Investitionsrechnung für Immobilien:
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Hamburg
Hammonia
2006
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Verzeichnis der Abbildungen. 8
Verzeichnis der Tabellen. 9
Verzeichnis der Beispiele. 10
Literaturempfehlungen. 11
Einleitung. 13
1 Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt. 15
1.1 Der Immobilienmarkt als Investmentziel. 15
1.2 Begriff der Immobilien-Investition. 17
2 Die Investoren: Motive und Beschränkungen. 21
3 Immobilien als Klasse von Anlageprodukten. 27
3.1 Heterogenes Angebot, Standortgebundenheit, lange Nutzungszeit. 27
3.2 Inelastisches Angebot. 27
3.3 Geringer Liquiditätsgrad. 29
3.4 Markuneffizienzen. 30
3.5 Hoher Verschuldungsgrad. 31
3.6 Aktives Investment. 32
3.7 Steuerliche Behandlung. 33
3.7.1 Planmäßige Gebäudeabschreibung. 33
3.7.1.1 Bemessungsgrundlage. 33
3.7.1.2 Höhe der AfA. 34
3.7.1.3 Lineare Abschreibung. 34
3.7.1.4 Degressive Abschreibung. 34
3.7.1.5 Erhöhte Abschreibung. 35
3.7.2 Behandlung von Veräußerungsgewinnen. 35
3.7.3 Steuerliche Gesamtbelastung der Unternehmen. 36
3.8 Warum also in Immobilien investieren?. 36
4 Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung. 41
4.1 Problemlösungsprozess der Investition. 41
4.2 Einteilung von Immobilien-Investitionen. 44
4.2.1 Auswirkungen auf die Bilanz. 44
4.2.2 Abgrenzung von Instandhaltung, Instandsetzung
und Modernisierung. 46
4.2.3 Mieterhöhung nach Modernisierung. 47
4.3 Vergleichbarkeit von Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten. 48
4.4 Eingangsgrößen der Investitionsrechnung. 52
4.4.1 Kapitaleinsatz. 52
4.4.2
4.4.3 Berücksichtigung der Betriebskosten des Objekts. 56
4.4.4 Schätzung des Mieteinnahmenstroms. 57
4.4.4.1 Entwicklung der Wohnraummieten. 58
4.4.4.2 Preisrechtliche Grundlagen. 60
4.4.4.2.1 Vergleichsmiete. 60
Inhaltsverzeichnis
4.4.4.2.2 Mietbegrenzungen außerhalb
des Vergleichsmietensystems. 61
4.4.4.2.3 Schlussfolgerungen für die Investitionsrechnung. 62
4.4.4.2.4 Besonderheiten bei Staffel- und Indexmietverträgen . 62
4.4.5 Nutzungsdauer. 62
4.4.6 Exkurs: Optimierung der Nutzungsdauer von Gebäuden. 63
4.4.7 Zinsfuß. 65
4.4.8 Liquidationserlös. 69
4.5 Probleme bei Investitionsrechnungen. 70
Das Konzept „Rendite"
5.1 Was heißt Wirtschaftlichkeit?. 77
5.2 Rentabilitätsberechnung. 78
5.3 Periodenbezug der Rendite. 79
5.4 Preisbildung bei Immobilien:
Dynamische Vermögenswertmethoden. 85
6.1 Kapitalwertmethode. 85
6.1.1 Bestimmung des Kapitalwertes. 85
6.1.2 Wahl des Diskontierungszinssatzes. 87
6.1.3 Vorteilhafügkeitskriterien. 89
6.1.4 Annahmen über den Kapitalmarkt und Vergleichbarkeit
von Kapitalwerten. 90
6.2 Vermögensendwertmethode/Horizontwertmethode. 91
6.2.1 Vermögensendwertmethode. 93
6.2.2 Vergleichbarkeit von Vermögensendwerten und Kapitalwerten. 93
6.2.3 Die Wahl der „richtigen" Zinssätze. 97
6.2.4 Horizontwertmethode. 98
Dynamische Zinssatzmethoden. 105
7.1 Interner Zinsfuß. 105
7.1.1 Definition. 105
7.1.2 Berechnung. 106
7-1.3 Fallstudie 1: Neubau einer Wohnanlage. 107
7.1.4 Absolute und relative Vorteilhaftigkeit. 117
7.1.5 Grenzen. 121
7.2 Vollständige Finanzpläne. 121
7.2.1 Anwendung bei variabel verzinslichen Krediten. 122
7.2.2 Anwendung bei Festsatzkrediten. 123
7.2.3 Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung. 124
7.2.4 Vorteilhaftigkeitskriterien. 125
7.2.5 Grenzen. 125
7.2.6 Fallstudie 2: Altbaumodernisierung. 127
Statische Einperiodenmodelle. 139
8.1 Annuitäten-Methode. 139
8.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung . 141
8.2.1 Idee der Kostenmiete. 141
Inhaltsverzeichnis
8.2.2 Berechnung der Kostenmiete. 142
8.2.2.1 Ansatz der Herstellungskosten. 142
8.2.2.2 Ansatz der Bewirtschaftungskosten. 143
8.2.2.3 Ansatz der Kapitalkosten_. 143
8.2.3 Berechnungsbeispiel Sozialer Wohnungsbau. 144
8.2.4 Funktionale Betrachtung der Preisvorschriften. 145
8.2.5 Berechnungsbeispiel frei finanzierter Wohnungsbau. 146
9 Berücksichtigung von Steuern. 151
9.1 Notwendigkeit der Berücksichtigung steuerlicher Effekte. 151
9.2 Probleme bei der Berücksichtigung steuerlicher Effekte. 152
9.3 Fallstudie 3: Steuerliche Folgen des Neubaus einer Wohnanlage. 153
9.4 Fallstudie 4: Steuerliche Folgen der Sanierung eines Denkmals. 160
10 Berücksichtigung von Förderprogrammen. 167
10.1 Fallstudie 5: Sanierung einer Altbauwohnung
mit KfW-Wohnraummodernisierungsprogramm. 168
10.2 Fallstudie 6: Neubau einer Wohnanlage mit Sozialwohnungen
in Nordrhein-Westfalen. 169
11 Berücksichtigung von Rückflüssen in fremder Währung. 177
12 Berücksichtigung von Risiko und Unsicherheit. 183
12.1 Verfahren der kritischen Werte. 184
12.2 Szenarioanalyse. 185
13 Quintessenz . 189
14 Literaturverzeichnis. 191
15 Sachverzeichnis . 195 |
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Verzeichnis der Abbildungen. 8
Verzeichnis der Tabellen. 9
Verzeichnis der Beispiele. 10
Literaturempfehlungen. 11
Einleitung. 13
1 Immobilien-Investition: Begriff und Zielmarkt. 15
1.1 Der Immobilienmarkt als Investmentziel. 15
1.2 Begriff der Immobilien-Investition. 17
2 Die Investoren: Motive und Beschränkungen. 21
3 Immobilien als Klasse von Anlageprodukten. 27
3.1 Heterogenes Angebot, Standortgebundenheit, lange Nutzungszeit. 27
3.2 Inelastisches Angebot. 27
3.3 Geringer Liquiditätsgrad. 29
3.4 Markuneffizienzen. 30
3.5 Hoher Verschuldungsgrad. 31
3.6 Aktives Investment. 32
3.7 Steuerliche Behandlung. 33
3.7.1 Planmäßige Gebäudeabschreibung. 33
3.7.1.1 Bemessungsgrundlage. 33
3.7.1.2 Höhe der AfA. 34
3.7.1.3 Lineare Abschreibung. 34
3.7.1.4 Degressive Abschreibung. 34
3.7.1.5 Erhöhte Abschreibung. 35
3.7.2 Behandlung von Veräußerungsgewinnen. 35
3.7.3 Steuerliche Gesamtbelastung der Unternehmen. 36
3.8 Warum also in Immobilien investieren?. 36
4 Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung. 41
4.1 Problemlösungsprozess der Investition. 41
4.2 Einteilung von Immobilien-Investitionen. 44
4.2.1 Auswirkungen auf die Bilanz. 44
4.2.2 Abgrenzung von Instandhaltung, Instandsetzung
und Modernisierung. 46
4.2.3 Mieterhöhung nach Modernisierung. 47
4.3 Vergleichbarkeit von Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten. 48
4.4 Eingangsgrößen der Investitionsrechnung. 52
4.4.1 Kapitaleinsatz. 52
4.4.2
4.4.3 Berücksichtigung der Betriebskosten des Objekts. 56
4.4.4 Schätzung des Mieteinnahmenstroms. 57
4.4.4.1 Entwicklung der Wohnraummieten. 58
4.4.4.2 Preisrechtliche Grundlagen. 60
4.4.4.2.1 Vergleichsmiete. 60
Inhaltsverzeichnis
4.4.4.2.2 Mietbegrenzungen außerhalb
des Vergleichsmietensystems. 61
4.4.4.2.3 Schlussfolgerungen für die Investitionsrechnung. 62
4.4.4.2.4 Besonderheiten bei Staffel- und Indexmietverträgen . 62
4.4.5 Nutzungsdauer. 62
4.4.6 Exkurs: Optimierung der Nutzungsdauer von Gebäuden. 63
4.4.7 Zinsfuß. 65
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4.5 Probleme bei Investitionsrechnungen. 70
Das Konzept „Rendite"
5.1 Was heißt Wirtschaftlichkeit?. 77
5.2 Rentabilitätsberechnung. 78
5.3 Periodenbezug der Rendite. 79
5.4 Preisbildung bei Immobilien:
Dynamische Vermögenswertmethoden. 85
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6.1.4 Annahmen über den Kapitalmarkt und Vergleichbarkeit
von Kapitalwerten. 90
6.2 Vermögensendwertmethode/Horizontwertmethode. 91
6.2.1 Vermögensendwertmethode. 93
6.2.2 Vergleichbarkeit von Vermögensendwerten und Kapitalwerten. 93
6.2.3 Die Wahl der „richtigen" Zinssätze. 97
6.2.4 Horizontwertmethode. 98
Dynamische Zinssatzmethoden. 105
7.1 Interner Zinsfuß. 105
7.1.1 Definition. 105
7.1.2 Berechnung. 106
7-1.3 Fallstudie 1: Neubau einer Wohnanlage. 107
7.1.4 Absolute und relative Vorteilhaftigkeit. 117
7.1.5 Grenzen. 121
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7.2.1 Anwendung bei variabel verzinslichen Krediten. 122
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8.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung . 141
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8.2.2 Berechnung der Kostenmiete. 142
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