Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft:
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Einführung.............................................................. 19
Α.
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft....................... 20
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen.............................. 21
D. Gang der Untersuchung................................................ 23
Kapitel 1
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 25
A. Definition
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben................ 26
I.
II.
III.
Kapitel 2
Rechtsstellung des Verwalters 28
A. Rechtsform des Verwalters............................................. 28
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts........................ 29
С
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft)................... 33
E. Begründung der Verwalterstellung...................................... 33
I.
II.
III.
IV.
1. Bestellungsbeschluss........................................... 36
2. Bestellungserklärung........................................... 36
3. Annahme der Bestellungserklärung.............................. 36
V.
1. Vertragstheorie................................................ 37
2. Trennungstheorie im engeren Sinn.............................. 39
3. Bewertung der Meinungen..................................... 39
VI.
10 Inhaltsverzeichnis
F. Der Verwaltervertrag................................................... 43
I.
II.
III.
G. Beendigung der Verwalterstellung....................................... 45
I.
II.
III.
IV.
Kapitel 3
Pflichten des Verwalters 49
A. Allgemeines........................................................... 49
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG............................... 50
I.
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG............................... 51
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG............................... 55
II.
С
I.
II.
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen.................. 58
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen................ 59
III.
barung ........................................................... 60
IV.
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer............. 61
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag..................................... 62
I.
II.
F. Zusammenfassung..................................................... 64
Kapitel 4
Haftungsvoraussetzungen 65
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters............................ 65
I.
1. „Einfacher Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB).............. 67
2. Schadenersatz statt der Leistung................................. 68
Inhaltsverzeichnis 11
II.
Haftung......................................................... 69
III.
1. Allgemeines................................................... 70
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechts¬
verhältnis ..................................................... 70
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag...... 73
4. Ergebnis...................................................... 75
IV.
V.
1. Anspruch aus § 823 BGB...................................... 77
2. Verkehrssicherungspflichten.................................... 78
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB................................ 80
4. Ansprach aus § 831 BGB...................................... 80
B. Rechtswidrigkeit...................................................... 81
С
I.
II.
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab.................................... 84
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab........................ 85
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs („erforderliche Sorgfalt )... 86
4. Zwischenergebnis.............................................. 86
III.
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens........................... 87
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens..................... 87
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens........ 89
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters............. 89
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs.... 89
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und
ordentlichen Verwalters..................................... 90
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter...... 92
aa) Amateurverwalter...................................... 93
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen................. 94
cc) „Berufsanfänger ....................................... 95
IV.
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter.................................. 95
I.
II.
III.
IV.
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen................ 98
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen......................... 99
12 Inhaltsverzeichnis
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Ver¬
tragspartnern der Gemeinschaft.................................. 101
E. Kausalität und Zurechnung............................................. 103
I.
II.
III.
IV.
vom Schutzzweck der Norm....................................... 105
V.
VI.
1. Willensentschliisse der Wohnungseigentümer..................... 107
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten............................... 108
VII.
F. Schaden.............................................................. 110
I.
II.
III.
IV.
tümer ............................................................ 114
V.
Kapitel 5
Ausschluss und Beschränkung der Haftung 117
A. Allgemeines........................................................... 117
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz..................................... 117
I.
II.
III.
С
I.
II.
III.
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen............................. 127
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäfts¬
bedingungen ............................................... 127
b) Wirksame Einbeziehung..................................... 129
2. Individualvereinbarungen....................................... 130
IV.
V.
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG .. 131
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen.............. 133
Inhaltsverzeichnis 13
a)
b)
c)
aa)
bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB.................... 136
(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB............................ 136
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB............................ 138
(3) § 307 Abs. 1 BGB................................. 141
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle
und Schlussfolgerungen................................. 145
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung....................... 147
a) Geringe Bedeutung von
b)
c)
VI.
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung............................. 151
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens............... 151
3. Verkürzung der Verjährungsfrist................................. 152
VII.
D. Entlastung des Verwalters.............................................. 153
I.
II.
III.
IV.
gemäßen Verwaltung?............................................ 158
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG............... 159
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003.............. 161
3. Stellungnahme................................................ 161
4. Ergebnis...................................................... 163
V.
VI.
Kapitel 6
Verjährung von Ersatzansprüchen 166
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB...................... 166
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer..................................... 167
I.
II.
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung.................... 169
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen......................... 169
E. Zusammenfassung.....................................................
14 Inhaltsverzeichnis
Kapitel 7
Beweisfragen 173
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess................ 173
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast............................. 173
С
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden....................................... 176
E. Schaden und Kausalität................................................ 176
F. Mitverschulden und Verjährung......................................... 177
G. Ergebnis.............................................................. 178
Kapitel 8
Zuständigkeit des Gerichts 179
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter................. 179
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter........... 180
С
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts................... 182
Kapitel 9
Antragsbefugnis 183
A. Individueller Schadenersatzanspruch..................................... 183
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch............................... 184
I.
II.
III.
С
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse............................. 190
Literaturverzeichnis...................................................... 193
Sachwortverzeichnis......................................................210
|
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Inhaltsverzeichnis
Einführung. 19
Α.
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft. 20
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen. 21
D. Gang der Untersuchung. 23
Kapitel 1
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 25
A. Definition
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben. 26
I.
II.
III.
Kapitel 2
Rechtsstellung des Verwalters 28
A. Rechtsform des Verwalters. 28
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. 29
С
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft). 33
E. Begründung der Verwalterstellung. 33
I.
II.
III.
IV.
1. Bestellungsbeschluss. 36
2. Bestellungserklärung. 36
3. Annahme der Bestellungserklärung. 36
V.
1. Vertragstheorie. 37
2. Trennungstheorie im engeren Sinn. 39
3. Bewertung der Meinungen. 39
VI.
10 Inhaltsverzeichnis
F. Der Verwaltervertrag. 43
I.
II.
III.
G. Beendigung der Verwalterstellung. 45
I.
II.
III.
IV.
Kapitel 3
Pflichten des Verwalters 49
A. Allgemeines. 49
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG. 50
I.
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG. 51
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG. 55
II.
С
I.
II.
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen. 58
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen. 59
III.
barung . 60
IV.
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer. 61
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag. 62
I.
II.
F. Zusammenfassung. 64
Kapitel 4
Haftungsvoraussetzungen 65
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters. 65
I.
1. „Einfacher" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB). 67
2. Schadenersatz statt der Leistung. 68
Inhaltsverzeichnis 11
II.
Haftung. 69
III.
1. Allgemeines. 70
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechts¬
verhältnis . 70
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag. 73
4. Ergebnis. 75
IV.
V.
1. Anspruch aus § 823 BGB. 77
2. Verkehrssicherungspflichten. 78
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB. 80
4. Ansprach aus § 831 BGB. 80
B. Rechtswidrigkeit. 81
С
I.
II.
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab. 84
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab. 85
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs („erforderliche Sorgfalt"). 86
4. Zwischenergebnis. 86
III.
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens. 87
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens. 87
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens. 89
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters. 89
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs. 89
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und
ordentlichen Verwalters. 90
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter. 92
aa) Amateurverwalter. 93
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen. 94
cc) „Berufsanfänger". 95
IV.
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter. 95
I.
II.
III.
IV.
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen. 98
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen. 99
12 Inhaltsverzeichnis
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Ver¬
tragspartnern der Gemeinschaft. 101
E. Kausalität und Zurechnung. 103
I.
II.
III.
IV.
vom Schutzzweck der Norm. 105
V.
VI.
1. Willensentschliisse der Wohnungseigentümer. 107
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten. 108
VII.
F. Schaden. 110
I.
II.
III.
IV.
tümer . 114
V.
Kapitel 5
Ausschluss und Beschränkung der Haftung 117
A. Allgemeines. 117
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz. 117
I.
II.
III.
С
I.
II.
III.
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen. 127
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäfts¬
bedingungen . 127
b) Wirksame Einbeziehung. 129
2. Individualvereinbarungen. 130
IV.
V.
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG . 131
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen. 133
Inhaltsverzeichnis 13
a)
b)
c)
aa)
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(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 136
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 138
(3) § 307 Abs. 1 BGB. 141
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle
und Schlussfolgerungen. 145
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung. 147
a) Geringe Bedeutung von
b)
c)
VI.
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung. 151
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens. 151
3. Verkürzung der Verjährungsfrist. 152
VII.
D. Entlastung des Verwalters. 153
I.
II.
III.
IV.
gemäßen Verwaltung?. 158
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG. 159
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003. 161
3. Stellungnahme. 161
4. Ergebnis. 163
V.
VI.
Kapitel 6
Verjährung von Ersatzansprüchen 166
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB. 166
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer. 167
I.
II.
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung. 169
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen. 169
E. Zusammenfassung.
14 Inhaltsverzeichnis
Kapitel 7
Beweisfragen 173
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess. 173
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast. 173
С
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden. 176
E. Schaden und Kausalität. 176
F. Mitverschulden und Verjährung. 177
G. Ergebnis. 178
Kapitel 8
Zuständigkeit des Gerichts 179
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter. 179
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter. 180
С
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts. 182
Kapitel 9
Antragsbefugnis 183
A. Individueller Schadenersatzanspruch. 183
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch. 184
I.
II.
III.
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Literaturverzeichnis. 193
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