Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland: Konstruktion und Zukunftsperspektiven aus juristischer und ökonomischer Sicht
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| Format: | Book |
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| Language: | German |
| Published: |
Frankfurt am Main [u.a.]
Lang
2006
|
| Series: | Immobilienwirtschaftliche Forschungen in Theorie und Praxis
3 |
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| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
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|---|---|
| adam_text | IX
Gliederung
A
B Wesenszüge des geschlossenen Immobilienfonds..........................5
B.I Volkswirtschaftliche Potenziale geschlossener
Immobilienfonds..............................................................................5
B.II Die Rechtsform geschlossener Immobilienfonds im
System des deutschen Gesellschafts- und Steuerrechts...............7
B.II.l Kommanditgesellschaft und Gesellschaft bürgerlichen
Rechts für geschlossene Immobilienfonds -
Grundlagen 7
B.II.2 Vertriebsfälligkeit der Anteile 9
B.H.3 Flexibilität bei der Ausgestaltung der konkreten
(Fonds-)Gesellschaft 10
B.II.4 Haftungsbeschränkung 11
B.II.5 Zwischenergebnis 12
B.HI Geschlossene Fonds als Partner der Strukturpolitik.................13
C Historische Entwicklung in der Bundesrepublik
Deutschland..........................................................................................17
C.I Wirtschaftliche Entwicklung........................................................17
C.1.1 Die historische Entwicklung der Immobilie als
Kapitalanlage in Deutschland 17
C.I.2 Status
C.I.3 Quantitative Bedeutung geschlossener
Immobilienfonds in Deutschland 20
C.I.4 Zwischenergebnis 24
C.II Rechtliche Modelle für Immobilien-Investments in der
Nachkriegszeit (Überblick)..........................................................25
C.II.1 Mietkaufmodelle 25
C.II.2 Weitere steuerorientierte Investments, z.B.
Abschreibungsgesellschaften 26
C.II.3 Wirtschaftliche Ursachen trotz steuerlicher Förderung 29
C.II.4 Die Steuerorientierung als gesetzgeberisch gewollte
Folge von Lenkungsmaßnahmen 30
C.II.5 Die Förderung des Aufbaus der neuen Bundesländer
durch das Fördergebietsgesetz 35
C.II.6 Geschlossene Immobiljenfonds nach dem Auslaufen
des Fördergebietsgesetzes 37
C.II.7 Zusammenfassender Überblick über die geltenden
rechtlichen Rahmenbedingungen für geschlossene
Immobilienfonds 39
X
C.II.8
C.II.9 Beispiele für Vorhaben geschlossener
Immobilienfonds aus der Vergangenheit 43
C.II. 10 Unternehmensimmobilien 43
C.II. 11 Wohnungsbau 44
C.II. 12 Klassische innerstädtische Gewerbeimmobilien 46
C.II. 13 Gewerbeparks und Fachmarktzentren 47
C.II.14 Öffentliche Gebäude und Sozialimmobilien 49
C.II. 15 Hotels 50
C.II.16 Sport- und Freizeitimmobilien 51
D Funktionen geschlossener Immobilienfonds................................53
D.I Institutionelles Investment in Immobilienprojekte....................53
D.I. 1 Aufgaben professionellen
Immobilieninvestmentmanagements 53
D.I.2 Besonderheiten geschlossener Fonds 57
D.H Finanzierung von Immobilienprojekten.....................................57
D.H. 1 Arrangierung der Immobilienfinanzierung 57
D.II.2 Balancierung von Nutzer- und Eigentümerinteressen 59
D.H.3 Vertrieb der Anteile am Kapitalmarkt 62
D.III Medium der indirekten Kapitalanlage in Immobilien...............63
D.III. 1 Anforderungen an Kapitalanlageprodukte im
Immobilienbereich 63
D.III.2 Besonderheiten geschlossener Immobilienfonds 66
D.III.3 Möglichkeiten externer Prüfung geschlossener
Immobilienfonds 69
D.IV Zwischenergebnis..........................................................................73
E
fiskalpolitische wirkungen geschlossener
Immobilienfonds....................................................................................75
E.I Die Funktionen der geschlossenen Immobilienfonds, der
offenen Immobilienfonds und der Immobilien-
Aktiengesellschaften im Markt....................................................75
E.H Steuersystematisch und dogmatisch korrekte
Behandlung der
Anlaufkosten bei Immobilieninvestments...................................79
E.II. 1 Steuerliche Prinzipien und Sonderwege bei
Immobilieninvestments 79
E.II.2 Das Fundamentalprinzip der Besteuerung nach der
Leistungsfähigkeit 85
E.II.2.a Grundsätzliches 85
XI
E.II.3
Herstellungskosten vom sofort
Aufwand unter Berücksichtigung des
Leistungsfähigkeitsprinzips 90
E.II.3.
E.II.3.b Erhöhte AfA und degressive AfA als
Lenkungsmittel 92
E.II.3 .c Die Berücksichtigung der Liquidität bei der
Bemessung der steuerlichen
Leistungsfähigkeit 93
E.II.4 Beispielhafte Bewertung einzelner Problemlösungen 95
E.II.4.a Fehlende Methodik 95
E.II.4.b Die Rechtsprechung zum sog.
anschaffungsnahen, nachträglichen
Herstellungsaufwand 96
E.II.4.C Korrekte methodische Vorgehensweise 97
E.II.5 Behandlung bestimmter Kosten und
Aufwandspositionen bei Unternehmern und (privaten)
Einzelinvestoren außerhalb „modellmäßiger
Vermarktung 100
E.II.6 Zwischenergebnis 112
F
Immobilienfonds..................................................................................113
F.I Finanzierung öffentlicher Haushalte und Unternehmen
durch Immobilienverkäufe.........................................................113
F.I. 1 Vom Tafelsilber zur strategischen Ressource 113
F.I. 1 .a Die Situation bei deutschen Unternehmen 113
F.I.l.b Spezialprobleme im öffentlichen Sektor 116
F.I. 1 .c Zur aktuellen Situation an den deutschen
Flächenmärkten 117
F.I.2 Kreditrationierung als Folge fehlender Nachfrage am
Immobilienmarkt 119
F.I.3 Geschlossene Immobilienfonds als Akteure am
Immobilienmarkt 121
F.I.4 Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung von
Betriebsmitteln durch geschlossene Immobilienfonds 124
F.II Ersatz ausgetrockneter Finanzierungswege für
mittelständige Immobilieninvestments......................................127
F.II. 1 Ursachen der Finanzierungsprobleme bei
Immobilieninvestitionen 127
F
mittelständischer Immobilieninvestments durch
geschlossene Immobilienfonds 131
XII
F.III Finanzierung öffentlicher Struktnrpolitik................................132
F.III.l Zum notwendigen Umfang öffentlicher
Immobilieninvestitionen 132
F.III.2 Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung
öffentlicher Infrastrukturinvestitionen durch
geschlossene Immobilienfonds 136
F.IV Innovative Produkte in der ¡mmobiliaren
Vermögensbildung privater Haushalte.....................................138
F.IV.l Aktuelle Situation der Altersversorgung in der
Bundesrepublik Deutschland 138
F.IV.2 Zum Stellenwert von Immobilien in der
Altersversorgung 142
F.IV.3 Grundüberlegungen zur Optimierung der
Altersversorgung mit geschlossenen Immobilienfonds 144
F.IV.4 Möglichkeiten und Grenzen der Altersversorgung
durch geschlossene Immobilienfonds 147
F.V Zwischenergebnis........................................................................149
G
Zukunftsperspektiven geschlossener Immobilienfonds..........151
G.I Darstellung eines in sich schlüssigen Systems zur
steuerlichen Behandlung geschlossener Immobilienfonds......151
G.I.l Ausgangsposition 151
G.I.2 Die bloße Verteilung auf die Nutzungszeit im Wege
der AfA oder Abschreibung als Ausnahme vom
Grundsatz sofortiger Abzugsfähigkeit von Aufwand 152
G.I.3 Kriterium für die Konkretisierung der Abgrenzung 153
G.I.4 Untersuchung einzelner Aufwandspositionen 154
G.I.5 Rechtspolitische Forderungen 156
G.H Fiskalische Konsequenzen der Vorschläge...............................163
G.II. 1 Unmittelbarer fiskalischer Nettoeffekt 165
G.II.2 Finanzielle Entlastung des
Sozialversicherungssystems 168
G.II.3 Modellhafte Darstellung der fiskalischen Bilanz
geschlossener Immobilienfonds 169
G.III Zwischenergebnis........................................................................170
h
Immobilienfonds..................................................................................173
H.I Volkswirtschaftliche Funktionen geschlossener
Immobilienfonds..........................................................................173
H.II Quantitative Bedeutung geschlossener Immobilienfonds........174
H.III Gesellschafts- und steuerrechtliche Besonderheiten
geschlossener Immobilienfonds..................................................174
XIII
H.IV Historische Entwicklung und aktuelle Philosophie
geschlossener Immobilienfonds..................................................175
H.V Volkswirtschaftliche Potenziale geschlossener
Immobilienfonds..........................................................................176
H.VI Steuerrechtliche Gegenwarts- und
Zukunftsperspektiven.................................................................177
HLVIIAppell an den Gesetzgeber.........................................................178
|
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IX
Gliederung
A
B Wesenszüge des geschlossenen Immobilienfonds.5
B.I Volkswirtschaftliche Potenziale geschlossener
Immobilienfonds.5
B.II Die Rechtsform geschlossener Immobilienfonds im
System des deutschen Gesellschafts- und Steuerrechts.7
B.II.l Kommanditgesellschaft und Gesellschaft bürgerlichen
Rechts für geschlossene Immobilienfonds -
Grundlagen 7
B.II.2 Vertriebsfälligkeit der Anteile 9
B.H.3 Flexibilität bei der Ausgestaltung der konkreten
(Fonds-)Gesellschaft 10
B.II.4 Haftungsbeschränkung 11
B.II.5 Zwischenergebnis 12
B.HI Geschlossene Fonds als Partner der Strukturpolitik.13
C Historische Entwicklung in der Bundesrepublik
Deutschland.17
C.I Wirtschaftliche Entwicklung.17
C.1.1 Die historische Entwicklung der Immobilie als
Kapitalanlage in Deutschland 17
C.I.2 Status
C.I.3 Quantitative Bedeutung geschlossener
Immobilienfonds in Deutschland 20
C.I.4 Zwischenergebnis 24
C.II Rechtliche Modelle für Immobilien-Investments in der
Nachkriegszeit (Überblick).25
C.II.1 Mietkaufmodelle 25
C.II.2 Weitere steuerorientierte Investments, z.B.
Abschreibungsgesellschaften 26
C.II.3 Wirtschaftliche Ursachen trotz steuerlicher Förderung 29
C.II.4 Die Steuerorientierung als gesetzgeberisch gewollte
Folge von Lenkungsmaßnahmen 30
C.II.5 Die Förderung des Aufbaus der neuen Bundesländer
durch das Fördergebietsgesetz 35
C.II.6 Geschlossene Immobiljenfonds nach dem Auslaufen
des Fördergebietsgesetzes 37
C.II.7 Zusammenfassender Überblick über die geltenden
rechtlichen Rahmenbedingungen für geschlossene
Immobilienfonds 39
X
C.II.8
C.II.9 Beispiele für Vorhaben geschlossener
Immobilienfonds aus der Vergangenheit 43
C.II. 10 Unternehmensimmobilien 43
C.II. 11 Wohnungsbau 44
C.II. 12 Klassische innerstädtische Gewerbeimmobilien 46
C.II. 13 Gewerbeparks und Fachmarktzentren 47
C.II.14 Öffentliche Gebäude und Sozialimmobilien 49
C.II. 15 Hotels 50
C.II.16 Sport- und Freizeitimmobilien 51
D Funktionen geschlossener Immobilienfonds.53
D.I Institutionelles Investment in Immobilienprojekte.53
D.I. 1 Aufgaben professionellen
Immobilieninvestmentmanagements 53
D.I.2 Besonderheiten geschlossener Fonds 57
D.H Finanzierung von Immobilienprojekten.57
D.H. 1 Arrangierung der Immobilienfinanzierung 57
D.II.2 Balancierung von Nutzer- und Eigentümerinteressen 59
D.H.3 Vertrieb der Anteile am Kapitalmarkt 62
D.III Medium der indirekten Kapitalanlage in Immobilien.63
D.III. 1 Anforderungen an Kapitalanlageprodukte im
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D.IV Zwischenergebnis.73
E
fiskalpolitische wirkungen geschlossener
Immobilienfonds.75
E.I Die Funktionen der geschlossenen Immobilienfonds, der
offenen Immobilienfonds und der Immobilien-
Aktiengesellschaften im Markt.75
E.H Steuersystematisch und dogmatisch korrekte
Behandlung der
Anlaufkosten bei Immobilieninvestments.79
E.II. 1 Steuerliche Prinzipien und Sonderwege bei
Immobilieninvestments 79
E.II.2 Das Fundamentalprinzip der Besteuerung nach der
Leistungsfähigkeit 85
E.II.2.a Grundsätzliches 85
XI
E.II.3
Herstellungskosten vom sofort
Aufwand unter Berücksichtigung des
Leistungsfähigkeitsprinzips 90
E.II.3.
E.II.3.b Erhöhte AfA und degressive AfA als
Lenkungsmittel 92
E.II.3 .c Die Berücksichtigung der Liquidität bei der
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E.II.4 Beispielhafte Bewertung einzelner Problemlösungen 95
E.II.4.a Fehlende Methodik 95
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E.II.5 Behandlung bestimmter Kosten und
Aufwandspositionen bei Unternehmern und (privaten)
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E.II.6 Zwischenergebnis 112
F
Immobilienfonds.113
F.I Finanzierung öffentlicher Haushalte und Unternehmen
durch Immobilienverkäufe.113
F.I. 1 Vom Tafelsilber zur strategischen Ressource 113
F.I. 1 .a Die Situation bei deutschen Unternehmen 113
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F.I. 1 .c Zur aktuellen Situation an den deutschen
Flächenmärkten 117
F.I.2 Kreditrationierung als Folge fehlender Nachfrage am
Immobilienmarkt 119
F.I.3 Geschlossene Immobilienfonds als Akteure am
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F.I.4 Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung von
Betriebsmitteln durch geschlossene Immobilienfonds 124
F.II Ersatz ausgetrockneter Finanzierungswege für
mittelständige Immobilieninvestments.127
F.II. 1 Ursachen der Finanzierungsprobleme bei
Immobilieninvestitionen 127
F
mittelständischer Immobilieninvestments durch
geschlossene Immobilienfonds 131
XII
F.III Finanzierung öffentlicher Struktnrpolitik.132
F.III.l Zum notwendigen Umfang öffentlicher
Immobilieninvestitionen 132
F.III.2 Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung
öffentlicher Infrastrukturinvestitionen durch
geschlossene Immobilienfonds 136
F.IV Innovative Produkte in der ¡mmobiliaren
Vermögensbildung privater Haushalte.138
F.IV.l Aktuelle Situation der Altersversorgung in der
Bundesrepublik Deutschland 138
F.IV.2 Zum Stellenwert von Immobilien in der
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F.IV.3 Grundüberlegungen zur Optimierung der
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F.IV.4 Möglichkeiten und Grenzen der Altersversorgung
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G.I.2 Die bloße Verteilung auf die Nutzungszeit im Wege
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Immobilienfonds.173
H.I Volkswirtschaftliche Funktionen geschlossener
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