La burbuja inmobiliaria española:
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Marcial Pons
2008
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ÍNDICE
Pág.
AGRADECIMIENTOS
. 15
PRESENTACIÓN
. 17
PRÓLOGO
. 19
CAPÍTULO
I
PRECIOS
RESUMEN.
29
I. LOS PISOS NUNCA SE HAN ELEVADO TAN RÁPIDO, DU¬
RANTE TANTO TIEMPO Y EN TANTOS PAÍSES A LA VEZ
. 30
A) Excepcional subida de los precios de la vivienda en España
. 30
B) Que ha sido acompañada por una intensa subida en el resto de los
grandes países
. 32
II.
LA SUBIDA MEDIA NACIONAL NO ES HOMOGÉNEA: BALEA¬
RES HA SUBIDO EN EL PERIODO EL TRIPLE QUE ORENSE
. 34
A) Las diferencias regionales son grandes en España
. 34
В
)
La subida se ha desconectado del ciclo económico
. 37
III.
EL LARGO PERIODO DE SUBIDA DE PRECIOS DE LA VI¬
VIENDA HA INCREMENTADO INTENSAMENTE TANTO LA
CONTRATACIÓN DE VIVIENDAS COMO EL NÚMERO DE TA¬
SACIONES
. 38
A) La importancia de los inmuebles
. 38
B) Alquiler, un mercado cada vez más estrecho en cifras oficiales,
subterráneo y con gran descenso de su rentabilidad
. 39
8
ÍNDICE
Pag.
IV.
DOS
TEMAS LIGADOS AL
GRAN BOOM
INMOBILIARIO.
40
A) La
medida de los incrementos de precios.
La polèmica. La
subida
de
precios se ha politizado como nunca. La presión sobre los ta¬
sadores
. 40
B) El gran desarrollo del sector de Agencias
e
Intermediarios finan¬
cieros. Su doble papel. La influencia de Internet. El efecto de los
intermediarios inmobiliarios
. 44
CAPÍTULO
II
PATRIMONIO INMOBILIARIO
RESUMEN
. 47
I. MUCHOS PISOS Y MUCHA VIVIENDA NUEVA ANUAL
. 48
A) El parque inmobiliario se ha incrementado en cinco millones de
nuevos pisos, pasando de
19
a
24
millones. Hay más pisos que co¬
ches de turismo
. 48
B) España es el país en que la riqueza inmobiliaria supone un mayor
porcentaje del producto nacional bruto, en el que más ha crecido
dicha relación y en el que la riqueza inmobiliaria es la mayor res¬
pecto a la financiera
. 49
II.
IMPORTANCIA PARA LA ECONOMÍA ESPAÑOLA DEL GRAN
INCREMENTO DE RIQUEZA EN EL ÚLTIMO DECENIO
. 51
A) Por un lado, la enorme expansión de la industria de la construc¬
ción y sus efectos sobre el resto de la economía española
. 51
B) Por otro, el propietario siente que ha ganado los ahorros de una o
varias vidas
. 51
C) Diversos aspectos del efecto riqueza. Mobiliario
e
inmobiliario.
Activos y pasivos. Efectos según edad. A corto y a largo plazo.
52
III.
EL ALQUILER DESCIENDE FUERTEMENTE. LOS EFECTOS DE
DISTRIBUCIÓN SOCIAL MÁS ATENUADOS. EL PROBLEMA
DE LOS NO PROPIETARIOS
. 54
A) El peso del alquiler retrocede fuertemente. Sin embargo, ¿cómo
ha sido posible el alojamiento de los emigrantes?
. 54
B) Dispersión de la propiedad en España respecto a otros países y en
relación con la distribución de la propiedad
mobiliaria
de las ac¬
ciones. Los no propietarios
. 55
IV.
RIQUEZA Y DEUDA. GRAN PARTE DE LA RIQUEZA INMOBI¬
LIARIA NO CUBRE LA DEUDA HIPOTECARIA
. 57
V.
EL INCREMENTO DE RIQUEZA INMOBILIARIA ARRASTRA A
LA FINANCIERA, SOBRE TODO CUANDO SE BASA EN EL
CRÉDITO
. 57
ÍNDICE
'
Pág.
CAPÍTULO
III
OFERTA
Y
DEMANDA
DE VIVIENDA
RESUMEN.
59
I.
OFERTA
. 60
A) Este
gran incremento de la
oferta
actúa fuertemente
al alza
sobre
el mercado laboral aumentando el empleo, los salarios y la de¬
manda de viviendas
. 61
B) La presión de la oferta sobre el mercado se incrementa en los úl¬
timos años
. 62
C) Domina la vivienda de inversión especulativa sobre la de primera
ocupación
. 65
II.
LA DEMANDA DE VIVIENDA. UNA GRAN DEMANDA QUE
SUPERA A UNA INTENSA OFERTA, COMO VEMOS EN LOS
PRECIOS
. 66
A) Por un lado, se ha dado una tendencia de fondo favorable para la
demanda
. 67
B) La demanda explosiva de viviendas
. 78
CAPÍTULO
IV
EL CRÉDITO HIPOTECARIO Y LA VIVIENDA
RESUMEN
. 85
I.
DOS
BURBUJAS
INTERRELACIONADAS:
LA DEL PRECIO DE
LA VIVIENDA Y LA DEL CRECIMIENTO DEL CRÉDITO HIPO¬
TECARIO PARA COMPRARLA
. 87
A) La cadena inmobiliaria en España, la interdependencia basada en
las hipotecas y la consolidación del mercado hipotecario español.
87
B) Desde su construcción, cada piso va acompañado de su hipoteca.
Del primero al último comprador
. 88
II.
LA BURBUJA DE CRÉDITO
. 91
A) El crecimiento del crédito hipotecario casi triplica al de la econo¬
mía a lo largo del periodo
. 91
B) No sólo crecen las hipotecas
. 94
C) Los mercados de viviendas y de hipotecas están sustancialmente
interrelacionados
. 95
III.
UNA GRAN MASA DE CRÉDITOS
GRAVITA
SOBRE
GRAN
PARTE DE
LOS ESPAÑOLES.
97
A)
Esta
gran
masa se mueve y
va cambiando
constantemente de per¬
sonas y volumen, pero cada día
pesa
más sobre las rentas y
por un
plazo más prolongado
. 97
10
INDICE
Pág.
В)
El riesgo está aumentando intensamente por menor solvencia y
mayor plazo
. 99
IV.
¿CÓMO LOGRA LA BANCA DAR DINERO CONSTANTEMEN¬
TE MUY POR ENCIMA DEL CRECIMIENTO DE LA RENTA NA¬
CIONAL?
. 99
A) Las familias que ahorran ya no aportan suficiente dinero a las fa¬
milias que se endeudan
. 99
B) La financiación viene en gran parte de fuera del país
. 100
C) La banca crea dinero a través del crédito. El dinero de las hipote¬
cas y de todos los créditos circula por todos nosotros
. 102
V.
EL IMPACTO
INFLACIONISTA
DEL INCREMENTO DE PRE¬
CIOS DE LA VIVIENDA Y EL DEL CRÉDITO NO ESTÁ RECO¬
GIDO EN ESPAÑA
. 103
A) El impacto directo sobre la inflación. En España es bajo. En el
coste de vida no se representa adecuadamente la subida de la vi¬
vienda
. 103
B) Sobre la demanda en construcción. El arrastre de los costos. La
mayor actividad del sector construcción respecto al resto de la eco¬
nomía ha llevado a que su inflación haya sido también claramen¬
te superior a la media
. 104
C) El impacto del crecimiento del crédito en España sobre la crea¬
ción de dinero y la oferta de liquidez española y europea
. 104
CAPÍTULO
V
COYUNTURA DE LA VIVIENDA. LA FORMACIÓN
DE LA BURBUJA
RESUMEN
. 107
I. LOS CAMINOS PARA LA PERCEPCIÓN DE LA BURBUJA
. 110
A) Primer canal: el triángulo de la burbuja
. 111
B) El segundo canal de percepción de la burbuja lo constituyen las
expectativas de los futuros precios de las viviendas, que continúan
muy altas, a pesar de estimar una sobrevaloración muy alta del
mercado
. 114
C) El tercer canal lo constituyen los modelos para ver si la vivienda
está sobrevalorada
. 116
II.
FACTORES EN LA ACTUAL COYUNTURA INMOBILIARIA
. 123
A) Los precios hedónicos
. 123
B) El coste del piso propio en relación al alquiler
. 123
C) Capacidad de compra y capacidad de pago
. 127
INDICE
11
Pág.
III.
EL FACTOR FISCAL.
SU IMPORTANCIA
EN LOS DOS
TEMAS
ANALIZADOS EN EL CAPÍTULO ANTERIOR. LA NECESIDAD
DE UN
ANÁLISIS ORDENADO. EL GRAN DEBATE INEXIS¬
TENTE EN ESPAÑA. AYUDA AL LADRILLO O AYUDA A LA
PERSONA
. 139
A) El factor fiscal está omnipresente como recaudador y subvencio-
nador de todo el proceso constructor
e
inmobiliario. La fragilidad
de los Ayuntamientos
. 140
B) Demasiado complejo para usarlo como instrumento coyuntural
contra la burbuja
. 141
C) Una tendencia peligrosa. Los esfuerzos de sectores del Gobierno
para hacer accesible la vivienda se ven neutralizados por otros sec¬
tores gubernamentales
. 143
CAPITULO
VI
PUNTOS DE RUPTURA
RESUMEN
. 145
I. UNA CONTRADICCIÓN CADA VEZ MAYOR. LA QUE SE DA
ENTRE FORZAR EL ACCESO A LA VIVIENDA Y EL TEMOR A
LA INSOLVENCIA DEL CRÉDITO QUE FACILITA DICHO AC¬
CESO
. 147
II.
DOS
PUNTOS DE RUPTURA
. 148
A) Por precio. Afecta en primer lugar a los inversores en vivienda y
a los promotores. El nivel de precios es la clave que paraliza el
mercado.
. 150
B) Por pago. Los compradores al límite. Los emigrantes
. 151
C) Todavía no hay síntomas financieros. Los morosos, en bajos his¬
tóricos. Es un indicador retrasado
. 152
III.
EL RIESGO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO ESTÁ CRECIENDO
FUERTEMENTE Y LOS INDICADORES OFICIALES SEÑALAN,
SIN EMBARGO, UNA ESTABILIDAD IRREAL
. 155
A) Es un crecimiento del crédito hipotecario intenso, sobre niveles ya
altos y más concentrado que en los países anglosajones
. 155
B) Indicadores de riesgo hipotecario. La estabilidad imposible del
mercado hipotecario español
. 156
C) La franja de hipotecas de riesgo elevado está aumentando a un rit¬
mo superior al crecimiento de los créditos
. 160
D) La entrada del inmigrante en el mercado hipotecario ha sido un
factor importante en el alza de las hipotecas de riesgo elevado, aun¬
que las cifras estimadas son muy dispares
. 161
12
INDICE
Pág.
CAPÍTULO
VII
EFECTO DEL PINCHAZO DE LA BURBUJA
SOBRE LA ECONOMÍA Y SUS ACTORES
RESUMEN
. 165
I. PINCHAZO DE LA BURBUJA, EXPRESIÓN INADECUADA
. 169
A) Precios altos
e
información abundante son los principales temas
que acaban con las burbujas
. 169
B) La bajada puede estar en la línea convencional del
35-40%
en va¬
rios años, para volver a niveles razonables
. 173
II.
LOS EFECTOS INMEDIATOS DE LA BAJADA VAN A VIVIRLOS
EL PROPIO SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN, LA BANCA Y
LOS COMPRADORES Y VENDEDORES DE PISOS
. 174
A) Con una bajada de ese nivel,
30-35%,
tras el constructor residen¬
cial van a sufrir en primer lugar el banco y el propietario, y el efec¬
to riqueza negativo sobre el consumidor va a ser importante en el
medio plazo
. 176
B) El propietario siente el descenso de riqueza por todo el piso, aun¬
que sólo lo haya pagado en parte
. 179
III.
SEGUNDA FASE. LA PROPAGACIÓN REAL Y FINANCIERA AL
RESTO DE LA ECONOMÍA
. 180
A) De la construcción a otros sectores. El efecto real sobre el auto¬
móvil
. 180
B) El fuerte descenso de la liquidez reforzará los efectos negativos.
Los nuevos frentes de la propagación financiera por el volumen
del endeudamiento y la titularización financiera
. 183
IV.
AL FINAL LAS PREVISIONES MÁS PESIMISTAS RONDAN
UNA BAJA DEL CRECIMIENTO EN UN TERCIO EN LOS TRES
A CUATRO AÑOS DE AJUSTE
. 184
A) Es muy diferente si va acompañado o no de recesión exterior si in¬
tervienen o no acontecimientos exteriores que hasta el momento,
excepto en este mes de agosto, han incidido positivamente
. 185
B) No parece probable el pinchazo a corto plazo, sino un proceso lar¬
go y penoso de ajuste para un sector de promotores, familias y al¬
gunos bancos y cajas
. 186
C) El problema a largo plazo es que la erosión del crédito puede llevar
a un racionamiento del mismo, progresivo por parte de la banca
. 187
V.
LA POLÍTICA ECONÓMICA DEL GOBIERNO Y LA BURBUJA.
189
A) El sector de la vivienda es cada día más importante en España po¬
lítica y económicamente. Ningún Gobierno se atreve a intervenir
en una burbuja
. 189
INDICE
13
B)
Los grandes compromisos crediticios
dei futuro
en
España redu¬
cen
la
independencia económica y el margen de maniobra del sec¬
tor privado, especialmente de las familias
. 191
C) Es esencial que el Gobierno clarifique económica y
socialmente
todos los aspectos regulatorios que inciden sobre la vivienda in¬
cluidos los financieros
. 192
D) Un gran balance de crecimiento y riqueza. Una gran fragilidad y
responsabilidad para el futuro
. 193
BIBLIOGRAFÍA
. 195
ÍNDICE DE AUTORES
. 207
ÍNDICE DE MATERIAS
. 211
ÍNDICE DE TABLAS
. 215 |
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