Redevelopment von Bestandsimmobilien: Planung, Steuerung und Bauen im Bestand
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| Format: | Book |
|---|---|
| Language: | German |
| Published: |
Berlin
Bauwerk
2008
|
| Edition: | 2., aktualis. und erw. Aufl. |
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis |
| Item Description: | Literaturverz. S. 23 - 32 |
| Physical Description: | 422 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783899321968 |
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort. 5
Autorenverzeichnis. 7
Literaturverzeichnis. 23
Abkurzungsverzeichnis
. 33
Kapitel 1 Kriterien für und wider Bauen im
Bestand
1 Begriffsdefinition. 35
1.1 Bauen im Bestand. 35
1.2 Instandhaltungsmanagement . 36
1.3 Revitalisierung. 37
1.4
Redevelopment
. 37
2 Marktsituation. 40
2.1 Ökonomische Entwicklungen . 46
2.1.1 Ökonomischer Strukturwandel/Strukturbruch. 46
2.1.2 Konjunktureile Entwicklung. 47
2.2 Soziodemografische Entwicklungen. 47
2.2.1 Migration. 49
2.2.2 Sinkende Bevölkerung und Überalterung . 51
2.3 Auswirkungen auf das
Redevelopment
von
Bestandsimmobilien. 52
2.3.1 Beispiel: Büromarktentwicklung. 53
2.3.1.1 Büroimmobilienmarkt. 53
2.3.1.1.1 Nachfrageentwicklung. 55
2.3.1.1.2 Angebotsentwicklung. 57
Inhaltsverzeichnis
2.3.1.2 Technische Entwicklungstrends . 60
2.3.1.3 Dynamisierung der Arbeitswelten und neue
Arbeitsphilosophien. 60
2.3.1.4 Büroimmobilie der Zukunft. 63
Э
Entscheidlingskriterien für das Bauen
im Bestand. 64
3.1 Wertschöpfung im Bestand. 64
3.2 Wertsehöpfüng durch Energiemanagement
bei Bestandsgebäuden. 66
3.2.1 Einsparpotentiale bei Bestandsgebäuden. 66
3.2.1.1 Statistische Verteilung der Bestandsgebäude
nach Alter und Nutzung . 66
3.2.1.2 Verteilung der Gebäudenutzungen . 68
3.2.1.3 Forderungen zur Energieeinsparang. 69
3.2.1.4 Rangfolge der TGA-Medien nach Einsparpotential. 71
3.2.2 Ganzheitliche Betrachtung des Bestandsobjekts . 72
3.2.2.1 Betrachtungsspektrum der Einzelgrößen. 72
3.2.2.2 Zeitzyklen. 73
3.2.2.2.1 Lebenszyklus des Gebäudemanagements . 73
3.2.2.2.2 Zeitzyklen der Betriebszustände. 73
3.2.2.3 Berechnungsansätze für nutzungsprof ilabhängigen
Energiebedarf. 74
3.2.3 Energiemanagementstrategien. 74
3.2.3.1 Aufgabenstellung. 74
3.2.3.2 Energiemanagementbegleitung der Objektphasen. 75
3.2.3.2.
1
Bestandsaufnahme. 76
3.2.3.2.2 Zustandsbewertung. 76
3.2.3.2.3 Analyse der Energiesysteme. 77
3.2.3.2.4 Beratung bei der Anlagenplanung. 77
3.2.3.2.5 Mitwirken bei der Betriebsoptimierung. 77
3.2.4 Zielkatalog der Modernisierung . 78
3.2.4.1 Bedarfsplanung als Voraussetzung. 78
3.2.4.2 Projektziele der Bestandsmodemisierung. 81
3.2.4.3 Zielsystem des Modernisierangsprojekts_. 81
3.2.4.3.1 Zieidefinition. 81
3.2.4.3.2 Ebenen der Zielhierarchie. 82
3.2.4.3.3 Zielhierarchie der Modernisierungsprojekte. 83
3.2.4.3.4 Zielkriterien. 85
10
Inhaltsverzeichnis
3.2.4.3.5 Struktur eines Zielsystems. 86
3.2.5 Modemisierungsmaßnahmenfächer versus
Bestandseingriffe. 87
3.2.5.1 Umfang der Bestandseingriffe. 87
3.2.5.2 Rückbaugrade. 88
3.2.5.3 EinflussEnEV . 90
3.3
Due Diligence
-Mietrechtlicher Bestand. 91
3.3.1 Verantwortlichkeit gemäß Mietvertrag. 91
3.3.2 Duldungspflichtendes Mieters . 93
3.3.2.1 Vertragliche Duldungspflichten. 93
3.3.2.2 Gesetzliche Duldungspflicht gem. § 554 Abs. 1 BGB
(Erhaltungsmaßnahmen). 95
3.3.2.3 Gesetzliche Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB
(Modernisierangsmaßnahmen). 97
3.3.3 Beendigung von Mietverträgen. 102
3.3.3.1 Mietaufhebungsvereinbarung. 103
3.3.3.2 Die Beendigung befristeter Mietverhältnisse . 105
3.3.3.3 Außerordentliche Vertragskündigung. 106
3.3.3.4 Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse. 108
3.3.3.5 Besonderheiten bei Wohnraummietverhälmissen.
Ш
3.4 Technical
Due Diligence/
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. 114
3.4.1 Technical
Due Diligence.
116
3.4.1.1 Verfahrensablauf. H6
3.4.1.2 Prüftmgsinhalte der Technischen
Due Diligence .
117
3.4.1.2.1 Unbebaute Grandstücke. 117
3.4.1.2.2 Gebäude im Bau. H8
3.4.1.2.3 Bestandsgebäude. 118
3.4.2 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. 120
3.4.2.1 Investitionskosten . 120
3.4.2.2 Kosten für die Abnutzung. 120
3.4.2.3 Weitere Bewirtschaftungskosten. 122
3.5 Bcstandsschut/ und seine Grenzen. . 122
3.5.1 Nachrüstung bestehender Gebäude. 122
3.5.2 Bestandsschutz. 123
3.5.2.1 Inhalt des Bestandsschutzes.·. 124
3.5.2.2 Grenzen des Bestandsschutzes. 124
3.5.2.3 Arten des Bestandsschutzes. 126
3.5.2.3.1 Passiver Bestandsschutz. 126
11
Inhaltsverzeichnis
3.5.2.3.2 Aktiver Bestandsschutz. 126
3.5.2.3.3 Überwirkender Bestandsschutz. 127
3.5.2.3.4 Eigentumskräftig verfestigte Anspruchspositionen. 128
3.5.2.4 Restriktionen. 128
3.5.2.5 Haftungsrisiken für den Architekten. 129
3.5.2.6 Zusammenfassung Bestandsschutz. 130
3.6 Planungsrecht. 130
3.6.1 Bauleitplanung. 131
3.6.1.1 Landesplanung. 131
3.6.1.2 Flächennutzungsplan. 133
3.6.1.3 Rahmenplan . 133
3.6.1.4 Bebauungsplan. 134
3.6.1.5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan. 136
3.6.1.6 Planersatz, §§ 34,35 BauGB . 136
3.6.1.6.1 §34 BauGB. 137
3.6.1.6.2 §35 BauGB. 139
3.7 Bodenordnung. 141
3.8 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen,
städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen. 142
3.9 Stadtumbau und Maßnahmen
der sozialen Stadt. 143
3.10 Städtebauliche Verträge. 144
3.11 Altlasten. 145
3.12 Umweltschutz. 146
3.13 Erschließung. 148
3.14 Denkmalschutz . 148
3.15 Zwischenergebnis. 150
3.16 Gestaltung von Architekten- und
Ingenieurverträgen. 150
3.Í6.1
Leistongsbeschreibung_. 150
3.16,1.1 Grandteistungen. 151
12
Inhaltsverzeichnis
3.16.1.2 Besondere Leistungen. 152
3.16.1.3 Konventionelle und funktionale Leistungsbeschreibung . 154
3.16.1.4 Stufenweise Beauftragung. 155
3.16.2 Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen . 156
3.16.2.1 Anrechenbare Kosten . 156
3.16.2.2 Honorarerhöhungsvorschriften. 158
3.16.2.3 Honorar für besondere Leistungen . 160
3.16.2.4 Bauzeitverlängerung. 160
3.16.3 Haftung der Architekten und Ingenieure . 162
3.16.4 Fazit. 163
3.17 Erfüllung gesetzlicher Auflagen. 164
3.17.1 Nachrüstung der Bestandsimmobilie bei
Gesetzesänderungen. 164
3.17.2 Brandschutz . 164
3.17.2.1 Brandschutz im öffentlichen Recht. 165
3.17.2.1.1 Überblick. 165
3.17.2.1.2 Vorbeugender Brandschutz. 166
3.17.2.1.2.1 Baustoffe. 166
3.17.2.1.2.2 Rettungswege. 167
3.17.2.1.2.3 Blitzschutz. 167
3.17.2.1.3 Abwehrender Brandschutz.---- 167
3.17.2.1.4 Brandschutz im bauaufsichtlichen Verfahren. 168
3.17.2.1.5 Brandschutz und Bestandsschutz . 169
3.17.2.1.5.1 Bauordnungsrechtliche Emgriffsnorm (§ 87 BauO NRW) 169
3.17.2.1.5.2 Anpassungsverlangen (§87 Abs. 1 BauO NRW) . 169
3.17.2.1.5.2.1 Voraussetzungen. 169
3.17.2.1.5.2.2 Zwischenergebnis. 170
3.17.2.1.5.2.3 Rechtsfolgen. 170
3.17.2.1.5.3 Wesentliche Änderung (§87 Abs. 2 BauO NRW). 171
3
Л
7.2
Л
.5.4 Fallkonstellationen beim Brandschutz and
Bestandsschutz. 172
3.17.2.1.6 Brandschutzkonzepte.· ■ 174
3.17.2.1.7 ChecMiste zur Berücksichtigung brandschutzrechtlicher
Aspekte beim Bauen im Bestand.---- 175
ЗЛ7.2Л.7.1
Analyse der Genehmigungssituation. 175
3.17.2.1.7.2 Örtliche Bestandsaufnahme. 176
3.17.2Л.7.3
Brandschutz-und Nutzungskonzept. 177
З.І7.2Л.7.4
Maßnahmenkatalog. 178
3.17.2.2 Brandschutz im Zivilrecht. 178
3.17.2.2.1 Planung. 178
3.17.2.2.1.1 Objektptamng . 178
13
Inhaltsverzeichnis
3.17.2.2.1.2 Tragwerksplammg. 179
3.17.2.2.1.3 Planung der technischen Ausrüstung . 179
3.17.2.2.1.4 Haftung . 180
3.17.2.2.2 Ausführung. 181
3.17.2.2.2.1 § 3 Nr. 1 VOB/B. 181
3.17.2.2.2.2 § 4Nr. 1 VOB/B. 181
3.18 Urheberrechtliche Zwänge. 183
3.18.1 Urheberrecht und Bauen im Bestand . 183
3.18.1.1 Analyse der vertraglichen Ausgangssituation. 183
3.18
Л
.2 Die tatsächliche Ausgangssituation in Bezug auf den
Bestand-Der Werkbegriff des § 2 UrhG. 185
3.18.2 Abwehr und Durchsetzung urheberrechtlicher Ansprüche
in der Praxis. 186
3.18.2.1 Urheberpersönlichkeitsrechte . 186
3.18.2.2 Durchsetzung und Abwehr von Beeinträchtigungen
und Änderungen des Werkes (§§ 14,39 UrhG). 187
3.18.2.3 Die Abwägung zwischen Erhaltungsinteresse
und Anderungsinteresse . 189
3.18.2.3.1 Typische AuftraggeberVBauherreninteressen. 189
3.18.2.3.2 Typische Erhaltungsinteressen des Urhebers. 190
3.18.3 Schutz der Verwertungsrechte. 192
3.18.3.1
Vervielfáitigungsrecht
. 192
3.18.3.2
Ausstełlungs-
und Verbreitungsrecht/
Urheberschutzvermerk. 192
3.18.4 Dauer des Urheberschutzes . 193
3.18.5 Checkliste. 193
3.19 Steuerliche Aspekte des
Redevelopment
. 194
3.19.1 Einleitung und Überblick. 194
3.19.2 Einkommensteuer . 194
3.19.2.1 Überblick. 194
3.19.2.2 Abgrenzung der für Immobilien relevanten
Einkunftsarten . 196
3.19.2.2.1 Einkünfte aus Gewerbebetrieb. 196
3.19.2.2.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 196
3.19.2.2.3 Einkünfte aus privaten Veräußerangsgeschäften . 196
3.19.2.2.4 Abgrenzung gewerblicher Einkünfte . 197
3.19.2.3 Eitikunftsermittlung. 200
3.19.2.3.1 Gewinn. 200
3.19.2.3.2 Überschuss der Einnahmen über die Werbimgskosten_ 200
14
Inhaltsverzeichnis
3.19.2.4 Steuerliche Behandlung von Aurwendungen
(Baukosten etc.) im Zusammenhang mit
Redevelopment-Projekten . 201
3.19.2.4.1 Erhaltungsaufwand . 201
3.19.2.4.2 Herstellungskosten . 204
3.19.2.5 Abschreibungsvarianten und Abschreibungs¬
möglichkeiten . 205
3.19.2.5.1 Absetzungen für Abnutzung. 205
3.19.2.5.2 Erhöhte Abschreibungen für Abnutzung und
Sonderabschreibungen
fur
Baudenkmäler und Gebäude
in Sanierangsgebieten oder städtebaulichen
Entwicklungsgebieten. 209
3.19.2.6 Finanzierungskosten. 210
3.19.2.7 Möglichkeit der Übertragung stiller Reserven bei der
Veräußerung von Immobilien. 210
3.19.2.8 Bauabzugsteuer . 212
3.19.2.9 Zusammenhang/Fazit . 214
3.19.3 Umsatzsteuer . 214
3.19.3.1 Einleitung. 214
3.19.3.2 Besteuerung der Leistung. 215
3.19.3.2.1 Steuerbarkeit. 215
3.19.3.2.2 Steuerfreiheit und Möglichkeiten zur Option. 217
3.19.3.2.3 Steuersatz.-. 220
3.193,2
A
Umkehr der Steuerschuldnerschaft. 220
3.19.3.3 Abzug von Vorsteuer.----. 221
3.19.4 Grunderwerbsteuer . 223
3.19.4.1 Granderwerbsteuerpflichtige Vorgänge. 224
3
Л
9.4.1
Л
Eigentumswechsel an inländischem Grandstück
(§ 1 Abs. 1 GrEStG). 224
3.19.4.1.2 Übergang der Verwertongsbefugnis. 226
3.19.4
Л
.3 Änderung im Gesellschafterbestand
einer Personengesellschaft. 226
3.19.4.1.4 Anteilsvereinigung ._. 227
3.19.4.1.5 Grundstück. 227
3.19.4.2 Steuerbefreiungen. 228
ЗЛ9.4.3
Bemessungsgrundlage und Steuersatz. 229
3.19.5 Grundsteuer. 231
3.19.6 Zusammenfassung/Fazit_. 234
3.20 Grandlagen der Finanzierung
γβη
Redevetopment-Projekfeii. 235
3.20.1 Verhältnis Kunde-Bank . 236
15
Inhaltsverzeichnis
3.20.2 Die klassischen drei Risiken. 236
3.20.3 Besonderheiten der Finanzierung . 237
3.20.3.1 Kunden Know-how . 238
3.20.3.2 Rückfallposition bei Ankauf. 238
3.20.3.3 Höhere Risikostufe . 238
3.20.3.4 Restnutzungsdauer. 239
3.20.3.5 Fördermittel . 239
3.20.3.6 Organigramm. 240
3.20.3.7 Bauabschnitte. 240
3.20.3.8 Image-Wert. 241
3.20.3.9 Bestandsuntersuchung und geänderte Voraussetzungen . 241
3.20.3.10 Zwangsläufigkeit/Nachfinanzierangsfalle . 242
3.20.3.11 Zuverlässigkeit der Kostenermittlung. 242
3.20.3.12 Frühes Angebot . 243
3.20.3.13 Belastbares Angebot. 243
3.20.4 Prozessablauf bis zur Finanzierungszusage. 243
3.20.4.1 Begleitung der Konzeption. 244
3.20.4.2 Ersteinschätzung und
Term
Sheet. 244
3.20.4.3 Projektcheck (PQ/Machbarkeitsstudie. 244
3.20.4.4 Qualität des
Projektchecks
(PC) . 247
3.20.4.5 Gutachten . 248
3.20.5 Prozessablauf nach der Kreditzusage. 248
3.20.5.1 Monitoring. 248
3.20.5.2 Projektsteuenmg . 249
3.20.5.3 Abgestufte Vorgehensweise. 249
3.20.5.4 Projekt-Statusbericht. 252
3.20.6 Fazit. 252
Kapitel 2 Die Umsetzung der Entscheidung im
Bestand zu bauen/Risikoreduzierung
durch optimiertes Vertrags- und
Projektmanagement. 253
1
Projektform
und Projektrisiken. 253
1.1 Kostenrisiko . 254
1.1.1 Vergabekostenrisiko . 255
1.1.2 NacMragskostenrisiko. 258
1.1.3 Bauherrenkostenrisiko . 259
16
Inhaltsverzeichnis
1.2 Terminrisiko.,,. 262
1.2.1 Vertragsrisiko.,. 263
1.2.2 Koordinationsrisiko. 265
1.2.3 Liquiditätsrisiko. 266
1.2.4 Insolvenzrisiko.,. 266
1.3 Qualitätsrisiko. 267
1.3.1 Kündigungsrisiko.,. 268
1.3.2 Haftungsrisiko. 269
1.3.3 Abnahmerisiko. 269
1.3.4 Insolvenzrisiko.,. 270
2 Risikoverteilung beim Bauen
im Bestand. 271
2.1 Die Gefahrtragung nach dem BGB . 271
2.2 Die Gefahrtragung nach vertraglichen
Regelwerken. 272
2.2.1 VOB/ß. 273
2.2.2 Regelwerke für Spezialbereiche _._. 274
2.2.3 Die Gefahrtragung nach individuellen Regelwerken. 275
3
Redevelopment
spezifische Risiken -
das Baubestandsrisiko. 276
3.1 Das Baubestandsrisiko. 276
3.2 Die Übertragbarkeit der Behandtang des
Baugrundrisikos auf das Baubestandsrisiko. 276
3.3 Rechtsgrundlage. 278
3.4 Rechtsfolgen. 279
3.4.1
Grundregein
. 279
3.4.1.1 Vergütungsfolgen. 279
3AL2 Mangelfolgen.-. 280
3.4.1.3 Terminfolgen. 280
3.4.2 Ausnahmen von der Zuweisung des Bestandsrisikos . 28
і
17
Inhaltsverzeichnis
4 Behandlung der Risiken beim Bauen
im Bestand. 28
1
4.1 Aufklärung der Risiken. 282
4.2 Versicherung der Risiken. 283
4.2.1 Versicherungsformen . 283
4.2.2 Grenzen des Versicherungsschutzes. 284
4.3 Übertragung der Risiken. 285
4.3.1 Möglicher Gegenstand von Risiken . 285
4.3.2 Mögliche Formen der Übertragung. 286
4.3.2.1 Übertragung durch Individualvereinbarung . 286
4.3.2.2 Übertragung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen . 288
4.3.2.2.1 Anforderungen an die Übertragbarkeit. 288
4.3.2.2.2 Risiken aus dem jeweiligen Planungsstand. 289
4.3.2.2.3 Risiken aus Baubestand und Baugrund . 291
4.3.2.2.4 Die Übertragbarkeit der Risiken. 292
4.3.2.2.4.1 Übertragbare Risiken. 292
4.3.2.2.4.2 Bedingt übertragbare Risiken. 293
4.3.2.2.4.3 Nicht übertragbare Risiken. 293
4.4 Ausschluss der Haftung für Bestandsrisiken. 293
5 Die Vergabearten. 295
5.1 Einzelvergabe. 295
5.1.1 Grundsatz . 295
5.1.2 Die Vor-und Nachteile . 297
5.1.2.1 Die Vorteile. 297
5.1.2.2 Die Nachteile. 297
5.1.3 Fazit. 298
5.2 GU-Vergabe. 299
5.2.1 Grandsatz . 299
5.2.2 Die Vorteile. 300
5.2.3 Die Nachteile. 301
5.2.4 Fazit. 301
53 GÜ-Vergabe. 302
18
Inhaltsverzeichnis
5.4 Totalunteraehmer-Vergabe. 303
5.4.1 Grandsatz . 303
5.4.2 Die Vorteile. 304
5.4.3 Die Nachteile . 304
5.4.4 Fazit. 304
5.5 ARGE-Vergabe . 305
5.6 Projektentwickler-iDeveloper-) Vergabe. 306
5.6.1 Grandsatz. 306
5.6.2 Vor-und Nachteile. 307
5.6.3 Fazit. 307
5.7 Neue Vergabemodelle. 308
5.7.1 GMP-Modell. 310
5.7.2 Construction-Management. 313
5.7.3 Build-Operate-Transfer. 314
6 Vertragstypologie. 314
6.1 Verknüpfung Vertragsart mit
Unternehmereinsatzform. 314
6.2 Verknüpfung Leistungs- und
Vergütungsrisiken mit Vertragsarten. 315
6.3 Die Vertragsarten im Einzelnen. 315
6.3.1 Übersicht. 315
6.3.2 Einheitspreisvertrag. 316
6.3.3 Pauschalvertrag. 318
6.3.4 Fazit. 326
6.4 Empfehlungen. 327
6.4
Л
Gibt es eine Vergabe- und Vertragsart, die
fur
das
Redevelopment
von Bestandsimmobüien besonders
geeignet ist?.-. 327
6.4.2 Preisvereinbarung fiir Risiken.-. 329
6.4.3 Nebenangebote und SondervorscMäge. 330
6.4.4 Planungs-Partnerschaft: Bauteam-Modeli, GMP-Vertrag
undCoöstractionsBianagement. 331
19
Inhaltsverzeichnis
7 Besonderheiten des Projekt¬
managements beim Bauen im Bestand .
зз4
7.1 Organisation/Projektstruktur. 340
7.1.1 Aufbauorganisation. 340
7.1.2 Projektbeteiligte. 341
7.1.2.1 Planer. 342
7.1.2.2 Sachverständige und Gutachter. 342
7.1.2.3 Behörden. 342
7.1.2.4 Bauunternehmen . 343
7.2 Vertragsmanagement. 343
7.2.1 Entwickeln einer projektbezogenen Vergabestrategie_ 343
7.2.2 Vorbereitung und Überwachung der Planer- und
Beraterverträge. 344
7.2.3 Besonderheiten der Planerverträge und-Vergütungen . 345
7.2.3.1 Grundleistungen und besondere Leistungen. 345
7.2.3.2 Umbauzuschlag . 347
7.2.3.3 Anrechenbare Bausubstanz . 347
7.3 Qualitätsmanagement. 348
7.3.1 Genehmigungsmanagement. 349
7.3.1.1 Analyse möglicher
Eingriffsgrandlagen des Öffentlichen Baurechts. 349
7.3.1.2 Analyse baurechtlicher Genehmigungsbedürfhisse. 350
7.3.2 Mieterinformations- und Integrationskonzepte. 351
7.3.3 Erarbeitungeines
Baulogistikkonzeptes . 351
7.3.4 Kontrolle von Planung,
Ausschreibung, Vergabe sowie Bauausführung . 352
7.4 Kostencontrolling. 353
7.4.1 Problempunkte der Kostenermittlung
bei Baumaßnahmen im Bestand. 354
7.4.2 Kostenermittlungsstufen. 356
7.4.3 Bewertung der Kostenermittlungsverfahren im
Rahmen der Kostenschätzung bei Baumaßnahmen
imBestand. 357
7.4.3.1 Nutzungsorientiertes Verfahren. 357
7.4.3.2 Geometrieorientiertes Verfahren. 358
7.4.3.3 Verhältnisorientiertes Verfahren. 359
20
Inhaltsverzeichnis
7.4.3.4 Kostenschätzung über Gewerke. 359
7.4.3.5 Kostenschätzung über Grobelemente/
Gebäudenunterelemente. 360
7.4.3.6 Vergleich der Kostenschätzungsverfahren. 360
7.4.4 Bewertung der Kostenermittlungsverfahren im Rahmen
der Kostenberechnung bei Baumaßnahmen im Bestand . 362
7.4.4.1 Bauelementmethode . 362
7.4.4.2 Ausfiihrungsorientiertes Verfahren. 364
7.4.4.3 Geeignetes Kostenermittlungsverfahren fflr
Baumaßnahmen im Bestand. 365
7.4.5 Kostenüberwachung und -Steuerung. 365
7.5 Terminmanagement. 367
7.5.1 Problempunkte des Terminmanagements bei
Baumaßnahmen im Bestand. 369
7.5.2 Konsequenzen für das Terminmanagement bei
Baumaßnahmen im Bestand. 370
8 Bauplanerische Besonderheiten
beim Bauen im Bestand. 372
8.1 Planerischer Ansatz für das
Redevelopment
. 372
8.1.1 Hinführung . 372
8.1.2 Innovativer
Planungs-
und Produktprozess. 376
8.1.3 Markenbildung und Alleinstellungsmerkmale . 378
8.1.4 Entwicklung von Varianten und Auswahl . 380
8.1.5 Vorteilhaftigkeitsentscheidungen. 381
8.2 Planerischer Umgang mit den
Bestandsrisiken. 385
8.2.1
Due Diligence.
385
8.2.2 Bestandsdokumentation. 387
8.2.3 Gebäudediagnose/Objektanalyse . 388
8.2.4 Altlastenrisiken . 390
8.2.5 Brandschutzrisiken.·. 391
8.2.6 Energetische Sanierungen . 392
8.3 Planerischer Umgang mit
Bestandsrestriktionen . 396
8.3.1 Allgemeine Anforderungen. 396
8.3.2 Architektur undFassade. 396
21
Inhaltsverzeichnis
8.3.3 Tragwerksplanung. 399
8.3.4 Gebäudetechnik. 401
8.4
Facility
Management als elementare
Querschnittsdisziplin. 407
8.4.1 Begriffsdefinition. 407
8.4.2
Taxonomie
des
Facility
Managements. 410
8.4.2.1 Der Bereich des
Facility
Management
Consult
. 411
8.4.2.2 Strategisches
Facility
Management. 411
8.4.2.3 Operatives
Facility
Management. 411
8.4.3 Vorteile des Gesamtprozesses mit
Facility
Management. 413
8.4.4 Entwicklungstendenzen und Fazit. 415
Stichwortverzeichnis nach Randnummern . 417
22 |
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Vorwort. 5
Autorenverzeichnis. 7
Literaturverzeichnis. 23
Abkurzungsverzeichnis
. 33
Kapitel 1 Kriterien für und wider Bauen im
Bestand
1 Begriffsdefinition. 35
1.1 Bauen im Bestand. 35
1.2 Instandhaltungsmanagement . 36
1.3 Revitalisierung. 37
1.4
Redevelopment
. 37
2 Marktsituation. 40
2.1 Ökonomische Entwicklungen . 46
2.1.1 Ökonomischer Strukturwandel/Strukturbruch. 46
2.1.2 Konjunktureile Entwicklung. 47
2.2 Soziodemografische Entwicklungen. 47
2.2.1 Migration. 49
2.2.2 Sinkende Bevölkerung und Überalterung . 51
2.3 Auswirkungen auf das
Redevelopment
von
Bestandsimmobilien. 52
2.3.1 Beispiel: Büromarktentwicklung. 53
2.3.1.1 Büroimmobilienmarkt. 53
2.3.1.1.1 Nachfrageentwicklung. 55
2.3.1.1.2 Angebotsentwicklung. 57
Inhaltsverzeichnis
2.3.1.2 Technische Entwicklungstrends . 60
2.3.1.3 Dynamisierung der Arbeitswelten und neue
Arbeitsphilosophien. 60
2.3.1.4 Büroimmobilie der Zukunft. 63
Э
Entscheidlingskriterien für das Bauen
im Bestand. 64
3.1 Wertschöpfung im Bestand. 64
3.2 Wertsehöpfüng durch Energiemanagement
bei Bestandsgebäuden. 66
3.2.1 Einsparpotentiale bei Bestandsgebäuden. 66
3.2.1.1 Statistische Verteilung der Bestandsgebäude
nach Alter und Nutzung . 66
3.2.1.2 Verteilung der Gebäudenutzungen . 68
3.2.1.3 Forderungen zur Energieeinsparang. 69
3.2.1.4 Rangfolge der TGA-Medien nach Einsparpotential. 71
3.2.2 Ganzheitliche Betrachtung des Bestandsobjekts . 72
3.2.2.1 Betrachtungsspektrum der Einzelgrößen. 72
3.2.2.2 Zeitzyklen. 73
3.2.2.2.1 Lebenszyklus des Gebäudemanagements . 73
3.2.2.2.2 Zeitzyklen der Betriebszustände. 73
3.2.2.3 Berechnungsansätze für nutzungsprof ilabhängigen
Energiebedarf. 74
3.2.3 Energiemanagementstrategien. 74
3.2.3.1 Aufgabenstellung. 74
3.2.3.2 Energiemanagementbegleitung der Objektphasen. 75
3.2.3.2.
1
Bestandsaufnahme. 76
3.2.3.2.2 Zustandsbewertung. 76
3.2.3.2.3 Analyse der Energiesysteme. 77
3.2.3.2.4 Beratung bei der Anlagenplanung. 77
3.2.3.2.5 Mitwirken bei der Betriebsoptimierung. 77
3.2.4 Zielkatalog der Modernisierung . 78
3.2.4.1 Bedarfsplanung als Voraussetzung. 78
3.2.4.2 Projektziele der Bestandsmodemisierung. 81
3.2.4.3 Zielsystem des Modernisierangsprojekts_. 81
3.2.4.3.1 Zieidefinition. 81
3.2.4.3.2 Ebenen der Zielhierarchie. 82
3.2.4.3.3 Zielhierarchie der Modernisierungsprojekte. 83
3.2.4.3.4 Zielkriterien. 85
10
Inhaltsverzeichnis
3.2.4.3.5 Struktur eines Zielsystems. 86
3.2.5 Modemisierungsmaßnahmenfächer versus
Bestandseingriffe. 87
3.2.5.1 Umfang der Bestandseingriffe. 87
3.2.5.2 Rückbaugrade. 88
3.2.5.3 EinflussEnEV . 90
3.3
Due Diligence
-Mietrechtlicher Bestand. 91
3.3.1 Verantwortlichkeit gemäß Mietvertrag. 91
3.3.2 Duldungspflichtendes Mieters . 93
3.3.2.1 Vertragliche Duldungspflichten. 93
3.3.2.2 Gesetzliche Duldungspflicht gem. § 554 Abs. 1 BGB
(Erhaltungsmaßnahmen). 95
3.3.2.3 Gesetzliche Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB
(Modernisierangsmaßnahmen). 97
3.3.3 Beendigung von Mietverträgen. 102
3.3.3.1 Mietaufhebungsvereinbarung. 103
3.3.3.2 Die Beendigung befristeter Mietverhältnisse . 105
3.3.3.3 Außerordentliche Vertragskündigung. 106
3.3.3.4 Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse. 108
3.3.3.5 Besonderheiten bei Wohnraummietverhälmissen.
Ш
3.4 Technical
Due Diligence/
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. 114
3.4.1 Technical
Due Diligence.
116
3.4.1.1 Verfahrensablauf. H6
3.4.1.2 Prüftmgsinhalte der Technischen
Due Diligence .
117
3.4.1.2.1 Unbebaute Grandstücke. 117
3.4.1.2.2 Gebäude im Bau. H8
3.4.1.2.3 Bestandsgebäude. 118
3.4.2 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. 120
3.4.2.1 Investitionskosten . 120
3.4.2.2 Kosten für die Abnutzung. 120
3.4.2.3 Weitere Bewirtschaftungskosten. 122
3.5 Bcstandsschut/ und seine Grenzen. . 122
3.5.1 Nachrüstung bestehender Gebäude. 122
3.5.2 Bestandsschutz. 123
3.5.2.1 Inhalt des Bestandsschutzes.·. 124
3.5.2.2 Grenzen des Bestandsschutzes. 124
3.5.2.3 Arten des Bestandsschutzes. 126
3.5.2.3.1 Passiver Bestandsschutz. 126
11
Inhaltsverzeichnis
3.5.2.3.2 Aktiver Bestandsschutz. 126
3.5.2.3.3 Überwirkender Bestandsschutz. 127
3.5.2.3.4 Eigentumskräftig verfestigte Anspruchspositionen. 128
3.5.2.4 Restriktionen. 128
3.5.2.5 Haftungsrisiken für den Architekten. 129
3.5.2.6 Zusammenfassung Bestandsschutz. 130
3.6 Planungsrecht. 130
3.6.1 Bauleitplanung. 131
3.6.1.1 Landesplanung. 131
3.6.1.2 Flächennutzungsplan. 133
3.6.1.3 Rahmenplan . 133
3.6.1.4 Bebauungsplan. 134
3.6.1.5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan. 136
3.6.1.6 Planersatz, §§ 34,35 BauGB . 136
3.6.1.6.1 §34 BauGB. 137
3.6.1.6.2 §35 BauGB. 139
3.7 Bodenordnung. 141
3.8 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen,
städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen. 142
3.9 Stadtumbau und Maßnahmen
der sozialen Stadt. 143
3.10 Städtebauliche Verträge. 144
3.11 Altlasten. 145
3.12 Umweltschutz. 146
3.13 Erschließung. 148
3.14 Denkmalschutz . 148
3.15 Zwischenergebnis. 150
3.16 Gestaltung von Architekten- und
Ingenieurverträgen. 150
3.Í6.1
Leistongsbeschreibung_. 150
3.16,1.1 Grandteistungen. 151
12
Inhaltsverzeichnis
3.16.1.2 Besondere Leistungen. 152
3.16.1.3 Konventionelle und funktionale Leistungsbeschreibung . 154
3.16.1.4 Stufenweise Beauftragung. 155
3.16.2 Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen . 156
3.16.2.1 Anrechenbare Kosten . 156
3.16.2.2 Honorarerhöhungsvorschriften. 158
3.16.2.3 Honorar für besondere Leistungen . 160
3.16.2.4 Bauzeitverlängerung. 160
3.16.3 Haftung der Architekten und Ingenieure . 162
3.16.4 Fazit. 163
3.17 Erfüllung gesetzlicher Auflagen. 164
3.17.1 Nachrüstung der Bestandsimmobilie bei
Gesetzesänderungen. 164
3.17.2 Brandschutz . 164
3.17.2.1 Brandschutz im öffentlichen Recht. 165
3.17.2.1.1 Überblick. 165
3.17.2.1.2 Vorbeugender Brandschutz. 166
3.17.2.1.2.1 Baustoffe. 166
3.17.2.1.2.2 Rettungswege. 167
3.17.2.1.2.3 Blitzschutz. 167
3.17.2.1.3 Abwehrender Brandschutz.---- 167
3.17.2.1.4 Brandschutz im bauaufsichtlichen Verfahren. 168
3.17.2.1.5 Brandschutz und Bestandsschutz . 169
3.17.2.1.5.1 Bauordnungsrechtliche Emgriffsnorm (§ 87 BauO NRW) 169
3.17.2.1.5.2 Anpassungsverlangen (§87 Abs. 1 BauO NRW) . 169
3.17.2.1.5.2.1 Voraussetzungen. 169
3.17.2.1.5.2.2 Zwischenergebnis. 170
3.17.2.1.5.2.3 Rechtsfolgen. 170
3.17.2.1.5.3 Wesentliche Änderung (§87 Abs. 2 BauO NRW). 171
3
Л
7.2
Л
.5.4 Fallkonstellationen beim Brandschutz and
Bestandsschutz. 172
3.17.2.1.6 Brandschutzkonzepte.· ■ 174
3.17.2.1.7 ChecMiste zur Berücksichtigung brandschutzrechtlicher
Aspekte beim Bauen im Bestand.---- 175
ЗЛ7.2Л.7.1
Analyse der Genehmigungssituation. 175
3.17.2.1.7.2 Örtliche Bestandsaufnahme. 176
3.17.2Л.7.3
Brandschutz-und Nutzungskonzept. 177
З.І7.2Л.7.4
Maßnahmenkatalog. 178
3.17.2.2 Brandschutz im Zivilrecht. 178
3.17.2.2.1 Planung. 178
3.17.2.2.1.1 Objektptamng . 178
13
Inhaltsverzeichnis
3.17.2.2.1.2 Tragwerksplammg. 179
3.17.2.2.1.3 Planung der technischen Ausrüstung . 179
3.17.2.2.1.4 Haftung . 180
3.17.2.2.2 Ausführung. 181
3.17.2.2.2.1 § 3 Nr. 1 VOB/B. 181
3.17.2.2.2.2 § 4Nr. 1 VOB/B. 181
3.18 Urheberrechtliche Zwänge. 183
3.18.1 Urheberrecht und Bauen im Bestand . 183
3.18.1.1 Analyse der vertraglichen Ausgangssituation. 183
3.18
Л
.2 Die tatsächliche Ausgangssituation in Bezug auf den
Bestand-Der Werkbegriff des § 2 UrhG. 185
3.18.2 Abwehr und Durchsetzung urheberrechtlicher Ansprüche
in der Praxis. 186
3.18.2.1 Urheberpersönlichkeitsrechte . 186
3.18.2.2 Durchsetzung und Abwehr von Beeinträchtigungen
und Änderungen des Werkes (§§ 14,39 UrhG). 187
3.18.2.3 Die Abwägung zwischen Erhaltungsinteresse
und Anderungsinteresse . 189
3.18.2.3.1 Typische AuftraggeberVBauherreninteressen. 189
3.18.2.3.2 Typische Erhaltungsinteressen des Urhebers. 190
3.18.3 Schutz der Verwertungsrechte. 192
3.18.3.1
Vervielfáitigungsrecht
. 192
3.18.3.2
Ausstełlungs-
und Verbreitungsrecht/
Urheberschutzvermerk. 192
3.18.4 Dauer des Urheberschutzes . 193
3.18.5 Checkliste. 193
3.19 Steuerliche Aspekte des
Redevelopment
. 194
3.19.1 Einleitung und Überblick. 194
3.19.2 Einkommensteuer . 194
3.19.2.1 Überblick. 194
3.19.2.2 Abgrenzung der für Immobilien relevanten
Einkunftsarten . 196
3.19.2.2.1 Einkünfte aus Gewerbebetrieb. 196
3.19.2.2.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 196
3.19.2.2.3 Einkünfte aus privaten Veräußerangsgeschäften . 196
3.19.2.2.4 Abgrenzung gewerblicher Einkünfte . 197
3.19.2.3 Eitikunftsermittlung. 200
3.19.2.3.1 Gewinn. 200
3.19.2.3.2 Überschuss der Einnahmen über die Werbimgskosten_ 200
14
Inhaltsverzeichnis
3.19.2.4 Steuerliche Behandlung von Aurwendungen
(Baukosten etc.) im Zusammenhang mit
Redevelopment-Projekten . 201
3.19.2.4.1 Erhaltungsaufwand . 201
3.19.2.4.2 Herstellungskosten . 204
3.19.2.5 Abschreibungsvarianten und Abschreibungs¬
möglichkeiten . 205
3.19.2.5.1 Absetzungen für Abnutzung. 205
3.19.2.5.2 Erhöhte Abschreibungen für Abnutzung und
Sonderabschreibungen
fur
Baudenkmäler und Gebäude
in Sanierangsgebieten oder städtebaulichen
Entwicklungsgebieten. 209
3.19.2.6 Finanzierungskosten. 210
3.19.2.7 Möglichkeit der Übertragung stiller Reserven bei der
Veräußerung von Immobilien. 210
3.19.2.8 Bauabzugsteuer . 212
3.19.2.9 Zusammenhang/Fazit . 214
3.19.3 Umsatzsteuer . 214
3.19.3.1 Einleitung. 214
3.19.3.2 Besteuerung der Leistung. 215
3.19.3.2.1 Steuerbarkeit. 215
3.19.3.2.2 Steuerfreiheit und Möglichkeiten zur Option. 217
3.19.3.2.3 Steuersatz.-. 220
3.193,2
A
Umkehr der Steuerschuldnerschaft. 220
3.19.3.3 Abzug von Vorsteuer.----. 221
3.19.4 Grunderwerbsteuer . 223
3.19.4.1 Granderwerbsteuerpflichtige Vorgänge. 224
3
Л
9.4.1
Л
Eigentumswechsel an inländischem Grandstück
(§ 1 Abs. 1 GrEStG). 224
3.19.4.1.2 Übergang der Verwertongsbefugnis. 226
3.19.4
Л
.3 Änderung im Gesellschafterbestand
einer Personengesellschaft. 226
3.19.4.1.4 Anteilsvereinigung ._. 227
3.19.4.1.5 Grundstück. 227
3.19.4.2 Steuerbefreiungen. 228
ЗЛ9.4.3
Bemessungsgrundlage und Steuersatz. 229
3.19.5 Grundsteuer. 231
3.19.6 Zusammenfassung/Fazit_. 234
3.20 Grandlagen der Finanzierung
γβη
Redevetopment-Projekfeii. 235
3.20.1 Verhältnis Kunde-Bank . 236
15
Inhaltsverzeichnis
3.20.2 Die klassischen drei Risiken. 236
3.20.3 Besonderheiten der Finanzierung . 237
3.20.3.1 Kunden Know-how . 238
3.20.3.2 Rückfallposition bei Ankauf. 238
3.20.3.3 Höhere Risikostufe . 238
3.20.3.4 Restnutzungsdauer. 239
3.20.3.5 Fördermittel . 239
3.20.3.6 Organigramm. 240
3.20.3.7 Bauabschnitte. 240
3.20.3.8 Image-Wert. 241
3.20.3.9 Bestandsuntersuchung und geänderte Voraussetzungen . 241
3.20.3.10 Zwangsläufigkeit/Nachfinanzierangsfalle . 242
3.20.3.11 Zuverlässigkeit der Kostenermittlung. 242
3.20.3.12 Frühes Angebot . 243
3.20.3.13 Belastbares Angebot. 243
3.20.4 Prozessablauf bis zur Finanzierungszusage. 243
3.20.4.1 Begleitung der Konzeption. 244
3.20.4.2 Ersteinschätzung und
Term
Sheet. 244
3.20.4.3 Projektcheck (PQ/Machbarkeitsstudie. 244
3.20.4.4 Qualität des
Projektchecks
(PC) . 247
3.20.4.5 Gutachten . 248
3.20.5 Prozessablauf nach der Kreditzusage. 248
3.20.5.1 Monitoring. 248
3.20.5.2 Projektsteuenmg . 249
3.20.5.3 Abgestufte Vorgehensweise. 249
3.20.5.4 Projekt-Statusbericht. 252
3.20.6 Fazit. 252
Kapitel 2 Die Umsetzung der Entscheidung im
Bestand zu bauen/Risikoreduzierung
durch optimiertes Vertrags- und
Projektmanagement. 253
1
Projektform
und Projektrisiken. 253
1.1 Kostenrisiko . 254
1.1.1 Vergabekostenrisiko . 255
1.1.2 NacMragskostenrisiko. 258
1.1.3 Bauherrenkostenrisiko . 259
16
Inhaltsverzeichnis
1.2 Terminrisiko.,,. 262
1.2.1 Vertragsrisiko.,. 263
1.2.2 Koordinationsrisiko. 265
1.2.3 Liquiditätsrisiko. 266
1.2.4 Insolvenzrisiko.,. 266
1.3 Qualitätsrisiko. 267
1.3.1 Kündigungsrisiko.,. 268
1.3.2 Haftungsrisiko. 269
1.3.3 Abnahmerisiko. 269
1.3.4 Insolvenzrisiko.,. 270
2 Risikoverteilung beim Bauen
im Bestand. 271
2.1 Die Gefahrtragung nach dem BGB . 271
2.2 Die Gefahrtragung nach vertraglichen
Regelwerken. 272
2.2.1 VOB/ß. 273
2.2.2 Regelwerke für Spezialbereiche _._. 274
2.2.3 Die Gefahrtragung nach individuellen Regelwerken. 275
3
Redevelopment
spezifische Risiken -
das Baubestandsrisiko. 276
3.1 Das Baubestandsrisiko. 276
3.2 Die Übertragbarkeit der Behandtang des
Baugrundrisikos auf das Baubestandsrisiko. 276
3.3 Rechtsgrundlage. 278
3.4 Rechtsfolgen. 279
3.4.1
Grundregein
. 279
3.4.1.1 Vergütungsfolgen. 279
3AL2 Mangelfolgen.-. 280
3.4.1.3 Terminfolgen. 280
3.4.2 Ausnahmen von der Zuweisung des Bestandsrisikos . 28
і
17
Inhaltsverzeichnis
4 Behandlung der Risiken beim Bauen
im Bestand. 28
1
4.1 Aufklärung der Risiken. 282
4.2 Versicherung der Risiken. 283
4.2.1 Versicherungsformen . 283
4.2.2 Grenzen des Versicherungsschutzes. 284
4.3 Übertragung der Risiken. 285
4.3.1 Möglicher Gegenstand von Risiken . 285
4.3.2 Mögliche Formen der Übertragung. 286
4.3.2.1 Übertragung durch Individualvereinbarung . 286
4.3.2.2 Übertragung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen . 288
4.3.2.2.1 Anforderungen an die Übertragbarkeit. 288
4.3.2.2.2 Risiken aus dem jeweiligen Planungsstand. 289
4.3.2.2.3 Risiken aus Baubestand und Baugrund . 291
4.3.2.2.4 Die Übertragbarkeit der Risiken. 292
4.3.2.2.4.1 Übertragbare Risiken. 292
4.3.2.2.4.2 Bedingt übertragbare Risiken. 293
4.3.2.2.4.3 Nicht übertragbare Risiken. 293
4.4 Ausschluss der Haftung für Bestandsrisiken. 293
5 Die Vergabearten. 295
5.1 Einzelvergabe. 295
5.1.1 Grundsatz . 295
5.1.2 Die Vor-und Nachteile . 297
5.1.2.1 Die Vorteile. 297
5.1.2.2 Die Nachteile. 297
5.1.3 Fazit. 298
5.2 GU-Vergabe. 299
5.2.1 Grandsatz . 299
5.2.2 Die Vorteile. 300
5.2.3 Die Nachteile. 301
5.2.4 Fazit. 301
53 GÜ-Vergabe. 302
18
Inhaltsverzeichnis
5.4 Totalunteraehmer-Vergabe. 303
5.4.1 Grandsatz . 303
5.4.2 Die Vorteile. 304
5.4.3 Die Nachteile . 304
5.4.4 Fazit. 304
5.5 ARGE-Vergabe . 305
5.6 Projektentwickler-iDeveloper-) Vergabe. 306
5.6.1 Grandsatz. 306
5.6.2 Vor-und Nachteile. 307
5.6.3 Fazit. 307
5.7 Neue Vergabemodelle. 308
5.7.1 GMP-Modell. 310
5.7.2 Construction-Management. 313
5.7.3 Build-Operate-Transfer. 314
6 Vertragstypologie. 314
6.1 Verknüpfung Vertragsart mit
Unternehmereinsatzform. 314
6.2 Verknüpfung Leistungs- und
Vergütungsrisiken mit Vertragsarten. 315
6.3 Die Vertragsarten im Einzelnen. 315
6.3.1 Übersicht. 315
6.3.2 Einheitspreisvertrag. 316
6.3.3 Pauschalvertrag. 318
6.3.4 Fazit. 326
6.4 Empfehlungen. 327
6.4
Л
Gibt es eine Vergabe- und Vertragsart, die
fur
das
Redevelopment
von Bestandsimmobüien besonders
geeignet ist?.-. 327
6.4.2 Preisvereinbarung fiir Risiken.-. 329
6.4.3 Nebenangebote und SondervorscMäge. 330
6.4.4 Planungs-Partnerschaft: Bauteam-Modeli, GMP-Vertrag
undCoöstractionsBianagement. 331
19
Inhaltsverzeichnis
7 Besonderheiten des Projekt¬
managements beim Bauen im Bestand .
зз4
7.1 Organisation/Projektstruktur. 340
7.1.1 Aufbauorganisation. 340
7.1.2 Projektbeteiligte. 341
7.1.2.1 Planer. 342
7.1.2.2 Sachverständige und Gutachter. 342
7.1.2.3 Behörden. 342
7.1.2.4 Bauunternehmen . 343
7.2 Vertragsmanagement. 343
7.2.1 Entwickeln einer projektbezogenen Vergabestrategie_ 343
7.2.2 Vorbereitung und Überwachung der Planer- und
Beraterverträge. 344
7.2.3 Besonderheiten der Planerverträge und-Vergütungen . 345
7.2.3.1 Grundleistungen und besondere Leistungen. 345
7.2.3.2 Umbauzuschlag . 347
7.2.3.3 Anrechenbare Bausubstanz . 347
7.3 Qualitätsmanagement. 348
7.3.1 Genehmigungsmanagement. 349
7.3.1.1 Analyse möglicher
Eingriffsgrandlagen des Öffentlichen Baurechts. 349
7.3.1.2 Analyse baurechtlicher Genehmigungsbedürfhisse. 350
7.3.2 Mieterinformations- und Integrationskonzepte. 351
7.3.3 Erarbeitungeines
Baulogistikkonzeptes . 351
7.3.4 Kontrolle von Planung,
Ausschreibung, Vergabe sowie Bauausführung . 352
7.4 Kostencontrolling. 353
7.4.1 Problempunkte der Kostenermittlung
bei Baumaßnahmen im Bestand. 354
7.4.2 Kostenermittlungsstufen. 356
7.4.3 Bewertung der Kostenermittlungsverfahren im
Rahmen der Kostenschätzung bei Baumaßnahmen
imBestand. 357
7.4.3.1 Nutzungsorientiertes Verfahren. 357
7.4.3.2 Geometrieorientiertes Verfahren. 358
7.4.3.3 Verhältnisorientiertes Verfahren. 359
20
Inhaltsverzeichnis
7.4.3.4 Kostenschätzung über Gewerke. 359
7.4.3.5 Kostenschätzung über Grobelemente/
Gebäudenunterelemente. 360
7.4.3.6 Vergleich der Kostenschätzungsverfahren. 360
7.4.4 Bewertung der Kostenermittlungsverfahren im Rahmen
der Kostenberechnung bei Baumaßnahmen im Bestand . 362
7.4.4.1 Bauelementmethode . 362
7.4.4.2 Ausfiihrungsorientiertes Verfahren. 364
7.4.4.3 Geeignetes Kostenermittlungsverfahren fflr
Baumaßnahmen im Bestand. 365
7.4.5 Kostenüberwachung und -Steuerung. 365
7.5 Terminmanagement. 367
7.5.1 Problempunkte des Terminmanagements bei
Baumaßnahmen im Bestand. 369
7.5.2 Konsequenzen für das Terminmanagement bei
Baumaßnahmen im Bestand. 370
8 Bauplanerische Besonderheiten
beim Bauen im Bestand. 372
8.1 Planerischer Ansatz für das
Redevelopment
. 372
8.1.1 Hinführung . 372
8.1.2 Innovativer
Planungs-
und Produktprozess. 376
8.1.3 Markenbildung und Alleinstellungsmerkmale . 378
8.1.4 Entwicklung von Varianten und Auswahl . 380
8.1.5 Vorteilhaftigkeitsentscheidungen. 381
8.2 Planerischer Umgang mit den
Bestandsrisiken. 385
8.2.1
Due Diligence.
385
8.2.2 Bestandsdokumentation. 387
8.2.3 Gebäudediagnose/Objektanalyse . 388
8.2.4 Altlastenrisiken . 390
8.2.5 Brandschutzrisiken.·. 391
8.2.6 Energetische Sanierungen . 392
8.3 Planerischer Umgang mit
Bestandsrestriktionen . 396
8.3.1 Allgemeine Anforderungen. 396
8.3.2 Architektur undFassade. 396
21
Inhaltsverzeichnis
8.3.3 Tragwerksplanung. 399
8.3.4 Gebäudetechnik. 401
8.4
Facility
Management als elementare
Querschnittsdisziplin. 407
8.4.1 Begriffsdefinition. 407
8.4.2
Taxonomie
des
Facility
Managements. 410
8.4.2.1 Der Bereich des
Facility
Management
Consult
. 411
8.4.2.2 Strategisches
Facility
Management. 411
8.4.2.3 Operatives
Facility
Management. 411
8.4.3 Vorteile des Gesamtprozesses mit
Facility
Management. 413
8.4.4 Entwicklungstendenzen und Fazit. 415
Stichwortverzeichnis nach Randnummern . 417
22 |
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