Immobilienmarkt und Immobilienmanagement: Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienwirtschaft
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München
Vahlen
2005
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Geleitwort V
Vorwort VII
Abkürzungsverzeichnis XV
Abbildungsverzeichnis XIX
Tabellenverzeichnis XXI
1. Problemgeschichte des deutschen Immobilienmarktes (Sailer). . 1
1.1 Die historischen Bezüge der Immobilien Wirtschaft 1
1.1.1 Berlin ein signifikantes Beispiel 5
1.1.2 Der Beginn einer Umorientierung 8
1.1.3 Die Grundrententheorie als Erkenntnisbasis 11
1.1.4 Die Grundrente als Ärgernis 13
1.1.5 Theorie und Praxis sozialistischer Wohnungspolitik 17
1.1.6 Kritik an den Thesen der Boden und Wohnungsreformer 21
1.2 Die Problematisierung der Eigentumsgarantie 27
2. Rahmenbedingungen und Grundtatbestände des Immobilien¬
marktes (Sailer) 31
2.1 Der Boden als erschöpfbare Ressource 31
2.1.1 Konkurrierende Ansprüche 31
2.1.2 Gefährdungen des Bodens als Rohstoff 35
2.2 Nutzungskategorien der Boden als Standort 37
2.2.1 Arten der Standorte 38
2.2.2 Standortfaktorenqualität 39
2.2.3 Die Rolle potenzieller Standorte Standortentwicklung 42
2.3 Statistische Erhebungen zur Flächennutzung 43
2.3.1 Tatsächliche Flächennutzung 43
2.3.2 Geplante Flächennutzung 49
2.4 Das Problem der Begrenzung von Markträumen 54
2.4.1 Amtliche Strukturebenen und Immobilienmarkt 54
2.4.2 Zentrale Orte und Immobilienmarkt 56
2.4.3 Raumprägungen nach Verdichtungsgrad und Immobilienmarkt ... 57
2.4.4 Immobilienmarkträumliche Gemeindegruppen auf Preisniveaubasis 60
2.5 Marktkennzahlen 61
2.5.1 Kennzahlen der Marktdeterminanten 61
2.5.2 Dichtemaße als raumbedeutsames Kennzahlensystem 65
2.5.3 Kennzahlen immobilienwirtschaftlicher Determinanten und
Einflussfaktoren 68
2.5.4 Großstädtische Immobilienpreise 70
2.5.5 Zukunftstrends 77
2.5.5.1 Das Problem des demographischen Wandels 77
2.5.5.2 Das Problem der Deindustrialisierung 81
2.6 Rechtliche Rahmenbedingungen der Bauleitplanung 83
X Inhaltsverzeichnis
2.6.1 Raumordnungsinstanzen und Raumkompetenzen der
Europäischen Union 83
2.6.2 Raumordnungsinstanzen und Raumkompetenzen auf Bund und
Länderebene 84
2.6.3 Bauleitplanung Rechtsgrundlage und Begrenzung immobilien¬
wirtschaftlicher Aktivitäten 86
2.6.4 Bodenordnung und Erschließung 89
2.6.4.1 Bodenordnung 89
2.6.4.2 Erschließung 90
Literatur zu den Kapiteln 1 und 2 91
3. Immobilienmanagement (Bach) 97
3.1. Begriffsdefinitionen: Nur für den Theoretiker von Interesse? 98
3.1.1 Immobilienmanagement Management von Immobilien
Management in der Immobilienwirtschaft 98
3.1.2 Managementmethoden und Managementschulen Hauptströ¬
mungen der Management Lehre 103
3.1.2.1 Die Klassiker des Managements 103
3.1.2.2 Verhaltenswissenschaftliche Schule 104
3.1.2.3 Die quantitativ mathematisch orientierte Schule 105
3.1.2.4 Systemtheoretische Ansätze 106
3.1.3 Managementtheorien, modelle, techniken, schulen: Werkzeuge
für den Erfolg des Immobilienmanagements in der Immobilien¬
wirtschaft 107
3.1.4 Managementtheorien, Lehren, Konzepte: Hilfen für die Praxis? ... 109
3.1.5 Balanced Scorecard 113
3.1.6 Customer Relationship Management 115
3.1.7 Prozessverbesserung Business Process Reengineering (BPR)
Prozessmanagement 116
3.1.8 Enterprise Resource Planning (ERP) 119
3.1.9 Outsourcing 120
3.1.10 Benchmarking 120
3.1.11 Portfolio Analyse/Portfolio Management 123
3.1.12 E Commerce 125
3.1.13 Franchising 125
3.1.14 Szenario Technik 126
3.1.15 Unique Selling Proposition (USP) 126
3.1.16 Unternehmensethik 127
3.2 Immobilienmanagement 129
3.2.1 Immobilienmanagement und Immobilienbewirtschaftung:
Ein traditioneller Begriff 131
3.2.2 Immobilienmanagement und Facility Management 133
3.2.3 Immobilienmanagement und Projektmanagement 138
3.2.4 Immobilienmanagement und Corporate Real Estate Management
Liegenschaftsverwaltung Public Real Estate Management 140
3.2.5 Immobilienmanagement und Hausverwaltung 143
3.2.6 Real Estate Investment Management 145
Inhaltsverzeichnis XI
3.3 Strukturmerkmale immobilienwirtschaftlicher Unternehmen und
Immobilienmanagement 146
3.3.1 Unternehmensgröße und Immobilienmanagement 147
3.3.2 Genossenschaftliche Organisationsform und Immobilienmana¬
gement 150
3.3.3 Institutionelle Investoren und Immobilienmanagement 150
3.3.4 Der „Haus und Grundbesitzer und Immobilienmanagement .... 151
3.3.5 Wohnungseigentümerschaft nach WEG und Immobilienmanagement 154
3.4 Ausgewählte Aspekte des Immobilienmanagements 154
3.4.1 Die Bedeutung der DV gestützten Informationssysteme im und für
das Immobilienmanagement 154
3.4.2 Die Bedeutung des Human Faktors im Immobilienmanagement ... 156
3.4.3 Qualifikation und Professionalisierung des Immobilienmanage¬
ments: Staatliche Regelung versus freiwilliger Verbandsorganisation 159
3.4.4 Produktprofilierung im Immobilienmanagement 163
3.4.5 Immobilieneigentum zur Altersvorsorge: Die zentrale Bedeutung
des Immobilienmanagements 163
3.4.6 Investitionsrechnung, Finanzierung, Steuern, Bewertung 166
Literatur zum Kapitel 3 170
4. Public Private Partnerships im Lichte der ökonomischen
Vertragstheorie (Ottmann) 179
4.1 Einleitung 179
4.2 Vertragliche Gestaltungen 180
4.2.1 Die Vertragspartner 180
4.2.2 Vertragsinhalte und Vertragszweck 181
4.2.3 Beteiligungsverhältnisse 183
4.2.4 Vertragliche Ausprägungen der Public Private Partnership 185
4.2.4.1 Vertragsform 185
4.2.4.2 Entscheidungsbefugnisse 185
4.2.4.3 Kontrollgremium 186
4.2.4.4 Übernahme der Kosten und Risiken 186
4.2.4.5 Gewinnverteilung 187
4.2.4.6 Dauer des Vertrages 187
4.3 Projektablauf innerhalb einer PPP 189
4.4 Die Prinzipal Agenten Theorie als Beurteilungsmaßstab der
„Public Private Partnerships 191
4.4.1 Die Motivlage der Vertragsparteien 191
4.4.2 Die einzelnen Fallkonstellationen des Prinzipal Agenten Modells . 193
4.5 Der spieltheoretische Ansatz zur Beurteilung der Public Private
Partnerships 197
4.5.1 Grundsätzliche Überlegungen zur Spieltheorie 197
4.5.2 Public Private Partnerships im Lichte der spieltheoretischen
Kooperation 199
4.6 Exkurs: Maßnahmeträgerschaft in der Messestadt München Riem . 205
4.6.1 Die städtebauliche Entwicklung in München Riem 205
4.6.2 Das Public Private Partnership Modell für die „Neue Messe Riem 206
XII Inhaltsverzeichnis
4.6.3 Die Analyse der Verhaltensregeln im Rahmen der Messestadt
München Riem anhand der Prinzipal Agenten Theorie und der
Spieltheorie 208
4.7 Zusammenfassung 214
5. Die Teilmärkte des Immobilienmarktes (Unterreiner) 217
5.1 Einführung 217
5.2 Die Akteure auf dem Immobilienmarkt 218
5.2.1 Eigentümer 219
5.2.1.1 Die öffentliche Hand 219
5.2.1.2 Wohnungsunternehmen 220
5.2.1.3 Post, Telekom und Bahn 221
5.2.1.4 Unternehmen 222
5.2.1.5 Private Haushalte 228
5.2.2 Nutzer 229
5.2.3 Investoren 231
5.2.4 Dienstleister 238
5.2.4.1 Bauträger und Projektentwickler 238
5.2.4.2 Finanzierer 240
5.2.4.3 Makler 242
5.2.4.4 Facility Manager 243
5.2.5 Verbände und Organisationen 246
5.3 Teilmärkte nach Nutzungsarten 248
5.3.1 Einführung 248
5.3.2 Wohnimmobilien 250
5.3.3 Gewerbeimmobilien 252
5.3.4 Betreiberimmobilien 257
5.4 Räumliche Teilmärkte 258
5.5 Teilmärkte nach Vertragsarten 259
5.5.1 Einführung 259
5.5.2 Kauf 260
5.5.3 Miete 260
5.5.4 Pacht 260
5.5.5 Leasing 261
5.5.6 Public Private Partnership 262
5.6 Lebenszyklusbetrachtung 265
5.7 Transparenz und Datenverfügbarkeit 267
5.7.1 Einführung 267
5.7.2 Definition 269
5.7.3 Öffentliche Statistiken 269
5.7.4 Marktberichte und Exposes 271
Literatur zum Kapitel 5 274
6. Preisbildung, Standortverhalten und Stadtentwicklung
(Ottmann) 277
6.1 Einführung 277
6.2 Merkmalsbestimmung der Immobilie 278
6.3 Das Angebotsverhalten auf dem Immobilienmarkt 280
Inhaltsverzeichnis XIII
6.4 Das Nachfrageverhalten auf dem Immobilienmarkt 287
6.4.1 Wohnungsnachfrage 287
6.4.2 Gewerbliche Immobiliennachfrage 291
6.5 Der Gleichgewichtspreis und die vor und nachgelagerten Märkte
des Immobilienmarktes 293
6.6 Das Standortverhalten der Wirtschaftssubjekte 303
6.6.1 Die Standortentscheidung von Unternehmen 303
6.6.2 Die Standortentscheidung der privaten Haushalte 309
6.7 Stadtentwicklung und Stadtstruktur 314
6.8 Der staatliche Einfluss auf die Stadtentwicklung 319
6.9 Preisentwicklung im Langfristvergleich 327
6.10 Zusammenfassung 330
Literatur zu den Kapiteln 4 und 6 331
Stichwortverzeichnis 335
Die Autoren 343
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