Effektive Gestaltung des kommunalen Immobilienmanagements: eine ganzheitliche Analyse zur Gestaltung der Immobilienmanagement-Funktion deutscher Kommunalverwaltungen
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| Main Author: | |
|---|---|
| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
2006
|
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Physical Description: | 266, XLV S. graph. Darst. 21 cm |
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Inhaltsübersicht
Vorwort
1. Abschnitt: Determinanten der Immobilienmanagement Gestaltung
A. Gestultungsanlass
B. Gestallungsmodus
C. Gestaltungsgegenstand
I). Gestaltungs/iel
2. Abschnitt: Analyse der Organisation des kommunalen Immobilien
managements
A. Administratives Subsystem
B. Politisches Subsystem
3. Abschnitt: Erneuerung der Organisation des kommunalen Immobilien¬
managements
A. Verankerungsmodelle für Immobilienmanagement Aufgaben
B. Organisationsmodelle für Immobilienmanagement Autgaben
C. Organisalionsanpassung auf Basis on lit Kon/epten
4. Abschnitt: Strategisches Immobilienmanagcment
A. Strategischer Ansät/
B Handlungslelder
Schlussbemerkung
Thesen der Arbeit
IV
I . —
l
Inhaltsverzeichnis
Vorwort I
Inhaltsübersicht III
Inhaltsverzeichnis IV
Abbildungsverzeichnis VIII
Tabellenverzeichnis XII
Abkürzungsverzeichnis XIII
1. Abschnitt: Determinanten der Immobilienmanagement Gestaltung 1
A. Gestaltungsanlass 5
I. Leistungsdefizite bei der Immobilienerstellung 8
II. Leistungsdefizite bei der Immobilienbewirtschaftung 9
III. Leistungsdefizite bei der Immobilienverwertung
B. Gestaltungsmodus 12
C. Gestaltungsgegenstand 14
I. Selektion nach Problembezug 16
a) Immobilienwirtschaftliche Dimension 7
b) Managementdimension 20
1. Immobilienmanagement Organisation 23
2. Immobilienmanagement Strategie 24
3. Immobilienmanagement Kultur 26
II. Selektion nach Wirksamkeit 27
D. Gestaltungsziel 29
I. Entwicklung der Gestaltungsziele 30
a) Ist Zustand als Ausgangspunkt 32
b) Soll Zustand als Ausgangspunkt 35
1. Ganzheitliche Differenzierung in Effektivitätskriterien 35
2. Situative Spezifizierung der Effektivitätskriterien 39
i) Spezifizierungsparameter 39
V
ii) Spezi fizierungsprozess 43
II. Anwendung der Gestaltungsziele 45
2. Abschnitt: Analyse der Organisation des kommunalen
Immobilienmanagements 47
A. Administratives Subsystem 50
I. Aufgabenverteilung 51
a) Immobilienmanagement Aufgabenkomplexe 54
1. Immobilienmanagement Verrichtungen 55
2. Immobilienmanagement Objekte 57
3. Zweckbeziehung 58
b) Immobilienmanagement Aufbauorganisation 60
1. Alten von Organisationseinheiten 61
2. Struktur der Organisalionseinheiten 62
i) Primäre Immobilienmanagemenl Ämter 66
ii) Sekundäre Immobilienmanagement Ämter 71
iii) Objeklfokussierte Immobilienmanagement Ämter 73
3. Zweckmäßigkeit der Aulbauorganisation 74
II. Aufgabenkoordination 79
a) Koordinationsbedarf 79
b) Koordinationsinstrumente 81
1. Fremdkoordination 81
2. Selbstkoordination 85
III. Aufgabenkompetenzen 88
a) Immobilienobjekt 90
b) Immobilienportfolio 100
c) Immobilienlebenszyklus Kosten 101
B. Politisches Subsystem 104
I. Kommunalpolitische Organe mit Immobilienmanagement Aufgaben ... 107
a) Oberbürgermeister 109
b) Ratsversammlung 110
c) Ausschüsse 111
1. Beschließende Ausschüsse 111
2. Beratende Ausschüsse 114
II. Immobilienmanagement Steuerung durch kommunalpolitische Organe 122
a) Grenzen der Immobilienmanagement Steuerung 122
I. Asymmetrische Informationsverteilung 122
w
2. Moral Hazard Probleme 125
b) Kommunaler Entscheidungsprozess als Immobilienmanagement
Steuerungsprozess 128
1. Entscheidungsvorbereitung 129
2. Entscheidung und Entscheidungsrealisierung 133
3. Entscheidungskontrolle 134
III. Gestaltungsnotwendigkeiten 136
3. Abschnitt: Erneuerung der Organisation des kommunalen
Immobilienmanagements 145
A. Verankerungsmodelle für Immobilienmanagement Aufgaben 147
I. Dezentrale Organisationslösungen 148
a) Dezentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben 149
b) Aufspaltung der Immobilienmanagement Aufgaben im Dezernat 153
c) Zusammenfassung der Immobilienmanagement Aufgaben
im Dezernat 156
II. Zentrale Organisationslösungen 163
a) Zentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben 163
b) Trennung von Immobilienbestandshalter und bedarfsträger 69
c) Koordination von Immobilienbestandshalter und bedarfsträger 172
1. Koordination über die Hierarchie 172
2. Koordination über interne Märkte 177
i) Einsatz von Verrechnungspreisen 78
ii) Anforderungen an den Immobilienbestandshalter 181
iii) Anforderungen an den Immobilienbedarfsträger l83
iv) Anwendung im kommunalen Immobilienmanagement 184
B. Organisationsmodelle für Immobilienmanagement Aufgaben 89
I. Organisationsgestaltung auf Basis von Grundmodellen l93
a) Eunktionale Organisation 194
1. Konstruktion 194
2. Bewertung 197
b) Matrixorganisation 200
c) Divisionale Organisation 206
1. Geschäftsbereiche 208
2. Zentralbereiche 210
3. Immobilienmanagement Leitung 210
4. Gesamtsystem 211
vu
C. Organisationsanpassung auf Basis von Fil Konzepten 214
I. Situations Organisations Fit 215
II. Umwelt Strategie Organisations Fit 218
III. Konfigurationsbeispiel 221
4. Abschnitt: Strategisches Immobilienmanagement 225
A. Strategischer Ansatz 225
I. Definition 226
II. Notwendigkeit 228
a) Wettbewerb aufgrund organisatorischer Regelungen 228
b) Wettbewerb aufgrund komniunalpolitischer Fntscheidungen 229
III. Freiheitsgrade 233
B. Handlungsfelder 237
I. Phase der strategischen Zielplanung 239
II. Phase der strategischen Analyse und Prognose 241
a) Umweltanalysen 243
b) Betriebsanalysen 245
III. Phase der Strategieformulierung und bewertung 246
a) Geltungsbereich von Strategien 248
1. Strategische Geschäftsfelder 248
2. Strategische Geschäftseinheiten 249
b) Strategien auf Fbene des Gesamtbetriebs 250
c) Strategien auf Fbene der Geschaftseinheiten 251
IV. Phase der Slrategieimplementierung 254
Schlussbemerkung 256
Thesen 258
Anhang XV
Quellenverzeichnis XXVI
Gestaltungsanlass Xü
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Immobilienmanagement als Funktionsbereich der Kommunalver¬
waltung 2
Abbildung 2: Determinanten der Gestaltung des kommunalen Immobilienmana¬
gements 4
Abbildung 3: Input Output Relation des kommunalen Immobilienmanagements 6
Abbildung 4: Evolutionäre und revolutionäre Phasen in der Entwicklung des
kommunalen Imrnobilienmanagement Funklionsbereichs 13
Abbildung 5: Dimensionen des kommunalen Immobilienmanagements 17
Abbildung 6: Grundkategorien des kommunalen Immobilienmanagements auf
Basis des neuen St. Galler Managementmodells 21
Abbildung 7: Einordnung potenzieller Immobilienmanagement Gestaltungs¬
gegenstände in die Wirkungskette des Managements 28
Abbildung 8: Immobilienmanagement Effektivität und Immobilienmanagement
Effektivitätslücke 31
Abbildung 9: Stellung der Zielentwicklung im Immobilienmanagement
Gestaltungsprozess 32
Abbildung 10: Prinzip der Gestaltungsziel Ableitung aus den Befunden der
Immobilienmanagement Defizitanalyse 33
Abbildung 11: Überführung des Effektivitätskriterien Katalogs in kommunalver
waltungsspezifische Subgestaltungsziele 43
Abbildung 12: Untergliederung des Systems Kommunalverwaltung in ein
administratives und politisches Subsystem 50
Abbildung 13: Die Slrukturtechnik als Verfahren zur Organisationsgestaltung des
kommunalen Immobilienmanagements 53
Abbildung 14: Zweckniäßigkeitsanalyse der Autgabenverteilung des kommunalen
Immobil ienmanagements 53
Abbildung 15: Untergliederung der Gesamtaulgabe des kommunalen Immobilien
managements nach den Aufgabenmerkmalen Verrichtung und
Objekt 55
Abbildung 16: Bildung von Aufgabenkomplexen nach dem Kriterium
Immobilienmanagement Verrichtung 56
Abbildung 17: Bildung von Aufgabenkomplexen nach dem Kriterium
Immobilienmanagement Objekt 58
Gestaltungsanlass IX
Abbildung 18: Einordnung der Immobilienmanagement Gesamtaufgabe in die
kommunale Wertkette 59
Abbildung 19: Arten kommunaler Organisationseinheiten 61
Abbildung 20: Aufbauorganisation des kommunalen Immobilienmanagements als
Bestandteil der Verwaltungsaufbauorganisation 65
Abbildung 21: Zusammenhang zwischen der Immobilienmanagenient Aufgaben
verteilung in der Verwaltung und dem Koordinationsbedarf 80
Abbildung 22: Instrumente der Fremd und Selbstkoordination 81
Abbildung 23: Koordinationsbedarf im kommunalen Immobilienmanagement am
Beispiel des Aufgabenobjekts Schulen 84
Abbildung 24: Aspekte der Immobilienmanagement Kompetenzen und
Verantwortung in der Verwaltung 89
Abbildung 25: Normative Aufteilung der wirtschaftlichen Immobilien¬
verantwortung zwischen Eigentümer und Mieter nach der Zweiten
Berechnungs Verordnung 91
Abbildung 26: Aufteilung der wirtschaftlichen Immobilienkompetenzen und
Verantwortlichkeiten bei einer Verwaltungsimmobilie 95
Abbildung 27: Kompetenz und Verantwortungsstrukturen für kommunale
Immobilienobjekte am Beispiel einer Baumaßnahme 98
Abbildung 28: Grundausrichtungen zur Gestaltung der Lebenszykluskosten von
Immobilien 102
Abbildung 29: Einwirkung des politischen und administrativen Subsystems auf
Immobilienmanagement Entscheidungen 105
Abbildung 30: Süddeutsche Ratsverfassung 108
Abbildung 31: Klassifizierung von Ratsausschüssen am Beispiel der Stadt
Leipzig I 15
Abbildung 32: Auswirkung der asymmetrischen Informationsverteilung
zwischen Rat und Verwaltung auf die Imniobilienmanagement
Steucrung 1 3
Abbildung 33: Kommunikationsstruktur im kommunalen Entscheidungsprozess
(vereinfacht) 128
Abbildung 34: Phasenschema eines Entscheidungsprozesses 129
Abbildung 35: Prinzip der Regelung der Immobilienmanagement Einheit durch
den Immobilienmanagement Ausschuss 141
Geslallungsanlass *
Abbildung 36: Schritte zur Erneuerung der Organisation des kommunalen
Immobilienmanagements 46
Abbildung 37: Dezentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben der
primären und sekundären Immobilienmanagement Äniter 150
Abbildung 38: Objektorientierte Dezernate bei dezentraler Verankerung des
kommunalen Immobilienmanagements 152
Abbildung 39: Dezentrale Organisationslösung bei Aufspaltung der Immobilien¬
management Aufgaben 153
Abbildung 40: Dezentrale Organisationslösung bei Zusammenfassung der
Immobilienmanagement Aufgaben 158
Abbildung 41: Zentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben der
primären, sekundären und objektfokussierten Immobilienmana¬
gement Ämter in einer Organisationseinheit 164
Abbildung 42: Auseinanderfallen von Immobilienbestand und bedarf bei
zentraler Verankerung des kommunalen Immobilienmanagements. 170
Abbildung 43: Leistungsaustausch bei einem Mieter Vermieter Verhältnis 171
Abbildung 44: Zentrale Organisationslösung bei vollumfänglicher Zentralisation
der Immobilienmanagement Aufgaben 173
Abbildung 45: Zentrale Organisationslösung bei teilumfänglicher Zentralisation
der Immobilienmanagement Aufgaben 175
Abbildung 46: Zentrale Organisationslösung mit marktbasierter Koordination
von Immobilienbestandshalter und Immobilienbedarfsträger 178
Abbildung 47: Immobilienmanagement Stab und Linie im Entscheidungsprozess. 183
Abbildung 48: Zusammenhang zwischen Spezialisierungsvorteilt n und Koordi¬
nationskosten bei der Immobilienmanagement Organisation 192
Abbildung 49: Funktionale Organisation der kommunalen Immobilicnmana
gement Einheit 195
Abbildung 50: Funktionale Unterteilung des Facility Managements auf der
dritten Hierarchieebene 196
Abbildung 51: Überblick über verschiedene Modelle der Matrixorganisation 201
Abbildung 52: Verrichtungs Objekt Matrix bei einer größeren Immobilienmana¬
gement Einheit 203
Abbildung 53: Divisionale Organisation der kommunalen Immobilienmana¬
gement Einheit 207
Gestaitungsanlass XI
Abbildung 54: Grundmodell des situativen Ansatzes 215
Abbildung 55: Fit Ansatz in einer für das kommunale Immobilienmanagement
geeigneten Ausprägung 219
Abbildung 56: Erweiterter Umwelt Strategie Struktur Ansatz 220
Abbildung 57: Projekt Matrix Organisation bei einer kleineren Immobilienmana¬
gement Einheit 222
Abbildung 58: Grundverständnis des modernen strategischen Managements 227
Abbildung 59: Strategische Bedeutung verschiedener Umweltsphären für die
kommunale Immobilienmanagement Einheit 236
Abbildung 60: Prozessorientierte Konzeption des strategischen Managements 238
Abbildung 61: Zielhierarchie im strategischen Immobilienmanagement 240
Abbildung 62: Zusammenwirken von Umwelt und Betriebsanalyse im strate¬
gischen Immobilienmanagement 241
Abbildung 63: Schwerpunkte der Umweltanalyse und der Betriebsanalyse 242
Abbildung 64: Mögliche Beziehungen zwischen strategischen Geschäftsfeldern
(SGF) und strategischen Geschäftseinheiten (SGE) 249
Abbildung 65: Bezugsrahmen für die Bestimmung von Wettbewerbsvorteilen 251
Abbildung 66: Modell generischer Wettbewerbsstrategien (Porthr) 252
Abbildung 67: Varianten einer Differenzierungsstrategie 253
Abbildung 68: Organigramm der Stadtverwaltung Leipzig XXV
Gestaltungsanlass £Ji
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Immobilienwirtschaftlicher und kommunalverwaltungsspezifischer
Problembezug potenzieller Immobilienmanagement Gestaltungs¬
gegenstände 27
Tabelle 2: Übersicht über allgemeingültige Effektivitätskriterien nach dem
Synthese Modell 38
Tabelle 3: Erwartungen ausgewählter Anspruchsgruppen des kommunalen
Immobilienmanagements 42
Tabelle 4: Klassifizierung der Ämter nach dem Anteil der Immobilienmana¬
gement Aufgaben 60
Tabelle 5: Primäre Immobilienmanagement Ämter 66
Tabelle 6: Sekundäre Immobilienmanagement Organisationseinheiten 71
Tabelle 7: Delegation expliziter Immobilienmanagement Entscheidungskom¬
petenzen auf die Organe Rat und Oberbürgermeister am Beispiel
von Leipzig 112
Tabelle 8: Unterstellte Ausgangssituation für die Gestaltungsüberlegungen
zum Organisationsmodell des kommunalen Immobilienmana¬
gements 190
Tabelle 9: Interne und externe Situationsfaktoren mit Auswirkung auf die
Organisationsgestaltung des kommunalen Immobilienmanagements ..217
Tabelle 10: Entwicklung der Strategiedisziplin 226
Tabelle 11: Auswirkung kommunalpolitischer Haushaltskonsolidierungsmuß
nuhmen auf die Immobilienmanagement Einheit 230
Tabelle 12: Strategietypologie 247
Tabelle 13: Kommunale Aulgaben einschließlich notwendiger Immobilientypen.XIX
|
| adam_txt |
m
Inhaltsübersicht
Vorwort
1. Abschnitt: Determinanten der Immobilienmanagement Gestaltung
A. Gestultungsanlass
B. Gestallungsmodus
C. Gestaltungsgegenstand
I). Gestaltungs/iel
2. Abschnitt: Analyse der Organisation des kommunalen Immobilien
managements
A. Administratives Subsystem
B. Politisches Subsystem
3. Abschnitt: Erneuerung der Organisation des kommunalen Immobilien¬
managements
A. Verankerungsmodelle für Immobilienmanagement Aufgaben
B. Organisationsmodelle für Immobilienmanagement Autgaben
C. Organisalionsanpassung auf Basis \on lit Kon/epten
4. Abschnitt: Strategisches Immobilienmanagcment
A. Strategischer Ansät/
B Handlungslelder
Schlussbemerkung
Thesen der Arbeit
IV
I . —
'l
Inhaltsverzeichnis
Vorwort I
Inhaltsübersicht III
Inhaltsverzeichnis IV
Abbildungsverzeichnis VIII
Tabellenverzeichnis XII
Abkürzungsverzeichnis XIII
1. Abschnitt: Determinanten der Immobilienmanagement Gestaltung 1
A. Gestaltungsanlass 5
I. Leistungsdefizite bei der Immobilienerstellung 8
II. Leistungsdefizite bei der Immobilienbewirtschaftung 9
III. Leistungsdefizite bei der Immobilienverwertung "
B. Gestaltungsmodus 12
C. Gestaltungsgegenstand 14
I. Selektion nach Problembezug 16
a) Immobilienwirtschaftliche Dimension 7
b) Managementdimension 20
1. Immobilienmanagement Organisation 23
2. Immobilienmanagement Strategie 24
3. Immobilienmanagement Kultur 26
II. Selektion nach Wirksamkeit 27
D. Gestaltungsziel 29
I. Entwicklung der Gestaltungsziele 30
a) Ist Zustand als Ausgangspunkt 32
b) Soll Zustand als Ausgangspunkt 35
1. Ganzheitliche Differenzierung in Effektivitätskriterien 35
2. Situative Spezifizierung der Effektivitätskriterien 39
i) Spezifizierungsparameter 39
V
ii) Spezi fizierungsprozess 43
II. Anwendung der Gestaltungsziele 45
2. Abschnitt: Analyse der Organisation des kommunalen
Immobilienmanagements 47
A. Administratives Subsystem 50
I. Aufgabenverteilung 51
a) Immobilienmanagement Aufgabenkomplexe 54
1. Immobilienmanagement Verrichtungen 55
2. Immobilienmanagement Objekte 57
3. Zweckbeziehung 58
b) Immobilienmanagement Aufbauorganisation 60
1. Alten von Organisationseinheiten 61
2. Struktur der Organisalionseinheiten 62
i) Primäre Immobilienmanagemenl Ämter 66
ii) Sekundäre Immobilienmanagement Ämter 71
iii) Objeklfokussierte Immobilienmanagement Ämter 73
3. Zweckmäßigkeit der Aulbauorganisation 74
II. Aufgabenkoordination 79
a) Koordinationsbedarf 79
b) Koordinationsinstrumente 81
1. Fremdkoordination 81
2. Selbstkoordination 85
III. Aufgabenkompetenzen 88
a) Immobilienobjekt 90
b) Immobilienportfolio 100
c) Immobilienlebenszyklus Kosten 101
B. Politisches Subsystem 104
I. Kommunalpolitische Organe mit Immobilienmanagement Aufgaben . 107
a) Oberbürgermeister 109
b) Ratsversammlung 110
c) Ausschüsse 111
1. Beschließende Ausschüsse 111
2. Beratende Ausschüsse 114
II. Immobilienmanagement Steuerung durch kommunalpolitische Organe 122
a) Grenzen der Immobilienmanagement Steuerung 122
I. Asymmetrische Informationsverteilung 122
w
2. Moral Hazard Probleme 125
b) Kommunaler Entscheidungsprozess als Immobilienmanagement
Steuerungsprozess 128
1. Entscheidungsvorbereitung 129
2. Entscheidung und Entscheidungsrealisierung 133
3. Entscheidungskontrolle 134
III. Gestaltungsnotwendigkeiten 136
3. Abschnitt: Erneuerung der Organisation des kommunalen
Immobilienmanagements 145
A. Verankerungsmodelle für Immobilienmanagement Aufgaben 147
I. Dezentrale Organisationslösungen 148
a) Dezentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben 149
b) Aufspaltung der Immobilienmanagement Aufgaben im Dezernat 153
c) Zusammenfassung der Immobilienmanagement Aufgaben
im Dezernat 156
II. Zentrale Organisationslösungen 163
a) Zentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben 163
b) Trennung von Immobilienbestandshalter und bedarfsträger '69
c) Koordination von Immobilienbestandshalter und bedarfsträger 172
1. Koordination über die Hierarchie 172
2. Koordination über interne Märkte 177
i) Einsatz von Verrechnungspreisen '78
ii) Anforderungen an den Immobilienbestandshalter 181
iii) Anforderungen an den Immobilienbedarfsträger l83
iv) Anwendung im kommunalen Immobilienmanagement 184
B. Organisationsmodelle für Immobilienmanagement Aufgaben 89
I. Organisationsgestaltung auf Basis von Grundmodellen l93
a) Eunktionale Organisation 194
1. Konstruktion 194
2. Bewertung 197
b) Matrixorganisation 200
c) Divisionale Organisation 206
1. Geschäftsbereiche 208
2. Zentralbereiche 210
3. Immobilienmanagement Leitung 210
4. Gesamtsystem 211
vu
C. Organisationsanpassung auf Basis von Fil Konzepten 214
I. Situations Organisations Fit 215
II. Umwelt Strategie Organisations Fit 218
III. Konfigurationsbeispiel 221
4. Abschnitt: Strategisches Immobilienmanagement 225
A. Strategischer Ansatz 225
I. Definition 226
II. Notwendigkeit 228
a) Wettbewerb aufgrund organisatorischer Regelungen 228
b) Wettbewerb aufgrund komniunalpolitischer Fntscheidungen 229
III. Freiheitsgrade 233
B. Handlungsfelder 237
I. Phase der strategischen Zielplanung 239
II. Phase der strategischen Analyse und Prognose 241
a) Umweltanalysen 243
b) Betriebsanalysen 245
III. Phase der Strategieformulierung und bewertung 246
a) Geltungsbereich von Strategien 248
1. Strategische Geschäftsfelder 248
2. Strategische Geschäftseinheiten 249
b) Strategien auf Fbene des Gesamtbetriebs 250
c) Strategien auf Fbene der Geschaftseinheiten 251
IV. Phase der Slrategieimplementierung 254
Schlussbemerkung 256
Thesen 258
Anhang XV
Quellenverzeichnis XXVI
Gestaltungsanlass Xü
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Immobilienmanagement als Funktionsbereich der Kommunalver¬
waltung 2
Abbildung 2: Determinanten der Gestaltung des kommunalen Immobilienmana¬
gements 4
Abbildung 3: Input Output Relation des kommunalen Immobilienmanagements 6
Abbildung 4: Evolutionäre und revolutionäre Phasen in der Entwicklung des
kommunalen Imrnobilienmanagement Funklionsbereichs 13
Abbildung 5: Dimensionen des kommunalen Immobilienmanagements 17
Abbildung 6: Grundkategorien des kommunalen Immobilienmanagements auf
Basis des neuen St. Galler Managementmodells 21
Abbildung 7: Einordnung potenzieller Immobilienmanagement Gestaltungs¬
gegenstände in die Wirkungskette des Managements 28
Abbildung 8: Immobilienmanagement Effektivität und Immobilienmanagement
Effektivitätslücke 31
Abbildung 9: Stellung der Zielentwicklung im Immobilienmanagement
Gestaltungsprozess 32
Abbildung 10: Prinzip der Gestaltungsziel Ableitung aus den Befunden der
Immobilienmanagement Defizitanalyse 33
Abbildung 11: Überführung des Effektivitätskriterien Katalogs in kommunalver
waltungsspezifische Subgestaltungsziele 43
Abbildung 12: Untergliederung des Systems Kommunalverwaltung in ein
administratives und politisches Subsystem 50
Abbildung 13: Die Slrukturtechnik als Verfahren zur Organisationsgestaltung des
kommunalen Immobilienmanagements 53
Abbildung 14: Zweckniäßigkeitsanalyse der Autgabenverteilung des kommunalen
Immobil ienmanagements 53
Abbildung 15: Untergliederung der Gesamtaulgabe des kommunalen Immobilien
managements nach den Aufgabenmerkmalen Verrichtung und
Objekt 55
Abbildung 16: Bildung von Aufgabenkomplexen nach dem Kriterium
Immobilienmanagement Verrichtung 56
Abbildung 17: Bildung von Aufgabenkomplexen nach dem Kriterium
Immobilienmanagement Objekt 58
Gestaltungsanlass IX
Abbildung 18: Einordnung der Immobilienmanagement Gesamtaufgabe in die
kommunale Wertkette 59
Abbildung 19: Arten kommunaler Organisationseinheiten 61
Abbildung 20: Aufbauorganisation des kommunalen Immobilienmanagements als
Bestandteil der Verwaltungsaufbauorganisation 65
Abbildung 21: Zusammenhang zwischen der Immobilienmanagenient Aufgaben
verteilung in der Verwaltung und dem Koordinationsbedarf 80
Abbildung 22: Instrumente der Fremd und Selbstkoordination 81
Abbildung 23: Koordinationsbedarf im kommunalen Immobilienmanagement am
Beispiel des Aufgabenobjekts Schulen 84
Abbildung 24: Aspekte der Immobilienmanagement Kompetenzen und
Verantwortung in der Verwaltung 89
Abbildung 25: Normative Aufteilung der wirtschaftlichen Immobilien¬
verantwortung zwischen Eigentümer und Mieter nach der Zweiten
Berechnungs Verordnung 91
Abbildung 26: Aufteilung der wirtschaftlichen Immobilienkompetenzen und
Verantwortlichkeiten bei einer Verwaltungsimmobilie 95
Abbildung 27: Kompetenz und Verantwortungsstrukturen für kommunale
Immobilienobjekte am Beispiel einer Baumaßnahme 98
Abbildung 28: Grundausrichtungen zur Gestaltung der Lebenszykluskosten von
Immobilien 102
Abbildung 29: Einwirkung des politischen und administrativen Subsystems auf
Immobilienmanagement Entscheidungen 105
Abbildung 30: Süddeutsche Ratsverfassung 108
Abbildung 31: Klassifizierung von Ratsausschüssen am Beispiel der Stadt
Leipzig I 15
Abbildung 32: Auswirkung der asymmetrischen Informationsverteilung
zwischen Rat und Verwaltung auf die Imniobilienmanagement
Steucrung 1 3
Abbildung 33: Kommunikationsstruktur im kommunalen Entscheidungsprozess
(vereinfacht) 128
Abbildung 34: Phasenschema eines Entscheidungsprozesses 129
Abbildung 35: Prinzip der Regelung der Immobilienmanagement Einheit durch
den Immobilienmanagement Ausschuss 141
Geslallungsanlass *
Abbildung 36: Schritte zur Erneuerung der Organisation des kommunalen
Immobilienmanagements '46
Abbildung 37: Dezentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben der
primären und sekundären Immobilienmanagement Äniter 150
Abbildung 38: Objektorientierte Dezernate bei dezentraler Verankerung des
kommunalen Immobilienmanagements 152
Abbildung 39: Dezentrale Organisationslösung bei Aufspaltung der Immobilien¬
management Aufgaben 153
Abbildung 40: Dezentrale Organisationslösung bei Zusammenfassung der
Immobilienmanagement Aufgaben 158
Abbildung 41: Zentralisierung der Immobilienmanagement Aufgaben der
primären, sekundären und objektfokussierten Immobilienmana¬
gement Ämter in einer Organisationseinheit 164
Abbildung 42: Auseinanderfallen von Immobilienbestand und bedarf bei
zentraler Verankerung des kommunalen Immobilienmanagements. 170
Abbildung 43: Leistungsaustausch bei einem Mieter Vermieter Verhältnis 171
Abbildung 44: Zentrale Organisationslösung bei vollumfänglicher Zentralisation
der Immobilienmanagement Aufgaben 173
Abbildung 45: Zentrale Organisationslösung bei teilumfänglicher Zentralisation
der Immobilienmanagement Aufgaben 175
Abbildung 46: Zentrale Organisationslösung mit marktbasierter Koordination
von Immobilienbestandshalter und Immobilienbedarfsträger 178
Abbildung 47: Immobilienmanagement Stab und Linie im Entscheidungsprozess. 183
Abbildung 48: Zusammenhang zwischen Spezialisierungsvorteilt'n und Koordi¬
nationskosten bei der Immobilienmanagement Organisation 192
Abbildung 49: Funktionale Organisation der kommunalen Immobilicnmana
gement Einheit 195
Abbildung 50: Funktionale Unterteilung des Facility Managements auf der
dritten Hierarchieebene 196
Abbildung 51: Überblick über verschiedene Modelle der Matrixorganisation 201
Abbildung 52: Verrichtungs Objekt Matrix bei einer größeren Immobilienmana¬
gement Einheit 203
Abbildung 53: Divisionale Organisation der kommunalen Immobilienmana¬
gement Einheit 207
Gestaitungsanlass XI
Abbildung 54: Grundmodell des situativen Ansatzes 215
Abbildung 55: Fit Ansatz in einer für das kommunale Immobilienmanagement
geeigneten Ausprägung 219
Abbildung 56: Erweiterter Umwelt Strategie Struktur Ansatz 220
Abbildung 57: Projekt Matrix Organisation bei einer kleineren Immobilienmana¬
gement Einheit 222
Abbildung 58: Grundverständnis des modernen strategischen Managements 227
Abbildung 59: Strategische Bedeutung verschiedener Umweltsphären für die
kommunale Immobilienmanagement Einheit 236
Abbildung 60: Prozessorientierte Konzeption des strategischen Managements 238
Abbildung 61: Zielhierarchie im strategischen Immobilienmanagement 240
Abbildung 62: Zusammenwirken von Umwelt und Betriebsanalyse im strate¬
gischen Immobilienmanagement 241
Abbildung 63: Schwerpunkte der Umweltanalyse und der Betriebsanalyse 242
Abbildung 64: Mögliche Beziehungen zwischen strategischen Geschäftsfeldern
(SGF) und strategischen Geschäftseinheiten (SGE) 249
Abbildung 65: Bezugsrahmen für die Bestimmung von Wettbewerbsvorteilen 251
Abbildung 66: Modell generischer Wettbewerbsstrategien (Porthr) 252
Abbildung 67: Varianten einer Differenzierungsstrategie 253
Abbildung 68: Organigramm der Stadtverwaltung Leipzig XXV
Gestaltungsanlass £Ji
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Immobilienwirtschaftlicher und kommunalverwaltungsspezifischer
Problembezug potenzieller Immobilienmanagement Gestaltungs¬
gegenstände 27
Tabelle 2: Übersicht über allgemeingültige Effektivitätskriterien nach dem
Synthese Modell 38
Tabelle 3: Erwartungen ausgewählter Anspruchsgruppen des kommunalen
Immobilienmanagements 42
Tabelle 4: Klassifizierung der Ämter nach dem Anteil der Immobilienmana¬
gement Aufgaben 60
Tabelle 5: Primäre Immobilienmanagement Ämter 66
Tabelle 6: Sekundäre Immobilienmanagement Organisationseinheiten 71
Tabelle 7: Delegation expliziter Immobilienmanagement Entscheidungskom¬
petenzen auf die Organe Rat und Oberbürgermeister am Beispiel
von Leipzig 112
Tabelle 8: Unterstellte Ausgangssituation für die Gestaltungsüberlegungen
zum Organisationsmodell des kommunalen Immobilienmana¬
gements 190
Tabelle 9: Interne und externe Situationsfaktoren mit Auswirkung auf die
Organisationsgestaltung des kommunalen Immobilienmanagements .217
Tabelle 10: Entwicklung der Strategiedisziplin 226
Tabelle 11: Auswirkung kommunalpolitischer Haushaltskonsolidierungsmuß
nuhmen auf die Immobilienmanagement Einheit 230
Tabelle 12: Strategietypologie 247
Tabelle 13: Kommunale Aulgaben einschließlich notwendiger Immobilientypen.XIX |
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