Der geschlossene Immobilien-Leasing-Fonds: systematische Darstellung und Analyse einer Anlage- und Finanzierungsalternative unter besonderer Berücksichtigung steuerlicher Aspekte
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| Format: | Thesis Book |
| Language: | German |
| Published: |
Frankfurt am Main [u.a.]
Lang
2001
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| Series: | Europäische Hochschulschriften
Reihe 5, Volks- und Betriebswirtschaft ; 2873 |
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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis XIII
Tabellenverzeichnis XVII
1 Einleitung 1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit 1
1.2 Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes 4
1.2.1 Abgrenzung zum offenen Immobilienfonds 4
1.2.2 Abgrenzung zum klassischen geschlossenen Immobilienfonds 5
1.2.3 Abgrenzung zum Kommunal Leasing 8
1.3 Gang der Untersuchung 11
2 Gesellschaftsrechtliche und finanzwirtschaftliche Grundlagen
des geschlossenen Immobilien Leasing Fonds 12
2.1 Die Kommanditgesellschaft (KG) 12
2.1.1 Wahl der Rechtsform 12
2.1.2 Begriff und Wesen der KG 13
2.1.3 Gründung und Beitritt zur KG 16
2.1.3.1 Gründung 16
2.1.3.2 Schein KG Problematik 17
2.1.3.3 Beitritt zur KG 19
2.1.3.4 Zwischenschaltung eines Treuhandkommanditisten 21
2.1.4 Verhältnis der Gesellschafter untereinander (Innenverhältnis) 24
2.1.4.1 Geschäftsführung 24
2.1.4.2 Kontroll und Stimmrechte der Kommanditisten 25
2.1.4.3 Gewinn und Verlustverteilung 27
2.1.5 Verhältnis der Gesellschaft zu Dritten (Außenverhältnis) 29
2.1.5.1 Vertretung 29
VIII
2.1.5.2 Härtung der Kommanditisten 30
2.1.5.2.1 Haftsumme und Pflichteinlage 30
2.1.5.2.2 Wiederaufleben der Haftung 31
2.1.5.2.3 Haftung bei Gesellschafterwechsel 33
2.1.6 Auflösung der KG und Ausscheiden von Gesellschaftern 35
2.1.7 Die GmbH Co. KG als Sonderform der KG 36
2.2 Das Immobilien Leasing 39
2.2.1 Begriff und zivilrechtliche Einordnung 39
2.2.2 Wirtschaftliche Bedeutung 42
2.2.3 Refinanzierungsformen 43
2.2.3.1 Refinanzierung durch Darlehen 44
2.2.3.2 Refinanzierung durch Forfaitierung 45
2.2.3.3 Refinanzierung durch teilweisen Eigenkapitaleinsatz 46
2.2.4 Vertragstypen 49
2.2.4.1 Vollamortisationsvertrag 49
2.2.4.2 Teilamortisationsvertrag 51
2.2.4.2.1 Teilamortisationsvertrag i.e.S 51
2.2.4.2.2 Teilamortisationsvertrag mit Mieterdarlehen 54
2.2.5 Gestaltung des Leasingvertrages 56
2.2.5.1 Vertragsleistungen des Leasinggebers 56
2.2.5.2 Vertragsleistungen des Leasingnehmers 58
2.2.5.3 Kalkulation der Leasingraten 61
2.2.5.3.1 Deskriptive Darstellung 61
2.2.5.3.2 Quantitative Darstellung 63
2.2.5.4 Leasingratenverlauf 68
IX
3 Steuerrechtliche Grundlagen des geschlossenen
Immobilien Leasing Fonds 71
3.1 Einkommensteuerliche Behandlung des geschlossenen
Immobilien Leasing Fonds und seiner Gesellschafter 71
3.1.1 Qualifikation der Einkünfte 71
3.1.1.1 Allgemeine Grundsätze 71
3.1.1.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 72
3.1.1.3 Einkünfte aus Gewerbebetrieb 74
3.1.1.3.1 Originäre gewerbliche Tätigkeit 74
3.1.1.3.2 Teilgewerbliche Tätigkeit 75
3.1.1.3.3 Gewerblich geprägte Personengesellschaft 76
3.1.1.3.4 Zugehörigkeit des Fondsanteils zum Betriebs¬
vermögen eines Gesellschafters 78
3.1.1.3.5 Gewerblicher Grundstückshandel 79
3.1.1.4 Erfordernis der Mitunternehmer /Vermieterstellung 85
3.1.1.4.1 Mitunternehmerstellung der Gesellschafter
einer GmbH Co. KG 85
3.1.1.4.2 Mituntemehmer /Vermieterstellung
bei Treuhandverhältnissen 88
3.1.1.5 Erfordernis der Gewinn /Clberschußerzielungsabsicht 90
3.1.1.5.1 Gewinn /Überschußerzielungsabsicht als
Abgrenzungsmerkmal steuerbarer Einkünfte
von nicht steuerbaren Tätigkeiten 90
3.1.1.5.2 Beweisanzeichen für das Vorliegen oder Fehlen
einer Gewinn /Überschußerzielungsabsicht 92
3.1.1.5.3 Totalgewinn n otalüberschußprognose 94
3.1.1.5.4 Gewinn ZÜberschußerzielungsabsicht
auf Gesellschafterebene 98
3.1.2 Ermittlung der Einkünfte 100
3.1.2.1 Ermittlung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb
durch Betriebsvermögensvergleich 100
3.1.2.2 Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung durch Überschußrechnung 103
X
3.1.2.3 Ermittlung der Einkünfte bei Zugehörigkeit des Fonds¬
anteils zum Betriebsvermögen eines Gesellschafters 106
3.1.2.4 Zurechnung des Leasinggegenstandes 108
3.1.2.4.1 Wirtschaftliches Eigentum 108
3.1.2.4.2 Zurechnung beim Vollamortisationsvertrag 110
3.1.2.4.3 Zurechnung beim Teilamortisationsvertrag 111
3.1.2.4.4 Folgen der Zurechnung 114
3.1.2.5 Betriebseinnahmen/Einnahmen 116
3.1.2.5.1 Leasingraten 116
3.1.2.5.2 Einmalige Sonderzahlung, Vormieten 118
3.1.2.5.3 Mieterdarlehen, Nebenkosten 119
3.1.2.5.4 Forfaitierung 120
3.1.2.6 Betriebsausgaben/Werbungskosten 121
3.1.2.6.1 Grundsätzliche Regelungen zur Einordnung der
Betriebsausgaben/Werbungskosten 121
3.1.2.6.2 Kosten der Fremdfinanzierung 122
3.1.2.6.3 Eigenkapitalvermittlungsprovision, Agio 124
3.1.2.6.4 Konzeptions und Plazierungsgarantiegebühren 126
3.1.2.6.5 Kosten der Objekt und Fondsverwaltung 127
3.1.2.6.6 Absetzungen für Abnutzung 128
3.1.2.7 Verlustverteilung und Verrechnung 135
3.1.2.7.1 Verlustverteilung bei sukzessivem Gesellschafter¬
beitritt in der Plazierungsphase 135
3.1.2.7.2 Bedeutung des § 15a EStG für die steuerliche
Verlustverrechnung 137
3.1.2.7.2.1 Begrenzung des Verlustausgleichs und abzugs
durch § 15a Abs. 1 S. 1 EStG 137
3.1.2.7.2.2 Erweiterte Verlustausgleichsmöglichkeit
und Einlageminderung 141
3.1.2.7.2.3 Sinngemäße Anwendung des § 15a EStG bei den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 143
3.1.2.7.3 Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002
neu eingeführte Verlustverrechnungsbeschränkungen... 144
3.1.2.8 Beendigung der Kapitalanlage 148
XI
3.2 Einfluß weiterer Steuerarten auf den geschlossenen
Immobilien Leasing Fonds und seiner Gesellschafter 152
3.2.1 Gewerbesteuer 152
3.2.2 Umsatzsteuer 155
3.2.3 Grunderwerbsteuer 158
3.2.4 Erbschaft und Schenkungsteuer 161
4 Modellrechnungen zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit
des geschlossenen Immobilien Leasing Fonds
als Anlage und Finanzierungsalternative 166
4.1 Wahl eines geeigneten finanzmathematischen Verfahrens 166
4.1.1 Allgemeine Vorbemerkungen 166
4.1.2 Kapitalwertmethode 167
4.1.3 Interne Zinssatzmethode 169
4.1.4 Vermögensendwertmethode 171
4.2 Aufbau der Modellrechnungen 173
4.2.1 Der geschlossene Immobilien Leasing Fonds
als Anlagealtemative 173
4.2.1.1 Ausgangsdaten und Prämissen 173
4.2.1.2 Modellbeschreibung 176
4.2.1.3 Interpretation der Ergebnisse 181
4.2.2 Der geschlossene Immobilien Leasing Fonds
als Finanzierungsaltemative 182
4.2.2.1 Ausgangsdaten und Prämissen 182
4.2.2.2 Modellbeschreibung 184
4.2.2.3 Interpretation der Ergebnisse 193
4.3 Parameteränderungen 195
4.3.1 Variation der Finanzierungsparameter 195
4.3.1.1 Variation des Eigenkapitalzinssatzes 195
XII
4.3.1.2 Variation des Fremdkapitalzinssatzes 197
4.3.1.3 Variation der Fremdkapital Eigenkapital Relation 198
4.3.2 Variation des Abschreibungssatzes 202
4.3.3 Variation des Leasingratenverlaufs und
des Kaufoptionspreises 207
4.3.4 Variation des Einkommensniveaus und
der Einkommensentwicklung des Anlegers 215
5 Schlußbetrachtung 217
Literaturverzeichnis 221
Rechtsprechungsverzeichnis 238
Verzeichnis der Verwaltungsanweisungen 240
XVII
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Zusammensetzung der Leasingraten bei einer klassischen
Immobilien Leasinggesellschaft unter Zugrundelegung
eines Teilamortisationsvertrages i.e.S 65
Tab. 2: Zusammensetzung der Leasingraten und Berechnung der vom
Leasingnehmer zu erbringenden Gesamtleistungen bei einer
klassischen Immobilien Leasinggesellschaft unter Zugrunde¬
legung eines Teilamortisationsvertrages mit Mieterdarlehen 65 f.
Tab. 3: Zusammensetzung der Leasingraten bei einem geschlossenen
Immobilien Leasing Fonds unter Zugrundelegung eines
Teilamortisationsvertrages i.e.S 67
Tab. 4: Vermögensendwertberechnung für die Beteiligung an einem
geschlossenen Immobilien Leasing Fonds mit Einkünften
aus Gewerbebetrieb unter Berücksichtigung linearer
Abschreibungen (vollständiger Finanzplan) 177 f.
Tab. 5: Vermögensendwertberechnung für die Anlage am Kapital¬
markt (vollständiger Finanzplan) 180
Tab. 6: Vermögensendwertberechnung für die Finanzierungsalter¬
native geschlossener Immobilien Leasing Fonds
(vollständiger Finanzplan) 185 f.
Tab. 7: Vermögensendwertberechnung für die Finanzierungsalter¬
native klassische Immobilien Leasinggesellschaft
(vollständiger Finanzplan) 188 f.
Tab. 8: Vermögensendwertberechnung für die Finanzierungsalter¬
native Kreditkauf (vollständiger Finanzplan) 191 f.
Tab. 9: Vermögensendwerte der Fondsbeteiligung und der Finanzie¬
rungsalternative geschlossener Immobilien Leasing Fonds
bei Variation des Eigenkapitalzinssatzes 195
Tab. 10: Vermögensendwerte der Fondsbeteiligung und der Finanzie¬
rungsalternativen geschlossener Immobilien Leasing Fonds,
klassische Immobilien Leasinggesellschaft und Kreditkauf
bei Variation des Fremdkapitalzinssatzes 197
XVIII
Tab. 11: Vermögensendwert der Fondsbeteiligung bei Variation der
Darlehensrestschuld 199
Tab. 12: Vermögensendwert der Fondsbeteiligung bei Variation des
Eigenkapitalanteils unter Zugrundelegung eines
Fremdkapitalzinssatzes von 7 % 200
Tab. 13: Vermögensendwert der Fondsbeteiligung bei Variation des
Eigenkapitalanteils unter Zugrundelegung eines
Fremdkapitalzinssatzes von 6 % 201
Tab. 14: Vermögensendwertberechnung für die Beteiligung an einem
geschlossenen Immobilien Leasing Fonds mit Einkünften
aus Gewerbebetrieb unter Berücksichtigung einer 20 %igen
Sonderabschreibung (vollständiger Finanzplan) 203 f.
Tab. 15: Vermögensendwert der Fondsbeteiligung bei Variation des
Leasingratenverlaufs unter Zugrundelegung eines
Kaufoptionspreises von 36,9 Mio. DM 207
Tab. 16: Vermögensendwert der Beteiligung an einem Fonds mit Ein¬
künften aus Gewerbebetrieb (ohne und mit Berücksichtigung
des § 34 EStG) bei Variation des Kaufoptionspreises 209
Tab. 17: Vermögensendwert der Beteiligung an einem Fonds mit Ein¬
künften aus Vermietung und Verpachtung (ohne und mit
Berücksichtigung einer 20 %igen Sonderabschreibung)
bei Variation des Kaufoptionspreises 210
Tab. 18: Vermögensendwertberechnung für die Beteiligung an einem
geschlossenen Immobilien Leasing Fonds mit Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung
einer 50 %igen Sonderabschreibung und einem Kaufop¬
tionspreis von 100 Mio. DM (vollständiger Finanzplan) 213 f.
Tab. 19: Vermögensendwerte der Fondsbeteiligung und der Anlage
am Kapitalmarkt bei Variation des Einkommensniveaus
des Anlegers 215
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