Wohnungs- und Bodenmarkt:
Gespeichert in:
| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Tübingen
Mohr Siebeck
2006
|
| Ausgabe: | 2., neubearb. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltstext Inhaltsverzeichnis |
| Beschreibung: | XIV, 289 S. |
| ISBN: | 3161489330 9783161489334 |
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|---|---|
| adam_text | Inhalt
Vorwort zur zweiten Auflage V
Vorwort zur ersten Auflage VII
Abbildungsverzeichnis XIII
Tabellenverzeichnis XV
A. Einführung 1
B. Zur Theorie des Wohnungsmarktes 3
I. Besonderheiten des Wohnungsmarktes 3
II. Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Der Filtering Prozess 18
1. Definition und Funktionsweise des Filtering Prozesses 19
2. Marktreaktionen bei verstärkter Nachfrage nach großen
Wohnungen mittlerer Qualität ein Beispiel 28
3. Marktreaktionen auf eine verstärkte Objektförderung zugunsten
unterer und mittlerer Einkommensschichten 37
4. Eingeschränkter Verbund der Teilmärkte 40
III. Externe Effekte 48
1. Wirkungsweise von externen Effekten auf dem Wohnungsmarkt 49
2. Zur Bedeutung externer Effekte unter verschiedenen Bedingungen 54
IV. Zur Bedeutung kommunaler Aktivitäten 64
V. Zum zeitlichen Verlauf und zur Bedeutung marktgerechter Mieten ...65
1. Mietentwicklung bei Inflation 67
2. Mietentwicklung bei relativ steigenden Baupreisen 72
3. Bestandsrenten und unerwartete Zinsänderungen 80
4. Administrativ niedrig gehaltene Mieten und Kündigungsschutz 83
5. Angebotsschub und Nachfrageschwäche als Ursachen für
gedrückte Mieten 101
VI. Wohnungsbau und Inflation 104
VII. Investitionsentscheidungen im Wohnungsbau 108
X Inhalt
C. Wohnungsbaufinanzierung 115
I. Probleme der Finanzierung von Wohnungseigentum und
Anforderungen an Finanzierungsinstrumente 116
1. Risiken für Darlehensnehmer und Darlehensgeber 116
2. Anforderungen der Darlehensnehmer an Finanzierungsinstrumente ... 123
II. Antworten der Kreditwirtschaft 125
III. Ein alternatives flexibles Finanzierungsinstrument —
Grundstruktur der Abschnittsfinanzierung 127
IV. Zusammenspiel von Finanzierungsformen und direkten Hilfen 134
1. Bausparen und Lebensversicherungssparen 134
2. Einbeziehung der Wohneigentumsförderung 142
V. Änderungen in der Entschuldungsphase 146
VI. Zur Kritik an der Abschnittsfinanzierung 149
1. Kritik zur Funktionsweise der Abschnittsfinanzierung 149
2. Bedenken aus der Sicht der Darlehensgeber 151
3. Mögliche Vorbehalte der Darlehensnehmer 154
4. Schwierige Einbindung in den institutionellen Rahmen 156
5. Eine Variante der Abschnittsfinanzierung 160
D. Kapitalfehllenkung? Probleme, Fehleinschätzungen 163
I. Gesamtwirtschaftliche Fehllenkung von Kapital? 163
II. Fließt zuviel Kapital in den Wohnungsbau? 164
1. Demographisch bedingte Wertverluste? 165
2. Sind Wohnungsbauinvestitionen unproduktiv? 168
3. Das Missverständnis beginnt bei Adam Smith 170
4. Kriterien für die Abgrenzung unproduktiver Investitionen halten
einer Prüfung nicht stand 172
III. Warum keine Subventionen? 179
E. Zur Theorie des Bodenmarktes 185
I. Besonderheiten des Bodenmarktes 185
II. Kontroverse Entfernungspauschale 189
III. Bestimmungsfaktoren des Bodenwerts 193
1. Erwartete Erträge und Grundstückswerte bei vollkommener
Voraussicht ohne Inflation 193
2. Einfluss der Inflation auf Erträge und Grundstückswerte 198
3. Änderung der Ertragserwartungen 201
IV. Allokation und Verteilung 209
1. Optimale Allokation der Flächen 209
2. Verteilungsprobleme 216
Inhalt XI
V. Bodenpolitische Instramente 224
1. Raumordnung und Bauleitplanung 224
2. Umlegung und Flurbereinigung 225
3. Nutzungsgebote und verböte 226
4. Enteignung 227
5. Grundsteuer 227
a) Fläche als Steuerbasis 232
b) Erträge als Steuerbasis 233
c) Grundstückswert als Steuerbasis 234
6. Bodenwertzuwachssteuer (BWZSt) 243
7. Planungswertausgleich und Erschließungskostenbeiträge 248
8. Grunderwerbsteuer 253
VI. Einige Folgerungen für die Bodenmarktpolitik 254
F. Zur Bedeutung räumlich differenzierter Preise 261
I. Welche Lebensbedingungen sind gleichwertig? 262
II. Standortbewertung durch den Markt 264
III. Steuerung räumlicher Anpassungsprozesse durch die Preisstruktur .267
IV. Regional differenziertes Wohngeld 271
G. Literaturverzeichnis 283
H. Schlagwortverzeichnis 287
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: „Filtering einer Wohnung 21
Abb. 2: „Filtering der Haushalte 22
Abb. 3: Anteil der Instandhaltungs an den Gesamtkosten einer
Wohnungseinheit in Abhängigkeit vom Alter 26
Abb. 4: Änderung der Mietenstruktur durch eine zusätzliche
Nachfrage nach Wohnungen mittlerer Qualität 30
Abb. 5: Auswirkung der Mehrnachfrage nach Großwohnungen
mittlerer Qualität auf Teilmärkte für Wohnungen höherer und
geringerer Qualität 31
Abb. 6: Anpassung an veränderte Mietdifferenziale 32
Abb. 7: Mietenprofil nach Abschluss der Marktreaktionen auf eine
Zusatznachfrage im mittleren Bereich 36
Abb. 8: Änderung der Mietenstruktur bei freifinanzierten Wohnungen
durch eine zusätzliche Förderung im sozialen Wohnungsbau 39
Abb. 9: Einfluss der Inflation und der relativen Baupreissteigerung
auf den zeitlichen Verlauf der Miete 78
Abb. 10: Einführung eines umfassenden obligatorischen
Kündigungsschutzes 86
Abb. 11: Entwicklung der Miete einer Wohnung mit Mieterwechsel 88
Abb. 12: Entwicklung der Miete einer Wohnung vor und nach der
Modernisierung 92
Abb. 13: Mietverlauf für eine Bestandswohnung bei kontinuierlich
steigender Marktmiete 98
Abb. 14: Einfluss eines Halden Angebots auf Preise, Produktion und
Absorption von Neubauwohnungen 103
Abb. 15: Reale Belastung durch eine Standardhypothek bei
unterschiedlichen Inflationsraten 120
Abb. 16: Reale Verschuldung aufgrund einer Hypothek in Höhe von
300.000 Euro ohne und mit Inflation 123
Abb. 17: Senkung der Anfangsbelastung durch Tilgungsaussetzung
und Disagiofinanzierung (reale Werte) 126
Abb. 18: Laufzeit der Standardhypothek sollte nicht kürzer sein als die
Abschnittsfinanzierung 131
XIV Abbildungsverzeichnis
Abb. 19: Reale monatliche Belastung durch Bauspardarlehen und
Standardhypothek 138
Abb. 20: Reale monatliche Belastung eines Vier Personen Haushalts
bei staatlicher Förderung 145
Abb. 21: Langfristige Bevölkerungsentwicklung in Millionen Personen.166
Abb. 22: Möglichkeiten des Getreidekonsums in zwei Perioden 173
Abb. 23: Angebot und Nachfrage nach land und forstwirtschaftlichen
Flächen 186
Abb. 24: Gleichbleibende jährliche Erträge 194
Abb. 25: Grundstückswert bei gleich bleibenden Erträgen 194
Abb. 26: Erträge setzen nach 10 Jahren ein und bleiben dann konstant... 195
Abb. 27: Entwicklung des Grundstückswertes bei nach dem 10. Jahr
einsetzenden Erträgen 195
Abb. 28: Erträge in Höhe von 2000 € über 10 Jahre und 4.960 € ab
dem 11. Jahr 197
Abb. 29: Entwicklung des Grundstückswerts bei dem Ertragssprung 197
Abb. 30: Ertragsverlauf mit zwei Verlustjahren 203
Abb. 31: Entwicklung des Grundstückswerts bei einem
Ertragseinbruch 204
Abb. 32: Preise landwirtschaftlicher Flächen in Deutschland
(in € pro ha) 208
Abb. 33: Barwert einer Nutzungsfolge (Nutzung mit
Zwischennutzung) 211
Abb. 34: Aufteilung der Gesamtfläche (des Gesamtangebots A)
auf Bauland und landwirtschaftlichen Flächen 213
Abb. 35: Schematische Darstellung der Ansiedlung von Betrieben 220
Abb. 36: Änderung des Ertragsverlaufs durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 236
Abb. 37: Änderung des Marktwertes durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 236
Abb. 38: Änderung des Ertragsverlaufs durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 237
Abb. 39: Änderung des Marktwerts durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 238
Abb. 40: Einfluss der Grundsteuer auf die Rangfolge der Alternativen
in der Flächennutzung (Änderung der Marktwerte) 239
Abb. 41: Einfluss der Grundsteuer auf die Rangfolge der Alternativen
in der Flächennutzung (Änderung der Marktwerte) 245
Abb. 42: Schematische Darstellung eines Planungswertausgleichs 249
Abb. 43: Planungswertausgleich vermindert den Anfangswert 250
Abb. 44: Typischer Zusammenhang zwischen Wohngeld und Miete
bzw. Belastung 278
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Beispiel für die Wirkung der langen Lebensdauer 4
Tab. 2: Das Gefangenen Dilemma Fall 1 50
Tab. 3: Das Gefangenen Dilemma Fall 2 52
Tab. 4: Entwicklung der kalkulatorischen Kapitalkosten (geforderte
Erträge) und Abschreibung als Bestandteile der Miete bei
Inflation; gleich bleibende Qualität der Wohnung 68
Tab. 5: Entwicklung der kalkulatorischen Kapitalkosten und
Abschreibungen als Bestandteile der Miete bei Inflation
und abnehmender Qualität der Wohnung 70
Tab. 6: Entwicklung der Baupreise und der Lebenshaltungskosten in
Deutschland 73
Tab. 7: Durchschnittliche Steigerung der Lebenshaltungskosten und
Baupreise in Deutschland 74
Tab. 8: Entwicklung der kalkulatorischen Kapitalkosten und
Abschreibungen bei Inflation und relativ steigenden
Baupreisen; Re Investition der Abschreibungsbeträge 76
Tab. 9: Alternative Finanzierungsangebote bei einem Marktzins von
9% 128
Tab. 10: Zahlungs und Tilgungsplan einer Abschnittsfinanzierung 132
Tab. 11: Ansparen des Eigenkapitals 137
Tab. 12: Belastung eines Vier Personen Haushalts bei üblicher
Finanzierung unter geltendem Steuerrecht 143
Tab. 13: Gleiche ökonomische Situation von Pächter und
Eigentümer 205
Tab. 14: Grundsteuer Mietwohngebäude und unbebautes Grundstück....242
Tab. 15: Differenzierung der wohngeldfähigen Höchstbeträge nach
Mietenstufen 272
|
| adam_txt |
Inhalt
Vorwort zur zweiten Auflage V
Vorwort zur ersten Auflage VII
Abbildungsverzeichnis XIII
Tabellenverzeichnis XV
A. Einführung 1
B. Zur Theorie des Wohnungsmarktes 3
I. Besonderheiten des Wohnungsmarktes 3
II. Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Der Filtering Prozess 18
1. Definition und Funktionsweise des Filtering Prozesses 19
2. Marktreaktionen bei verstärkter Nachfrage nach großen
Wohnungen mittlerer Qualität ein Beispiel 28
3. Marktreaktionen auf eine verstärkte Objektförderung zugunsten
unterer und mittlerer Einkommensschichten 37
4. Eingeschränkter Verbund der Teilmärkte 40
III. Externe Effekte 48
1. Wirkungsweise von externen Effekten auf dem Wohnungsmarkt 49
2. Zur Bedeutung externer Effekte unter verschiedenen Bedingungen 54
IV. Zur Bedeutung kommunaler Aktivitäten 64
V. Zum zeitlichen Verlauf und zur Bedeutung marktgerechter Mieten .65
1. Mietentwicklung bei Inflation 67
2. Mietentwicklung bei relativ steigenden Baupreisen 72
3. Bestandsrenten und unerwartete Zinsänderungen 80
4. Administrativ niedrig gehaltene Mieten und Kündigungsschutz 83
5. Angebotsschub und Nachfrageschwäche als Ursachen für
gedrückte Mieten 101
VI. Wohnungsbau und Inflation 104
VII. Investitionsentscheidungen im Wohnungsbau 108
X Inhalt
C. Wohnungsbaufinanzierung 115
I. Probleme der Finanzierung von Wohnungseigentum und
Anforderungen an Finanzierungsinstrumente 116
1. Risiken für Darlehensnehmer und Darlehensgeber 116
2. Anforderungen der Darlehensnehmer an Finanzierungsinstrumente . 123
II. Antworten der Kreditwirtschaft 125
III. Ein alternatives flexibles Finanzierungsinstrument —
Grundstruktur der Abschnittsfinanzierung 127
IV. Zusammenspiel von Finanzierungsformen und direkten Hilfen 134
1. Bausparen und Lebensversicherungssparen 134
2. Einbeziehung der Wohneigentumsförderung 142
V. Änderungen in der Entschuldungsphase 146
VI. Zur Kritik an der Abschnittsfinanzierung 149
1. Kritik zur Funktionsweise der Abschnittsfinanzierung 149
2. Bedenken aus der Sicht der Darlehensgeber 151
3. Mögliche Vorbehalte der Darlehensnehmer 154
4. Schwierige Einbindung in den institutionellen Rahmen 156
5. Eine Variante der Abschnittsfinanzierung 160
D. Kapitalfehllenkung? Probleme, Fehleinschätzungen 163
I. Gesamtwirtschaftliche Fehllenkung von Kapital? 163
II. Fließt zuviel Kapital in den Wohnungsbau? 164
1. Demographisch bedingte Wertverluste? 165
2. Sind Wohnungsbauinvestitionen unproduktiv? 168
3. Das Missverständnis beginnt bei Adam Smith 170
4. Kriterien für die Abgrenzung unproduktiver Investitionen halten
einer Prüfung nicht stand 172
III. Warum keine Subventionen? 179
E. Zur Theorie des Bodenmarktes 185
I. Besonderheiten des Bodenmarktes 185
II. Kontroverse Entfernungspauschale 189
III. Bestimmungsfaktoren des Bodenwerts 193
1. Erwartete Erträge und Grundstückswerte bei vollkommener
Voraussicht ohne Inflation 193
2. Einfluss der Inflation auf Erträge und Grundstückswerte 198
3. Änderung der Ertragserwartungen 201
IV. Allokation und Verteilung 209
1. Optimale Allokation der Flächen 209
2. Verteilungsprobleme 216
Inhalt XI
V. Bodenpolitische Instramente 224
1. Raumordnung und Bauleitplanung 224
2. Umlegung und Flurbereinigung 225
3. Nutzungsgebote und verböte 226
4. Enteignung 227
5. Grundsteuer 227
a) Fläche als Steuerbasis 232
b) Erträge als Steuerbasis 233
c) Grundstückswert als Steuerbasis 234
6. Bodenwertzuwachssteuer (BWZSt) 243
7. Planungswertausgleich und Erschließungskostenbeiträge 248
8. Grunderwerbsteuer 253
VI. Einige Folgerungen für die Bodenmarktpolitik 254
F. Zur Bedeutung räumlich differenzierter Preise 261
I. Welche Lebensbedingungen sind gleichwertig? 262
II. Standortbewertung durch den Markt 264
III. Steuerung räumlicher Anpassungsprozesse durch die Preisstruktur .267
IV. Regional differenziertes Wohngeld 271
G. Literaturverzeichnis 283
H. Schlagwortverzeichnis 287
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: „Filtering" einer Wohnung 21
Abb. 2: „Filtering" der Haushalte 22
Abb. 3: Anteil der Instandhaltungs an den Gesamtkosten einer
Wohnungseinheit in Abhängigkeit vom Alter 26
Abb. 4: Änderung der Mietenstruktur durch eine zusätzliche
Nachfrage nach Wohnungen mittlerer Qualität 30
Abb. 5: Auswirkung der Mehrnachfrage nach Großwohnungen
mittlerer Qualität auf Teilmärkte für Wohnungen höherer und
geringerer Qualität 31
Abb. 6: Anpassung an veränderte Mietdifferenziale 32
Abb. 7: Mietenprofil nach Abschluss der Marktreaktionen auf eine
Zusatznachfrage im mittleren Bereich 36
Abb. 8: Änderung der Mietenstruktur bei freifinanzierten Wohnungen
durch eine zusätzliche Förderung im sozialen Wohnungsbau 39
Abb. 9: Einfluss der Inflation und der relativen Baupreissteigerung
auf den zeitlichen Verlauf der Miete 78
Abb. 10: Einführung eines umfassenden obligatorischen
Kündigungsschutzes 86
Abb. 11: Entwicklung der Miete einer Wohnung mit Mieterwechsel 88
Abb. 12: Entwicklung der Miete einer Wohnung vor und nach der
Modernisierung 92
Abb. 13: Mietverlauf für eine Bestandswohnung bei kontinuierlich
steigender Marktmiete 98
Abb. 14: Einfluss eines Halden Angebots auf Preise, Produktion und
Absorption von Neubauwohnungen 103
Abb. 15: Reale Belastung durch eine Standardhypothek bei
unterschiedlichen Inflationsraten 120
Abb. 16: Reale Verschuldung aufgrund einer Hypothek in Höhe von
300.000 Euro ohne und mit Inflation 123
Abb. 17: Senkung der Anfangsbelastung durch Tilgungsaussetzung
und Disagiofinanzierung (reale Werte) 126
Abb. 18: Laufzeit der Standardhypothek sollte nicht kürzer sein als die
Abschnittsfinanzierung 131
XIV Abbildungsverzeichnis
Abb. 19: Reale monatliche Belastung durch Bauspardarlehen und
Standardhypothek 138
Abb. 20: Reale monatliche Belastung eines Vier Personen Haushalts
bei staatlicher Förderung 145
Abb. 21: Langfristige Bevölkerungsentwicklung in Millionen Personen.166
Abb. 22: Möglichkeiten des Getreidekonsums in zwei Perioden 173
Abb. 23: Angebot und Nachfrage nach land und forstwirtschaftlichen
Flächen 186
Abb. 24: Gleichbleibende jährliche Erträge 194
Abb. 25: Grundstückswert bei gleich bleibenden Erträgen 194
Abb. 26: Erträge setzen nach 10 Jahren ein und bleiben dann konstant. 195
Abb. 27: Entwicklung des Grundstückswertes bei nach dem 10. Jahr
einsetzenden Erträgen 195
Abb. 28: Erträge in Höhe von 2000 € über 10 Jahre und 4.960 € ab
dem 11. Jahr 197
Abb. 29: Entwicklung des Grundstückswerts bei dem Ertragssprung 197
Abb. 30: Ertragsverlauf mit zwei Verlustjahren 203
Abb. 31: Entwicklung des Grundstückswerts bei einem
Ertragseinbruch 204
Abb. 32: Preise landwirtschaftlicher Flächen in Deutschland
(in € pro ha) 208
Abb. 33: Barwert einer Nutzungsfolge (Nutzung mit
Zwischennutzung) 211
Abb. 34: Aufteilung der Gesamtfläche (des Gesamtangebots A)
auf Bauland und landwirtschaftlichen Flächen 213
Abb. 35: Schematische Darstellung der Ansiedlung von Betrieben 220
Abb. 36: Änderung des Ertragsverlaufs durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 236
Abb. 37: Änderung des Marktwertes durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 236
Abb. 38: Änderung des Ertragsverlaufs durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 237
Abb. 39: Änderung des Marktwerts durch eine Steuer auf den
Grundstückswert 238
Abb. 40: Einfluss der Grundsteuer auf die Rangfolge der Alternativen
in der Flächennutzung (Änderung der Marktwerte) 239
Abb. 41: Einfluss der Grundsteuer auf die Rangfolge der Alternativen
in der Flächennutzung (Änderung der Marktwerte) 245
Abb. 42: Schematische Darstellung eines Planungswertausgleichs 249
Abb. 43: Planungswertausgleich vermindert den Anfangswert 250
Abb. 44: Typischer Zusammenhang zwischen Wohngeld und Miete
bzw. Belastung 278
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Beispiel für die Wirkung der langen Lebensdauer 4
Tab. 2: Das Gefangenen Dilemma Fall 1 50
Tab. 3: Das Gefangenen Dilemma Fall 2 52
Tab. 4: Entwicklung der kalkulatorischen Kapitalkosten (geforderte
Erträge) und Abschreibung als Bestandteile der Miete bei
Inflation; gleich bleibende Qualität der Wohnung 68
Tab. 5: Entwicklung der kalkulatorischen Kapitalkosten und
Abschreibungen als Bestandteile der Miete bei Inflation
und abnehmender Qualität der Wohnung 70
Tab. 6: Entwicklung der Baupreise und der Lebenshaltungskosten in
Deutschland 73
Tab. 7: Durchschnittliche Steigerung der Lebenshaltungskosten und
Baupreise in Deutschland 74
Tab. 8: Entwicklung der kalkulatorischen Kapitalkosten und
Abschreibungen bei Inflation und relativ steigenden
Baupreisen; Re Investition der Abschreibungsbeträge 76
Tab. 9: Alternative Finanzierungsangebote bei einem Marktzins von
9% 128
Tab. 10: Zahlungs und Tilgungsplan einer Abschnittsfinanzierung 132
Tab. 11: Ansparen des Eigenkapitals 137
Tab. 12: Belastung eines Vier Personen Haushalts bei üblicher
Finanzierung unter geltendem Steuerrecht 143
Tab. 13: Gleiche ökonomische Situation von Pächter und
Eigentümer 205
Tab. 14: Grundsteuer Mietwohngebäude und unbebautes Grundstück.242
Tab. 15: Differenzierung der wohngeldfähigen Höchstbeträge nach
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