Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft:
Gespeichert in:
| Format: | Buch |
|---|---|
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Hamburg
Hammonia
2006
|
| Ausgabe: | 5. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis Klappentext |
| Beschreibung: | Früher u.d.T.: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft |
| Beschreibung: | XXXI, 1168 S. Ill., graph. Darst. 240 mm x 170 mm, 1700 gr. |
| ISBN: | 9783872922205 3872922203 |
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Vorwort des Herausgebers..............................................
Abkürzungsverzeichnis............................................... XXIX
Kapitel 1
Grundlagen - Unternehmen und Märkte der Immobilienwirtschaft
1.1 Geschichtliche Rahmenbedingungen
1.1.1 Die Bevölkerungsentwicklung im 19. Jahrhundert.................... 5
1.1.2 Die Wohnungsfrage .......................................... 7
1.2 Die Entwicklungsgeschichte der Immobilienwirtschaft bis zur Gegenwart ... 9
1.2.1 Das Entstehen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft............. 9
1.2.2 Wohnungswirtschaft im 20. Jahrhundert........................... 12
1.2.2.1 Die Folgen des 1. Weltkrieges................................... 12
1.2.2.2 Periode des „Dritten Reiches ................................... 13
1.2.2.3 Die Zeit nach dem
1.2.2.4 Fakten des Systemsvergleichs................................... 16
1.2.2.5 Das Ende der gesetzlich normierten Wohnungsgemeinnützigkeit......... 17
1.2.2.6 Die Neugliederung der Wohnungsunternehmen...................... 18
1.3 Rechtliche Rahmenbedingungen immobilienwirtschaftlicher
Unternehmen
1.3.1 Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung............................ 20
1.3.2 Makler-Bauträger-Verordnung................................... 21
1.3.2.1 Pflichten bei der Ausübung des Gewerbes.......................... 21
1.3.2.2 Die Überprüfung immobilienwirtschaftlicher Betriebe ................. 23
1.3.2.3 Geeignete Prüfer............................................. 23
1.3.2.4 Gegenstand der Prüfung....................................... 23
1.3.2.5 Prüfung aus besonderem Anlass................................. 24
1.3.3 Die Vorschriften der Preisangaben-Verordnung (PangV)................ 24
1.4 Rechtsformen und Kapitalstrukturen immobilienwirtschaftlicher
Unternehmen
1.4.1 Rechtsformen im Überblick..................................... 25
1.4.2 Merkmale der am häufigsten anzutreffenden Unternehmensformen....... 25
1.4.2.1 Einzelunternehmen .......................................... 25
1.4.2.2 Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) .................... 26
1.4.2.3 Eingetragene Genossenschaft (e.G.)............................... 27
1.5 Unterschiede der Rechtspositionen und Risiken zwischen Trägern von
Vorhaben, Betreuern, Beratern und Maklern
1.6 Geschäftsfelder immobffienwirtschaftlicher Unternehmen-
ein Überblick
1.6.1 Immobilienwirtschaftliche Projektentwicklung/Bauträgerschaft .......... 29
1.6.1.1 Zum Begriff der Projektentwicklung .............................. 29
1.6.1.2 Felder der Machbarkeitsstudie .................................. 30
1.6.2 Durchführung von Bauvorhaben durch Bauträger - Projektmanagement ... 30
1.6.2.1 Am Bau beteiligte Unternehmen................................. 31
1.6.2.2 Verbraucherschützende Vorschriften bei Bauträgern .................. 32
Mmftíd
Inhaltsverzeichnis
1.6.2.3 Leistungen des Bauträgers ..................................... 34
1.6.2.4 Aufzeichnungs- und Informationspflichten des Bauträgers.............. 35
1.6.2.5 Vergütung des Bauträgers...................................... 36
1.6.2.6 Versicherangsbedarf des Bauträgers .............................. 36
1.6.3 Baubetreuung und Projektsteuerang.............................. 37
1.6.3.1 Die wirtschaftliche Baubetreuung................................ 37
1.6.3.2 Haftung des Baubetreuers...................................... 38
1.6.3.3 Verjährung im Baubetreuungsgeschäft ............................ 39
1.6.3.4 Versicherung des Baubetreuers.................................. 40
1.6.3.5 Vergütung des Baubetreuers.................................... 41
1.6.3.6 Der Projektsteuerer........................................... 41
1.6.4 Immobilienvermittlung........................................ 42
1.6.5 Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum ...................... 43
1.6.6 Objektbetreuung (Miethausverwaltung) ........................... 44
1.6.6.1 Grundgedanken der Objektbewirtschaftung......................... 44
1.6.6.2 Der Bedarf an Objektbetreuungsleistungen ......................... 45
1.6.6.3 Leistungsbereiche............................................ 47
1.6.6
1.6.6.5 Rechnungslegung, Abrechnung.................................. 52
1.6.6.6 Vertretungsbefugnisse, Hausverwaltervollmacht ..................... 52
1.6.6.7 Haftung des Objektbetreuers.................................... 53
1.6.7 Immobilieninvestment und Assetmanagement....................... 55
1.6.7.1 Offene Immobilienfonds....................................... 55
1.6.7.2 Geschlossene Immobilienfonds und andere Vertriebsformen ............ 56
1.6.7.3 Immobilienleasinggesellschaften................................. 56
1.6.7.4 Immobilien-Aktiengesellschaften................................. 57
1.6.8 Immobilienwirtschaftliche Unternehmen als Partner der Kommunen ...... 57
1.6.8.1 Mitwirkung bei der Bebauungsplanung, der Bodenordnung und
der Baulanderschließung (Baulandproduktion) ...................... 58
1.6.8.2 Verträge im Zusammenhang mit Einheimischenmodellen............... 60
1.6.8.3 Übernahme von Ausgleichsmaßnahmen........................... 61
1.6.8.4 Mitwirkung bei Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen............. 62
1.6.9 Unternehmerische und kommunale Bodenbevorratung ................ 63
1.6.10 Beschaffung von Finanzierangsmitteln ............................ 64
1.6.11 Die Bewirtschaftung von Gebäuden............................... 65
1.6.12 Vertrieb (Vermietung und Verkauf)............................... 66
1.7 Verbände (Bach) ............................................ 67
1.7.1 Spitzenverbände............................................. 69
1.7.2 Verbände für Immobilien- und Wohnungsunternehmen................ 70
1.7.2.1 GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.
1.7.2.2 BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.
1.7.2.3 Bundesvereinigung der Landesentwicklungs- und
Immobiliengesellschaften e.
1.7.3 Verbände immobilienwirtschaftlicher Marktleistungsträger.............. 72
1.7.3.1 Immobffienverband Deutschland IVD Bundesverband e.
1.7.3.2 BUS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e.
1.7.3.3 b.v.s Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter
Sachverständiger e.
1.7.4 Verwalterverbände........................................... 75
УШ
Inhaltsverzeichnis
1.7.4.1 Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.
1.7.4.2 BFW Bundesverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.
1.7.4.3
1.7.5
1.7.5.1 International
1.7.5.2 Deutscher Verband für
1.7.6 Interessenverbände der Mieter bzw. Vermieter ...................... 77
1.7.6.1 Deutscher Mieterbund e.
1.7.6.2 Zentralverband der deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.
Haus und Grund............................................. 77
1.7.6.3 Verband Wohnungseigentum e.
1.7.6.4 Ring Deutscher Siedler RDS e.
1.7.7 Bausparkassenverbände....................................... 80
1.7.7.1 Verband der Privaten Bausparkassen e.
1.7.8 Immobilienverbände mit konfessioneller Ausrichtung ................. 80
1.7.8.1 Evangelisches Siedlungswerk in Deutschland e.
1.7.8.2 KSD Katholischer Siedlungsdienst e.
und Städtebau .............................................. 80
1.7.9 Immobilienverbände zur Politikberatung........................... 81
1.7.9.1 Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und
Raumordnung e.
1.7.9.2 vhw Bundesverband für Wohnungseigentum und Stadtentwicklung....... 81
1.7.10 Verbände mit Sonderstatus..................................... 81
1.7.10.1 Royal Institution
1.7.10.2
1.7.10.3 Weitere Verbände............................................ 82
1.8 Ethik (Bach)................................................ 83
1.8.1 Grundsätzliche Überlegungen................................... 83
1.8.2 Ein Praxisbeispiel für Berufs- und Standesregeln ..................... 85
1.8.3 Moral - Ethik - Korruption..................................... 92
1.9 Der Boden in der Volkswirtschaft
1.9.1 Der Boden als wirtschaftliches Gut ............................... 95
1.9.2 Bodennutzung.............................................. 96
1.9.3 Ordnungs- und Planungsinstanzen ............................... 99
1.9.4 Der Boden als Standort........................................ 103
1.9.5 Der Immobilienmarkt......................................... 105
1.9.6 Versorgungssysteme.......................................... 106
1.9.7 Strukturmerkmale des Immobilienmarktes.......................... 107
1.9.7.1 Teilmärkte nach Entwicklungszustand ............................ 107
1.9.7.2 Teilmärkte nach immobilienwirtschaftlichen Nutzungskriterien.......... 109
1.9.7.3 Teilmärkte nach Vertragskriterien................................ HO
1.9.7
1.9.8 Organisation des Immobilienmarktes.............................. 115
1.9.9 Bestimmungsgründe von Angebot und Nachfrage .................... 117
1.9.10 Die Preisbildung auf dem Immobilienmarkt......................... 118
1.9.10.1 Der Marktpreis.............................................. 118
1.9.10.2 Preisbindung............................................... 119
1.10 Allgemeine volkswirtschaftliche Aspekte
1.11 Datenblätter
ix
Inhaltsverzeichnis
Kapitel 2
Unternehmensführung und Personenwirtschaft in Unternehmen
der Immobilienwirtschaft (Bach)
2.1 Unternehmensführimg........................................ 137
2.1.1 Führungsaufgaben........................................... 138
2.1.2 Führangsziele zur Erreichung von Unternehmenszielen................ 138
2.1.3 Führungsstile............................................... 139
2.1.4 Management-Techniken....................................... 140
2.1.5
2.2 Personalwirtschaft ........................................... 147
2.2.1 Personalplanung............................................. 147
2.2.2 Personalbeschaffung und -auswahl............................... 147
2.2.3 Personaleinsatz ............................................. 148
2.2.4 Personalbeurteilung.......................................... 148
2.2.5 Personalentlohnung.......................................... 149
2.2.6 Personalentwicklung ......................................... 150
2.2.6.1 Ausbildung in der Immobilienwirtschaft........................... 150
2.2.6.1.1 Text der Ausbildungsverordnung ................................ 152
2.2.6.1.2 Ausbildungsrahmenplan für die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/
zur Immobilienkauffrau - sachliche Gliederung...................... 156
2.2.6.1.3 Ausbildungsrahmenplan für die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/
zur Immobilienkauffrau - zeitliche Gliederung....................... 163
Anlage 2 zu § 5 der Verordnung................................. 163
2.2.6.1.4 Berufsschule und Lernfelder des Rahmenlehrplanes................... 165
2.2.6.1.5 Der Ausbildungsvertrag ....................................... 165
2.2.6.2 Ausbilderqualifikation ........................................ 167
2.2.6.3 Berufsqualifikationen für Tätigkeiten in der Immobilienwirtschaft
in der Bundesrepublik Deutschland............................... 168
2.2.7 Personalerhaltung und Personalentwicklung........................ 169
Kapitel 3
Unternehmenssteuerung, Unternehmenskontrolle, Unternehmensfinanzierung (Pulletz)
3.1 Unternehmenssteuerung und Unternehmenskontrolle ................. 173
3.1.1 Zielsetzungen eines Unternehmens............................... 173
3.1.1.1 Monetäre Ziele.............................................. 173
3.1.1.2 Nicht-monetäre Ziele ......................................... 173
3.1.2 Die Unternehmenssteuerung.................................... 173
3.1.3 Qualitätsmerkmale eines Immobilienunternehmens................... 174
3.1.4 Kriterien zur Beurteilung der Bonität eines Immobilienunternehmens...... 175
3.1.5 Kennzahlen eines Unternehmens ................................ 176
3.1.5.1 Arten von Kennzahlen........................................ 176
3.1.5.2 Finanzwirtschaftliche Kennzahlen................................ 177
3.1.6 Typische Kennzahlen von Immobilienunternehmen................... 182
3.1.7 Kennzahlen und Unternehmenssteuerung.......................... 185
3.1.8 Unternehmenssteuerung im Rahmen des Unternehmens-Ratings ......... 186
3.1.9 Unternehmenssteuerung mit dem Einsatz der
3.1.10 Bilanzierungsgrundsätze sowie Pflichten bei der Erstellung
von Jahresabschlüssen........................................ 188
3.1.11 Die Erstellung von Handels- und Steuerbilanzen ..................... 190
X
Inhaltsverzeichnis
3.1.12 Untemehmenssteuerang im Rahmen der Bilanzpolitik................. 192
3.1.12.1 Die Aussagefälligkeit von Bilanzen ............................... 193
3.1.12.2 Die Bewegungsbilanz......................................... 193
3.1.12.3 Die Kapitalflussrechnung ...................................... 193
3.1.13 Die finanzwirtschaftliche Vorschau eines Unternehmens ............... 195
3.1.13.1 Funktion und Inhalt eines Wirtschaftsplanes........................ 195
3.1.13.2 Erfolgsplan................................................. 195
3.1.13.3 Bauplan................................................... 195
3.1.13.4 Finanzplan................................................. 196
3.1.13.5 Liquiditätsplan.............................................. 196
3.1.14 Ein Modell zur Steuerung eines Immobilienuntemehmens.............. 196
3.2 Betriebsergebnisrechnungen und Deckungsbeitragsrechnungen .......... 198
3.2.1 Das Betriebsergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung.............. 198
3.2.2 Betriebsergebnisrechnungen in der Kosten- und Leistungsrechnung....... 200
3.2.3 Deckungsbeitragsrechnungen................................... 201
3.3 Überwachungssysteme und Überwachungsinstanzen von Unternehmen .... 205
3.3.1 Interne Überwachungssysteme.................................. 205
3.3.2 Die Interne Revision.......................................... 206
3.3.3 Ziele und Aufgaben der Internen Revision.......................... 206
3.3.4 Maßnahmen der Internen Revision in der Immobilienwirtschaft.......... 207
3.3.5 Die Prüfung des Jahresabschlusses ............................... 208
3.4 Investition und Unternehmensfinanzierung......................... 208
3.4.1 Investition................................................. 208
3.4.1.1 Begriff.................................................... 208
3.4.1.2 Investitionsgründe........................................... 209
3.4.1.3 Investitionsarten............................................. 209
3.4.2 Finanzierung ............................................... 209
3.4.2.1 Begriff.................................................... 209
3.4.2.2 Investition und Finanzierung im Rechnungswesen.................... 210
3.4.3 Investitionsplanung .......................................... 210
3.4.3.1 Investitionen bei Immobilienunternehmen.......................... 211
3.4.3.2 Investitionsziele bei Immobilienunternehmen ....................... 211
3.4.3.3 Investitionsanlässe und Investitionsmaßnahmen..................... 211
3.4.3.4 Auswahlkriterien für Investitionen ............................... 212
3.4.3.5 Rechenverfahren zur Auswahl von Investitionsmaßnahmen............. 212
3.4.4 Unternehmensfinanzierung..................................... 218
3.4.4.1 Bedarf eines Unternehmens an Finanzierungsmitteln.................. 218
3.4.4.2 Sicherung der Finanzierangsmaßnahme ........................... 218
3.4.4.3 Der Wirtschaftsplan als Grundlage der Liquiditätsplanung.............. 219
3.4.4.4 Finanzierungsarten........................................... 224
3.4.4.5 Kreditarten................................................. 225
3.4.4.6 Kreditsicherheiten ........................................... 226
Kapitel 4
Organisation, Information und Kommunikation (Bach)
4.1 Organisation ............................................... 229
4.1.1 Stellenbeschreibung.......................................... 231
4.1.2 Dienstanweisung............................................ 233
4.1.3 Dienst- bzw. Geschäftsverteilungsplan ............................ 233
Murfeld
Inhaltsverzeichnis
4.1.4 Organisationshandbuch ....................................... 234
5.1.
4.1.5.1 Arbeitssicherheit - Arbeitsschutzmanagementsysteme................. 240
4.1.5.2 Umweltmanagement-System.................................... 243
4.1.5.3 Qualitätsmanagement-System - Umweltmanagement -
Integriertes Management ...................................... 250
4.2 Information und Kommunikation ................................ 251
4.2.1 IT-gestützte Informationssysteme ................................ 251
4.2.2 Datenpflege, Datensicherung und Datenschutz ...................... 253
4.2.2.1 Datenpflege................................................ 253
4.2.2.2 Datensicherung ............................................. 253
4.2.2.3 Datenschutz................................................ 254
4.2.3 Computer
4.3 Kommunikationsmittel........................................ 257
4.4 Fremdsprachen ............................................. 258
Kapitel 5
Controlling (Bach,
5.1 Einführung ................................................ 261
5.1.1 Erläuterung am Beispiel einer Expedition........................... 261
5.2 Grundlagen ................................................ 263
5.2.1 Begriff und Abgrenzungen ..................................... 263
5.2.1.1 Controlling und andere Überwachungsinstanzen..................... 263
5.2.1.2 Controlling und interne Revision................................. 264
5.3 Betrachtungsweisen des Controlling .............................. 264
5.3.1 Funktionale Betrachtungsweise.................................. 264
5.3.1.1 Planen als Grandlage ......................................... 265
5.3.1.2 Steuerung der Leistungsprozesse................................. 266
5.3.1.3 Koordination ............................................... 266
5.3.1.4 Kontrolle.................................................. 267
5.3.1.5 Controlling als funktionsübergreifendes System...................... 268
5.3.2 Institutionale Betrachtungsweise................................. 269
5.3.2.1 Controlling und Betriebsgröße................................... 269
5.3.2.2 Betriebsgrößen immobilienwirtschaftlicher Unternehmen............... 271
5.3.2.3 Controllinggerechte Organisationsstruktur ......................... 273
5.3.2.4 Kostencontrolling der unternehmerischen Teilbereiche................. 277
5.3.2.5 Beispielhafte Einzelbereiche des Controlling ........................ 278
5.3.3 Zeitraumbezogene Betrachtungsweise des Controlling................. 280
5.3.3.1 Strategisches Controlling....................................... 280
5.3.3.2 Operatives Controlling ........................................ 281
5.3.3.3 Taktisches Controlling ........................................ 281
5.4 Zielausrichtungsfunktion des Controlling........................... 282
5.4.1 Beispiele für operative Einzelziele in immobilienwirtschaftlichen
Unternehmen............................................... 284
5.4.2 Oberziele und operatives Handeln................................ 285
5.5 Unternehmensphilosopbie - Unternehmensleitbild - Unternehmenskultur . . 286
5.6 Immobilienwirtschaftliche Geschäftsfelder unter Controffingaspekten...... 288
XII Mmfeld
Inhaltsverzeichnis
5.7 Controllinginstramente Information und Berichtswesen................ 289
5.7.1 Informationsbeschaffung und -Verarbeitung......................... 290
5.7.2
5.7.3 Kennzahlen................................................ 292
5.7.4 Grafiken................................................... 296
5.7.5 Berichtswesen .............................................. 298
Kapitel 6
Marketing (Tacke-Unterberg)
6.1 Einführung................................................. 301
6.2 Besonderheiten des Wohnungsmarktes............................ 302
6.3 Marktforschung............................................. 303
6.3.1 Marktanalyse............................................... 304
6.3.2 Marktbeobachtung........................................... 307
6.3.3 Marktprognose.............................................. 308
6.3.4 Methoden der Marktforschung .................................. 312
6.4 Absatzpolitische Instramente ................................... 314
6.4.1 Objektpolitik ............................................... 314
6.4.2 Preispolitik/Konditionen....................................... 315
6.4.3 Kommunikationspolitik ....................................... 317
6.4.3.1
6.4.3.2 Werbung.................................................. 318
6.4.3.3
6.5 Marketingplanung ........................................... 325
6.5.1 Formulierang der Planziele..................................... 325
6.5.2
Kapitel 7
Steuern bei Immobilien (Bauer)
7.1 Steuersystematik/Steuerliche Grundbegriffe......................... 331
7.1.1 Überblick zur Steuersystematik.................................. 331
7.1.2 Steuerliche Grandbegriffe...................................... 332
7.1.3 Einteilung der Steuern ........................................ 334
7.1.4 Überblick über Einkunftsarten/Ermittlung des Gesamtbetrages
der Einkünfte............................................... 335
7.1.4.1 Gewinneinkünfte/Überschusseinkünfte............................ 335
7.1.4.2 Ermittlung des Gesamtbetrages der Einkünfte/Mindestbesteuerung ....... 335
7.2 Einkommensteuer bei Immobilien zur Vermietung/Verpachtung
bzw. zur betrieblichen Nutzung ................................. 335
7.2.1 Ausgewählte Einnahmearten.................................... 337
7.2.2 Ausgewählte Ausgabearten/Werbungskosten ....................... 338
7.2.3 Anschaffungs- und Herstellungskosten, Basisbegriffe steuerlicher
Bemessungsgrundlage ........................................ 341
7.2.3.1 Begriff Anschaffungskosten..................................... 341
7.2.3.2 Begriff Herstellungskosten ..................................... 344
7.2.4 Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden und Gebäudeteilen ............ 349
7.2.4.1 Abschreibungsbereiche einer Immobilienanlage...................... 349
Murfeld XIII
Inhaltsverzeichnis
7.2.4.2 Normale lineare Gebäude-MA gemäß § 7 Abs. 4 EStG................. 350
7.2.4.3 Degressive Abschreibung für Wohngebäude gemäß § 7 Abs. 5 EStG....... 354
7.2.4.4 Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden .............................. 355
7.2.5 Überblick über Förderansätze zum selbst genutzten Wohneigentum....... 357
7.3 Umsatzsteuer............................................... 359
7.3.1 Grundlagen zur Umsatzsteuer im Überblick......................... 359
7.3.2 Übersicht zu Umsätzen nach der tatsächlichen Besteuerangsmöglichkeit ... 361
7.3.3 Ablaufschema zur Umsatzsteueroption hier:
Vermietung von Gewerbeimmobilien ............................. 365
7.4 Grunderwerbsteuer........................................... 366
7.4.1 Gegenstand der Grunderwerbsteuer .............................. 366
7.4.2 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung ....................... 367
7.4.3 Bemessungsgrandlage der Granderwerbsteuer....................... 367
7.4.4 Nichtfestsetztung der Steuer, Aufhebung oder Änderung
der Steuerfestsetzung......................................... 368
7.5 Grandsteuer................................................ 369
7.5.1 Gegenstand der Grundsteuer.................................... 369
7.5.2 Bemessung der Grandsteuer.................................... 369
7.5.3 Erlass der Grundsteuer........................................ 370
7.6 Bewertungsgesetz............................................ 372
7.6.1 Wertbegriffe des Grandvermögens nach dem Bewertungsgesetz.......... 372
7.6.2 Einheitswert................................................ 373
7.6.3 Einheitswertermittlung beim Grandvermögen ....................... 374
7.6.3.1 Begriff/Umfang und Arten des Grundvermögens ..................... 374
7.6.3.2 Verfahren der Bewertung...................................... 375
7.6.3.3 Verfahren zur Bewertung unbebauter Grundstücke ................... 375
7.6.3.4 Verfahren zur Bewertung bebauter Grandstücke ..................... 376
7.7 Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien..................... 378
7.8 Bauabzugsteuer............................................. 381
7.9 Nützliche Internetadressen zu Steuern............................. 383
Kapitel 8
Versicherungen (Bach)
8.1 Risiko und Versicherungen..................................... 387
8.2 Aufgaben der Versicherungen................................... 388
8.3 Einteilung der Versicherangen .................................. 388
8.4 Versicherangsvermittler....................................... 391
8.4.1 Angestellte im Außendienst .................................... 391
8.4.2 Versicherungsvertreter........................................ 392
8.4.3 Versicherungsmakler ......................................... 392
8.5 Versicherungsberater ......................................... 393
8.6 Versicherungsvertrag......................................... 393
8.6.1 Pflichten des Versicherungsnehmers.............................. 394
8.6.2 Pflichten des Versicherers...................................... 394
8.6.3 Sonderheiten des Versicherungsvertrages .......................... 395
XIV Murfeld
Inhaltsverzeichnis
8.6.3.1 Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB) ........................... 395
8.6.3.2 Besondere Bedingungen....................................... 395
8.6.3.3 Klauseln................................................... 395
8.6.3.4 Individuelle Vereinbarungen.................................... 396
8.7 Vermögensversicherung....................................... 396
8.7.1 Haftpflichtversicherung........................................ 396
8.7.2 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung..................... 397
8.7.3 Bauherren-Haftpflichtversicherung ............................... 397
8.7.4 Privat-Haftpflichtversicherang................................... 398
8.7.5 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung........................... 398
8.7.6 Betriebhaftpflichtversicherung................................... 398
8.7.7 Rechtsschutzversicherung...................................... 398
8.7.8 Architekten-Haftpflichtversicherung .............................. 399
8.7.9 Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ......................... 399
8.7.10 Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für Unternehmensleiter
(D + O-Versicherang) ........................................ 400
8.8 Sachversicherung............................................ 401
8.8.1 Verbundene Wohngebäudeversicherung........................... 401
8.8.2 Verbundene Hausratversicherung................................ 403
8.8.3 Feuerversicherung ........................................... 403
8.8.4 Elementarschaden-Versicherang................................. 404
8.9 Personenversicherang......................................... 405
8.10 Schadensregulierung ......................................... 405
8.10.1 Sachverständigenverfahren..................................... 405
8.10.2 Versicherungswerte .......................................... 406
8.10.3 Unterversicherung ........................................... 408
8.10.4 Überversicherung............................................ 408
8.10.5 Doppelversicherang.......................................... 409
8.10.6 Fälligkeit der Geldleistungen des Versicherers bzw. deren Verjährung ..... 409
8.10.7 Teil- und Totalschaden am Beispiel der Maschinenversicherang.......... 409
8.10.8 Selbstbehalt................................................ 409
8.10.9 Repräsentanten ............................................. 410
8.11 Versicherungsaufsicht......................................... 410
8.12. Organisation und Kontrolle des Versicherungswesens in einem Unternehmen
der Immobilienwirtschaft...................................... 411
8.12.1 Erkennen von Risiken und Erfassung des Versicherungsbedarfs.......... 411
8.12.2 Abwicklung von versicherten Schäden ............................ 411
8.12.3 Kontrolle der Versicherungsverträge und der Schadensregulierungen...... 412
8.12.4 Immobilienveräußerungen und Versicherungen...................... 412
Kapitel 9
Bautechnische Grundlagen (Traub)
9.1 Maßnahmen zum Einrichten einer Baustelle ........................ 415
9.1.1 Bodenerkundung............................................ 415
9.1.2 Vorbereiten der Baustelle ...................................... 416
9.1.2.1 Freimachen des Geländes...................................... 416
9.1.2.2 Einmessen des Gebäudes ...................................... 416
Mvrfdd
Inhaltsverzeichnis
9.1.2.3 Einrichten der Baustelle ....................................... 417
9.2 Rohbauarbeiten............................................. 417
9.2.1 Gründungen................................................ 417
9.2.1.1 Flachgründungen............................................ 417
9.2.1.2 Tiefgründungen............................................. 418
9.2.2 Entwässerangsleitungen....................................... 418
9.2.3 Wände.................................................... 419
9.2.3.1 Kelleraußenwände........................................... 419
9.2.3.2 Geschossaußenwände ........................................ 421
9.2.3.3 Innenwände................................................ 428
9.2.4 Geschossdecken............................................. 431
9.2.4.1 Massivdecken aus Beton ...................................... 431
9.2.4.2 Stahlbeton-Hohlplatten/Ziegeldecken ............................. 431
9.2.4.3 Stahlbeton-PlattenbalkenZ-Rippendecken .......................... 432
9.2.5 Dächer.................................................... 433
9.2.5.1 Dachformen................................................ 433
9.2.5.2 Dachtragwerke ............................................. 433
9.2.5.3 Dachaufbau geneigter Dächer .................................. 434
9.2.5.4 Flachdachkonstruktionen...................................... 436
9.2.5.5 Dachabdichtungswerkstoffe .................................... 437
9.2.6 Treppen................................................... 437
9.2.6.1 Das Steigungsverhältnis ....................................... 438
9.2.6.2 Treppenformen ............................................. 438
9.2.6.3 Sicherheitsvorschriften........................................ 438
9.2.6.4 Schallschutz bei Treppen und Treppenräumen ...................... 439
9.3 Technischer Ausbau.......................................... 439
9.3.1 Haus- und Grundstücksentwässerung............................. 439
9.3.1.1 Arten der Kanalnetze ......................................... 439
9.3.1.2 Teile von Entwässerungsanlagen in Gebäuden....................... 440
9.3.2 Trinkwasserversorgung........................................ 442
9.3.2.1 Trinkwassergewinnung ....................................... 442
9.3.2.2 Trinkwasserverteilung ........................................ 442
9.3.2.3 Trinkwassererwärmung ....................................... 443
9.3.3 Elektroinstallation und Stromversorgung........................... 443
9.3.3.1 Stromverteilung in Wohngebäuden............................... 443
9.3.3.2 Elektroinstallation in Wohnungen ............................... 444
9.3.3.3 Kommumkationsanlagen ...................................... 444
9.3.3.4 Gefahrenmeldeanlagen........................................ 444
9.3.3.5 Steuerungstechnik gebäudetechnischer Anlagen und Geräte............. 445
9.3.4 Heizungstechnik............................................. 446
9.3.4.1 Heizungssysteme............................................ 446
9.3.4.2 Bestandteile der Heizungsanlagen................................ 447
9.3.4.3 Die Wärmeverteilung in Räumen ................................ 449
9.3.5 Lüftungsanlagen............................................. 451
9.3.5.1 Zentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung ................. 451
9.3.5.2 Dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewirmung................ 451
9.3.6 Türen .................................................... 452
9.3.6.1 Haustüren ................................................. 452
9.3.6.2 Innentüren................................................. 452
XVI Mvrfdd
Inhaltsverzeichnis
9.3.7 Fenster ................................................... 453
9.3.7.1 Die Verglasung.............................................. 453
9.3.7.2 Fensterarten................................................ 454
9.3.8 Sonnenschutzeinrichtungen .................................... 454
9.4. Oberflächengestaltung der Bauteile (Rohbauveredelung) ............... 455
9.4.1 Wand- und Bodenbeläge....................................... 455
9.4.1.1 Beläge aus Natur- und Betonwerksteinplatten ....................... 455
9.4.1.2 Betonwerkstemplatten ........................................ 455
9.4.1.3 Terrazzofußboden ........................................... 456
9.4.1.4 Beläge aus keramischen Werkstoffen.............................. 456
9.4.1.5 Beläge aus Holz und Holzwerkstoffen ............................ 456
9.4.1.6 Beläge aus Textilien.......................................... 457
9.4.1.7 Beläge aus ein- oder mehrschichtigen Bahnen- oder Plattenwaren ........ 457
9.4.2 Beschichtungen (Putze und Anstriche) ............................ 458
9.4.2.1 Putze..................................................... 458
9.4.2.2 Anstriche.................................................. 458
9.4.3 Wandbekleidungen (Tapeten)................................... 459
Kapitel 10
Immobilienentwicklung (Flach, Tacke-Unterberg)
10.1 Baurechtliche Grundlagen (Flach)................................ 463
10.1.1 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Bestimmungen .............. 463
10.1.1.1 Bauleitplanung.............................................. 464
10.1.1.2 Art und Maß der baulichen Nutzung.............................. 471
10.1.2 Erschließung ............................................... 475
10.1.2.1 Erschließungsanlagen......................................... 476
10.1.2.2 Erschließungsträger .......................................... 476
10.1.2.3 Erschließungsbeiträge......................................... 477
10.1.2.4 Ermittlung der Erschließungskosten/Beispiekechnung................. 478
10.1.2.5 Ausgleichsmaßnahmen für Bodenversiegelungen..................... 479
10.1.3 Bodenordnung.............................................. 482
10.1.3.1 Umlegung/Baulandumlegung................................... 482
10.1.3.2 Vereinfachte Umlegung........................................ 483
10.1.3.3 Ablauf der Baulandumlegung nach dem Baugesetzbuch................ 483
10.1.4 Aufstellung eines Bebauungsplanes - Fallbeispiel: Stadt Osnabrück....... 484
10.2 Aufgaben und Stellung der am Bau beteiligten Personen (Tacke-Unterberg) . 491
10.3 Bauvorbereitung............................................. 491
10.3.1 Der Architektenvertrag........................................ 492
10.3.2 Bauzeichnungen und Grandrisse................................. 493
10.3.3 Das Architektenhonorar nach der HOAI ........................... 493
10.4 Baudurchführang............................................ 497
10.4.1 Übersicht vom Bauablauf bis zur Schlussabnahme.................... 497
10.4.2 Grundlegende Bestimmungen von Bauordnungen .................... 501
10.4.3 Die verschiedenen Arten der Vergabe von Bauleistungen............... 502
10.4.4 Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen ................. 504
10.4.5 Das Führen des Baubuches..................................... 507
10.4.6 Versicherungsschutz während der Bauzeit.......................... 507
10.4.6.1 Bauleistungs-Versicherung (Bauwesen-Versicherung) ................. 507
Murfdd XVII
Inhaltsverzeichnis
10.4.6.2 Bauherrenhaftpfficht.......................................... 508
10.5 Bauabrechnung ............................................. 508
10.6 Bauabnahme ............................................... 509
10.7 Durchsetzung der Mängelbeseitigung während der Gewährleistungszeit .... 509
Kapitel 11
Objektfinanzierung (Pulletz)
11.1 Grandlagen der Objektfinanzierung............................... 513
11.2 Kreditgeber für die Finanzierung von Bauvorhaben................... 513
11.2.1 Pfandbriefbanken (früher: Hypothekenbanken)...................... 514
11.2.2 Geschäftsbanken und Sparkassen................................ 514
11.2.3 Lebensversicherungsgesellschaften............................... 514
11.2.4 Bausparkassen.............................................. 518
11.3 Darlehensmerkmale und Darlehensabwicklung...................... 522
11.3.1 Tilgungsarten............................................... 522
11.3.2 Der Einfluss des Beleihungswertes auf die Höhe des Darlehens .......... 523
11.3.3 Darlehenskonditionen......................................... 527
11.3.4 Die Darlehensabwicklung...................................... 538
11.3.5 Moderne Finanzierungsvereinbarungen............................ 539
11.3.5.1 Cap-ZFloorVCollar-Vereinbarangen............................... 539
11.3.5.2 Forward-Darlehen (oder Vorratsdarlehen).......................... 540
11.3.5.3 Konstantmodelle von Bausparkassen.............................. 541
11.3.5.4 Festdarlehen mit Fondstilgung .................................. 544
11.3.5.5 Swap-Finanzierangen......................................... 544
11.3.5.6 Globalfinanzierung........................................... 545
11.3.5.7 Allfinanz-Angebote für Privatkunden ............................. 546
11.3.5.8 Baufinanzierung mit der privaten Altersvorsorge..................... 546
11.4 Die Kalkulation des Mietpreises von frei finanzierten Wohnungen........ 547
11.4.1 Ziel der Kalkulation sowie Vorüberlegungen eines Investors............. 547
11.4.2 Vorüberlegungen zur Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung..... 547
11.5 Schema und Inhalte einer Wirtschaftlichkeitsberechnung............... 548
11.6 Musterbeispiel einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
bei einem frei finanzierten Mierwohnhaus.......................... 549
11.6.1 Auswertung der Wirtschafffichkeitsberechnung
bei einem frei finanzierten Mietwohnhaus.......................... 551
11.6.2 Die Kalkulation der Eigenkapitalverzinsung
bei einem frei finanzierten Mietwohnhaus.......................... 554
11.7 Staatliche Wohnraumförderung.................................. 554
11.7.1 Gesellschaftliche Bedeutung und gesetzliche Grundlagen............... 554
11.7.1.1 Staatliche Förderungsmöglichkeiten.............................. 554
11.7.2 Die unterschiedlichen Auswirkungen der Förderungsarten.............. 559
11.7.3 Staatliche Wohnraumförderung (ab 2002).......................... 559
11.7.4 Das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung .................... 559
11.7.4.1 Ziele und Förderungsgrundsätze des WoFG......................... 559
11.7.4.2 Fördergegenstände........................................... 561
11.7.4.3 Fördermaßnahmen........................................... 562
XVffl Murfeld
Inhaltsverzeichnis
11.7.4.4 Einkommensgrenzen sowie Ausgleichszahlungen bei Fehlförderangen..... 562
11.7.4.5 Kooperationsverträge......................................... 563
11.7.4.6 Bindungen von Mietwohnungen................................. 563
11.7.4.7 Bindungen bei der Vergabe von Mietwohnungen..................... 563
11.7.4.8 Bindungen bei der Mietpreisbildung .............................. 564
11.7.4.9 Dauer der Bindungen......................................... 564
11.7.4.10 Die Übertragung von Bindungen auf andere Wohnungen............... 565
11.7.4.11 Bindungen für selbst genutztes Wohneigentum...................... 565
11.7.5 Staatliche Wohnungsbauförderung (bis 2002) ....................... 565
11.7.5.1 Übersicht der Wohnungsarten gemäß
11.7.5.2 Rechtslage bei öffentiich geförderten Sozialbauwohnungen ............. 567
11.7.5.3 Mietänderungen bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen............ 577
11.7.5.4 Mieterhöhungsbeispiel: Abbau der staatlichen Förderang............... 578
11.7.5.5 Mieterhöhungsbeispiel: Bauliche Änderung......................... 580
11.8 Die Kalkulation des Verkaufspreises von Eigentumsmaßnahmen ......... 582
11.8.1 Die Kapitalbindung bei der Finanzierung von Miet- und Verkaufsobjekten .. 582
11.8.2 Die Bauträgerkalkulation ...................................... 583
11.8.3 Die Auswirkungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
auf die Kalkulation........................................... 584
11.8.4 Die Bedeutung der Zwischenfinanzierungszinsen
für die Kalkulation des Verkaufspreises............................ 585
11.8.5 Die Berechnung der Zwischenfinanzierungszinsen
für die Verkaufskalkulation..................................... 585
11.9 Das Immobilienleasing........................................ 588
11.9.1 Das Wesen des Immobilienleasing ............................... 588
11.9.2 Der Immobilienleasing-Vertrag.................................. 589
11.9.2.1 Der Inhalt ................................................. 589
11.9.2.2 Inhaltliche Unterschiede des Immobilienleasingvertrages
zum Mietvertrag nach dem BGB................................. 590
11.9.2.2.1 Die Leasingraten ............................................ 590
11.9.2.2.2 Besondere Pflichten des Leasingnehmers während der Grandmietzeit...... 591
11.9.2.2.3 Die Vertragsdauer............................................ 591
11.9.2.2.4 Immobilienleasing-Objekte..................................... 591
11.9.3 Die Finanzierung des Immobilienleasing-Objektes.................... 592
11.9.4 Die Vorzüge des Leasings für einen Leasingnehmer................... 592
11.9.4.1 Finanzielle Aspekte .......................................... 592
11.9.4.2 Die Leistungen des Leasinggebers................................ 593
11.10 Immobilien zur Selbstnutzung und zur Geldanlage ................... 593
11.10.1 Selbst genutzte Immobilien..................................... 593
11.10.1.1 Optimale Finanzierungen...................................... 595
11.10.1.2 Ermittlung der finanziellen Tragbarkeit............................ 596
11.10.1.3 Beispiele zur Ermittlung der finanziellen Tragbarkeit.................. 597
11.10.1.3.1 Bau bzw. Erwerb ohne staatliche Förderang ........................ 597
11.10.1.3.2 Bau bzw. Erwerb mit staatlicher Förderang......................... 598
11.10.1.3.3 Staatliche Förderang mit öffentlichem Baudarlehen................... 598
11.10.2 Die Immobilie zur Vermietung .................................. 600
11.10.2.1 Das Vermögen der privaten Haushalte in Deutschland................. 600
11.10.2.2 Ermittlung der Einkommensteuerersparnis bei vermieteten Immobilien .... 600
11.10.2.3 Ermittlung der Eigenkapitalrendite ............................... 604
Murfeld XIX
Inhaltsverzeichnis
11.10.3 Sonstige Anlagemöglichkeiten in Immobilien........................ 605
11.10.3.1 Investmentfonds............................................. 605
11.10.3.1.1 Investmentfonds in der Form offener Immobilienfonds ................ 607
11.10.3.1.2 Merkmale eines geschlossenen Immobilienfonds..................... 608
11.10.3.1.3 Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds .............. 610
11.10.3.1.4 Auswirkungen des Steuerrechts auf geschlossene Immobilienfonds ....... 612
11.10.3.1.5 Immobilienaktien und sog. Real
Kapitel 12
Immobilienmanagement (Murfeld, Buchner, Bach, Bauer, Traub, Bogenstätter)
12.1 Wohnraum- und Geschäftsraummietvertrag (Murfeld)................. 617
12.1.1 Mietgegenstand ............................................. 617
12.1.1.1 Wohnräume................................................ 617
12.1.1.2 Geschäftsräume............................................. 617
12.1.2 Wohn- und Nutzflächenberechnung.............................. 618
12.1.3 Wohnraummietvertrag........................................ 619
12.1.3.1 Wohnungsarten und Vergabe................................... 619
12.1.3.2 Das Zustandekommen des Mietvertrages........................... 622
12.1.3.3 Parteien des Mietvertrages ..................................... 624
12.1.3.4 Form des Mietvertrages ....................................... 626
12.1.3.5 Verwendung von Formularmietverträgen........................... 628
12.1.3.6 Inhalt des Mietvertrages....................................... 631
12.1.3.7 Ausgewählte regelungsbedürftige Tatbestände....................... 644
12.1.3.8 Mietvertrag und Hausordnung .................................. 658
12.1.3.9 Veränderungen der Parteien des Mietvertrages....................... 662
12.1.3.10 Musterverträge.............................................. 665
12.1.4 Geschäftsraummietvertrag ..................................... 683
12.1.4.1 Vertragstypen............................................... 683
12.1.4.2 Bonitätsprüfung des Gewerberaummieters.......................... 684
12.1.4.3 Mietsicherheiten............................................. 685
12.1.4.4 Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.......................... 685
12.1.4.5 Miethöhe bei Geschäftsräumen.................................. 687
12.1.4.6 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen .............................. 687
12.1.5 Anbahnung von Geschäftsraummietverträgen....................... 689
12.2 Mietpreisanpassungen (Buchner) ................................ 691
12.2.1 Überblick.................................................. 691
12.2.2 Änderung der Geschäftsraummiete............................... 691
12.2.3 Änderung der Miete bei preisfreiem Wohnraum...................... 696
12.2.3.1 Mieterhöhungsvereinbarung.................................... 696
12.2.3.2 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete .................. 696
12.2.3.3 Mieterhöhung bei Modernisierung................................ 706
12.2.3.4 Veränderungen von Betriebskosten............................... 710
12.2.3.5 Staffelmiete ................................................ 711
12.2.3.6 Indexmiete................................................. 712
12.2.3.7 Sonderwohnräume .......................................... 713
12.2.3.8 Mieterhöhung und § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)................. 714
12.2.4 Mieterhöhung nach Wohnraumförderungsgesetz (WoFG).............. 716
12.2.5 Mietpreisberechnung am Beispiel der Kostenmiete des Sozialen Wohnungsbaus
(Förderzusage bis 31. 12. 2001) und Änderung der Kostenmiete.......... 717
XX
Inhaltsverzeichnis
12.2.5.1 Mietpreisberechnung ......................................... 717
12.2.5.2 Mietpreisänderung........................................... 722
12.3 Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen (Buchner) .......... 725
12.3.1 Überblick.................................................. 725
12.3.2 Aufhebungsvereinbarung...................................... 725
12.3.3 Ordentliche Kündigung von Mietverträgen.......................... 726
12.3.3.1 Allgemeine Kündigungsregeln................................... 726
12.3.3.2 Form der Kündigung und Inhalt des Kündigungsschreibens, Angabe von
Kündigungsgründen.......................................... 727
12.3.3.3 Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung ...................... 728
12.3.4 Beendigung befristeter Mietverhältnisse............................ 736
12.3.5 Auflösend bedingte Mietverhältnisse.............................. 737
12.3.6 Außerordentliche Kündigung von Mietverträgen ..................... 738
12.3.6.1 Die außerordentliche Kündigung mit Frist.......................... 738
12.3.6.2 Die fristlose Kündigung ....................................... 740
12.3.7 Teilkündigung.............................................. 743
12.3.8 Stillschweigende Verlängerung.................................. 744
12.3.9 Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses ....................... 744
12.4 Überwachungsaufgaben (Bach).................................. 748
12.4.1 Überwachungsaufgaben im kaufmännischen Bereich.................. 748
12.4.1.1 Überwachung des pünktlichen Mieteingangs........................ 749
12.4.1.2 Verschiedene Arten von Mahnungen.............................. 749
12.4.1.3 Einhaltung erteilter Auflagen und Genehmigungen ................... 749
12.4.1.4 Eigen- und Fremdverwaltung ................................... 749
12.4.1.5 Zentrale und dezentrale Wohnungsverwaltung ...................... 750
12.4.2 Überwachungsaufgaben im technischen Bereich ..................... 750
12.4.2.1 Nutzung von Sondereinrichtungen ............................... 750
12.4.2.2 Verfahren vom Eingang der Reparaturmeldung bis zur Mängelbeseitigung . . 751
12.4.2.3 Verpflichtung nach Werk- und Dienstvertrag........................ 752
12.4.2.4 Kontrolle des Zustandes der Wohnungen........................... 753
12.4.2.5 Vor- und Nachteile beim Abschluss von Wartungsverträgen............. 755
12.4.2.6 Einrichtung eigener Wartungsdienste ............................. 756
12.5 Mieter und Vermieter als Partner (Bach) ........................... 757
12.5.1 Die Partner bei der Geschäftsraummiete ........................... 757
12.5.2 Die Partner bei der Wohnraummiete.............................. 757
12.5.2.1 Wohnklimabeeinflussung...................................... 757
12.5.2.2 Lösungswege zur Vermeidung von Spannungen zwischen Vermieter
und Mieter................................................. 758
12.5.2.3 Gemeinschaftseinrichtungen.................................... 759
12.5.2.4 Beratung bei Mobiliar und „Hilfen im Alltag ....................... 759
12.5.2.5 Möglichkeiten zur Schlichtung von Mieterstreitigkeiten ................ 760
12.6 Betriebskosten/Nebenkosten bei Wohn- und Gewerberaum (Bauer)....... 761
12.6.1 Betriebskostenmanagement .................................... 761
12.6.2 Betriebskosten, die „Zweite Miete ............................... 764
12.6.3 Mietrechtliche/verwaltungstechnische Ausgangslage für die
Betriebskosten.............................................. 769
12.6.4 Begriff Nebenkosten.......................................... 769
12.6.5 Begriff Betriebskosten......................................... 770
12.6.6 Abgrenzung der Betriebskosten zu anderen Bewirtschaftungskosten....... 770
Murfdd XXI
Inhaltsverzeichnis
12.6.7 Merkmalsvergleich von Vereinbarungen über Betriebskosten/Nebenkosten
von Wohnraum/Gewerberaum.................................. 771
12.6.8 Aufstellung der einzelnen Betriebskosten/
Möglichkeiten der Kostenbegrenzung ............................. 774
12.6.8.1 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Nr. 1 gemäß § 2 BetrKV) 774
12.6.8.2 Die Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2 gemäß § 2 BetrKV) ............ 774
12.6.8.3 Die Kosten der Entwässerung (Nr. 3 gemäß § 2 BetrKV)................ 775
12.6.8.4 Die Kosten der Heizung (Nr. 4 gemäß § 2 BetrKV).................... 776
12.6.8.5 Kosten der Warmwasserversorgung (Nr. 5 gemäß § 2 BetrKV)........... 779
12.6.8.6 Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
(Nr. 6 gemäß § 2 BetrKV)...................................... 780
12.6.8.7 Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs
(Nr. 7 gemäß § 2 BetrKV)...................................... 781
12.6.8.8 Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
(Nr. 8 gemäß § 2 BetrKV)...................................... 782
12.6.8.9 Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
(Nr. 9 zu § 2 BetrKV) ......................................... 783
12.6.8.10 Kosten der Gartenpflege (Nr. 10 zu § 2 BetrKV)...................... 783
12.6.8.11 Kosten der Beleuchtung (Nr. 11 zu § 2 BetrKV)...................... 784
12.6.8.12 Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12 zu § 2 BetrKV) ............... 785
12.6.8.13 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
(Nr. 13 zu § 2 BetrKV) ........................................ 785
12.6.8.14 Kosten für den Hauswart (Nr. 14 zu § 2 BetrKV) ..................... 785
12.6.8.15 Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs
der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
(Nr. 15 zu § 2 BetrKV) ........................................ 787
12.6.8.16 Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
(Nr. 16 zu § 2 BetrKV) ........................................ 787
12.6.8.17 Sonstige Betriebskosten (Nr. 17 zu § 2 BetrKV) ...................... 788
12.6.9 Objektbezogene Betriebskostenansätze im
Beispiele betrieblicher Praxis.................................... 788
12.6.10 Abrechnung der Betriebskosten/Nebenkosten....................... 793
12.6.10.1 Abrechnungszeitraum/Abrechnungseinheit/Kostenerfassung/Ausschlussfrist/
Verjährung/KontroUrechte/Einwendungsschluss..................... 793
12.6.10.2 Anforderungen an eine Betriebs-ZNebenkostenabrechnung.............. 794
12.6.10.3 Umlageschlüssel für Betriebskosten............................... 794
12.6.11 Sonderfall Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.............. 796
12.6.11.1 Anwendungsbereich, gesetzliche Intention ......................... 796
12.6.11.2 Folgen der HeizKV........................................... 796
12.6.11.3 Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel .............................. 798
12.6.12 Beispiele für eine Betriebskostenabrechnung sowie eine Abrechnung
über Heizung und Warmwasser ................................. 799
12.7 Bestandspflege und -erhaltung (Bach)............................. 801
12.7.1 Vorbemerkung.............................................. 801
12.7.2 Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Sanierung
als Gegenstand von Fördergesetzen............................... 808
12.7.3 Rechtliche Grundlagen........................................ 809
12.7.4 Schönheitsreparaturen als Teil der Instandsetzung.................... 813
12.7.5 Abgrenzung der Schönheitsreparaturen von den kleinen Instandhaltungen .. 816
12.7.6 Instandhaltung.............................................. 817
XXII Murfeld
Inhaltsverzđchnis
12.7.6.1 Kosten der Instandhaltung ..................................... 818
12.7.6.2 Planung, Organisation, Durchführung der Instandhaltung .............. 818
12.7.6.3 Instandhaltung als technischer Oberbegriff von Wartung, Inspektion und
Instandsetzung.............................................. 820
12.7.7 Instandsetzung.............................................. 821
12.7.7.1 Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen........................... 822
12.7.8 Modernisierung ............................................. 823
12.7.8.1 Organisation und Ablauf einer Modernisierungsmaßnahme ............. 823
12.7.8.2 Mietermodernisierung......................................... 827
12.7.8.3 Energieeinsparung........................................... 827
12.7.9 Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung zur Modernisierung . . . 828
12.7.10 Technische Aspekte bei der Modernisierung und Sanierung (Traub)....... 829
12.7.10.1 Grandsätze zur Modernisierung und Sanierung von Wohngebäuden ...... 829
12.7.11 Instandsetzungs-/Modernisierungsmaßnahmen ..................... 829
12.7.11.1 Instandsetzung schadhafter Bauteile.............................. 829
12.7.11.2 Veränderung der Raumnutzung bei bestehenden Gebäuden............. 830
12.7.11.3 Verringerung des Primärenergiebedarfs (QP)........................ 831
12.8 Energiemanagement - Wärmeschutz im Hochbau (Traub].............. 835
12.8.1 Normative und rechtliche Grundlagen des Wärmeschutzes ............. 835
12.8.2 Messgrößen für den Wärmeschutz ............................... 835
12.8.2.1 Die relative Luftfeuchte / Die Taupunkttemperatur ................... 835
12.8.2.2 Die Wärmeleitfähigkeit
12.8.2.3 Der Wärmedurchlasswiderstand (R) .............................. 836
12.8.2.4 Der Wärmedurchgangskoeffizient (U)............................. 836
12.8.3 Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ............................ 836
12.8.3.1 Bewertungsgrößen für die Beurteilung des Energiebedarfs von Gebäuden .. . 836
12.8.3.2 Der Energiebedarfsausweis..................................... 837
12.9 Technisches Gebäudemanagement (Bogenstätter) .................... 839
12.9.1 Einführung in die Gebäudesystemtechnik .......................... 840
12.9.1.1 Raummanagement........................................... 840
12.9.1.2 Parkraummanagement........................................ 841
12.9.1.3 Weitere Einsatzgebiete zur Steuer- und Regeltechnik.................. 842
12.9.2 Aufgaben der Gebäudeautomation ............................... 843
12.9.2.1 Grundsätze der Gebäudeautomation.............................. 843
12.9.2.2 Teilnehmer ................................................ 844
12.9.2.3 Übertragungsmedium......................................... 844
12.9.2.4 Strukturierte Verkabelung...................................... 845
12.9.2.5 Netztopologie............................................... 845
12.9.2.6 Schnittstellen............................................... 845
12.9.2.7 Zugriffsverfahren............................................ 846
12.9.2.8 Protokolle ................................................. 846
12.9.2.9 Leitwarte.................................................. 848
12.9.3 Beurteilung der Gebäudeautomation.............................. 849
12.9.3.1 Nutzerperspektive ........................................... 849
12.9.3.2 Finanzielle Perspektive........................................ 849
12.9.3.3 Prozessperspektive........................................... 853
12.9.3.4 LemVEntwicklungsperspektive.................................. 854
12.9.4 Schlussfolgerungen........................................... 854
MurfeM.
Inhaltsverzeichnis
12.10
12.10.1 Regelwerke ................................................ 855
12.10.2 Immobilienbezogene Dienstleistungen -
Facility
Facility
12.10.2.1 Gebäudemanagement nach
12.10.2.2
12.10.3
12.10.4 Kostenorientierung und
12.10.5 Betreiberhaftung............................................. 861
12.10.6
Kapitel 13
Begründung und Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum (Buchner)
13.1 Rechtsgrundlagen............................................ 875
13.1.1 Grundbegriffe............................................... 875
13.1.2 Sondereigentum, Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum,
Verbandsvermögen, Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft ....... 876
13.1.3 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum...................... 879
13.1.4 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer........................... 886
13.2 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters....... 894
13.2.1 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer...................... 894
13.2.1.1 Rechte und Pflichten gemäß §§ 13 und 14 WEG...................... 894
13.2.1.2 Rechte und Pflichten aus Gebrauchsregelungen gemäß §15 WEG......... 895
13.2.1.3 Recht auf Nutzungen, Pflicht zur Lasten- und Kostentragung gem. § 16 WEG 896
13.2.1.4 Verwaltungsrechte, Verwaltungspflichten der Wohnungseigentümer ...... 900
13.2.2 Rechte und Pflichten des Verwalters.............................. 904
13.2.2.1 Bestellung des Verwalters...................................... 905
13.2.2.2 Der Verwaltervertrag ......................................... 906
13.2.2.3 Abberufung des Verwalters - Kündigung des Verwaltervertrages......... 910
13.2.2.4 Die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.............. 912
13.2.2.5 Entlastung und Haftung des Verwalters ........................... 916
13.3 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungslegung................. 918
13.3.1 Wirtschaftsplan ............................................. 918
13.3.2 Jahresabrechnung ........................................... 920
13.3.3 Rechnungslegung............................................ 926
13.4 Wohnungseigentümerversammlung .............................. 926
13.4.1 Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung............... 926
13.4.2 Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung ................ 928
13.5 Besondere rechtliche Regelungen ................................ 938
13.5.1 Sondernutzungsrechte ........................................ 938
13.5.2 Beginn und Ende der Eigentümereigenschaft........................ 938
13.5.3 Die Veräußerungsbeschränkung................................. 940
13.5.4 Entziehung des Wohnungseigentums ............................. 940
13.5.5 Gerichtliches Verfahren ....................................... 941
13.5.6 Das schriftliche Umlaufverfahren ................................ 941
13.5.7 Hausgeldansprüche durchsetzen................................. 942
13.6 Konflikrmanagement ......................................... 943
XXIV
Inhaltsverzeichnis
Kapitel 14
Erwerb und Veräußerung von Immobilien (Flach)
14.1 Rechtsgrundlagen............................................ 947
14.1.1 Liegenschaftskataster und Grandbuch als Informationsquellen .......... 947
14.1.1.1 Das Liegenschaftskataster...................................... 948
14.1.1.2 Das Grundbuch und seine Einrichtungen........................... 954
14.1.1.3 Grandbucheintragungsverfahren................................. 961
14.1.1.4 Die Bedeutung des öffentlichen Glaubens und die Eintragung
von Widersprüchen .......................................... 967
14.1.2 Grundstücksbegriff und Grundstücksarten.......................... 969
14.1.2.1 Der Grandstücksbegriff........................................ 969
14.1.2.2 Grandstücksarten............................................ 971
14.1.3 Bauleitpläne als Informationsgrundlage............................ 973
14.1.4 Rechte am Grandstück........................................ 974
14.1.4.1 Eigentum am Grundstück...................................... 97S
14.1.4.2 Die dinglichen Rechte [Rechte Dritter), Vormerkungen ................ 976
14.1.4.3 Grundpfandrechte ........................................... 984
14.1.4.4 Rangfolge bei Eintragung mehrerer Rechte ......................... 993
14.1.4.5 Rechte am Grundstück - außerhalb des Grundbuchs.................. 995
14.1.5 Objekt- und Lageanalyse.......................................1000
14.2 Der Grundstückskaufvertrag ...................................1003
14.2.1 Form.....................................................1004
14.2.2 Inhalt des Grandstückskaufvertrages..............................1004
14.2.2.1 Beteiligte am Grandstückskaufvertrag.............................1004
14.2.2.2 Kaufgegenstand.............................................1005
14.2.2.3 Kaufpreis..................................................1005
14.2.2.4 Die Haftung des Verkäufers für Mängel............................1005
14.2.2.5 Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr ....................1010
14.2.2.6 Kosten und Steuern ..........................................1011
14.2.3 Auflassung und Grandbucheintragung ............................1012
14.2.4 Mustervertrag...............................................1014
14.2.4.1 Muster eines Grundstückskaufvertrages - Fallbeispiel .................1014
14.2.4.2 Musterformular eines Grundstückskaufvertrages..................... 1017
14.3 Erbbaurechtsvertrag..........................................1021
14.3.1 Begründung des Erbbaurechtes..................................1021
14.3.1.1 Rechtscharakter und wirtschaftliche Bedeutung......................1021
14.3.1.2 Bestellung des Erbbaurechts....................................1022
14.3.1.3 Inhalt des Erbbaurechtsvertrages.................................1026
14.3.1.4 Übertragung und Belastung des Erbbaurechtes ......................1034
14.3.1.5 Beendigung des Erbbaurechtes ..................................1034
14.4 Sonstige Erwerbsvorgänge .....................................1036
14.4.1 Zuschlag in der Zwangsversteigerung.............................1036
14.4.1.1 Informationsbeschaffung ......................................1036
14.4.1.2 Zwangsversteigerungsverfahren .................................1038
14.4.2 Freiwillige Grundstücksversteigerung .............................1048
14.4.3 Das Enteignungsverfahren nach Baugesetzbuch......................1048
14.4.3.1 Zulässigkeit der Enteignung nach Baugesetzbuch §§ 85-92 .............1049
14.4.3.2 Entschädigung nach dem Baugesetzbuch §§ 93-103...................1050
14.4.3.3 Enteignungsverfahren.........................................1051
Muxfdd XXV
Inhaltsverzeichnis
14.4.4 Verbindung und Teilung von Grandstücken ........................ 1052
14.4.4.1 Verbindung von Grandstücken.................................. 1052
14.4.4.2 Teilung von Grandstücken..................................... 1054
14.5 Grandstücksbewertung........................................ 1055
14.5.1 Bewertungsanlässe........................................... 1055
14.5.2 Grandlagen der Wertermittlung.................................. 1056
14.5.3 Wertermittler............................................... 1057
14.5.4 Normierte Wertermittlungsverfahren.............................. 1061
14.5.4.1 Wertermittlung von unbebauten Grandstücken...................... 1061
14.5.4.2 Wertermittlung von bebauten Grandstücken........................ 1063
14.5.5 Verkehrswertermittlung/Kaufpreisermittlung........................ 1071
14.5.6 Beleihungswertermittlung...................................... 1077
14.5.7 Internationale Wertermittlungsverfahren (Überblick).................. 1080
14.5.7.1 Barwertkalkulation (DCF-Verfahren).............................. 1080
14.5.7.2 Residualverfahren ........................................... 1081
Kapitel 15
Der Makler als Dienstleister am Immobilienmarkt
15.1 Maklerfunktionen............................................ 1086
15.1.1 Informationsfunktion......................................... 1086
15.1.2 Vermittlungsfunktion des Maklers................................ 1088
15.1.3 Beratung als Maklerleistung .................................... 1089
15.2 Leistungsarten und Leistungsbereiche des Maklers.................... 1090
15.2.1 Leistungsarten.............................................. 1090
15.2.2 Leistungsbereiche............................................ 1091
15.2.3 Leistungsmatrix eines Maklerbetriebes ............................ 1092
15.3 Der Maklerbetrieb ........................................... 1093
15.3.1 Betriebsorganisation.......................................... 1093
15.3.2 Erlöse und Kosten im Maklergeschäft ............................. 1095
15.3.3 Prinzipien des Maklergeschäftes................................. 1097
15.3.3.1 Erfolgsprinzip............................................... 1097
15.3.3.2 Prinzip der Entscheidungsfreiheit ................................ 1098
13.3.3.3 Prinzip der gegenseitigen Unabhängigkeit.......................... 1099
13.3.3.4 Neutralitätsprinzip........................................... 1099
15.3.3.5 Prinzip der Interessenidentität................................... 1100
15.3.4 Auftragsakquisition des Maklers................................. 1100
15.3.4.1 Objekt- und Interessentenakquisition ............................. 1101
15.3.4.2 Aktive und passive Auftragsakquisition............................ 1101
15.3.4.3 Potentielle und aktuelle Marktteilnehmer........................... 1101
15.3.4.4 Vorgang der Akquisition....................................... 1102
15.3.4.5 Maklervertragsabschluss....................................... 1102
15.3.5 Objektanalyse .............................................. 1104
15.3.5.1 Zweck der Objektanalyse ...................................... 1104
15.3.5.2 Gegenstände der Objektanalyse.................................. 1104
15.3.6 Das Maklerexpose ........................................... 1106
15.3.6.1
15.3.6.2
15.3.6.3
15.3.6.4
XXVI Marfdd
Inhaltsverzeichnis
15.3.6.5
15.3.7 Der Maklerauftritt im Internet................................... 1112
15.3.8 Anzeigenwerbung des Maklers.................................. 1113
15.3.8.1 Werbewirkung von Immobilieninseraten........................... 1115
15.3.8.2 Werbeerfolgsanalyse.......................................... 1116
15.4 Vertragsvermittlung und Vertragsvorbereitung....................... 1117
15.4.1 Kaufvertragsvermittlung....................................... 1117
15.4.1.1 Vermittlungsmethoden........................................ 1117
15.4.1.2 Vertragsinhalte.............................................. 1119
15.4.1.3 Vertragsparteien............................................. 1120
15.4.2 Vorbereitung von Mietverträgen................................. 1121
15.4.2.1 Beschränkungen bei der Wohnungsvermittlung...................... 1122
15.4.2.2 Mietvertragsinhalte........................................... 1122
15.4.2.3 Geschäftsraumvermittlung ..................................... 1123
15.5 Rechtsgrundlagen des Maklergeschäfts ............................ 1125
15.5.1 Die Maklerprovision.......................................... 1125
15.5.1.1 Maklervertrag............................................... 1125
15.5.1.2 Nachweis oder Vermittlung..................................... 1126
15.5.1.3 Hauptvertrag............................................... 1126
15.5.1.4 Ursachenzusammenhang..........................,........... 1127
15.5.1.5 Provisionshöhe.............................................. 1128
15.5.2 Vereinbarangsbegrenzung bei Vertragsformularen.................... 1129
15.5.3 Alleinauftragsformulare ....................................... 1130
15.5.4 Der qualifizierte Alleinauftrag................................... 1132
15.5.5 Verwirkung des Provisionsanspruchs ............................. 1133
15.5.6 Besonderheiten bei der Wohnungsvermittlung....................... 1133
15.5.6.1 Provisionsverbote............................................ 1133
15.5.6.2 Weitere Beschränkungen bei der Wohnungsvermittlung................ 1135
15.5.7 Ordnungsvorschriften ........................................ 1135
15.5.7.1 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVG) ............................ 1135
15.5.7.2 Preisangaben-Verordnung...................................... 1136
15.5.7.3 Angebot von Darlehen ........................................ 1137
15.5.7.4 Das Geldwäschegesetz ........................................ 1137
15.5.8 Der Makler im Wettbewerb .................................... 1138
15.5.8.1 Wettbewerbsregem der Verbände................................ 1138
15.5.8.2 Vorschriften des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb [UWG) ..... 1139
15.5.8.3 Verfolgung unlauteren Wettbewerbs.............................. 1140
Literaturverzeichnis................................................... 1143
Stichwortverzeichnis..................................................
Murfeld XXVH
Das Standardwerk für die Aus und Fortbildung in der Immobi
henwirtschaft ist vollkommen neu konzipiert AJs Grundlage (ür
die NeugestaHung dient der aktuelle AusbikJungvahmenplan
In Anlehnung daran wird in 15 Kapiteln das gevamte immobi
lienwirtschaftliche Grundwissen aufbereitet
Grundlagen Unternehmen und Immobilienwirtschaft • Unter
nehmensluhrung und Personarwirtschaft • Steuerung und Kon¬
trolle des Unternehmens - Unternehmensfinanxierung • Be¬
triebstechniken • Controlling • Marketing • Steuern • Verwehe
rungen Bautechnische Grundlagen • ImmobtltenentWKklung
• Objektfinamierung • Immobilienmanagement • Begründung
und Verwartung von Teiletgentum • Erwerb und Veräußerung
von Immobilien • Der Makler ah Dtensttetster im Immobilien
marlet.
Insgesamt neun Fachautoren haben das gesamte Werk über¬
arbeitet teilweise neu verfasst und auf den aktuellen Stand
gebracht. Unentbehrlich für Aus- und Fortbildung, aber auch
gut geeignet als Grundlagenwerk in Unternehmen und Praxis.
|
| adam_txt |
Inhaltsverzeichnis
Vorwort des Herausgebers.
Abkürzungsverzeichnis. XXIX
Kapitel 1
Grundlagen - Unternehmen und Märkte der Immobilienwirtschaft
1.1 Geschichtliche Rahmenbedingungen
1.1.1 Die Bevölkerungsentwicklung im 19. Jahrhundert. 5
1.1.2 Die Wohnungsfrage . 7
1.2 Die Entwicklungsgeschichte der Immobilienwirtschaft bis zur Gegenwart . 9
1.2.1 Das Entstehen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft. 9
1.2.2 Wohnungswirtschaft im 20. Jahrhundert. 12
1.2.2.1 Die Folgen des 1. Weltkrieges. 12
1.2.2.2 Periode des „Dritten Reiches". 13
1.2.2.3 Die Zeit nach dem
1.2.2.4 Fakten des Systemsvergleichs. 16
1.2.2.5 Das Ende der gesetzlich normierten Wohnungsgemeinnützigkeit. 17
1.2.2.6 Die Neugliederung der Wohnungsunternehmen. 18
1.3 Rechtliche Rahmenbedingungen immobilienwirtschaftlicher
Unternehmen
1.3.1 Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. 20
1.3.2 Makler-Bauträger-Verordnung. 21
1.3.2.1 Pflichten bei der Ausübung des Gewerbes. 21
1.3.2.2 Die Überprüfung immobilienwirtschaftlicher Betriebe . 23
1.3.2.3 Geeignete Prüfer. 23
1.3.2.4 Gegenstand der Prüfung. 23
1.3.2.5 Prüfung aus besonderem Anlass. 24
1.3.3 Die Vorschriften der Preisangaben-Verordnung (PangV). 24
1.4 Rechtsformen und Kapitalstrukturen immobilienwirtschaftlicher
Unternehmen
1.4.1 Rechtsformen im Überblick. 25
1.4.2 Merkmale der am häufigsten anzutreffenden Unternehmensformen. 25
1.4.2.1 Einzelunternehmen . 25
1.4.2.2 Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) . 26
1.4.2.3 Eingetragene Genossenschaft (e.G.). 27
1.5 Unterschiede der Rechtspositionen und Risiken zwischen Trägern von
Vorhaben, Betreuern, Beratern und Maklern
1.6 Geschäftsfelder immobffienwirtschaftlicher Unternehmen-
ein Überblick
1.6.1 Immobilienwirtschaftliche Projektentwicklung/Bauträgerschaft . 29
1.6.1.1 Zum Begriff der Projektentwicklung . 29
1.6.1.2 Felder der Machbarkeitsstudie . 30
1.6.2 Durchführung von Bauvorhaben durch Bauträger - Projektmanagement . 30
1.6.2.1 Am Bau beteiligte Unternehmen. 31
1.6.2.2 Verbraucherschützende Vorschriften bei Bauträgern . 32
Mmftíd
Inhaltsverzeichnis
1.6.2.3 Leistungen des Bauträgers . 34
1.6.2.4 Aufzeichnungs- und Informationspflichten des Bauträgers. 35
1.6.2.5 Vergütung des Bauträgers. 36
1.6.2.6 Versicherangsbedarf des Bauträgers . 36
1.6.3 Baubetreuung und Projektsteuerang. 37
1.6.3.1 Die wirtschaftliche Baubetreuung. 37
1.6.3.2 Haftung des Baubetreuers. 38
1.6.3.3 Verjährung im Baubetreuungsgeschäft . 39
1.6.3.4 Versicherung des Baubetreuers. 40
1.6.3.5 Vergütung des Baubetreuers. 41
1.6.3.6 Der Projektsteuerer. 41
1.6.4 Immobilienvermittlung. 42
1.6.5 Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum . 43
1.6.6 Objektbetreuung (Miethausverwaltung) . 44
1.6.6.1 Grundgedanken der Objektbewirtschaftung. 44
1.6.6.2 Der Bedarf an Objektbetreuungsleistungen . 45
1.6.6.3 Leistungsbereiche. 47
1.6.6
1.6.6.5 Rechnungslegung, Abrechnung. 52
1.6.6.6 Vertretungsbefugnisse, Hausverwaltervollmacht . 52
1.6.6.7 Haftung des Objektbetreuers. 53
1.6.7 Immobilieninvestment und Assetmanagement. 55
1.6.7.1 Offene Immobilienfonds. 55
1.6.7.2 Geschlossene Immobilienfonds und andere Vertriebsformen . 56
1.6.7.3 Immobilienleasinggesellschaften. 56
1.6.7.4 Immobilien-Aktiengesellschaften. 57
1.6.8 Immobilienwirtschaftliche Unternehmen als Partner der Kommunen . 57
1.6.8.1 Mitwirkung bei der Bebauungsplanung, der Bodenordnung und
der Baulanderschließung (Baulandproduktion) . 58
1.6.8.2 Verträge im Zusammenhang mit Einheimischenmodellen. 60
1.6.8.3 Übernahme von Ausgleichsmaßnahmen. 61
1.6.8.4 Mitwirkung bei Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. 62
1.6.9 Unternehmerische und kommunale Bodenbevorratung . 63
1.6.10 Beschaffung von Finanzierangsmitteln . 64
1.6.11 Die Bewirtschaftung von Gebäuden. 65
1.6.12 Vertrieb (Vermietung und Verkauf). 66
1.7 Verbände (Bach) . 67
1.7.1 Spitzenverbände. 69
1.7.2 Verbände für Immobilien- und Wohnungsunternehmen. 70
1.7.2.1 GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.
1.7.2.2 BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.
1.7.2.3 Bundesvereinigung der Landesentwicklungs- und
Immobiliengesellschaften e.
1.7.3 Verbände immobilienwirtschaftlicher Marktleistungsträger. 72
1.7.3.1 Immobffienverband Deutschland IVD Bundesverband e.
1.7.3.2 BUS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e.
1.7.3.3 b.v.s Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter
Sachverständiger e.
1.7.4 Verwalterverbände. 75
УШ
Inhaltsverzeichnis
1.7.4.1 Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.
1.7.4.2 BFW Bundesverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.
1.7.4.3
1.7.5
1.7.5.1 International
1.7.5.2 Deutscher Verband für
1.7.6 Interessenverbände der Mieter bzw. Vermieter . 77
1.7.6.1 Deutscher Mieterbund e.
1.7.6.2 Zentralverband der deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.
Haus und Grund. 77
1.7.6.3 Verband Wohnungseigentum e.
1.7.6.4 Ring Deutscher Siedler RDS e.
1.7.7 Bausparkassenverbände. 80
1.7.7.1 Verband der Privaten Bausparkassen e.
1.7.8 Immobilienverbände mit konfessioneller Ausrichtung . 80
1.7.8.1 Evangelisches Siedlungswerk in Deutschland e.
1.7.8.2 KSD Katholischer Siedlungsdienst e.
und Städtebau . 80
1.7.9 Immobilienverbände zur Politikberatung. 81
1.7.9.1 Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und
Raumordnung e.
1.7.9.2 vhw Bundesverband für Wohnungseigentum und Stadtentwicklung. 81
1.7.10 Verbände mit Sonderstatus. 81
1.7.10.1 Royal Institution
1.7.10.2
1.7.10.3 Weitere Verbände. 82
1.8 Ethik (Bach). 83
1.8.1 Grundsätzliche Überlegungen. 83
1.8.2 Ein Praxisbeispiel für Berufs- und Standesregeln . 85
1.8.3 Moral - Ethik - Korruption. 92
1.9 Der Boden in der Volkswirtschaft
1.9.1 Der Boden als wirtschaftliches Gut . 95
1.9.2 Bodennutzung. 96
1.9.3 Ordnungs- und Planungsinstanzen . 99
1.9.4 Der Boden als Standort. 103
1.9.5 Der Immobilienmarkt. 105
1.9.6 Versorgungssysteme. 106
1.9.7 Strukturmerkmale des Immobilienmarktes. 107
1.9.7.1 Teilmärkte nach Entwicklungszustand . 107
1.9.7.2 Teilmärkte nach immobilienwirtschaftlichen Nutzungskriterien. 109
1.9.7.3 Teilmärkte nach Vertragskriterien. HO
1.9.7
1.9.8 Organisation des Immobilienmarktes. 115
1.9.9 Bestimmungsgründe von Angebot und Nachfrage . 117
1.9.10 Die Preisbildung auf dem Immobilienmarkt. 118
1.9.10.1 Der Marktpreis. 118
1.9.10.2 Preisbindung. 119
1.10 Allgemeine volkswirtschaftliche Aspekte
1.11 Datenblätter
ix
Inhaltsverzeichnis
Kapitel 2
Unternehmensführung und Personenwirtschaft in Unternehmen
der Immobilienwirtschaft (Bach)
2.1 Unternehmensführimg. 137
2.1.1 Führungsaufgaben. 138
2.1.2 Führangsziele zur Erreichung von Unternehmenszielen. 138
2.1.3 Führungsstile. 139
2.1.4 Management-Techniken. 140
2.1.5
2.2 Personalwirtschaft . 147
2.2.1 Personalplanung. 147
2.2.2 Personalbeschaffung und -auswahl. 147
2.2.3 Personaleinsatz . 148
2.2.4 Personalbeurteilung. 148
2.2.5 Personalentlohnung. 149
2.2.6 Personalentwicklung . 150
2.2.6.1 Ausbildung in der Immobilienwirtschaft. 150
2.2.6.1.1 Text der Ausbildungsverordnung . 152
2.2.6.1.2 Ausbildungsrahmenplan für die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/
zur Immobilienkauffrau - sachliche Gliederung. 156
2.2.6.1.3 Ausbildungsrahmenplan für die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/
zur Immobilienkauffrau - zeitliche Gliederung. 163
Anlage 2 zu § 5 der Verordnung. 163
2.2.6.1.4 Berufsschule und Lernfelder des Rahmenlehrplanes. 165
2.2.6.1.5 Der Ausbildungsvertrag . 165
2.2.6.2 Ausbilderqualifikation . 167
2.2.6.3 Berufsqualifikationen für Tätigkeiten in der Immobilienwirtschaft
in der Bundesrepublik Deutschland. 168
2.2.7 Personalerhaltung und Personalentwicklung. 169
Kapitel 3
Unternehmenssteuerung, Unternehmenskontrolle, Unternehmensfinanzierung (Pulletz)
3.1 Unternehmenssteuerung und Unternehmenskontrolle . 173
3.1.1 Zielsetzungen eines Unternehmens. 173
3.1.1.1 Monetäre Ziele. 173
3.1.1.2 Nicht-monetäre Ziele . 173
3.1.2 Die Unternehmenssteuerung. 173
3.1.3 Qualitätsmerkmale eines Immobilienunternehmens. 174
3.1.4 Kriterien zur Beurteilung der Bonität eines Immobilienunternehmens. 175
3.1.5 Kennzahlen eines Unternehmens . 176
3.1.5.1 Arten von Kennzahlen. 176
3.1.5.2 Finanzwirtschaftliche Kennzahlen. 177
3.1.6 Typische Kennzahlen von Immobilienunternehmen. 182
3.1.7 Kennzahlen und Unternehmenssteuerung. 185
3.1.8 Unternehmenssteuerung im Rahmen des Unternehmens-Ratings . 186
3.1.9 Unternehmenssteuerung mit dem Einsatz der
3.1.10 Bilanzierungsgrundsätze sowie Pflichten bei der Erstellung
von Jahresabschlüssen. 188
3.1.11 Die Erstellung von Handels- und Steuerbilanzen . 190
X
Inhaltsverzeichnis
3.1.12 Untemehmenssteuerang im Rahmen der Bilanzpolitik. 192
3.1.12.1 Die Aussagefälligkeit von Bilanzen . 193
3.1.12.2 Die Bewegungsbilanz. 193
3.1.12.3 Die Kapitalflussrechnung . 193
3.1.13 Die finanzwirtschaftliche Vorschau eines Unternehmens . 195
3.1.13.1 Funktion und Inhalt eines Wirtschaftsplanes. 195
3.1.13.2 Erfolgsplan. 195
3.1.13.3 Bauplan. 195
3.1.13.4 Finanzplan. 196
3.1.13.5 Liquiditätsplan. 196
3.1.14 Ein Modell zur Steuerung eines Immobilienuntemehmens. 196
3.2 Betriebsergebnisrechnungen und Deckungsbeitragsrechnungen . 198
3.2.1 Das Betriebsergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung. 198
3.2.2 Betriebsergebnisrechnungen in der Kosten- und Leistungsrechnung. 200
3.2.3 Deckungsbeitragsrechnungen. 201
3.3 Überwachungssysteme und Überwachungsinstanzen von Unternehmen . 205
3.3.1 Interne Überwachungssysteme. 205
3.3.2 Die Interne Revision. 206
3.3.3 Ziele und Aufgaben der Internen Revision. 206
3.3.4 Maßnahmen der Internen Revision in der Immobilienwirtschaft. 207
3.3.5 Die Prüfung des Jahresabschlusses . 208
3.4 Investition und Unternehmensfinanzierung. 208
3.4.1 Investition. 208
3.4.1.1 Begriff. 208
3.4.1.2 Investitionsgründe. 209
3.4.1.3 Investitionsarten. 209
3.4.2 Finanzierung . 209
3.4.2.1 Begriff. 209
3.4.2.2 Investition und Finanzierung im Rechnungswesen. 210
3.4.3 Investitionsplanung . 210
3.4.3.1 Investitionen bei Immobilienunternehmen. 211
3.4.3.2 Investitionsziele bei Immobilienunternehmen . 211
3.4.3.3 Investitionsanlässe und Investitionsmaßnahmen. 211
3.4.3.4 Auswahlkriterien für Investitionen . 212
3.4.3.5 Rechenverfahren zur Auswahl von Investitionsmaßnahmen. 212
3.4.4 Unternehmensfinanzierung. 218
3.4.4.1 Bedarf eines Unternehmens an Finanzierungsmitteln. 218
3.4.4.2 Sicherung der Finanzierangsmaßnahme . 218
3.4.4.3 Der Wirtschaftsplan als Grundlage der Liquiditätsplanung. 219
3.4.4.4 Finanzierungsarten. 224
3.4.4.5 Kreditarten. 225
3.4.4.6 Kreditsicherheiten . 226
Kapitel 4
Organisation, Information und Kommunikation (Bach)
4.1 Organisation . 229
4.1.1 Stellenbeschreibung. 231
4.1.2 Dienstanweisung. 233
4.1.3 Dienst- bzw. Geschäftsverteilungsplan . 233
Murfeld
Inhaltsverzeichnis
4.1.4 Organisationshandbuch . 234
5.1.
4.1.5.1 Arbeitssicherheit - Arbeitsschutzmanagementsysteme. 240
4.1.5.2 Umweltmanagement-System. 243
4.1.5.3 Qualitätsmanagement-System - Umweltmanagement -
Integriertes Management . 250
4.2 Information und Kommunikation . 251
4.2.1 IT-gestützte Informationssysteme . 251
4.2.2 Datenpflege, Datensicherung und Datenschutz . 253
4.2.2.1 Datenpflege. 253
4.2.2.2 Datensicherung . 253
4.2.2.3 Datenschutz. 254
4.2.3 Computer
4.3 Kommunikationsmittel. 257
4.4 Fremdsprachen . 258
Kapitel 5
Controlling (Bach,
5.1 Einführung . 261
5.1.1 Erläuterung am Beispiel einer Expedition. 261
5.2 Grundlagen . 263
5.2.1 Begriff und Abgrenzungen . 263
5.2.1.1 Controlling und andere Überwachungsinstanzen. 263
5.2.1.2 Controlling und interne Revision. 264
5.3 Betrachtungsweisen des Controlling . 264
5.3.1 Funktionale Betrachtungsweise. 264
5.3.1.1 Planen als Grandlage . 265
5.3.1.2 Steuerung der Leistungsprozesse. 266
5.3.1.3 Koordination . 266
5.3.1.4 Kontrolle. 267
5.3.1.5 Controlling als funktionsübergreifendes System. 268
5.3.2 Institutionale Betrachtungsweise. 269
5.3.2.1 Controlling und Betriebsgröße. 269
5.3.2.2 Betriebsgrößen immobilienwirtschaftlicher Unternehmen. 271
5.3.2.3 Controllinggerechte Organisationsstruktur . 273
5.3.2.4 Kostencontrolling der unternehmerischen Teilbereiche. 277
5.3.2.5 Beispielhafte Einzelbereiche des Controlling . 278
5.3.3 Zeitraumbezogene Betrachtungsweise des Controlling. 280
5.3.3.1 Strategisches Controlling. 280
5.3.3.2 Operatives Controlling . 281
5.3.3.3 Taktisches Controlling . 281
5.4 Zielausrichtungsfunktion des Controlling. 282
5.4.1 Beispiele für operative Einzelziele in immobilienwirtschaftlichen
Unternehmen. 284
5.4.2 Oberziele und operatives Handeln. 285
5.5 Unternehmensphilosopbie - Unternehmensleitbild - Unternehmenskultur . . 286
5.6 Immobilienwirtschaftliche Geschäftsfelder unter Controffingaspekten. 288
XII Mmfeld
Inhaltsverzeichnis
5.7 Controllinginstramente Information und Berichtswesen. 289
5.7.1 Informationsbeschaffung und -Verarbeitung. 290
5.7.2
5.7.3 Kennzahlen. 292
5.7.4 Grafiken. 296
5.7.5 Berichtswesen . 298
Kapitel 6
Marketing (Tacke-Unterberg)
6.1 Einführung. 301
6.2 Besonderheiten des Wohnungsmarktes. 302
6.3 Marktforschung. 303
6.3.1 Marktanalyse. 304
6.3.2 Marktbeobachtung. 307
6.3.3 Marktprognose. 308
6.3.4 Methoden der Marktforschung . 312
6.4 Absatzpolitische Instramente . 314
6.4.1 Objektpolitik . 314
6.4.2 Preispolitik/Konditionen. 315
6.4.3 Kommunikationspolitik . 317
6.4.3.1
6.4.3.2 Werbung. 318
6.4.3.3
6.5 Marketingplanung . 325
6.5.1 Formulierang der Planziele. 325
6.5.2
Kapitel 7
Steuern bei Immobilien (Bauer)
7.1 Steuersystematik/Steuerliche Grundbegriffe. 331
7.1.1 Überblick zur Steuersystematik. 331
7.1.2 Steuerliche Grandbegriffe. 332
7.1.3 Einteilung der Steuern . 334
7.1.4 Überblick über Einkunftsarten/Ermittlung des Gesamtbetrages
der Einkünfte. 335
7.1.4.1 Gewinneinkünfte/Überschusseinkünfte. 335
7.1.4.2 Ermittlung des Gesamtbetrages der Einkünfte/Mindestbesteuerung . 335
7.2 Einkommensteuer bei Immobilien zur Vermietung/Verpachtung
bzw. zur betrieblichen Nutzung . 335
7.2.1 Ausgewählte Einnahmearten. 337
7.2.2 Ausgewählte Ausgabearten/Werbungskosten . 338
7.2.3 Anschaffungs- und Herstellungskosten, Basisbegriffe steuerlicher
Bemessungsgrundlage . 341
7.2.3.1 Begriff Anschaffungskosten. 341
7.2.3.2 Begriff Herstellungskosten . 344
7.2.4 Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden und Gebäudeteilen . 349
7.2.4.1 Abschreibungsbereiche einer Immobilienanlage. 349
Murfeld XIII
Inhaltsverzeichnis
7.2.4.2 Normale lineare Gebäude-MA gemäß § 7 Abs. 4 EStG. 350
7.2.4.3 Degressive Abschreibung für Wohngebäude gemäß § 7 Abs. 5 EStG. 354
7.2.4.4 Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden . 355
7.2.5 Überblick über Förderansätze zum selbst genutzten Wohneigentum. 357
7.3 Umsatzsteuer. 359
7.3.1 Grundlagen zur Umsatzsteuer im Überblick. 359
7.3.2 Übersicht zu Umsätzen nach der tatsächlichen Besteuerangsmöglichkeit . 361
7.3.3 Ablaufschema zur Umsatzsteueroption hier:
Vermietung von Gewerbeimmobilien . 365
7.4 Grunderwerbsteuer. 366
7.4.1 Gegenstand der Grunderwerbsteuer . 366
7.4.2 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung . 367
7.4.3 Bemessungsgrandlage der Granderwerbsteuer. 367
7.4.4 Nichtfestsetztung der Steuer, Aufhebung oder Änderung
der Steuerfestsetzung. 368
7.5 Grandsteuer. 369
7.5.1 Gegenstand der Grundsteuer. 369
7.5.2 Bemessung der Grandsteuer. 369
7.5.3 Erlass der Grundsteuer. 370
7.6 Bewertungsgesetz. 372
7.6.1 Wertbegriffe des Grandvermögens nach dem Bewertungsgesetz. 372
7.6.2 Einheitswert. 373
7.6.3 Einheitswertermittlung beim Grandvermögen . 374
7.6.3.1 Begriff/Umfang und Arten des Grundvermögens . 374
7.6.3.2 Verfahren der Bewertung. 375
7.6.3.3 Verfahren zur Bewertung unbebauter Grundstücke . 375
7.6.3.4 Verfahren zur Bewertung bebauter Grandstücke . 376
7.7 Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien. 378
7.8 Bauabzugsteuer. 381
7.9 Nützliche Internetadressen zu Steuern. 383
Kapitel 8
Versicherungen (Bach)
8.1 Risiko und Versicherungen. 387
8.2 Aufgaben der Versicherungen. 388
8.3 Einteilung der Versicherangen . 388
8.4 Versicherangsvermittler. 391
8.4.1 Angestellte im Außendienst . 391
8.4.2 Versicherungsvertreter. 392
8.4.3 Versicherungsmakler . 392
8.5 Versicherungsberater . 393
8.6 Versicherungsvertrag. 393
8.6.1 Pflichten des Versicherungsnehmers. 394
8.6.2 Pflichten des Versicherers. 394
8.6.3 Sonderheiten des Versicherungsvertrages . 395
XIV Murfeld
Inhaltsverzeichnis
8.6.3.1 Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB) . 395
8.6.3.2 Besondere Bedingungen. 395
8.6.3.3 Klauseln. 395
8.6.3.4 Individuelle Vereinbarungen. 396
8.7 Vermögensversicherung. 396
8.7.1 Haftpflichtversicherung. 396
8.7.2 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. 397
8.7.3 Bauherren-Haftpflichtversicherung . 397
8.7.4 Privat-Haftpflichtversicherang. 398
8.7.5 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung. 398
8.7.6 Betriebhaftpflichtversicherung. 398
8.7.7 Rechtsschutzversicherung. 398
8.7.8 Architekten-Haftpflichtversicherung . 399
8.7.9 Vermögensschadenhaftpflichtversicherung . 399
8.7.10 Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für Unternehmensleiter
(D + O-Versicherang) . 400
8.8 Sachversicherung. 401
8.8.1 Verbundene Wohngebäudeversicherung. 401
8.8.2 Verbundene Hausratversicherung. 403
8.8.3 Feuerversicherung . 403
8.8.4 Elementarschaden-Versicherang. 404
8.9 Personenversicherang. 405
8.10 Schadensregulierung . 405
8.10.1 Sachverständigenverfahren. 405
8.10.2 Versicherungswerte . 406
8.10.3 Unterversicherung . 408
8.10.4 Überversicherung. 408
8.10.5 Doppelversicherang. 409
8.10.6 Fälligkeit der Geldleistungen des Versicherers bzw. deren Verjährung . 409
8.10.7 Teil- und Totalschaden am Beispiel der Maschinenversicherang. 409
8.10.8 Selbstbehalt. 409
8.10.9 Repräsentanten . 410
8.11 Versicherungsaufsicht. 410
8.12. Organisation und Kontrolle des Versicherungswesens in einem Unternehmen
der Immobilienwirtschaft. 411
8.12.1 Erkennen von Risiken und Erfassung des Versicherungsbedarfs. 411
8.12.2 Abwicklung von versicherten Schäden . 411
8.12.3 Kontrolle der Versicherungsverträge und der Schadensregulierungen. 412
8.12.4 Immobilienveräußerungen und Versicherungen. 412
Kapitel 9
Bautechnische Grundlagen (Traub)
9.1 Maßnahmen zum Einrichten einer Baustelle . 415
9.1.1 Bodenerkundung. 415
9.1.2 Vorbereiten der Baustelle . 416
9.1.2.1 Freimachen des Geländes. 416
9.1.2.2 Einmessen des Gebäudes . 416
Mvrfdd
Inhaltsverzeichnis
9.1.2.3 Einrichten der Baustelle . 417
9.2 Rohbauarbeiten. 417
9.2.1 Gründungen. 417
9.2.1.1 Flachgründungen. 417
9.2.1.2 Tiefgründungen. 418
9.2.2 Entwässerangsleitungen. 418
9.2.3 Wände. 419
9.2.3.1 Kelleraußenwände. 419
9.2.3.2 Geschossaußenwände . 421
9.2.3.3 Innenwände. 428
9.2.4 Geschossdecken. 431
9.2.4.1 Massivdecken aus Beton . 431
9.2.4.2 Stahlbeton-Hohlplatten/Ziegeldecken . 431
9.2.4.3 Stahlbeton-PlattenbalkenZ-Rippendecken . 432
9.2.5 Dächer. 433
9.2.5.1 Dachformen. 433
9.2.5.2 Dachtragwerke . 433
9.2.5.3 Dachaufbau geneigter Dächer . 434
9.2.5.4 Flachdachkonstruktionen. 436
9.2.5.5 Dachabdichtungswerkstoffe . 437
9.2.6 Treppen. 437
9.2.6.1 Das Steigungsverhältnis . 438
9.2.6.2 Treppenformen . 438
9.2.6.3 Sicherheitsvorschriften. 438
9.2.6.4 Schallschutz bei Treppen und Treppenräumen . 439
9.3 Technischer Ausbau. 439
9.3.1 Haus- und Grundstücksentwässerung. 439
9.3.1.1 Arten der Kanalnetze . 439
9.3.1.2 Teile von Entwässerungsanlagen in Gebäuden. 440
9.3.2 Trinkwasserversorgung. 442
9.3.2.1 Trinkwassergewinnung . 442
9.3.2.2 Trinkwasserverteilung . 442
9.3.2.3 Trinkwassererwärmung . 443
9.3.3 Elektroinstallation und Stromversorgung. 443
9.3.3.1 Stromverteilung in Wohngebäuden. 443
9.3.3.2 Elektroinstallation in Wohnungen . 444
9.3.3.3 Kommumkationsanlagen . 444
9.3.3.4 Gefahrenmeldeanlagen. 444
9.3.3.5 Steuerungstechnik gebäudetechnischer Anlagen und Geräte. 445
9.3.4 Heizungstechnik. 446
9.3.4.1 Heizungssysteme. 446
9.3.4.2 Bestandteile der Heizungsanlagen. 447
9.3.4.3 Die Wärmeverteilung in Räumen . 449
9.3.5 Lüftungsanlagen. 451
9.3.5.1 Zentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung . 451
9.3.5.2 Dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewirmung. 451
9.3.6 Türen . 452
9.3.6.1 Haustüren . 452
9.3.6.2 Innentüren. 452
XVI Mvrfdd
Inhaltsverzeichnis
9.3.7 Fenster . 453
9.3.7.1 Die Verglasung. 453
9.3.7.2 Fensterarten. 454
9.3.8 Sonnenschutzeinrichtungen . 454
9.4. Oberflächengestaltung der Bauteile (Rohbauveredelung) . 455
9.4.1 Wand- und Bodenbeläge. 455
9.4.1.1 Beläge aus Natur- und Betonwerksteinplatten . 455
9.4.1.2 Betonwerkstemplatten . 455
9.4.1.3 Terrazzofußboden . 456
9.4.1.4 Beläge aus keramischen Werkstoffen. 456
9.4.1.5 Beläge aus Holz und Holzwerkstoffen . 456
9.4.1.6 Beläge aus Textilien. 457
9.4.1.7 Beläge aus ein- oder mehrschichtigen Bahnen- oder Plattenwaren . 457
9.4.2 Beschichtungen (Putze und Anstriche) . 458
9.4.2.1 Putze. 458
9.4.2.2 Anstriche. 458
9.4.3 Wandbekleidungen (Tapeten). 459
Kapitel 10
Immobilienentwicklung (Flach, Tacke-Unterberg)
10.1 Baurechtliche Grundlagen (Flach). 463
10.1.1 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Bestimmungen . 463
10.1.1.1 Bauleitplanung. 464
10.1.1.2 Art und Maß der baulichen Nutzung. 471
10.1.2 Erschließung . 475
10.1.2.1 Erschließungsanlagen. 476
10.1.2.2 Erschließungsträger . 476
10.1.2.3 Erschließungsbeiträge. 477
10.1.2.4 Ermittlung der Erschließungskosten/Beispiekechnung. 478
10.1.2.5 Ausgleichsmaßnahmen für Bodenversiegelungen. 479
10.1.3 Bodenordnung. 482
10.1.3.1 Umlegung/Baulandumlegung. 482
10.1.3.2 Vereinfachte Umlegung. 483
10.1.3.3 Ablauf der Baulandumlegung nach dem Baugesetzbuch. 483
10.1.4 Aufstellung eines Bebauungsplanes - Fallbeispiel: Stadt Osnabrück. 484
10.2 Aufgaben und Stellung der am Bau beteiligten Personen (Tacke-Unterberg) . 491
10.3 Bauvorbereitung. 491
10.3.1 Der Architektenvertrag. 492
10.3.2 Bauzeichnungen und Grandrisse. 493
10.3.3 Das Architektenhonorar nach der HOAI . 493
10.4 Baudurchführang. 497
10.4.1 Übersicht vom Bauablauf bis zur Schlussabnahme. 497
10.4.2 Grundlegende Bestimmungen von Bauordnungen . 501
10.4.3 Die verschiedenen Arten der Vergabe von Bauleistungen. 502
10.4.4 Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen . 504
10.4.5 Das Führen des Baubuches. 507
10.4.6 Versicherungsschutz während der Bauzeit. 507
10.4.6.1 Bauleistungs-Versicherung (Bauwesen-Versicherung) . 507
Murfdd XVII
Inhaltsverzeichnis
10.4.6.2 Bauherrenhaftpfficht. 508
10.5 Bauabrechnung . 508
10.6 Bauabnahme . 509
10.7 Durchsetzung der Mängelbeseitigung während der Gewährleistungszeit . 509
Kapitel 11
Objektfinanzierung (Pulletz)
11.1 Grandlagen der Objektfinanzierung. 513
11.2 Kreditgeber für die Finanzierung von Bauvorhaben. 513
11.2.1 Pfandbriefbanken (früher: Hypothekenbanken). 514
11.2.2 Geschäftsbanken und Sparkassen. 514
11.2.3 Lebensversicherungsgesellschaften. 514
11.2.4 Bausparkassen. 518
11.3 Darlehensmerkmale und Darlehensabwicklung. 522
11.3.1 Tilgungsarten. 522
11.3.2 Der Einfluss des Beleihungswertes auf die Höhe des Darlehens . 523
11.3.3 Darlehenskonditionen. 527
11.3.4 Die Darlehensabwicklung. 538
11.3.5 Moderne Finanzierungsvereinbarungen. 539
11.3.5.1 Cap-ZFloorVCollar-Vereinbarangen. 539
11.3.5.2 Forward-Darlehen (oder Vorratsdarlehen). 540
11.3.5.3 Konstantmodelle von Bausparkassen. 541
11.3.5.4 Festdarlehen mit Fondstilgung . 544
11.3.5.5 Swap-Finanzierangen. 544
11.3.5.6 Globalfinanzierung. 545
11.3.5.7 Allfinanz-Angebote für Privatkunden . 546
11.3.5.8 Baufinanzierung mit der privaten Altersvorsorge. 546
11.4 Die Kalkulation des Mietpreises von frei finanzierten Wohnungen. 547
11.4.1 Ziel der Kalkulation sowie Vorüberlegungen eines Investors. 547
11.4.2 Vorüberlegungen zur Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. 547
11.5 Schema und Inhalte einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. 548
11.6 Musterbeispiel einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
bei einem frei finanzierten Mierwohnhaus. 549
11.6.1 Auswertung der Wirtschafffichkeitsberechnung
bei einem frei finanzierten Mietwohnhaus. 551
11.6.2 Die Kalkulation der Eigenkapitalverzinsung
bei einem frei finanzierten Mietwohnhaus. 554
11.7 Staatliche Wohnraumförderung. 554
11.7.1 Gesellschaftliche Bedeutung und gesetzliche Grundlagen. 554
11.7.1.1 Staatliche Förderungsmöglichkeiten. 554
11.7.2 Die unterschiedlichen Auswirkungen der Förderungsarten. 559
11.7.3 Staatliche Wohnraumförderung (ab 2002). 559
11.7.4 Das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung . 559
11.7.4.1 Ziele und Förderungsgrundsätze des WoFG. 559
11.7.4.2 Fördergegenstände. 561
11.7.4.3 Fördermaßnahmen. 562
XVffl Murfeld
Inhaltsverzeichnis
11.7.4.4 Einkommensgrenzen sowie Ausgleichszahlungen bei Fehlförderangen. 562
11.7.4.5 Kooperationsverträge. 563
11.7.4.6 Bindungen von Mietwohnungen. 563
11.7.4.7 Bindungen bei der Vergabe von Mietwohnungen. 563
11.7.4.8 Bindungen bei der Mietpreisbildung . 564
11.7.4.9 Dauer der Bindungen. 564
11.7.4.10 Die Übertragung von Bindungen auf andere Wohnungen. 565
11.7.4.11 Bindungen für selbst genutztes Wohneigentum. 565
11.7.5 Staatliche Wohnungsbauförderung (bis 2002) . 565
11.7.5.1 Übersicht der Wohnungsarten gemäß
11.7.5.2 Rechtslage bei öffentiich geförderten Sozialbauwohnungen . 567
11.7.5.3 Mietänderungen bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen. 577
11.7.5.4 Mieterhöhungsbeispiel: Abbau der staatlichen Förderang. 578
11.7.5.5 Mieterhöhungsbeispiel: Bauliche Änderung. 580
11.8 Die Kalkulation des Verkaufspreises von Eigentumsmaßnahmen . 582
11.8.1 Die Kapitalbindung bei der Finanzierung von Miet- und Verkaufsobjekten . 582
11.8.2 Die Bauträgerkalkulation . 583
11.8.3 Die Auswirkungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
auf die Kalkulation. 584
11.8.4 Die Bedeutung der Zwischenfinanzierungszinsen
für die Kalkulation des Verkaufspreises. 585
11.8.5 Die Berechnung der Zwischenfinanzierungszinsen
für die Verkaufskalkulation. 585
11.9 Das Immobilienleasing. 588
11.9.1 Das Wesen des Immobilienleasing . 588
11.9.2 Der Immobilienleasing-Vertrag. 589
11.9.2.1 Der Inhalt . 589
11.9.2.2 Inhaltliche Unterschiede des Immobilienleasingvertrages
zum Mietvertrag nach dem BGB. 590
11.9.2.2.1 Die Leasingraten . 590
11.9.2.2.2 Besondere Pflichten des Leasingnehmers während der Grandmietzeit. 591
11.9.2.2.3 Die Vertragsdauer. 591
11.9.2.2.4 Immobilienleasing-Objekte. 591
11.9.3 Die Finanzierung des Immobilienleasing-Objektes. 592
11.9.4 Die Vorzüge des Leasings für einen Leasingnehmer. 592
11.9.4.1 Finanzielle Aspekte . 592
11.9.4.2 Die Leistungen des Leasinggebers. 593
11.10 Immobilien zur Selbstnutzung und zur Geldanlage . 593
11.10.1 Selbst genutzte Immobilien. 593
11.10.1.1 Optimale Finanzierungen. 595
11.10.1.2 Ermittlung der finanziellen Tragbarkeit. 596
11.10.1.3 Beispiele zur Ermittlung der finanziellen Tragbarkeit. 597
11.10.1.3.1 Bau bzw. Erwerb ohne staatliche Förderang . 597
11.10.1.3.2 Bau bzw. Erwerb mit staatlicher Förderang. 598
11.10.1.3.3 Staatliche Förderang mit öffentlichem Baudarlehen. 598
11.10.2 Die Immobilie zur Vermietung . 600
11.10.2.1 Das Vermögen der privaten Haushalte in Deutschland. 600
11.10.2.2 Ermittlung der Einkommensteuerersparnis bei vermieteten Immobilien . 600
11.10.2.3 Ermittlung der Eigenkapitalrendite . 604
Murfeld XIX
Inhaltsverzeichnis
11.10.3 Sonstige Anlagemöglichkeiten in Immobilien. 605
11.10.3.1 Investmentfonds. 605
11.10.3.1.1 Investmentfonds in der Form offener Immobilienfonds . 607
11.10.3.1.2 Merkmale eines geschlossenen Immobilienfonds. 608
11.10.3.1.3 Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds . 610
11.10.3.1.4 Auswirkungen des Steuerrechts auf geschlossene Immobilienfonds . 612
11.10.3.1.5 Immobilienaktien und sog. Real
Kapitel 12
Immobilienmanagement (Murfeld, Buchner, Bach, Bauer, Traub, Bogenstätter)
12.1 Wohnraum- und Geschäftsraummietvertrag (Murfeld). 617
12.1.1 Mietgegenstand . 617
12.1.1.1 Wohnräume. 617
12.1.1.2 Geschäftsräume. 617
12.1.2 Wohn- und Nutzflächenberechnung. 618
12.1.3 Wohnraummietvertrag. 619
12.1.3.1 Wohnungsarten und Vergabe. 619
12.1.3.2 Das Zustandekommen des Mietvertrages. 622
12.1.3.3 Parteien des Mietvertrages . 624
12.1.3.4 Form des Mietvertrages . 626
12.1.3.5 Verwendung von Formularmietverträgen. 628
12.1.3.6 Inhalt des Mietvertrages. 631
12.1.3.7 Ausgewählte regelungsbedürftige Tatbestände. 644
12.1.3.8 Mietvertrag und Hausordnung . 658
12.1.3.9 Veränderungen der Parteien des Mietvertrages. 662
12.1.3.10 Musterverträge. 665
12.1.4 Geschäftsraummietvertrag . 683
12.1.4.1 Vertragstypen. 683
12.1.4.2 Bonitätsprüfung des Gewerberaummieters. 684
12.1.4.3 Mietsicherheiten. 685
12.1.4.4 Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. 685
12.1.4.5 Miethöhe bei Geschäftsräumen. 687
12.1.4.6 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen . 687
12.1.5 Anbahnung von Geschäftsraummietverträgen. 689
12.2 Mietpreisanpassungen (Buchner) . 691
12.2.1 Überblick. 691
12.2.2 Änderung der Geschäftsraummiete. 691
12.2.3 Änderung der Miete bei preisfreiem Wohnraum. 696
12.2.3.1 Mieterhöhungsvereinbarung. 696
12.2.3.2 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete . 696
12.2.3.3 Mieterhöhung bei Modernisierung. 706
12.2.3.4 Veränderungen von Betriebskosten. 710
12.2.3.5 Staffelmiete . 711
12.2.3.6 Indexmiete. 712
12.2.3.7 Sonderwohnräume . 713
12.2.3.8 Mieterhöhung und § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). 714
12.2.4 Mieterhöhung nach Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). 716
12.2.5 Mietpreisberechnung am Beispiel der Kostenmiete des Sozialen Wohnungsbaus
(Förderzusage bis 31. 12. 2001) und Änderung der Kostenmiete. 717
XX
Inhaltsverzeichnis
12.2.5.1 Mietpreisberechnung . 717
12.2.5.2 Mietpreisänderung. 722
12.3 Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen (Buchner) . 725
12.3.1 Überblick. 725
12.3.2 Aufhebungsvereinbarung. 725
12.3.3 Ordentliche Kündigung von Mietverträgen. 726
12.3.3.1 Allgemeine Kündigungsregeln. 726
12.3.3.2 Form der Kündigung und Inhalt des Kündigungsschreibens, Angabe von
Kündigungsgründen. 727
12.3.3.3 Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung . 728
12.3.4 Beendigung befristeter Mietverhältnisse. 736
12.3.5 Auflösend bedingte Mietverhältnisse. 737
12.3.6 Außerordentliche Kündigung von Mietverträgen . 738
12.3.6.1 Die außerordentliche Kündigung mit Frist. 738
12.3.6.2 Die fristlose Kündigung . 740
12.3.7 Teilkündigung. 743
12.3.8 Stillschweigende Verlängerung. 744
12.3.9 Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses . 744
12.4 Überwachungsaufgaben (Bach). 748
12.4.1 Überwachungsaufgaben im kaufmännischen Bereich. 748
12.4.1.1 Überwachung des pünktlichen Mieteingangs. 749
12.4.1.2 Verschiedene Arten von Mahnungen. 749
12.4.1.3 Einhaltung erteilter Auflagen und Genehmigungen . 749
12.4.1.4 Eigen- und Fremdverwaltung . 749
12.4.1.5 Zentrale und dezentrale Wohnungsverwaltung . 750
12.4.2 Überwachungsaufgaben im technischen Bereich . 750
12.4.2.1 Nutzung von Sondereinrichtungen . 750
12.4.2.2 Verfahren vom Eingang der Reparaturmeldung bis zur Mängelbeseitigung . . 751
12.4.2.3 Verpflichtung nach Werk- und Dienstvertrag. 752
12.4.2.4 Kontrolle des Zustandes der Wohnungen. 753
12.4.2.5 Vor- und Nachteile beim Abschluss von Wartungsverträgen. 755
12.4.2.6 Einrichtung eigener Wartungsdienste . 756
12.5 Mieter und Vermieter als Partner (Bach) . 757
12.5.1 Die Partner bei der Geschäftsraummiete . 757
12.5.2 Die Partner bei der Wohnraummiete. 757
12.5.2.1 Wohnklimabeeinflussung. 757
12.5.2.2 Lösungswege zur Vermeidung von Spannungen zwischen Vermieter
und Mieter. 758
12.5.2.3 Gemeinschaftseinrichtungen. 759
12.5.2.4 Beratung bei Mobiliar und „Hilfen im Alltag" . 759
12.5.2.5 Möglichkeiten zur Schlichtung von Mieterstreitigkeiten . 760
12.6 Betriebskosten/Nebenkosten bei Wohn- und Gewerberaum (Bauer). 761
12.6.1 Betriebskostenmanagement . 761
12.6.2 Betriebskosten, die „Zweite Miete". 764
12.6.3 Mietrechtliche/verwaltungstechnische Ausgangslage für die
Betriebskosten. 769
12.6.4 Begriff Nebenkosten. 769
12.6.5 Begriff Betriebskosten. 770
12.6.6 Abgrenzung der Betriebskosten zu anderen Bewirtschaftungskosten. 770
Murfdd XXI
Inhaltsverzeichnis
12.6.7 Merkmalsvergleich von Vereinbarungen über Betriebskosten/Nebenkosten
von Wohnraum/Gewerberaum. 771
12.6.8 Aufstellung der einzelnen Betriebskosten/
Möglichkeiten der Kostenbegrenzung . 774
12.6.8.1 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Nr. 1 gemäß § 2 BetrKV) 774
12.6.8.2 Die Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2 gemäß § 2 BetrKV) . 774
12.6.8.3 Die Kosten der Entwässerung (Nr. 3 gemäß § 2 BetrKV). 775
12.6.8.4 Die Kosten der Heizung (Nr. 4 gemäß § 2 BetrKV). 776
12.6.8.5 Kosten der Warmwasserversorgung (Nr. 5 gemäß § 2 BetrKV). 779
12.6.8.6 Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
(Nr. 6 gemäß § 2 BetrKV). 780
12.6.8.7 Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs
(Nr. 7 gemäß § 2 BetrKV). 781
12.6.8.8 Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
(Nr. 8 gemäß § 2 BetrKV). 782
12.6.8.9 Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
(Nr. 9 zu § 2 BetrKV) . 783
12.6.8.10 Kosten der Gartenpflege (Nr. 10 zu § 2 BetrKV). 783
12.6.8.11 Kosten der Beleuchtung (Nr. 11 zu § 2 BetrKV). 784
12.6.8.12 Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12 zu § 2 BetrKV) . 785
12.6.8.13 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
(Nr. 13 zu § 2 BetrKV) . 785
12.6.8.14 Kosten für den Hauswart (Nr. 14 zu § 2 BetrKV) . 785
12.6.8.15 Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs
der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
(Nr. 15 zu § 2 BetrKV) . 787
12.6.8.16 Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
(Nr. 16 zu § 2 BetrKV) . 787
12.6.8.17 Sonstige Betriebskosten (Nr. 17 zu § 2 BetrKV) . 788
12.6.9 Objektbezogene Betriebskostenansätze im
Beispiele betrieblicher Praxis. 788
12.6.10 Abrechnung der Betriebskosten/Nebenkosten. 793
12.6.10.1 Abrechnungszeitraum/Abrechnungseinheit/Kostenerfassung/Ausschlussfrist/
Verjährung/KontroUrechte/Einwendungsschluss. 793
12.6.10.2 Anforderungen an eine Betriebs-ZNebenkostenabrechnung. 794
12.6.10.3 Umlageschlüssel für Betriebskosten. 794
12.6.11 Sonderfall Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. 796
12.6.11.1 Anwendungsbereich, gesetzliche Intention . 796
12.6.11.2 Folgen der HeizKV. 796
12.6.11.3 Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel . 798
12.6.12 Beispiele für eine Betriebskostenabrechnung sowie eine Abrechnung
über Heizung und Warmwasser . 799
12.7 Bestandspflege und -erhaltung (Bach). 801
12.7.1 Vorbemerkung. 801
12.7.2 Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Sanierung
als Gegenstand von Fördergesetzen. 808
12.7.3 Rechtliche Grundlagen. 809
12.7.4 Schönheitsreparaturen als Teil der Instandsetzung. 813
12.7.5 Abgrenzung der Schönheitsreparaturen von den kleinen Instandhaltungen . 816
12.7.6 Instandhaltung. 817
XXII Murfeld
Inhaltsverzđchnis
12.7.6.1 Kosten der Instandhaltung . 818
12.7.6.2 Planung, Organisation, Durchführung der Instandhaltung . 818
12.7.6.3 Instandhaltung als technischer Oberbegriff von Wartung, Inspektion und
Instandsetzung. 820
12.7.7 Instandsetzung. 821
12.7.7.1 Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen. 822
12.7.8 Modernisierung . 823
12.7.8.1 Organisation und Ablauf einer Modernisierungsmaßnahme . 823
12.7.8.2 Mietermodernisierung. 827
12.7.8.3 Energieeinsparung. 827
12.7.9 Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung zur Modernisierung . . . 828
12.7.10 Technische Aspekte bei der Modernisierung und Sanierung (Traub). 829
12.7.10.1 Grandsätze zur Modernisierung und Sanierung von Wohngebäuden . 829
12.7.11 Instandsetzungs-/Modernisierungsmaßnahmen . 829
12.7.11.1 Instandsetzung schadhafter Bauteile. 829
12.7.11.2 Veränderung der Raumnutzung bei bestehenden Gebäuden. 830
12.7.11.3 Verringerung des Primärenergiebedarfs (QP). 831
12.8 Energiemanagement - Wärmeschutz im Hochbau (Traub]. 835
12.8.1 Normative und rechtliche Grundlagen des Wärmeschutzes . 835
12.8.2 Messgrößen für den Wärmeschutz . 835
12.8.2.1 Die relative Luftfeuchte / Die Taupunkttemperatur . 835
12.8.2.2 Die Wärmeleitfähigkeit
12.8.2.3 Der Wärmedurchlasswiderstand (R) . 836
12.8.2.4 Der Wärmedurchgangskoeffizient (U). 836
12.8.3 Die Energieeinsparverordnung (EnEV) . 836
12.8.3.1 Bewertungsgrößen für die Beurteilung des Energiebedarfs von Gebäuden . . 836
12.8.3.2 Der Energiebedarfsausweis. 837
12.9 Technisches Gebäudemanagement (Bogenstätter) . 839
12.9.1 Einführung in die Gebäudesystemtechnik . 840
12.9.1.1 Raummanagement. 840
12.9.1.2 Parkraummanagement. 841
12.9.1.3 Weitere Einsatzgebiete zur Steuer- und Regeltechnik. 842
12.9.2 Aufgaben der Gebäudeautomation . 843
12.9.2.1 Grundsätze der Gebäudeautomation. 843
12.9.2.2 Teilnehmer . 844
12.9.2.3 Übertragungsmedium. 844
12.9.2.4 Strukturierte Verkabelung. 845
12.9.2.5 Netztopologie. 845
12.9.2.6 Schnittstellen. 845
12.9.2.7 Zugriffsverfahren. 846
12.9.2.8 Protokolle . 846
12.9.2.9 Leitwarte. 848
12.9.3 Beurteilung der Gebäudeautomation. 849
12.9.3.1 Nutzerperspektive . 849
12.9.3.2 Finanzielle Perspektive. 849
12.9.3.3 Prozessperspektive. 853
12.9.3.4 LemVEntwicklungsperspektive. 854
12.9.4 Schlussfolgerungen. 854
MurfeM.
Inhaltsverzeichnis
12.10
12.10.1 Regelwerke . 855
12.10.2 Immobilienbezogene Dienstleistungen -
Facility
Facility
12.10.2.1 Gebäudemanagement nach
12.10.2.2
12.10.3
12.10.4 Kostenorientierung und
12.10.5 Betreiberhaftung. 861
12.10.6
Kapitel 13
Begründung und Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum (Buchner)
13.1 Rechtsgrundlagen. 875
13.1.1 Grundbegriffe. 875
13.1.2 Sondereigentum, Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum,
Verbandsvermögen, Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft . 876
13.1.3 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. 879
13.1.4 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 886
13.2 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters. 894
13.2.1 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. 894
13.2.1.1 Rechte und Pflichten gemäß §§ 13 und 14 WEG. 894
13.2.1.2 Rechte und Pflichten aus Gebrauchsregelungen gemäß §15 WEG. 895
13.2.1.3 Recht auf Nutzungen, Pflicht zur Lasten- und Kostentragung gem. § 16 WEG 896
13.2.1.4 Verwaltungsrechte, Verwaltungspflichten der Wohnungseigentümer . 900
13.2.2 Rechte und Pflichten des Verwalters. 904
13.2.2.1 Bestellung des Verwalters. 905
13.2.2.2 Der Verwaltervertrag . 906
13.2.2.3 Abberufung des Verwalters - Kündigung des Verwaltervertrages. 910
13.2.2.4 Die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. 912
13.2.2.5 Entlastung und Haftung des Verwalters . 916
13.3 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungslegung. 918
13.3.1 Wirtschaftsplan . 918
13.3.2 Jahresabrechnung . 920
13.3.3 Rechnungslegung. 926
13.4 Wohnungseigentümerversammlung . 926
13.4.1 Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung. 926
13.4.2 Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung . 928
13.5 Besondere rechtliche Regelungen . 938
13.5.1 Sondernutzungsrechte . 938
13.5.2 Beginn und Ende der Eigentümereigenschaft. 938
13.5.3 Die Veräußerungsbeschränkung. 940
13.5.4 Entziehung des Wohnungseigentums . 940
13.5.5 Gerichtliches Verfahren . 941
13.5.6 Das schriftliche Umlaufverfahren . 941
13.5.7 Hausgeldansprüche durchsetzen. 942
13.6 Konflikrmanagement . 943
XXIV
Inhaltsverzeichnis
Kapitel 14
Erwerb und Veräußerung von Immobilien (Flach)
14.1 Rechtsgrundlagen. 947
14.1.1 Liegenschaftskataster und Grandbuch als Informationsquellen . 947
14.1.1.1 Das Liegenschaftskataster. 948
14.1.1.2 Das Grundbuch und seine Einrichtungen. 954
14.1.1.3 Grandbucheintragungsverfahren. 961
14.1.1.4 Die Bedeutung des öffentlichen Glaubens und die Eintragung
von Widersprüchen . 967
14.1.2 Grundstücksbegriff und Grundstücksarten. 969
14.1.2.1 Der Grandstücksbegriff. 969
14.1.2.2 Grandstücksarten. 971
14.1.3 Bauleitpläne als Informationsgrundlage. 973
14.1.4 Rechte am Grandstück. 974
14.1.4.1 Eigentum am Grundstück. 97S
14.1.4.2 Die dinglichen Rechte [Rechte Dritter), Vormerkungen . 976
14.1.4.3 Grundpfandrechte . 984
14.1.4.4 Rangfolge bei Eintragung mehrerer Rechte . 993
14.1.4.5 Rechte am Grundstück - außerhalb des Grundbuchs. 995
14.1.5 Objekt- und Lageanalyse.1000
14.2 Der Grundstückskaufvertrag .1003
14.2.1 Form.1004
14.2.2 Inhalt des Grandstückskaufvertrages.1004
14.2.2.1 Beteiligte am Grandstückskaufvertrag.1004
14.2.2.2 Kaufgegenstand.1005
14.2.2.3 Kaufpreis.1005
14.2.2.4 Die Haftung des Verkäufers für Mängel.1005
14.2.2.5 Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr .1010
14.2.2.6 Kosten und Steuern .1011
14.2.3 Auflassung und Grandbucheintragung .1012
14.2.4 Mustervertrag.1014
14.2.4.1 Muster eines Grundstückskaufvertrages - Fallbeispiel .1014
14.2.4.2 Musterformular eines Grundstückskaufvertrages. 1017
14.3 Erbbaurechtsvertrag.1021
14.3.1 Begründung des Erbbaurechtes.1021
14.3.1.1 Rechtscharakter und wirtschaftliche Bedeutung.1021
14.3.1.2 Bestellung des Erbbaurechts.1022
14.3.1.3 Inhalt des Erbbaurechtsvertrages.1026
14.3.1.4 Übertragung und Belastung des Erbbaurechtes .1034
14.3.1.5 Beendigung des Erbbaurechtes .1034
14.4 Sonstige Erwerbsvorgänge .1036
14.4.1 Zuschlag in der Zwangsversteigerung.1036
14.4.1.1 Informationsbeschaffung .1036
14.4.1.2 Zwangsversteigerungsverfahren .1038
14.4.2 Freiwillige Grundstücksversteigerung .1048
14.4.3 Das Enteignungsverfahren nach Baugesetzbuch.1048
14.4.3.1 Zulässigkeit der Enteignung nach Baugesetzbuch §§ 85-92 .1049
14.4.3.2 Entschädigung nach dem Baugesetzbuch §§ 93-103.1050
14.4.3.3 Enteignungsverfahren.1051
Muxfdd XXV
Inhaltsverzeichnis
14.4.4 Verbindung und Teilung von Grandstücken . 1052
14.4.4.1 Verbindung von Grandstücken. 1052
14.4.4.2 Teilung von Grandstücken. 1054
14.5 Grandstücksbewertung. 1055
14.5.1 Bewertungsanlässe. 1055
14.5.2 Grandlagen der Wertermittlung. 1056
14.5.3 Wertermittler. 1057
14.5.4 Normierte Wertermittlungsverfahren. 1061
14.5.4.1 Wertermittlung von unbebauten Grandstücken. 1061
14.5.4.2 Wertermittlung von bebauten Grandstücken. 1063
14.5.5 Verkehrswertermittlung/Kaufpreisermittlung. 1071
14.5.6 Beleihungswertermittlung. 1077
14.5.7 Internationale Wertermittlungsverfahren (Überblick). 1080
14.5.7.1 Barwertkalkulation (DCF-Verfahren). 1080
14.5.7.2 Residualverfahren . 1081
Kapitel 15
Der Makler als Dienstleister am Immobilienmarkt
15.1 Maklerfunktionen. 1086
15.1.1 Informationsfunktion. 1086
15.1.2 Vermittlungsfunktion des Maklers. 1088
15.1.3 Beratung als Maklerleistung . 1089
15.2 Leistungsarten und Leistungsbereiche des Maklers. 1090
15.2.1 Leistungsarten. 1090
15.2.2 Leistungsbereiche. 1091
15.2.3 Leistungsmatrix eines Maklerbetriebes . 1092
15.3 Der Maklerbetrieb . 1093
15.3.1 Betriebsorganisation. 1093
15.3.2 Erlöse und Kosten im Maklergeschäft . 1095
15.3.3 Prinzipien des Maklergeschäftes. 1097
15.3.3.1 Erfolgsprinzip. 1097
15.3.3.2 Prinzip der Entscheidungsfreiheit . 1098
13.3.3.3 Prinzip der gegenseitigen Unabhängigkeit. 1099
13.3.3.4 Neutralitätsprinzip. 1099
15.3.3.5 Prinzip der Interessenidentität. 1100
15.3.4 Auftragsakquisition des Maklers. 1100
15.3.4.1 Objekt- und Interessentenakquisition . 1101
15.3.4.2 Aktive und passive Auftragsakquisition. 1101
15.3.4.3 Potentielle und aktuelle Marktteilnehmer. 1101
15.3.4.4 Vorgang der Akquisition. 1102
15.3.4.5 Maklervertragsabschluss. 1102
15.3.5 Objektanalyse . 1104
15.3.5.1 Zweck der Objektanalyse . 1104
15.3.5.2 Gegenstände der Objektanalyse. 1104
15.3.6 Das Maklerexpose . 1106
15.3.6.1
15.3.6.2
15.3.6.3
15.3.6.4
XXVI Marfdd
Inhaltsverzeichnis
15.3.6.5
15.3.7 Der Maklerauftritt im Internet. 1112
15.3.8 Anzeigenwerbung des Maklers. 1113
15.3.8.1 Werbewirkung von Immobilieninseraten. 1115
15.3.8.2 Werbeerfolgsanalyse. 1116
15.4 Vertragsvermittlung und Vertragsvorbereitung. 1117
15.4.1 Kaufvertragsvermittlung. 1117
15.4.1.1 Vermittlungsmethoden. 1117
15.4.1.2 Vertragsinhalte. 1119
15.4.1.3 Vertragsparteien. 1120
15.4.2 Vorbereitung von Mietverträgen. 1121
15.4.2.1 Beschränkungen bei der Wohnungsvermittlung. 1122
15.4.2.2 Mietvertragsinhalte. 1122
15.4.2.3 Geschäftsraumvermittlung . 1123
15.5 Rechtsgrundlagen des Maklergeschäfts . 1125
15.5.1 Die Maklerprovision. 1125
15.5.1.1 Maklervertrag. 1125
15.5.1.2 Nachweis oder Vermittlung. 1126
15.5.1.3 Hauptvertrag. 1126
15.5.1.4 Ursachenzusammenhang.,. 1127
15.5.1.5 Provisionshöhe. 1128
15.5.2 Vereinbarangsbegrenzung bei Vertragsformularen. 1129
15.5.3 Alleinauftragsformulare . 1130
15.5.4 Der qualifizierte Alleinauftrag. 1132
15.5.5 Verwirkung des Provisionsanspruchs . 1133
15.5.6 Besonderheiten bei der Wohnungsvermittlung. 1133
15.5.6.1 Provisionsverbote. 1133
15.5.6.2 Weitere Beschränkungen bei der Wohnungsvermittlung. 1135
15.5.7 Ordnungsvorschriften . 1135
15.5.7.1 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVG) . 1135
15.5.7.2 Preisangaben-Verordnung. 1136
15.5.7.3 Angebot von Darlehen . 1137
15.5.7.4 Das Geldwäschegesetz . 1137
15.5.8 Der Makler im Wettbewerb . 1138
15.5.8.1 Wettbewerbsregem der Verbände. 1138
15.5.8.2 Vorschriften des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb [UWG) . 1139
15.5.8.3 Verfolgung unlauteren Wettbewerbs. 1140
Literaturverzeichnis. 1143
Stichwortverzeichnis.
Murfeld XXVH
Das Standardwerk für die Aus und Fortbildung in der Immobi
henwirtschaft ist vollkommen neu konzipiert AJs Grundlage (ür
die NeugestaHung dient der aktuelle AusbikJungvahmenplan
In Anlehnung daran wird in 15 Kapiteln das gevamte immobi
lienwirtschaftliche Grundwissen aufbereitet
Grundlagen Unternehmen und Immobilienwirtschaft • Unter
nehmensluhrung und Personarwirtschaft • Steuerung und Kon¬
trolle des Unternehmens - Unternehmensfinanxierung • Be¬
triebstechniken • Controlling • Marketing • Steuern • Verwehe
rungen ' Bautechnische Grundlagen • ImmobtltenentWKklung
• Objektfinamierung • Immobilienmanagement • Begründung
und Verwartung von Teiletgentum • Erwerb und Veräußerung
von Immobilien • Der Makler ah Dtensttetster im Immobilien
marlet.
Insgesamt neun Fachautoren haben das gesamte Werk über¬
arbeitet teilweise neu verfasst und auf den aktuellen Stand
gebracht. Unentbehrlich für Aus- und Fortbildung, aber auch
gut geeignet als Grundlagenwerk in Unternehmen und Praxis. |
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