Strukturwandel im Gewerbeimmobilienmarkt: eine volkswirtschaftliche Analyse des Gewerbebaus und der Gewerbefinanzierungen
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| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
Frankfurt am M.
Knapp
2002
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| Series: | Schriftenreihe des Verbandes deutscher Hypothekenbanken
16 |
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| Online Access: | Inhaltsverzeichnis |
| Physical Description: | XIII, 208 S. graph. Darst., Kt. |
| ISBN: | 3831407290 |
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| adam_text | Inhaltsverzeichnis
1. Problemstellung und methodische Vorgehensweise 1
2. Sektoren und Einflussparameter der Bauwirtschaft 6
2.1 Teilsektoren der Bauwirtschaft 6
2.1.1 Bauhauptgewerbe und Ausbaugewerbe 6
2.1.2 Drei Hauptbereiche der Bauwirtschaft:
Wohnungsbau, Gewerbebau, Öffentlicher Bau 7
2.2 Besonderheiten der Gewerbebaunachfrage im Vergleich
zur Wohnungsbaunachfrage 10
3. Datenbasis der Untersuchung 14
3.1 Statistisches Ausgangsmaterial für den Gewerbebau 14
3.2 Periodische Erhebungen zu den gewerblichen Beleihungen
der Hypothekenbanken 16
3.2.1 Methodik der Erhebungen 16
3.2.2 Regionale und sektorale Einteilung 16
3.2.3 Zur Repräsentativität des verfügbaren Datenmaterials 17
4. Gesamtwirtschaftliche Bedeutung
des Gewerbeimmobilienmarktes 19
4.1 Marktteilnehmer 19
4.1.1 Investorengruppen 19
4.1.2 Finanziers und ihre Marktstellung 21
4.1.3 Anbieter der Bauleistungen 23
4.2 Volkswirtschaftlicher Stellenwert der Baubranche 24
4.2.1 Direkte gesamtwirtschaftliche Bedeutung 24
4.2.2 Indirekte gesamtwirtschaftliche Bedeutung: Input-Output-Analyse
der Verflechtung der Baubranche mit anderen Wirtschaftssektoren 28
5. Theoretische Erklärungsansätze für Veränderungsprozesse
am Gewerbeimmobilienmarkt 33
5.1 Analyse der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien 33
5.1.1 Lebenszyklus von Immobilien 33
5.1.2 Verlängerung des Lebenszyklus durch Immobilienmanagement. .. 36
5.1.3 Investitionstheoretische Überlegungen 38
VHI Inhaltsverzeichnis
5.1.4 Standortanalyse 39
5.1.4.1 Standorttheorien 39
5.1.4.2 Standortfaktoren 45
5.1.5 Verhaltenswissenschaftliche Ansätze zur Begründung von
Nachfrageveränderungen 49
5.2 Sektoraler Strukturwandel und seine Auswirkungen auf
den Gewerbeimmobilienmarkt 51
5.2.1 Heutige Relevanz der Drei-Sektoren-Hypothese 51
5.2.2 Technischer Fortschritt als Auslöser für Strukturwandel 57
5.3 Interdependenzen zwischen dem Gewerbeimmobilien- und
dessen Finanzierungsmarkt 59
5.4 Arbeitshypothesen für den empirischen Teil 63
6. Empirische Untersuchung des Bau- und Finanzierungsmarktes
von Gewerbeimmobilien 65
6.1 Charakteristika des Gewerbeimmobilienmarktes 65
6.1.1 Ausgewählte Unterschiede zum Wohnungsmarkt 65
6.1.2 Besonderheiten aus internationaler Perspektive 67
6.1.3 Wichtige Standorte im Vergleich 69
6.1.4 Neubau- versus Bestandsmaßnahmen 71
6.2 Gewerbebauinvestitionen einzelner Wirtschaftsbranchen 72
6.3 Gewerbebautätigkeit ausgewählter Immobilientypen 75
6.3.1 Überblick zum Bau von Gewerbeimmobilien 75
6.3.2 Büro- und Verwaltungsgebäude 76
6.3.3 Handelsimmobilien 82
6.3.4 Industrieflächen und Gewerbeparks 88
6.3.5 Spezialimmobilien und Hotels 95
6.4 Zusammenfassende Trends auf den Gewerbeimmobilienmärkten . 99
6.5 Finanzierungsformen für Gewerbeimmobilien 100
6.5.1 Konventionelle Finanzierung 100
6.5.2 Innovative Finanzierungsformen 105
6.5.3 Finanzierung über Immobilienleasing 111
6.5.4 Konsortialfinanzierungen 114
6.5.5 Risikoüberlegungen 115
6.6 Gewerbefinanzierungen der Hypothekenbanken 119
6.6.1 Bedeutung der Gewerbefinanzierungen für die Branche 119
6.6.2 Neubau- versus Bestandsfinanzierungen 120
6.6.3 Sektoranalyse der Finanzierungen 124
6.6.3.1 Überblick über die Zusagen auf Gebäudearten 124
6.6.3.2 Finanzierung von Büroimmobilien 124
6.6.3.3 Zusagen auf Handelsimmobilien 128
6.6.3.4 Hotelfinanzierungen 132
6.6.3.5 Finanzierung von Spezialimmobilien 134
6.6.4 Regionalanalyse der Finanzierungen 135
6.6.4.1 Clusterbildung für Gewerbefinanzierungsregionen 135
Inhaltsverzeichnis IX
6.6.4.2 Vergleich von Großregionen 138
6.6.4.3 Finanzierungen in bedeutenden Agglomerationsräumen 144
6.7 Begleitung des Strukturwandels auf den Gewerbeimmobilien¬
märkten durch die Kreditwirtschaft 151
7. Perspektiven des Gewerbebaus 154
7.1 Prognose gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen 154
7.2 Voraussichtliche Entwicklung der Bautätigkeit 156
7.3 Sektorale und regionale Trends 158
7.4 Zukunft ausgewählter Immobilientypen 159
7.4.1 Büroimmobilien 159
7.4.2 Handelsimmobilien 169
8. Zusammenfassung von Ergebnissen und wirtschaftspolitische
Schlussfolgerungen 177
8.1 Ausgewählte Ergebnisse 177
8.2 Wirtschaftspolitische Konklusionen 180
Anhang 182
X Tabellenverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Bestand der Gewerbefinanzierungen durch Kapitalsammelstellen
(Mio. DM) 21
Tab. 2: Marktanteile der Bankengruppen an gewerblichen Beleihungen
von 1998 bis 2000 in v.H 22
Tab. 3: Bruttowertschöpfung des Baugewerbes im Vergleich zur
Bruttowertschöpfung insgesamt und der des Verarbeitenden
Gewerbes in Westdeutschland (1990-1998) - in Mrd. DM /
Preisen von 1991 - 25
Tab. 4: Bruttoinlandsprodukt und Bauinvestitionen in Westdeutschland
(1990-1998) - in Mrd. DM und Preisen von 1991 - 26
Tab. 5: Bauinvestitionen der einzelnen Baubranchen in Westdeutschland
- in Mrd. DM und Preisen von 1991 - 27
Tab. 6: Volatilität des Gewerbebaus im Vergleich zum BIP
in Westdeutschland 28
Tab. 7: Input-Output-Tabelle für Gesamtdeutschland zu Herstellungs¬
preisen (1997) - inländische Produktion und Einfuhr in
Mrd. DM - 30
Tab. 8: Zusammenhang zwischen Passantenfrequenz und Miete 48
Tab. 9: Bautätigkeit im Wirtschaftsbau in Westdeutschland
(Insgesamt und Neubau) - Fertigstellungen - 72
Tab. 10: Bruttoanlageinvestitionen der Wirtschaftsbereiche -
Deutschland, Neue Bauten - Veränderungsraten in v.H. im
Vergleich zum Vorjahr; Ursprungswerte in jeweiligen Preisen... 73
Tab. 11: Fertig gestellte Nutzfläche und Baukosten für Gewerbe¬
immobilien in Westdeutschland 76
Tab. 12: Bautätigkeit bei Büro- und Verwaltungsgebäuden in
Westdeutschland - Fertigstellungen - 77
Tab. 13: Marktdaten für wichtige Büromärkte 79
Tab. 14: Bautätigkeit bei Handels- und Lagergebäuden in
Westdeutschland - Fertigstellungen - 85
Tab. 15: Verkaufsflächenentwicklung 1988 bis 1997 nach Größenklassen
der Verkaufsfläche - Westdeutschland - 87
Tab. 16: Bautätigkeit bei Fabrikgebäuden in Westdeutschland
- Fertigstellungen - 89
Tabellenverzeichnis XI
Tab. 17: Einflüsse neuer Produktionskonzepte auf den gewerblichen
Flächenbedarf 91
Tab. 18: Branchengliederung von Unternehmen in modernen
Gewerbeparks (Westdeutschland 1990) 94
Tab. 19: Bautätigkeit bei Hotels und Gaststätten in Westdeutschland
- Fertigstellungen - 97
Tab. 20: Objekt- und Marktkriterien mit Risikopotenzialen 115
Tab. 21: Bestände an Hypothekendarlehen insgesamt und
Gewerbekrediten der Hypothekenbanken 119
Tab. 22: Gewerbefinanzierungen der Hypothekenbanken in
Westdeutschland (inklusive Berlin) 121
Tab. 23: Gewerbefinanzierungen der Hypothekenbanken in
ausgewählten Städten - Angaben in Mio. DM,
Neubaufinanzierungen (NB) in v.H. - 122
Tab. 24: Gewerbefinanzierungen der Hypothekenbanken bei einzelnen
Objektgruppen - Angaben in Mio. DM (Westdeutschland
inkl. Berlin) / Neubaufinanzierungen in v.H. - 123
Tab. 25: Bürofinanzierungen der Hypothekenbanken
-Westdeutschland inkl. Berlin 1992-1999- 126
Tab. 26: Handelsfinanzierungen der Hypothekenbanken
- Westdeutschland inkl. Berlin 1992-1999 - 129
Tab. 27: Spitzenmieten (Neuabschlüsse) für Einzelhandelsobjekte in
Ia-City-Lagen (in DM/m2) sowie Zentralitätskennziffern
ausgewählter Städte (1998) 130
Tab. 28: Anteil der Handelsfinanzierungen in Städten mit
überdurchschnittlicher Zentralität - das Beispiel Hannover -... 131
Tab. 29: Hotelfinanzierungen der Hypothekenbanken
- Westdeutschland inkl. Berlin 1992-1999 - 132
Tab. 30: Hotelfinanzierungen der Hypothekenbanken in Berlin und
Frankfurt (1992-1999) 133
Tab. 31: Baumaßnahmen versus Finanzierung von Spezialimmobilien
durch Hypothekenbanken (1992-1999) 134
Tab. 32: Urbane Bevölkerung und Gewerbefinanzierungen
in Großregionen 141
Tab. 33: Gewerbefinanzierungen der Hypothekenbanken in ausgewählten
Städten nach Objektgruppen (1992-1999) 145
XII Abbildungsverzeichnis
Tab. 34: Gewerbefinanzierungen der Hypothekenbanken nach
Regionstypen (1993-1999) 146
Tab. 35: Entwicklung der Bürofinanzierungen in den wichtigsten
Bürostandorten (1992-1999) 149
Tab. 36: Vergleich der Fertigstellungen mit den Finanzierungen von
Gewerbeimmobilien durch Hypothekenbanken
(1992-1999) 153
Tab. 37: Bevölkerungsprojektion (mit Rückkopplungen) 155
Tab. 38: Mittelfristiger Wirtschaftsbautrend: Jahr 2005 im Vergleich mit
dem Genehmigungsniveau von 1999 - Veränderungen in v.H. - . 157
Tab. 39: Quantitatives Standortranking für Büromärkte (Prognose 2005). 160
Tab. 40: Qualitative Standorteinschätzung für Büroimmobilienmärkte
(Prognose 2005) 160
Tab. 41: Parameter des Büromarktes Frankfurt im Überblick 162
Tab. 42: Prognose für den Berliner Büroimmobilienmarkt 165
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Übersicht zu den Begriffen, Abgrenzungen und Tätigkeits¬
bereichen in der Bauwirtschaft 7
Abb. 2: Systematik der Investitionsformen für Gewerbeimmobilien .... 20
Abb. 3: Immobilienlebenszyklus 34
Abb. 4: Beeinflussbarkeit der Immobilienkosten im Zeitablauf 37
Abb. 5: Modell der unterschiedlichen Zentralität 41
Abb. 6: Standortveränderungen bei Shopping-Centern 48
Abb. 7: Lebensstile mit Aktionsradius von häuslicher und außer¬
häuslicher Orientierung in Westdeutschland 1996 49
Abb. 8: Polarisierung der Einzelhandelsmärkte 51
Abb. 9: Kreditangebotsfunktion 61
Abb. 10: Kreditnachfragefunktion 61
Abb. 11: Potenzielle Kreditrationierung 62
Abb. 12: Umsätze mit Gewerbeimmobilien in ausgewählten
Städten 1988-1998 67
Kartenverzeichnis XIII
Abb. 13: Langfristiger Mietanstieg und Mietvolatilität bei Büros in
12 westdeutschen Städten 80
Abb. 14: Vielfalt der Betriebsformen des Handels 83
Abb. 15: Entwicklung von Einzelhandelsmieten in Westdeutschland .... 86
Abb. 16: Traditionelle und innovative Finanzierung von
Gewerbeimmobilien 104
Abb. 17: Struktur der Mezzanine-Finanzierung 107
Abb. 18: Funktionsweise einer Participating-Mortgage-Finanzierung .... 108
Abb. 19: Struktur einer Jointventure-Finanzierung 109
Abb. 20: Funktionsweise und vertragliche Beziehungen
des Immobilienleasing 113
Abb. 21: Verlustraten bei Hypothekarkrediten auf Wohngrundstücke
und auf vielseitig nutzbare Gewerbeobjekte (bis 60 v.H.
Beleihungsauslauf) in Deutschland 118
Abb. 22: Zusagenverteilung auf die Immobilientypen 125
Abb. 23: Darstellung der räumlichen Verteilung der Gewerbefinan¬
zierungen anhand der Lorenz-Kurve 142
Kartenverzeichnis
Kartei: Regionstypisierung zur Beurteilung regionaler Marktpotenziale . 137
Karte 2: Räumliche Verteilung der Bürofinanzierungen der Hypotheken¬
banken in Westdeutschland (1999) 148
Karte 3: Räumliche Verteilung der Handelsfinanzierungen der
Hypothekenbanken in Westdeutschland (1999) 150
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