Corporate real estate due diligence:
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|---|---|
| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
Göttingen
Sierke
2008
|
| Edition: | 1. Aufl. |
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Physical Description: | XI, 330 S. graph. Darst. 21 cm, 448 gr. |
| ISBN: | 9783868440973 |
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Titel: Corporate real estate due diligence
Autor: Benner, Dominik P.
Jahr: 2008
Ill INHALTSVERZEICHNIS
I INHALTSVERZEICHNIS i
II ABBILDUNGSVERZEICHNIS vi
III TABELLENVERZEICHNIS ix
IV ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS x
1 EINFÜHRUNG 1
1.1 Einleitung und Problemstellung 1
1.2 Zielsetzung der Arbeit 4
1.3 Forschungsstand und -defizit 4
1.4 Forschungsverständnis 6
1.5 Inhaltliche und methodische Vorgehensweise 8
1.5.1 Inhaltliche Vorgehensweise 8
1.5.2 Methodische Vorgehensweise 9
1.6 Theoretischer Bezugsrahmen 12
1.6.1 Immobilienökonomie 12
1.6.2 Neue Institutionenökonomik 16
2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN DER CORPORATE REAL ESTATE DUE
DILIGENCE 18
2.1 Mergers Acquisitions 18
2.1.1 Begriff und Formen 18
2.1.2 Der Akquisitionsprozess 20
2.1.3 Untersuchungsprämissen (I) im Rahmen von
Unternehmensakquisitionen 22
2.2 Asymmetrische Informationen als Grundlage für die Due Diligence 23
2.2.1 Informationsökonomische Charakterisierung 23
2.2.2 Der Abbau von Informationsasymmetrien im Rahmen der
Principal-Agent-Theorie 26
2.2.3 Der Abbau von Informationsasymmetrien im Rahmen der Due
Diligence 27
2.3 Due Diligence 30
2.3.1 Begriff der Due Diligence 30
2.3.2 Anlässe für eine Due Diligence 31
2.3.2.1 Die Due Diligence aufgrund gesetzlicher Bestimmungen 31
2.3.2.2 Die Due Diligence aufgrund freiwilliger Initiierung 33
2.3.3 Funktionen einer Due Diligence 35
2.3.3.1 Kaufentscheidungs- und Gestalrungsfunktion 35
2.3.3.2 Kaufpreisbestimmungsfunktion 36
2.3.3.3 Gewährleistungsfunktion 37
2.3.3.4 Exkulpations- und Dokumentationsfunktion 40
2.3.4 Abgrenzungen zur Due Diligence 41
2.3.4.1 Abschlussprüfung 41
2.3.4.2 Untemehmensbewerfung 43
2.4 Non-Property Unternehmen 44
2.5 Unternehmensimmobilien 47
2.5.1 Begriff der Immobilie 47
2.5.1.1 Juristischer Immobilienbegriff 48
2.5.1.2 Ökonomischer Immobilienbegriff 49
2.5.2 Begriff der Unternehmensimmobilie 50
2.5.3 Untersuchungsprämissen (II) im Rahmen von
Unternehmensimmobilien 51
2.5.4 Systematisierung von Unternehmensimmobilien 52
2.5.5 Eigenschaften von Unternehmensimmobilien 56
2.6 Corporate Real Estate Due Diligence 58
EMPIRISCHE GRUNDLAGEN DER CORPORATE REAL ESTATE
DUE DILIGENCE 61
3.1 Empirische Erhebung zum Status Quo der Unternehmensimmobilien in
M A-Transaktionen 61
3.1.1 Empirische Ergebnisse zur Due Diligence 61
3.1.2 Empirische Ergebnisse zu Unternehmensimmobilien 62
3.1.3 Aussagekraft der bisherigen Studien und Forschungsdefizit 66
3.1.4 Ziel und Gegenstand der Erhebung 68
3.1.5 Methodisches Vorgehen 69
3.1.5.1 Phasengliederung der empirischen Untersuchung 69
3.1.5.2 Datenquellen und Grundgesamtheit 70
3.1.5.3 Inhalt und Struktur der Datenerhebung 71
3.1.5.4 Durchführung und Rücklaufquote 75
3.2 Ergebnisse und Diskussion 79
3.2.1 Akquisitionstätigkeit und Due Diligence 79
3.2.2 Beteiligte Käufer-und Zielunternehmen 81
3.2.3 Strukturierung und Verfahren der Unternehmenstransaktionen 83
3.2.4 Die Due Diligence im Rahmen der Akquisition 86
3.2.4.1 Ziele der Due Diligence und Verbreitungsgrade von
Teilreviews 86
3.2.4.2 Einfluss der Due Diligence auf Transaktionswerte und
Strategie 88
3.2.5 Unternehmensimmobilien im Akquisitionsprozess 92
3.2.5.1 Umfang und Eigentum der Unternehmensimmobilien bei
Käufer- und Zielunternehmen 92
3.2.5.2 Veränderungen, Zielsetzungen und Drittverwendungsfähigkeit
der Immobilien im Akquisitionsprozess 96
3.2.5.3 Desinvestitionsmöglichkeiten und Preisabschlag 105
3.2.5.4 Einfluss der Unternehmensimmobilien auf Transaktions-
grössen und weitere immobilienbezogene Herausforderungen
3.2.5.5 Nicht-betriebsnotwendige Immobilien im
Akquisitionsprozess H3
3.2.6 Unternehmensimmobilien im Rahmen der Due Diligence 115
3.2.6.1 Anlässe für eine immobilienbezogene Due Diligence und
Einbezug von Unternehmensimmobilien in die
vorgenommene Due Diligence I ' 5
3.2.6.2 Bedeutung und Schwerpunkte der immobilienbezogenen
Chancen- und Risikoanalyse 118
3.2.6.3 Informatorische Grundlagen einer Due Diligence fur
Unternehmensimmobilien 122
3.3 Schlussfolgerungen und Ausblick 124
DIE CORPORATE REAL ESTATE DUE DILIGENCE 128
4.1 Konzeptionelle Zielsetzung und kritische Würdigung im Eingang 128
4.2 Methodisches Vorgehen 129
4.3 Risikoidentifikation in der Corporate Real Estate Due Diligence 130
4.3.1 Risiken im Rahmen von Unternehmensakquisitionen 131
4.3.2 Identifikation von Immobilienrisiken 134
4.3.3 Kriterien zur Identifikation prüfungsrelevanter Immobilienrisiken
in der Corporate Real Estate Due Diligence 140
4.4 Planung der Corporate Real Estate Due Diligence 142
4.4.1 Abgrenzung der Corporate Real Estate Due Diligence zur
allgemeinen Due Diligence 142
4.4.1.1 Prozessuale Abgrenzung der CREDD-Teilprüfungen zur
allgemeinen Due Diligence 142
4.4.1.2 Konsequenzen für die Re-Integration von
Prüfungsergebnissen 144
4.4.2 Hierarchisierung der Teilprüfungen einer Corporate Real Estate
Due Diligence 145
4.4.3 Festlegung der Prüfungstiefe der Teilprüfungen einer Corporate
Real Estate Due Diligence 155
4.4.4 Festlegung der Prüfungsverantwortlichkeit 157
4.4.4.1 Grundlagen des Transaktionskostenansatzes 157
4.4.4.2 Transaktionskostenansatz und CREDD 158
4.5 Durchführung der Corporate Real Estate Due Diligence 161
4.5.1 Basic Due Diligence 161
4.5.2 Market Due Diligence 164
4.5.2.1 Die Standortanalyse im Rahmen der Market Due Diligence 164
4.5.2.2 Die Marktanalyse im Rahmen der Market Due Diligence 168
4.5.3 Strategic Due Diligence 170
4.5.3.1 Praktische Notwendigkeit einer Strategic Due Diligence 171
4.5.3.2 Bestandsanalyse 177
4.5.3.3 Bedarfsanalyse 181
4.5.3.4 Optimierungspotentiale zur Umsetzung der Strategie Due
Diligence 188
4.5.4 Financial Due Diligence I 190
4.5.4.1 Ziele der Financial Due Diligence I 190
4.5.4.2 Durchführung der Financial Due Diligence I 192
4.5.5 Environmental Due Diligence 200
4.5.5.1 Ziele und Inhalte der Environmental Due Diligence 200
4.5.5.2 Durchführung der Environmental Due Diligence 204
4.5.6 Technical Due Diligence 209
4.5.6.1 Bautechnische Analyse 209
4.5.6.2 Energetische Analyse 212
4.5.6.3 Facility Management Analyse 217
4.5.7 Legal Due Diligence 224
4.5.8 Tax Due Diligence 230
4.5.8.1 Share und Asset Deal als Ausgangsbasis der Tax Due
Diligence 230
4.5.8.2 Grunderwerbsteuer 231
4.5.8.3 Umsatzsteuer 233
4.5.8.4 Ertragssteuern 234
4.5.8.5 Substanzsteuern 236
4.5.8.6 Steuerfolgen einer entgeltlichen oder unentgeltlichen
Übertragung 236
4.5.9 IT Due Diligence 238
4.5.9.1 Praktische Notwendigkeit einer IT Due Diligence 238
4.5.9.2 Ziele und Durchführung einer IT Due Diligence 241
4.5.10 Divestment Due Diligence 245
4.5.10.1 Zielsetzungen einer Divestment Due Diligence 246
4.5.10.2 Zielkonflikte und Kostenremanenz im Rahmen der
Divestment Due Diligence 251
4.5.10.3 Realisierung der Divestment-Strategien 256
4.5.10.4 Sonderfalle bei der Realisierung der Divestment-Strategien 263
4.5.11 Financial Due Diligence II 266
4.5.11.1 Zielsetzung und Herausforderungen der Financial Due
Diligence II 266
4.5.11.2 Exemplarisches Vorgehen zur Financial Due Diligence II 267
4.6 Dokumentation der Corporate Real Estate Due Diligence 273
4.7 Kritische Würdigung 274
4.7.1 Kritische Würdigung in konzeptioneller Hinsicht 274
4.7.2 Kritische Würdigung des Forschungsprozesses 276
4.7.2.1 Allgemeine Gütekriterien der empirischen Sozialforschung 277
4.7.2.2 Spezifische Gütekriterien für Forschungsprozesse mit sowohl
qualitativer als auch quantitativer Ausrichtung 280
5 SCHLUSSFOLGERUNGEN UND AUSBLICK 284
5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse 284
5.2 Anregungen für Unternehmen 286
5.3 Reflexion und Anregungen fur weitere Forschungsprojekte 288
V LITERATURVERZEICHNIS 290
VI ANHANG I: EMPIRISCHE ERHEBUNG ALS AUSGANGSBASIS DER CREDD 315
Anhang 1.1 Anschreiben 315
Anhang 1.2 Fragebogen 316
ANHANG II: EMPIRISCHE ERHEBUNG ALS INPUTGEBER DER CREDD 322
Anhang 2.1 Verzeichnis des Gesprächspartner 322
Anhang 2.2 Interviewleitfaden für Unternehmen 324
Anhang 2.2 Interviewleitfaden für Experten 326
ANHANG III: WEITERE ANLAGEN ZUR ERGÄNZUNG DER CREDD 328
Anhang 3.1 Brancheninformationstabelle für Altlasten 328
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