Hedonische Immobilienbewertung: eine empirische Untersuchung der Schweizer Märkte für Wohneigentum 1985 bis 2005
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| Main Author: | |
|---|---|
| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
München
M-Press
2007
|
| Series: | Forum Wirtschaft
9 |
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Physical Description: | XI, 207 S. graph. Darst., Kt. |
| ISBN: | 9783899756234 3899756231 |
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|---|---|
| adam_text | Verzeichnisse
Gliederung
1. Einleitung 1
1.1 Thematik und inhaltliche Abgrenzungen 1
1.2 Zielsetzungen 2
1.3 Aufbau der Arbeit 3
2. Grundlagen 5
2.1 Einleitung 5
2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen 7
2.2.1 Raumplanung und Baugesetzgebung 7
2.2.2 Grundstückserwerb durch Ausländer. 9
2.2.3 Weitere regulatorische Einflussfaktoren 10
2.3 Immobilienbewertungsmethoden im Überblick 11
2.3.1 Ertragswert und Discounted Cashflow (DCF) 12
2.3.2 Realwert 13
2.3.3 Praktikerwert /Mischwert / Verkehrswert 15
2.3.4 Vergleichswertmethoden 15
2.4 Grundzüge der hedonischen Theorie 16
2.4.1 Geschichtlicher Abriss der Theorieentwicklung 16
2.4.2 Begriffliches 17
2.4.3 Kernelemente der hedonischen Theorie 18
2.5 Preisbildungsprozesse 20
2.5.1 Atomistische Konkurrenz in weiten Teilen des Mittellands. 20
2.5.2 Schwache Nachfrage und Monopsone in der Peripherie 22
2.5.3 Auktionscharakter an knappen Lagen 23
2.5.4 Vorbemerkung zur ökonometrischen Umsetzung 23
2.6 Würdigung 24
3. Hedonische Modelle: Literaturübersicht 27
3.1 Einleitung 27
3.2 Stand der Forschung 28
3.2.1 Neuere Entwicklungen in der internationalen Literatur 28
3.2.2 Entwicklungen zu Schweizer Immobilienmärkten 30
i
Verzeichnisse
3.3 Diskussion und Konsens in der Literatur 32
3.4 Würdigung 34
4. Daten 35
4.1 Einleitung 35
4.2 Erfasste Variablen 36
4.3 Generierte Variablen und Annahmen 43
4.4 Bereinigte Stichproben und Ausschlussgründe 48
4.4.1 Ausschlusskriterien 48
4.4.2 Doublettenabgleich 48
4.4.3 Ausreisseridentifikation 49
4.5 Deskriptive Statistik der Gesamtstichprobe 51
4.5.1 Regionale Verteilung der Beobachtungen 51
4.5.2 Entwicklung der mittleren Objektausprägungen 54
4.5.3 Einschätzung der Repräsentativität der Stichproben 56
4.6 Würdigung der Datenqualität 58
5. Modellspezifikation für das Jahr 2004 61
5.1 Einleitung 61
5.2 Robuste Statistik 61
5.2.1 Problemstellung 61
5.2.2 Einführung robuster Methoden anhand des Lagemodells 63
5.2.3 Multivariate Erweiterung robuster Methoden 66
5.3 Modellbildung EWG für das Jahr 2004 70
5.3.1 Einleitung 70
5.3.2 „Naives Modell Modell EWG 0 70
5.3.3 Vergleich von OLS und robusten Methoden 71
5.3.4 Modellerweiterungen 76
5.3.5 Schätzung des verbesserten Modells EWG 29 83
5.4 EFH Modelle 88
5.4.1 „Naives Modell für EFH EFH0 88
5.4.2 Modellanalysen EFH 88
5.4.3 Schätzung des verbesserten Modells EFH 15 91
5.5 Kernaussagen und Würdigung 96
ii
i
Verzeichnisse
6. Räumliche Generalisierung der Modelle 99
6.1 Einleitung 99
6.2 Idee 100
6.3 Nichtparametrische Vorhersage mittels Distanzen 102
6.4 Schätzung von Fahrzeitenkoordinaten 105
6.5 Vorhersage der Preisniveaus mittels Fahrzeiten 109
6.6 Analysen der vorhergesagten Makrolagen 111
6.6.1 Neuschätzung des Modells EWG 29. 112
6.6.2 Neuschätzung des Modells EFH15 116
6.7 Wertlandschaften für typische Liegenschaften 120
6.7.1 Wertlandschaft EWG, 4. Quartal 2004 120
6.7.2 Wertlandschaft EFH, 4. Quartal 2004 122
6.8 Out of sample Analysen 124
6.9 Beurteilung der Residuen und Quellen der Varianz 125
6.10 Kernaussagen und Würdigung 126
7. Indexkonstruktion 129
7.1 Einleitung 129
7.2 Direkte versus indirekte Indexkonstruktion 131
7.2.1 Direkte Indexkonstruktion 132
7.2.2 Indirekte Indexkonstruktion 133
7.2.3 Simulation direkter und indirekter Preisindizes 133
7.3 Umsetzung 139
7.3.1 Querschnittsgleichungen für die Perioden 1985 bis 2004... 140
7.4 Statistische Ergebnisse 141
7.4.1 Analyse der Koeffizienten 143
7.4.2 Chow Tests auf strukturelle Veränderung 145
7.4.3 Logarithmuskorrektur und Vorhersageintervalle 146
7.5 Spezielle Aspekte der Indexierung 148
7.5.1 Glättung der Indizes 148
7.5.2 Indexverlauf unterschiedlich spezifizierter Liegenschaften. 150
7.5.3 Effekt der Altersentwertung 151
iii
Verzeichnisse
7.6 Kernaussagen und Würdigung 154
8. Regionale Dynamik 1985 bis 2. Quartal 2005 157
8.1 Einleitung 157
8.2 Regionale, objektspezifische Indexverläufe 158
8.3 Obere und untere Wendepunkte der Indizes 162
8.3.1 Eigentumswohnungen 163
8.3.2 Einfamilienhäuser 166
8.4 Zur Performance von Wohneigentum 1985 bis 2005 168
8.5 Gegenwärtige „Markttemperatur 173
8.6 Vergleich mit den Ergebnissen anderer Studien 177
8.6.1 Vergleiche für den Kanton Genf. 177
8.6.2 Vergleiche für den Kanton Zürich 178
8.7 Kernaussagen 180
9. Schlussbetrachtungen 183
Bibliographie 187
Anhang 199
A I: Regionale Abgrenzungen 199
Gemeinden und Kantone 199
Ortschafren, Stadtkreise und quartiere 199
Gemeindetypologie BFS 202
Zusammenfassung zu acht Gemeindetypen 203
Die 40 Index Gebiete 204
Die 14 Index Regionen 205
A II — Volumendefinitionen der kantonalen GVA 207
iv
__ Verzeichnisse
Abbildungsverzeichnis
Abbüdung 4.1: Häufigkeiten nach m2 NWF im Intervall 50 150 m2....39
Abbildung 4.2: Verteilung der EWG Stichprobe 51
Abbildung 4.3: Verteilung der EFH Stichprobe 52
Abbildung 4.4: Mitdere Nettowohnflächen EWG 1985 bis 2004 54
Abbüdung 4.5: Mitdere Gebäudevolumen EFH 1985 bis 2004 55
Abbildung 4.6: Mittlere Grundstücksflächen EFH 1985 bis 2004 56
Abbildung 5.1: Illustration von Ausreissern und Hebelpunkten 62
Abbildung 5.2: ^ Funktionen von vier typischen M Schätzungen 67
Abbildung 5.3: Residuenanalyse des Modells EWG 1 73
Abbildung 5.4: Distanzen von Cook im Modell EWG 1 75
Abbildung 5.5: Residuen gegen die Zahl der Garagenplätze 77
Abbildung 5.6: Gesamtstichproben nach Renovationsstufen 78
Abbildung 5.7: Nichtparametrische Schätzung Baujahr 79
Abbildung 5.8: Nichtparametrische Schätzung NWF 80
Abbildung 5.9: Nichtparametrische Schätzung ln(NWF) 81
Abbildung 5.10: Rücktransformierter Effekt 82
Abbüdung 5.11: Residuenanalyse des Modells EWG 29 86
Abbüdung 5.12: Verteüung der Residuen im Modell EWG 29 87
Abbüdung 5.13: Nichtparametrische Schätzung ln(VOLSIA03) 89
Abbüdung 5.14: Nichtparametrische Schätzungen Bauland 90
Abbüdung 5.15: Residuenanalyse des Modells EFH 15 94
Abbüdung 5.16: Verteilung der Residuen im ModeU EFH 15 95
Abbüdung 5.17: Verteüung der Residuen beider Nutzungen 97
Abbüdung 6.1: Räumliche Darstellung der Beispielsortschaften 101
Abbüdung 6.2: Nichtparametrische Anpassung EWG 103
Abbüdung 6.3: Vergleich der Makrolagen EWG 104
Abbüdung 6.4: Screeplot der Hauptkomponenten der MDS 107
Abbüdung 6.5: 1. und 2. Hauptkoordinate der MDS 108
Abbüdung 6.6: 1. und 3. sowie 2. und 3. Hauptkoordinate der MDS...108
Abbildung 6.7: Streudiagramm der Makrolagen EFH und EWG 112
Abbüdung 6.8: Residuenanalyse des Modells EWG 29 113
Abbildung 6.9: Verteilung der Residuen im ModeU EWG 29 115
Abbüdung 6.10: Residuenanalyse des Modeüs EFH 15 117
Abbüdung 6.11: Verteüung der Residuen im ModeU EFH 15 119
Abbüdung 6.12: Wertiandschaft typischer EWG 121
Abbüdung 6.13: Werdandschaft typischer EFH 123
v
Verzeichnisse
Abbildung 6.14: Verteilung der Residuen beider Nutzungen 127
Abbildung 7.1: Preisentwicklung EWG (Stückpreise) 129
Abbildung 7.2: Preisentwicklung EWG (m2 Preise) 130
Abbildung 7.3: Indexvergleich im Ausgangsmodell 135
Abbildung 7.4: Indexvergleich bei Veränderung der Koeffizienten 136
Abbildung 7.5: Effekt auf die Indexänderungen 1985 bis 1990 137
Abbildung 7.6: Entwicklung der Standard fehler der Regressionen 142
Abbildung 7.7: Entwicklung ausgewählter Koeffizienten NWF 143
Abbildung 7.8: Entwicklung der Koeffizienten Standard 144
Abbildung 7.9: Roher Indexverlauf und Vorhersageintervall 148
Abbildung 7.10: Indexverlauf als jährliche Mittelwerte 149
Abbildung 7.11: Indexverlauf über fünf Quartale geglättet 150
Abbildung 7.12: EWG Indizes in Abhängigkeit von der NWF 151
Abbildung 7.13: Effekt der Altersentwertung 152
Abbildung 7.14: Effekt der Altersentwertung mit Sanierung 1998 153
Abbildung 8.1: Schemarischer Verlauf 1985 bis 2005 158
Abbildung 8.2: Wertentwicklung typischer EFH 159
Abbildung 8.3: Wertentwicklung unterschiedlicher EFH 160
Abbildung 8.4: Wertindizes unterschiedlicher EFH 161
Abbildung 8.5: Wertindizes unterschiedlicher EFH in Aarau 162
Abbildung 8.6: Lokale Maxima typischer EWG um 1990 164
Abbildung 8.7: Lokale Minima typischer EWG um 2000 165
Abbildung 8.8: Expertenbefragung zur Preisentwicklung EWG 166
Abbildung 8.9: Lokale Maxima typischer EFH um 1990 167
Abbildung 8.10: Lokale Minima typischer EFH um 2000 168
Abbildung 8.11: Wertentwicklung typischer EWG 1985 bis 2005 169
Abbildung 8.12: Wertentwicklung typischer EFH 1985 bis 2005 172
Abbildung 8.13: Wertentwicklung typischer EFH 2001 bis 2004 174
Abbildung 8.14: Wertentwicklung typischer EWG 2001 bis 2004 175
Abbildung 8.15: EWG Marktwerte um 1990 und Ende 2004 176
Abbildung 8.16: EFH Marktwerte um 1990 und Ende 2004 177
vi
Verzeichnisse
Tabellenverzeichnis
Tabelle 2.1: Hypothekarforderungen 2004 5
Tabelle 2.2: Wert des Schweizer Wohnungsbestandes 2004 6
Tabelle 3.1: Neuere internationale Literatur 29
Tabelle 3.2: Neuere Schweizer Literatur 31
Tabelle 4.1: Rohdatenquellen 35
Tabelle 4.2: Erfasste Variablen: Übersicht 36
Tabelle 4.3: Ausprägungen des Indikators Zustand 41
Tabelle 4.4: Ausprägungen des Indikators Standard 42
Tabelle 4.5: Ausprägungen des Indikators Mikrolage 42
Tabelle 4.6: Abgeleitete Variablen: Übersicht 43
Tabelle 4.7: Regionale Preise für Garagenplätze 45
Tabelle 4.8: Theoretische Ausnützungsziffern EFH 46
Tabelle 4.9: Ausschlussgründe von Beobachtungen 50
Tabelle 4.10: Gemeinden und Ortschaften mit Beobachtungen 52
Tabelle 4.11: Bereinigte Stichproben nach Nutzung und Region 53
Tabelle 5.1: Stichproben 2004 im Modell mit fixen Effekten 61
Tabelle 5.2: Auswirkung einer zusätzlichen Beobachtung 64
Tabelle 5.3: Bruchpunkt der Lage und Streuungsmasse 65
Tabelle 5.4: Resultate der Modelle EWG 1 und EWG 11 71
Tabelle 5.5: Stückweise linearer Zusammenhang von ln(NWF) 81
Tabelle 5.6: Zusammenfassung des Modells EWG 29 84
Tabelle 5.6: Zusammenfassung des Modells EWG 29 (Forts.) 85
Tabelle 5.7: Zusammenfassung des Modells EFH 15 92
Tabelle 5.7: Zusammenfassung des Modells EFH 15 (Forts.) 93
Tabelle 6.1: Preisniveaus der Beispielsortschaften 101
Tabelle 6.2: Nichtparametrische Anpassung der Makrolagen EWG 103
Tabelle 6.3: Nichtparametrische Anpassung der Makrolagen 110
Tabelle 6.4: Vergleich der Modelle EWG 29 114
Tabelle 6.4: Vergleich der Modelle EWG 29 (Forts.) 115
Tabelle 6.5: Vergleich der Modelle EFH 15 118
Tabelle 6.5: Vergleich der Modelle EFH 15 (Forts.) 119
Tabelle 6.6: Benchmarks für Marktwerte EWG 122
Tabelle 7.1: Angenommene mittlere Transaktionspreise in CHF 134
Tabelle 7.2: Stichproben nach Nutzung und Jahr 141
Tabelle 7.3: Statistiken paarweiser Chow Tests für EWG 146
Tabelle 8.1: Jährliche Renditen nach Fremdfinanzierungsgrad 171
vii
Verzeichnisse
Tabelle AI: Abgrenzung der Stadtkreise in den fünf Grosszentren 200
Tabelle A2: Abgrenzungen in Mittelzentren und Grossgemeinden 201
Tabelle A3: Namen der 22 Gemeindetypen 202
Tabelle A4: Namen der acht Gemeindetypen 203
Tabelle A5: Namen der Index Gebiete 204
Tabelle A6: Namen der Regionen 205
Tabelle A7: Volumendefinitionen der kantonalen GVA 207
viii
|
| adam_txt |
Verzeichnisse
Gliederung
1. Einleitung 1
1.1 Thematik und inhaltliche Abgrenzungen 1
1.2 Zielsetzungen 2
1.3 Aufbau der Arbeit 3
2. Grundlagen 5
2.1 Einleitung 5
2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen 7
2.2.1 Raumplanung und Baugesetzgebung 7
2.2.2 Grundstückserwerb durch Ausländer. 9
2.2.3 Weitere regulatorische Einflussfaktoren 10
2.3 Immobilienbewertungsmethoden im Überblick 11
2.3.1 Ertragswert und Discounted Cashflow (DCF) 12
2.3.2 Realwert 13
2.3.3 Praktikerwert /Mischwert / Verkehrswert 15
2.3.4 Vergleichswertmethoden 15
2.4 Grundzüge der hedonischen Theorie 16
2.4.1 Geschichtlicher Abriss der Theorieentwicklung 16
2.4.2 Begriffliches 17
2.4.3 Kernelemente der hedonischen Theorie 18
2.5 Preisbildungsprozesse 20
2.5.1 Atomistische Konkurrenz in weiten Teilen des Mittellands. 20
2.5.2 Schwache Nachfrage und Monopsone in der Peripherie 22
2.5.3 Auktionscharakter an knappen Lagen 23
2.5.4 Vorbemerkung zur ökonometrischen Umsetzung 23
2.6 Würdigung 24
3. Hedonische Modelle: Literaturübersicht 27
3.1 Einleitung 27
3.2 Stand der Forschung 28
3.2.1 Neuere Entwicklungen in der internationalen Literatur 28
3.2.2 Entwicklungen zu Schweizer Immobilienmärkten 30
i
Verzeichnisse
3.3 Diskussion und Konsens in der Literatur 32
3.4 Würdigung 34
4. Daten 35
4.1 Einleitung 35
4.2 Erfasste Variablen 36
4.3 Generierte Variablen und Annahmen 43
4.4 Bereinigte Stichproben und Ausschlussgründe 48
4.4.1 Ausschlusskriterien 48
4.4.2 Doublettenabgleich 48
4.4.3 Ausreisseridentifikation 49
4.5 Deskriptive Statistik der Gesamtstichprobe 51
4.5.1 Regionale Verteilung der Beobachtungen 51
4.5.2 Entwicklung der mittleren Objektausprägungen 54
4.5.3 Einschätzung der Repräsentativität der Stichproben 56
4.6 Würdigung der Datenqualität 58
5. Modellspezifikation für das Jahr 2004 61
5.1 Einleitung 61
5.2 Robuste Statistik 61
5.2.1 Problemstellung 61
5.2.2 Einführung robuster Methoden anhand des Lagemodells 63
5.2.3 Multivariate Erweiterung robuster Methoden 66
5.3 Modellbildung EWG für das Jahr 2004 70
5.3.1 Einleitung 70
5.3.2 „Naives"Modell Modell EWG 0 70
5.3.3 Vergleich von OLS und robusten Methoden 71
5.3.4 Modellerweiterungen 76
5.3.5 Schätzung des verbesserten Modells EWG 29 83
5.4 EFH Modelle 88
5.4.1 „Naives" Modell für EFH EFH0 88
5.4.2 Modellanalysen EFH 88
5.4.3 Schätzung des verbesserten Modells EFH 15 91
5.5 Kernaussagen und Würdigung 96
ii
i
Verzeichnisse
6. Räumliche Generalisierung der Modelle 99
6.1 Einleitung 99
6.2 Idee 100
6.3 Nichtparametrische Vorhersage mittels Distanzen 102
6.4 Schätzung von Fahrzeitenkoordinaten 105
6.5 Vorhersage der Preisniveaus mittels Fahrzeiten 109
6.6 Analysen der vorhergesagten Makrolagen 111
6.6.1 Neuschätzung des Modells EWG 29. 112
6.6.2 Neuschätzung des Modells EFH15 116
6.7 Wertlandschaften für typische Liegenschaften 120
6.7.1 Wertlandschaft EWG, 4. Quartal 2004 120
6.7.2 Wertlandschaft EFH, 4. Quartal 2004 122
6.8 Out of sample Analysen 124
6.9 Beurteilung der Residuen und Quellen der Varianz 125
6.10 Kernaussagen und Würdigung 126
7. Indexkonstruktion 129
7.1 Einleitung 129
7.2 Direkte versus indirekte Indexkonstruktion 131
7.2.1 Direkte Indexkonstruktion 132
7.2.2 Indirekte Indexkonstruktion 133
7.2.3 Simulation direkter und indirekter Preisindizes 133
7.3 Umsetzung 139
7.3.1 Querschnittsgleichungen für die Perioden 1985 bis 2004. 140
7.4 Statistische Ergebnisse 141
7.4.1 Analyse der Koeffizienten 143
7.4.2 Chow Tests auf strukturelle Veränderung 145
7.4.3 Logarithmuskorrektur und Vorhersageintervalle 146
7.5 Spezielle Aspekte der Indexierung 148
7.5.1 Glättung der Indizes 148
7.5.2 Indexverlauf unterschiedlich spezifizierter Liegenschaften. 150
7.5.3 Effekt der Altersentwertung 151
iii
Verzeichnisse
7.6 Kernaussagen und Würdigung 154
8. Regionale Dynamik 1985 bis 2. Quartal 2005 157
8.1 Einleitung 157
8.2 Regionale, objektspezifische Indexverläufe 158
8.3 Obere und untere Wendepunkte der Indizes 162
8.3.1 Eigentumswohnungen 163
8.3.2 Einfamilienhäuser 166
8.4 Zur Performance von Wohneigentum 1985 bis 2005 168
8.5 Gegenwärtige „Markttemperatur" 173
8.6 Vergleich mit den Ergebnissen anderer Studien 177
8.6.1 Vergleiche für den Kanton Genf. 177
8.6.2 Vergleiche für den Kanton Zürich 178
8.7 Kernaussagen 180
9. Schlussbetrachtungen 183
Bibliographie 187
Anhang 199
A I: Regionale Abgrenzungen 199
Gemeinden und Kantone 199
Ortschafren, Stadtkreise und quartiere 199
Gemeindetypologie BFS 202
Zusammenfassung zu acht Gemeindetypen 203
Die 40 Index Gebiete 204
Die 14 Index Regionen 205
A II — Volumendefinitionen der kantonalen GVA 207
iv
_ Verzeichnisse
Abbildungsverzeichnis
Abbüdung 4.1: Häufigkeiten nach m2 NWF im Intervall 50 150 m2.39
Abbildung 4.2: Verteilung der EWG Stichprobe 51
Abbildung 4.3: Verteilung der EFH Stichprobe 52
Abbildung 4.4: Mitdere Nettowohnflächen EWG 1985 bis 2004 54
Abbüdung 4.5: Mitdere Gebäudevolumen EFH 1985 bis 2004 55
Abbildung 4.6: Mittlere Grundstücksflächen EFH 1985 bis 2004 56
Abbildung 5.1: Illustration von Ausreissern und Hebelpunkten 62
Abbildung 5.2: ^ Funktionen von vier typischen M Schätzungen 67
Abbildung 5.3: Residuenanalyse des Modells EWG 1 73
Abbildung 5.4: Distanzen von Cook im Modell EWG 1 75
Abbildung 5.5: Residuen gegen die Zahl der Garagenplätze 77
Abbildung 5.6: Gesamtstichproben nach Renovationsstufen 78
Abbildung 5.7: Nichtparametrische Schätzung Baujahr 79
Abbildung 5.8: Nichtparametrische Schätzung NWF 80
Abbildung 5.9: Nichtparametrische Schätzung ln(NWF) 81
Abbildung 5.10: Rücktransformierter Effekt 82
Abbüdung 5.11: Residuenanalyse des Modells EWG 29 86
Abbüdung 5.12: Verteüung der Residuen im Modell EWG 29 87
Abbüdung 5.13: Nichtparametrische Schätzung ln(VOLSIA03) 89
Abbüdung 5.14: Nichtparametrische Schätzungen Bauland 90
Abbüdung 5.15: Residuenanalyse des Modells EFH 15 94
Abbüdung 5.16: Verteilung der Residuen im ModeU EFH 15 95
Abbüdung 5.17: Verteüung der Residuen beider Nutzungen 97
Abbüdung 6.1: Räumliche Darstellung der Beispielsortschaften 101
Abbüdung 6.2: Nichtparametrische Anpassung EWG 103
Abbüdung 6.3: Vergleich der Makrolagen EWG 104
Abbüdung 6.4: Screeplot der Hauptkomponenten der MDS 107
Abbüdung 6.5: 1. und 2. Hauptkoordinate der MDS 108
Abbüdung 6.6: 1. und 3. sowie 2. und 3. Hauptkoordinate der MDS.108
Abbildung 6.7: Streudiagramm der Makrolagen EFH und EWG 112
Abbüdung 6.8: Residuenanalyse des Modells EWG 29 113
Abbildung 6.9: Verteilung der Residuen im ModeU EWG 29 115
Abbüdung 6.10: Residuenanalyse des Modeüs EFH 15 117
Abbüdung 6.11: Verteüung der Residuen im ModeU EFH 15 119
Abbüdung 6.12: Wertiandschaft typischer EWG 121
Abbüdung 6.13: Werdandschaft typischer EFH 123
v
Verzeichnisse
Abbildung 6.14: Verteilung der Residuen beider Nutzungen 127
Abbildung 7.1: Preisentwicklung EWG (Stückpreise) 129
Abbildung 7.2: Preisentwicklung EWG (m2 Preise) 130
Abbildung 7.3: Indexvergleich im Ausgangsmodell 135
Abbildung 7.4: Indexvergleich bei Veränderung der Koeffizienten 136
Abbildung 7.5: Effekt auf die Indexänderungen 1985 bis 1990 137
Abbildung 7.6: Entwicklung der Standard fehler der Regressionen 142
Abbildung 7.7: Entwicklung ausgewählter Koeffizienten NWF 143
Abbildung 7.8: Entwicklung der Koeffizienten Standard 144
Abbildung 7.9: Roher Indexverlauf und Vorhersageintervall 148
Abbildung 7.10: Indexverlauf als jährliche Mittelwerte 149
Abbildung 7.11: Indexverlauf über fünf Quartale geglättet 150
Abbildung 7.12: EWG Indizes in Abhängigkeit von der NWF 151
Abbildung 7.13: Effekt der Altersentwertung 152
Abbildung 7.14: Effekt der Altersentwertung mit Sanierung 1998 153
Abbildung 8.1: Schemarischer Verlauf 1985 bis 2005 158
Abbildung 8.2: Wertentwicklung typischer EFH 159
Abbildung 8.3: Wertentwicklung unterschiedlicher EFH 160
Abbildung 8.4: Wertindizes unterschiedlicher EFH 161
Abbildung 8.5: Wertindizes unterschiedlicher EFH in Aarau 162
Abbildung 8.6: Lokale Maxima typischer EWG um 1990 164
Abbildung 8.7: Lokale Minima typischer EWG um 2000 165
Abbildung 8.8: Expertenbefragung zur Preisentwicklung EWG 166
Abbildung 8.9: Lokale Maxima typischer EFH um 1990 167
Abbildung 8.10: Lokale Minima typischer EFH um 2000 168
Abbildung 8.11: Wertentwicklung typischer EWG 1985 bis 2005 169
Abbildung 8.12: Wertentwicklung typischer EFH 1985 bis 2005 172
Abbildung 8.13: Wertentwicklung typischer EFH 2001 bis 2004 174
Abbildung 8.14: Wertentwicklung typischer EWG 2001 bis 2004 175
Abbildung 8.15: EWG Marktwerte um 1990 und Ende 2004 176
Abbildung 8.16: EFH Marktwerte um 1990 und Ende 2004 177
vi
Verzeichnisse
Tabellenverzeichnis
Tabelle 2.1: Hypothekarforderungen 2004 5
Tabelle 2.2: Wert des Schweizer Wohnungsbestandes 2004 6
Tabelle 3.1: Neuere internationale Literatur 29
Tabelle 3.2: Neuere Schweizer Literatur 31
Tabelle 4.1: Rohdatenquellen 35
Tabelle 4.2: Erfasste Variablen: Übersicht 36
Tabelle 4.3: Ausprägungen des Indikators Zustand 41
Tabelle 4.4: Ausprägungen des Indikators Standard 42
Tabelle 4.5: Ausprägungen des Indikators Mikrolage 42
Tabelle 4.6: Abgeleitete Variablen: Übersicht 43
Tabelle 4.7: Regionale Preise für Garagenplätze 45
Tabelle 4.8: Theoretische Ausnützungsziffern EFH 46
Tabelle 4.9: Ausschlussgründe von Beobachtungen 50
Tabelle 4.10: Gemeinden und Ortschaften mit Beobachtungen 52
Tabelle 4.11: Bereinigte Stichproben nach Nutzung und Region 53
Tabelle 5.1: Stichproben 2004 im Modell mit fixen Effekten 61
Tabelle 5.2: Auswirkung einer zusätzlichen Beobachtung 64
Tabelle 5.3: Bruchpunkt der Lage und Streuungsmasse 65
Tabelle 5.4: Resultate der Modelle EWG 1 und EWG 11 71
Tabelle 5.5: Stückweise linearer Zusammenhang von ln(NWF) 81
Tabelle 5.6: Zusammenfassung des Modells EWG 29 84
Tabelle 5.6: Zusammenfassung des Modells EWG 29 (Forts.) 85
Tabelle 5.7: Zusammenfassung des Modells EFH 15 92
Tabelle 5.7: Zusammenfassung des Modells EFH 15 (Forts.) 93
Tabelle 6.1: Preisniveaus der Beispielsortschaften 101
Tabelle 6.2: Nichtparametrische Anpassung der Makrolagen EWG 103
Tabelle 6.3: Nichtparametrische Anpassung der Makrolagen 110
Tabelle 6.4: Vergleich der Modelle EWG 29 114
Tabelle 6.4: Vergleich der Modelle EWG 29 (Forts.) 115
Tabelle 6.5: Vergleich der Modelle EFH 15 118
Tabelle 6.5: Vergleich der Modelle EFH 15 (Forts.) 119
Tabelle 6.6: Benchmarks für Marktwerte EWG 122
Tabelle 7.1: Angenommene mittlere Transaktionspreise in CHF 134
Tabelle 7.2: Stichproben nach Nutzung und Jahr 141
Tabelle 7.3: Statistiken paarweiser Chow Tests für EWG 146
Tabelle 8.1: Jährliche Renditen nach Fremdfinanzierungsgrad 171
vii
Verzeichnisse
Tabelle AI: Abgrenzung der Stadtkreise in den fünf Grosszentren 200
Tabelle A2: Abgrenzungen in Mittelzentren und Grossgemeinden 201
Tabelle A3: Namen der 22 Gemeindetypen 202
Tabelle A4: Namen der acht Gemeindetypen 203
Tabelle A5: Namen der Index Gebiete 204
Tabelle A6: Namen der Regionen 205
Tabelle A7: Volumendefinitionen der kantonalen GVA 207
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