Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften:
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| Language: | German |
| Published: |
Nürnberg
Forschungsinst. für Genossenschaftswesen
1999
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| Series: | Forschungsinstitut für Genossenschaftswesen, Nürnberg: Veröffentlichungen
36 |
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Abkürzungsverzeichnis vra
Abbildungsverzeichnis x
Einführung 1
1. Abschnitt: Die Wohnungsbaugenossenschaften im deutschen
Wohnungsmarkt 3
A. Der Wohnungsmarkt in Deutschland als Grundlage für die
genossenschaftliche Tätigkeit 3
I. Der Wohnungsmarkt als Gesamtheit von Teilmärkten 4
II. Die Determinanten des Wohnungsmarktes 5
a) Konjunkturzyklische Einflußfaktoren auf den deutschen
Wohnungsmarkt 5
1. Die Konjunkturzyklen der Gesamtwirtschaft 6
2. Zyklische Bewegungen des Wohnungsmarktes 7
i. Die Wohnungsbaukonjunktur als Verstärker der gesamtwirt¬
schaftlichen Konjunktur 7
ii. Der Schweinezyklus im Wohnungsbau 9
iii. Schumpeter-Zyklen im Wohnungsbau 10
3. Der Einfluß der Wohnungsbaupolitik auf die Zyklen im deutschen
Wohnungsmarkt 12
b) Nachfrage-induzierte Einflußfaktoren auf den Wohnungsmarkt 13
1. Demographische Faktoren 14
i. Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland in den achtziger
und neunziger Jahren 14
ii. Die Veränderung der Alterspyramide der deutschen
Bevölkerung 15
iii. Die Wanderungsbewegungen in Europa und die Auswirkungen
auf den deutschen Wohnungsmarkt 17
2. Ökonomische Faktoren 19
i. Das Einkommen der Haushalte 20
ii. Die Wohnkosten 21
iii. Die Zinskosten 24
iv. Die Baupreise 25
3. Veränderung der Haushaltsstruktur als Einflußfaktor 25
4. Soziale Faktoren 27
5. Räumliche Faktoren 29
c) Angebots-induzierte Einflüsse 32
1. Konjunkturellbedingte Einflüsse 32
2. Die Mietgesetzgebung als angebotsinduzierter Einflußfaktor 33
B. Die Wohnungsbaugenossenschaften im deutschen Wohnungsmarkt 35
I. Die Wettbewerbsfunktion der Wohnungsbaugenossenschaften am
Wohnungsmarkt 35
a) Die Bedarfsdeckungsfunktion der WBG 35
b) Die Erweiterung des Gruppenwettbewerbs als Funktion 36
c) Die Innovationsfunktion der WBG am Wohnungsmarkt 37
II. Geschichte und Entwicklung der Wohnungsbaugenossenschaften 38
a) Die Wurzeln der Baugenossenschaftsbewegung 38
b) Die Entwicklung der Wohnungsbaugenossenschaften in der
Bundesrepublik Deutschland 39
c) Die Wohnungsbaugenossenschaften im Sozialismus 41
d) Die Wohnungsbaugenossenschaften nach der deutschen
Wiedervereinigung 1990 43
C. Zwischenergebnis 47
2. Abschnitt: Das Zielsystem der deutschen Wohnungsbaugenos¬
senschaften als Grundlage zur Verbesserung der
Wohnraumversorgung der Mitglieder. .......................51
A. Die Verankerung des Hauptziels Wirtschaftliche Förderung der
Mitglieder im Zielsystem der WBG 53
I. Die wohnungsgenossenschaftliche Unternehmensphilosophie als Basis des
Förderungsauftrags 54
a) Die Unternehmensphilosophie der WBG 54
b) Die Strukturprinzipien der Genossenschaft als Grundlage der
Unternehmensphilosophie 55
1. Das Prinzip der Selbsthilfe 56
2. Das Selbstverwaltungsprinzip als Wesensprinzip 57
3. Die Selbstverantwortung als genossenschaftliches Prinzip 58
4. Das Identitätsprinzip 58
5. Das Prinzip der Gleichbehandlung 60
II. Das genossenschaftliche Leitbild als Grundlage der Zielhierarchie 61
a) Wesen des genossenschaftlichen Leitbildes 61
b) Ausprägung des Leitbildes 62
c) Das wohnungsgenossenschaftliche Leitbild als Grundlage des
Zielsystems 63
1. Der Förderungsauftrag als Hauptziel 64
Inhaltsverzeichnis Hj
2. Sicherung der ökonomischen Überlebensfahigkeit 64
3. Kulturelle Ziele als Nebenziele im genossenschaftlichen
Zielsystem 66
III. Die Ausprägung des genossenschaftlichen Wesensprinzips bei der WBG 68
a) Der Förderungsauftrag nach dem GenG 68
b) Die Ausprägung des wohnungsbaugenossenschaftlichen
Förderungsauftrags 69
1. Die quantitative Versorgungsleistung 72
i. Versorgung mit Wohnraum in Form der
Mietshausbaugenossenschaften 72
ii. Die Erwerbshausbaugenossenschaften als älteste Form der
Förderleistung 72
iii. Die eigentumsorientierte Wohnungsbaugenossenschaft als
Sonderform 73
11. Wesen der Eigentumsorientierung 74
22. Förderung der Eigentumsorientierung nach dem
EigHZulG 74
33. Der Kapitalanlagegedanke in der Eigentumsorientierten
Genossenschaft 75
44. Vereinbarkeit der Eigentumsorientierung mit dem
genossenschaftlichen Förderungsauftrag 78
cc. Das Wesen des genossenschaftlichen Wohnrechts 79
ß. Der Eigenrumscharakter in der WBG 80
X- Eigentumscharakter und -Orientierung der WBG 82
5. Beurteilung der Eigentumsorientierung innerhalb der
WBG 84
2. Die qualitative Versorgungsleistung 86
i. Die Pflege des Objektbestandes 87
ii. Die mitgliederbedarfsgerechte Ausgestaltung des
Objektbestandes 87
iii. Mitgliederorientierte, wohnungsnahe Dienstleistungen 91
B. Die ökonomischen und kulturellen Nebenziele der Wohnungsbau¬
genossenschaften 92
I. Kulturelle Nebenziele der Wohnungsbaugenossenschaft 92
a) Das Wesen der metaökonomischen Leistungen 93
b) Die Unterstützung der Gemeinschaftsbildung als zusätzliche
Förderleistung 94
1. Das Wesen von Gemeinschaften 94
2. Das Wesen von Gesellschaften 95
3. Die Wohnungsbaugenossenschaft zwischen Gemeinschaften und
Gesellschaften 96
I
IV Inhaltsverzeichnis II. ökonomische Nebenziele als Voraussetzung zur Erfüllung des
Förderungsauftrages 97
a) Rentabilität 100
b) Der Liquiditätsaspekt 101
c) Sicherheit 103
d) Unabhängigkeit 104
1. Die Mitglieder als Träger der Abhängigkeit 105
2. Die Kreditinstitute als Abhängigkeitsträger 106
3. Die öffentliche Hand als Kapitalgeber von WBG 107
C. Die Vereinbarung des Zielsystems mit der verfolgten Strategie der WBG 1 OS
I. Die WBG im Konzept der Strategietypen 110
a) Die Kostenführerschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft 111
b) Die Wahl der Differenzierungsstrategie 112
c) Die Konzentration auf Schwerpunkte 113
II. Die Marktteilnehmerstrategie als Ausgangspunkt der Strategietypenwahl 114
a) Konkurrenzorientierte Betrachtung 115
b) Mitgliederorientierte Betrachtung 115
D. Zwischenergebnis , , 117
3. Abschnitt: Die Gestaltung der Kapitalbedarfskomponenten in
der betrieblichen Finanzwirtschaft der Wohnungs¬
baugenossenschaften als Möglichkeit zur
Verbesserung der Wohnraumversorgung 119
A. Die Mengenkomponente 121
I. Die satzungsmäßigen Bestimmungen 121
II. Die Prozeßanordnung 122
III. Die Betriebgröße der WBG 123
IV. Das Leistungsprogramm 124
B. Einfluß der Zeitkomponente ,Prozeßgeschwindigkeit auf den
Kapitalbedarf 126
C. Die Wertkomponente der Einsatzfaktoren 128
I. Ausstattungsstandards als Bestimmungsfaktoren der Wertkomponente 128
II. Die Baukosten als Wertkomponente 130
a) Das Wesen von Baukosten und Baupreisen 130
b) Die Entwicklung der Baupreise in der Bundesrepublik 130
c) Möglichkeiten zur Senkung der Baukosten 133
III. Die Baulandpreise als maßgebliche Wertkomponente 137
a) Wesen und Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Boden 138
Inhaltsverzeichnis V
b) Der Bodenmarkt als abgeleiteter und vorgelagerter Markt 138
c) Der Einfluß des Preises für Grund und Boden auf die Baupreise 139
d) Optimierung der Allokation der Ressourcen Kapital und Boden 141
1. Erbbaurechte als Substitut zum Eigentumserwerb 141
i. Wesen des Erbbaurechts 142
ii. Bedeutung des Erbbaurechts für WBG 145
2. Der städtebauliche Vertrag 147
3. Nachverdichtung vorhandener Grundstücke 149
4. Kapitalbedarfsminderung durch flächensparende Bauweise 150
IV. Die Vermögensliquidation als Wertdeterminante des Kapitalbedarfs 152
V. Die merkantile Funktion Beschafrungswirtschaft als Faktor des
Kapitalbedarfs 155
a) Das Beschaffungssystem der Wohnungsbaugenossenschaft 155
b) Kooperation im Bereich der Beschafrungswirtschaft als
Wettbewerbsvorteil 156
1. Kooperation als inhaltliche Zusammenarbeit 158
2. Die Gründung von Gemeinschaftsunternehmen und
Funktionsübernahme für beteiligte Genossenschaften 159
i. Gründung von Einkaufsgenossenschaften durch WBG 160
11. Rechtliche Determinanten 160
22. Wirtschaftliche Determinanten 161
33. Personelle Determinanten 163
ii. Ausgliederung von Teilbereichen auf Regiebetriebe 163
D. Zwischenergebnis 165
4. Abschnitt: Die Eigenfinanzierung der Wohnungsbaugenos¬
senschaft als Möglichkeit zur Verbesserung der
Wohnraumversorgung 168
A. Die optimale Kapitalstruktur in der WBG 169
B. Die Eigenfinanzierung der WBG 172
I. Die Beteiligungsfinanzierung bei der WBG in Form der
Geschäftsguthaben 172
a) Die quantitative Gestaltung des Geschäftsanteils 175
b) Die Rendite des Geschäftsanteils als maßgeblicher Faktor 178
c) Die Bildung von Reserve- und Unterstützungsfonds 182
1. Der reine Rückkauffonds 182
2. Zielsetzung eines Unterstützungsfonds 183
d) Die Gestaltung der genossenschaftlichen Nutzungsgebühr 183
I
VI Inhaltsverzeichnis !
e) Die Beteiligung am inneren Wert als Anreiz für weiteres finanzielles
Engagement der Mitglieder 185
1. Besonderheiten der Beteiligung am inneren Wert bei der WBO 187
2. Die Möglichkeit zur Bildung von Beteiligungsfonds 189
3. Die Beteiligung der Mitglieder einer WBG am Wertzuwachs der
Immobilien 192
i. Grundlagen der Bewertung von Grund und Boden und
Gebäuden 193
11. Begriff des Werts 193
22. Der Verkehrswert von Grundstücken 194
33. Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts 195
ii. Der Wertzuwachs der bewohnten Wohnung als Variante der
Beteiligung am inneren Wert 196
11. Ermittlung des interindividuellen Verkehrswerts 197
22. Der Verkehrswert als zeitabhängige Größe 199
33. Die Ermittlung des Verkehrswerts auf der Grundlage des
gewöhnlichen Geschäftsverkehrs 200
44. Rechtliche Gegebenheiten von Grundstücken 202
55. Die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften
des Grundstücks . . 203
66. Lagemerkmale von Grundstücken 203
77. Beurteilung aus Sicht der Genossenschaft 204
iii. Die Bewertung des Gesamtimmobilienbestandes als Grundlage
für eine Beteiligung am inneren Wert 206
f) Gesamtbeurteilung 207
II. Die Bildung von Rücklagen zur Selbstfinanzierung der WBG 208
a) Die Nutzungsgebühr als Einkommensquelle der WBG 210
1. Die Kostenmiete 211
2. Neu- und Bestandsmieten bei WBG 212
3. Die Unternehmensmiete in WBG 214
b) Die Finanzierung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus durch die
Übernahme sonstiger Tätigkeiten 215
III. Der Erwerb von Bruchteilseigentum als Möglichkeit zur Gründung neuer
WBG 216
a) Grundzüge des .Bruchteilsmodells 217
b) Modelldeterminanten 217
1. Satzungsmäßige Voraussetzungen 218
2. Förderrechtliche Voraussetzungen 219
c) Chancen und Risiken des Bruchteilmodells 221
C7wisrhpnprf fihni^ . .•• •• •¦• ¦•¦ ¦¦¦¦¦¦¦•»¦¦¦¦•••¦¦•••»•¦¦¦••¦•»•#•¦¦¦¦¦¦¦¦•¦¦¦¦•¦¦»••¦••»•¦•••¦¦¦•* 2^3
Inhaltsverzeichnis VII
5. Abschnitt: Die Fremdfinanzierung der WBG als Möglichkeit
zur Verbesserung der Wohnraumversorgung 225
A. Die Fremdfinanzierung im Rahmen der Innenfinanzierung 226
I. Die Kreditgewährung durch die Mitglieder 226
II. Die Spareinrichtungen als wirksames Finanzierungsinstrument 226
a) Wesen der wohnungsgenossenschaftlichen Spareinrichtungen 227
b) Förderung der Mitglieder durch die Spareinrichtung 228
III. Gewährung von Kreditsicherheiten durch die Mitglieder 229
B. Die WBG als Kapitalsammelstelle 231
I. Das Wesen des geschlossenen Immobilienfonds 231
II. Gestaltung eines geschlossenen Immobilienfonds für
Wohnungsbaugenossenschaften 232
III. Bedeutung für die Wohnungsbaugenossenschaft 232
C. Die Außenfinanzierung als Fremdfinanzieningsmöglichkeit 234
I. Die Wohnungsbauförderung nach dem II. Wohnungsbaugesetz 234
a) Zielsetzungen der WohnungsbaufÖrderung 235
b) Zielgruppen der Wohnungsbauförderung 235
c) Die Finanzierung der WBG mit öffentlichen Mitteln 236
II. Die Finanzierung der WBG über den Markt für
Wohnungsbaufinanzierungsmittel 239
D. Zwischenergebnis 239
Abschnitt 6: Thesenartige Zusammenfassung 241
Anhang 1: Abbildungen XII
Anhang 2: Empirie XIV
Literaturverzeichnis XXIII
X Abbildungsverzeichnis i
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Zeitliche Verzögerung bei der Wohnungsbautätigkeit 10
Abbildung 2: Wohnfläche je Person in deutschen und ausländischen Haushalten
nach der Haushaltsgröße und nach Eigentümer- und Hauptmieter¬
haushalten in der alten Bundesrepublik 1987 19
Abbildung 3: Monatliches Haushaltseinkommen von Privathaushalten 21
Abbildung 4: Einnahmen und Ausgaben ausgewählter privater Haushalte in der al¬
ten Bundesrepublik - Ergebnisse der laufenden Wirtschaftsrechnung
22
Abbildung 5: Hauptmieterhaushalte nach der Mietbelastung 1988 in den westlichen
Bundesländern 23
Abbildung 6: Wohnfläche in qm und Wohnräume je Person nach der Haushaltsgrö¬
ße und nach Eigentümer- und Hauptmieterhaushalten in der alten
Bundesrepublik 1987 28
Abbildung 7: Wohnverhältnisse nach der sozialen Stellung der Bezugsperson in der
alten Bundesrepublik 1987 28
Abbildung 8: Wohngebiets- und Wohnstruktur nach Siedlungstypen in den alten
und neuen Bundesländern 1990 30
Abbildung 9: Zahl der Wohnungsbaugenossenschaften, ihrer Mitglieder und der
Geschäftsanteile 1947-1959 40
Abbildung 10: Die Rechtsform der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. 41
Abbildung 11: Erlösabführung aus den Privatisierungserlösen von Wohnraum an den
Erblastentilgungsfonds nach dem AHG 45
Abbildungsverzeichnis XI
Abbildung 12: Zielsystem einer Genossenschaft 65
Abbildung 13: Zielsystem von Genossenschaften 66
Abbildung 14: Hauswirtschaftlicher Hilfsbedarf 88
Abbildung 15: Wohnungsnahe Dienstleistungen 90
Abbildung 16 Der Kontext der Formulierung von Wettbewerbsstrategien.... 109
Abbildung 17: Drei Wettbewerbsstrategien 111
Abbildung 18: Determinanten des Kapitalbedarfs 121
Abbildung 19: Langfristige Entwicklung der Preise für Wohngebäude, Lebenshaltung
und Industrieerzeugnisse 131
Abbildung 20: Kostenstruktur der Unternehmen des Baugewerbes 1991 - West¬
deutschland 132
Abbildung 21: Das Erbbaurecht 142
Abbildung 22: Erbbauvertragsgestaltung 143
Abbildung 23: Grundsrücksrechte und Belastungen 144
Abbildung 24: Finanzierungsarten 170
Abbildung 25: Finanzierungsformen 171
Abbildung 26: Berechnung des inneren Wertes einer Genossenschaft XIII
Abbildung 27: Wertentwicklung von Eigentumswohnungen 1975-1994 201
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