Der Preis von Immobilien: dynamische Investitionsrechnung für die Immobilienbewertung ; Methodik und zehn Fallbeispiele
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Zürich
Versus-Verl.
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort 13
Vorbemerkung 17
Teil I Grundlagen
Kapitel 1 Einleitung 23
Einführung 24
1 Mikroökonomische Analyse von Immobilienvermögen 26
2 Aufbau des Buches 27
3 Aufbau der Fallbeispiele 28
Kapitel 2 Die finanzielle Bewertung von Immobilien 31
Vorbemerkung 32
1 Intuitiver Teil 33
1.1 Ermittlung der wahrscheinlich vorteilhaftesten
Investitionsalternativen 33
1.2 Durchführbarkeitsprüfung der ausgewählten
Investitionsalternativen 33
6 Inhaltsverzeichnis
2 Kognitiver Teil 34
2.1 Bestimmung der außerordentlichen Investitionen 34
2.2 Herleitung der zukünftigen Zahlungsströme 35
3 Analytischer Teil 36
3.1 Geforderte Rendite 36
3.1.1 Kapitalisierung auf der Basis der Soll Netto Miete 37
3.1.2 Die sechs Risikoprämien 37
3.1.3 Berechnung der geforderten Rendite anhand von
Gewichtung und Kosten des Kapitals 38
3.1.4 Berechnung des WACC
(Weighted Average Cost of Capital) 39
3.2 Berechnung des Endwertes (Wiederverkaufswertes)
des Objektes 39
3.3 Berechnungen 40
3.4 Entscheidung für die beste Investitionsalternative 43
4 Das Phänomen der »Hebelwirkung« und
die Maximierung der Kapitalrendite 44
Zusammenfassung 45
Teil II Fallbeispiele
Fallbeispiel 1 Bewertung von Grund und Boden 49
1 500 Hektar Land, das Erbe von Tante Clementine Fallbeschreibung 50
1.1 Um was für Land geht es? 52
1.2 Wert 53
1.3 Wie finanziert man einen Kauf? 54
2 Bewertung von Grund und Boden 56
2.1 Marktorientiertes Verfahren 56
2.2 Subtraktionsverfahren 58
2.3 Nutzungsorientiertes Verfahren 59
2.4 Residualverfahren 60
2.5 Vorschlag für das methodische Vorgehen
die Ermittlung des »Maximalpreises« 61
3 Lösung 62
3.1 Zusammenfassung der Vorgaben zu Grund und Boden 62
3.2 Vergleich der Vorteilhaftigkeit zweier Investitionsalternativen .. 62
3.3 Lösung durch Vergleich der Vorteilhaftigkeit
zweier Investitionsalternativen 63
Inhaltsverzeichnis 7
3.3.1 Geforderter Kapitalisierungszinsfuß (erster Schritt) 63
3.3.2 Geschätzter Verkaufspreis pro Einheit und gesamt 64
3.3.3 Berechnungen (erster Schritt, Fortsetzung) 65
3.3.4 Ermittlung des Maximalpreises (zweiter Schritt) 66
3.3.5 Ermittlung derfür Grund und Boden ausschlaggebenden
Faktoren (dritter Schritt) 67
4 Epilog 67
5 Kritische Würdigung der Verfahren zur Bodenbewertung 68
Zusammenfassung 70
Fallbeispiel 2 Bewertung von Industrieland 73
1 Industriegebiet Loch Crash Fallbeschreibung 74
1.1 Angebote 75
1.2 Um was für ein Gelände geht es? 76
1.3 Besondere Merkmale des Industriegeländes 77
2 Bewertungsmethodik 78
2.1 Bewertung von Industrieland 78
2.2 Verfahren 79
2.2.1 Finanzielle Berechnung des Bebauungsvorhabens 79
2.2.2 Berechnung des Mietpotenzials 80
3 Lösung 80
3.1 Ermittlung des WACC 80
3.2 Gesamtkosten für das Bebauungsvorhaben 81
3.3 Anpassung des Bodenwerts an die geforderte
Mindestrendite (Ermittlung des Maximalpreises) 83
3.4 Anpassung der Variable »Miete« 84
4 Epilog und Kommentar 85
Zusammenfassung 85
Fallbeispiel 3 Bewertung eines Immobilien Leasings 87
1 Moloch Leasing AG Fallbeschreibung 88
1.1 Ein Imperium entsteht 88
1.2 Strategische Weiterentwicklung der Kart AG 89
1.3 Die Moloch Leasing AG macht der Kart AG
einen Finanzierungsvorschlag 90
1.4 Abschluss des Vertrags über das Immobilien Leasing 91
1.5 Die Moloch Leasing AG in der Krise 91
8 Inhaltsverzeichnis
2 Bewertung eines Immobilien Leasings 93
2.1 Was genau ist ein Immobilien Leasing? 93
2.2 Formeln 95
2.3 Bewertung des Risikos des Leasing Gebers 96
3 Lösung 97
3.1 Vorbemerkung 97
3.2 Ursprünglich vereinbarte halbjährliche Raten 98
3.3 Nicht amortisierter Saldo nach Ablauf des fünften Jahres 99
3.4 Ermittlung der zukünftigen halbjährlichen Leasing Raten 100
3.5 Geforderte Mindestrendite vom Standpunkt der Käufer aus ... 101
3.6 Gegenwartswert des Leasings für die Kart AG 102
3.7 Maximaler Gegenwartswert des Leasings
für die Baal Leasing AG 103
3.8 Epilog 103
4 Kritische Würdigung 103
Zusammenfassung 104
Fallbeispiel 4 Bewertung eines Wohngebäudes 107
1 Wohnhaus Uferpromenade 4 Fallbeschreibung 108
2 Bewertung eines Wohngebäudes 110
2.1 Entwicklung der Zahlungsströme
Untersuchung und Vorschau 110
2.2 Kapitalisierungs und Aktualisierungszinsfuß 111
3 Lösung 113
4 Substanzwertmethode im Fall Uferpromenade 4
welcher Wert wird für das Grundstück angesetzt? 117
Zusammenfassung 119
Fallbeispiel 5 Bewertung eines Einkaufszentrums
oder Industrieobjekts 121
Vorbemerkung 122
1 Einkaufszentrum Pecukauf Fallbeschreibung 122
1.1 Was bisher geschah 122
1.2 »Wer Schulden zurückzahlt, verarmt«
(© Pecuchet Debtor Co) 124
1.3 Krake AG 125
Inhaltsverzeichnis 9
2 Bewertung eines Einkaufszentrums oder Industrieobjekts 126
2.1 Merkmale 126
2.2 Umsatz, CAPEX, Cash Flow und Liquidität 127
2.3 Kapitalisierungs und Aktualisierungszinsfuß 129
3 Lösung 130
4 Kritische Würdigung und Kommentar 133
Zusammenfassung 134
Fallbeispiel 6 Bewertung eines Hotelobjekts 137
1 Kauf des Hotels Flubber Fallbeschreibung 138
2 Bewertung eines Hotelobjekts 142
2.1 Die Immobilie als Produktionsmittel 142
2.1.1 Wertermittlung anhand des Betriebsergebnisses 142
2.1.2 Wertermittlung anhand des Pachtpotenzials 143
2.1.3 Wertermittlung anhand einer Nutzungsänderung 143
2.1.4 Anmerkung zu den Bewertungsgrundlagen 144
2.2 Gewinn und Verlust Rechnung für Hotelbetriebe 144
3 Lösung 145
3.1 Wertermittlung anhand des Betriebsergebnisses 145
3.1.1 Auswahl des WACC 146
3.1.2 Berechnungsbeispiel für die Zahlungsströme 147
3.2 Wertermittlung anhand des Pachtpotenzials des Hotelbetriebs . 149
3.2.1 Rendite aus Sicht des Eigentümers 151
3.2.2 Rendite aus Sicht des Pächters 151
3.2.3 Wer ist der »Gewinner«, der Eigentümer
oder der Pächter? 152
3.3 Wertermittlung anhand einer Nutzungsänderung
des Hotelgebäudes 153
4 Kritische Würdigung und Kommentar 155
Zusammenfassung 156
Fallbeispiel 7 Bewertung eines Erbbaurechts 159
1 Sichel Straße Fallbeschreibung 160
1.1 Hoch lebe Che Bouvara! 160
1.2 Das Erbbaurecht der Sichel Straße 161
1.3 Entschädigung bei Kündigung des Erbbaurechts 162
2 Bewertung eines Erbbaurechts 162
10 Inhaltsverzeichnis
2.1 Definition 162
2.2 Berechnungsmethode 163
3 Lösung 166
3.1 Gesamtwert der Immobilie 166
3.2 Wert des belasteten Grundstücks 167
3.2.1 Gegenwartswert der künftigen Erbbauzinsen 168
3.2.2 Gegenwartswert der Immobilie
zum Zeitpunkt der Rückgabe 168
3.2.3 Rekapitulation des Gegenwartswerts
des belasteten Grundstücks 170
3.3 Wert des Erbbaurechts 170
3.4 Wert des unbelasteten Grundstücks und
angemessener Erbbauzins 171
4 Epilog 172
Zusammenfassung 172
Fallbeispiel 8 Bewertung einer Bauverbotsdienstbarkeit 175
1 Verwertung der Liegenschaft »Im Vogelsang« Fallbeschreibung . 176
2 Bewertung einer Bauverbotsdienstbarkeit 179
2.1 Definition und Prinzip 179
2.2 Standpunkt des Eigentümers des begünstigten Grundstücks .. 179
2.3 Standpunkt des Eigentümers des belasteten Grundstücks 180
2.4 Vereinbarung der Standpunkte 181
3 Lösung 182
3.1 Wert des begünstigten Grundstücks
ohne Berücksichtigung der Grunddienstbarkeit 183
3.2 Wert des begünstigten Grundstücks
unter Berücksichtigung der Grunddienstbarkeit 185
3.3 Operativer Wert der Grunddienstbarkeit
von Bouvards Standpunkt aus (Minimalverkaufspreis) 186
3.4 Wert des belasteten Grundstücks
ohne Berücksichtigung der Grunddienstbarkeit 186
3.5 Wert des belasteten Grundstücks
unter Berücksichtigung der Grunddienstbarkeit 186
3.6 Wert der Grunddienstbarkeit
von Pecuchets Standpunkt aus (Maximalkaufpreis) 187
3.7 Einigung 187
4 Kritische Würdigung und Kommentar 188
Zusammenfassung 189
Inhaltsverzeichnis 11
Fallbeispiel 9 Bewertung einer Grundschuld 191
Hinweis 192
1 Die zehn Millionen des Radschas von Goldfingmapur
Fallbeschreibung 192
1.1 Um was für Schulden geht es? 194
1.2 Buchhaltung und Beschreibung 195
1.3 Wie gewonnen, so zerronnen 196
2 Bewertung einer Grundschuld 197
2.1 Definitionen 197
2.2 Mikroökonomischer Ansatz die »Verschuldungsfähigkeit«
einer Immobilie 198
2.3 Deckung des Insolvenz Risikos 201
2.4 Belehnungssatz des Kredites 202
2.5 Statistisches Ausfallrisiko 202
2.6 Der WACC des Gläubigers 203
3 Lösung Verwertung von Bouvards Portfolio 204
4 Kommentar und Einschränkung 207
Zusammenfassung 209
Fallbeispiel 10 Bewertung eines Immobilien Portfolios 211
1 Der Konkurs des Bovary Investmentfonds (BIF) — Fallbeschreibung . 212
1.1 Die Monopoli Affäre 213
1.2 Die gerichtliche Liquidation des BIF 214
1.3 Zwanzig Jahre später 215
1.4 Das BIF Portfolio 215
2 Lösung 217
2.1 Definition und Einschränkung 217
2.2 Gewählte Methode 218
2.3 Die »richtige« Rendite 219
2.4 Ermittlung des Portfolio Werts 222
2.5 Ergebnis 223
3 Epilog 223
4 Kritische Würdigung 224
Zusammenfassung 224
Schluss 227
Literatur 233
Stichwortverzeichnis 235
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