Property-Management und Facility-Management:
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München
Oldenbourg
2008
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Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis IX
1 Einleitung 1
2 Vision und Leitbild 7
3 Strategien 29
4 Ziele und Rahmenbedingungen 91
5 Organisation 111
6 Umsetzung 139
7 (DV-)Prozesse 219
8 Beispiele 317
9 Anhang 347
Inhaltsverzeichnis
Vorwort V
Inhaltsübersicht VII
1 Einleitung 1
1.1 Alles Real Estate Management?! 1
1.2 Was ist Property Management / Facility Management? 2
1.3 Management von Immobilien 4
1.4 Zielsetzung dieses Buches 5
2 Vision und Leitbild 7
2.1 Der Gebäudebestand in Deutschland ist eine Herausforderung 7
2.1.1 Nachhaltigkeit aus Sicht eines Immobilienunternehmens 8
2.1.2 Nachhaltigkeit aus Sicht der Branchen 11
2.1.3 Managementsysteme als Teil der Nachhaltigkeit 11
2.1.4 Nachhaltigkeit und DV-Systeme 14
2.1.5 „Best-Practice"-Beispiele 14
2.2 Der Immobilienbestand eines Immobilienunternehmens ist eine Herausforderung 15
2.2.1 Die Leiden der Branchen 15
2.2.2 Trends als Herausforderung 16
2.3 Das Umfeld eines Immobilienunternehmens 17
2.3.1 Subjektsicht 18
2.3.2 Objektsicht 20
2.3.3 Phasensicht 23
2.4 Leitbild folgt der Vision, Strategie folgt dem Leitbild 26
3 Strategien 29
3.1 Kaskade der Geschäftsfelder 29
3.1.1 Portfolio-Strategie 29
3.1.2 Asset-Management 31
3.1.3 Property Management / Facility Management 32
3.1.4 Kaskade der Aufgaben, Ziele und Strategien 32
3.2 Strategien formulieren 35
3.2.1 Nachhaltigkeitsindex als Bestandteil der Strategie 35
3.2.2 Strategie als Entwicklungsprozess 37
3.3 Gesamtbelegungsgrad - am Kunden orientieren 38
3.3.1 Kundenorientiert anbieten und investieren 38
3.3.2 Die Kunden von heute als Kunden morgen halten 40
3.3.3 Kundenorientiert die Zukunft planen 41
3.4 Nutzungsgrad - Nutzungen ermöglichen 41
3.4.1 Gebäude besser nutzen! 42
3.4.2 Vorbeugende Maßnahmen 43
3.4.3 Ad-hoc-Maßnahmen 45
3.4.4 Mittelfristige Maßnahmen 46
3.4.5 Langfristige Maßnahmen 48
3.5 Nutzungskosten und Erlöse - Wirtschaftlichkeit erhöhen 48
3.5.1 Zusammenhänge zwischen Nutzungskosten und Erlöse berücksichtigen 48
3.5.2 Eigen- oder Fremdleistungen erhöhen 48
3.5.3 Investition zum richtigen Zeitpunkt optimieren 50
3.5.4 Nutzungsdauer von Immobilienerhöhen 51
3.5.5 Normstrategien in der Instandhaltung einführen 55
3.5.6 Instandhaltungsstrategien bei Gebäuden anwenden 59
3.5.7 Instandhaltungsstrategien bei Teilsystemen anwenden 60
3.5.8 Instandhaltung gezielt durchfuhren 60
3.5.9 Wirtschaftlichkeit berechnen 63
3.5.10 Installationsgrad reduzieren 65
3.5.11 (DV-)Prozesse anpassen 66
3.5.12 Selbstevaluierung - oder der Selbsttest 67
3.6 Verfahren zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit 71
3.6.1 Definition der Wirtschaftlichkeit 73
3.6.2 Nutzwertanalyse als Instrument der Nachhaltigkeit 75
3.6.3 Berechnung der Nutzungskosten von Gebäuden 83
3.6.4 Berechnung der Nutzungskosten von Bauteilen 86
4 Ziele und Rahmenbedingungen 91
4.1 Zielwerte definieren und verfolgen 91
4.1.1 Zielwerte verfolgen im Regelkreis 91
4.1.2 Strategischer Regelkreis der Immobilienwirtschaft 93
4.2 Soll-Werte vorgeben 95
4.2.1 Ist-Werte ermitteln 95
4.2.2 (Vergleichs-)Kennwerte recherchieren 97
4.2.3 Soll-Werte definieren 105
4.3 Anpassungsalternativen auswählen 108
5 Organisation 111
5.1 Aufgaben der Organisation 111
5.1.1 Betreiberverantwortung 111
5.1.2 Fertigungstiefe 115
5.1.3 Projekt-und Objektorganisation 116
5.2 Organisationsformen im Projektgeschäft 119
5.2.1 Das „Selfinade"-Modell 120
5.2.2 Projektleitermodell 122
5.2.3 Generalplanermodell 123
5.2.4 Generalunter- / -Übernehmermodell 124
5.2.5 Totalunternehmermodell 124
5.2.6 Regie-, Eigenbetrieb oder GmbH-Modell 125
5.2.7 Mischmodell 128
5.3 Organisationsformen im Objektgeschäft 128
5.3.1 Eigenleistung vs. Fremdleistungen 128
5.3.2 Zentrale vs. dezentrale Organisation 132
5.3.3 Anbieter von FM-Leistungen 135
5.4 Kombination aus Projekt- und Objektgeschäft 135
5.4.1 PPP-Modelle 135
5.4.2 Bspl.: Immobilienunternehmen mit Eigenleistung 136
6 Umsetzung 139
6.1 Gesamtbelegungsgrad 139
6.2 Flächennutzungsgrad 144
6.3 Nutzungskosten 146
6.3.1 Kosten zuordnen, aber wie? 149
6.3.2 Kapitalkosten 154
6.3.3 Verwaltungskosten 155
6.3.4 Steuern 160
6.3.5 Gebäudereinigung 161
6.3.6 Abwasser und Wasser 167
6.3.7 Wärme und Kälte 171
6.3.8 Strom 179
6.3.9 Bedienung, Wartung und Inspektion 184
6.3.10 Verkehrs- und Grünflächen 186
6.3.11 Wertstoffe 187
6.3.12 Versicherung 189
6.3.13 Hauswart 191
6.3.14 Instandhaltung 195
6.3.15 Sonstiges: Verpflegung 214
7 (DV-)Prozesse 219
7.1 Qualität 219
7.1.1 Die Nachfrage 219
7.1.2 Das Angebot 222
7.2 Ausgewählte Prozesse der Immobilienwirtschaft 224
7.2.1 Prozesse und Daten visualisieren 225
7.2.2 Planen und Bauen im Bestand 227
7.2.3 Vermarkten und vermieten 235
7.2.4 Reinigen 236
7.2.5 Bewirtschaften und betreiben 237
7.2.6 Modernisieren im Bestand 241
7.3 Tool-Box - „Handwerkszeug" 247
7.3.1 Projektmanagement mit Netzplantechnik 247
7.3.2 (Digitales) Planmanagement 252
7.3.3 Ausschreibung und Vergabe 261
7.3.4 Raum- und Gebäudebuch 272
7.3.5 Verbindung alphanumerischer und grafischer Daten 285
7.4 (DV-)Lösungen 287
7.4.1 DV-Systeme 287
7.4.2 Internetbasierte Informationssysteme - virtuelle Projekträume Co 289
7.4.3 Internetgestützte Ausschreibungen 290
7.4.4 Vermietung und Vermarktung 292
7.4.5 Integrierte Heizkostenabrechnung 293
7.4.6 Handwerkerkopplung 296
7.5 Herausforderungen an die Integration von DV-Systemen 301
7.5.1 Erwartete Leistung definieren 301
7.5.2 DV-gestützte Lösungen bewerten 304
7.5.3 DV-Lösungen evaluieren 308
7.5.4 DV-Projekte durchfuhren 314
7.5.5 Schöne neue Welt 316
8 Beispiele 317
8.1 Technisches Gebäudemanagement 317
8.1.1 Einführung in die Gebäudesystemtechnik 318
8.1.2 Aufgaben der Gebäudeautomation 320
8.1.3 Beurteilung der Gebäudeautomation 325
8.1.4 Schlussfolgerungen und Ausblick 331
8.2 Parkhausmanagement 332
8.2.1 Die Kundenperspektive 335
8.2.2 Finanzielle Perspektive 337
8.2.3 Prozessperspektive 342
8.2.4 Lern- / Entwicklungsperspektive 344
8.2.5 Fazit 346
9 Anhang 347
9.1 Indexreihen 347
9.2 Abkürzungsverzeichnis 348
9.3 Literaturverzeichnis 352
9.4 Sachverzeichnis 377 |
| adam_txt |
Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis IX
1 Einleitung 1
2 Vision und Leitbild 7
3 Strategien 29
4 Ziele und Rahmenbedingungen 91
5 Organisation 111
6 Umsetzung 139
7 (DV-)Prozesse 219
8 Beispiele 317
9 Anhang 347
Inhaltsverzeichnis
Vorwort V
Inhaltsübersicht VII
1 Einleitung 1
1.1 Alles Real Estate Management?! 1
1.2 Was ist Property Management / Facility Management? 2
1.3 Management von Immobilien 4
1.4 Zielsetzung dieses Buches 5
2 Vision und Leitbild 7
2.1 Der Gebäudebestand in Deutschland ist eine Herausforderung 7
2.1.1 Nachhaltigkeit aus Sicht eines Immobilienunternehmens 8
2.1.2 Nachhaltigkeit aus Sicht der Branchen 11
2.1.3 Managementsysteme als Teil der Nachhaltigkeit 11
2.1.4 Nachhaltigkeit und DV-Systeme 14
2.1.5 „Best-Practice"-Beispiele 14
2.2 Der Immobilienbestand eines Immobilienunternehmens ist eine Herausforderung 15
2.2.1 Die Leiden der Branchen 15
2.2.2 Trends als Herausforderung 16
2.3 Das Umfeld eines Immobilienunternehmens 17
2.3.1 Subjektsicht 18
2.3.2 Objektsicht 20
2.3.3 Phasensicht 23
2.4 Leitbild folgt der Vision, Strategie folgt dem Leitbild 26
3 Strategien 29
3.1 Kaskade der Geschäftsfelder 29
3.1.1 Portfolio-Strategie 29
3.1.2 Asset-Management 31
3.1.3 Property Management / Facility Management 32
3.1.4 Kaskade der Aufgaben, Ziele und Strategien 32
3.2 Strategien formulieren 35
3.2.1 Nachhaltigkeitsindex als Bestandteil der Strategie 35
3.2.2 Strategie als Entwicklungsprozess 37
3.3 Gesamtbelegungsgrad - am Kunden orientieren 38
3.3.1 Kundenorientiert anbieten und investieren 38
3.3.2 Die Kunden von heute als Kunden morgen halten 40
3.3.3 Kundenorientiert die Zukunft planen 41
3.4 Nutzungsgrad - Nutzungen ermöglichen 41
3.4.1 Gebäude besser nutzen! 42
3.4.2 Vorbeugende Maßnahmen 43
3.4.3 Ad-hoc-Maßnahmen 45
3.4.4 Mittelfristige Maßnahmen 46
3.4.5 Langfristige Maßnahmen 48
3.5 Nutzungskosten und Erlöse - Wirtschaftlichkeit erhöhen 48
3.5.1 Zusammenhänge zwischen Nutzungskosten und Erlöse berücksichtigen 48
3.5.2 Eigen- oder Fremdleistungen erhöhen 48
3.5.3 Investition zum richtigen Zeitpunkt optimieren 50
3.5.4 Nutzungsdauer von Immobilienerhöhen 51
3.5.5 Normstrategien in der Instandhaltung einführen 55
3.5.6 Instandhaltungsstrategien bei Gebäuden anwenden 59
3.5.7 Instandhaltungsstrategien bei Teilsystemen anwenden 60
3.5.8 Instandhaltung gezielt durchfuhren 60
3.5.9 Wirtschaftlichkeit berechnen 63
3.5.10 Installationsgrad reduzieren 65
3.5.11 (DV-)Prozesse anpassen 66
3.5.12 Selbstevaluierung - oder der Selbsttest 67
3.6 Verfahren zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit 71
3.6.1 Definition der Wirtschaftlichkeit 73
3.6.2 Nutzwertanalyse als Instrument der Nachhaltigkeit 75
3.6.3 Berechnung der Nutzungskosten von Gebäuden 83
3.6.4 Berechnung der Nutzungskosten von Bauteilen 86
4 Ziele und Rahmenbedingungen 91
4.1 Zielwerte definieren und verfolgen 91
4.1.1 Zielwerte verfolgen im Regelkreis 91
4.1.2 Strategischer Regelkreis der Immobilienwirtschaft 93
4.2 Soll-Werte vorgeben 95
4.2.1 Ist-Werte ermitteln 95
4.2.2 (Vergleichs-)Kennwerte recherchieren 97
4.2.3 Soll-Werte definieren 105
4.3 Anpassungsalternativen auswählen 108
5 Organisation 111
5.1 Aufgaben der Organisation 111
5.1.1 Betreiberverantwortung 111
5.1.2 Fertigungstiefe 115
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5.2 Organisationsformen im Projektgeschäft 119
5.2.1 Das „Selfinade"-Modell 120
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5.2.5 Totalunternehmermodell 124
5.2.6 Regie-, Eigenbetrieb oder GmbH-Modell 125
5.2.7 Mischmodell 128
5.3 Organisationsformen im Objektgeschäft 128
5.3.1 Eigenleistung vs. Fremdleistungen 128
5.3.2 Zentrale vs. dezentrale Organisation 132
5.3.3 Anbieter von FM-Leistungen 135
5.4 Kombination aus Projekt- und Objektgeschäft 135
5.4.1 PPP-Modelle 135
5.4.2 Bspl.: Immobilienunternehmen mit Eigenleistung 136
6 Umsetzung 139
6.1 Gesamtbelegungsgrad 139
6.2 Flächennutzungsgrad 144
6.3 Nutzungskosten 146
6.3.1 Kosten zuordnen, aber wie? 149
6.3.2 Kapitalkosten 154
6.3.3 Verwaltungskosten 155
6.3.4 Steuern 160
6.3.5 Gebäudereinigung 161
6.3.6 Abwasser und Wasser 167
6.3.7 Wärme und Kälte 171
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6.3.9 Bedienung, Wartung und Inspektion 184
6.3.10 Verkehrs- und Grünflächen 186
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6.3.13 Hauswart 191
6.3.14 Instandhaltung 195
6.3.15 Sonstiges: Verpflegung 214
7 (DV-)Prozesse 219
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7.1.2 Das Angebot 222
7.2 Ausgewählte Prozesse der Immobilienwirtschaft 224
7.2.1 Prozesse und Daten visualisieren 225
7.2.2 Planen und Bauen im Bestand 227
7.2.3 Vermarkten und vermieten 235
7.2.4 Reinigen 236
7.2.5 Bewirtschaften und betreiben 237
7.2.6 Modernisieren im Bestand 241
7.3 Tool-Box - „Handwerkszeug" 247
7.3.1 Projektmanagement mit Netzplantechnik 247
7.3.2 (Digitales) Planmanagement 252
7.3.3 Ausschreibung und Vergabe 261
7.3.4 Raum- und Gebäudebuch 272
7.3.5 Verbindung alphanumerischer und grafischer Daten 285
7.4 (DV-)Lösungen 287
7.4.1 DV-Systeme 287
7.4.2 Internetbasierte Informationssysteme - virtuelle Projekträume Co 289
7.4.3 Internetgestützte Ausschreibungen 290
7.4.4 Vermietung und Vermarktung 292
7.4.5 Integrierte Heizkostenabrechnung 293
7.4.6 Handwerkerkopplung 296
7.5 Herausforderungen an die Integration von DV-Systemen 301
7.5.1 Erwartete Leistung definieren 301
7.5.2 DV-gestützte Lösungen bewerten 304
7.5.3 DV-Lösungen evaluieren 308
7.5.4 DV-Projekte durchfuhren 314
7.5.5 Schöne neue Welt 316
8 Beispiele 317
8.1 Technisches Gebäudemanagement 317
8.1.1 Einführung in die Gebäudesystemtechnik 318
8.1.2 Aufgaben der Gebäudeautomation 320
8.1.3 Beurteilung der Gebäudeautomation 325
8.1.4 Schlussfolgerungen und Ausblick 331
8.2 Parkhausmanagement 332
8.2.1 Die Kundenperspektive 335
8.2.2 Finanzielle Perspektive 337
8.2.3 Prozessperspektive 342
8.2.4 Lern- / Entwicklungsperspektive 344
8.2.5 Fazit 346
9 Anhang 347
9.1 Indexreihen 347
9.2 Abkürzungsverzeichnis 348
9.3 Literaturverzeichnis 352
9.4 Sachverzeichnis 377 |
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