Verfügbarkeit: Outsourcing in der Immobilienwirtschaft

Outsourcing in der Immobilienwirtschaft: [Facility Management]

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Bibliographische Detailangaben
1. Verfasser:	Hellerforth, Michaela (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Berlin [u.a.] Springer 2004
Schlagworte:	Outsourcing Facility-Management Immobilienwirtschaft
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
Beschreibung:	XV, 311 S. graph. Darst.
ISBN:	9783540441663 3540441662

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Datensatz im Suchindex

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS ABKUERZUNGSVERZEICHNIS ............................................................ XIII 1 EINLEITUNG ........................................................................ 1 1.1 EINFUEHRUNGSBEISPIEL........................................................ 1 1.2 KLARHEIT IN DEN BEGRIFFEN ALS ENTSCHEIDUNGSVORAUSSETZUNG............ 1 1.3 OUTSOURCING UND KERNGESCHAEFT............................................ 3 2 SPEKTRUM DES OUTSOURCINGS UND BETRACHTUNG EINIGER ORGANISATIONS- FORMEN ............................................................................ 7 2.1 FORMEN DES OUTSOURCINGS ................................................. 7 2.2 UEBER DEN TELLERRAND BLICKEN: ES MUSS NICHT IMMER OUTSOURCING SEIN 9 2.3 ORGANISATION DES OUTSOURCINGS ........................................... 10 2.3.1 AUFGABEN- UND KOMPETENZUMFANG DER ABTEILUNGEN IM STATUS QUO......................................................... 10 2.3.2 DEZENTRALE UND ZENTRALE AUFGABENERFUELLUNG UND AUSWIRKUNGEN AUF DAS OUTSOURCING............................ 11 2.3.2.1 DEZENTRALE ORGANISATIONSLOESUNGEN ............................. 11 2.3.2.2 VOLLUMFAENGLICHE ZENTRALE ORGANISATIONSLOESUNG DER IMMOBILIENFUNKTION ............................................. 13 2.3.2.3 MISCHFORMEN ..................................................... 15 2.3.2.4 SHARED-SERVICE-ORGANISATION UND MATRIXORGANISATION ....... 18 2.3.2.5 RESUEMEE .......................................................... 20 2.3.3 WELCHE FORMEN DES OUTSOURCINGS SIND MOEGLICH?............. 21 2.3.4 DAS A UND O: KOSTEN RICHTIG ERFASSEN UND VERRECHNEN....... 22 2.3.4.1 KOSTEN TRANSPARENT MACHEN: WIE GEHT DAS?.................... 22 2.3.4.2 ZUSAMMENHANG ZWISCHEN DEM FINDEN ADAEQUATER VERRECHNUNGSPREISE UND DER KOSTENRECHNUNG UND DEM CONTROLLING IM UNTERNEHMEN ................................... 23 2.3.5 OUTSOURCING-FORMEN NAEHER BETRACHTET ......................... 27 2.3.5.1 UEBERBLICK UEBER COST-CENTER, PROFIT-CENTER UND INVESTMENT- CENTER ............................................................. 27 2.3.5.2 PROFIT- UND COST-CENTER IM VERGLEICH.......................... 28 2.3.5.3 RESUEMEE .......................................................... 29 2.3.6 WEITERE LOESUNGEN FUER DAS OUTSOURCING........................ 30 2.3.6.1 MANAGEMENT-BUY-OUT (MBO) ................................. 30 2.3.6.2 GRUENDUNG EINER TOCHTERGESELLSCHAFT ........................... 31 2.3.7 GRUENDUNG EINER BETEILIGUNGSGESELLSCHAFT...................... 33 2.3.7.1 EINFUEHRUNG........................................................ 33 2.3.7.2 JOINT VENTURES .................................................... 34 2.3.8 RESUEMEE .......................................................... 35 VIII INHALTSVERZEICHNIS 2.3.9 MOEGLICHKEITEN DER BETRIEBLICHEN NEUSTRUKTURIERUNG AUSSERHALB DES UMWANDLUNGSGESETZES ......................... 36 2.3.9.1 BETRIEBSTEILUEBERTRAGUNG......................................... 36 2.3.9.2 DAS ANWACHSUNGSMODELL * EINE MOEGLICHE GESELLSCHAFTSRECHTLICHE KONSTRUKTION .......................... 36 2.3.10 DAS UMWANDLUNGSGESETZ UND SEINE ANWENDUNG BEI GESELLSCHAFTSRECHTLICHEN VERAENDERUNGEN ...................... 37 2.3.10.1 EINFUEHRUNG UND GRUNDLAGEN ................................... 37 2.3.10.2 WAS STECKT HINTER DEM BEGRIFF UMWANDLUNG? ............. 37 2.3.10.3 ABLAUF EINER UMWANDLUNG ..................................... 50 2.3.10.4 STEUERRECHTLICHE BESONDERHEITEN BEI UMWANDLUNGS- VORGAENGEN........................................................ 50 2.3.11 ECHTES OUTSOURCING HEISST OUTSOURCING DURCH FREMDVERGABE .................................................. 51 2.3.12 WAS IST DER BESTE WEG FUER DAS EIGENE UNTERNEHMEN?........ 51 3 DIE OUTSOURCING-ENTSCHEIDUNG FAELLEN: MOTIVE UND PROBLEME .......... 55 3.1 ARGUMENTE FUER UND GEGEN DAS OUTSOURCING ............................. 55 3.2 VERTRAUEN ODER KONTROLLE: DIE PRINZIPAL-AGENT-THEORIE .............. 59 3.3 CHECKLISTEN ZUR ENTSCHEIDUNGSUNTERSTUETZUNG ........................... 60 3.4 EINIGE TIPPS ............................................................... 65 4 WAS IST AUSSER DEM VERTRAG BEI DER OUTSOURCING-ENTSCHEIDUNG ZU BEACHTEN? ........................................................................ 67 4.1 ENTSCHEIDUNGEN IN BEZUG AUF DIE FREMDVERGABE....................... 67 4.1.1 BEISPIEL: FREMDVERGABE DER HAUSMEISTERLEISTUNGEN ......... 67 4.1.2 MATRIX ZUR ENTSCHEIDUNGSUNTERSTUETZUNG ...................... 69 4.2 ERMITTLUNG DER WICHTIGSTEN GRUNDLAGEN FUER EINEN FM-VERTRAG ....... 70 4.2.1 AUSWAHL DER GEWUENSCHTEN FACILITY-MANAGEMENT-FUNKTIONEN 70 4.2.2 OUTSOURCING UND PROJEKTMANAGEMENT ......................... 73 4.2.3 PRAKTISCHE VORGEHENSWEISE IM PROJEKTMANAGEMENT......... 74 4.3 EIN BEISPIEL ZUR AUSWAHL GEEIGNETER VERTRAGSPARTNER ................. 77 4.4 DER PROZESS DER FREMDVERGABE........................................... 78 4.4.1 ALLGEMEINES ..................................................... 78 4.4.2 VERTRAUEN IST GUT, KONTROLLE IST BESSER......................... 79 4.4.3 DIE BERUECKSICHTIGUNG DER MITARBEITER UND DER KUNDEN BEI DER FREMDVERGABE VON LEISTUNGEN ............................ 80 4.5 DRUM PRUEFE, WER SICH BINDET: EINIGE TIPPS ZUR AUSWAHL DES OUTSOURCING-PARTNERS...................................................... 84 4.5.1 EINLEITUNG ........................................................ 84 4.5.2 DIE EINZELNEN SCHRITTE DER PARTNERWAHL ....................... 85 4.5.2.1. ERSTER SCHRITT: KONKRETISIERUNG DER ZIELVORSTELLUNGEN ....... 85 4.5.2.2 ZWEITER SCHRITT: GROBAUSWAHL UND ERSTE BEWERTUNG ......... 85 4.5.2.3 KRITERIEN, DIE BEI DER ANBIETERAUSWAHL HELFEN................ 86 4.5.2.4 EXKURS: REFERENZEN ............................................. 87 4.5.2.5 DRITTER SCHRITT: SCHAERFE GEWINNEN.............................. 89 4.5.2.6 VIERTER SCHRITT: AUFFORDERUNG ZUR ANGEBOTSABGABE UND WEITERE EINENGUNG DES BEWERBERKREISES...................... 92 INHALTSVERZEICHNIS IX 4.5.2.7 FUENFTER SCHRITT: ENDGUELTIGE PARTNERAUSWAHL UND VERTRAGS- VERHANDLUNGEN.................................................... 94 4.5.3 AUSSCHREIBUNGEN RICHTIG HANDHABEN ........................... 95 4.5.3.1 AUSSCHREIBUNG: JA ODER NEIN? ................................... 95 4.5.3.2 AUSSCHREIBUNG, ABER WIE?....................................... 97 4.5.3.3 AUSSCHREIBUNGSVERFAHREN ....................................... 97 4.5.3.4 OEFFENTLICHE AUSSCHREIBUNG GEMAESS DER VOB .................. 98 4.5.3.5 OEFFENTLICHE AUSSCHREIBUNG GEMAESS DER VOL (VERDINGUNGS- ORDNUNG FUER LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN)..................... 99 4.5.3.6 VERGABE VON FREIBERUFLICHEN DIENSTLEISTUNGEN, INSBESONDERE ARCHITEKTEN- UND INGENIEURLEISTUNGEN (VOF) ................. 99 4.5.3.7 ZUSAMMENFASSUNG: GEREGELTE BEREICHE DES OEFFENTLICHEN AUFTRAGWESENS UND ZU BEACHTENDE SCHWELLENWERTE .......... 101 4.5.3.8 DAS VERGABEVERFAHREN IM UEBERBLICK........................... 10 1 4.5.3.9 RESUEMEE .......................................................... 106 4.5.4 BESONDERHEITEN BEI DER AUSWAHL VON IT-SYSTEMEN........... 107 4.6 AUFTRAGSAKQUISITION AUS DER SICHT DES ANBIETERS ........................ 108 4.6.1 WICHTIGER FAKTOR FUER DIE AUSWAHL POTENZIELLER AUFTRAGGEBER 108 4.6.2 WIE ERFOLGT EINE AUFTRAGSAKQUISITION, UND WIE KANN MAN SIE PLANEN?............................................................ 109 4.6.3 DIE PRAXIS DER AUFTRAGSAKQUISITION............................. 110 4.6.4 BEISPIEL FUER DIE KOSTEN DER TEILNAHME AN EINER AUSSCHREIBUNG ................................................... 112 5 VERTRAGSUMFELD .................................................................. 114 5.1 EINLEITUNG ................................................................... 114 5.2 RECHTLICHES UMFELD IM UEBERBLICK ........................................ 115 5.3 OEFFENTLICH-RECHTLICHES UMFELD ............................................ 116 5.4 GESELLSCHAFTSRECHTLICHES UMFELD.......................................... 118 5.4.1 EXKURS: BEDEUTUNG DER RECHTSFORM ............................ 118 5.4.2 AUSWIRKUNGEN DER RECHTSFORM AUF DIE OUTSOURCING- ENTSCHEIDUNG ..................................................... 122 5.5 ARBEITSRECHTLICHES UMFELD ................................................ 124 5.5.1 MITARBEITERRECHTE................................................. 124 5.5.2 VORAUSSETZUNG FUER DIE ARBEITSRECHTLICHEN FOLGEN: TEILBETRIEBSUEBERGANG ............................................ 128 5.5.3 AUSWIRKUNGEN AUF DIE MITARBEITER SOWIE ALTE UND NEUE ARBEITGEBER ....................................................... 129 5.5.3.1 EINFUEHRUNG........................................................ 129 5.5.3.2 AUSWIRKUNGEN AUF DIE MITARBEITER ............................. 129 5.5.3.3 AUSWIRKUNGEN AUF DEN VERAEUSSERER............................. 130 5.5.3.4 AUSWIRKUNGEN AUF DEN UEBERNEHMENDEN BETRIEB .............. 131 5.5.3.5 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN FUER DEN UEBERNEHMENDEN BETRIEB . 133 5.5.3.6 GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN FUER DEN VERAEUSSERNDEN BETRIEB .... 134 5.5.3.7 VERSCHMELZUNGEN ................................................ 136 5.5.3.8 SPALTUNG .......................................................... 136 5.5.3.9 FORMWECHSEL ..................................................... 137 5.5.3.10 BETRIEBSUEBERGANG IM BETRIEBSVERFASSUNGSGESETZ UND DIE FRAGE, WANN DER BETRIEBSRAT BETEILIGT WERDEN MUSS........... 137 X INHALTSVERZEICHNIS 5.6 STEUERRECHTLICHES UMFELD................................................. 138 5.6.1 GRUNDLAGEN ...................................................... 138 5.6.2 ERFASSEN DER STEUERLICHEN PROBLEMATIK ........................ 141 5.6.3 STEUERLICHE FOLGEN BEIM KAUF VON WIRTSCHAFTSGUETERN (ASSET DEAL) ................................................... 145 5.6.4 STEUERLICHE FOLGEN BEIM ERWERB VON ANTEILEN AN KAPITAL- GESELLSCHAFTEN (SHARE DEAL).................................. 148 5.6.5 UEBERBLICK UEBER DIE STEUERLICHEN FOLGEN DER UMWANDLUNG .. 150 5.6.6 EINIGE STEUERLICHE FOLGEN DER VERSCHMELZUNG ............... 151 5.6.6.1 VON EINER KAPITALGESELLSCHAFT AUF EINE PERSONENGESELLSCHAFT 151 5.6.6.2 VON EINER KAPITALGESELLSCHAFT AUF EINE ANDERE KAPITALGESELLSCHAFT.............................................. 152 5.6.7 STEUERLICHE FOLGEN DER SPALTUNG............................... 153 5.6.8 STEUERLICHE FOLGEN DER VERMOEGENSUEBERTRAGUNG .............. 153 5.6.9 STEUERLICHE FOLGEN DES FORMWECHSELS ........................ 154 5.6.10 EINIGE WEITERE STEUERLICHE BESONDERHEITEN UND PRAXISPROBLEME IM UEBERBLICK.................................. 154 5.6.10.1 WERTANSATZ ....................................................... 154 5.6.10.2 UEBERNAHMEFOLGEGEWINN ........................................ 155 5.6.10.3 STEUERLICHER UEBERTRAGUNGSSTICHTAG............................. 155 5.6.11 EINIGE BESONDERHEITEN BEI DER UEBERTRAGUNG VON EINEM EINZELUNTERNEHMEN AUF EINE KOERPERSCHAFT.................... 156 5.6.11.1 ALLGEMEINE GESTALTUNGSMOEGLICHKEITEN UND DEREN FOLGEN... 156 5.6.11.2 STEUERLICHE FOLGEN FUER DEN EINBRINGENDEN.................... 158 5.6.11.3 SONSTIGE STEUERLICHE FOLGEN .................................... 159 5.6.12 STEUERLICHE FOLGEN BEIM EXTERNEN OUTSOURCING .............. 159 5.7 WEITERE BETROFFENE PERSONEN ODER RECHTE VON PERSONEN .............. 160 6 VERTRAGSRECHTLICHE BESONDERHEITEN BEI OUTSOURCING-VERTRAEGEN ....... 162 6.1 EINFUEHRUNG ................................................................. 162 6.2 VERTRAGSTYPEN.............................................................. 162 6.2.1 ALLGEMEINES ..................................................... 162 6.2.2 GEMISCHTE VERTRAEGE............................................. 165 6.2.3 ABGRENZUNG DER OUTSOURCINGVERTRAEGE GEGENUEBER DER ARBEIT- NEHMERUEBERLASSUNG ............................................. 167 6.2.4 GEFAHR DER SCHWARZARBEIT IM RAHMEN VON OUTSOURCING- VERTRAEGEN ........................................................ 169 6.2.5 ABGRENZUNG DER SCHEINSELBSTAENDIGKEIT VON OUTSOURCING- VERTRAEGEN ........................................................ 169 6.2.6 ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN (AGB) UND IHRE BEDEUTUNG ....................................................... 170 6.2.6.1 EINORDNUNG UND BEDEUTUNG DER AGB FUER OUTSOURCING- VERTRAEGE.......................................................... 170 6.2.6.2 BEGRIFF............................................................ 171 6.2.6.3 DIE VOB/B ...................................................... 172 6.2.6.4 EINBEZIEHUNGSKONTROLLE......................................... 172 6.2.6.5 INHALTSKONTROLLE.................................................. 173 6.2.6.6 MOEGLICHKEITEN DER UMGEHUNG DER AGBG-REGELUNGEN ..... 174 6.3 VERTRAGSSTRUKTUR UND VERTRAGSINHALT ..................................... 175 INHALTSVERZEICHNIS XI 6.3.1 NICHT NUR JURA, SONDERN ES ZAEHLEN HINTERGRUND UND MOTIVE . 175 6.3.2 EINIGE ANMERKUNGEN ZUR VERTRAGSSTRUKTUR .................... 175 7 DIE EINZELNEN VERTRAGSKLAUSELN ............................................... 184 7.1 DIE VERTRAGSPARTNER ........................................................ 184 7.2 DIE VORBEMERKUNGEN BZW. DIE PRAEAMBEL................................ 184 7.3 DIE VERTRAGSGRUNDLAGEN ................................................... 185 7.3.1 EINFUEHRUNG........................................................ 185 7.3.2 WELCHE UNTERLAGEN SOLLEN IN EINEN OUTSOURCING-VERTRAG EINBEZOGEN WERDEN? ............................................. 186 7.3.3 ZU BEACHTENDE GESETZE, VERORDNUNGEN UND VORSCHRIFTEN.... 187 7.3.4 ZU BEACHTENDE TECHNISCHE NORMEN UND REGELWERKE ......... 188 7.3.5 ZULASSUNGEN UND GENEHMIGUNGEN ............................. 216 7.4 DER VERTRAGSGEGENSTAND ................................................... 217 7.4.1 EINLEITUNG: HAUPT- UND NEBENPFLICHTEN........................ 217 7.4.2 DIE LEISTUNGSBESCHREIBUNG ..................................... 217 7.4.3 QUALITAET * SERVICE-LEVEL-AGREEMENTS.......................... 230 7.4.4 WEITERE FESTLEGUNGEN IN BEZUG AUF DEN VERTRAGSGEGENSTAND 231 7.4.5 MASSNAHMEN IM INTERESSE BEIDER VERTRAGSPARTNER ............. 233 7.4.6 ZUGESICHERTE EIGENSCHAFTEN..................................... 233 7.5 LEISTUNGSAENDERUNGEN, MEHRLEISTUNGEN, MINDERLEISTUNGEN ............. 233 7.6 UEBERNAHMEN DURCH DEN AUFTRAGNEHMER.................................. 235 7.6.1 EINFUEHRUNG........................................................ 235 7.6.2 PERSONAL........................................................... 235 7.6.3 VERTRAEGE UND RECHTE............................................. 236 7.6.4 UEBERNAHME VON EIGENTUM DES AUFTRAGGEBERS................. 236 7.6.5 EXKURS: DROHENDER EIGENTUMSVERLUST.......................... 237 7.7 UNTERBEAUFTRAGUNG DURCH DEN AUFTRAGNEHMER........................... 238 7.8 VERTRAGSKOORDINATION ...................................................... 238 7.9 PFLICHTEN DES AUFTRAGGEBERS............................................... 239 7.9.1 WARUM PFLICHTEN FESTLEGEN?..................................... 239 7.9.2 MITWIRKUNGSPFLICHTEN............................................ 240 7.9.3 BEREITSTELLUNG VON RAEUMEN, FLAECHEN, ENERGIEN, GERAETEN UND MATERIAL...................................................... 240 7.9.4 WEITERE PFLICHTEN ................................................ 241 7.10 BESONDERE PFLICHTEN DES AUFTRAGNEHMERS................................ 242 7.10.1 WELCHE PFLICHTEN SOLLTE MAN FESTLEGEN?........................ 242 7.10.2 BESONDERE VERHALTENSWEISEN AUF DEM GELAENDE DES AUFTRAGGEBERS .................................................... 245 7.10.3 PERSONALEINSATZ DES AUFTRAGNEHMERS, PERSONALTAUSCH UND PERSONALABLEHNUNG............................................... 247 7.11 FRISTEN UND TERMINE ....................................................... 248 7.11.1 EINFUEHRUNG........................................................ 248 7.11.2 VERTRAGSSTRAFEN ................................................... 249 7.11.3 UNMOEGLICHKEIT ................................................... 249 7.12 ERFUELLUNG DER LEISTUNGSPFLICHT ............................................ 250 8 VERTRAGSVERHANDLUNG, -MANAGEMENT UND VERTRAGSCONTROLLING .......... 251 8.1 EINFUEHRUNG.................................................................. 251 XII INHALTSVERZEICHNIS 8.2 VERTRAGSVORBEREITUNG UND -PLANUNG ..................................... 253 8.3 VERTRAGSDESIGN............................................................. 258 8.3.1 EINFUEHRUNG: EINIGE GRUNDLAGEN ............................... 258 8.3.2 ALLGEMEINE GESTALTUNGSGRUNDSAETZE............................ 259 8.3.3 SPRACHE IN VERTRAEGEN ........................................... 261 8.4 VERTRAGSVERHANDLUNG UND -ORGANISATION ................................. 262 8.4.1 BEGRIFF UND GRUNDLAGEN ........................................ 262 8.4.2 ASPEKTE DES VERHANDLUNGSPROZESSES .......................... 263 8.4.3 VERTRAGSVERHANDLUNGEN EFFIZIENT FUEHREN ...................... 263 8.4.4 VERHANDLUNGSORGANISATION...................................... 265 8.4.5 TERMINPLANUNG IM RAHMEN DER VERTRAGSORGANISATION....... 266 8.4.6 WEITERE MOEGLICHKEITEN DER TERMINPLANUNG .................. 268 8.5 VERTRAGSDURCHFUEHRUNG UND -MANAGEMENT IM ENGEREN SINN............ 269 8.5.1 AUFGABEN DER VERTRAGSDURCHFUEHRUNG UND DES -MANAGEMENTS 269 8.5.2 VERTRAGSMANAGEMENT IM ENGEREN SINN........................ 271 8.5.3 PRAEVENTIVE MASSNAHMEN ZUR REDUKTION DES STREITRISIKOS .... 273 8.5.4 CLAIM-MANAGEMENT ODER PARTNERING: STREITKULTUR ZWISCHEN AUFTRAGEBER UND AUFTRAGNEHMER .............................. 276 8.5.4.1 BEGRIFFE .......................................................... 276 8.5.4.2 GRUENDE FUER CLAIMS .............................................. 276 8.5.5 CLAIMS ERKENNEN UND DAMIT UMGEHEN......................... 278 8.5.6 ABLAUF DES CLAIM-MANAGEMENTS .............................. 279 8.5.7 ANALYSE UND BEWERTUNG DER CLAIMS........................... 281 8.5.7.1 ALLGEMEINES ..................................................... 281 8.5.7.2 PRUEFUNGSSCHRITTE, DIE ZUR BEWERTUNG VON CLAIMS FUEHREN .... 281 8.5.7.3 BEWERTUNG DER CLAIMS .......................................... 282 8.5.8 VERHANDLUNG BZW. DURCHSETZUNG VON CLAIMS ................ 282 8.5.9 RESUEMEE ......................................................... 283 8.6 VERTRAGSCONTROLLING........................................................ 285 8.6.1 DEFINITIONEN ..................................................... 285 8.6.2 PROBLEME BEI DER BUDGETIERUNG UND KOSTENRECHNUNG FUER OUTSOURCING-LEISTUNGEN ........................................ 286 8.6.3 REGELKREISSYSTEM................................................ 287 8.6.4 MANAGEMENT BY EXCEPTION ..................................... 289 8.6.5 CONTROLLING ALS LANGFRISTIGE AUFGABE .......................... 290 8.6.5.1 GRUNDSAETZE....................................................... 290 8.6.5.2 CONTROLLING AB DER AUFTRAGSVERGABE ........................... 292 8.6.5.3 CONTROLLING WAEHREND DER WEITEREN LAUFZEIT DES OUTSOURCING- PROJEKTS .......................................................... 292 8.6.6 CONTROLLING UND QUALITAETS- UND WISSENSMANAGEMENT........ 294 8.7 DEN WECHSEL VORBEREITEN: DER SCHWERE WEG ZURUECK................... 295 8.7.1 BEISPIEL .......................................................... 295 8.7.2 BEURTEILUNG ...................................................... 296 9 RESUEMEE ........................................................................... 297 LITERATURVERZEICHNIS ............................................................... 302
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