Wohnungsmodernisierung: ein Leitfaden für Vermieter und Mieter in Ost und West
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Düsseldorf
Verl. Dt. Wohnungswirtschaft
1994
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| Edition: | 2. Aufl. |
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| adam_text | Titel: Wohnungsmodernisierung
Autor: Horst, Hans Reinold
Jahr: 1994
Inhaltsverzeichnis Seite 1. Vorbemerkungen.................................................................................7 2. Begriff der Modernisierung...............................................................7 2.1 Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung................8 2.2 Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer............ 12 2.3 Nachhaltige Einsparung von Heizungsenergie oder Wasser.............. 14 2.4 Umstände, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind....................... 15 2.5 Umgestaltung und Ausbau der Mietsache.......................................... 15 3. Abgrenzungsfragen........................................................................... 15 3.1 Schönheitsreparaturen......................................................................... 16 3.2 Instandhaltung und Instandsetzung..................................................... 16 3.3 Instand-Modernisierung......................................................................
16 4. Ankündigungspflicht der Modernisierungsmaßnahme................ 17 4.1 Grundsatz............................................................................................. 17 4.2 Ausnahme: Bagatellmaßnahmen......................................................... 17 5. Informationspflichten des Vermieters............................................ 18 5.1 Inhaltliche Anforderungen.................................................................. 18 5.2 Beispiele aus der Rechtsprechung...................................................... 19 6. Duldungspflicht des Mieters............................................................22 6.1 Ordnungsgemäße Ankündigung und Information notwendig............22 6.2 Beweisbarer Zugang............................................................................23 6.3 Grundsatz.............................................................................................23 6.4 Härtefällc als Ausnahmen...................................................................24
6.4.1 Unzumutbarkeit der Baumaßnahme...................................................24 6.4.2 Bauliche Auswirkungen......................................................................24 6.4.3 Vorausgegangene Verwendungen des Mieters ... :.:-..,,.........................24 6.4.4 Zu erwartende Mieterhöhungen..........................25 6.4.4.1 Grundsatz......................................... 25 6.4.4.2 Allgemein üblicher Zustand der Wohnung.................... 26 6.4.5 Weitere Härtegründe........................................................¿...;..............27 6.4.6 Interesscnabwägung......................:..2............................................27 6.5 Allgemeine Duldungspflicht.............. 28 6.6 Viertes Mietrechtsänderungsgesetz ........... v ............. 28 6.7 Einbauten zur Heizkostenerfassung..... . .. 7 .......... ...........................28 6.8 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot der Gemeinde............. 29 6.9 Duldungspflichl bei Erhaltungsmaßnahmen.......................................29 7. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters...............................................30 7.1 Vereitelung der Modernisierungsmaßnahme bei fehlender Duldungspflicht.............................................................30 7.2 Mietminderung....................................................................................30 4
Inhaltsverzeichnis Seite 7.3 Aufwendungsersatz....................................................... 30 7.4 Sonderkündigungsrecht nach 541 h Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB.........32 7.5 Abweichende Vereinbarungen............................................................32 8, Reaktionsmöglichkeiten: des Vermieters.........................................32 8, ] Einstweilige Verfügung......................................................................32 8.2 Klage auf Duldung der Modernisierung.............................................33 8.3 Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Mietminderung bei Duldungspflicht?.............................. 33 9. Mieterhöhung nach Modernisierung..............................................34 9.5 Preisgebundener Wohnraum...............................................................34 9.2 Möglichkeiten der Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum...........35 9.2.1 Anwendbarkeit des Miethöhegesetzes................................................36
9.2.2 Zeitroietverrräge..................................................................................36 9.2.3 Staffelnuetvereinbarnngen..................................................................36 9.2.4. Mietanpassungesklauseln....................................................................36 9.2.5. Vorherige Kündigung........................................................................ 37 9.2.6. Neue Bundesländer.............................................................................37 9.3 Mieterhöhung nach § 3 MHG.............................................................40 9.3.1 Duldungspflicht..................................................................................40 9.3.2 Zustimmung des Mieters?...................................................................40 9.3.3 Umfang der Mieterhöhung..................................................................40 9.3.3.1 Begrenzung durch §§ 5 WiStG und 302 a StGB................................41
9.3.3.2 Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete...........................42 9.33.3 Begrenzung durch das Wirtschaftlichkeitsgebot................................42 93.3.4 Erhöhung in Höhe von 11 Prozent der entstandenen Kosten.............43 93.4 Ansetzhare Kosten...............................................................................43 93.4.1 Tatsächlich entstandene Kosten..........................................................45 9.3.4.2 Kosten der Wohnung...........................................................................45 9.3.4.3 Zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten.......................46 9.3.4.4 Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen............................................................4g 9.3.4.5 Mieterdariehen, Mietvorauszahlungen und Darlehen Dritter für den Mieter..........................................................4g 9.3.4.6 Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten..............................................50 9.3.4.7 Kaphalbeschaffungskosten.................................................................50 93.4.8 Kapitalkosten.......................................................................................50 9.3.5 Formalien.............................................................................................51 93.5.1 Erhöhungserkiärung............................................................................51 93.5.2. Fristen..................................................................................................55 93.5.3 Zugang.................................................................................................55 93.5.4. Verwirkung..........................................................................................55 5
Inhaltsverzeichnis Seite 10. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters...............................................56 10.1 Sonderkündigungsrecht nach Abschluß der Modernisierung nach § 9 MHG....................................................56 10.2 Einwendungen gegen eine Klage, gerichtet auf Zahlung der erhöhten Miete..........................................56 10.3 Mietaufhebungsvertrag.......................................................................56 11. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters.........................................57 11.1 Klage auf Zahlung der erhöhten Miete...............................................57 11.2 Beendigung des Mietverhältnisses......................................................58 11.2.1 Grundsatz: Modernisierung ist kein Beendigungsgrund....................58 11.2.2 Ausnahme 1: Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung................................................................58 11.2.2.1 Alte Bundesländer...............................................................................58
11.2.2.2 Neue Bundesländer.............................................................................60 11.2.3 Ausnahme 2: Echter Zeitmietvertrag ohne Bestandsschutz...............60 11.2.4 Ausnahme 3: Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus in den neuen Bundesländern...............................................................60 11.2.5 Ausnahme 4: Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn die erhöhte Miete nach wirksamer Mieterhöhung nicht bezahlt wird...................61 11.2.6 Mietaufhebungsvertrag.......................................................................61 12. Mietermodernisierungen........................................... 62 12.1 Gebrauchsrechte des Mieters (welche Um- und Einbauten sind erlaubnisfrei?)...............................62 12.2. Zustimmungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen.......................62 12.3. Mietpreisbildung.................................................................................64 12.4. Beendigung des Mietverhältnisses
und Auszug des Mieters.............64 12.4.1. Abnahme..............................................................................................65 12.4.2 Schadensersatz wegen unsachgemäßer Baumaßnahmen...................65 12.4.3 Verjährung...........................................................................................65 12.4.4 # Verwendungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters.........65 13. Vereinbarungen über die Durchführung von Baumaßnahmen und dadurch bedingter Mieterhöhungen.......................................66 14. Schlußbemerkung..............................................................................67 15. Checkliste.................. 67 16. Mustertexte........................................................................................71 Abkürzungsverzeichnis..................................................................................75 Literaturverzeichnis.........................................................................................77 Stichwortverzeichnis........................................................................................79 6
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