Das mietrechtliche Mandat:
Gespeichert in:
| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Bonn
Dt. Anwalt-Verl.
2007
|
| Ausgabe: | 4. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Das Mandat
|
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | 408 S. 22 cm |
| ISBN: | 9783824008995 3824008998 |
Internformat
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| adam_text | Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis 9
Musterverzeichnis 27
Teil I: Das Mandat bis zum ersten Kontakt mit der Gegenseite ... 29
§ 1 Mandatsannahme 29
§2 Gebühren 40
§3 Der rechtsschutzversicherte Mandant 49
§4 Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe 58
Teil II: Das wohnraummietrechtllche Mandat 65
§ 5 Abschluss des Mietvertrages Rechte und Pflichten der
Mietvertragsparteien Regelungsinhalte gebräuchlicher
Formularmietverträge 65
§ 6 Der Kündigungs und Räumungsrechtsstreit bis zur Zwangsräumung . . 140
§ 7 Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, Sonderkündigungsrechte,
Zeitmietvertrag, Aufhebungsvertrag 203
§8 Räumungsvergleich 217
§9 Das Mieterhöhungsverlangen und die Klage auf Zustimmung 224
§ 10 Rückständige Miete, Mahnverfahren und Klage 244
§ 11 Betriebs und Nebenkosten, Abrechnung und Klage 248
§ 12 Kaution, Abrechnung und Klage 253
§ 13 Streit um Schönheitsreparaturen und Instandhaltung 260
§ 14 Der Mängelrechtsstreit 265
§ 15 Abwicklung des Mietverhältnisses Rückgabe der Mietwohnung .... 287
§ 16 Verfahren und Probleme bei der Instandsetzung und Modernisierung der
Mietsache 290
§ 17 Das Vermieterpfandrecht und dessen Verwertung 296
§ 18 Verbotene Eigenmacht, Hausfriedensbruch und Nötigung, vorläufiger
Rechtsschutz 302
§ 19 Rechtsverhältnis in der Hausgemeinschaft (Nachbarschaftsstreitigkeit) . . 305
7
§20 Erbfall und Mietrecht 307
§21 Die Wohnung bei Trennung der Mieter 313
Teil III: Das gewerbemletrechtllche Mandat 333
§22 Geweibemietrecht oder das Recht der Geschäftsraummiete als Begriff . . 333
§23 Gewerbemietrechtliche Verträge 334
§ 24 Kündigung, Räumungsklage, einstweilige Verfügung : . . . 369
§ 25 Mieterhöhung, Staffelmiete, Indexierung 374
§26 Kaution und Investitionskostenzuschuss 377
§ 27 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Wegnahme von Inventar . . . 379
§28 Zusatzverträge 380
Teil IV: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht 383
§29 Komplikationen durch das Verhalten von Wohnungseigentümern .... 383
§30 Komplikationen durch Versagen der Funktionsträger 395
§31 Komplikationen durch das Verhalten von Mietern 397
§32 Zusammenfassung 398
Stichwortverzeichnis 399
Inhaltsverzeichnis
Telll: Das Mandat bis zum ersten Kontakt mit der Gegenseite 29
§1 Mandatsannahme 29
A. Terminvereinbarung 29
B. Mandatsannahme im Spannungsfeld zwischen Standes und Strafrecht . . 29
I. Interessenkollision bei Personenmehrheit 29
n. Wirtschaftliche Interessenkollision 30
HI. Interessenkollision bei Vertretung von Untermieter und Hauptmieter . . 30
IV. Gefahr des Prozessbetruges bei Eigenbedarfskündigung und
Zahlungsklage 30
V. Hausfriedensbruch und Nötigung 31
C. Erstes Beratungsgespräch 31
I. Schwerpunkte des Beratungsgespräches 31
n. Prognosen über den Ausgang des Rechtsstreits 32
D. Vollmacht 32
I. Anwendung des § 174 Satz 1 BGB 32
n. Vollmacht bei Mehrheit von Mandanten 32
DI. Vorsicht bei Vollmachtsformularen 33
E. Wichtige Unterlagen für die Mandatsbearbeitung 33
I. Mietvertrag, Vereinbarungen, einseitige Erklärungen 33
n. Belege, Quittungen, Nachweise 33
DI. Originale oder Kopien 33
F. Hinweise an den Mandanten 33
G. Büroorganisation und zeitlicher Aufwand für den Anwalt 34
I. Kanzleistruktur und Rationalisierung 34
II. Sekretariatszuweisung 35
HI. Zeitlicher Aufwand 35
1. Mängelrechtsstreitigkeiten 35
2. Nachbarschaftsstreitigkeiten 35
3. Räumungsvollstreckung 36
H. Fristen 36
I. Kündigungsfristen 36
n. Sozialklausel 36
DI. Verjährungsfristen 36
IV. Fristen bei einem Mieterhöhungsverlangen 37
V. Antrag auf Räumungsfrist nach §721 ZPO 38
I. Haftungsrisiko, Vermögensschadenhaftpflicht 38
o
I. Anwaltsverschulden 38
n. Haftungsumfang 38
J. Mandatsbestätigung und Korrespondenz mit Mandanten 38
I. Mandatsbestätigung 38
n. Kenntnisnahmeschreiben 39
§2 Gebühren 40
A. Streitwerte 40
I. Gesetzliche Grundlagen 40
n. Die Streitwerte im Einzelnen 40
B. Gebühren im außergerichtlichen Verfahren 43
I. Geschäftsgebühr 43
n. Gebühr für eine Beratung 44
C. Gebühren im gerichtlichen Verfahren 44
I. Verfahrensgebühr, Terminsgebühr, 44
n. Nicht streitige Terminsgebühr 45
HL Zwangsvollstreckungsgebühren 45
IV. Gebühren im Arrest und einstweiligen Verfügungsverfahren 46
D. Honorarvereinbarungen 46
E. Gebührenvorschuss 47
§3 Der rechtsschutzversicherte Mandant 49
A. Rechtsschutzversicherung für Mieter und Grundeigentümer 49
B. Deckungsumfang 50
C. Deckungsanfrage 50
D. Deckungszusage 51
E. Erweiterung der Deckungszusage 52
F. Korrespondenz mit Rechtsschutzversicherung 52
G. Gebührenrechnung an Rechtsschutzversicherung 53
H. Deckungsklage 53
§4 Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe 58
A. Beratungshilfe 58
I. Gebührentatbestände 58
n. Keine Mandate zweiter Klasse 58
HI. Bereiche der Beratungshilfe 59
IV. Bewilligungsvoraussetzungen 59
V. Zuständigkeit 60
B. Prozesskostenhilfe 60
I. Bewilligungsvoraussetzungen und Befreiungen 60
in
II. Gebühren 61
HI. Abrechnung 61
IV. Gebührenhöhe 61
V. Kostenübernahme im Falle des Unterliegens 61
VI. Prozesskostenhilfe in Form von Raten 61
VQ. Vorschuss des Mandanten 62
Vin. Prozesskostenhilfeverfahren 62
IX. Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe 63
X. Summarische Vorabprüfung durch das Gericht 63
Teil II: Das wohnraummletrechtllche Mandat 65
§5 Abschluss des Mietvertrages Rechte und Pflichten der
Mietvertragsparteien Regelungsinhalte gebrauchlicher
Formularmietverträge 65
A. Vorvertrag und Selbstauskunft 65
I. Vorvertrag 65
n. Selbstauskunft des Mieters 66
B. Abschluss des Mietvertrages 67
I. Form 67
1. Mündlich 67
2. Schriftlich 68
n. Konkludenter Vertragsabschluss 69
C. Parteien des Mietverhältnisses 70
I. Ehegatten 71
n. Wohngemeinschaften 71
D. Mietsache 72
I. Umfang des Mietobjektes 72
II. Wohnflächenberechnung für preisgebundene Neubauten 73
HI. Wohnflächenberechnung für frei finanzierte Wohnungen und Altbau¬
wohnungen 74
IV. Teilkündigung mitvermieteter Flächen 75
V. Gebrauch der Mietsache 76
1. Gesamte Lebensführung des Mieters 76
2. AGB Klauseln 77
3. Tierhaltung 78
4. Gewerblicher Gebrauch von Wohnraum 81
E. Miete 82
I. Gegenleistung des Mieters 82
1. Zahlung der Miete in Geld 82
11
2. Andere Leistungen 82
3. Höhe 83
4. Preisbindungen 83
II. Miete ohne Nebenkostenregelung 83
HI. Miete mit Nebenkostenregelung 84
IV. Betriebskostenaufstellung 86
V. Sonstige Mietbestandteile 92
1. Umsatzsteuer 92
2. Untermiet und Gewerbemietzuschläge 92
VI. Staffelmietvereinbarung gemäß § 557 a BGB 93
VEL Indexmietvereinbarung gemäß § 557 b BGB 94
Vm. Fälligkeit, Aufrechnung und Zuriickbehaltungsrecht 94
1. Fälligkeit der Miete 94
2. Aufrechnung und Zuriickbehaltungsrecht 94
3. Rechtzeitigkeitsklausel 95
4. AGB Klauseln 95
F. Mietkaution 96
I. §551 BGB 96
H. AGB Klauseln 97
G. Mietdauer 98
I. Unbefristetes Mietverhältnis 98
II. Befristetes Mietverhältnis 98
1. Zeitmietvertrag 98
2. AGB Klauseln 100
H. Schönheitsreparaturen 100
I. Umfang der Schönheitsreparaturen 101
II. Vertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter . 101
1. Überlassung einer unrenovierten Wohnung 102
2. Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen 102
3. Ersatzquotenklausel 103
4. Individualvertragliche Vereinbarungen 104
5. Arbeiten in mittlerer Art und Güte 104
6. Fachhandwerkerklausel 104
7. AGB Klauseln 105
I. Bagatellschäden (Kleinreparaturen) 107
I. Kleinreparaturen 107
n. Vornahmeklausel 108
HI. Kosten für Bagatellreparaturen 108
IV. Umfang 108
J. Betretung der Wohnung durch den Vermieter 109
I. Interessenlage !09
n. Besichtigungsrecht/Betretungsrecht 109
1. Vorliegen einer vertraglichen Vereinbarung 109
2. Ohne vertragliche Vereinbarung 110
3. Form 110
m. AGB Klauseln 111
K. Kündigungsklauseln 111
I. Zwingendes Recht 111
n. AGB Klauseln 111
L. Untervermietung 112
I. Mitgebrauch und Besuch 112
1. Mitgebrauch naher Angehöriger 113
2. Besuch 113
n. Selbständige Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung 113
1. Von der Erlaubniserteilung durch den Vermieter abhängig 113
2. Erlaubniserteilung 114
3. Musterschreiben: Antrag auf Erteilung der Untervermietungs¬
erlaubnis 115
m. Selbständige Gebrauchsüberlassung eines Teils der Mietwohnung . . . 115
1. Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis. 115
2. Berechtigtes Interesse 115
3. Rechtsfolgen bei Versagung 116
IV. AGB Klauseln 116
M. Personenmehrheiten 117
I. Vollmachtsklauseln 117
II. AGB Klausem 117
N. Vermieterpfandrecht 118
I. Dispositives Recht 118
H. AGB Klauseln 119
O. Beendigung des Mietverhältnisses Rückgabe der Mietsache 119
I. Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand 119
II. Übergabeprotokoll 119
HI. Nutzungsentschädigung 120
IV. Vorzeitiger Auszug 120
V. Einrichtungen und Wegnahmerecht 120
VI. AGB Klauseln 121
P. Sonstige Vereinbarungen 123
I. Individuelle Vertragsabreden 123
H. AGB Klauseln 123
Q. Hausordnung 124
I. Zusammenleben der Mietparteien 124
H. AGB Klauseln 125
13
R. Wohnungsvermittlung 125
S. Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters ... 126
T. Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters . 133
§ 6 Der Kündigung» und Räumungsrechtsstreit bis zur
Zwangsräumung 140
A. Die Kündigung 140
I. Allgemeines zu Kündigung und Aufhebungsvertrag 140
1. Abgrenzung zwischen Kündigung und Aufhebungsvertrag 140
2. Annahme der Kündigung oder Schweigen des Kündigungsemp¬
fängers 140
3. Kündigungserklärung 141
n. Form der Kündigung 141
HI. Inhalt der Kündigung 143
1. Genaue Bezeichnung des Kündigungsgegenstandes 143
2. Genaue Bezeichnung der Parteien 143
3. Angabe von Kündigungsdatum und Zeitpunkt 143
4. Kündigung als Gestaltungserklärung bedingungsfeindlich 144
5. Teilkündigung 145
6. Angabe der Kündigungsgründe 146
IV. Kündigungsfristen 146
1. Einseitig zwingende gesetzliche Fristen und vertragliche Fristen . . . 146
2. Dauer der Kündigungsfristen 147
3. Berechnung der Kündigungsfristen 148
V. Zugang der Kündigung 148
1. Rechtzeitiger Zugang 148
2. Nachweis des Zugangs 149
3. Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung 151
VI. Bevollmächtigung und Vollmacht, Kündigung bei Personenmehrheit . 152
1. Personenmehrheit auf Mieterseite 152
2. Personenmehrheit auf Vermieterseite 153
3. Kündigung bei Hausverwaltung 153
4. Bevollmächtigung zur Kündigung, Kündigung durch Bevollmäch¬
tigten 153
VII. Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit bei Kündigung durch Vermieter . 154
Vin. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB . 154
1. Stillschweigende Verlängerung bei Fortsetzung des Gebrauchs ... 154
2. Ausschlussdes§545BGB 155
3. Beweislast 155
EX. Kündigung im Prozess 155
4 A
1. Kündigung im Prozess und Klage auf zukünftige Räumung,
§259ZPO 155
2. Schriftformerfordernis auch bei einer Kündigung im Prozess,
§568BGB 156
B. Ordentliche und außerordentliche Kündigung sowie Sonderkündigungs¬
rechte des Mieters 157
I. Ordentliche Kündigung des Mieters 157
n. Außerordentliche Kündigung des Mieters und Sonderkündigungsrechte . 157
1. Die außerordentlichen Kündigungsrechte 158
2. Sonderkündigungsrechte 158
C. Ordentliche Kündigung des Vermieters 158
I. Ordentliche Kündigung bei Pflichtverstößen des Mieters (§ 573 Abs. 2
Nr. 1 BGB) 159
1. Abgrenzung zu ähnlichen Kündigungssachverhalten 159
2. Form 159
3. Kündigungsfristen 159
4. Pflichtverstöße des Mieters 159
5. Hinweis auf Widerspruch gemäß §568 Abs. 2 BGB 165
6. Beweisbarkeit des Kündigungsgrundes 165
7. Muster eines Abmahnschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters . 166
8. Muster eines Kündigungsschreibens wegen Pflichtverstoßes des
Mieters 167
9. Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Pflichtverstoßes des
Mieters im Überblick 168
n. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§573 Abs. 2 Nr. 2) 169
1. Form 169
2. Kündigungsfrist 169
3. Eigenbedarf als Kündigungsgrund 170
4. Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs 172
5. Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit 173
6. Beweismittel 173
7. Musterschreiben einer Kündigung wegen Eigenbedarfs 174
8. Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im
Überblick 175
HI. Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung 175
1. Form 175
2. Erhebliche Nachteile aus der Fortsetzung des Mietverhältnisses ... 175
3. Die zwei Hauptanwendungsfälle dieses Kündigungsgrundes .... 176
4. Kompensation des Nachteils durch Mieterhöhung 177
D. Außerordentliche Kündigung des Vermieters 177
15
I. Kündigung wegen Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs,
erheblicher Pflichtverletzungen, Störung des Hausfriedens bzw. Vernach¬
lässigung der Sorgfaltspflicht 177
1. Fonnerfordernisse 177
2. Grad der Erheblichkeit des Pflichtverstoßes. 178
3. Die Kündigung wegen Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht nach
§543 Abs. 2 Nr. 2 BGB 178
n, Wirkungen der außerordentlichen Kündigung 178
HI. Gegenrechte des Mieters 179
IV. Die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug 179
1. Formerfordemisse 179
2. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3,
Abs. 3 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB 179
3. Musterschreiben einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges .... 185
4. Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges im
Überblick .186
E. Widerspruch des Mieters 187
I. Erforderlichkeit und strategisch richtiger Zeitpunkt des Widerspruchs . 187
1. Sozialklausel 187
2. Unbegründete Kündigung 187
3. Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs 187
4. Hinweis wurde vergessen 187
5. Widerspruchslose Gebrauchsfortsetzung nach § 545 BGB 188
II. Form und Frist 188
m. Die Sozialklausel 188
1. Interessenabwägung 188
2. Härte 189
3. Unanwendbarkeit der Sozialklausel 190
IV. Fortsetzung des Mietverhältnisses 190
V. Beweislast und Nachschieben von Gründen 191
VI. Die Sozialklausel bei befristeten Mietverhältnissen 191
F. Räumungsrechtsstreit 192
I. Räumungsklage 192
1. Klageantrag 192
2. Nachschieben einer zweiten Kündigung in den Prozess 193
n. Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist 194
1. Räumungsfrist bei Anerkenntnis oder hüfsweise 194
2. Räumungsfrist im Prozess auf zukünftige Räumung 194
3. Verlängerung oder Verkürzung der Räumungsfrist 194
4. Zuständigkeit 194
5. Interessenabwägung 195
1£
6. Kostenfolge 195
m. Antrag auf Vollstreckungsschutz gemäß § 765 aZPO 195
IV. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich 196
V. Feststellungsklage auf Wirksamkeit einer Kündigung 196
VI. Rechtskraft des Räumungstitels 196
VE. Vollstreckung des Räumungstitels 197
Vm. Muster für den Räumungsrechtsstreit 197
1. Klageschrift einer Räumungsklage 197
2. Klageerwiderung auf eine Räumungsklage mit Hilfsantrag auf
Gewährung einer Räumungsfrist 199
3. Vollstreckung des Räumungstitels 201
§ 7 Vorzeitige Beendigung des Mietverhfiltnisses,
Sonderkündigungsrechte, Zeltmiervertrag, Aufhebungsvertrag ... 203
A. Beendigung befristeter Mietverhältnisse und bei wechselseitigem
Kündigungsverzicht 203
B. Vorzeitige Vertragsbeendigung durch den Mieter, Sonderkündigungsrechte,
außerordentliche Kündigung 205
I. Grundsätze 205
n. Vertragsauflösung durch Beibringen eines Mietnachfolgers 206
HI. Sonderkündigungsrecht wegen Versagung der Untervermieterlaubnis . 207
IV. Sonderkündigungsrecht bei bevorstehender Modernisierung 209
V. Sonderkündigungsrecht bei Mietverblltnissen über mehr als 30 Jahre . 209
VI. Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters 209
VII. Sonderkündigungsrecht bei Versetzung von Beamten 209
Vm. Sonderkündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarung 209
IX. Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungsverlangen 210
X. Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung 210
XI. Außerordentliche Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs . 210
XII. Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung 210
XIII. Außerordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung . .211
C. Zeitmietvertrag 211
I. Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bei sog. qualifi¬
ziertem Zeitmietvertrag 211
II. Verzögerung des Befristungsgrundes 212
D. Aufhebungsvertrag 212
I. Interessenlage für einen Mietaufhebungsvertrag 212
II. Das Wichtigste für einen Mietaufhebungsvertrag im Überblick .... 213
III. Muster eines Mietaufhebungsvertrages 214
IV. Widerrufsrecht des Mieters nach dem Haustürwiderrufsgesetz .... 215
17
§8 Räumungsvergleich 217
A. Problemstellung 217
I. Veräußerungsabsicht 217
II. Eigenbedarf 217
B. Rechtliche Lösung 217
I. Allgemeines 217
n. Prozessvergleiche 218
m. Wirkung des Vergleichs 219
IV. Steuerliche Auswirkungen 220
V. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich 220
C. Muster zum Räumungsvergleich 221
I. Muster: Außergerichtlicher Räumungsvergleich 221
n. Muster: Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist bei Räumungsver¬
gleich 222
HE. Muster: Sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichtes
auf Bewilligung der Räumungsfrist 223
§9 Das Mieterhöhungsverlangen und die Klage auf Zustimmung .... 224
A. Miethöhe, Wucher, Wirtschaftsstrafgesetz 224
I. JPacta sunt servanda 224
n. Gründe für eine Mietpreissteigerung 224
HI. Die einzelnen Erhöhungstatbestände nach den §§556 ff. BGB .... 225
1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558, 558 a, 558 b,
558 c, 558 d, 558 e BGB 225
2. Erhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen,
§§559, 559 a, 559 b BGB 227
3. Erhöhung der Betriebskosten, §560 BGB 229
IV. Grenzen der Mietpreishöhe außerhalb der §§556 ff. BGB 229
1. Wucher 229
2. Verbotene Preisüberhöhung nach § 5 WiStG 230
3. Sittenwidrigkeit 231
B. Form, Inhalt und Frist des Mieterhöhungsverlangens 231
I. Form 231
EL Inhalt 231
m. Frist 232
TV. Rechtsfolge 233
V. Muster eines Mieterhöhungsverlangens 233
1. Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB
(Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung mit
Vergleichs Wohnungen (ausführliches Mieterhöhungs verfangen) . . . 233
1O
2. Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB
(Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch
Bezugnahme auf Mietspiegel (kurze Fassung eines Mieterhöhungs¬
verlangens) 235
3. Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB
(Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch
Sachverständigengutachten (kurze Fassung eines Mieterhöhungsver¬
langens) 236
C. Form, Frist und Inhalt der Zustimmung 236
D. Klage auf Zustimmung 237
I. Klageantrag 237
EL. Begründung der Klage 238
JH. Besonderheiten beim Streitgegenstand 238
IV. Parteien des Mieterhöhungsrechtsstreits 238
V. Zustimmung im Prozess 239
VT. Nachschieben eines erneuten Erhöhungsverlangens im Prozess .... 239
1. Grundsätzlich möglich 239
2. Nachschieben unter innerprozessualer Bedingung 239
3. Überlegungsfrist 239
4. Besondere Problemstellung, wenn Überlegungsfrist im Prozess noch
läuft 239
VTI. Muster einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff.
BGB 241
E. Rechtswirkungen des Titels und Vollstreckung 243
§10 Rückständige Miete, Mahnverfahren und Klag« 244
A. Fälligkeit, Leistungshandlung und Verzug 244
I. Fälligkeit, grundsätzliche Vorleistungspflicht des Mieters 244
II. Leistungshandlung 244
m. Verzug 244
1. Mahnung 244
2. Verschulden 245
B. Mahnverfahren oder Klage 245
I. Mahnverfahren 245
1. Mahnverfahren oder Klage 245
2. Besonderheiten des Mahnverfahrens beim mietrechtlichen Mandat. . 246
H. Klage 246
1. Zahlungsklage 246
2. Problemstellung Klageerweiterung 246
3. Verfahren 246
4. Mietansprüche im Urkundsverfahren 247
19
§11 Betrieb» und Nebenkosten, Abrechnung und Klage 248
A. Ansprüche des Vennieters 248
I. Vorauszahlungen 248
ü. Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen 250
DL Erhöhung von Inklusivmieten und Nebenkostenpauschalen 250
B. Ansprüche des Mieters 251
§12 Kaution, Abrechnung und Klage 253
A. Art und Höhe, Unabdingbarkeit, Fälligkeit 253
I. Art und Höhe 253
1. Art 253
2. Höhe 253
II. Unabdingbarkeit 253
IQ. Fälligkeit 254
B. Verzinsung der Kaution 254
I. Verzinsung nur bei Barkaution 254
II. Zurückbehaltungsrecht bis zur Anlage der Kaution 255
m. Anlageform 255
IV. Kapitalertragsteuer 255
C. Kaution in der Vollstreckung 256
I. Treuhandkonto 256
n. Insolvenz des Vermieters 256
m. Verdecktes Treuhandkonto und Nr. 19 Abs. 2 AGB Banken 256
IV. Schadensersatzpflicht und Untreue 257
D. Verwertung, Abrechnung, Rückzahlung und Klage 257
I. Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches 257
n. Klage auf Rückzahlung der Kaution 258
1. Zeitpunkt der Klageerhebung, Gefahr der Aufrechnung 258
2. Klageantrag 259
§13 Streit um Schönheitsreparaturen und Instandhaltung 260
A. Ansprüche des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses . . . 260
B. Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses .... 261
I. Nachfristsetzung 261
Et. Schadensersatzanspruch des Vermieters 262
m. Musterschreiben: Nachfristsetzung durch den Vermieter Anwalt . . . 263
§14 Der Mängelrechtsstreit 265
A. Geltendmachung von Mietmängeln 265
B. Mängel der Mietwohnung 265
C. Darlegungs und Beweislast 268
D. Ansprüche des Mieters wegen Wohnungsmängeln 269
I. Erfüllungsanspruch 269
n. Zurückbehaltungsrecht/Einrede des nicht erfüllten Vertrages 271
HI. Minderung der Miete 271
1. Anzeigepflicht der Mangel gemäß § 536 c BGB 271
2. Mietminderung durch Einbehalt oder Zahlung der Miete unter
Vorbehalt 272
3. Umfang der Minderung 272
IV. Schadensersatzanspruch 278
V. Außerordentliche Kündigung des Mieters 280
VI. Zerstörung der Mietsache (Elementarschäden) 281
E. Selbständiges Beweisverfahren 282
I. Voraussetzungen für ein selbständiges Beweisverfahren 282
II. Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 283
HI. Musterantrag: Antrag im selbständigen Beweisverfahren 284
F. Ansprüche des Vermieters 286
§15 Abwicklung des Mietverhältnisses Rückgabe der Mietwohnung . . 287
A. Anspruch des Vermieters auf Entfernung zurückgelassener Sachen und
Einrichtungen 287
B. Ersatzansprüche des Mieters für notwendige und nützliche Aufwendungen
auf die Mietsache 288
§16 Verfahren und Probleme bei der Instandsetzung und Modernisierung
der Mietsache 290
A. Instandsetzung und Modernisierung, Barrierefreiheit 290
I. Instandsetzung, § 554 Abs. 1 BGB 290
II. Modernisierung, § 554 Abs. 2 BGB 290
III. Durchbrechung des Grundsatzes „pacta sunt servanda 290
IV. Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes
erforderlich sind 290
V Modernisierungsmaßnahmen 291
1. Verbesserungsmaßnahmen 291
2. Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser 291
3. Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen
seines Haushalts (z.B. nichtehelicher Lebensgefährte) 292
4. Schriftliche Mitteilung vor dem Beginn der Maßnahme 293
5. Kündigungsrecht des Mieters und Anspruch auf Aufwendungsersatz . 295
21
j
VI. Barrierefreiheit 295
B. Einstweilige Verfügung und Klage 295
§ 17 Das Vermieterpfandrecht und dessen Verwertung 296
A. Inhalt und Umfang des Vermieterpfandrechts 296
I. Besitzloses gesetzliches Pfandrecht 296
II. Entstehungstatbestand und Umfang 296
HI. Ausschluss des Vermieterpfandrechtes 297
IV. Vom Vermieterpfandrecht umfasste Forderungen 297
1. Gesicherte Forderungen 297
2. Nicht gesicherte Forderungen 297
3. Bezifferbarkeit der Forderungen 297
V. Erlöschen des Vermieterpfandrechtes 298
VI. Darlegungs und Beweislast 298
VII. Das Vermieterpfandrecht in der Vollstreckung 298
B. Sicherung, gerichtliche Geltendmachung und Rechtsbehelfe 298
I. Selbsthilferecht 298
II. Herausgabeanspruch 299
ED. Weitere Anspruchsgrundlagen des Vermieters als Pfandgläubiger . . . 299
IV. Gerichtliche Geltendmachung und Rechtsbehelfe 300
1. Selbsthilferecht 300
2. Herausgabeanspruch 300
3. Vermieterpfandrecht und Räumungsanspruch . . 300
C. Verwertung 300
§ 18 Verbotene Eigenmacht, Hausfriedensbruch und Nötigung,
vorläufiger Rechtsschutz 302
A. Verbotene Eigenmacht 302
B. Hausfriedensbruch und Nötigung 303
C. Vorläufiger Rechtsschutz 303
§ 19 Rechtsverhältnis in der Hausgemeinschaft
(Nachbarschaftsstreitigkeit) 305
A. Rechtsverhältnis zwischen den benachbarten Mietern untereinander . . . 305
B. Rechtsverhältnis zwischen den Vermietern untereinander 305
C. Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und benachbartem Mieter 305
D. Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte 305
E. Pflichten des Mieters und Pflichten des Vermieters 306
I. Pflichten des Mieters 306
n. Pflichten des Vermieters 3°6
01
|20 Erbfall und Mletracht 307
A. Typische Sachverhalte 307
I. Versterben des Mieters 307
Et. Versterben des Vermieters 307
B. Rechtliche Grundlagen 307
I. Tod des Mieters 307
1. Allgemeines 307
2. Kündigung bei Tod des Mieters, §§ 580, 564 BGB 308
3. Eintrittsrecht des überlebenden Ehegatten, Lebensgefährten, Famili¬
enangehörigen oder Haushaltsangehörigen, § 563 BGB 310
4. Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Ehegatten, Lebens
partner, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen, § 563 a
BGB 311
n. Tod des Vermieters 311
m. Konfusion 312
§21 Die Wohnung bei Trennung der Mieter 313
A. Familienrecht und Mietrecht 313
B. Die Wohnungszuweisung gemäß § 1361 b BGB 314
I. Eingriffsschwelle für die Überlassung der Ehewohnung 314
II. Ehewohnung 314
1. Definition 314
2. Begründung der Ehewohnung 315
3. Besitzverhältnisse an der Ehewohnung 316
4. Verlust der Eigenschaft als Ehewohnung 316
HI. Einvernehmliche Regelungen 317
1. Die einvernehmliche Einigung im Verhältnis zum Vermieter .... 317
2. Muster einer dreiseitigen einvernehmlichen Regelung 317
3. Sicherungsinteresse des Vermieters 318
IV. Besonderer Gewaltschutz gemäß § 1361b Abs. 2 BGB 319
1. Die Rechtsgutverletzungen 319
2. Gleichgestellte Handlungen 320
3. Anspruchsinhalt 320
V. Fälle unbilliger Härte 320
VI. Fälle gegenseitiger Gewalt 322
VII. Berücksichtigung von Kindesinteressen 322
Vm. Rolle der dinglichen Berechtigung an der Ehewohnung 322
IX. Substanziierter Vortrag aller Umstände 323
X. Möglichkeit der Aufteilung 323
XI. Vergütungspflicht 324
Xu. Erschwerungsverbot 325
23
1
C. Wohnungsüberlassung nach § 2 GewSchG 325
I. Regelungsbereich/Abgrenzung zu § 1361 b BGB 325
II. Anspruchsvoraussetzungen des § 2 GewSchG 326
1. Vollendete Gewalttat oder Drohung 326
2. Gemeinsamer Haushalt 326
3. Kein Anspruchsausschluss 327
4. Rechtsfolgen 327
5. Alleinberechtigung des Opfers 328
6. Gemeinsame Berechtigung 328
7. Keine Berechtigung des Opfers 328
8. Erschwerungsveibot 328
9. Nutzungsvergütung 329
D. Wohnungsüberlassung und Mietrecht/Sachenrecht 329
E. Verfahrensrecht 330
I. Allgemeines 330
n. Sachliche und örtliche Zuständigkeit 330
1. Wohnungsüberlassung gemäß § 1361 b BGB 330
2. Wohnungsüberlassung nach § 14 LPartG 331
3. Wohnungsüberlassung nach § 2 GewSchG 331
DI. Einstweiliger Rechtsschutz 331
1. Einstweilige Anordnungen 331
2. Erweiterte Beschwerdemöglichkeit 332
IV. Rechtsmittel 332
V. Vollstreckung 332
Teil III: Das gewerbemietrechtllche Mandat 333
§ 22 Gewerbemietrecht oder das Recht der Geschaftsraummlete als
Begriff 333
§23 Gewerbemietrechtllche Verträge 334
A. Einfacher Gewerbemietvertrag 334
B. Ausführliche Gewerbemietverträge 342
I. Gewerbemietvertrag unter Berücksichtigung der besonderen Interessen
des Vermieters (ausführlich) 342
II. Gewerbemietvertrag bei hohen Eigeninvestitionen des Mieters
(ausführlich) 356
JH. Gewerbemietvertrag über eine Lagerhalle 363
§24 Kündigung, Räumungsklage, einstwellige Verfügung 369
A. Form und Frist der Kündigimg 369
I. Form der gewerbemietrechtlichen Kündigung 369
n. Frist einer gewerbemietrechtlichen Kündigung 369
B. Räumungsklage und einstweilige Verfügung 370
I. Räumungsklage 370
1. Örtliche und sachliche Zuständigkeit 370
2. Klageantrag und Zulässigkeit 370
II. Einstweilige Verfügung 370
1. Zulässigkeit 370
2. Muster eines Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung . . . 371
§25 Mieterhöhung, Staffelmiete, Indexterung 374
A. Miethöhe bei Gewerberaummietverhältnissen 374
B. Staffelrnietvereinbarungen 374
C. Indexklausel und Leistungsvorbehaltsklausel 375
I. Muster für eine Leistungsvorbehaltsklausel 376
II. Muster für eine Indexklausel 376
§26 Kaution und Investitlonskostenzuschuss 377
A. Höhe, Art, Fälligkeit und Rückzahlung der Kaution 377
I. Höhe 377
n. Art 377
B. Zulässigkeit, anteilige Abgeltung und Rückzahlung eines
Investitionskostenzuschusses 377
I. Zulässigkeit 377
n. Anteilige Abgeltung 377
HI. Rückzahlung 378
IV. Muster für eine Vertragsklausel zum Investitionskostenzuschuss . . . 378
§ 27 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Wegnahme von
Inventar 379
§28 Zusatzverträge 380
A. Typischerweise vorkommende Zusatzverträge 380
I. Automatenaufstellungsvertrag 380
II. Bezugsverträge 381
1. Bierlieferungsvertrag 381
2. Sonstige Bezugsverträge 381
B. Auswirkung von Störungen im Zusatzvertrag auf den Hauptvertrag .... 381
25
Teil IV: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht 383
§29 Komplikationen durch das Verhalten von WohnungselgentOmem . 383
A. Immobilieneigentum als Kapitalanlage 383
B. Problemfeld: Mieterstruktur 384
C. Rechte der Raumeigentümer 384
D. Abwehrrechte des Wohnungseigentümers 385
E. Das Eigentumsentziehungsverfahren 386
F. Sparmaßnahmen der Gemeinschaft 387
G. Die Barrierefreiheit 387
§30 Komplikationen durch Versagen der Funktionsträger 395
A. Eigentümergemeinschaft 395
B. Hausverwaltung 395
C. Verwaltungsbeirat 396
§31 Komplikationen durch das Verhalten von Mietern 397
§ 32 Zusammenfassung 398
Stichwortverzeichnis 399
Musterverzeichnis
Honorarvereinbarung 47
Deckungsanfrage 51
Deckungsanfrage für Klage 52
Deckungsklage 54
Staffelmietvereinbarung 93
Musterschreiben: Antrag auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis .... 115
Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters .... 126
Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters . . . 133
Muster eines Empfangsbekenntnisses/einer Empfangsbestätigung 150
Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit bei Kündigung durch Vermieter .... 154
Muster eines Abmahnschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters 166
Muster eines Kündigungsschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters . . . 167
Musterschreiben einer Kündigung wegen Eigenbedarfs 174
Musterschreiben einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges 185
Hinweis auf Möglichkeit des Widerspruchs 187
Muster Klageschrift einer Räumungsklage 197
Klageerwiderung auf eine Räumungsklage 199
Vollstreckung des Räumungstitels 201
Muster eines Mietaufhebungsvertrages 214
Widerrufsrecht nach Mietaufhebungsvertrag 216
Muster: Außergerichtlicher Räumungsvergleich 221
Muster: Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist bei Räumungsvergleich . 222
Muster: Sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichtes auf
Bewilligung der Räumungsfrist 223
Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung mit Vergleichswohnungen
(ausführliches Mieterhöhungsverlangen) 233
Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch Bezugnahme auf
Mietspiegel (kurze Fassung eines Mieterhöhungsverlangens) 235
Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch Sachverständigengutachten
(kurze Fassung eines Mieterhöhungsverlangens) 236
Muster einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB . 241
27
Musterschreiben: Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen durch den
Vermieter Anwalt 263
Musterantrag: Antrag im selbständigen Beweisverfahren 284
Muster einer dreiseitigen einvernehmlichen Regelung bei Trennung der Mieter . 317
Muster Gewerbemietvertrag 334
Mietvertrag über ein Ladenlokal 342
Gewerbemietvertrag bei hohen Eigeninvestitionen des Mieters 356
Mietvertrag über eine Lagerhalle 364
Muster eines Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung 371
Muster für eine Leistungsvorbehaltsklausel 376
Muster für eine Indexklausel 376
Muster für eine Vertragsklausel zum Investitionskostenzuschuss 378
1O
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Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis 9
Musterverzeichnis 27
Teil I: Das Mandat bis zum ersten Kontakt mit der Gegenseite . 29
§ 1 Mandatsannahme 29
§2 Gebühren 40
§3 Der rechtsschutzversicherte Mandant 49
§4 Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe 58
Teil II: Das wohnraummietrechtllche Mandat 65
§ 5 Abschluss des Mietvertrages Rechte und Pflichten der
Mietvertragsparteien Regelungsinhalte gebräuchlicher
Formularmietverträge 65
§ 6 Der Kündigungs und Räumungsrechtsstreit bis zur Zwangsräumung . . 140
§ 7 Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, Sonderkündigungsrechte,
Zeitmietvertrag, Aufhebungsvertrag 203
§8 Räumungsvergleich 217
§9 Das Mieterhöhungsverlangen und die Klage auf Zustimmung 224
§ 10 Rückständige Miete, Mahnverfahren und Klage 244
§ 11 Betriebs und Nebenkosten, Abrechnung und Klage 248
§ 12 Kaution, Abrechnung und Klage 253
§ 13 Streit um Schönheitsreparaturen und Instandhaltung 260
§ 14 Der Mängelrechtsstreit 265
§ 15 Abwicklung des Mietverhältnisses Rückgabe der Mietwohnung . 287
§ 16 Verfahren und Probleme bei der Instandsetzung und Modernisierung der
Mietsache 290
§ 17 Das Vermieterpfandrecht und dessen Verwertung 296
§ 18 Verbotene Eigenmacht, Hausfriedensbruch und Nötigung, vorläufiger
Rechtsschutz 302
§ 19 Rechtsverhältnis in der Hausgemeinschaft (Nachbarschaftsstreitigkeit) . . 305
7
§20 Erbfall und Mietrecht 307
§21 Die Wohnung bei Trennung der Mieter 313
Teil III: Das gewerbemletrechtllche Mandat 333
§22 Geweibemietrecht oder das Recht der Geschäftsraummiete als Begriff . . 333
§23 Gewerbemietrechtliche Verträge 334
§ 24 Kündigung, Räumungsklage, einstweilige Verfügung : . . . 369
§ 25 Mieterhöhung, Staffelmiete, Indexierung 374
§26 Kaution und Investitionskostenzuschuss 377
§ 27 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Wegnahme von Inventar . . . 379
§28 Zusatzverträge 380
Teil IV: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht 383
§29 Komplikationen durch das Verhalten von Wohnungseigentümern . 383
§30 Komplikationen durch Versagen der Funktionsträger 395
§31 Komplikationen durch das Verhalten von Mietern 397
§32 Zusammenfassung 398
Stichwortverzeichnis 399
Inhaltsverzeichnis
Telll: Das Mandat bis zum ersten Kontakt mit der Gegenseite 29
§1 Mandatsannahme 29
A. Terminvereinbarung 29
B. Mandatsannahme im Spannungsfeld zwischen Standes und Strafrecht . . 29
I. Interessenkollision bei Personenmehrheit 29
n. Wirtschaftliche Interessenkollision 30
HI. Interessenkollision bei Vertretung von Untermieter und Hauptmieter . . 30
IV. Gefahr des Prozessbetruges bei Eigenbedarfskündigung und
Zahlungsklage 30
V. Hausfriedensbruch und Nötigung 31
C. Erstes Beratungsgespräch 31
I. Schwerpunkte des Beratungsgespräches 31
n. Prognosen über den Ausgang des Rechtsstreits 32
D. Vollmacht 32
I. Anwendung des § 174 Satz 1 BGB 32
n. Vollmacht bei Mehrheit von Mandanten 32
DI. Vorsicht bei Vollmachtsformularen 33
E. Wichtige Unterlagen für die Mandatsbearbeitung 33
I. Mietvertrag, Vereinbarungen, einseitige Erklärungen 33
n. Belege, Quittungen, Nachweise 33
DI. Originale oder Kopien 33
F. Hinweise an den Mandanten 33
G. Büroorganisation und zeitlicher Aufwand für den Anwalt 34
I. Kanzleistruktur und Rationalisierung 34
II. Sekretariatszuweisung 35
HI. Zeitlicher Aufwand 35
1. Mängelrechtsstreitigkeiten 35
2. Nachbarschaftsstreitigkeiten 35
3. Räumungsvollstreckung 36
H. Fristen 36
I. Kündigungsfristen 36
n. Sozialklausel 36
DI. Verjährungsfristen 36
IV. Fristen bei einem Mieterhöhungsverlangen 37
V. Antrag auf Räumungsfrist nach §721 ZPO 38
I. Haftungsrisiko, Vermögensschadenhaftpflicht 38
o
I. Anwaltsverschulden 38
n. Haftungsumfang 38
J. Mandatsbestätigung und Korrespondenz mit Mandanten 38
I. Mandatsbestätigung 38
n. Kenntnisnahmeschreiben 39
§2 Gebühren 40
A. Streitwerte 40
I. Gesetzliche Grundlagen 40
n. Die Streitwerte im Einzelnen 40
B. Gebühren im außergerichtlichen Verfahren 43
I. Geschäftsgebühr 43
n. Gebühr für eine Beratung 44
C. Gebühren im gerichtlichen Verfahren 44
I. Verfahrensgebühr, Terminsgebühr, 44
n. Nicht streitige Terminsgebühr 45
HL Zwangsvollstreckungsgebühren 45
IV. Gebühren im Arrest und einstweiligen Verfügungsverfahren 46
D. Honorarvereinbarungen 46
E. Gebührenvorschuss 47
§3 Der rechtsschutzversicherte Mandant 49
A. Rechtsschutzversicherung für Mieter und Grundeigentümer 49
B. Deckungsumfang 50
C. Deckungsanfrage 50
D. Deckungszusage 51
E. Erweiterung der Deckungszusage 52
F. Korrespondenz mit Rechtsschutzversicherung 52
G. Gebührenrechnung an Rechtsschutzversicherung 53
H. Deckungsklage 53
§4 Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe 58
A. Beratungshilfe 58
I. Gebührentatbestände 58
n. Keine Mandate zweiter Klasse 58
HI. Bereiche der Beratungshilfe 59
IV. Bewilligungsvoraussetzungen 59
V. Zuständigkeit 60
B. Prozesskostenhilfe 60
I. Bewilligungsvoraussetzungen und Befreiungen 60
in
II. Gebühren 61
HI. Abrechnung 61
IV. Gebührenhöhe 61
V. Kostenübernahme im Falle des Unterliegens 61
VI. Prozesskostenhilfe in Form von Raten 61
VQ. Vorschuss des Mandanten 62
Vin. Prozesskostenhilfeverfahren 62
IX. Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe 63
X. Summarische Vorabprüfung durch das Gericht 63
Teil II: Das wohnraummletrechtllche Mandat 65
§5 Abschluss des Mietvertrages Rechte und Pflichten der
Mietvertragsparteien Regelungsinhalte gebrauchlicher
Formularmietverträge 65
A. Vorvertrag und Selbstauskunft 65
I. Vorvertrag 65
n. Selbstauskunft des Mieters 66
B. Abschluss des Mietvertrages 67
I. Form 67
1. Mündlich 67
2. Schriftlich 68
n. Konkludenter Vertragsabschluss 69
C. Parteien des Mietverhältnisses 70
I. Ehegatten 71
n. Wohngemeinschaften 71
D. Mietsache 72
I. Umfang des Mietobjektes 72
II. Wohnflächenberechnung für preisgebundene Neubauten 73
HI. Wohnflächenberechnung für frei finanzierte Wohnungen und Altbau¬
wohnungen 74
IV. Teilkündigung mitvermieteter Flächen 75
V. Gebrauch der Mietsache 76
1. Gesamte Lebensführung des Mieters 76
2. AGB Klauseln 77
3. Tierhaltung 78
4. Gewerblicher Gebrauch von Wohnraum 81
E. Miete 82
I. Gegenleistung des Mieters 82
1. Zahlung der Miete in Geld 82
11
2. Andere Leistungen 82
3. Höhe 83
4. Preisbindungen 83
II. Miete ohne Nebenkostenregelung 83
HI. Miete mit Nebenkostenregelung 84
IV. Betriebskostenaufstellung 86
V. Sonstige Mietbestandteile 92
1. Umsatzsteuer 92
2. Untermiet und Gewerbemietzuschläge 92
VI. Staffelmietvereinbarung gemäß § 557 a BGB 93
VEL Indexmietvereinbarung gemäß § 557 b BGB 94
Vm. Fälligkeit, Aufrechnung und Zuriickbehaltungsrecht 94
1. Fälligkeit der Miete 94
2. Aufrechnung und Zuriickbehaltungsrecht 94
3. Rechtzeitigkeitsklausel 95
4. AGB Klauseln 95
F. Mietkaution 96
I. §551 BGB 96
H. AGB Klauseln 97
G. Mietdauer 98
I. Unbefristetes Mietverhältnis 98
II. Befristetes Mietverhältnis 98
1. Zeitmietvertrag 98
2. AGB Klauseln 100
H. Schönheitsreparaturen 100
I. Umfang der Schönheitsreparaturen 101
II. Vertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter . 101
1. Überlassung einer unrenovierten Wohnung 102
2. Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen 102
3. Ersatzquotenklausel 103
4. Individualvertragliche Vereinbarungen 104
5. Arbeiten in mittlerer Art und Güte 104
6. Fachhandwerkerklausel 104
7. AGB Klauseln 105
I. Bagatellschäden (Kleinreparaturen) 107
I. Kleinreparaturen 107
n. Vornahmeklausel 108
HI. Kosten für Bagatellreparaturen 108
IV. Umfang 108
J. Betretung der Wohnung durch den Vermieter 109
I. Interessenlage !09
n. Besichtigungsrecht/Betretungsrecht 109
1. Vorliegen einer vertraglichen Vereinbarung 109
2. Ohne vertragliche Vereinbarung 110
3. Form 110
m. AGB Klauseln 111
K. Kündigungsklauseln 111
I. Zwingendes Recht 111
n. AGB Klauseln 111
L. Untervermietung 112
I. Mitgebrauch und Besuch 112
1. Mitgebrauch naher Angehöriger 113
2. Besuch 113
n. Selbständige Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung 113
1. Von der Erlaubniserteilung durch den Vermieter abhängig 113
2. Erlaubniserteilung 114
3. Musterschreiben: Antrag auf Erteilung der Untervermietungs¬
erlaubnis 115
m. Selbständige Gebrauchsüberlassung eines Teils der Mietwohnung . . . 115
1. Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis. 115
2. Berechtigtes Interesse 115
3. Rechtsfolgen bei Versagung 116
IV. AGB Klauseln 116
M. Personenmehrheiten 117
I. Vollmachtsklauseln 117
II. AGB Klausem 117
N. Vermieterpfandrecht 118
I. Dispositives Recht 118
H. AGB Klauseln 119
O. Beendigung des Mietverhältnisses Rückgabe der Mietsache 119
I. Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand 119
II. Übergabeprotokoll 119
HI. Nutzungsentschädigung 120
IV. Vorzeitiger Auszug 120
V. Einrichtungen und Wegnahmerecht 120
VI. AGB Klauseln 121
P. Sonstige Vereinbarungen 123
I. Individuelle Vertragsabreden 123
H. AGB Klauseln 123
Q. Hausordnung 124
I. Zusammenleben der Mietparteien 124
H. AGB Klauseln 125
13
R. Wohnungsvermittlung 125
S. Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters . 126
T. Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters . 133
§ 6 Der Kündigung» und Räumungsrechtsstreit bis zur
Zwangsräumung 140
A. Die Kündigung 140
I. Allgemeines zu Kündigung und Aufhebungsvertrag 140
1. Abgrenzung zwischen Kündigung und Aufhebungsvertrag 140
2. Annahme der Kündigung oder Schweigen des Kündigungsemp¬
fängers 140
3. Kündigungserklärung 141
n. Form der Kündigung 141
HI. Inhalt der Kündigung 143
1. Genaue Bezeichnung des Kündigungsgegenstandes 143
2. Genaue Bezeichnung der Parteien 143
3. Angabe von Kündigungsdatum und Zeitpunkt 143
4. Kündigung als Gestaltungserklärung bedingungsfeindlich 144
5. Teilkündigung 145
6. Angabe der Kündigungsgründe 146
IV. Kündigungsfristen 146
1. Einseitig zwingende gesetzliche Fristen und vertragliche Fristen . . . 146
2. Dauer der Kündigungsfristen 147
3. Berechnung der Kündigungsfristen 148
V. Zugang der Kündigung 148
1. Rechtzeitiger Zugang 148
2. Nachweis des Zugangs 149
3. Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung 151
VI. Bevollmächtigung und Vollmacht, Kündigung bei Personenmehrheit . 152
1. Personenmehrheit auf Mieterseite 152
2. Personenmehrheit auf Vermieterseite 153
3. Kündigung bei Hausverwaltung 153
4. Bevollmächtigung zur Kündigung, Kündigung durch Bevollmäch¬
tigten 153
VII. Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit bei Kündigung durch Vermieter . 154
Vin. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB . 154
1. Stillschweigende Verlängerung bei Fortsetzung des Gebrauchs . 154
2. Ausschlussdes§545BGB 155
3. Beweislast 155
EX. Kündigung im Prozess 155
4 A
1. Kündigung im Prozess und Klage auf zukünftige Räumung,
§259ZPO 155
2. Schriftformerfordernis auch bei einer Kündigung im Prozess,
§568BGB 156
B. Ordentliche und außerordentliche Kündigung sowie Sonderkündigungs¬
rechte des Mieters 157
I. Ordentliche Kündigung des Mieters 157
n. Außerordentliche Kündigung des Mieters und Sonderkündigungsrechte . 157
1. Die außerordentlichen Kündigungsrechte 158
2. Sonderkündigungsrechte 158
C. Ordentliche Kündigung des Vermieters 158
I. Ordentliche Kündigung bei Pflichtverstößen des Mieters (§ 573 Abs. 2
Nr. 1 BGB) 159
1. Abgrenzung zu ähnlichen Kündigungssachverhalten 159
2. Form 159
3. Kündigungsfristen 159
4. Pflichtverstöße des Mieters 159
5. Hinweis auf Widerspruch gemäß §568 Abs. 2 BGB 165
6. Beweisbarkeit des Kündigungsgrundes 165
7. Muster eines Abmahnschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters . 166
8. Muster eines Kündigungsschreibens wegen Pflichtverstoßes des
Mieters 167
9. Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Pflichtverstoßes des
Mieters im Überblick 168
n. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§573 Abs. 2 Nr. 2) 169
1. Form 169
2. Kündigungsfrist 169
3. Eigenbedarf als Kündigungsgrund 170
4. Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs 172
5. Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit 173
6. Beweismittel 173
7. Musterschreiben einer Kündigung wegen Eigenbedarfs 174
8. Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im
Überblick 175
HI. Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung 175
1. Form 175
2. Erhebliche Nachteile aus der Fortsetzung des Mietverhältnisses . 175
3. Die zwei Hauptanwendungsfälle dieses Kündigungsgrundes . 176
4. Kompensation des Nachteils durch Mieterhöhung 177
D. Außerordentliche Kündigung des Vermieters 177
15
I. Kündigung wegen Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs,
erheblicher Pflichtverletzungen, Störung des Hausfriedens bzw. Vernach¬
lässigung der Sorgfaltspflicht 177
1. Fonnerfordernisse 177
2. Grad der Erheblichkeit des Pflichtverstoßes. 178
3. Die Kündigung wegen Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht nach
§543 Abs. 2 Nr. 2 BGB 178
n, Wirkungen der außerordentlichen Kündigung 178
HI. Gegenrechte des Mieters 179
IV. Die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug 179
1. Formerfordemisse 179
2. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3,
Abs. 3 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB 179
3. Musterschreiben einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges . 185
4. Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges im
Überblick .186
E. Widerspruch des Mieters 187
I. Erforderlichkeit und strategisch richtiger Zeitpunkt des Widerspruchs . 187
1. Sozialklausel 187
2. Unbegründete Kündigung 187
3. Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs 187
4. Hinweis wurde vergessen 187
5. Widerspruchslose Gebrauchsfortsetzung nach § 545 BGB 188
II. Form und Frist 188
m. Die Sozialklausel 188
1. Interessenabwägung 188
2. Härte 189
3. Unanwendbarkeit der Sozialklausel 190
IV. Fortsetzung des Mietverhältnisses 190
V. Beweislast und Nachschieben von Gründen 191
VI. Die Sozialklausel bei befristeten Mietverhältnissen 191
F. Räumungsrechtsstreit 192
I. Räumungsklage 192
1. Klageantrag 192
2. Nachschieben einer zweiten Kündigung in den Prozess 193
n. Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist 194
1. Räumungsfrist bei Anerkenntnis oder hüfsweise 194
2. Räumungsfrist im Prozess auf zukünftige Räumung 194
3. Verlängerung oder Verkürzung der Räumungsfrist 194
4. Zuständigkeit 194
5. Interessenabwägung 195
1£
6. Kostenfolge 195
m. Antrag auf Vollstreckungsschutz gemäß § 765 aZPO 195
IV. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich 196
V. Feststellungsklage auf Wirksamkeit einer Kündigung 196
VI. Rechtskraft des Räumungstitels 196
VE. Vollstreckung des Räumungstitels 197
Vm. Muster für den Räumungsrechtsstreit 197
1. Klageschrift einer Räumungsklage 197
2. Klageerwiderung auf eine Räumungsklage mit Hilfsantrag auf
Gewährung einer Räumungsfrist 199
3. Vollstreckung des Räumungstitels 201
§ 7 Vorzeitige Beendigung des Mietverhfiltnisses,
Sonderkündigungsrechte, Zeltmiervertrag, Aufhebungsvertrag . 203
A. Beendigung befristeter Mietverhältnisse und bei wechselseitigem
Kündigungsverzicht 203
B. Vorzeitige Vertragsbeendigung durch den Mieter, Sonderkündigungsrechte,
außerordentliche Kündigung 205
I. Grundsätze 205
n. Vertragsauflösung durch Beibringen eines Mietnachfolgers 206
HI. Sonderkündigungsrecht wegen Versagung der Untervermieterlaubnis . 207
IV. Sonderkündigungsrecht bei bevorstehender Modernisierung 209
V. Sonderkündigungsrecht bei Mietverblltnissen über mehr als 30 Jahre . 209
VI. Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters 209
VII. Sonderkündigungsrecht bei Versetzung von Beamten 209
Vm. Sonderkündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarung 209
IX. Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungsverlangen 210
X. Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung 210
XI. Außerordentliche Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs . 210
XII. Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung 210
XIII. Außerordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung . .211
C. Zeitmietvertrag 211
I. Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bei sog. qualifi¬
ziertem Zeitmietvertrag 211
II. Verzögerung des Befristungsgrundes 212
D. Aufhebungsvertrag 212
I. Interessenlage für einen Mietaufhebungsvertrag 212
II. Das Wichtigste für einen Mietaufhebungsvertrag im Überblick . 213
III. Muster eines Mietaufhebungsvertrages 214
IV. Widerrufsrecht des Mieters nach dem Haustürwiderrufsgesetz . 215
17
§8 Räumungsvergleich 217
A. Problemstellung 217
I. Veräußerungsabsicht 217
II. Eigenbedarf 217
B. Rechtliche Lösung 217
I. Allgemeines 217
n. Prozessvergleiche 218
m. Wirkung des Vergleichs 219
IV. Steuerliche Auswirkungen 220
V. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich 220
C. Muster zum Räumungsvergleich 221
I. Muster: Außergerichtlicher Räumungsvergleich 221
n. Muster: Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist bei Räumungsver¬
gleich 222
HE. Muster: Sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichtes
auf Bewilligung der Räumungsfrist 223
§9 Das Mieterhöhungsverlangen und die Klage auf Zustimmung . 224
A. Miethöhe, Wucher, Wirtschaftsstrafgesetz 224
I. JPacta sunt servanda" 224
n. Gründe für eine Mietpreissteigerung 224
HI. Die einzelnen Erhöhungstatbestände nach den §§556 ff. BGB . 225
1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558, 558 a, 558 b,
558 c, 558 d, 558 e BGB 225
2. Erhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen,
§§559, 559 a, 559 b BGB 227
3. Erhöhung der Betriebskosten, §560 BGB 229
IV. Grenzen der Mietpreishöhe außerhalb der §§556 ff. BGB 229
1. Wucher 229
2. Verbotene Preisüberhöhung nach § 5 WiStG 230
3. Sittenwidrigkeit 231
B. Form, Inhalt und Frist des Mieterhöhungsverlangens 231
I. Form 231
EL Inhalt 231
m. Frist 232
TV. Rechtsfolge 233
V. Muster eines Mieterhöhungsverlangens 233
1. Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB
(Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung mit
Vergleichs Wohnungen (ausführliches Mieterhöhungs verfangen) . . . 233
1O
2. Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB
(Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch
Bezugnahme auf Mietspiegel (kurze Fassung eines Mieterhöhungs¬
verlangens) 235
3. Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB
(Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch
Sachverständigengutachten (kurze Fassung eines Mieterhöhungsver¬
langens) 236
C. Form, Frist und Inhalt der Zustimmung 236
D. Klage auf Zustimmung 237
I. Klageantrag 237
EL. Begründung der Klage 238
JH. Besonderheiten beim Streitgegenstand 238
IV. Parteien des Mieterhöhungsrechtsstreits 238
V. Zustimmung im Prozess 239
VT. Nachschieben eines erneuten Erhöhungsverlangens im Prozess . 239
1. Grundsätzlich möglich 239
2. Nachschieben unter innerprozessualer Bedingung 239
3. Überlegungsfrist 239
4. Besondere Problemstellung, wenn Überlegungsfrist im Prozess noch
läuft 239
VTI. Muster einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff.
BGB 241
E. Rechtswirkungen des Titels und Vollstreckung 243
§10 Rückständige Miete, Mahnverfahren und Klag« 244
A. Fälligkeit, Leistungshandlung und Verzug 244
I. Fälligkeit, grundsätzliche Vorleistungspflicht des Mieters 244
II. Leistungshandlung 244
m. Verzug 244
1. Mahnung 244
2. Verschulden 245
B. Mahnverfahren oder Klage 245
I. Mahnverfahren 245
1. Mahnverfahren oder Klage 245
2. Besonderheiten des Mahnverfahrens beim mietrechtlichen Mandat. . 246
H. Klage 246
1. Zahlungsklage 246
2. Problemstellung Klageerweiterung 246
3. Verfahren 246
4. Mietansprüche im Urkundsverfahren 247
19
§11 Betrieb» und Nebenkosten, Abrechnung und Klage 248
A. Ansprüche des Vennieters 248
I. Vorauszahlungen 248
ü. Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen 250
DL Erhöhung von Inklusivmieten und Nebenkostenpauschalen 250
B. Ansprüche des Mieters 251
§12 Kaution, Abrechnung und Klage 253
A. Art und Höhe, Unabdingbarkeit, Fälligkeit 253
I. Art und Höhe 253
1. Art 253
2. Höhe 253
II. Unabdingbarkeit 253
IQ. Fälligkeit 254
B. Verzinsung der Kaution 254
I. Verzinsung nur bei Barkaution 254
II. Zurückbehaltungsrecht bis zur Anlage der Kaution 255
m. Anlageform 255
IV. Kapitalertragsteuer 255
C. Kaution in der Vollstreckung 256
I. Treuhandkonto 256
n. Insolvenz des Vermieters 256
m. Verdecktes Treuhandkonto und Nr. 19 Abs. 2 AGB Banken 256
IV. Schadensersatzpflicht und Untreue 257
D. Verwertung, Abrechnung, Rückzahlung und Klage 257
I. Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches 257
n. Klage auf Rückzahlung der Kaution 258
1. Zeitpunkt der Klageerhebung, Gefahr der Aufrechnung 258
2. Klageantrag 259
§13 Streit um Schönheitsreparaturen und Instandhaltung 260
A. Ansprüche des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses . . . 260
B. Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses . 261
I. Nachfristsetzung 261
Et. Schadensersatzanspruch des Vermieters 262
m. Musterschreiben: Nachfristsetzung durch den Vermieter Anwalt . . . 263
§14 Der Mängelrechtsstreit 265
A. Geltendmachung von Mietmängeln 265
B. Mängel der Mietwohnung 265
C. Darlegungs und Beweislast 268
D. Ansprüche des Mieters wegen Wohnungsmängeln 269
I. Erfüllungsanspruch 269
n. Zurückbehaltungsrecht/Einrede des nicht erfüllten Vertrages 271
HI. Minderung der Miete 271
1. Anzeigepflicht der Mangel gemäß § 536 c BGB 271
2. Mietminderung durch Einbehalt oder Zahlung der Miete unter
Vorbehalt 272
3. Umfang der Minderung 272
IV. Schadensersatzanspruch 278
V. Außerordentliche Kündigung des Mieters 280
VI. Zerstörung der Mietsache (Elementarschäden) 281
E. Selbständiges Beweisverfahren 282
I. Voraussetzungen für ein selbständiges Beweisverfahren 282
II. Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 283
HI. Musterantrag: Antrag im selbständigen Beweisverfahren 284
F. Ansprüche des Vermieters 286
§15 Abwicklung des Mietverhältnisses Rückgabe der Mietwohnung . . 287
A. Anspruch des Vermieters auf Entfernung zurückgelassener Sachen und
Einrichtungen 287
B. Ersatzansprüche des Mieters für notwendige und nützliche Aufwendungen
auf die Mietsache 288
§16 Verfahren und Probleme bei der Instandsetzung und Modernisierung
der Mietsache 290
A. Instandsetzung und Modernisierung, Barrierefreiheit 290
I. Instandsetzung, § 554 Abs. 1 BGB 290
II. Modernisierung, § 554 Abs. 2 BGB 290
III. Durchbrechung des Grundsatzes „pacta sunt servanda" 290
IV. Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes
erforderlich sind 290
V Modernisierungsmaßnahmen 291
1. Verbesserungsmaßnahmen 291
2. Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser 291
3. Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen
seines Haushalts (z.B. nichtehelicher Lebensgefährte) 292
4. Schriftliche Mitteilung vor dem Beginn der Maßnahme 293
5. Kündigungsrecht des Mieters und Anspruch auf Aufwendungsersatz . 295
21
j
VI. Barrierefreiheit 295
B. Einstweilige Verfügung und Klage 295
§ 17 Das Vermieterpfandrecht und dessen Verwertung 296
A. Inhalt und Umfang des Vermieterpfandrechts 296
I. Besitzloses gesetzliches Pfandrecht 296
II. Entstehungstatbestand und Umfang 296
HI. Ausschluss des Vermieterpfandrechtes 297
IV. Vom Vermieterpfandrecht umfasste Forderungen 297
1. Gesicherte Forderungen 297
2. Nicht gesicherte Forderungen 297
3. Bezifferbarkeit der Forderungen 297
V. Erlöschen des Vermieterpfandrechtes 298
VI. Darlegungs und Beweislast 298
VII. Das Vermieterpfandrecht in der Vollstreckung 298
B. Sicherung, gerichtliche Geltendmachung und Rechtsbehelfe 298
I. Selbsthilferecht 298
II. Herausgabeanspruch 299
ED. Weitere Anspruchsgrundlagen des Vermieters als Pfandgläubiger . . . 299
IV. Gerichtliche Geltendmachung und Rechtsbehelfe 300
1. Selbsthilferecht 300
2. Herausgabeanspruch 300
3. Vermieterpfandrecht und Räumungsanspruch . . 300
C. Verwertung 300
§ 18 Verbotene Eigenmacht, Hausfriedensbruch und Nötigung,
vorläufiger Rechtsschutz 302
A. Verbotene Eigenmacht 302
B. Hausfriedensbruch und Nötigung 303
C. Vorläufiger Rechtsschutz 303
§ 19 Rechtsverhältnis in der Hausgemeinschaft
(Nachbarschaftsstreitigkeit) 305
A. Rechtsverhältnis zwischen den benachbarten Mietern untereinander . . . 305
B. Rechtsverhältnis zwischen den Vermietern untereinander 305
C. Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und benachbartem Mieter 305
D. Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte 305
E. Pflichten des Mieters und Pflichten des Vermieters 306
I. Pflichten des Mieters 306
n. Pflichten des Vermieters 3°6
01
|20 Erbfall und Mletracht 307
A. Typische Sachverhalte 307
I. Versterben des Mieters 307
Et. Versterben des Vermieters 307
B. Rechtliche Grundlagen 307
I. Tod des Mieters 307
1. Allgemeines 307
2. Kündigung bei Tod des Mieters, §§ 580, 564 BGB 308
3. Eintrittsrecht des überlebenden Ehegatten, Lebensgefährten, Famili¬
enangehörigen oder Haushaltsangehörigen, § 563 BGB 310
4. Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Ehegatten, Lebens
partner, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen, § 563 a
BGB 311
n. Tod des Vermieters 311
m. Konfusion 312
§21 Die Wohnung bei Trennung der Mieter 313
A. Familienrecht und Mietrecht 313
B. Die Wohnungszuweisung gemäß § 1361 b BGB 314
I. Eingriffsschwelle für die Überlassung der Ehewohnung 314
II. Ehewohnung 314
1. Definition 314
2. Begründung der Ehewohnung 315
3. Besitzverhältnisse an der Ehewohnung 316
4. Verlust der Eigenschaft als Ehewohnung 316
HI. Einvernehmliche Regelungen 317
1. Die einvernehmliche Einigung im Verhältnis zum Vermieter . 317
2. Muster einer dreiseitigen einvernehmlichen Regelung 317
3. Sicherungsinteresse des Vermieters 318
IV. Besonderer Gewaltschutz gemäß § 1361b Abs. 2 BGB 319
1. Die Rechtsgutverletzungen 319
2. Gleichgestellte Handlungen 320
3. Anspruchsinhalt 320
V. Fälle unbilliger Härte 320
VI. Fälle gegenseitiger Gewalt 322
VII. Berücksichtigung von Kindesinteressen 322
Vm. Rolle der dinglichen Berechtigung an der Ehewohnung 322
IX. Substanziierter Vortrag aller Umstände 323
X. Möglichkeit der Aufteilung 323
XI. Vergütungspflicht 324
Xu. Erschwerungsverbot 325
23
1
C. Wohnungsüberlassung nach § 2 GewSchG 325
I. Regelungsbereich/Abgrenzung zu § 1361 b BGB 325
II. Anspruchsvoraussetzungen des § 2 GewSchG 326
1. Vollendete Gewalttat oder Drohung 326
2. Gemeinsamer Haushalt 326
3. Kein Anspruchsausschluss 327
4. Rechtsfolgen 327
5. Alleinberechtigung des Opfers 328
6. Gemeinsame Berechtigung 328
7. Keine Berechtigung des Opfers 328
8. Erschwerungsveibot 328
9. Nutzungsvergütung 329
D. Wohnungsüberlassung und Mietrecht/Sachenrecht 329
E. Verfahrensrecht 330
I. Allgemeines 330
n. Sachliche und örtliche Zuständigkeit 330
1. Wohnungsüberlassung gemäß § 1361 b BGB 330
2. Wohnungsüberlassung nach § 14 LPartG 331
3. Wohnungsüberlassung nach § 2 GewSchG 331
DI. Einstweiliger Rechtsschutz 331
1. Einstweilige Anordnungen 331
2. Erweiterte Beschwerdemöglichkeit 332
IV. Rechtsmittel 332
V. Vollstreckung 332
Teil III: Das gewerbemietrechtllche Mandat 333
§ 22 Gewerbemietrecht oder das Recht der Geschaftsraummlete als
Begriff 333
§23 Gewerbemietrechtllche Verträge 334
A. Einfacher Gewerbemietvertrag 334
B. Ausführliche Gewerbemietverträge 342
I. Gewerbemietvertrag unter Berücksichtigung der besonderen Interessen
des Vermieters (ausführlich) 342
II. Gewerbemietvertrag bei hohen Eigeninvestitionen des Mieters
(ausführlich) 356
JH. Gewerbemietvertrag über eine Lagerhalle 363
§24 Kündigung, Räumungsklage, einstwellige Verfügung 369
A. Form und Frist der Kündigimg 369
I. Form der gewerbemietrechtlichen Kündigung 369
n. Frist einer gewerbemietrechtlichen Kündigung 369
B. Räumungsklage und einstweilige Verfügung 370
I. Räumungsklage 370
1. Örtliche und sachliche Zuständigkeit 370
2. Klageantrag und Zulässigkeit 370
II. Einstweilige Verfügung 370
1. Zulässigkeit 370
2. Muster eines Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung . . . 371
§25 Mieterhöhung, Staffelmiete, Indexterung 374
A. Miethöhe bei Gewerberaummietverhältnissen 374
B. Staffelrnietvereinbarungen 374
C. Indexklausel und Leistungsvorbehaltsklausel 375
I. Muster für eine Leistungsvorbehaltsklausel 376
II. Muster für eine Indexklausel 376
§26 Kaution und Investitlonskostenzuschuss 377
A. Höhe, Art, Fälligkeit und Rückzahlung der Kaution 377
I. Höhe 377
n. Art 377
B. Zulässigkeit, anteilige Abgeltung und Rückzahlung eines
Investitionskostenzuschusses 377
I. Zulässigkeit 377
n. Anteilige Abgeltung 377
HI. Rückzahlung 378
IV. Muster für eine Vertragsklausel zum Investitionskostenzuschuss . . . 378
§ 27 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Wegnahme von
Inventar 379
§28 Zusatzverträge 380
A. Typischerweise vorkommende Zusatzverträge 380
I. Automatenaufstellungsvertrag 380
II. Bezugsverträge 381
1. Bierlieferungsvertrag 381
2. Sonstige Bezugsverträge 381
B. Auswirkung von Störungen im Zusatzvertrag auf den Hauptvertrag . 381
25
Teil IV: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht 383
§29 Komplikationen durch das Verhalten von WohnungselgentOmem . 383
A. Immobilieneigentum als Kapitalanlage 383
B. Problemfeld: Mieterstruktur 384
C. Rechte der Raumeigentümer 384
D. Abwehrrechte des Wohnungseigentümers 385
E. Das Eigentumsentziehungsverfahren 386
F. Sparmaßnahmen der Gemeinschaft 387
G. Die Barrierefreiheit 387
§30 Komplikationen durch Versagen der Funktionsträger 395
A. Eigentümergemeinschaft 395
B. Hausverwaltung 395
C. Verwaltungsbeirat 396
§31 Komplikationen durch das Verhalten von Mietern 397
§ 32 Zusammenfassung 398
Stichwortverzeichnis 399
Musterverzeichnis
Honorarvereinbarung 47
Deckungsanfrage 51
Deckungsanfrage für Klage 52
Deckungsklage 54
Staffelmietvereinbarung 93
Musterschreiben: Antrag auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis . 115
Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters . 126
Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters . . . 133
Muster eines Empfangsbekenntnisses/einer Empfangsbestätigung 150
Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit bei Kündigung durch Vermieter . 154
Muster eines Abmahnschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters 166
Muster eines Kündigungsschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters . . . 167
Musterschreiben einer Kündigung wegen Eigenbedarfs 174
Musterschreiben einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges 185
Hinweis auf Möglichkeit des Widerspruchs 187
Muster Klageschrift einer Räumungsklage 197
Klageerwiderung auf eine Räumungsklage 199
Vollstreckung des Räumungstitels 201
Muster eines Mietaufhebungsvertrages 214
Widerrufsrecht nach Mietaufhebungsvertrag 216
Muster: Außergerichtlicher Räumungsvergleich 221
Muster: Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist bei Räumungsvergleich . 222
Muster: Sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichtes auf
Bewilligung der Räumungsfrist 223
Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung mit Vergleichswohnungen
(ausführliches Mieterhöhungsverlangen) 233
Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch Bezugnahme auf
Mietspiegel (kurze Fassung eines Mieterhöhungsverlangens) 235
Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch Sachverständigengutachten
(kurze Fassung eines Mieterhöhungsverlangens) 236
Muster einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB . 241
27
Musterschreiben: Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen durch den
Vermieter Anwalt 263
Musterantrag: Antrag im selbständigen Beweisverfahren 284
Muster einer dreiseitigen einvernehmlichen Regelung bei Trennung der Mieter . 317
Muster Gewerbemietvertrag 334
Mietvertrag über ein Ladenlokal 342
Gewerbemietvertrag bei hohen Eigeninvestitionen des Mieters 356
Mietvertrag über eine Lagerhalle 364
Muster eines Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung 371
Muster für eine Leistungsvorbehaltsklausel 376
Muster für eine Indexklausel 376
Muster für eine Vertragsklausel zum Investitionskostenzuschuss 378
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