Gewerbliche Immobilien-Finanzierung: Liquiditäts- und Zinsmanagement ; Zinsausgaben reduzieren, Zinsänderungsrisiken erkennen, Zinszahlungen gestalten, Zinsswaps einsetzen, Zinsvariable vs zinsfeste Kredite, mathematische Grundlagen
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Wiesbaden
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2008
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| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis.................................................................. 10
Symbolverzeichnis......................................................................... 11
Einleitung...................................................................................... 13
1 Grundlagen der Immobilienfinanzierung.............................. 17
1.1 Eigen- und Fremdkapitaleinsatz.................................................... 18
1.2 Der Preis der Liquidität................................................................. 21
1.3 Die Refinanzierung von Immobilien............................................ 24
1.4 Der Marktzins................................................................................ 27
1.5 Der Zeitwert des Geldes................................................................. 30
2 Möglichkeiten der Zinsbindung.............................................. 35
2.1 Klassische Zinsbindung................................................................. 35
2.1.1 Variable Zinsvereinbarung............................................................. 36
2.1.2 Festzinsvereinbarung..................................................................... 43
2.2 Mischformen der Zinsbindung
(Zinsbegrenzungsvereinbarungen)................................................ 49
2.2.1 Zins-Bandbreiten........................................................................... 49
2.2.2 Zins-Obergrenzen.......................................................................... 51
2.3 Die optimale Zinsbindung............................................................ 54
2.3.1 Die Sicht des Immobilienmanagers.............................................. 54
2.3.2 Die Sicht der finanzierenden Bank............................................... 56
3 Zinsfestschreibung: im Kreditvertrag oder über Derivate.. 59
3.1 Trennung von Liquidität und Zinsmanagement.......................... 60
3.2 Synthetische Zinsfestschreibung über Zinsswaps......................... 62
3.2.1 Der Zinsswap................................................................................. 62
3.2.2 Die Kombination: variabler Kreditvertrag plus Zinsswap............. 74
3.3 Festschreibung einer Zins-Obergrenze (Zinscaps)......................... 78
3.3.1 Der Zinscap.................................................................................... 78
3.3.2 Die Kombination: variabler Kredit plus Zinscap.......................... 83
3.4 Festschreibung einer Zins-Bandbreite (Zinscollar)........................ 87
3.4.1 Der Zinscollar................................................................................ 87
3.4.2 Die Kombination: variabler Kredit plus Zinscollar....................... 89
4 Änderung der Zinsbindung,
Hedging
und Bewertung........ 93
4.1 Wechsel von Zinsbindungen während der Vertragslaufzeit......... 93
4.1.1 Zinsfestschreibung im Kreditvertrag und
Wechsel der Zinsbindung.............................................................. 94
Inhalt
4.1.2 Zinsfestschreibung über Zinsswaps und
Wechsel der Zinsbindung.............................................................. 102
4.2 Zinsmanagement: Einzelkredit- oder Portfolio-Sicherung............ 104
4.2.1 Grundsätzliche Hedging-Zusammenhänge................................... 104
4.2.2 Absicherung von Einzelpositionen
(Micro-Hedging)
................... 104
4.2.3 Absicherung von
Portfolios (Macro-Hedging)
.............................. 105
4.3 Bewertung von Finanzinstrumenten............................................ 107
4.3.1 Bewertung von variablen Krediten............................................... 107
4.3.2 Bewertung von festverzinslichen Krediten................................... 108
4.3.3 Bewertung von Zinsswaps............................................................. 109
5 Zinsfestschreibungen für zukünftige Perioden....................
Ш
5.1 Der Forward-Zins........................................................................... 111
5.2 Der Forward-Zinscollar.................................................................. 116
5.3 Partizipation in zwei Richtungen.................................................. 117
6 Verbilligung aktueller Zinskosten........................................... 119
6.1 Der Zins-Step-up............................................................................ 119
6.2 Die Zinsvorauszahlung.................................................................. 123
6.3 Die Laufzeitverlängerang.............................................................. 126
6.4 Die Laufzeitverlängerungsoption.................................................. 130
6.5 Das Kündigungsrecht.................................................................... 133
7 Der Einfluss der Zinssicherungen auf Finanzkennzahlen... 135
7.1 Grundsätzliche Vorgehensweise der Banken................................ 136
7.2 Zinsdeckungsgrad -
Interest Coverage
Ratio (ICR)....................... 137
7.3 Kapitaldienstdeckungsgrad -
Debt
Service
Coverage
Ratio (DSCR)............................................. 140
7.4 Kredit-Marktwert-Verhältnis -
Loan-to-Value (LTV)
..................... 143
7.5 Limitsystematik der Banken.......................................................... 145
8 Zins- und Liquiditätskosten bei
verschiedenen Tilgungsarten...................................................147
8.1 Die endfällige Tilgung................................................................... 148
8.2 Die Raten-Tilgung.......................................................................... 148
8.3 Die annuitätische Tilgung............................................................. 150
8.4 Beliebige Tilgungen....................................................................... 153
8.5 Der vollständige Zahlungsplan..................................................... 153
8.6 Die Zins-Kalkulation bei Tilgungen.............................................. 155
Inhalt
9 Kündigungs- und Sondertilgungsrechte................................ 159
9.1 Gesetzliche Kündigungsrechte nach dem BGB............................. 160
9.1.1 Variable Zinsvereinbarung............................................................. 161
9.1.2 Festzinsvereinbarung..................................................................... 163
9.1.3 Synthetische Zinsbindung............................................................. 165
9.1.4 Vorfälligkeitsentschädigung.......................................................... 166
9.2 Sondertilgungsrechte..................................................................... 166
9.2.1 Variable Zinsvereinbarung............................................................. 167
9.2.2 Festzinsvereinbarung..................................................................... 167
9.3 Bereitstellungszinsen..................................................................... 169
9.3.1 Variable Zinsvereinbarung............................................................. 169
9.3.2 Festzinsvereinbarung..................................................................... 171
Anhang
10 Zinssicherungsinstrumente - kompakt................................. 175
10.1 Zinsswap........................................................................................ 175
10.2 Zinscap........................................................................................... 177
10.3 Zinsfloor......................................................................................... 179
10.4 Termingeschäftsfähigkeit und Aufklärungspflichten.................... 181
11 Mathematische Grundlagen....................................................185
11.1 Zinsbetrag...................................................................................... 186
11.2 Endwert- jährliche Verzinsung.................................................... 188
11.3 Endwert - unterjährige Verzinsung............................................... 192
11.4 Effektivzins - unterjährige Verzinsung......................................... 195
11.5 Diskont-Faktor............................................................................... 202
11.6 Barwert........................................................................................... 207
11.7 Zero-Zinssätze................................................................................ 209
11.8 Forward-Zinssätze.......................................................................... 212
11.9 Forward-Zins-Treppe...................................................................... 215
Verzeichnis der Fachbegriffe....................................................221
Stichwortverzeichnis.................................................................229
Der Autor.....................................................................................231
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