Bewertung von Seniorenimmobilien: Anwendung strategischer Konzepte in der Bewertungspraxis
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Freiburg i. Br. [u.a.]
Rombach
2007
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Inhalt
Geleitwort. 7
Vorwort. 15
1. Einleitung. 17
2. Der Markt für Seniorenimmobilien. 23
2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen. 24
2.1.1 Sozialrecht. 25
2.1.1.1 Sozialgesetzbuch Teil
XI
. 25
2.1.1.2 Weitere Regelungen i.V.m. SGBXI. 35
2.1.1.3 Bundessozialhilfegesetz. 37
2.1.2 Investitionsförderung. 38
2.1.3 Heimrecht. 45
2.1.3.1 Heimgesetz (HeimG). 45
2.1.3.2 Heimmitwirkungsverordnung. 49
2.1.3.3 Heimmindestbauverordnung. 51
2.1.3.4 Heimpersonalverordnung. 53
2.1.4 Weitere Vorschriften. 54
2.2 Die Nachfrageentwicklung von Seniorenimmobilien. 55
2.2.1 Quantitative Nachfrage. 55
2.2.2 Qualitative Nachfrage. 63
2.3 Angebotsformen und Wettbewerber im Pflegemarkt. 71
2.4
Substitute
im Pflegemarkt. 80
2.5 Neue Wettbewerber. 88
2.6 Bauland und Baupreise. 89
3. Objektanalyse. 97
3.1 Art der Seniorenimmobilie. 98
3.2 Lagefaktoren. 100
3.3 Größe der Einrichtung. 109
3.3.1 Anzahl Plätze. 109
3.3.2 Zimmeraufteilung. 116
3.3.3 Flächenbedarf. 117
3.4 Beschaffenheit. 124
3.4.1 Gebäudesubstanz. 124
3.4.2 Generationen von stationären Pflegeeinrichtungen. 130
3.4.3 Raumprogramm. 132
3.4.4 Erschließungssysteme. 134
3.4.5 Barrierefreies Bauen nach
DIN
18024,18025,18030E. 141
3.5 Ausstattung der Einrichtung. 145
4. Betreiberanalyse. 155
4.1 Management-Konzept. 156
4.2 Betriebswirtschaftliche Analyse. 163
4.2.1 Pflegemaßgrößen der Strukturqualität. 164
4.2.2 Wirtschaftliche Maugrößen. 168
4.3 Untemehmensstrategie. 168
5. Wertermittlungsverfahren. 171
5.1 Normierte Bewertungsverfahren. 171
5.1.1 Klassisches Pachtwertverfahren. 173
5.1.2 Bewertung auf Basis einer Kostenrechnung. 184
5.1.3 Investitionspauschalenrechnung. 190
5.2 Nicht normierte Bewertungsverfahren. 193
5.2.1 Investitionsrechnung/Discounted
Cash Flow
Verfahren. 194
5.2.2 Betriebswirtschaftliches Verfahren. 198
6. Volkswirtschaftliche Betrachtungen. 205
6.1 Auswirkungen der Entwicklung von Einkommen und sozialen
Sicherungssystemen auf die Bewertung von Seniorenimmobilien . . 205
6.2 Schlussfolgerungen. 214
7. Zusammenfassung und weiterführende Konzepte. 217
7.1 Entscheidungskriterien für Investitionen / Magisches Dreieck
von Vermögensentscheidungen. 217
7.1.1 Renditeerwartungen. 218
7.1.2 Risikoüberlegungen. 222
7.1.3 Liquidierbarkeit. 228
7.2 SWOT-Analyse und Matrix-Konzepte. 229
Anhänge. 237
Literaturverzeichnis. 247
10 |
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Inhalt
Geleitwort. 7
Vorwort. 15
1. Einleitung. 17
2. Der Markt für Seniorenimmobilien. 23
2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen. 24
2.1.1 Sozialrecht. 25
2.1.1.1 Sozialgesetzbuch Teil
XI
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2.1.4 Weitere Vorschriften. 54
2.2 Die Nachfrageentwicklung von Seniorenimmobilien. 55
2.2.1 Quantitative Nachfrage. 55
2.2.2 Qualitative Nachfrage. 63
2.3 Angebotsformen und Wettbewerber im Pflegemarkt. 71
2.4
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2.5 Neue Wettbewerber. 88
2.6 Bauland und Baupreise. 89
3. Objektanalyse. 97
3.1 Art der Seniorenimmobilie. 98
3.2 Lagefaktoren. 100
3.3 Größe der Einrichtung. 109
3.3.1 Anzahl Plätze. 109
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3.4.1 Gebäudesubstanz. 124
3.4.2 Generationen von stationären Pflegeeinrichtungen. 130
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4. Betreiberanalyse. 155
4.1 Management-Konzept. 156
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4.2.1 Pflegemaßgrößen der Strukturqualität. 164
4.2.2 Wirtschaftliche Maugrößen. 168
4.3 Untemehmensstrategie. 168
5. Wertermittlungsverfahren. 171
5.1 Normierte Bewertungsverfahren. 171
5.1.1 Klassisches Pachtwertverfahren. 173
5.1.2 Bewertung auf Basis einer Kostenrechnung. 184
5.1.3 Investitionspauschalenrechnung. 190
5.2 Nicht normierte Bewertungsverfahren. 193
5.2.1 Investitionsrechnung/Discounted
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5.2.2 Betriebswirtschaftliches Verfahren. 198
6. Volkswirtschaftliche Betrachtungen. 205
6.1 Auswirkungen der Entwicklung von Einkommen und sozialen
Sicherungssystemen auf die Bewertung von Seniorenimmobilien . . 205
6.2 Schlussfolgerungen. 214
7. Zusammenfassung und weiterführende Konzepte. 217
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7.1.1 Renditeerwartungen. 218
7.1.2 Risikoüberlegungen. 222
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7.2 SWOT-Analyse und Matrix-Konzepte. 229
Anhänge. 237
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