Zur Problematik der Fair-value-Beurteilung von Immobilien nach den IFRS:
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[Hamburg]
Igel-Verl.
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis IV
Abbildungsverzeichnis VI
Tabellenverzeichnis VII
Symbolverzeichnis VIII
1. Einleitung 1
1.1. Einführung in die Thematik 1
1.1.1. Situation am Immobilienmarkt 1
1.1.2. Situation am Kapitalmarkt 3
1.2. Begriffsabgrenzung 5
1.2.1. Begriffsdefinition der International Financial
ReportingStandards (1FRS / IAS) 5
1.2.2. Begriffsdefinition des Investment Property 7
1.2.3. Begriffsdefinition des fair value 8
1.2.3.1. Definition des Marktwertes durch die Europäische Union 8
1.2.3.2. Definition des Verkehrswertes nach dem Baugesetzbuch 10
1.2.3.3. Definition des angemessenen Wertes nach IAS 16 11
1.2.3.4. Definition des Marktwertes der TEGoVA und des International
Valuation Standard Committee (IVSC) 12
1.2.3.5. Zusammenfassung und Kritische Würdigung 13
2. Rahmenbedingungen einer fair value Beurteilung 15
2.1. Anspruchsgruppen und Ziele 15
2.2. Vorgaben der IAS / IFRS für eine Bewertung von Immoblien 17
2.2.1. Immobilien nach IAS 16 18
2.2.1.1. Erstbewertung einer Immobilie nach IAS 16 19
2.2.1.2. Folgebewertung einer Immobilie nach IAS 16 20
2.2.1.2.1. Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungs- und
Herstellungskosten 20
2.2.1.2.2. Folgebewertung / Neubewertung zum fair value Ansatz 21
2.2.2. Immobilienbewertungen nach den Vorgaben des IAS 40 22
2.2.2.1. Erstbewertung von Immobilien nach den Vorgaben des IAS 40 22
2.2.2.2. Folgebewertung von Immobilien nach den Vorgaben des IAS 40 22
2.3. Wertermittlungsvorschriften und Wertermittlungsmethoden
europäischer Länder 24
2.3.1. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften der
Bundesrepublik Deutschland 24
2.3.2. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in Italien 27
2.3.3. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in
Großbritannien 28
2.3.4. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in
Norwegen 28
2.3.5. Vorgaben der European Valuation Standards 28
2.4. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 29
2.4.1. Der Marktpreis als Verkaufspreis 29
2.4.2. Der Marktpreis als bilanzieller Wert - unter Berücksichtigung
einer Kreditvergabe und den Vorgaben nach Basel II 30
2.4.3. Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten und an die
Gutachter 31
3. Erläuterung der Bewertungsmethoden für eine Fair Value
Beurteilung eines als Investmentimmobilie zu
kategorisierenden Objekts 32
3.1. Vergleichswertermittlung 32
3.1.1. Beschreibung des Vergleichswertverfahrens 32
3.1.2. Berechnungsbeispiel anhand eines Grundstückes 33
3.1.3. Kritische Würdigung 34
3.2. Sachwertverfahren 35
3.2.1. Beschreibung des Sachwertverfahrens 35
3.2.2. Berechnungsbeispiel des Marktwertes mittels des
Sachwertverfahrens am Beispiel eines Mietwohnhauses 37
3.2.3. Kritische Würdigung 37
3.3. Ermittlung des Verkehrswertes durch das Ertragswertverfahren 38
3.3.1. Begriffsabgrenzungen / Erläuterung des Ertragswertverfahrens 38
3.3.2. Berechnungsbeispiel zum Marktwert mittels des
Ertragswertverfahrens anhand eines Mietwohnhauses 41
3.3.3. Kritische Würdigung 42
3.4. Das DCF-Verfahren 43
3.4.1. Verfahren zur Ermittlung des Discounted Cash-Flows /
Beschreibung / Begriffabrgrenzung 43
3.4.2. Berechnungsbeispiel zur Ermittlung des Marktwertes mittels
des DCF-Verfahrens anhand eines Bürogebäudes mit drei
Mieteinheiten 45
3.4.3. Kritische Würdigung 47
4. Praxisbeispiel anhand einer als Finanzanlage genutzten
Immobilie 49
4.1. Aufgabenstellung 49
4.2. Durchführung der Berechnungen 51
4.2.1. Ermittlung des Verkehrswertes durch das Vergleichswert-
Verfahren 51
4.2.2. Ermittlung des Verkehrswertes durch das Sachwertverfahren 52
4.2.3. Ermittlung des Verkehrswertes durch das Ertragswertverfahren 54
4.2.4. Ermittlung des Verkehrswertes durch das DCF-Verfahren 55
4.2.4.1. Variante I zur Ermittlung des Verkehrswertes mittels DCF-
Verfahren 55
4.2.4.2. Varianten II + III zur Ermittlung des Verkehrswertes nach dem
DCF-Verfahren 56
4.3. Auswertung der Ergebnisse 58
4.3.1. Darstellung einer typisierten Strukturbilanz 58
4.3.2. Darstellung typischer Bilanzkennziffern und der
Risikokennziffer 61
5. Fazit/Ausblick 65
6. Anhang 70
6.1. Anlage 1: Einflussfaktoren auf die Werthaltigkeit von
wohnwirtschaftlichen Immobilien (als gewerbliche Investition)
und gewerblichem Eigentum (z.B. Geschäfts-, Bürogebäude,
industrielle Anlagen) 70
6.2. Anlage 2: Auszug aus dem Bodenrichtwertesystem des Landes
Nordrhein-Westfalen 73
6.3. Anlage 3: Kennzahlen der Bilanzstruktur 74
6.4. Anlage 4: Formel zur Barwertberechnung 74
7. Literatur- und Quellenverzeichnis 75
7.1. Weitere Internetquellen 81
7.2. Verzeichnisse der Gesetze, Rechtsverordnungen und Richtlinien 82
III |
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis IV
Abbildungsverzeichnis VI
Tabellenverzeichnis VII
Symbolverzeichnis VIII
1. Einleitung 1
1.1. Einführung in die Thematik 1
1.1.1. Situation am Immobilienmarkt 1
1.1.2. Situation am Kapitalmarkt 3
1.2. Begriffsabgrenzung 5
1.2.1. Begriffsdefinition der International Financial
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1.2.2. Begriffsdefinition des Investment Property 7
1.2.3. Begriffsdefinition des fair value 8
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1.2.3.2. Definition des Verkehrswertes nach dem Baugesetzbuch 10
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1.2.3.4. Definition des Marktwertes der TEGoVA und des International
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2. Rahmenbedingungen einer fair value Beurteilung 15
2.1. Anspruchsgruppen und Ziele 15
2.2. Vorgaben der IAS / IFRS für eine Bewertung von Immoblien 17
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2.2.1.2. Folgebewertung einer Immobilie nach IAS 16 20
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2.2.1.2.2. Folgebewertung / Neubewertung zum fair value Ansatz 21
2.2.2. Immobilienbewertungen nach den Vorgaben des IAS 40 22
2.2.2.1. Erstbewertung von Immobilien nach den Vorgaben des IAS 40 22
2.2.2.2. Folgebewertung von Immobilien nach den Vorgaben des IAS 40 22
2.3. Wertermittlungsvorschriften und Wertermittlungsmethoden
europäischer Länder 24
2.3.1. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften der
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2.3.2. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in Italien 27
2.3.3. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in
Großbritannien 28
2.3.4. Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in
Norwegen 28
2.3.5. Vorgaben der European Valuation Standards 28
2.4. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 29
2.4.1. Der Marktpreis als Verkaufspreis 29
2.4.2. Der Marktpreis als bilanzieller Wert - unter Berücksichtigung
einer Kreditvergabe und den Vorgaben nach Basel II 30
2.4.3. Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten und an die
Gutachter 31
3. Erläuterung der Bewertungsmethoden für eine Fair Value
Beurteilung eines als Investmentimmobilie zu
kategorisierenden Objekts 32
3.1. Vergleichswertermittlung 32
3.1.1. Beschreibung des Vergleichswertverfahrens 32
3.1.2. Berechnungsbeispiel anhand eines Grundstückes 33
3.1.3. Kritische Würdigung 34
3.2. Sachwertverfahren 35
3.2.1. Beschreibung des Sachwertverfahrens 35
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Sachwertverfahrens am Beispiel eines Mietwohnhauses 37
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3.3. Ermittlung des Verkehrswertes durch das Ertragswertverfahren 38
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3.4.1. Verfahren zur Ermittlung des Discounted Cash-Flows /
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5. Fazit/Ausblick 65
6. Anhang 70
6.1. Anlage 1: Einflussfaktoren auf die Werthaltigkeit von
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