Anlegerschutz bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der kupierten Publikums-KG:
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|---|---|
| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
2006
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| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
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|---|---|
| adam_text | Literaturverzeichnis XI
A. Einleitung 1
I. Gegenstand und Gang der Untersuchung 1
1. Schutz des Anlegers bei geschlossenen Immobilienfonds 3
a. Rahmenbedingungen bei geschlossenen Immobilienfonds 4
b. Gesellschaftsformen 5
c. Gestaltungsspielraum 6
d. Risiken bei geschlossenen Immobilienfonds 6
aa. Substanzerhaltungsrisiko 7
bb. Informationsrisiko 8
cc. Verwaltungsrisiko 9
dd. Interessenvertretungsrisiko 10
ee. Eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung 11
2. Gesamtwirtschaftliche Bedeutung eines funktionierenden Anlegerschutzes 12
II. Ziel der Arbeit und Abgrenzung des Themas 14
B. Grundlagen IS
I. Abgrenzung des geschlossenen Immobilienfonds zu anderen Anlageformen mit
Steuersparmöglichkeiten 15
1. Abgrenzung zu Abschreibungsgesellschaften 15
2. Abgrenzung zu Bauherrenmodellen 16
II. Grundkonzeption des geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten
Publikums KG 17
III. Gesellschaftsrechtliche Konzeption der kupierten Publikums KG und die daraus
erwachsenden Chancen und Risiken für die Anleger 18
1. Personengesellschaft und persönliche Haftung 18
2. Öffentliche Werbung am Kapitalmarkt durch Prospekte 19
3. Fehlendes Vertrauensverhältnis unter den Anlegern 20
4. Vorformulierte Gesellschaftsverträge und deren Inhaltskontrolle 20
5. Körperschaftliche Struktur sowie Machtstellung der Initiatoren und Gründer 21
6. Kapitalsammelbecken mit steuerorientierter Zielsetzung 22
7. Die Einschaltung eines Treuhänders als Treuhandkommanditist 23
IV. Legitimes Bedürfnis nach einem Anlegerschutz bei geschlossenen Immobilienfonds 24
1. Bedenken gegen eine Schutzwürdigkeit steuerorientierter Anleger
wirtschaftliche Erwägungen bei sog. Besserverdienenden 24
2. Notwendigkeit des Schutzes aller steuerorientierter Anleger 26
V. Steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Anlegerschutz bei geschlossenen
Immobilienfonds in der Rechtsform der Publikums KG 29
1. Die steuerliche Konzeption von Verlustzuweisungsgesellschaften im Allgemeinen
und von geschlossenen Immobilienfonds im Besonderen 30
2. Entstehungsvoraussetzungen steuerlicher Verlustzuweisungen und deren genaue
Zusammensetzung 31
3. Anlegerschutz bei hoher Fremdkapitalanteil 32
4. Die Behandlung sogenannter Verlustzuweisungsgesellschaften nach
§ 2 b EStG 33
5. Konflikt zwischen zivilrechtlicher Aufklärungspflicht und § 2 b EStG 33
6. Rechtliche Unbestimmtheit als Anlegerrisiko 34
C. Anlegerschutz bei fehlerhaften Werbeangaben (Prospekthaftung) 36
I. Grundzüge der Prospekthaftung
II. Darstellung der hinweispflichtigen Elemente 39
III. Beschreibung wichtiger und daher hinweispflichtiger Strukturelemente bei
geschlossenen Immobilienfonds ™
1. Allgemeines *
2. Objektbezogene Kriterien ®
a. Standort und Lage ®
b. Nutzungsart
c. Drittverwendungsmöglichkeit *
d. Bauqualität 47
e. Vermietung
aa. Vermietungsstand 4
bb. Mietverträge
cc. Miethöhe 49
dd. Mieterbonität 50
ee. Laufzeit und Verlängerungsoption *
ff. Garantien 51
(1) Platzierungsgarantien
(2) Mietgarantien ^
f. Fondskonzeption ^
aa. Rechtliche Konzeption
bb. Finanzielle Konzeption Investitions und Finanzierungsplan
(1) Mittelherkunft 54
(2) Mittelverwendung
cc. Steuerliche Konzeption *
3. Hinweispflichten zu den beteiligten Personen und Partnern
a. Initiatoren
b. Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ^
c. Persönlich haftender Gesellschafter
d. Generalunternehmer bzw. übernehmer
e. Treuhänder
f. Personelle und finanzielle Verflechtungen °
4. Zusammenfassung ^
D. Anlegerschutz bei fehlerhafter Anlageberatung Haftung von Vermittlern und
Beratern 65
I. Haftungsgrundlage und Auskunftsvertrag *
II. Umfang der Vermittlerpflichten 67
1. Abgrenzung von Anlagevermittlung und Anlageberatung ^
2. Anlagevermittlung mit besonderer Vertrauenswerbung ^
3. Erfahrung des Anlegers 70
4. Pflicht zum Hinweis auf kritische Presseberichte 7°
5. Haftung von Anlagevermittlern wegen unterlassener Prüfung der wirtschaftlichen
Plausibilität der Fondskonzeption ^
a. Die neue BGH Rechtsprechung ^
b. Stellungnahme zum Urteil und Ausblick auf die weitere Haftungssituation 74
c. Verschuldensmaßstab für Anlagevermittler 77
aa. Der objektivierte zivilrechtliche Verschuldensmaßstab 77 ,
bb. Anforderungen an den Verschuldensmaßstab des Anlaeevermittlers 78 .
cc. Vorhersehbarkeit von Haftungsrisiken für die Beteiligten 79
dd. Verbesserung des Anlegerschutzes in wirtschaftlich tatsächlicher Hinsicht 82
d. Neue Anforderungen an die Tätigkeit der Anlagevermittler sowie
Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung 83
e. Die Versicherbarkeit von Haftungsrisiken, insbesondere die Vermögens¬
schadenhaftpflichtversicherung 86
aa. Überblick über den Versicherungsmarkt 87
(1). Die Berufshaftpflichtversicherung der Freien Berufe 87
(2). Einführung einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für
Anlagevermittler 88
bb. Forderung nach einer Pflichtversicherung de lege ferenda 90
cc. Absicherung der Pflichtversicherung in der Praxis 90
(1). Gesetzliche Kopplung an die Erteilung der Gewerbeerlaubnis 90
(2). Pflicht zur Vorlage eines Versicherungsnachweises im
Beratungsgespräch 91
(3). Versicherbarkeit eines Risikos von Vermögensschäden 91
f. Zwischenergebnis 92
6. Weitere Aufklärungspflichten des Anlagevermittlers im Einzelnen 93
a. Grundlagen 93
b. Kenntnisstand/Nachforschungspflichten 94
c. Ungewöhnlich hohe Renditeversprechen 95
d. Auslandsanlage 96
e. Hinweis auf Prognosen 96
f. Sonstige Pflichten 97
7. Zwischenergebnis zur Vermittlerhaftung 97
III. Anlageberatung 98
1. Allgemeines 98
2. Anlageberatung durch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer 99
a. Belehrungspflichten im Rahmen der laufenden Steuerberatung 99
b. Heranziehung des Steuerberaters als individuellem Berater 102
c. Umfassende Überprüfung des Beteiligungsangebotes 102
d. Enthaftung des Beraters 103
3. Anlageberatung durch Kreditinstitute 104
4. Zwischenergebnis zur Beraterhaftung 105
IV. Haftung von Geschäftsführern und Untervertretern von Vertriebsfirmen 106
1. Geschäftsführer 106
a. Erhebliches wirtschaftliches Eigeninteresse 107
b. Besonderes persönliches Vertrauen 107
2. Untervertreter 108
3. Mitverschulden des betroffenen Anlegers 109
V. Haftungsweiterleitung auf das Vertriebsunternehmen 110
1. Normative Grundlagen der Haftungszurechnung 110
2. Verbesserte Schadenskompensation durch Haftungserweiterung 112
3. Schadensprävention durch Haftungserweiterung 113
VI. Schaden 114
VII. Beweislast/Beweiserleichterung 116
£. Haftung des Treuhandkommanditisten für mangelnde Ausübung von
Informationsrechte der Anleger und fehlender Überwachung der Fondsleitung 11!
I. Die Informations und Überwachungsrechte der Anlagegesellschafter U
1. Mitteilung der Jahresbilanz U
2. Recht auf Prüfung der Bilanz und Einsicht in die Geschäftsbücher 12
3. Beteiligung Dritter ^1
4. Das Auskunftsrecht 2
5. Geltendmachung der Rechte durch den Treuhänder 21
II. Deliktsrechtlicher Ansatz 12j
1. Der Ansatz nach v. Bar 2j
2. Der Ansatz nach Assmann ^
3. Vorteile einer deliktischen Betrachtung der Dinge 12
4. Gesellschaftsrechtliche Lehre von der Garantenstellung des Leitungsorgans 12
a. Das Baustoff Urteil des BGH 12(
b. Deliktische Organisationshaftung als präventives Instrument der
Risikoregulierung und Schadens Vermeidung
III. Dogmatischer Transfer eines deliktischen Haftungsansatzes auf die verspätete
Weiterleitung von Informationen und fehlerhafte Überwachung innerhalb des
geschlossenen Immobilienfonds
IV. Zwischenergebnis
F. Die Rechtsstellung des Treuhandkommanditisten und die haftungsrechtlichen
Folgen von Pflichtverletzungen ^
I. Die Rechtsstellung des Treuhandkommanditisten ^
II. Die Haftung des Treuhandkommanditisten
1. Haftungsansprüche aus dem Treuhandvertrag ¦
a. Anforderungen an den Treuhandvertrag ,
aa. Stimmrechte und Weisungsgebundenheit ^
bb. Kontroll und Informationsrechte der Treugeber und die korrespondierenden
Pflichten des Treuhänders 14(1
cc. Recht auf Umwandlung der indirekten in eine direkte Beteiligung 14|
b. Haftungsbegrenzung durch Vertrag
2. Die Prospekthaftung des Treuhänders 144
a. Haftung wegen Mitwirkung bei der Prospekterstellung
b. Haftung aufgrund der Treuhänderstellung l4
c. Haftung wegen Pflichtverletzung bei der Beitrittsverhandlung ^
3. Haftungslage bei einem Näheverhältnis des Treuhänders zum Initiator 4|
4. Haftungssituation bei der Beteiligung einer Kapitalgesellschaft als Treuhänder 14|
a. Haftungssituation bei der Kapitalgesellschaft l4°
b. Die Haftung der Organebene l5()
aa. Organhaftung wegen Organisationsverschuldens ^
bb. Der Verschuldensnachweis
5. Zwischenergebnis
H. Zusammenfassung der Ergebnisse
|
| adam_txt |
Literaturverzeichnis XI
A. Einleitung 1
I. Gegenstand und Gang der Untersuchung 1
1. Schutz des Anlegers bei geschlossenen Immobilienfonds 3
a. Rahmenbedingungen bei geschlossenen Immobilienfonds 4
b. Gesellschaftsformen 5
c. Gestaltungsspielraum 6
d. Risiken bei geschlossenen Immobilienfonds 6
aa. Substanzerhaltungsrisiko 7
bb. Informationsrisiko 8
cc. Verwaltungsrisiko 9
dd. Interessenvertretungsrisiko 10
ee. Eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung 11
2. Gesamtwirtschaftliche Bedeutung eines funktionierenden Anlegerschutzes 12
II. Ziel der Arbeit und Abgrenzung des Themas 14
B. Grundlagen IS
I. Abgrenzung des geschlossenen Immobilienfonds zu anderen Anlageformen mit
Steuersparmöglichkeiten 15
1. Abgrenzung zu Abschreibungsgesellschaften 15
2. Abgrenzung zu Bauherrenmodellen 16
II. Grundkonzeption des geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten
Publikums KG 17
III. Gesellschaftsrechtliche Konzeption der kupierten Publikums KG und die daraus
erwachsenden Chancen und Risiken für die Anleger 18
1. Personengesellschaft und persönliche Haftung 18
2. Öffentliche Werbung am Kapitalmarkt durch Prospekte 19
3. Fehlendes Vertrauensverhältnis unter den Anlegern 20
4. Vorformulierte Gesellschaftsverträge und deren Inhaltskontrolle 20
5. Körperschaftliche Struktur sowie Machtstellung der Initiatoren und Gründer 21
6. Kapitalsammelbecken mit steuerorientierter Zielsetzung 22
7. Die Einschaltung eines Treuhänders als Treuhandkommanditist 23
IV. Legitimes Bedürfnis nach einem Anlegerschutz bei geschlossenen Immobilienfonds 24
1. Bedenken gegen eine Schutzwürdigkeit steuerorientierter Anleger
wirtschaftliche Erwägungen bei sog. "Besserverdienenden" 24
2. Notwendigkeit des Schutzes aller steuerorientierter Anleger 26
V. Steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Anlegerschutz bei geschlossenen
Immobilienfonds in der Rechtsform der Publikums KG 29
1. Die steuerliche Konzeption von Verlustzuweisungsgesellschaften im Allgemeinen
und von geschlossenen Immobilienfonds im Besonderen 30
2. Entstehungsvoraussetzungen steuerlicher Verlustzuweisungen und deren genaue
Zusammensetzung 31
3. Anlegerschutz bei hoher Fremdkapitalanteil 32
4. Die Behandlung sogenannter Verlustzuweisungsgesellschaften nach
§ 2 b EStG 33
5. Konflikt zwischen zivilrechtlicher Aufklärungspflicht und § 2 b EStG 33
6. Rechtliche Unbestimmtheit als Anlegerrisiko 34
C. Anlegerschutz bei fehlerhaften Werbeangaben (Prospekthaftung) 36
I. Grundzüge der Prospekthaftung "
II. Darstellung der hinweispflichtigen Elemente 39
III. Beschreibung wichtiger und daher hinweispflichtiger Strukturelemente bei
geschlossenen Immobilienfonds ™
1. Allgemeines *
2. Objektbezogene Kriterien ®
a. Standort und Lage ®
b. Nutzungsart
c. Drittverwendungsmöglichkeit *
d. Bauqualität 47
e. Vermietung
aa. Vermietungsstand 4
bb. Mietverträge
cc. Miethöhe 49
dd. Mieterbonität 50
ee. Laufzeit und Verlängerungsoption *'
ff. Garantien 51
(1) Platzierungsgarantien "
(2) Mietgarantien ^
f. Fondskonzeption ^
aa. Rechtliche Konzeption "
bb. Finanzielle Konzeption Investitions und Finanzierungsplan "
(1) Mittelherkunft 54
(2) Mittelverwendung "
cc. Steuerliche Konzeption *
3. Hinweispflichten zu den beteiligten Personen und Partnern "
a. Initiatoren "
b. Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ^
c. Persönlich haftender Gesellschafter "
d. Generalunternehmer bzw. übernehmer "
e. Treuhänder "
f. Personelle und finanzielle Verflechtungen °
4. Zusammenfassung "^
D. Anlegerschutz bei fehlerhafter Anlageberatung Haftung von Vermittlern und
Beratern 65
I. Haftungsgrundlage und Auskunftsvertrag *"
II. Umfang der Vermittlerpflichten 67
1. Abgrenzung von Anlagevermittlung und Anlageberatung ^
2. Anlagevermittlung mit besonderer Vertrauenswerbung ^
3. Erfahrung des Anlegers 70
4. Pflicht zum Hinweis auf kritische Presseberichte 7°
5. Haftung von Anlagevermittlern wegen unterlassener Prüfung der wirtschaftlichen
Plausibilität der Fondskonzeption ^
a. Die neue BGH Rechtsprechung ^
b. Stellungnahme zum Urteil und Ausblick auf die weitere Haftungssituation 74
c. Verschuldensmaßstab für Anlagevermittler 77
aa. Der objektivierte zivilrechtliche Verschuldensmaßstab 77 ,
bb. Anforderungen an den Verschuldensmaßstab des Anlaeevermittlers 78 .
cc. Vorhersehbarkeit von Haftungsrisiken für die Beteiligten 79
dd. Verbesserung des Anlegerschutzes in wirtschaftlich tatsächlicher Hinsicht 82
d. Neue Anforderungen an die Tätigkeit der Anlagevermittler sowie
Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung 83
e. Die Versicherbarkeit von Haftungsrisiken, insbesondere die Vermögens¬
schadenhaftpflichtversicherung 86
aa. Überblick über den Versicherungsmarkt 87
(1). Die Berufshaftpflichtversicherung der Freien Berufe 87
(2). Einführung einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für
Anlagevermittler 88
bb. Forderung nach einer Pflichtversicherung de lege ferenda 90
cc. Absicherung der Pflichtversicherung in der Praxis 90
(1). Gesetzliche Kopplung an die Erteilung der Gewerbeerlaubnis 90
(2). Pflicht zur Vorlage eines Versicherungsnachweises im
Beratungsgespräch 91
(3). Versicherbarkeit eines Risikos von Vermögensschäden 91
f. Zwischenergebnis 92
6. Weitere Aufklärungspflichten des Anlagevermittlers im Einzelnen 93
a. Grundlagen 93
b. Kenntnisstand/Nachforschungspflichten 94
c. Ungewöhnlich hohe Renditeversprechen 95
d. Auslandsanlage 96
e. Hinweis auf Prognosen 96
f. Sonstige Pflichten 97
7. Zwischenergebnis zur Vermittlerhaftung 97
III. Anlageberatung 98
1. Allgemeines 98
2. Anlageberatung durch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer 99
a. Belehrungspflichten im Rahmen der laufenden Steuerberatung 99
b. Heranziehung des Steuerberaters als individuellem Berater 102
c. Umfassende Überprüfung des Beteiligungsangebotes 102
d. Enthaftung des Beraters 103
3. Anlageberatung durch Kreditinstitute 104
4. Zwischenergebnis zur Beraterhaftung 105
IV. Haftung von Geschäftsführern und Untervertretern von Vertriebsfirmen 106
1. Geschäftsführer 106
a. Erhebliches wirtschaftliches Eigeninteresse 107
b. Besonderes persönliches Vertrauen 107
2. Untervertreter 108
3. Mitverschulden des betroffenen Anlegers 109
V. Haftungsweiterleitung auf das Vertriebsunternehmen 110
1. Normative Grundlagen der Haftungszurechnung 110
2. Verbesserte Schadenskompensation durch Haftungserweiterung 112
3. Schadensprävention durch Haftungserweiterung 113
VI. Schaden 114
VII. Beweislast/Beweiserleichterung 116
£. Haftung des Treuhandkommanditisten für mangelnde Ausübung von
Informationsrechte der Anleger und fehlender Überwachung der Fondsleitung 11!
I. Die Informations und Überwachungsrechte der Anlagegesellschafter U
1. Mitteilung der Jahresbilanz U'
2. Recht auf Prüfung der Bilanz und Einsicht in die Geschäftsbücher 12'
3. Beteiligung Dritter ^1
4. Das Auskunftsrecht '2'
5. Geltendmachung der Rechte durch den Treuhänder '21
II. Deliktsrechtlicher Ansatz 12j
1. Der Ansatz nach v. Bar '2j
2. Der Ansatz nach Assmann ^
3. Vorteile einer deliktischen Betrachtung der Dinge 12
4. Gesellschaftsrechtliche Lehre von der Garantenstellung des Leitungsorgans 12'
a. Das "Baustoff' Urteil des BGH 12(
b. Deliktische Organisationshaftung als präventives Instrument der
Risikoregulierung und Schadens Vermeidung "
III. Dogmatischer Transfer eines deliktischen Haftungsansatzes auf die verspätete
Weiterleitung von Informationen und fehlerhafte Überwachung innerhalb des
geschlossenen Immobilienfonds "
IV. Zwischenergebnis '"
F. Die Rechtsstellung des Treuhandkommanditisten und die haftungsrechtlichen
Folgen von Pflichtverletzungen ^
I. Die Rechtsstellung des Treuhandkommanditisten '^
II. Die Haftung des Treuhandkommanditisten "
1. Haftungsansprüche aus dem Treuhandvertrag '¦"
a. Anforderungen an den Treuhandvertrag ' ,
aa. Stimmrechte und Weisungsgebundenheit ^'
bb. Kontroll und Informationsrechte der Treugeber und die korrespondierenden
Pflichten des Treuhänders 14(1
cc. Recht auf Umwandlung der indirekten in eine direkte Beteiligung 14|
b. Haftungsbegrenzung durch Vertrag '
2. Die Prospekthaftung des Treuhänders 144
a. Haftung wegen Mitwirkung bei der Prospekterstellung '
b. Haftung aufgrund der Treuhänderstellung l4'
c. Haftung wegen Pflichtverletzung bei der Beitrittsverhandlung '^
3. Haftungslage bei einem Näheverhältnis des Treuhänders zum Initiator '4|
4. Haftungssituation bei der Beteiligung einer Kapitalgesellschaft als Treuhänder 14|
a. Haftungssituation bei der Kapitalgesellschaft l4°
b. Die Haftung der Organebene l5()
aa. Organhaftung wegen Organisationsverschuldens ' ^
bb. Der Verschuldensnachweis "
5. Zwischenergebnis '"
H. Zusammenfassung der Ergebnisse ' |
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