Lebenszykluskosten von Immobilien: Einfluss von Lage, Gestaltung und Umwelt
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|---|---|
| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
Köln
Müller
2006
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| Series: | Schriften zur Immobilienökonomie
36 |
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| Online Access: | Inhaltstext Volltext Inhaltsverzeichnis |
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|---|---|
| adam_text | Seite
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung.....................................................................................................1
1.1 Aktueller Bezug......................................................................................2
1.2 Einordnung in die Immobilienökonomie.................................................5
1.3 Stand der Forschung..............................................................................7
1.3.1 Standardisierung der Lebenszykluskosten..................................7
1.3.2 Historie der Forschungsaktivitäten..............................................9
1.3.3 Erforschung der Lebenszyklus-Variablen nach Wübbenhorst... 13
1.3.3.1 Variablen Kosten und Zeit ........................................13
1.3.3.2 Variablen Kosten und Leistung .................................16
1.3.3.3 Variablen Leistung und Zeit ......................................22
1.4 Problemstellung...................................................................................22
1.5 Gang der Untersuchung.......................................................................23
1.5.1 Forschungsmethodisches Vorgehen.........................................23
1.5.2 Zielsetzung der einzelnen Kapitel..............................................27
1.6 Zusammenfassung von Kapitel 1.........................................................29
2. Grundlagen der Untersuchung.................................................................32
2.1 Definitionen..........................................................................................32
2.1.1 Definition der Lebenszykluskosten............................................32
2.1.1.1 Begriffe........................................................................32
2.1.1.2 Lebenszyklus von Immobilien......................................37
2.1.1.3 Kosten im Lebenszyklus von Immobilien.....................44
2.1.1.3.1 Kostenbegriff...............................................44
2.1.1.3.2 Normen über Kosten im Lebenszyklus von
Immobilien..................................................45
2.1.1.3.3 Relevante Kosten.......................................48
2.1.1.3.4 Zuordnung der Kosten auf einzelne Phasen
des Lebenszyklus ......................................52
ZA
2.1.2 Definition von Lage, Gestaltung und Umwelt.............................54
2.1.2.1 Lage.............................................................................54
Seite
2.1.2.2 Gestaltung...................................................................61
2.1.2.3 Umwelt.........................................................................69
2.2 Untersuchungsmethodik.......................................................................75
2.2.1 Berechnungsmodell...................................................................75
2.2.1.1 Ziele und Aufbau der Untersuchung am Modell...........75
2.2.1.2 Datenstruktur im Modell...............................................77
2.2.1.3 Gebäudebeispiele........................................................83
2.2.1.3.1 Auswahl der Gebäude................................83
2.2.1.3.2 Bergstraße 67.............................................83
2.2.1.3.3 Rheinstraße 16...........................................86
2.2.2 Befragung..................................................................................87
2.2.2.1 Ziele und Aufbau der empirischen Untersuchung........87
2.2.2.2 Methodik der Auswertung............................................92
2.2.2.3 Befragungsteilnehmer..................................................93
2.3 Zusammenfassung von Kapitel 2.........................................................96
3. Berechnung der Lebenszykluskosten von Immobilien..........................98
3.1 Ziel der Berechnung.............................................................................98
3.2 Abbildungsvorgang.............................................................................100
3.2.1 Gliederung des Abbildungsvorganges.....................................100
3.2.2 Wahlmöglichkeiten im Abbildungsvorgang..............................102
3.2.2.1 Ebene 0: Gebäude und Nutzung...............................103
3.2.2.2 Operationalisierung....................................................104
3.2.2.3 Ebene 1: Prozesse....................................................109
3.2.2.4 Preiszuweisung..........................................................110
3.2.2.5 Ebene 2: Geldeinheiten.............................................111
3.2.2.6 Berechnung...............................................................112
3.2.2.7 Ebene 3: Ergebnis.....................................................117
3.2.2.8 Perspektive................................................................119
3.2.2.9 Umgang mit Unsicherheit...........................................119
3.2.2.10 Betrachtungszeitraum................................................122
3.3 Berechnungsmodell: Beispielrechnungen..........................................123
3.3.1 Gewählter Berechnungsansatz................................................123
Seite
3.3.2 Berechnungsergebnisse..........................................................124
3.3.3 Sensitivitätsanalyse der getroffenen Annahmen......................130
3.4 Befragung: Praktische Relevanz der Berechnung von
Lebenszykluskosten...........................................................................132
3.5 Zusammenfassung von Kapitel 3.......................................................133
4. Einfluss von Lage, Gestaltung und Umwelt auf die
Lebenszykluskosten...............................................................................135
4.1 Berechnungsmodell: Demonstration des Einflusses an
Berechnungsbeispielen......................................................................135
4.1.1 Erläuterungen zur Durchführung der Berechnungen...............135
4.1.2 Einfluss von Lage....................................................................137
4.1.2.1 Variantenbildung........................................................137
4.1.2.2 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.........139
4.1.2.3 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg........................142
4.1.3 Einfluss von Gestaltung...........................................................144
4.1.3.1 Variantenbildung........................................................144
4.1.3.2 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.........148
4.1.3.3 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg........................151
4.1.4 Einfluss von Umweltaspekten..................................................155
4.1.4.1 Variantenbildung........................................................155
4.1.4.2 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.........156
4.1.4.3 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg........................159
4.1.5 Kritische Würdigung der Berechnungsergebnisse...................160
4.2 Befragung: Wahrnehmung der Einflussfaktoren durch die
Befragungsteilnehmer........................................................................162
4.2.1 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg......................................162
4.2.2 Bedeutung aus Sicht des Nutzers...........................................165
4.2.3 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.......................166
4.2.4 Einfluss auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer........................168
4.2.5 Kritische Würdigung der Befragungsergebnisse......................168
4.3 Gegenüberstellung der Ergebnisse aus Berechnungsmodell und
Befragung...........................................................................................170
4.4 Zusammenfassung von Kapitel 4.......................................................171
Seite
5. Analyse von Berechnungsverfahren hinsichtlich der
Berücksichtigung von Lage, Gestaltung und Umwelt..........................173
5.1 Vorgehensweise der Analyse.............................................................173
5.2 Normen für die Berechnung von Lebenszykluskosten.......................175
5.2.1 Übersicht.................................................................................175
5.2.2 Normen für die Berechnung der Lebenszykluskosten von
Immobilien...............................................................................176
5.2.3 Normen für die Berechnung der Lebenszykluskosten ohne
Immobilienbezug......................................................................185
5.3 EDV-Programme für die Berechnung der Lebenszkyluskosten von
Immobilien..........................................................................................188
5.3.1 Übersicht.................................................................................189
5.3.2 EDV-Programme zur Berechnung der Lebenszykluskosten
von ganzen Gebäuden...........................................................190
5.3.3 EDV-Programme zur Berechnung der Lebenszykluskosten
von Baumaterialien..................................................................202
5.3.4 EDV-Programme zur ganzheitlichen Gebäudebewertung.......206
5.4 Befragung: Praxisrelevanz der Berechnungsverfahren......................213
5.5 Zusammenfassung von Kapitel 5.......................................................215
6. Integration von Lage, Gestaltung und Umwelt in die Berechnung von
Lebenszykluskosten...............................................................................217
6.1 Ziel der Integration.............................................................................217
6.2 Quantifizierung der Unterschiede durch Lage, Gestaltung und
Umweltaspekte...................................................................................219
6.3 Methoden zur Integration in den Abbildungsvorgang.........................221
6.3.1 Deterministische Methode.......................................................221
6.3.2
6.3.3 Strategische Methode..............................................................224
6.3.4 Vergleich der Methoden...........................................................227
6.3.5 Verzahnung mit dem Abbildungsvorgang - betroffene
Abbildungsschritte...................................................................228
6.4 Befragung: Akzeptanz des Integrationsansatzes...............................229
6.5 Berechnungsmodell: Beispiele für die Integration..............................229
Seite
6.5.1 Gewählte Methodik..................................................................229
6.5.2 Zielsystem...............................................................................229
6.5.3 Integration der Lage in die Berechnung der
Lebenszykluskosten................................................................232
6.5.3.1 Annahmen.................................................................232
6.5.3.2 Berechnung...............................................................232
6.5.3.3 Ergebnis....................................................................233
6.5.4 Integration der Gestaltung in die Berechnung der
Lebenszykluskosten................................................................234
6.5.4.1 Annahmen.................................................................234
6.5.4.2 Berechnung...............................................................235
6.5.4.3 Ergebnis....................................................................236
6.5.5 Integration von Umweltaspekten in die Berechnung der
Lebenszykluskosten................................................................237
6.5.5.1 Annahmen.................................................................237
6.5.5.2 Berechnung...............................................................238
6.5.5.3 Ergebnis....................................................................239
6.5.6 Kritische Würdigung der Berechnungsergebnisse...................240
6.6 Zusammenfassung von Kapitel 6.......................................................241
7. Fazit..........................................................................................................243
7.1 Zusammenfassung.............................................................................243
7.2 Praktischer Nutzen.............................................................................246
7.3 Ansätze für weitere Forschung...........................................................247
7.4 Ausblick..............................................................................................248
Literaturverzeichnis......................................................................................250
Anhang..........................................................................................................283
|
| adam_txt |
Seite
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung.1
1.1 Aktueller Bezug.2
1.2 Einordnung in die Immobilienökonomie.5
1.3 Stand der Forschung.7
1.3.1 Standardisierung der Lebenszykluskosten.7
1.3.2 Historie der Forschungsaktivitäten.9
1.3.3 Erforschung der Lebenszyklus-Variablen nach Wübbenhorst. 13
1.3.3.1 Variablen'Kosten'und'Zeit'.13
1.3.3.2 Variablen 'Kosten' und 'Leistung'.16
1.3.3.3 Variablen 'Leistung' und 'Zeit'.22
1.4 Problemstellung.22
1.5 Gang der Untersuchung.23
1.5.1 Forschungsmethodisches Vorgehen.23
1.5.2 Zielsetzung der einzelnen Kapitel.27
1.6 Zusammenfassung von Kapitel 1.29
2. Grundlagen der Untersuchung.32
2.1 Definitionen.32
2.1.1 Definition der Lebenszykluskosten.32
2.1.1.1 Begriffe.32
2.1.1.2 Lebenszyklus von Immobilien.37
2.1.1.3 Kosten im Lebenszyklus von Immobilien.44
2.1.1.3.1 Kostenbegriff.44
2.1.1.3.2 Normen über Kosten im Lebenszyklus von
Immobilien.45
2.1.1.3.3 Relevante Kosten.48
2.1.1.3.4 Zuordnung der Kosten auf einzelne Phasen
des Lebenszyklus'.52
ZA
2.1.2 Definition von Lage, Gestaltung und Umwelt.54
2.1.2.1 Lage.54
Seite
2.1.2.2 Gestaltung.61
2.1.2.3 Umwelt.69
2.2 Untersuchungsmethodik.75
2.2.1 Berechnungsmodell.75
2.2.1.1 Ziele und Aufbau der Untersuchung am Modell.75
2.2.1.2 Datenstruktur im Modell.77
2.2.1.3 Gebäudebeispiele.83
2.2.1.3.1 Auswahl der Gebäude.83
2.2.1.3.2 Bergstraße 67.83
2.2.1.3.3 Rheinstraße 16.86
2.2.2 Befragung.87
2.2.2.1 Ziele und Aufbau der empirischen Untersuchung.87
2.2.2.2 Methodik der Auswertung.92
2.2.2.3 Befragungsteilnehmer.93
2.3 Zusammenfassung von Kapitel 2.96
3. Berechnung der Lebenszykluskosten von Immobilien.98
3.1 Ziel der Berechnung.98
3.2 Abbildungsvorgang.100
3.2.1 Gliederung des Abbildungsvorganges.100
3.2.2 Wahlmöglichkeiten im Abbildungsvorgang.102
3.2.2.1 Ebene 0: Gebäude und Nutzung.103
3.2.2.2 Operationalisierung.104
3.2.2.3 Ebene 1: Prozesse.109
3.2.2.4 Preiszuweisung.110
3.2.2.5 Ebene 2: Geldeinheiten.111
3.2.2.6 Berechnung.112
3.2.2.7 Ebene 3: Ergebnis.117
3.2.2.8 Perspektive.119
3.2.2.9 Umgang mit Unsicherheit.119
3.2.2.10 Betrachtungszeitraum.122
3.3 Berechnungsmodell: Beispielrechnungen.123
3.3.1 Gewählter Berechnungsansatz.123
Seite
3.3.2 Berechnungsergebnisse.124
3.3.3 Sensitivitätsanalyse der getroffenen Annahmen.130
3.4 Befragung: Praktische Relevanz der Berechnung von
Lebenszykluskosten.132
3.5 Zusammenfassung von Kapitel 3.133
4. Einfluss von Lage, Gestaltung und Umwelt auf die
Lebenszykluskosten.135
4.1 Berechnungsmodell: Demonstration des Einflusses an
Berechnungsbeispielen.135
4.1.1 Erläuterungen zur Durchführung der Berechnungen.135
4.1.2 Einfluss von Lage.137
4.1.2.1 Variantenbildung.137
4.1.2.2 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.139
4.1.2.3 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg.142
4.1.3 Einfluss von Gestaltung.144
4.1.3.1 Variantenbildung.144
4.1.3.2 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.148
4.1.3.3 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg.151
4.1.4 Einfluss von Umweltaspekten.155
4.1.4.1 Variantenbildung.155
4.1.4.2 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.156
4.1.4.3 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg.159
4.1.5 Kritische Würdigung der Berechnungsergebnisse.160
4.2 Befragung: Wahrnehmung der Einflussfaktoren durch die
Befragungsteilnehmer.162
4.2.1 Einfluss auf den Lebenszyklus-Erfolg.162
4.2.2 Bedeutung aus Sicht des Nutzers.165
4.2.3 Einfluss auf die Höhe der Lebenszykluskosten.166
4.2.4 Einfluss auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer.168
4.2.5 Kritische Würdigung der Befragungsergebnisse.168
4.3 Gegenüberstellung der Ergebnisse aus Berechnungsmodell und
Befragung.170
4.4 Zusammenfassung von Kapitel 4.171
Seite
5. Analyse von Berechnungsverfahren hinsichtlich der
Berücksichtigung von Lage, Gestaltung und Umwelt.173
5.1 Vorgehensweise der Analyse.173
5.2 Normen für die Berechnung von Lebenszykluskosten.175
5.2.1 Übersicht.175
5.2.2 Normen für die Berechnung der Lebenszykluskosten von
Immobilien.176
5.2.3 Normen für die Berechnung der Lebenszykluskosten ohne
Immobilienbezug.185
5.3 EDV-Programme für die Berechnung der Lebenszkyluskosten von
Immobilien.188
5.3.1 Übersicht.189
5.3.2 EDV-Programme zur Berechnung der Lebenszykluskosten
von ganzen Gebäuden.190
5.3.3 EDV-Programme zur Berechnung der Lebenszykluskosten
von Baumaterialien.202
5.3.4 EDV-Programme zur ganzheitlichen Gebäudebewertung.206
5.4 Befragung: Praxisrelevanz der Berechnungsverfahren.213
5.5 Zusammenfassung von Kapitel 5.215
6. Integration von Lage, Gestaltung und Umwelt in die Berechnung von
Lebenszykluskosten.217
6.1 Ziel der Integration.217
6.2 Quantifizierung der Unterschiede durch Lage, Gestaltung und
Umweltaspekte.219
6.3 Methoden zur Integration in den Abbildungsvorgang.221
6.3.1 Deterministische Methode.221
6.3.2
6.3.3 Strategische Methode.224
6.3.4 Vergleich der Methoden.227
6.3.5 Verzahnung mit dem Abbildungsvorgang - betroffene
Abbildungsschritte.228
6.4 Befragung: Akzeptanz des Integrationsansatzes.229
6.5 Berechnungsmodell: Beispiele für die Integration.229
Seite
6.5.1 Gewählte Methodik.229
6.5.2 Zielsystem.229
6.5.3 Integration der Lage in die Berechnung der
Lebenszykluskosten.232
6.5.3.1 Annahmen.232
6.5.3.2 Berechnung.232
6.5.3.3 Ergebnis.233
6.5.4 Integration der Gestaltung in die Berechnung der
Lebenszykluskosten.234
6.5.4.1 Annahmen.234
6.5.4.2 Berechnung.235
6.5.4.3 Ergebnis.236
6.5.5 Integration von Umweltaspekten in die Berechnung der
Lebenszykluskosten.237
6.5.5.1 Annahmen.237
6.5.5.2 Berechnung.238
6.5.5.3 Ergebnis.239
6.5.6 Kritische Würdigung der Berechnungsergebnisse.240
6.6 Zusammenfassung von Kapitel 6.241
7. Fazit.243
7.1 Zusammenfassung.243
7.2 Praktischer Nutzen.246
7.3 Ansätze für weitere Forschung.247
7.4 Ausblick.248
Literaturverzeichnis.250
Anhang.283 |
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