Immobilie als Kapitalanlage: Messkonzepte zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Kapitalanlagen in Immobilien
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|---|---|
| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
Berlin
Logos-Verl.
2003
|
| Subjects: | |
| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Physical Description: | XVI, 282 S. graph. Darst. 21 cm |
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INHALTSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
.VIII
TABELLENVERZEICHNIS
.
IX
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS
.
XI
1.
EINFUEHRUNG
.
1
2.
ANLEGERZIELE
.
5
2.1
ABLEITUNG
DER
ANLEGERZIELE
.
5
2.2
RENTABILITAET
.
6
2.3
SICHERHEIT
.
8
2.4
LIQUIDIERBARKEIT
.
8
2.5
VERWALTBARKEIT
.
9
2.6
BEURTEILUNG
DER
ZIELBEZIEHUNGEN
.
10
3.
IMMOBILIE
ALS
ASSET
KLASSE
.
14
3.1
ANLAGEVARIANTEN
.
14
3.1.1
KLASSIFIZIERUNG
.
14
3.1.2
DIREKTANLAGEN
.
17
3.1.2.1
GRUNDSTUECKSBEGRIFF
NACH
BUERGERLICHEM
RECHT
.
17
3.1.2.2
INUNOBILIENARTEN
.
18
3.1.2.2.1
GEWERBEIMMOBILIEN
.
18
3.1.2.2.2
WOHNIMMOBILIEN
.
18
3.1.2.2.3
LAND
UND
FORSTWIRTSCHAFTLICHE
BETRIEBE
UND
FLAECHEN
.
19
3.1.2.3
EIGENSCHAFTEN
VON
IMMOBILIENDIREKTANLAGEN
.
20
3.1.2.4
KONSEQUENZEN
FUER
DEN
IMMOBILIENMARKT
.
22
3.1.3
INDIREKTE
ANLAGEN
.
23
3.2
ZUSAMMENFASSUNG
.
26
4.
RENDITEN
VON
IMMOBILIENANLAGEN
.
32
4.1
PROBLEME
BEI
DER
ERMITTLUNG
VON
IMMOBILIENRENDITEN
IN
DER
PRAXIS
.
32
4.1.1
BERECHNUNGSMETHODIK
.
32
4.1.1.1
RENDITEMASSE
.
32
4.1.1.2
RENDITESPEZIFISCHE
FAKTOREN
.
33
4.1.2
DATENVERFUEGBARKEIT
.
34
4.1.3
GENERALISIERUNG
DER
ERGEBNISSE
.
35
4.2
ANSAETZE
ZUR
ERMITTLUNG
VON
IMMOBILIENRENDITEN
.
35
4.2.1
PERIODENRENDITE
.
35
4.2.1.1
BRUTTOANFANGSRENDITE
.
37
4.2.1.2
NETTOANFANGSRENDITE
.
37
4.2.1.3
BEURTEILUNG
ALS
MASS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
RENDITEBERECHNUNG
.
38
4.2.2
TOTALRENDITE
.
38
4.2.2.1
INTERNE
RENDITE
.
39
4.2.2.2
BEURTEILUNG
ALS
MASS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
RENDITEBERECHNUNG
.
41
4.2.2.3
BALDWIN-RENDITE
.
42
4.2.2.4
BEURTEILUNG
ALS
MASS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE RENDITEBERECHNUNG
.
47
4.2.2.5
VOLLSTAENDIGER
FINANZPLAN
.
48
4.2.2.5.1
VOFI-RENTABILITAET
ALS
ENTSCHEIDUNGSKRITERIUM
.
51
4.2.2.5.2
BEURTEILUNG
ALS
MASS
FUER
EINE
IMMOBILIENORIENTIERTE
RENDITEBERECHNUNG.
52
4.3
EINFLUSSFAKTOREN
AUF
DIE
RENDITEKENNZAHL
.
53
4.3.1
STEUER
.
53
4.3.1.1
VERMOEGENSZUORDNUNG
.
53
4.3.1.2
ERWEITERUNG
DES
GRUNDMODELLS:
ERTRAGSTEUEM
UND
ZUSATZSTEUEM
.
54
4.3.1.3
STAATLICHE
INVESTITIONSHILFEN
.
62
4.3.1.3.1
SONDERABSCHREIBUNGEN
.
64
4.3.1.3.2
INVESTITIONSZULAGEN
.
66
4.3.1.3.3
INVESTITIONSZUSCHUESSE
.
68
4.3.1.3.4 ZINSVERGUENSTIGUNGEN
.
72
4.3.1.4
BEDEUTUNG
DES
STEUERASPEKTS
FUER
IMMOBILIENINVESTITIONSENTSCHEIDUNGEN
.
73
N
4.3.2
KAPITALSTRUKTUR
.
74
4.3.3
INFLATION
.
79
4.3.3.1
GLEICHBLEIBENDE
INFLATIONSRATE
.
79
4.3.3.2
SCHWANKENDE
INFLATIONSRATE
.
80
4.3.4
WECHSELKURS
.
82
4.4
GEGENUEBERSTELLUNG
DER
ERGEBNISSE
.
84
4.4.1
YYKORREKTE"
RENDITEBERECHNUNG
.
85
4.4.2
GRAPHISCHE
DARSTELLUNG
.
87
5.
RISIKEN
VON
IMMOBIIIENANLAGEN
.
90
5.1
RISIKOBEGRIFF
UND
RISIKOVERSTAENDNISSE
.
90
5.1.1
KONZEPTION
UNTERSCHIEDLICHER
RISIKOVERSTAENDNISSE
.
90
5.1.2
TYPISIERUNG
DER
RISIKOVERSTAENDNISSE
.
91
5.2
RISIKOMESSUNG
DURCH
STATISTISCHE
VERTEILUNGSPARAMETER
.
93
5.2.1
ZWEISEITIGE
MOMENTE
.
93
5.2.1.1
ABWEICHUNGSWAHRSCHEINLICHKEIT
.
96
5.2.1.2
MITTLERE ABWEICHUNG
.
96
5.2.1.3
VARIANZ
.
96
5.2.1.4
STANDARDABWEICHUNG
.
97
5.2.1.5
SCHIEFE
.
98
5.2.1.6
WOELBUNG
.
99
5.2.2
EINSEITIGE
AUSFALLORIENTIERTE
MOMENTE
(LOWER
PARTIAL MOMENTS)
.
99
5.2.2.1
AUSFALLWAHRSCHEINLICHKEIT
.
101
5.2.2.2
MITTLERES
AUSFALLRISIKO
.
102
5.2.2.3
SEMIVARIANZ
.
102
5.2.2.4
AUSFALLSCHIEFE
UND
AUSFALLWOELBUNG
.
103
5.2.3
ZUORDNUNG
DER
RISIKOMASSE
ZU
DEN
RISIKOTYPEN
.
103
5.3
VERTEILUNGSANNAHMEN
.
105
5.4
RISIKOMESSUNG
UND
MODERNE
KAPITALMARKTTHEORIE
.
110
5.4.1
MODERNE PORTFOLIO
THEORIE
(MPT)
.
110
5.4.1.1
ANNAHMEN
UND
IHRE
GUELTIGKEIT
FUER
IMMOBILIENANLAGEN
.
111
IH
5.4.1.2
SYSTEMATISCHES
UND
UNSYSTEMATISCHES
RISIKO
.
113
5.4.1.3
KORRELATIONSKOEFFIZIENT
.
114
5.4.1.4
ANWENDUNG
DER
MPT
AUF
IMMOBILIENANLAGEN
.
116
5.4.2
CAPITAL
ASSET
PRICING
(CAPM)
.
118
5.4.2.1
ZUSAETZLICHE
ANNAHMEN
.
119
5.4.2.2
BETAFAKTOR
.
120
5.4.2.3
ANWENDUNG
DES
CAPM
AUF
IMMOBILIENANLAGEN
.
122
5.4.3
FAKTORMODELLE
.
125
5.4.3.1
ANNAHMEN
.
126
5.4.3.2
ANWENDUNG
DER
FAKTORMODELLE
AUF
IMMOBILIENANLAGEN
.
127
5.5
RISIKEN
VON
IMMOBILIENANLAGEN
IN
DER
PRAXIS
.
129
5.5.1
MARKTLICHE
RAHMENBEDINGUNGEN
.
130
5.5.1.1
MARKTRISIKO
.
130
5.5.1.1.1
MARKTAENDERUNGSRISIKO
.
130
5.5.1.1.2
ZINSAENDERUNGSRISIKO
.
134
5.5.1.1.3
WAEHRUNGSRISIKO
.
136
5.5.1.2
STANDORTRISIKO
.
136
5.5.1.2.1
TRENDPROGNOSEN
.
137
5.5.1.2.2
STANDORTFAKTOREN
.
139
5.5.1.2.3
MAKROSTANDORT
.
141
5.5.1.2.4
MIKROSTANDORT
.
146
5.5.1.3
RECHTSRISIKO
.
150
5.5.1.3.1
ZIVILRECHT
.
151
5.5.1.3.2
STEUERRECHT
.
153
5.5.2
OBJEKTSPEZIFISCHE
RISIKEN
.
154
5.5.2.1
ERTRAGSAUSFALLRISIKO
.
155
5.5.2.1.1
MIETAUSFALLRISIKO
.
155
5.5.2.1.2
MIETERBONITAET
.
157
5.5.2.1.3
ANSCHLUSSVERMIETUNGSRISIKO
.
159
5.5.2.1.4
INFLATIONSRISIKO
.
162
5.5.2.2
WERTAENDERUNGSRISIKO
.
163
IV
5.5.2.3
KOSTENRISIKO
.
165
5.5.3
ABSICHERUNGSINSTRUMENTE
.
166
5.5.4
VALUE-AT-RISK
(VAR)
.
168
5.5.5
IMMOBILIENMARKTRATING
.
170
5.6
DIVERSIFIKATIONSPOTENTIALE
VON
IMMOBILIENKAPITALANLAGEN
.
171
5.6.1
EMPIRISCHE
MASSE:
KORRELATIONSKOEFFIZIENT
UND
BETAFAKTOR
.
172
5.6.2
ASSET
ALLOKATION:
STRATEGISCHE
UND
TAKTISCHE
DIVERSIFIKATIONSSTRATEGIEN
.
173
5.6.2.1
INTRAASSET-ALLOKATION
.
176
5.6.2.1.1
BRANCHENBEZOGENE
ALLOKATION
.
176
5.6.2.1.2
GEOGRAPHISCHE
ALLOKATION
.
183
5.6.2.2
INTERASSET-ALLOKATION
.
190
5.6.2.3
AUSBLICK:
INTERTEMPORALE
ALLOKATION
.
197
5.6.3
ZUSAMMENFASSUNG
.
198
6.
LIQUIDIERBARKEIT
VON
IMMOBILIENANLAGEN
.
202
6.1
LIQUIDITAETSBEGRIFF.
.
202
6.2
OPERATIONALISIERUNG
.
203
6.2.1
ZEIT
UND
KOSTENKOMPONENTE
.
204
6.2.2
TRANSFORMATION
IN
EINE DIMENSION
.
204
6.2.3
LIQUIDIERBARKEITSKOSTEN
ALS
ZIELMASSSTAB
.
205
6.3
PROBLEME
DER
OPERATIONALISIERUNG BEI
IMMOBILIENANLAGEN
.
208
7.
VERWALTBARKEIT
VON
IMMOBILIENANLAGEN
.
213
7.1
OPERATIONALISIERUNG
.
213
7.1.1
ZEIT
UND
KOSTENKOMPONENTE
.
213
7.1.2
VERWALTBARKEITSKOSTEN
ALS
ZIELMASSSTAB
.
214
7.2
PROBLEME
DER
OPERATIONALISIERUNG
BEI
IMMOBILIENANLAGEN
.
215
7.2.1
DATENVERFUEGBARKEIT
.
215
7.2.2
ABGRENZUNGSPROBLEMATIK
.
216
V
8.
PERFORMANCEMESSUNG.
.
217
8.1
GUETEMASSE
.
218
8.1.1
SHARPE-MASS
.
218
8.1.2
TREYNOR-MASS
.
218
8.1.3
JENSEN-MASS
.
219
8.1.4
STYLE-ANALYSE
.
220
8.1.5
BEURTEILUNG
DER
GUETEMASSE
.
220
8.2
BENCHMARK
.
221
8.2.1
KRITERIEN
.
221
8.2.2
IMMOBILIENINDIZES
.
222
8.3
INDIZES
ALS
BENCHMARK
FUER
UNVEBRIEFTE
IMMOBILIENANLAGEN
.
223
8.3.1
DEUTSCHER
IMMOBILIEN
INDEX
(DIX)
.
224
8.3.1.1
INDEXBILDUNG
.
224
8.3.1.2
BENCHMARKFUNKTION
FUER
DEN
DEUTSCHEN
IMMOBILIENMARKT
.
225
8.3.2
NCREIF PROPERTY INDEX
(NPI)
.
226
8.3.2.1
INDEXBILDUNG
.
227
8.3.2.2
BENCHMARKFUNKTION FUER
DEN
AMERIKANISCHEN
IMMOBILIENMARKT
.
229
8.4
INDIZES
ALS
BENCHMARK
FUER
VEBRIEFTE
IMMOBILIENANLAGEN
.
229
8.4.1
E&G-DEUTSCHER
IMMOBILIENAKTIENINDEX
(DIMAX)
.
230
8.4.1.1
INDEXBILDUNG
.
230
8.4.1.2
BENCHMARKFUNKTION FUER
DEN
DEUTSCHEN
IMMOBILIENMARKT
.
232
8.4.2
E&G-EUROPEAN
PROPERTY
STOCK
INDEX
(EPIX)
30
UND
50
.
235
8.4.2.1
INDEXBILDUNG
.
235
8.4.2.2
BENCHMARKFUNKTION FUER
DEN
EUROPAEISCHEN
IMMOBILIENMARKT
.
235
8.4.3
EUROPEAN
PUBLIC
REAL
ESTATE
ASSOCIATION
(EPRA)
.
236
8.4.3.1
INDEXBILDUNG
.
236
8.4.3.2
BENCHMARKFUNKTION
FUER
DEN
EUROPAEISCHEN
IMMOBILIENMARKT
.
236
VI
8.4.4
NAREIT-INDIZES
.
237
8.4.4.1
INDEXBILDUNG
.
237
8.4.4.2
BENCHMARKFUNKTION
FUER
DEN
AMERIKANISCHEN
IMMOBILIENMARKT
.
240
8.5
ZUSAMMENFASSUNG
.
243
9.
SCHLUSSBEMERKUNG
.
.
245
ANHANG
.
250
COMPARATIVE
TOTAL
RETURN
INVESTMENT
CORRELATION
.
250
LITERATURVERZEICHNIS
.
251
VII |
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