-leistungsmäßige Mitgliederförderung....................291
2.1.1.1.2.1. Mitgliederbedarfsgerechte Ausgestaltung des
wohnungsgenossenschaftlichen Objektbestandes.................292
2.1.1.1.2.2. Mitgliederorientiertes wohnbegleitendes
Dienstleistungsangebot..........................................................295
2.1.1.1.2.2.1. Vorteilhaftigkeit eines genossenschaftlichen
Dienstleistungsangebots................................................296
2.1.1.1.2.2.2. Mitgliederbedürfnisse und Finanzierbarkeit als
Restriktionsfaktoren.......................................................298
2.1.1.1.2.2.3. Trägerschaftsstrategien dienstleistungsbezogener
Förderelemente..............................................................299
2.1.1.1.2.2.4. Entscheidungsdeterminanten für die Wahl alternativer
Trägerschaftsstrategien.................................................303
2.1.1.2. Finanzielle Förderleistungen.......................................................304
2.1.1.3. Förderleistungen ökonomisch-betreuerischer Natur...................307
2.1.1.3.1. Umfassende Beratungs- und Betreuungsleistungen.............308
2.1.1.3.2. Mitgliederexklusive Informationsleistungen...........................310
2.1.2. Metaökonomische Mitgliederförderung............................................311
2.1.2.1. Wohnungsgenossenschaftliche Partizipations- und
Engagementmöglichkeiten als integrative Förderleistungen.......312
2.1.2.1.1. Partizipation aus Mitgliedersicht - Schwerpunkt-
verlagerung mitgliedschaftlicher Partizipation........................313
2.1.2.1.1.1. Aktivitäts- und Präsenzschwund im Rahmen
obligatorischer Partizipation...................................................313
2.1.2.1.1.2. Situative und partikulare Partizipationsbereitschaft................314
2.1.2.1.2. Mitgliederpartizipation aus Leitungssicht- Hemmschuh
unternehmerischer Entscheidungsfindung.............................315
2.1.2.1.3. Generierung alternativer Partizipationskonzepte...................316
2.1.2.1.3.1. Genossenschaftsinternes Rückkopplungssystem
als Plattform bilateraler Kommunikation.................................316
2.1.2.1.3.2. Fakultative Entscheidungsbeteiligung als Instrument zur
Steigerung des partizipativen Aktivitätsniveaus.....................319
2.1.2.2. Förderung sozialer und kultureller Belange der Mitglieder..........321
2.2. Spannungsfeld Vorstandsinteressen und Mitgliederförderung...................324
2.3. Förderdokumentation als strategisches Instrument der Wahrung
mitgliederkonformer Förderleistung............................................................326
2.3.1. Strategischer Förderplan als Konzeptionsinstrument.......................327
2.3.2. Förderbericht als Kontrollinstrument.................................................328
3. Markterfolgsorientierte Strategieelemente im Konnex
wohnungsgenossenschaftlicher Vorteilhaftigkeit..............................................330
3.1. Unternehmensentwicklungsstrategische Gestaltungsoptionen..................331
3.1.1. Wachstumsstrategien.......................................................................332
3.1.1.1. Intensive Wachstumsstrategien..................................................333
. M Inhaltsverzeichnis
V) ___________________—-----------—-----------------—~~~
2.3. Ergebnisse der empirischen Mitgliederbefragung in
Wohnungsgenossenschaften...................................................................... °
2 3.1. Antwortverhalten und Rücklaufgesamtheit als Basis der
Ergebnisdarstellung.........................................................................19°
2.3.2. Bestandsaufnahme genossenschaftlichen Wohnens.......................191
2.3.2.1. Wohnen in Genossenschaften im Allgemeinen..........................191
2.3.2.1.1. Charakterisierung der Mitgliederstruktur in Wohnungs-
genossenschaften..................................................................191
2.3.2.1.1-1. Soziodemographische Merkmale............................................191
2.3,2.1.1.2. Sozioökonomische Merkmale.................................................194
2.3.2.1.2. Darlegung der Mitgliederwohnsituation i. w. S......................197
2.3.2.1.2.1. Mitgliedschaftsdauer und Wohndauer.....................................197
2.3.2.1.2.2. Wohnungsversorgung und genossenschaftlicher
Wohnungsbestand..................................................................201
2.3.2.1.2.3. Wohnzufriedenheit und Wohnwünsche...................................204
2.3.2.1.2.4. Umzugsabsicht und Umzugsgründe.......................................220
2.3.2.1.2.5. Mietbelastung..........................................................................224
2.3.2.2. Besonderheiten genossenschaftlichen Wohnens.......................226
2.3.2.2.1. Mitgliederengagement in Wohnungsgenossenschaften........226
2.3.2.2.1.1. Einzugsgründe und Bewertung aus heutiger Sicht.................227
2.3.2.2.1.2. Mietermentalität vs. Miteigentümerschaft -
Wohnungswertverbesserung durch Eigeninitiative.................232
2.3.2.2.1.3. Ehrenamtliches Engagement..................................................233
2.3.2.2.1.4. Finanzielle Beteiligung............................................................237
2.3.2.2.2. Mitgliederpartizipation in Wohnungsgenossenschaften........242
2.3.2.2.2.1. Nachbarschaftsaktivitäten und Nachbarschaftsverhältnis.......243
2.3.2.2.2.2. Mitgliederinteresse und Partizipationsbereitschaft an
genossenschaftlicher Willensbildung und Kontrolle...............248
2.3.2.2.2.3. Begründung der Nichtteilnahme an der
Mitgliederversammlung oder Vertreterwahl............................251
2.3.2.2.2.4. Additionale Partizipationsmöglichkeiten..................................255
2.3.3. Zukunftsfelder wohnungsgenossenschaftlichen Handelns...............257
2.3.3.1. Wohnen mit Service....................................................................257
23.3.1.1. Volumen und Struktur des Nachfragepotenzials
wohnbegleitender Dienstleistungen......................................258
2.3.3.1.1.1. Nutzungspräferenzen hinsichtlich alternativer
Dienstleistungsangebote........................................................258
2.3.3.1.1.2. Leistungsspezifische Preisbereitschaft...................................261
2.3.3.1.1.3. Globale Zahlungsbereitschaft.................................................263
2.3.3.1.1.4. Dienstleistungsbezogene Einstellungen und Motive...............265
2.3.3.1.2. Alternatives Servicekonzept - Nachbarschaftshilfe...............268
2.3.3.1.2.1. Potentielles Leistungsangebot................................................268
2-3.3.1.2.2. Einstellungen zum Konzept der Nachbarschaftshilfe.........271
2.3.3.2. Wohnen im Alter.........................................................................273
2.3.4. Zusammenführung der Ergebnisse der Unternehmensanalyse.......282
IV. Ableitung strategischer Optionen für Wohnungsgenossenschaften.................287
1. Mitgliederförderung als oberstes Gestaltungsprinzip........................................287
2. Fördererfolgsorientierte Strategieelemente....................................................288
Inhaltsverzeichnis VII
2.1. Dimensionen der Mitgliederförderung........................................................288
2.1.1. Ökonomische Mitgliederförderung...................................................288
2.1.1.1. Wohnungsbezogene und wohnbegleitende Förderleistungen.... 289
2.1.1.1.1. Von der quantitativen Wohnraumversorgung zu
integrierten Wohnkonzepten..................................................289
2.1.1.1.2. Qualitativ-leistungsmäßige Mitgliederförderung....................291
2.1.1.1.2.1. Mitgliederbedarfsgerechte Ausgestaltung des
wohnungsgenossenschaftlichen Objektbestandes.................292
2.1.1.1.2.2. Mitgliederorientiertes wohnbegleitendes
Dienstleistungsangebot..........................................................295
2.1.1.1.2.2.1. Vorteilhaftigkeit eines genossenschaftlichen
Dienstleistungsangebots................................................296
2.1.1.1.2.2.2. Mitgliederbedürfnisse und Finanzierbarkeit als
Restriktionsfaktoren.......................................................298
2.1.1.1.2.2.3. Trägerschaftsstrategien dienstleistungsbezogener
Förderelemente..............................................................299
2.1.1.1.2.2.4. Entscheidungsdeterminanten für die Wahl alternativer
Trägerschaftsstrategien.................................................303
2.1.1.2. Finanzielle Förderleistungen.......................................................304
2.1.1.3. Förderleistungen ökonomisch-betreuerischer Natur...................307
2.1.1.3.1. Umfassende Beratungs- und Betreuungsleistungen.............308
2.1.1.3.2. Mitgliederexklusive Informationsleistungen...........................310
2.1.2. Metaökonomische Mitgliederförderung............................................311
2.1.2.1. Wohnungsgenossenschaftliche Partizipations- und
Engagementmöglichkeiten als integrative Förderleistungen.......312
2.1.2.1.1. Partizipation aus Mitgliedersicht - Schwerpunkt-
verlagerung mitgliedschaftlicher Partizipation........................313
2.1.2.1.1.1. Aktivitäts- und Präsenzschwund im Rahmen
obligatorischer Partizipation...................................................313
2.1.2.1.1.2. Situative und partikulare Partizipationsbereitschaft................314
2.1.2.1.2. Mitgliederpartizipation aus Leitungssicht- Hemmschuh
unternehmerischer Entscheidungsfindung.............................315
2.1.2.1.3. Generierung alternativer Partizipationskonzepte...................316
2.1.2.1.3.1. Genossenschaftsinternes Rückkopplungssystem
als Plattform bilateraler Kommunikation.................................316
2.1.2.1.3.2. Fakultative Entscheidungsbeteiligung als Instrument zur
Steigerung des partizipativen Aktivitätsniveaus.....................319
2.1.2.2. Förderung sozialer und kultureller Belange der Mitglieder..........321
2.2. Spannungsfeld Vorstandsinteressen und Mitgliederförderung...................324
2.3. Förderdokumentation als strategisches Instrument der Wahrung
mitgliederkonformer Förderleistung............................................................326
2.3.1. Strategischer Förderplan als Konzeptionsinstrument.......................327
2.3.2. Förderbericht als Kontrollinstrument.................................................328
3. Markterfolgsorientierte Strategieelemente im Konnex
wohnungsgenossenschaftlicher Vorteilhaftigkeit..............................................330
3.1. Unternehmensentwicklungsstrategische Gestaltungsoptionen..................331
3.1.1. Wachstumsstrategien.......................................................................332
3.1.1.1. Intensive Wachstumsstrategien..................................................333
Vlii Inhaltsverzeichnis
3.1.1.1.1. Marktdurchdringung..............................................................333
3.1.1.1.2. Marktentwicklung..................................................................335
3.1.1.1.3. Produktentwicklung...............................................................336
3.1.1.2. Diversifikative Wachstumsstrategien..........................................338
3.1.2. Stabilisierungsstrategien..................................................................342
3.1.3. Schrumpfungs- und Desinvestitionsstrategien.................................343
3.2. Wettbewerbsstrategische Gestaltungsoptionen.........................................345
3.2.1. Steuerung der Marktposition mittels Kosteneffizienz und
Differenzierung.................................................................................346
3.2.1.1. Strategie der Kosten- und Preisführerschaft...............................346
3.2.1.2. Differenzierungsstrategie............................................................348
3.2.1.2.1. Leistungsbezogene Profilierung............................................349
3.2.1.2.2. Imagebezogene Profilierung.................................................350
3.2.1.3. Hybride Strategieformen.............................................................352
3.2.2. Steuerung der Marktposition mittels Spezialisierung........................354
4. Wechselseitiger Wirkungszusammenhang zwischen Markt- und Fördererfolg 357
V. Schlussbetrachtung............................................................................................361
Abbildungsverzeichnis
IX
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Gesamtkonzeption vorliegender Forschungsarbeit..........................5
Abbildung 2: Genossenschaftlicher Strategiekorridor.........................................55
Abbildung 3: Klassifizierung globaler Umweltbedingungen.................................67
Abbildung 4: Einkommens- und Einnahmenverwendung privater Haushalte im
Jahr 2005.......................................................................................71
Abbildung 5: Wohnkostenbausteine....................................................................72
Abbildung 6: Veränderung der Wohn-Indexwerte im Zeitraum 2000-2007.........73
Abbildung 7: Annahmen der 11. koordinierten Bevölkerungs-
vorausberechnung..........................................................................81
Abbildung 8: Alternative Bevölkerungsentwicklungsszenarien............................82
Abbildung 9: Entwicklung der Haushalte nach Haushaltsgröße..........................92
Abbildung 10: gesellschaftlicher Wertewandel......................................................95
Abbildung 11: Wohnungspolitische Interventionsbereiche..................................116
Abbildung 12: Markteinwirkungskräfte im Wettbewerbsumfeld...........................138
Abbildung 13: Anbieterfeld des Wohnungsnutzungsmarktes..............................139
Abbildung 14: Einflussbereiche auf die Wohnungsnachfrage.............................154
Abbildung 15: Lieferantenfeld in Abhängigkeit des Wohnungs-Lebenszyklus.....157
Abbildung 16: Phasenmodell des empirischen Forschungsprozesses................169
Abbildung 17: Inhaltliche Konzeption des verwendeten Fragebogens................179
Abbildung 18: Rücklaufverteilung der schriftlichen Mitgliederbefragung.............190
Abbildung 19: Einkommensverteilung in Wohnungsgenossenschaften
im Vergleich zur bundesdeutschen Verteilung ............................196
Abbildung 20: Vorherige Mitgliedschaft in einer anderen
Wohnungsgenossenschaft und Wechselgründe..........................199
Abbildung 21: Zufriedenheit der Genossenschaftsmitglieder mit ihrer
Wohnsituation...............................................................................206
Abbildung 22: Umzugsgründe bei genereller Umzugsabsicht.............................221
Abbildung 23: Bevorzugte Wohnform im Umzugsfall..........................................224
Abbildung 24: Bevorzugte Wohngegend im Umzugsfall.....................................224
Abbildung 25: Bewertung des Mietniveaus in Wohnungsgenossenschaften.......225
Abbildung 26: Gründe für den Bezug einer Genossenschaftswohnung..............227
Abbildung 27: Wohnen in Genossenschaften
vs. „normales Wohnen zur Miete.................................................230
Abbildung 28: Begründung ehrenamtsbezogener Passivität der Mitglieder........235
Abbildung 29: Höhe des derzeitigen Geschäftsguthabens..................................238
Abbildung 30: Nachbarschaftsverhältnis.............................................................246
Abbildung 31: Teilnahme an der Mitgliederversammlung oder Vertreterwahl.....249
Abbildung 32: Gründe für die Nichtteilnahme an der Mitgliederversammlung
oder Vertreterwahl........................................................................252
Abbildung 33: Einflussmöglichkeiten durch additionale
Partizipationsmöglichkeiten..........................................................255
Abbildung 34: Diskrepanz zwischen positivem Nutzungsinteresse und
effektiver Dienstleistungsnachfrage..............................................263
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 35: Globale dienstleistungsbezogene Zahlungsbereitschaft..............265
Abbildung 36: Potentielles Leistungsangebot im Rahmen der
„Nachbarschaftshilfe ...................................................................270
Abbildung 37: Leistungsbereitschaft im Rahmen der Nachbarschaftshilfe
in Abhängigkeit des Alters des Mitglieds......................................271
Abbildung 38: Systematik qualitativ-leitungsmäßiger Mitgliederförderung..........291
Abbildung 39: Optionen der Trägerschaft dienstleistungsbezogener
Förderelemente............................................................................300
Abbildung 40: Intensive und diversifikative Wachstumsstrategien......................333
Tabellenverzeichnis
XI
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Strukturelle Entwicklung der Wohnungsgenossenschaften in
Deutschland von 1950-2006.........................................................46
Tabelle 2: Größenstruktur der deutschen Wohnungsgenossenschaften.........47
Tabelle 3: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen privater Haushalte...........69
Tabelle 4: Entwicklung der Mietbelastungsquote ausgewählter Haushalte.....74
Tabelle 5: Auswirkung der Zinshöhe auf die
Gesamtinvestitionsaufwendung......................................................77
Tabelle 6: Langfristige Preisentwicklung für Wohngebäude und
Lebenshaltungskosten...................................................................78
Tabelle 7; Altersaufbau der deutschen Bevölkerung von 1950-2050..............84
Tabelle 8: Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung 1991-2050....................91
Tabelle 9: Soziodemographische Merkmale I -Alter und Geschlecht..........193
Tabelle 10: Soziodemographische Merkmale II - Familienstand,
Haushaltsgröße, Kinder................................................................194
Tabelle 11: Sozioökonomische Merkmale.......................................................195
Tabelle 12: Mitgliedschaftsdauer....................................................................197
Tabelle 13: Übereinstimmung zwischen Mitgliedschafsdauer und
Wohndauer in der jetzigen Wohnung...........................................200
Tabelle 14: Struktur des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes............201
Tabelle 15: Wohnungsbelegung bei Wohnungsgenossenschaften.................203
Tabelle 16: Zufriedenheit mit der Gesamtwohnsituation in Abhängigkeit der
Wohnungsversorgung..................................................................208
Tabelle 17: Einflussvariablen auf die Gesamtwohnzufriedenheit....................210
Tabelle 18: Zufriedenheit mit der derzeit bewohnten
Genossenschaftswohnung...........................................................211
Tabelle 19: Einflussvariablen auf die wohnungsbezogenen
Zufriedenheitswerte......................................................................212
Tabelle 20: Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld..............................................213
Tabelle 21: Einflussvariablen auf die wohnumfeldbezogene Zufriedenheit.....214
Tabelle 22: Zufriedenheit mit dem Wohnort....................................................215
Tabelle 23: Einflussvariablen auf die wohnortbezogene Zufriedenheit...........215
Tabelle 24: Übereinstimmung zwischen Wohnwünschen und realer
Wohnsituation...............................................................................217
Tabelle 25: Einflussvariablen auf die Übereinstimmung von
Wohnwünschen und Wohnrealität................................................218
Tabelle 26: Umzugsgründe bei konkreter Umzugsabsicht..............................222
Tabelle 27: Einzugsgründe in Abhängigkeit der Mitgliedschaftsdauer
und des Alters des Mitglieds.........................................................228
Tabelle 28: Bereitschaft zur eigeninitiierten Wertverbesserung......................233
Tabelle 29: Struktur der ehrenamtlich engagierten
Genossenschaftsmitglieder..........................................................234
Tabelle 30: Zeichnungsbereitschaft hinsichtlich additionaler
Geschäftsanteile...........................................................................240
XII
Tabellenverzeichnis
Tabelle 31: Nachbarschaftsaktivitäten............................................................244
Tabelle 32: Bewertung eines guten Nachbarschaftsverhältnisses in
Abhängigkeit der Mitgliedschaftsdauer und
des Alters des Mitglieds...............................................................247
Tabelle 33: Teilnahme an der Mitgliederversammlung oder Vertreterwahl
in Abhängigkeit der Mitgliedschaftsdauer und
des Alters des Mitglieds...............................................................251
Tabelle 34: Gründe für die Nichtteilnahme an der Mitgliederversammlung
oder Vertreterwahl in Abhängigkeit des Alters des Mitglieds........253
Tabelle 35: Nutzungswahrscheinlichkeit alternativer
Dienstleistungsangebote..............................................................259
Tabelle 36: Positive Nutzungspräferenzen alternativer Dienstleistungs-
angebote in Anhängigkeit des Alters des Mitgliedes....................261
Tabelle 37: Preisbereitschaft bei positiver Nutzungspräferenz.......................261
Tabelle 38: Bewertung eines professionellen Dienstleistungsangebots..........266
Tabelle 39: Bewertung des Konzepts „Nachbarschaftshilfe ...........................272
Tabelle 40: Bewertung des Konzepts „Nachbarschaftshilfe in
Abhängigkeit des Alters des Mitglieds..........................................273
Tabelle 41: Wohnform im Alter........................................................................275
Tabelle 42. Zentrale Bestandteile für das Wohnen im Alter............................277
Tabelle 43: Bereitschaft zur Kostenbeteiligung bei altersgerechten
Umbaumaßnahmen......................................................................280
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