Immobilien-Spezialfonds für europäische Vorsorgeinstitutionen: eine Analyse von Einflussfaktoren der Portfolio-Selektion auf Investoren- und Fondsebene
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| Main Author: | |
|---|---|
| Format: | Book |
| Language: | German |
| Published: |
Norderstedt
Books on Demand
2007
|
| Series: | Reihe: Immobilienmanagement
11 |
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis Klappentext |
| Item Description: | Zugl.: Leipzig, Univ., Diss., 2007 |
| Physical Description: | XCIII, 452 S. 355 S. 210 mm x 148 mm, 649 gr. |
| ISBN: | 9783833485121 3833485124 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis XIII
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort...........................................................................................
V
Vorwort..........................................................................................VIII
Gliederung.......................................................................................XII
Inhaltsverzeichnis.........................................................................XIII
Abbildungsverzeichnis...............................................................XVIII
Tabellenverzeichnis......................................................................XXII
Formelverzeichnis........................................................................XXX
Abkürzungsverzeichnis..........................................................XXXIV
1. Abschnitt: Investitionen in indirektes Immobilien-
Spezialvermögen institutioneller Vorsorgeunternehmen............1
A. Rechtliche Vorgaben der indirekten Immobilienanlage für
institutionelle Vorsorgeunternehmen...........................................6
I.
Institutionen in Deutschland.......................................................7
a) Pensions- und Sterbekassen.................................................9
b) Pensionsfonds....................................................................13
c) Unterstützungskassen........................................................17
d) Berufsständische Versorgungseinrichtungen....................18
II.
Institutionen in ausgewählten europäischen Ländern...............20
a) Pensionskassen in Österreich............................................22
b) Altersvorsorge-Systeme in der Schweiz............................26
c) Vorsorge-Institutionen in Frankreich................................30
d) Pensionsfonds in Italien....................................................34
B. Immobilieninvestitionen bei europäischen Vorsorgeunternehmen38
I.
Analyse des Anlageverhaltens von deutschen
Vorsorgeuntemehmen...............................................................39
1. Struktur der Immobilien-Portfolios.............................44
XIV Inhaltsverzeichnis
і)
Indirekte Immobilienanlagen..............................45
ii)
Direkte Immobilienanlagen................................47
2. Kriterien im Auswahlprozess
fur
externe
Dienstleister.................................................................49
3. Argumente für indirekte Immobilieninvestments........51
II.
Bestätigung der Ergebnisse für das Ausland.............................57
2. Abschnitt: Kollektive Anlageformen in Grundbesitzwerte......66
A. Immobilien-Spezialfonds in Deutschland.................................69
I.
Komparative Vorteile des Spezialfondseinsatzes aus
Anlegersicht..............................................................................75
1. Ausnutzung bilanzieller Gestaltungsspielräume..........78
2. Sicherung der Liquidität...............................................84
II.
Vorteile der Besteuerung von Spezialfondsinvestitionen
gegenüber der Direktanlage.......................................................86
a) Steuerliche Behandlung des Sondervermögens.................88
b) Ertragsteuerliche Aspekte aus Sicht der
Anteilscheininhaber...........................................................91
1. Fiskalische Behandlung von Anlegern inländischer
Provenienz....................................................................92
2. Besteuerung ausländischer Investoren.......................100
В
. Substitutionskonkurrenten auf europäischer Ebene................106
I.
Fonds-Konstrukte....................................................................107
a) Offene Publikumsfonds als Anlagealtemative.................109
1. Fondskonstrukte aus Deutschland..............................109
2. Alternative ausländische Vehikel...............................112
i) Immobilienfonds in Österreich.........................112
ii) Schweizerische Anlagefonds............................118
b) Geschlossene Immobilienfonds.......................................122
1. Italienische
Fondi Immobiliari...................................
123
2. Französische SCPI.....................................................128
c) Publilcumsfonds für Institutionelle...................................132
d) Luxemburgische
SICAVS
........... 136
II.
REIT-Strukturen..................................................... „.. .............
138
III.
Schweizerische Anlagestiftungen............................................143
Inhaltsverzeichnis
XV
3. Abschnitt: Portfolio-Optimierung durch Steuerung des
quantitativen Anteils von Immobilien-Spezialfonds in
Multi-Asset-Portfolios.................................................................147
A. Notwendige Parameter der
Modemen
Portfoliotheorie...........148
I.
Kennzahlen der Performance- und Risikomessung für die
einbezogenen
Assets
...............................................................151
a)
Renditekennzahlen..........................................................151
1. Renditemessung auf der Aktivseite...........................152
2. Ermittlung der Liability-Rendite...............................157
b) Risikokennzahlen............................................................160
1. Zweiseitige Risikomaße.............................................160
2. Einseitige Risikomaße...............................................162
II.
Korrelationen mit alternativen Portfolioanteilen....................167
III.
Geometrische Orte optimaler Portfolios.................................169
a) Ermittlung der Effizienzlinie...........................................170
b) Bestimmung der Kapitalmarktlinie.................................179
B. Besonderheiten bei der
Asset Allokation
von
Vorsorgeunternehmen..............................................................182
I.
Bestimmung des verwendeten Risikoaversionsparameters.....183
II.
Berücksichtigung von Portfolio-Limits..................................186
III.
Integration der Verpflichtungsseite.........................................195
IV.
Strategien der Portfolio-Selektion unter Shortfall-Constrah^Oo
a) Asset-Only-Optimierung
.................................................216
b) Asset-Liability-Optimierang
...........................................228
4. Abschnitt: Performance-Optimierung durch qualitative
Auswahl des Immobilien-Spezialfonds......................................240
A. Fondsexterne Faktoren.............................................................243
I.
Anzahl verwalteter Sondervermögen......................................244
a) Spezial-Sondervermögen.................................................246
b) Publikumsfonds...............................................................248
II.
Altersstruktur der Sondervermögen........................................249
B. Fondsinterne Faktoren..............................................................251
I.
Fondsvolumen.........................................................................251
II.
Liegenschaftsvermögen..........................................................256
XVI Inhaltsverzeichnis
a)
Geographische Diversifikation........................................262
1. Länder-Allokation......................................................269
2. Städte-AUokation.......................................................279
і)
Inland................................................................280
ii)
Ausland.............................................................288
b)
Sektorale Diversifikation.................................................296
1.
Internationale
Diversifikation....................................297
2. Themen-
vs.
Mischfonds............................................300
III.
Vermögenswerte......................................................................308
a)
Aktiva..............................................................................308
1. Liquiditätsquote.........................................................310
2. Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften................313
b) Passiva.............................................................................324
1. Kreditverbindlichkeiten..............................................324
2. Ausländische Steuern.................................................327
IV.
Ertrags-und Aufwandspositionen...........................................328
a) Kosten..............................................................................329
1. Bewirtschaftungskosten.............................................331
2. Kosten der Verwaltung des Sondervermögens...........339
b) Erträge.............................................................................342
C. Einzelfondsanalyse..................................................................346
Schlussbemerkung..........................................................................XL
Thesen...........................................................................................XLII
Anhang........................................................................................XLIX
Anlage 1: Vermögensanlagen europäischer
Versorgungsunternehmen....................................................XLIX
I.
Deutschland.........................................................................XLIX
a) Pensionsfonds..............................................................XLIX
b) Pensionskassen...................................................................
L
c)
Sterbekassen....................................................................
LII
d)
Berufsständische Versorgungswerke..............................
LIII
II.
Österreich...............................................................................
LIV
III.
Schweiz................................................................................
LV
IV.
Frankreich..............................................................................
LVI
Inhaltsverzeichnis XVII
V.
Italien....................................................................................
LVII
Anlage 2: Portfoliostruktur europäischer Immobilienfonds......LVIII
Anlage 3: Fragebogen...................................................................LX
Quellenverzeichnis.......................................................................LXII
RES
Consult
GmbH........................................................................XC
DVD-Reihe „Immobilienwissen aktuell ....................................XCI
Online-Dokumente........................................................................XCI
Schriftenreihe „Immobilienmanagement ................................XCII
In den vergangenen Jahren wurde verstärkt die Rolle von Immobilien¬
investitionen in Mehr-Anlagen-Portfolios bei institutionellen Anlegergruppen in
Europa diskutiert. Ausgangspunkt ist die vielfach dokumentierte Absicht einer
Ausweitung der Immobilienquote auf zukünftig etwa 10-12% der gesamten
Vermögensanlagen, in direktem wissenschaftlichen Zusammenhang damit
stehen das Portfolio-Risiko-Management sowie die Performance-Messung für
direkte und indirekte Anlagen in Grundbesitzwerte. Diese Teildisziplinen
immobilienwirtschaftlicher Forschung spiegeln sich in diesem Buch wieder.
Im Zentrum der Analyse steht die wissenschaftliche Diskussion der Eigen¬
schaften einer Investition in den deutschen Immobilien-Spezialfonds, aufgelegt
nach dem Investmentrecht für Grundstücks-Sondervermögen. Dieses,
ausschließlich institutionellen Großinvestoren vorbehaltene, Anlageprodukt
wird im Kontext seines direkten produktspezifischen Marktumfeldes betrachtet,
indem seine produktimmanenten Eigenschaften herausgestellt und bewertet
werden. Zudem erfolgt eine Gegenüberstellung mit alternativen Anlageformen,
die im Vertriebsumfeld als Substitutionskonkurrenten wirken könnten.
Die Ergebnisse der vorgelegten Dissertation stellen eine Entscheidungs¬
grundlage für alle in diesem Segment aktiven Marktakteure dar. Den Investoren
steht mit den aus dieser Arbeit gewonnenen Erkenntnissen eine umfassende
und detaillierte Datengrundlage für die strategische Ausrichtung ihrer Portfolio¬
planung zur Verfügung. Den Initiatoren des Anlageproduktes selbst dienen die
Ergebnisse als Benchmark zur eigenen Positionierung innerhalb des Gesamt¬
marktes und wertvolle Vergleichsgrundlage zur Konkurrenzanalyse.
Nach seiner Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungs¬
wirtschaft im Kölner Geriing Konzern studierte Dr. René Zemp an der Universität
Leipzig Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilienmanage¬
ment und Betriebliche Steuerlehre. Ein Auslandsstudium absolvierte er an der
Privatschule
École
Superieure
Marseille-Provence in Frankreich. Im Rahmen
eines praxisbezogenen Forschungsprojekts mit der DB
Real Estate
verfasste er
seine Diplomarbeit zum Thema „Analyse von Immobilien-Spezialfonds .
Dr. Zemp promovierte während seiner Tätigkeit als wissenschaftlicher
Mitarbeiter des Instituts für Immobilienmanagement an der Universität Leipzig
zum Thema „Internationale institutionelle Immobiiienanlage und lehrte u.a. in
den Bereichen Immobilieninvestment und -besteuerung. Darüber hinaus war
er seit 2004 Lehrbeauftragter an der Hochschule Anhalt. Seine Forschungs¬
ergebnisse präsentierte er u.a. 2007 beim
Doctoral
Seminar im Rahmen des
Annual
Meeting der American
Real Estate
Society (ARES) in San Francisco,
USA. Dem Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig bleibt er
weiterhin eng verbunden.
|
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis XIII
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort.
V
Vorwort.VIII
Gliederung.XII
Inhaltsverzeichnis.XIII
Abbildungsverzeichnis.XVIII
Tabellenverzeichnis.XXII
Formelverzeichnis.XXX
Abkürzungsverzeichnis.XXXIV
1. Abschnitt: Investitionen in indirektes Immobilien-
Spezialvermögen institutioneller Vorsorgeunternehmen.1
A. Rechtliche Vorgaben der indirekten Immobilienanlage für
institutionelle Vorsorgeunternehmen.6
I.
Institutionen in Deutschland.7
a) Pensions- und Sterbekassen.9
b) Pensionsfonds.13
c) Unterstützungskassen.17
d) Berufsständische Versorgungseinrichtungen.18
II.
Institutionen in ausgewählten europäischen Ländern.20
a) Pensionskassen in Österreich.22
b) Altersvorsorge-Systeme in der Schweiz.26
c) Vorsorge-Institutionen in Frankreich.30
d) Pensionsfonds in Italien.34
B. Immobilieninvestitionen bei europäischen Vorsorgeunternehmen38
I.
Analyse des Anlageverhaltens von deutschen
Vorsorgeuntemehmen.39
1. Struktur der Immobilien-Portfolios.44
XIV Inhaltsverzeichnis
і)
Indirekte Immobilienanlagen.45
ii)
Direkte Immobilienanlagen.47
2. Kriterien im Auswahlprozess
fur
externe
Dienstleister.49
3. Argumente für indirekte Immobilieninvestments.51
II.
Bestätigung der Ergebnisse für das Ausland.57
2. Abschnitt: Kollektive Anlageformen in Grundbesitzwerte.66
A. Immobilien-Spezialfonds in Deutschland.69
I.
Komparative Vorteile des Spezialfondseinsatzes aus
Anlegersicht.75
1. Ausnutzung bilanzieller Gestaltungsspielräume.78
2. Sicherung der Liquidität.84
II.
Vorteile der Besteuerung von Spezialfondsinvestitionen
gegenüber der Direktanlage.86
a) Steuerliche Behandlung des Sondervermögens.88
b) Ertragsteuerliche Aspekte aus Sicht der
Anteilscheininhaber.91
1. Fiskalische Behandlung von Anlegern inländischer
Provenienz.92
2. Besteuerung ausländischer Investoren.100
В
. Substitutionskonkurrenten auf europäischer Ebene.106
I.
Fonds-Konstrukte.107
a) Offene Publikumsfonds als Anlagealtemative.109
1. Fondskonstrukte aus Deutschland.109
2. Alternative ausländische Vehikel.112
i) Immobilienfonds in Österreich.112
ii) Schweizerische Anlagefonds.118
b) Geschlossene Immobilienfonds.122
1. Italienische
Fondi Immobiliari.
123
2. Französische SCPI.128
c) Publilcumsfonds für Institutionelle.132
d) Luxemburgische
SICAVS
. 136
II.
REIT-Strukturen.'„.'.
138
III.
Schweizerische Anlagestiftungen.143
Inhaltsverzeichnis
XV
3. Abschnitt: Portfolio-Optimierung durch Steuerung des
quantitativen Anteils von Immobilien-Spezialfonds in
Multi-Asset-Portfolios.147
A. Notwendige Parameter der
Modemen
Portfoliotheorie.148
I.
Kennzahlen der Performance- und Risikomessung für die
einbezogenen
Assets
.151
a)
Renditekennzahlen.151
1. Renditemessung auf der Aktivseite.152
2. Ermittlung der Liability-Rendite.157
b) Risikokennzahlen.160
1. Zweiseitige Risikomaße.160
2. Einseitige Risikomaße.162
II.
Korrelationen mit alternativen Portfolioanteilen.167
III.
Geometrische Orte optimaler Portfolios.169
a) Ermittlung der Effizienzlinie.170
b) Bestimmung der Kapitalmarktlinie.179
B. Besonderheiten bei der
Asset Allokation
von
Vorsorgeunternehmen.182
I.
Bestimmung des verwendeten Risikoaversionsparameters.183
II.
Berücksichtigung von Portfolio-Limits.186
III.
Integration der Verpflichtungsseite.195
IV.
Strategien der Portfolio-Selektion unter Shortfall-Constrah^Oo
a) Asset-Only-Optimierung
.216
b) Asset-Liability-Optimierang
.228
4. Abschnitt: Performance-Optimierung durch qualitative
Auswahl des Immobilien-Spezialfonds.240
A. Fondsexterne Faktoren.243
I.
Anzahl verwalteter Sondervermögen.244
a) Spezial-Sondervermögen.246
b) Publikumsfonds.248
II.
Altersstruktur der Sondervermögen.249
B. Fondsinterne Faktoren.251
I.
Fondsvolumen.251
II.
Liegenschaftsvermögen.256
XVI Inhaltsverzeichnis
a)
Geographische Diversifikation.262
1. Länder-Allokation.269
2. Städte-AUokation.279
і)
Inland.280
ii)
Ausland.288
b)
Sektorale Diversifikation.296
1.
Internationale
Diversifikation.297
2. Themen-
vs.
Mischfonds.300
III.
Vermögenswerte.308
a)
Aktiva.308
1. Liquiditätsquote.310
2. Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften.313
b) Passiva.324
1. Kreditverbindlichkeiten.324
2. Ausländische Steuern.327
IV.
Ertrags-und Aufwandspositionen.328
a) Kosten.329
1. Bewirtschaftungskosten.331
2. Kosten der Verwaltung des Sondervermögens.339
b) Erträge.342
C. Einzelfondsanalyse.346
Schlussbemerkung.XL
Thesen.XLII
Anhang.XLIX
Anlage 1: Vermögensanlagen europäischer
Versorgungsunternehmen.XLIX
I.
Deutschland.XLIX
a) Pensionsfonds.XLIX
b) Pensionskassen.
L
c)
Sterbekassen.
LII
d)
Berufsständische Versorgungswerke.
LIII
II.
Österreich.
LIV
III.
Schweiz.
LV
IV.
Frankreich.
LVI
Inhaltsverzeichnis XVII
V.
Italien.
LVII
Anlage 2: Portfoliostruktur europäischer Immobilienfonds.LVIII
Anlage 3: Fragebogen.LX
Quellenverzeichnis.LXII
RES
Consult
GmbH.XC
DVD-Reihe „Immobilienwissen aktuell".XCI
Online-Dokumente.XCI
Schriftenreihe „Immobilienmanagement".XCII
In den vergangenen Jahren wurde verstärkt die Rolle von Immobilien¬
investitionen in Mehr-Anlagen-Portfolios bei institutionellen Anlegergruppen in
Europa diskutiert. Ausgangspunkt ist die vielfach dokumentierte Absicht einer
Ausweitung der Immobilienquote auf zukünftig etwa 10-12% der gesamten
Vermögensanlagen, in direktem wissenschaftlichen Zusammenhang damit
stehen das Portfolio-Risiko-Management sowie die Performance-Messung für
direkte und indirekte Anlagen in Grundbesitzwerte. Diese Teildisziplinen
immobilienwirtschaftlicher Forschung spiegeln sich in diesem Buch wieder.
Im Zentrum der Analyse steht die wissenschaftliche Diskussion der Eigen¬
schaften einer Investition in den deutschen Immobilien-Spezialfonds, aufgelegt
nach dem Investmentrecht für Grundstücks-Sondervermögen. Dieses,
ausschließlich institutionellen Großinvestoren vorbehaltene, Anlageprodukt
wird im Kontext seines direkten produktspezifischen Marktumfeldes betrachtet,
indem seine produktimmanenten Eigenschaften herausgestellt und bewertet
werden. Zudem erfolgt eine Gegenüberstellung mit alternativen Anlageformen,
die im Vertriebsumfeld als Substitutionskonkurrenten wirken könnten.
Die Ergebnisse der vorgelegten Dissertation stellen eine Entscheidungs¬
grundlage für alle in diesem Segment aktiven Marktakteure dar. Den Investoren
steht mit den aus dieser Arbeit gewonnenen Erkenntnissen eine umfassende
und detaillierte Datengrundlage für die strategische Ausrichtung ihrer Portfolio¬
planung zur Verfügung. Den Initiatoren des Anlageproduktes selbst dienen die
Ergebnisse als Benchmark zur eigenen Positionierung innerhalb des Gesamt¬
marktes und wertvolle Vergleichsgrundlage zur Konkurrenzanalyse.
Nach seiner Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungs¬
wirtschaft im Kölner Geriing Konzern studierte Dr. René Zemp an der Universität
Leipzig Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilienmanage¬
ment und Betriebliche Steuerlehre. Ein Auslandsstudium absolvierte er an der
Privatschule
École
Superieure
Marseille-Provence in Frankreich. Im Rahmen
eines praxisbezogenen Forschungsprojekts mit der DB
Real Estate
verfasste er
seine Diplomarbeit zum Thema „Analyse von Immobilien-Spezialfonds".
Dr. Zemp promovierte während seiner Tätigkeit als wissenschaftlicher
Mitarbeiter des Instituts für Immobilienmanagement an der Universität Leipzig
zum Thema „Internationale institutionelle Immobiiienanlage" und lehrte u.a. in
den Bereichen Immobilieninvestment und -besteuerung. Darüber hinaus war
er seit 2004 Lehrbeauftragter an der Hochschule Anhalt. Seine Forschungs¬
ergebnisse präsentierte er u.a. 2007 beim
Doctoral
Seminar im Rahmen des
Annual
Meeting der American
Real Estate
Society (ARES) in San Francisco,
USA. Dem Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig bleibt er
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