REITs, Real Estate Investment Trusts: Marktüberblick, Aufbau und Management von REITs sowie Investitionen in REITs ; Praxisleitfaden
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| Format: | Book |
|---|---|
| Language: | German |
| Published: |
München
Beck
2007
|
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Item Description: | Rückent.: REITs - German Real Estate Investment Trusts |
| Physical Description: | XXVII, 314 S. graph. Darst. |
| ISBN: | 9783406561276 3406561276 |
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| adam_text | Inhaltsübersicht
Seite
Vorwort...........................................................
V
Inhaltsverzeichnis...................................................
IX
Literaturverzeichnis................................................. XIX
Abkürzungsverzeichnis..............................................XXIII
Autorenverzeichnis.................................................. XXV
Teil 1. Grundkonzeption und Verbreitung der
Real Estate
Investment Trusts 1
1. Grundkonzeption und Verbreitung der
Real Estate
Investment Trusts
(Knoflach/Körfgen)................................................... 1
2. Wesentliche Kennzahlen und (Rendite-) Entwicklungen von REITs
(Stanbîawek/Barkow)
................................................. 19
3. Gesamtwirtschaftliche Betrachtung und Erfahrungen (Kater) ............ 52
Teil 2. Aufbau und Management von REITs in Deutschland................ 71
1. Entwicklung der Immobilienaktien in Deutschland (Leibald)............. 71
2. Anforderungen an einen erfolgreichen Börsengang (Puhl)............... 90
3. Die REIT-Aktiengesellschaft (Volckens)................................ 104
4. Bilanzierungsfragen im Zusammenhang mit der Einfuhrung von REIT
Aktiengesellschaften (Volker) ........................................ 171
5. Börsengang -
to do s
(Barsche)........................................ 177
6. Langfristige Erfolgsfaktoren von REITs. Was lehrt die Entwicklung in
den USA? (Just).................................................... 189
7. Investor
Relations
- REITs im Dialog mit dem Kapitalmarkt
(Kiss)
....... 200
Teil 3. Investition in REITs/REIT-Vehikel............................... 217
1. Anforderungen und Erwartungen institutioneller Investoren an G-REITs
(Barkow/Stanulawek)................................................. 217
2. Investments in REITs/REIT-Produkte (Schäfer/Rackensperger) ............. 258
3. Beurteilung von REITs (Lange)....................................... 281
4. Rating von REITs (Knepel).......................................... 293
Teil 4. Die Zukunft des G-REIT (Knoßach/Körfgen)......................... 307
Stichwortverzeichnis................................................. 311
VII
Inhaltsverzeichnis
Seite
Votwort...........................................................
V
Inhaltsübersicht ....................................................
VII
Literaturverzeichnis................................................. XIX
Abkürzungsverzeichnis..............................................XXIII
Autorenverzeichnis.................................................. XXV
Teil 1. Grundkonzeption und Verbreitung der Real
Estate
Investment Trusts . 1
1. Grundkonzeption und Verbreitung der Real
Estate
Investment Trusts..... 1
1.1 Von der Geschichte bis zur Gegenwart der Real
Estate
Investment Trusts
(REITs)....................................................... 1
1.1.1 Management .............................................. 4
1.1.2 Bruttoerträge und Vermögen des REITs......................... 4
1.1.3 Projektentwicklungstätigkeiten................................ 5
1.1.4 Verschuldungsgrad
(„Leverage )
............................... 5
1.1.5 Börsennotierung........................................... 5
1.1.6 Höhe der Ausschüttung der Gewinne........................... 6
1.2 REITs, die liquideste Form der Direktimmobilienanlage................ 6
1.2.1
Real Estate
als Asset-Klasse................................... 6
1.2.2 REITs und Immobilienfonds.................................. 8
1.2.3 REITs und Aktienmärkte.................................... 10
1.3 Über die Sektoren einer Asset-Klasse................................ 11
1.3.1 „Office REIT ............................................. 12
1.3.2
„Retail
REIT ............................................. 12
1.3.3
„Industrial
REIT .......................................... 13
1.3.4
„Residential
REIT ......................................... 13
1.4 REITs: Verbindung von
Megatrends
des Kapitalmarktes in einem Wert¬
papier ......................................................... 15
1.5 Professionalisierung des Immobilienmarktes durch die Einführung von
REITs........................................................ 17
2. Wesentliche Keimzahlen und (Rendite-) Entwicklungen von REITs....... 19
2.1 Einleitung..................................................... 19
2.1.1 Gang der Untersuchung..................................... 19
2.1.2 REIT ist nicht gleich REIT!.................................. 20
2.1.3 REITs als eigenständige Anlageklasse — Einordnung ins Anlage-
universum ................................................ 23
2.2 Kapitalmarktkennzahlen von REITs: Renditeentwicklungen, Volatilitäten,
Korrelationen im Vergleich........................................ 23
IX
Inhaltsverzeichnis
Seite
2.2.1 Renditeentwicklung der REITs im Vergleich zum Immobilienmarkt. . 23
2.2.2 Weltweite REIT-Renditen im Vergleich zu Aktienmärkten......... 28
2.2.2.1 Indexauswahl für die Renditevergleichsanalysen............ 28
2.2.2.2 Renditevergleich von Aktien und REITs mit strukturellen
Schwächen.......................................... 29
2.2.2.3 REIT-Renditen schlagen Aktienrenditen in den letzten Jahren 29
2.2.2.4 REIT-Renditen im Vergleich mit anderen Anlageklassen..... 36
2.2.3 Volatilität der REITs im Vergleich mit anderen Anlageklassen....... 37
2.2.3.1 Volatilität der REITs im Vergleich mit dem Aktienmarkt..... 37
2.2.3.2 Volatilität der REITs im Vergleich mit weiteren Anlageklassen 39
2.2.4 Korrelationen und Betafaktoren von REITs...................... 40
2.2.4.1 Korrelation der REITs mit dem Immobilienmarkt.......... 40
2.2.4.2 Korrelation und Betafaktoren der REITs im Vergleich zu Ak¬
tienmärkten ......................................... 41
2.2.4.3 Korrelation und Betafaktoren der REITs im Vergleich zu ande¬
ren Anlageklassen.................................... 44
2.3 Weitere Aspekte von REITs....................................... 44
2.3.1 Zinssensitivität von REITs................................... 44
2.3.2 REIT als Dividendenmotor .................................. 46
2.3.3 Immobilien sind inflationssicher-REITs auch?.................... 48
2.3.4 REITs in der Portfoliotheorie................................. 50
2.4 Zusammenfassung und Ausblick
fur
den deutschen REIT ............... 52
3. Gesamtwirtschaftliche Betrachtung und Erfahrungen................... 52
3.1 REITs: Gesamtwirtschaftliche Bedeutung............................ 53
3.1.1 REITs als Kapitalmarktinstrument............................. 53
3.1.2 Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienmärkte........... 56
3.2 Erfahrungen mit REITs .......................................... 58
3.2.1 Datenlage und Marktentwicklungen ........................... 59
3.2.2 Steuerausfälle umstritten: Das Beispiel Frankreich................. 61
3.2.3 Zunehmender Reifegrad bei weiterem Wachstum: die USA......... 63
3.2.4 Professionalisierung......................................... 65
3.2.5 Transparenz............................................... 66
3.2.6 Verhältnis zu bestehenden Anlageformen........................ 67
3.3 Entwicklungen internationaler Immobilientransaktionen und Rolle von
REITs........................................................ 68
3.4 Fazit: Veränderungspotenzial durch REITs........................... 70
Teil 2. Aufbau und Management von REITs in Deutschland................ 71
1. Entwicklung der Immobilienaktien in Deutschland..................... 71
1.1 Überblick...................................................... 71
1.1.1 Abgrenzung des Marktsegments............................... 71
1.1.2 Deutscher Immobilienaktienindex............................. 72
1.1.3 Performanceverzerrung...................................... 74
1.2 Klassifizierung von Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland........ 75
X
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.3 Analyse der geringen Bedeutung ................................... 81
1.3.1 Phasen der Marktentwicklung ................................ 81
1.3.1.1 Phase bis 1999....................................... 81
1.3.1.2 Phase 1999-2003 .................................... 82
1.3.1.3 Phase 2004 bis heute.................................. 82
1.3.2 Mangelnde Kapitalverkehrsfreiheit als Entwicklungshindernis....... 83
1.3.3 Investorenverhalten......................................... 83
1.3.3.1 Institutionelle Investoren.............................. 84
1.3.3.2 Private Anleger...................................... 84
1.3.4 Das Scheitern von Geschäftsmodellen als Branchenproblem......... 85
1.3.4.1 Insolvenzen......................................... 85
1.3.4.2
Going
Private ....................................... 86
1.4 Perspektiven
fur
Immobilienaktien in Deutschland..................... 87
1.4.1 Einbettung in einen europäischen Kapitalmarkt................... 87
1.4.2 IFRS — Neues Denken im Rechnungswesen...................... 87
1.4.3 Rückkopplungseffekte....................................... 88
1.5
Summary
...................................................... 89
2. Anforderungen an einen erfolgreichen Börsengang..................... 90
2.1 Erwartungen internationaler Investoren an den G-REIT................ 90
2.2 Einleitung: Aktuelles Marktumfeld und Entwicklungstrends............. 90
2.3 Erfolgsfaktoren börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften......... 94
2.3.1 Management und Track
Record
............................... 99
2.3.2 Portfolio.................................................. 99
2.3.3 Strategie und Ertragsstrukturen................................ 101
2.3.4 Kapitalstruktur und steuerliche Transparenz ..................... 101
2.3.5 Größe und Liquidität........................................ 102
2.3.6 Transparenz und
Corporate Governance.........................
102
3. Die REIT-Aktiengesellschaft........................................ 104
3.1 Einleitung..................................................... 106
3.2 Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen der REIT-Aktiengesellschaft...... 107
3.2.1 Rechtsnatur der REIT-Aktiengesellschaft....................... 107
3.2.2 Erlaubte Tätigkeit der REIT-Aktiengesellschaft................... 108
3.2.2.1 Unternehmensgegenstand gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 REITG___ 108
3.2.2.2 Errichtung von Zweigniederlassungen.................... 110
3.2.2.3 Tochtergesellschaften und Beteiligungen.................. 110
3.2.2.4 Erwerb eigener Aktien................................ 113
3.2.2.5 Ausschluss des Immobilienhandels....................... 114
3.2.3 Grundkapital und Aktienart.................................. 114
3.2.3.1 Grundkapital gemäß § 6 AktG.......................... 114
3.2.3.2 Aktienform und -gattung.............................. 115
3.2.3.3 Inhaber- oder Namensaktien............................ 115
3.2.3.4 Vinkulierte Namensaktien............................. 115
3.2.4 Firma der REIT-Aktiengesellschaft............................ 116
3.2.4.1 Geschützte Begriffe................................... 116
XI
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.2.4.2 Privilegierte Unternehmen............................. 116
3.2.4.3 Anmeldung zum Handelsregister........................ 118
3.2.5 Sitz der REIT-Aktiengesellschaft.............................. 119
3.2.6 Schadensersatzansprüche der Minderheitsaktionäre bei Verlust des
REIT-Status .............................................. 119
3.2.6.1 Regelungsgegenstand des Schadensersatzanspruchs.......... 119
3.2.6.2 Ausgestaltung des Schadensersatzanspruchs................ 120
3.2.6.3 Garantie- oder Verschuldenshaftung..................... 120
3.2.6.4 Schadensersatzanspruch in der Satzung................... 121
3.3 Wirtschaftliche Voraussetzungen der REIT-Aktiengesellschaft ........... 123
3.3.1 Portfoliostruktur der REIT-Aktiengesellschaft................... 123
3.3.2 Ertragsstruktur der REIT-Aktiengesellschaft..................... 125
3.3.3 Gewinnverwendung der REIT-Aktiengesellschaft................. 125
3.3.3.1 Grundsätze zur Ermittlung des Ausschüttungsvolumens...... 126
3.3.3.2 Berücksichtigung von Verlustvorträgen................... 127
3.3.3.3 Ausschluss des § 150 AktG bei der Ermittlung des Ausschüt¬
tungsvolumens ...................................... 127
3.3.4 Mindesteigenkapital, Fremdkapitalaufnahme..................... 128
3.3.5 Überprüfung der Statusvoraussetzungen........................ 129
3.4 Kapitalmarktrechtliche Aspekte der REIT-Aktiengesellschaft............ 130
3.4.1 Börsenzulassung der REIT-Aktiengesellschaft.................... 130
3.4.1.1 Voraussetzungen für eine Zulassung der Aktien zum Amt¬
lichen Markt........................................ 130
3.4.1.2 Voraussetzungen für eine Zulassung der Aktien zum Geregel¬
ten Markt........................................... 132
3.4.1.3 Zulassungsverfahren.................................. 133
3.4.1.4 REIT-Segment der FWB.............................. 134
3.4.2 Mindestaktienstreuung der REIT-Aktiengesellschaft .............. 134
3.4.2.1 Gesetzliche Mindeststreubesitzquote..................... 134
3.4.2.2 Folgen einer Unterschreitung der Streubesitzquote.......... 135
3.4.2.3 Entschädigungsregelung in der Satzung................... 137
3.4.2.4 Steuerungsmaßnahmen durch die REIT-Aktiengesellschaft . . . 137
3.4.3 Beschränkung der Beteiligung eines Aktionärs.................... 138
3.4.3.1 Gesetzliche Höchstbeteiligungsgrenze für direkten Aktien¬
besitz .............................................. 138
3.4.3.2 Folgen eines Verstoßes gegen die Höchstbeteiligungsgrenze ... 138
3.4.3.3 Maßnahmen der REIT-Aktiengesellschaft im Falle eines Ver¬
stoßes durch einen Aktionär............................ 140
3.4.4 Folgepflichten der Börsenzulassung............................ 142
3.4.4.1 Verbot von Insidergeschäften, §§ 12 ff. WpHG............. 142
3.4.4.2 Ad hoc Mitteilungspflichten............................ 143
3.4.4.3
Directors Dealings...................................
144
3.4.4.4 Führung von Insiderverzeichnissen...................... 144
3.4.4.5 Mitteilungs- und Veröffentlichungspflichten gemäß §§ 21 ff.
WpHG............................................. 145
3.4.4.6 Zulassung zum Amtlichen oder Geregelten Markt mit wei¬
teren Zulassungsfolgepflichten
(Prime
Standard) an der FWB .. 146
XII
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.4.4.7 Veröffentlichung und Mitteilung von Finanzberichten und
Geschäftsmitteilungen................................. 146
3.4.4.8 Sonstige Zulassungsfolgepflichten....................... 146
3.4.4.9 Anwendbarkeit des Wertpapiererwerbs- und Übernahme¬
gesetzes ............................................ 147
3.5 Steuerliche Behandlung der REIT-Aktiengesellschaft................... 147
3.5.1 Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft.................... 148
3.5.1.1 Beginn der Steuerbefreiung............................ 149
3.5.1.2 Steuerliche Wirkung des Eintritts in den REIT-Status....... 149
3.5.1.3 Anwendung der sogenannten
„Exit Tax ..................
150
3.5.1.4 Gewerbesteuerliche Folgen auf Ebene der Immobilien-
Personengesellschaft .................................. 150
3.5.1.5 Steuerliche Entstrickung ausländischer Immobilien.......... 151
3.5.2 Besteuerung auf Unternehmensebene .......................... 151
3.5.2.1 Keine steuerliche Privilegierung der Tochterebene.......... 151
3.5.2.2 Ausländische Immobilienbestände....................... 152
3.5.2.3 Einzelne Gestaltungsüberlegungen....................... 153
3.5.3 Besteuerung auf Ebene der REIT-Aktionäre..................... 155
3.5.3.1 Eintritt in den REIT-Status............................ 155
3.5.3.2 Laufende Erträge..................................... 156
3.5.3.3 Einführung einer Abgeltungsteuer für REIT-Ausschüttungen 156
3.5.3.4 Ausschüttungen ausländischer REITs..................... 157
3.5.3.5 Besteuerung ausländischer Aktionäre..................... 157
3.5.3.6 Veräußerungsgewinne................................. 158
3.5.4 (Straf-) Zahlung............................................ 159
3.5.4.1 Einleitung.......................................... 159
3.5.4.2 Einzelne Zahlungstatbestände........................... 159
3.5.5 Ende der Steuerbefreiung.................................... 160
3.5.6 Steuerliche Privilegierung durch Einführung einer so genannten
„Exit Tax ................................................
162
3.5.6.1 Beschränkung auf REIT-Aktiengesellschaft und Vor-REIT ... 162
3.5.6.2 Zeitliche Anwendung................................. 162
3.5.6.3 Keine Anwendung auf Privatvermögen................... 162
3.5.6.4 Anwendung für ausländische Eigentümer?................. 163
3.5.6.5 Umfang der Privilegierung............................. 163
3.5.6.6 Beschränkung des Anwendungsbereiches der
Exit Tax.......
163
3.5.6.7 Entfall der steuerlichen Privilegierung gemäß § 3 Nr. 70 Satz 2
EStG.............................................. 164
3.5.6.8 Keine EK 02-Privilegierung............................ 165
3.5.7 Grunderwerbsteuerliche Implikationen......................... 165
3.5.7.1 Immobilenerwerb durch die REIT-Aktiengesellschaft....... 165
3.5.7.2 Formwechsel immobilienhaltender Personengesellschaften zur
REIT-Aktiengesellschaft .............................. 166
3.5.7.3 Granderwerbsteuerlich relevante Vorgänge auf Gesellschafter-
ebene nach Erwerb................................... 166
3.5.8 Abgabe Steuererklärung..................................... 167
3.6 Der Vor-REIT ................................................. 168
3.6.1 Rechtsnatur des Vor-REIT................................... 168
XIII
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.6.2 Voraussetzungen des Vor-REIT............................... 168
3.6.2.1 Registrierung als Vor-REIT............................ 168
3.6.2.2 Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen.................. 168
3.6.2.3 Wirtschaftliche Voraussetzungen........................ 169
3.6.3 Dauer des Status als Vor-REIT................................ 170
3.6.4 Steuerliche Folgen des Vor-REIT-Status........................ 170
3.7 Zusammenfassung............................................... 171
4. Bilanzierungsfragen im Zusammenhang mit der Einführung von
HEIT
Aktiengesellschaften............................................... 171
4.1 Verpflichtung zur Aufstellung des Jahres- bzw. Konzernabschlusses nach
IFRS ......................................................... 172
4.2 Bilanzierung des Immohilienvermögens nach IFRS..................... 172
4.3 Einzelfragen zur Bewertung des Immobilienvermögens zum
Fair Value
..... 173
4.4 Besonderheiten bei Tochterpersonengesellschaften..................... 174
4.5 Leasingverhältnisse.............................................. 174
4.6 Verpflichtung zur Ausschüttung von 90 % des handelsrechtlichen Jahresüber¬
schusses der REIT AG............................................. 175
4.7 Segmentberichterstattung......................................... 175
4.8 Empfehlungen der EPRA zum Konzern- bzw. Einzelabschluss nach IFRS .. 176
4.9 Organisatorische Aspekte......................................... 176
4.10 Schlussbemerkungen............................................. 177
5. Börsengang —
to do s...............................................
177
5.1 Einleitung..................................................... 177
5.2 Schrittfolge.................................................... 178
5.2.1 Vorbereitung — intern, organisatorisch, gesellschaftsrechtlich........ 180
5.2.2 Durchführung — Wertpapierprospekt, Verträge, Vermarktung....... 185
5.2.3 Abschluss — Preisfindung, Zuteilung, Notierung.................. 187
5.3 Nächste Schritte ................................................ 188
6. Langfristige Erfolgsfaktoren von REITs. Was lehrt die Entwicklung in
den USA?......................................................... 189
6.1 Einleitung..................................................... 189
6.2 Struktur des US-amerikanischen REIT-Marktes....................... 190
6.3 Entwicklungspfad in den USA..................................... 192
6.4 REITs in einem gemischten Anlageportfolio.......................... 194
6.4.1 Risiko-Rendite-Eigenschaften................................ 195
6.4.2 REITs nur mäßig als Inflationshedge geeignet.................... 196
6.5 Gibt es den optimalen REIT?...................................... 196
6.5.1 Größenvorteile von REITs................................... 196
6.5.2 Management vonREITs..................................... 197
6.5.3 Nur
moderater
Verschuldungsgrad............................. 197
6.5.4 Kurzfristige Tradingmöglichkeiten begrenzt..................... 198
6.6 Schlussbemerkungen............................................. 198
XIV
Inhaltsverzeichnis
Seite
7. Investor
Relations
- REITs im Dialog mit dem Kapitalmarkt............. 200
7.1 Einleitung..................................................... 200
7.2 Definition..................................................... 201
7.3 Konzeption.................................................... 202
7.4 Ziele.......................................................... 203
7.4.1 Primärziele................................................ 203
7.4.1.1 Langfristige Maximierung des Aktienkurses............... 203
7.4.1.2 Senkung der Kapitalkosten............................. 203
7.4.2 Sekundärziele.............................................. 204
7.4.2.1 Vertrauensbildung/Aktionärstreue....................... 204
7.4.2.2 Hoher Aktienkurs als Akquisitionswährung und Schutz vor
Übernahmen........................................ 204
7.4.2.3 Senkung der Volatilität des Aktienkurses.................. 204
7.4.2.4 Steigerung des Bekanntheitsgrades....................... 204
7.4.2.5 Verbesserung des Unternehmensimages................... 204
7.4.2.6 Beeinflussung der Aktionärsstruktur..................... 205
7.4.2.7 Verbesserung der Informationseffizienz des Kapitalmarktes ... 205
7.5 Zielgruppen.................................................... 206
7.5.1 Institutionelle Investoren..................................... 206
7.5.2 Analysten................................................. 206
7.5.3 Private Investoren, Mitarbeiter................................ 207
7.5.4 Finanzjournalisten, Anlageberater und Ratingagenturen............ 207
7.6 Instrumente - Pflicht und Kür..................................... 208
7.6.1 Unpersönliche Maßnahmen.................................. 208
7.6.1.1 Pflicht............................................. 208
7.6.1.2 Kür ............................................... 210
7.6.2 Persönliche Maßnahmen..................................... 211
7.6.2.1 Pflicht............................................. 211
7.6.2.2 Kür ............................................... 211
7.6.3 Unterstützende Maßnahmen.................................. 212
7.7 Grundsätze der Finanzkommunikation.............................. 214
7.8 Inhalte........................................................ 215
7.9 Evaluation..................................................... 215
7.9.1 Bekanntheitsgrad in der Financial Community................... 215
7.9.2 Relative Aktienkursperformance............................... 216
7.10 Fazit.......................................................... 216
Teil 3. Investition in REITs/REIT-Vehikel............................... 217
1. Anforderungen und Erwartungen institutioneller Investoren an G-REITs.. 217
1.1 Immobilien als Anlage
rur
institutionelle Investoren.................... 218
1.1.1 Einleitung ................................................ 218
1.1.2 Struktur des institutionellen Investmentmarktes.................. 218
1.2 Arten von Immobilieninvestoren................................... 220
1.2.1 Kategorisierung von Investoren............................... 220
1.2.2 Spezialisierungsgrad der Investoren ............................ 222
XV
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.2.2.1 Generalist versus Spezialist............................. 222
1.2.2.2 Anforderungen der Generalisten an den G-REIT........... 224
1.2.2.3 Anforderungen der Spezialisten an den G-REIT............ 224
1.2.3 Aktives
vs.
Passives Fondsmanagement.......................... 225
1.2.4 Vergleichsindizes als Benchmark für die Investoren................ 225
1.2.5 Investmentansätze der Investoren.............................. 226
1.2.5.1 Unzählige Investmentansätze, die sich in der Regel im Zeitab¬
lauf ändern......................................... 226
1.2.5.2 Top Down Ansatz.................................... 226
1.2.5.3 Stock
Picking
Ansatz (oder Bottom Up-Ansatz)............ 227
1.2.5.4 Quantitativer Ansatz.................................. 227
1.3 Anforderungen der Investoren an den G-REIT gemäß HSBC Umfragen___ 228
1.3.1 Allgemeines............................................... 228
1.3.1.1 Vorbemerkungen..................................... 228
1.3.1.2 Großes institutionelle Interesse an der G-REIT-Struktur..... 228
1.3.1.3 Der flexible französische SIIC ist die Benchmark, Trust-basier-
te Modelle wenig beliebt............................... 231
1.3.2 Bewertung einzelner G-REIT-Merkmale aus Investorensicht........ 233
1.3.2.1 Negative Aspekte der G-REIT-Struktur.................. 233
1.3.2.2 Neutrale Aspekte der G-REIT-Struktur.................. 245
1.3.2.3 Positive Aspekte der G-REIT-Struktur................... 248
1.3.3 Ausgestaltung des G-REITs .................................. 248
1.3.3.1 Investoren erwarten eine Dividendenrendite zwischen 3 %
und 5%............................................ 248
1.3.3.2 Welche Größe braucht ein G-REIT?..................... 249
1.3.3.3 Gesamtrendite zwischen 6% und 10% erwartet............. 251
1.3.3.4 Klare Favorisierung eines fokussierten G-REITs............ 251
1.4 Investoren fordern G-REIT-Aufnahme in die DAX-Familie............. 253
1.5 Fazit.......................................................... 256
2. Investments in REITs/REIT-Produkte................................ 258
2.1 Einführung.................................................... 258
2.2 REIT-Investments .............................................. 259
2.2.1 Direkte Investments in REITs................................. 259
2.2.1.1 Generelle Erfolgsfaktoren für ein REIT-Investment......... 259
2.2.1.2 REITs im Vergleich zu anderen Investments und als Bestand¬
teil eines Multi-Asset-Portfolios......................... 264
2.2.2 Indirekte Investments in REITs ............................... 270
2.2.2.1 Immobilienaktien-ZREIT-Fonds........................ 270
2.2.2.2 Immobiliendachfonds................................. 272
2.2.2.3 REIT-Derivate...................................... 275
2.2.2.4 REIT-Anleihen...................................... 280
2.3 Fazit.......................................................... 281
3. Beurteilung von REITs............................................. 281
3.1 Top
Down-Analyse
.............................................. 282
3.2 Bottom Up-Analyse............................................. 282
XVI
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.3 Quantitative Bewertungsmethoden................................. 283
3.3.1 Bewertung von REITs im Vergleich zu allgemeinen Aktien......... 284
3.3.2 welche Bewertungsmethoden kommen zur Anwendung und wie
werden sie im Anlageprozess gewichtet?......................... 285
3.3.3 Bewertung von Entwicklungsprojekten......................... 286
3.3.4 Beispiel einer Bottom Up-Analyse (Kilroy
Realty Corp.)
........... 287
3.3.5 Beispiel der Interdependenz von Top Down- und Bottom Up-Analyse 290
3.4 Beurteilung von REITs als Anlageklasse ............................. 290
3.5 Schlussbemerkungen............................................. 292
4. Rating von REITs.................................................. 293
4.1 Einleitung..................................................... 293
4.2 Rating von REITs: grundsätzliche Überlegungen...................... 294
4.2.1 Aktienanalyse und Rating von REITs .......................... 295
4.2.2 Bewertung von REITs....................................... 295
4.2.3 Ratingbegriffund Ratingmethodik............................ 297
4.2.4 Ablauf................................................... 298
4.3 Bewertungsmodell .............................................. 299
4.3.1 Portfolio.................................................. 300
4.3.2 Management.............................................. 302
4.3.3 Finanzstrukturen........................................... 304
4.3.4 Marktbewertung........................................... 304
4.4 Nutzen von REIT-Ratings........................................ 306
Teil 4. Die Zukunft des G-REIT........................................ 307
Stichwortverzeichnis................................................. 311
|
| adam_txt |
Inhaltsübersicht
Seite
Vorwort.
V
Inhaltsverzeichnis.
IX
Literaturverzeichnis. XIX
Abkürzungsverzeichnis.XXIII
Autorenverzeichnis. XXV
Teil 1. Grundkonzeption und Verbreitung der
Real Estate
Investment Trusts 1
1. Grundkonzeption und Verbreitung der
Real Estate
Investment Trusts
(Knoflach/Körfgen). 1
2. Wesentliche Kennzahlen und (Rendite-) Entwicklungen von REITs
(Stanbîawek/Barkow)
. 19
3. Gesamtwirtschaftliche Betrachtung und Erfahrungen (Kater) . 52
Teil 2. Aufbau und Management von REITs in Deutschland. 71
1. Entwicklung der Immobilienaktien in Deutschland (Leibald). 71
2. Anforderungen an einen erfolgreichen Börsengang (Puhl). 90
3. Die REIT-Aktiengesellschaft (Volckens). 104
4. Bilanzierungsfragen im Zusammenhang mit der Einfuhrung von REIT
Aktiengesellschaften (Volker) . 171
5. Börsengang -
to do's
(Barsche). 177
6. Langfristige Erfolgsfaktoren von REITs. Was lehrt die Entwicklung in
den USA? (Just). 189
7. Investor
Relations
- REITs im Dialog mit dem Kapitalmarkt
(Kiss)
. 200
Teil 3. Investition in REITs/REIT-Vehikel. 217
1. Anforderungen und Erwartungen institutioneller Investoren an G-REITs
(Barkow/Stanulawek). 217
2. Investments in REITs/REIT-Produkte (Schäfer/Rackensperger) . 258
3. Beurteilung von REITs (Lange). 281
4. Rating von REITs (Knepel). 293
Teil 4. Die Zukunft des G-REIT (Knoßach/Körfgen). 307
Stichwortverzeichnis. 311
VII
Inhaltsverzeichnis
Seite
Votwort.
V
Inhaltsübersicht .
VII
Literaturverzeichnis. XIX
Abkürzungsverzeichnis.XXIII
Autorenverzeichnis. XXV
Teil 1. Grundkonzeption und Verbreitung der Real
Estate
Investment Trusts . 1
1. Grundkonzeption und Verbreitung der Real
Estate
Investment Trusts. 1
1.1 Von der Geschichte bis zur Gegenwart der Real
Estate
Investment Trusts
(REITs). 1
1.1.1 Management . 4
1.1.2 Bruttoerträge und Vermögen des REITs. 4
1.1.3 Projektentwicklungstätigkeiten. 5
1.1.4 Verschuldungsgrad
(„Leverage")
. 5
1.1.5 Börsennotierung. 5
1.1.6 Höhe der Ausschüttung der Gewinne. 6
1.2 REITs, die liquideste Form der Direktimmobilienanlage. 6
1.2.1
Real Estate
als Asset-Klasse. 6
1.2.2 REITs und Immobilienfonds. 8
1.2.3 REITs und Aktienmärkte. 10
1.3 Über die Sektoren einer Asset-Klasse. 11
1.3.1 „Office REIT". 12
1.3.2
„Retail
REIT". 12
1.3.3
„Industrial
REIT". 13
1.3.4
„Residential
REIT". 13
1.4 REITs: Verbindung von
Megatrends
des Kapitalmarktes in einem Wert¬
papier . 15
1.5 Professionalisierung des Immobilienmarktes durch die Einführung von
REITs. 17
2. Wesentliche Keimzahlen und (Rendite-) Entwicklungen von REITs. 19
2.1 Einleitung. 19
2.1.1 Gang der Untersuchung. 19
2.1.2 REIT ist nicht gleich REIT!. 20
2.1.3 REITs als eigenständige Anlageklasse — Einordnung ins Anlage-
universum . 23
2.2 Kapitalmarktkennzahlen von REITs: Renditeentwicklungen, Volatilitäten,
Korrelationen im Vergleich. 23
IX
Inhaltsverzeichnis
Seite
2.2.1 Renditeentwicklung der REITs im Vergleich zum Immobilienmarkt. . 23
2.2.2 Weltweite REIT-Renditen im Vergleich zu Aktienmärkten. 28
2.2.2.1 Indexauswahl für die Renditevergleichsanalysen. 28
2.2.2.2 Renditevergleich von Aktien und REITs mit strukturellen
Schwächen. 29
2.2.2.3 REIT-Renditen schlagen Aktienrenditen in den letzten Jahren 29
2.2.2.4 REIT-Renditen im Vergleich mit anderen Anlageklassen. 36
2.2.3 Volatilität der REITs im Vergleich mit anderen Anlageklassen. 37
2.2.3.1 Volatilität der REITs im Vergleich mit dem Aktienmarkt. 37
2.2.3.2 Volatilität der REITs im Vergleich mit weiteren Anlageklassen 39
2.2.4 Korrelationen und Betafaktoren von REITs. 40
2.2.4.1 Korrelation der REITs mit dem Immobilienmarkt. 40
2.2.4.2 Korrelation und Betafaktoren der REITs im Vergleich zu Ak¬
tienmärkten . 41
2.2.4.3 Korrelation und Betafaktoren der REITs im Vergleich zu ande¬
ren Anlageklassen. 44
2.3 Weitere Aspekte von REITs. 44
2.3.1 Zinssensitivität von REITs. 44
2.3.2 REIT als Dividendenmotor . 46
2.3.3 Immobilien sind inflationssicher-REITs auch?. 48
2.3.4 REITs in der Portfoliotheorie. 50
2.4 Zusammenfassung und Ausblick
fur
den deutschen REIT . 52
3. Gesamtwirtschaftliche Betrachtung und Erfahrungen. 52
3.1 REITs: Gesamtwirtschaftliche Bedeutung. 53
3.1.1 REITs als Kapitalmarktinstrument. 53
3.1.2 Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienmärkte. 56
3.2 Erfahrungen mit REITs . 58
3.2.1 Datenlage und Marktentwicklungen . 59
3.2.2 Steuerausfälle umstritten: Das Beispiel Frankreich. 61
3.2.3 Zunehmender Reifegrad bei weiterem Wachstum: die USA. 63
3.2.4 Professionalisierung. 65
3.2.5 Transparenz. 66
3.2.6 Verhältnis zu bestehenden Anlageformen. 67
3.3 Entwicklungen internationaler Immobilientransaktionen und Rolle von
REITs. 68
3.4 Fazit: Veränderungspotenzial durch REITs. 70
Teil 2. Aufbau und Management von REITs in Deutschland. 71
1. Entwicklung der Immobilienaktien in Deutschland. 71
1.1 Überblick. 71
1.1.1 Abgrenzung des Marktsegments. 71
1.1.2 Deutscher Immobilienaktienindex. 72
1.1.3 Performanceverzerrung. 74
1.2 Klassifizierung von Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland. 75
X
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.3 Analyse der geringen Bedeutung . 81
1.3.1 Phasen der Marktentwicklung . 81
1.3.1.1 Phase bis 1999. 81
1.3.1.2 Phase 1999-2003 . 82
1.3.1.3 Phase 2004 bis heute. 82
1.3.2 Mangelnde Kapitalverkehrsfreiheit als Entwicklungshindernis. 83
1.3.3 Investorenverhalten. 83
1.3.3.1 Institutionelle Investoren. 84
1.3.3.2 Private Anleger. 84
1.3.4 Das Scheitern von Geschäftsmodellen als Branchenproblem. 85
1.3.4.1 Insolvenzen. 85
1.3.4.2
Going
Private . 86
1.4 Perspektiven
fur
Immobilienaktien in Deutschland. 87
1.4.1 Einbettung in einen europäischen Kapitalmarkt. 87
1.4.2 IFRS — Neues Denken im Rechnungswesen. 87
1.4.3 Rückkopplungseffekte. 88
1.5
Summary
. 89
2. Anforderungen an einen erfolgreichen Börsengang. 90
2.1 Erwartungen internationaler Investoren an den G-REIT. 90
2.2 Einleitung: Aktuelles Marktumfeld und Entwicklungstrends. 90
2.3 Erfolgsfaktoren börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften. 94
2.3.1 Management und Track
Record
. 99
2.3.2 Portfolio. 99
2.3.3 Strategie und Ertragsstrukturen. 101
2.3.4 Kapitalstruktur und steuerliche Transparenz . 101
2.3.5 Größe und Liquidität. 102
2.3.6 Transparenz und
Corporate Governance.
102
3. Die REIT-Aktiengesellschaft. 104
3.1 Einleitung. 106
3.2 Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen der REIT-Aktiengesellschaft. 107
3.2.1 Rechtsnatur der REIT-Aktiengesellschaft. 107
3.2.2 Erlaubte Tätigkeit der REIT-Aktiengesellschaft. 108
3.2.2.1 Unternehmensgegenstand gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 REITG_ 108
3.2.2.2 Errichtung von Zweigniederlassungen. 110
3.2.2.3 Tochtergesellschaften und Beteiligungen. 110
3.2.2.4 Erwerb eigener Aktien. 113
3.2.2.5 Ausschluss des Immobilienhandels. 114
3.2.3 Grundkapital und Aktienart. 114
3.2.3.1 Grundkapital gemäß § 6 AktG. 114
3.2.3.2 Aktienform und -gattung. 115
3.2.3.3 Inhaber- oder Namensaktien. 115
3.2.3.4 Vinkulierte Namensaktien. 115
3.2.4 Firma der REIT-Aktiengesellschaft. 116
3.2.4.1 Geschützte Begriffe. 116
XI
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.2.4.2 Privilegierte Unternehmen. 116
3.2.4.3 Anmeldung zum Handelsregister. 118
3.2.5 Sitz der REIT-Aktiengesellschaft. 119
3.2.6 Schadensersatzansprüche der Minderheitsaktionäre bei Verlust des
REIT-Status . 119
3.2.6.1 Regelungsgegenstand des Schadensersatzanspruchs. 119
3.2.6.2 Ausgestaltung des Schadensersatzanspruchs. 120
3.2.6.3 Garantie- oder Verschuldenshaftung. 120
3.2.6.4 Schadensersatzanspruch in der Satzung. 121
3.3 Wirtschaftliche Voraussetzungen der REIT-Aktiengesellschaft . 123
3.3.1 Portfoliostruktur der REIT-Aktiengesellschaft. 123
3.3.2 Ertragsstruktur der REIT-Aktiengesellschaft. 125
3.3.3 Gewinnverwendung der REIT-Aktiengesellschaft. 125
3.3.3.1 Grundsätze zur Ermittlung des Ausschüttungsvolumens. 126
3.3.3.2 Berücksichtigung von Verlustvorträgen. 127
3.3.3.3 Ausschluss des § 150 AktG bei der Ermittlung des Ausschüt¬
tungsvolumens . 127
3.3.4 Mindesteigenkapital, Fremdkapitalaufnahme. 128
3.3.5 Überprüfung der Statusvoraussetzungen. 129
3.4 Kapitalmarktrechtliche Aspekte der REIT-Aktiengesellschaft. 130
3.4.1 Börsenzulassung der REIT-Aktiengesellschaft. 130
3.4.1.1 Voraussetzungen für eine Zulassung der Aktien zum Amt¬
lichen Markt. 130
3.4.1.2 Voraussetzungen für eine Zulassung der Aktien zum Geregel¬
ten Markt. 132
3.4.1.3 Zulassungsverfahren. 133
3.4.1.4 REIT-Segment der FWB. 134
3.4.2 Mindestaktienstreuung der REIT-Aktiengesellschaft . 134
3.4.2.1 Gesetzliche Mindeststreubesitzquote. 134
3.4.2.2 Folgen einer Unterschreitung der Streubesitzquote. 135
3.4.2.3 Entschädigungsregelung in der Satzung. 137
3.4.2.4 Steuerungsmaßnahmen durch die REIT-Aktiengesellschaft . . . 137
3.4.3 Beschränkung der Beteiligung eines Aktionärs. 138
3.4.3.1 Gesetzliche Höchstbeteiligungsgrenze für direkten Aktien¬
besitz . 138
3.4.3.2 Folgen eines Verstoßes gegen die Höchstbeteiligungsgrenze . 138
3.4.3.3 Maßnahmen der REIT-Aktiengesellschaft im Falle eines Ver¬
stoßes durch einen Aktionär. 140
3.4.4 Folgepflichten der Börsenzulassung. 142
3.4.4.1 Verbot von Insidergeschäften, §§ 12 ff. WpHG. 142
3.4.4.2 Ad hoc Mitteilungspflichten. 143
3.4.4.3
Directors' Dealings.
144
3.4.4.4 Führung von Insiderverzeichnissen. 144
3.4.4.5 Mitteilungs- und Veröffentlichungspflichten gemäß §§ 21 ff.
WpHG. 145
3.4.4.6 Zulassung zum Amtlichen oder Geregelten Markt mit wei¬
teren Zulassungsfolgepflichten
(Prime
Standard) an der FWB . 146
XII
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.4.4.7 Veröffentlichung und Mitteilung von Finanzberichten und
Geschäftsmitteilungen. 146
3.4.4.8 Sonstige Zulassungsfolgepflichten. 146
3.4.4.9 Anwendbarkeit des Wertpapiererwerbs- und Übernahme¬
gesetzes . 147
3.5 Steuerliche Behandlung der REIT-Aktiengesellschaft. 147
3.5.1 Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft. 148
3.5.1.1 Beginn der Steuerbefreiung. 149
3.5.1.2 Steuerliche Wirkung des Eintritts in den REIT-Status. 149
3.5.1.3 Anwendung der sogenannten
„Exit Tax".
150
3.5.1.4 Gewerbesteuerliche Folgen auf Ebene der Immobilien-
Personengesellschaft . 150
3.5.1.5 Steuerliche Entstrickung ausländischer Immobilien. 151
3.5.2 Besteuerung auf Unternehmensebene . 151
3.5.2.1 Keine steuerliche Privilegierung der Tochterebene. 151
3.5.2.2 Ausländische Immobilienbestände. 152
3.5.2.3 Einzelne Gestaltungsüberlegungen. 153
3.5.3 Besteuerung auf Ebene der REIT-Aktionäre. 155
3.5.3.1 Eintritt in den REIT-Status. 155
3.5.3.2 Laufende Erträge. 156
3.5.3.3 Einführung einer Abgeltungsteuer für REIT-Ausschüttungen 156
3.5.3.4 Ausschüttungen ausländischer REITs. 157
3.5.3.5 Besteuerung ausländischer Aktionäre. 157
3.5.3.6 Veräußerungsgewinne. 158
3.5.4 (Straf-) Zahlung. 159
3.5.4.1 Einleitung. 159
3.5.4.2 Einzelne Zahlungstatbestände. 159
3.5.5 Ende der Steuerbefreiung. 160
3.5.6 Steuerliche Privilegierung durch Einführung einer so genannten
„Exit Tax".
162
3.5.6.1 Beschränkung auf REIT-Aktiengesellschaft und Vor-REIT . 162
3.5.6.2 Zeitliche Anwendung. 162
3.5.6.3 Keine Anwendung auf Privatvermögen. 162
3.5.6.4 Anwendung für ausländische Eigentümer?. 163
3.5.6.5 Umfang der Privilegierung. 163
3.5.6.6 Beschränkung des Anwendungsbereiches der
Exit Tax.
163
3.5.6.7 Entfall der steuerlichen Privilegierung gemäß § 3 Nr. 70 Satz 2
EStG. 164
3.5.6.8 Keine EK 02-Privilegierung. 165
3.5.7 Grunderwerbsteuerliche Implikationen. 165
3.5.7.1 Immobilenerwerb durch die REIT-Aktiengesellschaft. 165
3.5.7.2 Formwechsel immobilienhaltender Personengesellschaften zur
REIT-Aktiengesellschaft . 166
3.5.7.3 Granderwerbsteuerlich relevante Vorgänge auf Gesellschafter-
ebene nach Erwerb. 166
3.5.8 Abgabe Steuererklärung. 167
3.6 Der Vor-REIT . 168
3.6.1 Rechtsnatur des Vor-REIT. 168
XIII
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.6.2 Voraussetzungen des Vor-REIT. 168
3.6.2.1 Registrierung als Vor-REIT. 168
3.6.2.2 Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen. 168
3.6.2.3 Wirtschaftliche Voraussetzungen. 169
3.6.3 Dauer des Status als Vor-REIT. 170
3.6.4 Steuerliche Folgen des Vor-REIT-Status. 170
3.7 Zusammenfassung. 171
4. Bilanzierungsfragen im Zusammenhang mit der Einführung von
HEIT
Aktiengesellschaften. 171
4.1 Verpflichtung zur Aufstellung des Jahres- bzw. Konzernabschlusses nach
IFRS . 172
4.2 Bilanzierung des Immohilienvermögens nach IFRS. 172
4.3 Einzelfragen zur Bewertung des Immobilienvermögens zum
Fair Value
. 173
4.4 Besonderheiten bei Tochterpersonengesellschaften. 174
4.5 Leasingverhältnisse. 174
4.6 Verpflichtung zur Ausschüttung von 90 % des handelsrechtlichen Jahresüber¬
schusses der REIT AG. 175
4.7 Segmentberichterstattung. 175
4.8 Empfehlungen der EPRA zum Konzern- bzw. Einzelabschluss nach IFRS . 176
4.9 Organisatorische Aspekte. 176
4.10 Schlussbemerkungen. 177
5. Börsengang —
to do's.
177
5.1 Einleitung. 177
5.2 Schrittfolge. 178
5.2.1 Vorbereitung — intern, organisatorisch, gesellschaftsrechtlich. 180
5.2.2 Durchführung — Wertpapierprospekt, Verträge, Vermarktung. 185
5.2.3 Abschluss — Preisfindung, Zuteilung, Notierung. 187
5.3 Nächste Schritte . 188
6. Langfristige Erfolgsfaktoren von REITs. Was lehrt die Entwicklung in
den USA?. 189
6.1 Einleitung. 189
6.2 Struktur des US-amerikanischen REIT-Marktes. 190
6.3 Entwicklungspfad in den USA. 192
6.4 REITs in einem gemischten Anlageportfolio. 194
6.4.1 Risiko-Rendite-Eigenschaften. 195
6.4.2 REITs nur mäßig als Inflationshedge geeignet. 196
6.5 Gibt es den optimalen REIT?. 196
6.5.1 Größenvorteile von REITs. 196
6.5.2 Management vonREITs. 197
6.5.3 Nur
moderater
Verschuldungsgrad. 197
6.5.4 Kurzfristige Tradingmöglichkeiten begrenzt. 198
6.6 Schlussbemerkungen. 198
XIV
Inhaltsverzeichnis
Seite
7. Investor
Relations
- REITs im Dialog mit dem Kapitalmarkt. 200
7.1 Einleitung. 200
7.2 Definition. 201
7.3 Konzeption. 202
7.4 Ziele. 203
7.4.1 Primärziele. 203
7.4.1.1 Langfristige Maximierung des Aktienkurses. 203
7.4.1.2 Senkung der Kapitalkosten. 203
7.4.2 Sekundärziele. 204
7.4.2.1 Vertrauensbildung/Aktionärstreue. 204
7.4.2.2 Hoher Aktienkurs als Akquisitionswährung und Schutz vor
Übernahmen. 204
7.4.2.3 Senkung der Volatilität des Aktienkurses. 204
7.4.2.4 Steigerung des Bekanntheitsgrades. 204
7.4.2.5 Verbesserung des Unternehmensimages. 204
7.4.2.6 Beeinflussung der Aktionärsstruktur. 205
7.4.2.7 Verbesserung der Informationseffizienz des Kapitalmarktes . 205
7.5 Zielgruppen. 206
7.5.1 Institutionelle Investoren. 206
7.5.2 Analysten. 206
7.5.3 Private Investoren, Mitarbeiter. 207
7.5.4 Finanzjournalisten, Anlageberater und Ratingagenturen. 207
7.6 Instrumente - Pflicht und Kür. 208
7.6.1 Unpersönliche Maßnahmen. 208
7.6.1.1 Pflicht. 208
7.6.1.2 Kür . 210
7.6.2 Persönliche Maßnahmen. 211
7.6.2.1 Pflicht. 211
7.6.2.2 Kür . 211
7.6.3 Unterstützende Maßnahmen. 212
7.7 Grundsätze der Finanzkommunikation. 214
7.8 Inhalte. 215
7.9 Evaluation. 215
7.9.1 Bekanntheitsgrad in der Financial Community. 215
7.9.2 Relative Aktienkursperformance. 216
7.10 Fazit. 216
Teil 3. Investition in REITs/REIT-Vehikel. 217
1. Anforderungen und Erwartungen institutioneller Investoren an G-REITs. 217
1.1 Immobilien als Anlage
rur
institutionelle Investoren. 218
1.1.1 Einleitung . 218
1.1.2 Struktur des institutionellen Investmentmarktes. 218
1.2 Arten von Immobilieninvestoren. 220
1.2.1 Kategorisierung von Investoren. 220
1.2.2 Spezialisierungsgrad der Investoren . 222
XV
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.2.2.1 Generalist versus Spezialist. 222
1.2.2.2 Anforderungen der Generalisten an den G-REIT. 224
1.2.2.3 Anforderungen der Spezialisten an den G-REIT. 224
1.2.3 Aktives
vs.
Passives Fondsmanagement. 225
1.2.4 Vergleichsindizes als Benchmark für die Investoren. 225
1.2.5 Investmentansätze der Investoren. 226
1.2.5.1 Unzählige Investmentansätze, die sich in der Regel im Zeitab¬
lauf ändern. 226
1.2.5.2 Top Down Ansatz. 226
1.2.5.3 Stock
Picking
Ansatz (oder Bottom Up-Ansatz). 227
1.2.5.4 Quantitativer Ansatz. 227
1.3 Anforderungen der Investoren an den G-REIT gemäß HSBC Umfragen_ 228
1.3.1 Allgemeines. 228
1.3.1.1 Vorbemerkungen. 228
1.3.1.2 Großes institutionelle Interesse an der G-REIT-Struktur. 228
1.3.1.3 Der flexible französische SIIC ist die Benchmark, Trust-basier-
te Modelle wenig beliebt. 231
1.3.2 Bewertung einzelner G-REIT-Merkmale aus Investorensicht. 233
1.3.2.1 Negative Aspekte der G-REIT-Struktur. 233
1.3.2.2 Neutrale Aspekte der G-REIT-Struktur. 245
1.3.2.3 Positive Aspekte der G-REIT-Struktur. 248
1.3.3 Ausgestaltung des G-REITs . 248
1.3.3.1 Investoren erwarten eine Dividendenrendite zwischen 3 %
und 5%. 248
1.3.3.2 Welche Größe braucht ein G-REIT?. 249
1.3.3.3 Gesamtrendite zwischen 6% und 10% erwartet. 251
1.3.3.4 Klare Favorisierung eines fokussierten G-REITs. 251
1.4 Investoren fordern G-REIT-Aufnahme in die DAX-Familie. 253
1.5 Fazit. 256
2. Investments in REITs/REIT-Produkte. 258
2.1 Einführung. 258
2.2 REIT-Investments . 259
2.2.1 Direkte Investments in REITs. 259
2.2.1.1 Generelle Erfolgsfaktoren für ein REIT-Investment. 259
2.2.1.2 REITs im Vergleich zu anderen Investments und als Bestand¬
teil eines Multi-Asset-Portfolios. 264
2.2.2 Indirekte Investments in REITs . 270
2.2.2.1 Immobilienaktien-ZREIT-Fonds. 270
2.2.2.2 Immobiliendachfonds. 272
2.2.2.3 REIT-Derivate. 275
2.2.2.4 REIT-Anleihen. 280
2.3 Fazit. 281
3. Beurteilung von REITs. 281
3.1 Top
Down-Analyse
. 282
3.2 Bottom Up-Analyse. 282
XVI
Inhaltsverzeichnis
Seite
3.3 Quantitative Bewertungsmethoden. 283
3.3.1 Bewertung von REITs im Vergleich zu allgemeinen Aktien. 284
3.3.2 "welche Bewertungsmethoden kommen zur Anwendung und wie
werden sie im Anlageprozess gewichtet?. 285
3.3.3 Bewertung von Entwicklungsprojekten. 286
3.3.4 Beispiel einer Bottom Up-Analyse (Kilroy
Realty Corp.)
. 287
3.3.5 Beispiel der Interdependenz von Top Down- und Bottom Up-Analyse 290
3.4 Beurteilung von REITs als Anlageklasse . 290
3.5 Schlussbemerkungen. 292
4. Rating von REITs. 293
4.1 Einleitung. 293
4.2 Rating von REITs: grundsätzliche Überlegungen. 294
4.2.1 Aktienanalyse und Rating von REITs . 295
4.2.2 Bewertung von REITs. 295
4.2.3 Ratingbegriffund Ratingmethodik. 297
4.2.4 Ablauf. 298
4.3 Bewertungsmodell . 299
4.3.1 Portfolio. 300
4.3.2 Management. 302
4.3.3 Finanzstrukturen. 304
4.3.4 Marktbewertung. 304
4.4 Nutzen von REIT-Ratings. 306
Teil 4. Die Zukunft des G-REIT. 307
Stichwortverzeichnis. 311 |
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